Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất

Trong thị trường đất đai khu vực các giao dịch diễn ra thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như: vị trí, hình thể, quy mô, kích th

Mục Lục

I.Đặt vấn đề ……… 2

II.Nội dung………3

I.1 Khái niệm giá đất……….3

I.2 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất……… 3

2.2.1.Vị trí kinh tế……… 4

2.2.1.1.Đối với đất đô thị……… 5

a Ảnh hưởng của các loại đô thị……… 5

b.Ảnh hưởng của các loại đường phố………6

c.Ảnh hưởng của các loại trung tâm ………9

2.2.1.2 Đối với đất nông thôn……… 12

2.2.2 Vị trí địa lý……… 15

III Kết luận ……… 16

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt

trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất trong môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình

kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất

nào Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo

ý muốn chủ quan của con người Chính đặc điểm này là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa mảnh đất nằm ở vị

trí khác nhau

Trong thị trường đất đai khu vực các giao dịch diễn ra thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ

thể của cả bên mua và bên bán như: vị trí, hình thể, quy mô, kích thước thửa đất, hình thức và phương thức thanh toán… Nhưng các

giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai trong quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm đến lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi

nhuận tối đa của cả bên mua và bên bán Vì vậy khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng

ven đô, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

Để làm rõ vai trò của vị trí đến việc xác định giá đất, nhóm chúng tôi thực hiện đề tài “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến

giá đất “

PHẦN II: NỘI DUNG 2.1 Khái niệm giá đất

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách

khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến

đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả

quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của

quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh

đất đó trong không gian và thời gian xác định

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa

kế Trong quá trình sử dụng đất luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng Nên giá đất được coi là

một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất

Và giá đất có tính khu vực rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất

rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng

2.2 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất:

2.2.1.Vị trí kinh tế:

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể của từng đối tượng định giá trong thành

phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông

dân Nó cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Vị trí kinh tế thửa đất phản ánh khả năng sinh lời từ đất, được hình thành do sự ảnh hưởng của các loại trung tâm, đô thị

mang lại Những thửa đất trong hoặc gần các trung tâm lớn, có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền ở các đường phố dịch vụ thương mại, các

nút giao thông dịch vụ chính, các đường phố lớn, trục đường lớn sẽ đem lại mức thu nhập hàng năm từ đất sẽ lớn, ảnh hưởng quan

trọng đến giá trị của đất đó Đồng thời, vị trí thửa đất đặt tại đầu phố gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí…sẽ có giá trị thực

tế cao hơn hẳn so với ở vị trí cuối phố, trong hẻm ngõ xa các trung tâm trên (cùng đặt tại mặt đường phố) Ngược lại, nếu tại vị trí lô

đất tại các khu sản xuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất đó sẽ giảm mạnh so với diện tích đất đặt ở xa khu

vực đó (cùng đặt tại mặt đường phố).Bởi vậy với những thửa đất có khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng

của nó càng cao và ngược lại Song với những thửa đất có vị trí kinh tế gắn liền với cơ sở hạ tầng tốt, tiện nghi; hệ thống giao thông,

thông tin liên lạc thuận lợi thì chắc chắn giá đất cao hơn rất nhiều so với thửa đất ở vị trí kinh tế lạc hậu

2.2.1.1.Đối với đất đô thị: Giá đất chịu ảnh hưởng lớn bởi các loại đô thị, các loại đường phố, các loại trung tâm.

a.Ảnh hưởng của các loại đô thị:

Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập

và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.

- Đô thị đặc biệt là đô thị giữ vai trò trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu

mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước (Thủ đô Hà Nội

và thành phố Hồ Chí Minh)

- Đô thị loại 1: là những thành phố giữ vai trò trung tâm quốc gia hoặc trung tâm vùng lãnh thổ liên tỉnh (Ví dụ : Hải

Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ…)

- Đô thị loại 2: là đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế ,văn hoa, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu

mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của 1

vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc 1 số lĩnh vực đối với cả nước ( Ví dụ: Việt Trì, Hải Dương, Thanh Hóa…)

- Đô thị loại 3: là đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao

thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh

vực đối với vùng liên tỉnh (Ví dụ: thị xã Cửa Lò…)

Như vậy, đất ở các đô thị đặc biệt, đô thị loại I (Hà Nội, Tp HCM) thì có giá trị càng cao

Sự phân loại đô thị theo quy mô trên sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn cho sự phát triển về mọi mặt của đô thị Giá

trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo quy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với đô thị nếu

