204 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản

204 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản

bộ tài nguyên và môi trường

trung tâm điều tra quy hoạch đất đai

báo cáo tổng kết đề tài nhánh

báo cáo tổng hợp chính sách đất đai

của nước ngoài liên quan đến thị trường

bất động sản

thuộc đề tài độc lập cấp nhà nước đtđl 2002/15

nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành

và phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

Chủ nhiệm đề tài nhánh: Tôn gia huyên

5839-5

hà nội – 6/2005

Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài

liên quan đến thị trường bất động sản

Lời nói đầu

I Báo cáo này được tổng hợp theo yêu cầu của đề tài từ những tài liệu tiếng Việt, tiếng Anh, tiếng Trung sau đây:

1 Bán! Hướng dẫn nghiệp vụ bán đấu giá bất động sản - Stephen J.Martin và Thomas E.Battle III - 1991 - Nguyễn Dũng Tiến tóm tắt

2 Mục lục toàn tập văn bản pháp luật pháp quy hiện hành về tài sản nhà nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa - Lý Miên chủ tiên - Nhà xuất bản Trung Quốc Đại địa - 11.2000 Tôn Gia Huyên dịch

3 Bách khoa toàn thư về kinh tế học và khoa học quản lý A.Silem Nhà xuất bản Lao động xã hội - 2002

4 Đại từ điển kinh tế thị trường - Viện Nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa - 1998 - (Tài liệu dịch để tham khảo)

5 Từ điển Luật học - Nhà xuất bản Từ điển bách khoa - 1999

6 Lịch sử các học thuyết kinh tế - Nguyễn Văn Trình, Nguyễn Văn Luân, Vũ Văn Nghinh - Nhà xuất bản Thống kê - 1997

7 Sự bí ẩn của tư bản - Hernando de Soto - Nguyễn Quang A dịch - 2003

8 Thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa có đặc sắc Trung Quốc - Nguyễn Kim Bảo chủ biên - Nhà xuất bản Khoa học xã hội - 2002

9 Những cấu trúc sinh hoạt thường ngày - Fernaldo Braudel - Nhà xuất bản Thế giới - 1998

10 Địa chính Pháp - Stéphane Lavigne - Nhà xuất bản Thế giới - 1999

11 Bốn mươi năm kinh nghiệm Đài Loan - Cao Huy Quân - Lý Thành chủ biên - Mai Quốc Liên và 5 người khác dịch - Hà Nội - 1992

12 T− liÖu vÒ kinh tÕ trang tr¹i - Ban vËt gi¸ ChÝnh phñ - Nhµ xuÊt b¶n thµnh phè

18 Land Reform in Developing Countries R Brown and Seilin Taipei - 1967

19 Real Estate Finance Law - Grant S Nelson, Dale A Whitman - West Publishing Co 1994

20 The Law of Property - Ralph E Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz

- West Publishing Co 1991

21 Sale and Management of Flats in Singapore - RD Gangatharan - Singapore National printer Ltd - 1990

22 A Guide to Shenzhen's Real Estate - Bureau of real estate industry ect

23 Land Law - Petter Butt - University of Sydney The Law Book company Limited - 1998

27 Real Property - Rogert Bernhardt - 1993 - West Publishing Co 1988

28 Secured Tranxactions - Henry J Bailey III, Richard B Hagedorn - West Publishing Co 1988

29 Real Estates Transactions - D Barlow Burke, JR - Little Brown and Company -1993

30 Urban and Land Planning in France - Ministry of Public Works, Transport and Tourism - 1995

31 Conveyancing and Law of property Act - Government printer, Singapore -

1994

32 Residential Property Act Government printer Singapore 1986

33 Land Titles Act Government printer - Singapore - 1994

34 NRL, NRF, PBL, PBF, BVL, BVF, English version Translated by L J Gruber, Martin Percival, Naturvardsverket - The National Board of Housing Building and Planning - 1997

35 Land Administration guidlines - Economic commission for Europe - United Nation -New York and Geneva - 1996

36 Thổ địa kinh tế học thuật chi khai sáng dư phát triển Tô Chi Siêu Trung Quốc

Địa chính nghiên cứu sở ấn hành - 2000

37 Thổ địa vấn đề chuyên luận-Tô Chí Siêu-Trung Quốc Địa chính sở ấn hành-1998

38 Bất động sản cố giá lý luận dư phương pháp - Đặng Minh An - Ngũ Nam Đồ thư xuất bản công ty ấn hành - 2000

39 Thổ địa thuế pháp - Hoàng Trấn Quốc - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2000

40 Bất động sản củ phân - Nghiêm Quang Phong, Trần Chí Vĩ, Lăng Kiến Thần - Hoa Văn Võng cổ phần hữu hạn công ty - 2001

41 Bất động sản giao dịch dư quản lý pháp luật bảo điển - Lý Vĩnh Nhiên - Chính Trung Thư cục cổ phần hữu hạn công ty - 2001

42 Trung Hoa nhân dân Cộng hoà Quốc hiện hành phòng địa sản pháp luật pháp quy toàn biên - Chủ biên Lý Miên - Trung Quốc Đại địa xuất bản xã - 2000

43 Bất động sản cố giá kỹ thuật quy tắc - Trương Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hưũ hạn công ty - 2000

44 Bất động sản cố giá lý luận khái yếu - Trương Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hưũ hạn công ty - 2000

45 Bất động sản cố giá lý luận dư thực vụ Trần Hâm - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2001

46 Phòng địa sản pháp - Hoàng Hà - Trung Quốc chính pháp đại học xuất bản xã

- 1998

47 Thổ địa cố giá lý luận dư phương pháp Mã Khắc Vỹ Cải cách xuất bản xã -

1995

48 Địa chính pháp quy cấp quan hệ pháp quy hội biên - Nội chính bộ biên ấn - 1997

49 Đài Loan tỉnh thổ địa trưng thu tác nghiệp thủ sách - Đài Loan tỉnh chính phủ địa chính xử biên ấn - 1992

50 Thượng Hải thị thành thị phòng ốc chiết thiên quản lý thực thi tế tắc - Thượng Hải thị phòng ốc thổ địa tư nguyên quản lý cục - 2001

51 Thành trấn trú phòng chế độ cải cách, Quốc vụ viện trú phòng chế độ cải cách lãnh đạo tiểu tổ biện công thất - Nội bộ sử dụng

52 Trung Quốc nông thôn thổ địa chế độ đích thế kỷ biến cách - Vương Cảnh Tân - Trung Quốc kinh tế xuất bản xã - 2001

53 Thổ địa cố giá lý luận dư phương pháp-Mã Khắc Vỹ-Cải cách xuất bản xã -

1995

II Nguồn tài liệu để tìm hiểu chi tiết những nội dung nêu ra trong báo cáo tổng

hợp được ghi theo ký hiệu số thứ tự của tài liệu và số trang trong ngoặc vuông "[ ]"

- Ví dụ: [7 86] là để gợi ý rằng, nội dung được để cập có thể truy khảo đầy đủ tại trang 86 của tài liệu số 7 (Sự bí ẩn của tư bản) nêu trong mục "I"

