Việc xác định hệ số ảnh hưởng K phụ thuộc vào việc thu thập thông tin bao gồm thông tin về một số bất động sản mẫu và khảo sát những thông tin ảnh hưởng lớn nhất tới giá trị bất động sản
Trang 1
BO TAI NGUYEN VA MOI TRUONG
Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai
78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai — Đồng Da - Hà Nội
Đề tài cấp nhà nước:
NGHIÊN CUU DOI MOI HE THONG QUAN LY
DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN
THI TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM
TAI LIEU HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG
HỆ THỐNG HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢ
Hà Nội, 2-2006 Bản thảo viết xong 6/2005
Báo cáo trình bây kết quả thực hiện Đề tài nghiên cứu cấp Nhà nước “Nghiên cứu đổi
mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam“ Mã số ĐTĐÐL2002/15
5729- AO
Jd 706
1.2 Nội dung nghiên cứu của phan mềm 1
II niP›nš ¬_— 2
1.3.2 Tại TP Hồ Chí Minh 02 0212101221 erekre LH nu 2 CHƯƠNG II MỤC DICH - YEU CAU CUA HỆ THÔNG HỖ TRỢ ĐỊNH GIA BAT
2.2 Đối tượng và mục đích sử dụng hệ thống 5 2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thông - Q ST 22212222 1222222 re 5 2.2.2 Mục đích của phân hệ quản lý thông tin bất động sản S22 2e 5
2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định gia bat động sản cà 6
2.3 Hệ thống chức năng 7 2.3.1 Chức năng phân hệ quan ly, cap nhat thong tin BDS © eee 7
2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản TH HT gn tớn 8
2.3.3 Các yêu cầu chung các 2 1221012 0212222111222 22g rye 8 CHUONG III QUI TRINH ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THEO PHUONG PHAP
3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản 10
3.2 Qui trình định giá bất động sẵn 16 CHUONG IV THIET KE CHI TIET HE THONG QUAN LY VA HO TRQ DINH GIÁ
4.2 Mô hình hóa nghiệp vụ 20
4.2.1 Mô hình hóa tỔ chức . 22s 21221 221122211122112211121111112 0.112 10 ke 20
4.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ Q.00 20002 02202114111 12c re 21 4.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thông 21 4.3.1 Mô hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bat động sản 21 4.3.1.1 Thiét ké mau biéu quan ly thông tin bái động san 21 4.3.1.2Cdp nhat thong tin bat đỘng SẲH à ào Ăn nhe 23 ABD COC MEA IK icc 23 4.3.2 Mô hình hóa chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản 24 4.3.2.1 Tao moi dur Gn Girth Bid .à c SH nnn HH Ty xài 25
l
Trang 2
4.3.2.2 Tạo mới dị án dinh gid theo MAU o.oo ccccccceccecce ese S222 xe 25
4.3.2.3 Nhap thong tin co ban cia div Gn dinh B1Q 0 et ie 25
4.3.2.4 Nhập máu biêu quản lý thông tín mô ta bái động sản từ phân hệ
quan ly thang tin bat AON SđH à Đà TH TH HH xài 26
4.3.2.5 Thu tháp thêm thông tín cán thiết cho dụ án định giá bát động sản
4.3.2.6 Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu câu ¬— 26
4.3.2.7 Xác định danh sách các hệ số ảnh hưỨng., àààcecccc se 28
4.3.2.3 Kiếm tra các hệ số và xác định hệ xó anh hưởng lớn nhất tới vùng dịnh
7 ¬ 28
4.3.2.9 Xác định don giá chudn cho ving dink BiG icc ete 29
4.3.2.10 Dinh giá cho các bắt động san trong ving dinh gid 29
5.1 Nguyén tac thiết kế của chương trình : ; 30
5.2 Mỡ một dự án mới : 30
5.3 Nhập thông tin cơ bản của dự án định giá 31
5.4 Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu 32
5.5 Định nghĩa kiểu dữ liệu ( hệ thông bảng mã ) 32
5.7 Nhập các phiếu điều tra cho hệ thống 35
5.8 Thu thập thông tin từ các nguồn thông tin khác : 38
Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá 46
Định nghĩa các từ dùng trong phiếu điều tra 51
Phu luc I Mau biéu diéu tra thông tin bất động sản 55
Phụ lục 2: Một số kết quả số liệu điều tra s0
CHƯƠNG I GIỚI THIỆU CHUNG
1,1 Mục tiêu
Mục tiêu của phần mềm là thiết kế, xây dựng và thử nghiệm mô hình đăng ký,
quản lý bất động sản Phần mềm chọn địa bàn thử nghiệm là: Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP Đà Nẵng
Các sản phẩm của phần mềm bao gồm báo cáo khoa học về thiết kế mô hình đăng ký, quản lý bất động sản chung với các mẫu biểu hệ thống đăng ký, quản lý bất động sản kèm theo, các báo cáo tổng kết thử nghiệm và phần mém đăng ký, quản lý bất động sản