đô thị nào phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn thì chắc chắn giá đất ở đô thị đó cũng cao lên Từ đó có thể thấy rõ

mức độ ảnh hưởng của quy mô phát triển đô thị cũng như vùng trung tâm là rất lớn

Ngày nay xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nên việc mở rộng các đô thị và sự “ bành trướng” của đô thị ra vùng lân cận

cũng làm thay đổi giá đất đai đặc biệt giá đất các vùng lân cận sẽ tăng lên Song trong một đô thị, giá đất có sự khác biệt giữa các

khu vực trung tâm, khu vực cận trung tâm và khu vực ven nội

b.Ảnh hưởng của các loại đường phố:

Trong từng loại đô thị giá đất được định theo loại đường phố Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch

vụ, du lịch.

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất nên có mức giá cao nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn Đất ở vị trí 1 của đường phố loại I có mức giá cao nhất của đường phố loại I; các vị trí tiếp sau đó theo thứ

tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn Tương tự, đất tại vị trí 1 của các loại đường phố tiếp sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố; các vị trí tiếp sau ứng với mức giá thấp hơn theo từng loại đường phố

Hình 1:

Vị trí-đường loại I

Hình 2:

Vị trí 1-đường loại II

Hình 3:

Vị trí 1-đường loại III

Hình 4:

Vị trí 1-đường loại IV Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất

kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ Như vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô trước hết là dựa vào quy

mô của đô thị đó Quy mô của đô thị không chỉ là quy mô về diện tích mà còn phải xem xét đô thị đó phát triển đến mức nào Tại

mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố trong mỗi loại đô thị đó Cơ sở khoa học này sẽ

giúp chúng ta xác định được một cách cụ thể về giá đất cho từng khu vực trong đô thị Giá trị thực tế của đất ở tại đường phố loại 1

đương nhiên phải cao hơn tại đường phố loại 2 ít nhất là một bậc, và cách xác định giá trị thực tế của đất ở tại các loại đường phố

còn lại cũng tương tự như vậy Đó cũng là sự phân chia hợp lý và công bằng

Bảng 1: Bảng giá đất đường phố ngõ các quận Hải Phòng năm 2010

(Kèm theo Quyết định số /QĐ-UBND ngày /12/ 2009 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng)

Đơn vị tính: đồng/m2

8 Ngõ thuộc đường phố loại 8 2,200,000 1,320,000

(Giá đất phi nông nghiệp bằng 60% giá đất ở liền kề)

Cùng đường phố loại 1 như nhau, những thửa đất có vị trí đắc địa, nằm tại ngã ba, ngã tư, có lớn hơn một mặt tiền hoặc giáp với đường và hẻm trên thực tế sẽ có giá cao hơn gấp nhiều lần so với những thửa đất nằm trong hẻm, có vị trí kém thuận lợi hơn về mặt kinh tế.

Hình 1: Đất tại ngã 3 có vị trí kinh tế thuận lợi hơn

nên giá cao hơn

Hình 2: Đất trong hẻm có vị trí kinh tế kém thuận

lợi hơn nên giá thấp hơn

Giá đất còn bị ảnh bởi vị trí của khu đất mà nó nằm trong đó Thửa đất nằm ở những khu vực có

hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc,…) và hệ thống hạ tầng xã hội (an ninh, chính trị, trường học, trạm y tế, trung tâm văn hoá, thể thao…) càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá đất tăng lên.

Hình 3: Khu nhà ổ chuột với điều kiện cơ sở hạ tầng yếu kém Hình 4: Khu đô thị với điều kiện cơ sở hạ tầng phát triển.

Cùng với đó, trong cùng một loại đô thị, cùng loại đường phố, những thửa đất nằm ở các khu vực

có môi trường trong lành, yên tĩnh giá đất bao giờ cũng cao hơn thửa đất nằm ở khu vực ô nhiễm, ồn ào.