III Do chưa có điều kiện để khai thác tài liệu dịch và kết quả chuyến đi khảo

sát nước ngoài của đề tài chung nên báo cáo tổng hợp này là chưa thật đầy đủ theo

dự kiến

Chương I Những vấn đề chung

I Nhà nước và thị trường

Trong 20 năm lại đây, thế giới chứng kiến ngày càng rõ nét sự phát triển ồ ạt của kinh tế thị trường, nhất là sau khi hệ thống kinh tế chỉ huy theo kế hoạch tập trung của chính phủ ở Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa Đông Âu sụp đổ Những nước này, bằng những biện pháp khác nhau, phải bắt đầu một thời kỳ chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường một cách khó khăn và không phải lúc nào cũng thành công nhưng quyết tâm của họ là không thay đổi, tuy màu sắc chính trị không còn như trước! ở Trung Quốc thì vẫn do Đảng Cộng sản lãnh đạo để xây dựng một nền kinh tế thị trường và đã thu được những thành tựu rực rỡ về kinh tế vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990 Các nước đang phát triển khác như Mexico, Chile, Thái Lan đã có mức tăng trưởng nhanh chóng về thu nhập nhờ chấp nhận cơ chế thị trường và điều chỉnh vai trò của Chính phủ trong nền kinh tế của họ như trước đó Và ngay cả các nước phát triển công nghiệp phương Tây cũng không tránh khỏi làn sóng của lực lượng thị trường đang dâng lên khắp toàn cầu Trong nhiều quốc gia, các cử tri đã bầu cho những nhà lãnh đạo như Ronald Reagan, người đã cam kết đảo ngược xu hướng bấy lâu nay về một chính phủ ngày càng bành trướng, nghĩa là chủ trương cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự

điều tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà nước điều hành cho khu vực tư nhân [16 66]

Dẫu vậy sau khi rời Nhà trắng, ông Reagan vẫn dành được tỷ lệ ủng hộ cao nhất của quần chúng so với bất kỳ một Tổng thống hồi hưu nào trong lịch sử nước

Mỹ

Là một thành viên đảng Dân chủ, song trong suốt thời kỳ hoạt động chính trị của mình, ông Reagan luôn giành được cảm tình của hầu khắp các chính trị gia Những người ủng hộ còn cho rằng ông có công lớn trong các nỗ lực đưa nền kinh tế

Mỹ thức tỉnh sau giấc ngủ triền miên bao trùm phần lớn thập niên 1970, để tiến tới

được mở rộng và phát triển vững chắc trong thời kỳ cuối năm 1982 tới tháng 7.1990; tạo thêm gần 20 triệu việc làm và khởi sự đà tăng vọt trên các thị trường

chứng khoán và duy trì sự tăng tốc này cho tới tận năm 2000

L.L.Q (Theo AP Reuteurs) [Báo Lao động (05.6.2004) đưa tin khi cựu Tổng thống Mỹ Ronald Reagan từ trần ở tuổi 93]

Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh

mẽ của sự tăng trưởng, trong đó, chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra một môi trường an toàn để thị trường phát triển và hạn hế sự dư thừa của thị trường thiếu kiểm soát, ở các nước đang phát triển, nhà nước còn đóng vai trò điều tiết trực tiếp một số yếu tố thị trường để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị trường nội địa

Không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được Đó là vì

nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng

Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị

trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế nào và (sản xuất) cho ai

Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày

Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất

Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố

sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được ) và giá cả của các yếu tố đó

Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong hình 1 - ở đó có hai loại thị trường, phía trên là thị trường hàng hoá đầu ra như giầy dép, nhà cửa, chè

phía dưới là thị trường hàng hoá đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất như lao động,

đất đai, vốn

Các thị trường sản phẩm

Các thị trường yếu tố

Hình 1 - Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung - cầu

để giải quyết 3 vấn đề của kinh tế [16 75]

Giá cả trên thị trường hàng hoá

Doanh nghiệp

Tiền lương, tiền thuế

Giày dép Nhà cửa Chè

Cung

Lao động Đất đaiVốn

Lao động

Đất đai Vốn

Hộ gia đình mua hàng hoá và bán các yếu tố sản xuất, hãng kinh doanh bán hàng hoá và mua yếu tố sản xuất Hộ gia đình sử dụng thu nhập do bán sức lao

động và các đầu vào khác để mua hàng hoá của các hãng kinh doanh Nhu cầu tiêu dùng của hộ gia dình có quan hệ với mức cung cấp của các công ty để xác định cần sản xuất hàng hoá gì Phía dưới là sự tương tác giữa nhu cầu hàng hoá đầu vào của các hãng kinh doanh và khả năng cung cấp của xã hội về lao động và các hàng hoá

đầu vào khác trên thị trường để xác định mức tiền công, tiền thuê đất và tiền lãi; do vậy, thu nhập sẽ ảnh hưởng tới việc sản xuất hàng hoá cho ai Cạnh tranh của các công ty để mua các yếu tố đầu vào và bán hàng hoá sẽ xác định việc sản xuất hàng hoá như thế nào

Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập

do vốn mang lại thuộc về các cá nhân Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ

về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn của họ Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa tư bản Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt quy ước và quy chế như về thừa

kế, thuế má, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường

Quyền về tài sản phải tuân theo khuôn khổ pháp lý bao gồm hệ thống các điều luật cho phép nền kinh tế hoạt động Khuôn khổ pháp lý có hiệu quả và chấp nhận

được đối với kinh tế thị trường bao gồm các quy định về quyền tài sản, luật hợp

đồng, và hệ thống các quy định giải quyết tranh chấp Không thể có được nền kinh

tế thị trường khi không có luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hay cam kết cho các công ty được sở hữu lợi nhuận của họ Một khi các khuôn khổ pháp lý đổ vỡ thì mọi người sẽ sợ hãi và không còn ý định đầu tư lâu dài cho tương lai, nền kinh tế bị

đình trệ và chất lượng cuộc sống bị giảm sút

II Cơ chế thị trường

Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị trường hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận được [16 90]

Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt - Giá

địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những người tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990

Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung và cầu - đó

là sự tương tác qua lại giữa cầu - là người tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá

và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về

đất bị giảm Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá

đầu ra và về giá cả

1 Quy luật đường cầu xuống dốc

Trong cơ chế thị trường, lượng hàng hoá được mua là phụ thuộc vào giá bán của nó Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi giá một mặt hàng nào đó càng cao thì số lượng hàng hoá mà khách hàng muốn mua càng ít đi, và ngược lại, giá càng thấp thì khách hàng càng nhiều - Hiệu ứng thay thế và hiệu ứng thu nhập

là lý do của hiện tượng này

Các nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến đường cầu là:

- Thu nhập trung bình của người tiêu dùng

- Quy mô của thị trường (xác định bằng dân số)

- Giá cả và tính sẵn có của các hàng hoá liên quan ảnh hưởng đến cầu của một loại hàng hoá

- Thị hiếu khách hàng

- Các nhân tố cá biệt như thời tiết, biến động kinh tế, xã hội

Do đó, đường cầu không bao giờ nằm yên mà thay đổi liên tục theo đời sống kinh tế Tác động tổng hợp của các nhân tố ảnh hưởng nói trên tạo nên hiệu ứng tăng cầu, đường cầu có xu hướng dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhưng số hàng hoá được mua nhiều hơn

2 Đường cung có xu hướng đi lên

Lượng cung thường có mối quan hệ cùng chiều với giá cả hàng hoá, cho nên,

đường cung có chiều đi lên và theo hướng sang phải Có nghĩa là dưới một mức giá nhất định thì hàng hoá sẽ không được sản xuất và giá cả càng cao thì lượng hàng hoá sản xuất ra càng nhiều

Giá

cả

Lượng hàng hoá

Đường cung

Các nhân tố ảnh hưởng đến đường cung là:

- Công nghệ (giúp hạ thấp chi phí sản xuất)

- Giá đầu vào (trong nhiều trường hợp, giá đất tham gia chủ yếu vào nhân tố này)

- Giá cung hàng hoá liên quan

- Chính sách của Chính phủ (thuế, chính sách môi trường, chính sách thương mại )

- Các ảnh hưởng cá biệt như thời tiết, tiêu chuẩn địa phương, cơ cấu thị trường

Khi các nhân tố nói trên thay đổi thì đường cầu có xu hướng chuyển dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhưng lượng hàng hoá có thể tăng lên

3 Cân bằng cung cầu

Cung và cầu gặp nhau tại một điểm cân bằng về giá cả và sản lượng, gọi là

điểm cân bằng thị trường, ở đó khả năng cung bằng khả năng cầu, có nghĩa là tại mức giá cân bằng lượng cầu đúng bằng với lượng cung Trên đồ thị, đó là giao điểm của hai đường cung và cầu

Dư thừaGiá

cả

Thiếu hụt

Lượng hàng hoá

Tại mức giá cao hơn sẽ xảy ra tình trạng dư thừa và ngược lại, mức giá thấp sẽ sinh ra thiếu hụt làm cho người sản xuất và người tiêu dùng đều thúc đẩy để có

được điểm cân bằng

Sự dịch chuyển của đường cung và cầu (do ảnh hưởng của các nhân tố đã nêu) làm thay đổi điểm cân bằng Tăng cầu sẽ làm dịch chuyển đường cầu sang phải, sẽ làm tăng giá cả và lượng cân bằng Tăng cung làm đường cung dịch chuyển sang phải, làm giảm giá và gia tăng lượng cầu

4 Phân phối hàng hoá qua giá

Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những lượng hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị trường không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông qua sự tương tác của cung và cầu Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết

định hàng hoá nào được sản xuất? Sản xuất cho ai? và thậm chí cả sản xuất như thế nào?! Giá cả được xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lượng cung hàng hoá

có hạn cho những người có nhu cầu

III Các vấn đề của thị trường

1 Quyền sở hữu trong kinh tế thị trường

Quyền sở hữu không phải là một đại lượng cơ bản của các tài sản mà là sự phát biểu pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về các tài sản, nghĩa là sự đồng thuận về những người dân về cách thức mà các tài sản ấy phải được nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng thế nào - Như vậy, bất kể tài sản nào mà các khía cạnh kinh

tế và xã hội của nó không được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó di chuyển trên thị trường [7 47] Hệ thống quyền sở hữu và các luật

và thể chế liên quan, chính là môi trường sống của tư bản (vốn), là các cơ chế, các quá trình biến tài sản thành tư bản, duy trì cuộc sống của tư bản và tăng cường năng lực của nó để làm ra của cải ngày càng nhiều hơn Không có các hệ thống pháp luật như vậy thì không có nền kinh tế thị trường hiện đại và hiệu quả Chỉ khi quyền sở hữu được xác định, người dân sẽ tự chủ tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt - Chỉ khi đó thì chính phủ mới có thể bắt

đầu quản lý được sự phát triển thay cho việc đổ xô đi bưng bít từng kẽ hở một cách anh dũng!

Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị trường không thể sống được mà không có một hệ thống quyền sở hữu chính thức được tích hợp [7 72]

ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng [7 34, 51] Cái ngăn cản hầu hết dân chúng ở các quốc gia đang phát triển không sử dụng được quyền sở hữu chính thức hiện đại để tạo tư bản chính là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi Các ngôi nhà được xây dựng trên đất mà quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài sản này không thể sẵn sàng chuyển thành tư bản được, không thể buôn bán được, không thể dùng làm thế chấp cho một khoản vay và không được dùng như cổ phần

đối với một khoản đầu tư Các nỗ lực để cải cách các quyền sở hữu thất bại bởi vì các quan chức chịu trách nhiệm soạn thảo các quy tắc pháp luật mới không nhận ra rằng hầu hết các công dân có các quy tắc riêng được thiết lập một cách vững chắc của họ bởi các khế ước xã hội [7 172]

Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước tiên tiến -

Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản:

Cố định tiềm năng kinh tế của tài sản

có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản [17 2]

2 Quy ước xã hội và pháp luật

Khi hầu hết mọi người tuân thủ luật, chính phủ có thể thực thi luật một cách hữu hiệu và tương đối rẻ chống lại một ít cá nhân vi phạm luật - Nhưng khi sự tuân

thủ luật bị vi phạm ở mức độ đủ lớn thì không nhà chức trách nào là đủ mạnh để kiểm soát tất cả mọi người Tình hình "sống ngoài pháp luật" ở các nước đang phát triển và các nước "sau cộng sản" rất giống những gì xảy ra ở các nước tư bản phát triển đã trải qua khoảng hơn 200 năm trước đây - Xây dựng tràn lan không được kiểm soát, lộn xộn ở bất cứ đâu Hệ thống thoát nước không có khả năng tiêu nước mưa và ngày nào cũng bị tắc nghẹt Dân cư tập trung trong những khu vực không có hạ tầng cơ sở vệ sinh các vỉa hè trên đại lộ bị các tiểu thương chiếm sạch theo

đúng nghĩa đen của từ [7 18] Năm 1995, Business Week tường thuật rằng 4 năm sau sự chấm dứt của chủ nghĩa cộng sản chỉ có "khoảng 280.000 trong số 10 triệu dân sở hữu đất của họ ở nước Nga " các quyền tư nhân về chiếm hữu, sử dụng và chuyển nhượng đất được xác định một cách không thoả đáng và không được luật bảo vệ một cách rõ ràng Các cơ chế được sử dụng trong các nền kinh tế thị trường

để bảo vệ các quyền về đất đai vẫn còn ở thời kỳ phôi thai Bản thân nhà nước vẫn tiếp tục hạn chế các quyền sử dụng trên đất mà nó không sở hữu [7 29] Các cơ chế

để bảo vệ quyền đất đai là còn sơ khai ở Nga Trong nhiều vùng đất phải được

đăng ký ở một cơ quan khác với cơ quan đăng ký nhà Hơn thế nữa, những sự bảo

vệ pháp lý mà việc đăng ký cung cấp đã không rõ ràng Các thủ tục và tập quán cho bảo vệ và sử dụng các quyền đất đai phải thiết lập từ con số không Đất có lẽ là nguồn lực có giá trị nhất của Nga, một nguồn lực mà trên đó toàn bộ một nền kinh

tế và một xã hội có thể lấy làm cơ sở [7.82]

Một khi các quyền đối với đất đã được tạo ra một cách ngoài pháp luật, những người liên quan tạo ra các định chế để quản lý khế ước xã hội mà họ đã xây dựng [7 178] Vấn đề là phải tìm được các khế ước xã hội thực tế về quyền sở hữu, tích hợp chúng vào luật chính thức và vạch ra một chiến lược chính trị làm cho cải cách

có thể thực hiện được [7 150] Luật phải tương tích với cách mà người dân thực sự dàn xếp cuộc sống của họ [7 101] và chính luật là cái kết nối các tài sản với các mạng lưới tài chính và đầu tư Cho nên cái mà các nước đang phát triển phải làm là tìm hiểu những dấu hiệu của các quy ước xã hội ở các cộng đồng riêng của họ và thiết kế ra cái mà luật của họ phải tuyên bố Chỉ khi đó, người dân sẽ mới chấm dứt sống ngoài pháp luật [7 169]

Bằng cách khảo sát "luật của dân" này và hiểu logic của chúng, các nhà cải cách có thể có cảm giác về cái mà họ cần làm để tạo ra một hệ thống pháp luật tự - thực - thi [7 187]

Hãy quan sát tình hình này ở Mỹ đã diễn ra như thế nào?