Hình 5: Môi trường bị ô nhiễm giá đất thấp hơn Hình 6: Môi trường trong lành sẽ có giá đất cao hơn

c.Ảnh hưởng của các loại trung tâm : Bao gồm trung tâm hành chính, trung tâm kinh tế, trung tâm văn hoá – xã hội:

• Trung tâm hành chính là nơi tập trung các cơ quan hành chính đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển của khu vực

và toàn quốc gia Giá đất trong khu vực gần trung tâm hành chính thường cao so với các khu vực khác do có vị trí thuận

lợi về giao thông, cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh sống, làm việc và học tập

Bảng 2: Bảng giá đất một số đoạn đường của quận Hoàn Kiếm

(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn vị tính:đồng/m2

TT Tên đường

phố

đường

Cuối đường 81 000 000 36 451 000 28 351 000 24 301 000 40 500 000 18 226 000 14 176 000 12 151 000

2 Hàng Ngang Đầu

đường

Cuối đường 81 000 000 36 451 000 28 351 000 24 301 000 40 500 000 18 226 000 14 176 000 12 151 000

3 Hàng Bông Đầu

đường

Cuối đường 77 000 000 34 650 000 26 950 000 23 100 000 38 500 000 17 325 000 13 475 000 11 550 000

chưởng

Đầu đường

Cuối đường 57 600 000 26 220 000 20 760 000 17 760 000 28 800 000 13 110 000 10 380 000 8 880 000

5 Trần Khánh

Dư

Trần Quang Khải

Trần Hưng Đạo

39 600 000 21 000 000 17 040 000 14 760 000 19 800 000 10 500 000 8 520 000 7 380 000

6 Vạn Kiếp Địa phận quận

Hoàn Kiếm 19 200 000 12 240 000 10 560 000 9 360 000 9 600 000 6 120 000 5 280 000 4 680 000

Bảng 3: Bảng giá đất của Thị trấn Trâu Quỳ năm 2011

(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội) Đơn vị tính:đồng/m2

S

1 Đường Nguyễn Đức Thuận 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000 9 504 000 5 702 000 3 485 000 3 089 000

2 Đường từ Nguyễn Đức

Thuận đến hết thị trấn Trâu

Quỳ (QL5)

15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000 9 504 000 5 702 000 3 485 000 3 089 000

3 Đường Kiên Thành ( từ

Nguyễn Đức Thuận đến hết

ĐP TT Trâu Quỳ)

10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000 6 552 000 3 960 000 2 376 000 2 160 000

4 Đường Ngô Xuân Quảng 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000 9 504 000 5 702 000 3 485 000 3 089 000

5 Đường trong ĐHNN ( nối từ

đường Ngô Xuân Quảng đến

hết ĐP trường ĐHNN)

10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000 6 552 000 3 960 000 2 376 000 2 160 000

6 Đường từ ĐHNN đến hết địa

phận thị trấn Trâu Qùy 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000 6 552 000 3 960 000 2 376 000 2 160 000

7 Đường từ tiếp giáp đường

Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ

dân phố Kiên Thành đến giáp

9 600 000 5 802 000 3 481 000 3 164 000 5 760 000 3 481 000 2 089 000 1 898 000

đường từ ĐHNN đến hết địa

phận TT Trâu Quỳ

=>Từ 2 bảng trên ta thấy giá đất của những khu vực càng gần trung tâm (quận Hoàn Kiếm) càng cao hơn khu vực ven đô (thị trấn

Trâu Quỳ)

• Trung tâm kinh tế :

Là trung tâm có chức năng giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của khu vực Đất đai trong các khu vực

đô thị trung tâm kinh tế có tiềm năng và lợi thế để xây dựng phát triển các trung tâm buôn bán, giao dịch thương mại Có khả năng

mang lại nhiều lợi ích về kinh tế cho các nhà đầu tư Vì vậy giá cả đất đai cũng thay đổi dựa vào tầm quan trọng và ảnh hưởng của

trung tâm kinh tế

Ví dụ: Ở Việt Nam có 3 tam giác kinh tế được thành lập: miền Bắc ( Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh) với thủ đô Hà

Nội là hạt nhân, miền Trung (Huế - Quảng Nam Đà Nẵng - Quảng Ngãi) với thành phố Đà Nẵng là hạt nhân và miền Nam (Thành

phố Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Bà Rịa-Vũng Tàu) với Thành phố Hồ Chí Minh là hạt nhân Vì đây là những vùng có kinh tế phát

triển nên có giá đất cao hơn

BẢNG 4: GIÁ ĐẤT MỘT SỐ ĐƯỜNG Ở ĐÔ THỊ QUẬN 1 NĂM 2011

(Ban hành kèm Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010

của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh)

Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2

• Trung tâm văn hoá – xã hội

Là trung tâm có chức năng phục vụ các nhu cầu tinh thần như vui chơi, giải trí, du lịch, thể thao, văn hóa vv… của nhân

dân Đất ở khu vực trung tâm văn hóa thường có ưu thế về chức năng nghỉ dưỡng, điều kiện sống và sinh hoạt thuận lợi Không gian