Sau khi đã thắng nhiều trận, những người Mỹ chiếm đất, tuy vậy còn xa mới thắng chiến tranh Tính nước đôi đối với ngoài pháp luật vẫn còn dai dẳng trong một thế kỷ đầu của Hoa Kỳ, và chẳng đâu lại rõ hơn là trong Chính phủ liên bang mới, đột nhiên kiểm soát những mảng đất công bao la Từ khoảng 1784 đến 1850, Hoa Kỳ đã kiếm gần 900 triệu mẫu đất thông qua xâm chiếm và mua: Mua Louisiana (1803) 500 triệu mẫu; mua Florida (1819) 43 triệu mẫu; mua Gadsen (1853) 19 triệu mẫu; chiến tranh với Mexico (1848) chiếm 334 triệu mẫu Ngoài ra, cho đến 1802 Chính phủ liên bang đã dành được tất cả các lãnh thổ phía Tây của các bang miền Đông sát biển

Bắt đầu trong năm 1784 Quốc hội của các Bang mới được liên hiệp (mặc dầu chưa thống nhất về mặt Hiến pháp) đã bắt đầu lập các kế hoạch để hạn chế tiếp cận

và các quyền đối với đất đai của quốc gia Năm 1785 Quốc hội đã mở rộng sắc lệnh của năm trước bằng cách đưa ra hệ thống đo đạc và bán đất công Theo mô hình

được dùng ở các thuộc địa New England, hệ thống đo đã chia đất thành các quận hay hạt hình vuông có cạnh 6 dặm, trong đó các hạt lại được chia thành 36 khu có diện tích 1 dặm vuông hoặc 640 mẫu Một khi vùng đã được đo đạc, các khu 640 mẫu này được bán với giá 1 USD một mẫu [7 121]

Ngay khi Tổng thống George Washinton phàn nàn về "bọn kẻ cướp hớt váng và chiếm đoạt phần tinh hoa của đất nước làm tổn hại đến phần lớn mọi người", thì ở nơi khác trong bang Virginia quê hương của ông, các nhà chính trị khác đang khuyến khích những người chiếm đất bằng cách bảo vệ các quyền sở hữu ngoài pháp luật của họ ở Massachusetts đã thâu nạp những dàn xếp ngoài pháp luật địa phương như vậy vào luật, đó không chỉ là một sự công nhận về một số tiền đền bù cho những người định cư đầu tiên vì chi phí và rủi ro mà họ đã chịu, mà còn là một

sự bày tỏ pháp lý của tình cảm phổ biến rằng người chiếm đất thực ra là người mang lợi cho đất nước chứ không phải là một kẻ xâm chiếm [7 120] Kể từ 1785, trong

100 năm sau đó họ đã chiến đấu về quyền hợp pháp cho đất của họ Việc thực thi các quyền sở hữu đã tạo ra bãi lầy bất ổn xã hội và đối kháng Để thiết lập một hệ thống pháp lý toàn diện có thể thực thi trên toàn quốc gia, họ phải bắt kịp cách mà người dân đã định nghĩa, sử dụng, và phân phối các quyền sở hữu Giữa năm 1785

và 1890 Quốc hội Hoa Kỳ đã thông qua hơn 500 luật khác nhau để cải cách quyền

sở hữu Các nhóm ngoài pháp luật đã đóng một vai trò quan trọng trong xác định

các quyền sở hữu ở Hoa Kỳ và trong việc làm tăng giá trị cho đất [7 136] Vậy là bằng cách cuối cùng chấp nhận theo nhiều dàn xếp ngoài pháp luật của những người định cư, luật chính thức đã hợp pháp hoá chính mình trở thành quy tắc của

đại đa số nhân dân Hoa Kỳ chứ không phải là quy tắc ngoại lệ

Cả hai loại khế ước xã hội của phương Tây và của phần còn lại đều có chiều hướng chứa đựng một số quy tắc rõ ràng hoặc ngầm định về: ai có quyền đối với cái gì và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch Và, từ việc thông qua đạo luật, Quốc hội đã đi xa hơn để ca ngợi thiên tài Mỹ đã tạo ra những dàn xếp ngoài pháp luật [7 146], các quan chức Mỹ đã để cho các quyền sở hữu của những người

định cư và những người khai mỏ Mỹ được chỉ vẽ để chuyển thành tư bản [7.108]

3 Đất đai và thị trường bất động sản

Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế

đúng chức năng Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường Do đó, thị trường bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản

Thị trường bất động sản được hiểu không chỉ về vai trò tài chính mà còn bao gồm cả những quá trình như: kế hoạch (quy hoạch), xây dựng v.v mà những quyết

định kinh tế không thể bỏ qua Thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương

tự với thị trường chứng khoán, vì đầu tư vào chứng khoán hay đầu tư vào bất động sản, cuối cùng đều cùng chung một mục đích Những phát triển hiện nay ở những nước chuyển đổi gợi ý rằng thị trường chứng khoán đã được hình thành khá nhanh chóng, trong khi thị trường bất động sản lạc hậu phía sau rất xa Đó là do đầu tư trong nước thường không được triển khai, còn đầu tư nước ngoài thì được bàn đến nhiều hơn Những người hướng tới thị trường chứng khoán thường là vì thiếu thông tin về bất động sản như báo cáo hàng năm của cơ quan địa chính hoặc cơ quan đăng

ký, trái lại thông tin về trao đổi chứng khoán thì lại rất sẵn sàng Nhiệm vụ của quản lý công cộng là phải tránh được sự không hoàn hảo của thị trường, phân phối

lại tài nguyên, và dùng khung pháp luật để quy định các hành vi thị trường theo những chuẩn mực đạo đức mong muốn Đối với cả hai thị trường chứng khoán và bất động sản, quản lý công cộng đều phải sử dụng những quy định đặc biệt với những yêu cầu khác nhau để bảo vệ các "nhân tố nhỏ" như nhà đầu tư ngắn hạn hoặc người chủ gia đình - Họ hỗ trợ thị trường bằng những con đường khác nhau để khuyến khích tăng trưởng kinh tế Tất cả những điều này được thể hiện dưới dạng quy định việc phân phát báo cáo hàng năm về thương mại nội địa, thông tin bất

động sản, thế chấp bất động sản, cho phép phát triển, thanh toán bất động sản v.v Một hợp thành quan trọng khác là trách nhiệm của những người tham gia khác nhau trên thị trường Đó là, hoặc chính là trách nhiệm của các "thương nhân" khác nhau một cách rõ ràng và phân biệt được và cần phải có một số chức năng dịch vụ Gần như trong tất cả các lĩnh vực thì thị trường chứng khoán đều phát triển hơn thị trường đất đai, có thể là do chịu ảnh hưởng quốc tế nhiều hơn, số người tham gia là rất rộng rãi và số lượng mua bán tương đối nhiều trên thị trường

Thị trường bất động sản cần có sự tiếp cận đến cộng đồng về thông tin cơ bản,

đó là vô cùng quan trọng trong tương lai Khủng hoảng thị trường bất động sản mà các nước Tây Âu và Mỹ đều đã trải qua và qua đó nhiều người còn nhớ với mặt trái của sự công bằng về sự cần thiết cho một thông tin đất đai tốt hơn

Các hoạt động quản lý đất đai như quy hoạch, cấp giấy phép làm nhà và xây dựng, và đăng ký đất đai là những chức năng dịch vụ tác động đến thị trường đất

đai và kinh tế nói chung

4 Tách biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng

Nguyên tắc tách rời quyền sở hữu và quyền kinh doanh của xí nghiệp quốc hữu xã hội chủ nghĩa chính là bảo lưu quyền sở hữu trong tay nhà nước, quyền kinh doanh giao cho xí nghiệp Như vậy có thể khắc phục hàng loạt tệ nạn do nhà nước thay thế người sở hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích cực của 3 bên: người sở hữu, người kinh doanh và người sản xuất của xí nghiệp công hữu Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật chung của đại sản xuất xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho xí nghiệp công hữu tràn đầy sức sống

và cơ hội sống còn Trong xí nghiệp thực hành nhiều chế độ trách nhiệm kinh doanh như bao khoán, tô trái, cổ phần v.v là hình thức có lợi cho việc thực hành

hướng quyền phân ly Đối với quyền sản xuất của xí nghiệp thuộc chế độ toàn dân loại nhỏ còn có thể chuyển nhượng cho tập thể hoặc cá nhân để lấy tiền [4.91]

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, quyền sử dụng đất là một quyền lợi

độc lập của con người trong một thời gian tương đối dài, đối với một khu đất cụ thể tiến hành việc chiếm hữu, sử dụng, thu lợi và định đoạt theo pháp luật Như vậy, nội hàm của quyền lợi đó không chỉ có "sử dụng" về mặt vật lý, nên đây là một trường hợp "danh bất phù thực" (tên gọi không phù hợp với thực chất), có người gọi đó là

"quyền trên đất" (địa thượng quyền), "quyền tá canh lâu dài" (vĩnh điền quyền),

"quyền đất đai" (land right), "quyền hưởng dụng đất" (land tenure) Trong các sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có quyển "Nguyên lý kinh tế học đất

đai" của giáo sư Nili và các cộng tác viên - 1854 - 1943 - người đầu tiên đề xuất kinh tế học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ mặt đất đem cho thuê, nghĩa

là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao ước cho thuê - từ bỏ quyền cá nhân sử dụng

đối với nó" Ngay sau khi thành lập nước - tháng 11.1950 Quốc vụ viện Trung Quốc

đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có ghi rằng "sau khi hoàn thành Điều 17 về cải cách đất đai vùng ngoại ô, Chính phủ nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quốc hữu cho những nông dân được chia đất quốc hữu, bảo đảm quyền sử dụng của nông dân đối với khu đất đó" Theo ngôn ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho mượn và cơ chế giao đất được giải thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, cho rằng quyền sở hữu đất đai gồm có

4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho mượn cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang người mượn, người thuê theo biểu đồ sau:

Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ

Từ đó có thể phân biệt được quyền sở hữu và quyền chiếm hữu hoặc quyền sử dụng; việc cho thuê, cho mượn đất được hiểu đơn giản là mình không dùng thì nhường cho người khác sử dụng mà không nên giải thích rằng mình không chiếm

hữu mà để cho người khác chiếm hữu như là có sự thay đổi về sở hữu! Trong mọi trường hợp đất đai thuộc sở hữu nhà nước chỉ được đem cho thuê để được sử dụng trên thực tế, mọi trường hợp không phải xin nhận đất để sử dụng đều không được xem xét Cho nên khi giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho mượn) cần phải có sự phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng Cũng có ý kiến cho rằng khi giao

đất là đã giao "một bộ phận của quyền sở hữu", gây lúng túng cho việc cấp giấy chứng nhận "quyền sử dụng đất" (!) Điều này cho thấy rằng vấn đề "sở hữu" và "sử dụng" vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu cả về lý luận và cả về phương pháp luận

để có thể liên kết được cả hai mặt truyền thống và phát triển! Các nhà nghiên cứu và hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế cần giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản

về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung Quốc) thì việc cho thuê đất quốc hữu sẽ có mấy loại hình thức? và từ đó sẽ xuất hiện mấy loại quyền sử dụng đất đai tương ứng? cần phải thiết chế loại quyền nào về quyền địa sản? để hoàn thiện thể chế thị trường

5 Đề tài sản chuyển thành tư bản

Trong một thời gian dài, nhất là trong nền kinh tế chỉ huy tập trung ở các nước Châu Âu, bất động sản là một nguồn tài nguyên bị bỏ quên; một biểu hiện rõ nhất

là tiền gửi tiết kiệm bị tồn đọng vì không có ai vay do không có gì để bảo đảm Vì

đã có việc làm ổn định, thậm chí bảo đảm suốt đời, làm cho tác dụng của tài sản bị

lu mờ! Đó là một dạng tổ chức kinh tế mà các chức năng kinh tế then chốt - cái gì, thế nào và cho ai - về nguyên tắc đều là do sự hướng dẫn của chính phủ quyết

định Còn hệ thống kinh tế của chủ nghĩa tư bản mà hầu hết các tài sản (đất đai và vốn) thuộc về sở hữu tư nhân, thì thị trường tư nhân là phương tiện chủ yếu được sử dụng để phân bổ nguồn lực và tạo ra thu nhập [16 744 - 747]

Tư bản, giống như năng lượng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ Đưa nó vào cuộc sống đòi hỏi vượt qua việc nhìn các tài sản như chúng đang là, sang suy nghĩ một cách năng động về chúng như chúng có thể là Nó đòi hỏi một quá trình để cố

định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự sản xuất thêm [7 45]

Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karl Marx đều cho tằng tư bản là động cơ cung cấp lực cho nền kinh tế thị trường; và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng

tư bản tích tụ được càng nhiều, thì càng có khả năng chuyên môn hoá hơn, và năng suất của xã hội sẽ càng cao hơn

Để các tài sản được tích tụ trở lại thành tư bản năng động và khởi động thêm sản xuất, chúng phải được cố định lại và thể hiện trong một đối tượng nào đó Cái tồn tại trong một khoảng thời gian ít nhất sau khi lao động đã kết thúc Nó là, như

nó đã là, một lượng lao động được tồn trữ và được dự trữ để sử dụng, nếu cần, trong một dịp khác Lao động được dùng trong sản xuất ra các tài sản sẽ không để lại dấu vết nào nếu không được cố định một cách thích hợp Tư bản không phải là sự tồn trữ của các tài sản được tích tụ mà là khả năng nó nắm giữ để triển khai sản xuất mới Tư bản trước tiên là một khái niệm trừu tượng và phải được cho một dạng cố

định, hữu hình để trở nên hữu ích Simonde de Sismondi (nhà kinh tế học Thụy Sỹ thế kỷ 19) đã viết rằng tư bản là "một giá trị vĩnh cửu, cái được nhân lên và không tàn lụi" Bây giờ giá trị này tự tách khỏi sản phẩm tạo ra nó, nó trở thành một đại lượng siêu hình và phi thực thể luôn luôn nằm trong sự chiếm hữu của bất kể ai đó tạo ra nó, đối với người ấy giá trị này có thể [được cố định] ở một dạng khác Marx tán thành với nhà kinh tế học người Pháp Jean Baptiste Say khi cho rằng "Tư bản luôn luôn là phi vật chất do bản chất vì lẽ rằng không phải vật chất tạo ra tư bản mà

là giá trị của vật chất ấy, giá trị chẳng hề có cái hữu hình về nó

ý nghĩa quan trọng này của tư bản đã bị thất lạc đối với lịch sử Tư bản bây giờ

bị lẫn lộn với tiền, cái chỉ là một dạng di chuyển của tư bản, là một trong những thể hiện hữu hình của nó nhưng không phải là cái cuối cùng cố định tư bản Adam

Smith đã chỉ ra, tiền là "cái bánh xe vĩ đại của luân chuyển", nhưng nó không phải

là tư bản bởi vì giá trị "không thể cốt ở trong các đồng kim loại ấy" Tiền không thể

ấn định bằng bất cứ cách nào tiềm năng trừu tượng của một tài sản cụ thể nào đó để

chuyển đổi nó thành tư bản "Các quốc gia thế giới thứ ba và nguyên cộng sản bị tai tiếng vì việc làm lạm phát nền kinh tế của họ bằng tiền - trong khi không có khả năng tạo ra nhiều tư bản" [7 44]

Không thể kiểm soát nổi lượng tài sản khổng lồ được đổi chủ trong một nền kinh tế thị trường hiện đại nếu không thông qua một quá trình quyền sở hữu chính thức - khi mua bán một bất động sản sẽ đòi hỏi nỗ lực to lớn chỉ để xác định những căn cứ của giao dịch: có thật người bán là chủ của bất động sản và có quyền bán nó? ông ta có thể thế chấp nó? liệu người chủ mới có được những người thực thi quyền sở hữu chấp nhận là như vậy không? các phương tiện hữu hiệu để loại trừ

những người khác đòi quyền là gì? Những câu hỏi này là khó trả lời ở các nước

đang phát triển và các nước đang chuyển đổi, nên khi bán và cho thuê một căn nhà

có thể kéo theo các thủ tục chấp nhận dài dòng và rối rắm liên quan đến cả hàng xóm , và các giao dịch bất động sản chỉ được giới hạn giữa những người trong cùng một địa phương!

Chuyển một tài sản vật lý để tạo tư bản - thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm tài trợ cho một doanh nghiệp - đòi hỏi một quá trình rất phức tạp - không có cái đại diện, cái biểu diễn, những tài sản này là tư bản chết Các nước phương Tây có quá trình chuyển đổi cần thiết để chuyển cái vô hình thành cái hữu hình - Hàng ngàn tỷ

đô la là có thể sẵn sàng đưa vào sử dụng nếu điều bí ẩn của việc làm sao chuyển các tài sản thành tư bản sống có thể được làm sáng tỏ

Quyền sở hữu, lúc này, không đơn thuần là giấy tờ mà là một công cụ làm trung gian, cái thâu tóm và lưu trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho một nền kinh tế vận hành [7 48 - 63]

IV Vai trò của Chính phủ

Cả thị trường và Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành lành mạnh Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ tay bằng một bàn tay [16 94] Sự phân chia một cách thích hợp trách nhiệm giữa thị trường và Chính phủ sẽ quyết định sự thịnh vượng của một nền kinh tế Mặc dù kinh tế thị trường là biện pháp hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng hoá, nhưng những khuyết tật của nó nhiều khi lại dẫn đến những kết cục kinh tế kém hiệu quả Chính phủ có thể tham gia khắc phục các khuyết tật đó bằng cách

đảm bảo tính hiệu quả, điều chỉnh sự phân phối thu nhập không công bằng, khuyến khích phát triển và ổn định kinh tế

Thị trường không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xuất hiện cạnh tranh không hoàn hảo và các ảnh hưởng ngoại sinh Để khắc phục, Chính phủ

điều tiết các doanh nghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền Chính phủ

có thể can thiệp để điều chỉnh các tác động ngoại sinh như ô nhiễm môi trường hay cung cấp các hàng hoá công cộng như cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh, quốc phòng Thị trường không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra cơn xốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận được

Để khắc phục, Chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về tiền công trên thị trường, tiền cho thuê, lãi suất, cổ tức v.v Chính phủ còn có thể sử dụng thuế để tạo nguồn thu để trợ cấp cho các chương trình hỗ trợ thu nhập nhằm taọ ra mạng lưới tài chính an toàn cho những đối tượng xác định

Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, Chính phủ đã sử dụng quyền lực về tài khoá (thu thuế và chi tiêu ngân sách) và tiền tệ (tác động tới tín dụng và lãi suất)

để khuyến khích tăng trưởng dài hạn và năng suất, và chế ngự những hậu quả cực

đoan về lạm phát và thất nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh

Hình thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong các nền kinh tế công nghiệp hiện

đại là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị trường quyết định hầu hết các giá cả và sản lượng, còn Chính phủ kiểm soát tổng thể nền kinh tế với các chương trình về thuế, chi tiêu ngân sách, và quy định về tiền tệ

Chương II Hình thành và phát triển thị trường bất động sản

I Quá trình hình thành - Lấy nước Mỹ làm ví dụ [52 321 - 403]

Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Theo đó, đã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách đo

đạc và mua bán đất công, đồng thời vạch một đường chuẩn cơ bản từ cực điểm phía tây của giới tuyến nam Penxivania lên phía bắc; lấy đất phía tây của đường vạch này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36 mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán Theo quy định lúc đó, một nửa khu đất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán, giá bán mỗi mẫu Anh là 1 USD Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh

về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong đó giải thích thêm quy định nêu trên Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây

Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,

đó là:

- Nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không

có sở hữu gì Trước đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hoàn toàn nằm trong

sự khống chế của thực dân Anh Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mô,

và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ

- Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế - Trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển bằng Anh, thì con

đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trước tiên là chế

độ đất đai

Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nô lệ hình thành

trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước

Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế

kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai

Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước đến trước thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trước

1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán đấu giá đất công; còn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (xem biểu)

Biểu tóm tắt nội dung chủ yếu của pháp luật đất đai thời kỳ đầu của nước Mỹ

Luật Giá bán thấp

nhất Quy mô đất bán Phương thức thanh toán Pháp lệnh

đất đai năm

1785

Mỗi mẫu Anh

1 USD Đối với công ty thì

chiết khấu 1/3

Một nửa khoảnh thì bán toàn bộ, nửa còn lại chia

ra từng miếng 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán

Trước 1787 trả bằng tiền mặt, sau 1787 trả 1/3 triền mặt, số còn lại thanh toán hết trong 3 tháng Luật đất

đai năm

1796

Mỗi mẫu Anh

2 USD, thu trái phiếu trực tiếp theo giá

trị ghi trên phiếu

Một nửa của 5760 mẫu Anh (9 dặm Anh vuông) thì bán cả khoảnh, nửa còn lại chia ra từng miếng 640 mẫu Anh làm

đơn vị để bán

Trước tiên trả 1/20 tiền mặt, số còn lại trả 1/2 trong 20 ngày, nửa kia trả trong 1 năm

ả ế

còn lại trả hết trong 4 năm nhưng mỗi năm phải trả lãi suất 6%

được thì mỗi mẫu Anh 1 USD; 20 - 24 năm thì 0,5 USD; trên 30 năm thì 0,125 USD

40 - 320 mẫu Anh Trả bằng tiền mặt

Luật đất ở

năm 1862

Miễn phí 160 mẫu Anh Đất mà công dân 21 tuổi

trở lên được phép ở thì nộp 10 - 25 USD phí thủ tục sẽ được 160 mẫu AnhLuật trồng

cây năm

1873

Miễn phí 160 mẫu Anh Người khai hoang trồng

cây được 40 mẫu Anh ở

đất hạn (Luật 1878 giảm xuống 10 mẫu) và giữ

được 10 năm Luật đất

1891 lại giảm xuống 80 mẫu Anh)

Trong 3 năm, nhà nước

hỗ trợ việc tưới nước

Miễn phí 320 mẫu Anh Việc cư trú 5 năm của

Luật 1862 giảm xuống 3 năm

Theo quy định của Luật đất ở (20.5.1889) thì cư dân sở tại ở và trồng trọt 5 năm trở lên, cá nhân đủ 21 tuổi hoặc chủ một gia đình thì được cấp 160 mẫu Anh

đất công "Luật tặng đất học viện Molier" quy định Chính phủ liên bang cấp cho các bang một số lượng đất công theo số lượng nghị sĩ, các bang có thể bán đi để duy trì ít nhất một trường nông nghiệp hoặc trang bị cho một trường đại học để từ

đó việc phát triển và dạy học khoa học nông nghiệp và cơ khí tăng lên, mở ra một

hệ thống giáo dục nông nghiệp hoàn thiện

Quan sát biểu tóm tắt trên đây thấy rằng giá đất ngày càng giảm và quy mô thửa đất ngày càng nhỏ, điều kiện thanh toán ngày càng được nới rộng chứng tỏ Chính phủ có khuynh hướng bán đất công cho những người khai thác thực sự và đã

ảnh hưởng rất lớn đến chế độ trang trại gia đình ở Mỹ, nhưng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là đa số đất tốt đều đã bán hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng Vì một phần tiền bán đất dùng xây dựng mạng lưới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và cả nền kinh tế, đồng thời còn đóng góp cho khoa học kỹ thuật và cơ giới hoá nông nghiệp của Mỹ

Đến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, đất công canh tác được ở Mỹ về cơ bản đã phân phối hết, mặt khác, do khai thác quảng canh nên rừng bị huỷ hoại, đất đai bị xói mòn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hoá học làm đất thoái hoá càng nhanh, đã dẫn

đến sự chú ý của Chính phủ đối với việc bảo vệ đất: chủ trương hạn chế việc thả nhiều gia súc và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù giá, thực hiện kế hoạch "ngân hàng đất đai" để rút ra một khối lượng lớn đất bỏ hoá, Chính phủ tiến hành xây dựng công trình mẫu về đập nước, hệ thống tiêu nước và trồng cỏ phủ lên những nơi đất bị xói mòn

Luật bảo vệ đất đai và phân phối hạn ngạch nội địa năm 1936 (Soil conservation and Domestic Allotment Act) chia cây trồng làm hai loại "làm nghèo

đất" và "làm giàu đất", khuyến khích trồng nhiều các loại đậu và cỏ chăn nuôi, và

hỗ trợ cho các chủ trại 10 USD cho một mẫu Anh khi chuyển trồng cây làm nghèo

đất sang trồng cây làm giàu đất

Luật điều chỉnh nông nghiệp 1938 (Agricultural Adijustment Act) uỷ quyền cho Chính phủ định hạn ngạch diện tích trồng trọt và tiêu thụ sản phẩm để khống chế sản xuất quá thừa và chi viện cho thu nhập nông nghiệp

Luật nông nghiệp 1956 (Agricultural Act) lập kế hoạch "ngân hàng nông nghiệp" hỗ trợ cho một phần đất không canh tác ngắn hạn và dài hạn để tiếp tục khống chế sản xuất dư thừa, bảo vệ và tăng thu nhập nông nghiệp, bảo vệ đất, nước, rừng, tài nguyên đất đai Trại chủ dành một phần đất để hoang hoá lâu ngày (không quá 10 năm) trồng các loại cây bảo vệ đất, thì hàng năm được nhận tiền hỗ trợ của Chính phủ Thời hạn hợp đồng có thể 3 năm, 10 năm hoặc 15 năm (kết thúc năm 1972)

Luật thực phẩm và nông nghiệp năm 1962 (Food and Agriculture Act) quy

định có thể cho cá biệt chủ trang trại và công ty vay vốn để xây dựng các điểm vui chơi cho cư dân nông thôn ngay trên đất nông nghiệp của mình

ở Mỹ, pháp luật đất đai liên bang và chính sách đất đai của Chính phủ nói chung chỉ có hiệu lực đối với đất công, còn với trang trại nông nghiệp gia đình thì chủ yếu là tuân thủ pháp lệnh và chính sách của bang Nhưng thông qua "kế hoạch ngân hàng đất đai", "kế hoạch điều chỉnh đất canh tác", "kế hoạch giảm diện tích gieo trồng" Bộ Nông nghiệp có thể ký hợp đồng với hàng vạn chủ trang trại để

đưa họ vào vòng khống chế của pháp luật và chính sách đất đai liên bang Chính

sách giá cả và hỗ trợ nông nghiệp này đã điều chỉnh và khống chế cơ cấu sản xuất nông nghiệp, nhưng hiệu quả không như mong nuốn vì việc nâng cao hiệu suất đất

đai bị triệt tiêu và Chính phủ phải chi phí khá lớn, gánh nặng về kinh tế không thể kéo dài Đến 1985 mở ra hướng chính sách phải xuất phát từ thị trường, mục đích là giảm chi phí của Chính phủ cho nông nghiệp, hạ dần giá cả nông sản phù hợp với cơ chế thị trường Năm 1990, luật bảo vệ thực phẩm, nông nghiệp, tài nguyên và mậu dịch tiếp tục giảm chi phí của liên bang đối với nông nghiệp, thông qua việc xuất khẩu để duy trì thu nhập tăng trưởng của chủ trại Năm 1996, Luật hoàn thiện

và cải cách nông nghiệp (The Federal Agriculture Improvement and Reform Act) sửa đổi kế hoạch vận hành lâu dài không cần pháp luật, Chính phủ liên bang giảm can dự và cân đối dự toán, đồng thời các chủ trang trại ý thức được tầm quan trọng của việc mở rộng thị trường nước ngoài và sử dụng phương thức kinh doanh mới

Các quyền về đất đai của Mỹ

Pháp luật và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các

đất của Liên bang tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, còn đất tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh - Hãy lấy Oasinhtơn làm ví dụ (giữa các bang không khác nhau nhiều)

Quyền lợi về chiếm hữu đất đai:

Luật pháp về quyền lợi đất đai ở Mỹ có rất nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh - Những phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thường là những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật

có tính tập quán

Quyền chiếm hữu đối kháng (Adverse Possession) quy định rằng trên một thửa

đất hoang, người sở hữu chưa đến khai thác, người khác có thể đến chiếm lĩnh nhưng không có quyền lợi và được đảm bảo, trong thời gian này nếu không bị người

sở hữu đuổi đi hoặc không khởi tố theo quy định của pháp luật (thường là khoảng

10 - 15 năm) thì người chiếm hữu có quyền sở hữu đối với thửa đất đó Do chiếm hữu đối kháng cần một quá trình lâu dài, nên cần có 3 điều kiện: phải hiện diện liên tục về sự chiếm hữu của mình; phải công khai sự chiếm hữu các công trình thực tế

để mọi người thấy; phải thể hiện rõ ràng mạnh mẽ chống việc chiếm hữu

Quyền sở hữu bất động sản bao gồm quyền sở hữu đất và các thứ có trên đất Pháp luật và chính sách này dựa vào pháp luật nước Anh thời trung cổ - nghĩa là người sở hữu (quý tộc) có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác, khi người được tặng chết thì được để thừa kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một người nào đó khi còn sống, lúc chết thì tài sản trở về người tặng, hoặc cho tặng đất

đai kèm theo điều kiện, nếu không thoả mãn thì người cho tặng sẽ thu hồi Ngoài

ra còn duy trì quan hệ thuê mướn có tính chất chu kỳ

Quyền đồng sở hữu (concurrent ownership) là quyền sở hữu đất có từ hai người trở lên, như cùng nhau thuê đất và tài sản (Joint Tenancy) khi một trong hai người

đó chết, thì quyền lợi hoàn toàn thuộc về người kia mà không được để thừa kế cho con cháu;

Quyền sở hữu không thể phân chia (Tenancy by the Entirely) là sở hữu chung của vợ chồng, không thể chia ra được trừ phi một người chết, ly hôn hoặc hai bên có thoả thuận chuyển nhượng

Đối với loại bất động sản chung của vợ chồng (community Property) bao gồm cả số người cùng quan hệ huyết thống đều có quyền lợi trong đó

Loại quản lý chung (condominium), chủ nhân tài sản có thể chuyển quyền sở hữu hoặc bán tài sản của hai vợ chồng, nếu hai vợ chồng có một phần tài sản chung thì mỗi người một phần về quyền chiếm hữu

Luật pháp Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi,

đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thoả thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định, thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài ra còn có các hình thức thuê "tuỳ ý", thuê đất "không chiếm hữu", thuê đất

"có chiếm hữu", thuê đất "thả nổi" phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng

Quyền lợi về đất đai không có tính chiếm hữu (sau chiếm hữu), đó là:

+ Quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của người khác để thuận lợi cho thửa đất của mình - gọi là quyền địa dịch (Easments), được hình thành bằng các văn bản

thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng

đất có hiệu quả mà vẫn đảm bảo được xâm phạm ít nhất đến lợi ích của những thửa

đất xung quanh

+ Quyền chuyển nhượng đất đai được pháp luật bảo đảm bằng các hợp đồng mua bán Quyền sở hữu có thể mua bán được là quyền mà người mua có thể yên tâm tiếp nhận mà không bị rủi ro vì tố tụng Nói chung, đất đã có đăng ký theo pháp luật thì quyền sở hữu của đất này mới được xem là quyền sở hữu có thể giao dịch Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các

điều khoản phụ (quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự kiến tình huống ngoài dự tính ) + Quyền đăng ký đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu Nếu mua đất

mà không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật này quy

định khi A chuyển nhượng đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C thì về lý thuyết, B có quyền ưu tiên, nhưng theo luật cộng đồng thì ai đăng ký trước thì người

đó có quyền ưu tiên - Nghĩa là người mua phải lập tức đăng ký để chứng minh quyền sở hữu đã thay đổi để ngăn chặn người đến sau tiếp tục mua Nội dung đăng

ký bao gồm các yếu tố liên quan đến quyền lợi về đất đai như khế ước thế chấp, hợp

đồng chuyển nhượng và phải thông qua công chứng để đề phòng giả mạo

+ Quyền thế chấp: Thế chấp là một biện pháp an toàn khi người thế chấp đảm nhận trách nhiệm của mình để vay tiền, nếu không hoàn thành việc trả nợ thì phía cho vay có quyền phát mại đất để thu hồi vốn hoặc trực tiếp sử dụng thửa đất đó trên cơ sở thanh toán ngang giá theo khế ước Để thế chấp có hiệu lực phải có một

số quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ mà hai bên đều chấp nhận

+ Quyền lợi tương quan về đất đai - ở bang Oasinhtơn có những quy định rất

cụ thể về loại quyền lợi này, như: người sở hữu đất có quyền sử dụng nguồn nước chảy qua đất mình nhưng không ảnh hưởng đến cư dân đang dùng dòng chảy, nếu không thì người ở hạ nguồn được yêu cầu thay đổi đường dẫn nước; cho phép người sở hữu xây dựng mương đập để sử dụng nguồn nước mặt nhưng không được làm thay đổi hướng dòng chảy tự do; vùng phía đông thì người sở hữu đất có quyền đối với nước ngầm nhưng vùng phía tây lại hạn chế, theo nguyên tắc là sử dụng hợp lý hoặc liên kết với nhau để cùng sử dụng nước ngầm; quyền hỗ trợ lẫn nhau, như trường hợp đào mương làm xói lở đất của người khác thì phải có trách

nhiệm bồi thường bất kể vô tình hay hữu ý trừ khi chứng minh được đất lở là do nguyên nhân khác

Từ tình hình chính sách đất đai của Mỹ nói trên, có thể rút ra mấy nhận xét sau đây:

- Luật pháp đất đai của Mỹ có một cơ chế hình thành tương đối khoa học và

rõ ràng:

+ Có sự tham gia đóng góp rộng rãi (nghị sỹ, quan chức hành chính, tập đoàn

và cá nhân có lợi ích liên quan) tranh thủ được sự thoả hiệp tối đa khi quyết định + Trong thể chế chính trị đặc thù của Mỹ, hầu như lợi ích chung của các giai tầng đều có tổ chức của mình để bảo vệ, nên có ảnh hưởng lớn trong quá trình lập pháp, làm cho các "ý kiến đóng góp" không trở thành hình thức

+ Quá trình lập pháp và hình thành chính sách là rất minh bạch, thời gian tranh luận và bàn bạc dài làm cho mọi người đều hiểu rõ quá trình, tạo thuận lợi cho việc thực hiện về sau Tuy nhiên vẫn còn một khiếm khuyết lớn là sự tranh chấp giữa các

đảng phái làm cho một số lập pháp, chính sách bị kéo dài hoặc trì hoãn

- Quan hệ hài hoà giữa lập pháp và hành pháp - Mọi chính sách ban hành (phương án thực hiện cụ thể) đều có căn cứ pháp luật nên đảm bảo pháp luật được chấp hành thống nhất và có hiệu lực, đồng thời cũng có thể thấy được tính linh hoạt của pháp luật, nhất là trong mối quan hệ giữa liên bang và các bang, giảm thiểu hiện tượng tuỳ tiện trong chấp hành hay "trên bảo dưới không nghe" (!)

- Xét về nội dung lập pháp và chính sách đất đai thì ở Mỹ chủ yếu triển khai hai chủ để lớn là phân phối đất công và bảo vệ tài nguyên đất đai, được phát triển và hoàn thiện trong hơn 200 năm và trở thành một hệ thống vô cùng phức tạp Nước

Mỹ mất 130 năm để tiến hành việc phân phối đất công và tặng miễn phí xoay quanh việc xây dựng chế độ tư hữu sản quyền và trang trại gia đình; còn 60 năm lại đây chuyển sang việc bảo vệ tài nguyên đất đai xoay quanh nhiệm vụ khôi phục thảm thực vật, giảm xói mòn, tăng độ phì nhiêu, cải tiến canh tác, khống chế diện tích trồng trọt Trong điều kiện hoà bình lâu dài, Mỹ có điều kiện tổ chức thi hành pháp luật thống nhất và hiệu quả, các mặt về chế độ sản quyền, chế độ quản lý, chế

độ sở hữu, quyền sử dụng và quyền khác về đất đai được hoàn thiện; phát triển xã hội và quy hoạch đất đai được coi trọng làm cho kinh tế phát triển cân đối và ổn

định đó là điều kiện quan trọng của nhiệm vụ hiện đại hoá nông nghiệp nước Mỹ