1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm Phần mềm xây dựng hệ thống bao gồm cơ sở đữ liệu về bất động sản được thiết lập với thông tin đây đủ cho một địa bàn (bước đầu là tại phạm vi các quận được thử nghiệm) có thê được áp dụng tại văn phòng đăng ký đất đai, phục vụ quản
lý và tạo cơ sở thông tin cho thị trường bất động sản
Nội dung nghiên cứu của phần mêm như sau :
« Thiết kế, xây dựng mô hình đăng ký và quân lý bất động sản trên cơ sở áp dung CNTT
e Thi nghiém mé hinh dang ky va quan ly bat dong sản tại địa bàn đô thị : Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đông Nai, TP Đà Nẵng
« Hoàn thiện mô hình, đánh giá và kiến nghị áp dụng
Phương pháp nghiên cứu của phân mềm là :
© Khảo sát, điều tra và đánh giá
e Nghiên cứu xây dựng mô hình
e Xây dựng hệ thống, phát triển phần mềm và thu thập dữ liệu
e Thử nghiệm trên điêu kiện thực tế, chỉnh sửa và hoàn thiện
Trang 31.3 Quy mô thử nghiệm Bảng thống kê tông hợp các phiếu điều tra giá BĐS
e Trong phạm vi đề cương thử nghiệm của phần mềm, số liệu được lấy thử
Đồng Nai | Đà Nẵng TỐ Tông cộng
Tại Hà Nội, đơn vị thực nghiệm là Trung tâm Thông tin Luu trữ và Dịch vụ - ———
nhà đất - Sở Địa chính Nhà đât TP Hà Nội ( nay là Sở tài nguyên Môi trường và
Dac diém thử nghiệm tại Hà Nội là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ ê chập Q a
nhà đất có chức năng dịch vụ hành chính công về thủ tục đăng ký và cấp giấy Thuê và lệ phí đât đai 50 50
chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, các đữ liệu bất động sản được đưa vào thử Thế chấp QSD đất, 57 57 nghiệm trong hệ thống chính lả đữ liệu được thu thập trong công tác địch vụ công thuế và lệ phí đất đai
Đặc điểm của dữ liệu được thu thập trong công tác dịch vụ công là không tập mặt bằng
trung vào các địa bàn cụ thể đo vậy có khó khăn nhất định trong công tác định giá Tổng cộng 199 147 257 303 906
Để bổ sung thêm , phần mềm chia các dữ liệu này thành nhiều khu vực để tăng :
cường độ chính xác cho nghiệp vụ định giá bat động sản theo phương pháp thông tin Nội dung chỉ tiết có phụ lục đính kèm
thị trường
1.3.2 Tại TP Hồ Chí Minh
Tại TP Hồ Chí Minh, phần mẻm chọn hai đơn vị thực nghiệm là Trung tâm
Thong tin — Lưu trữ và Trung tâm kiêm định và tư vẫn địa ốc thuộc Sở Tài nguyên
Môi trường Thành phố Hỗ Chí Minh
Tại Trung tâm kiểm định bản đỗ và tư vấn địa ốc, phân mém hop tac thu thap
các thông tin sau dé chuan hoá đữ liệu :
e Thông tin vùng giá trị
« Thông tin kinh tế, xã hội và đặc điểm cơ sở hạ tầng của vùng thu thập
thông tin
e Thông tin về hình thể, đặc điểm và giá chuyển nhượng bất động sản
Trang 4CHƯƠNG II MUC DICH - YEU CAU CUA HE THONG HO TRO
DINH GIA BAT ĐỘNG SAN 2.1 Dat van dé
Việc ứng dụng CNTT trong công tác quản lý đất đai tại Việt Nam hiện nay đang
là nhu cầu cấp thiết nhằm mục đích hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai
Ở nước ta „ hệ thông đăng ký đất đai được tô chức theo mô hình 3 cấp ( Xã,
Huyện, Tỉnh ) đối tượng quản lý được tập trung chủ yếu là các thửa đất
Thẩm định giá bất động sản vốn là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá
trình xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bởi muốn định được giá bất động
sản thì phải thâm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch,
nghĩa vụ tài chính qua đó sẽ giúp người mua bất động sản không bị vướng vào
những rắc rồi không đáng có khi giao địch bất động sản
Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2004 là
cơ sở hình thành các chính sách tài chính đối với đất đai như: tính thuế sử dụng đất
(SDD), thu tiền SDĐ khi giao đất, tiền thuê dat, tinh phi va 1é phi trong quan ly SDD,
bồi thường quyền SDĐ khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai mới cũng khẳng định
các quyển của người SDĐ như: chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền
SDD, thé chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và quyền được bôi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
Để thực hiện được tất cả những quy định trên, việc đầu tiên và quan trọng nhất
là phải xác định được giá trị của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp là “giá quyền SDĐ”
Theo Luật Đất đai, giá đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyên tắc “sát với giá
chuyền nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”
Tuy nhiên, mức “sát với giá thị tường” đến đâu còn tùy thuộc cả vào các nguyên
tắc, phương pháp thâm định giá và phù hợp với chính sách phát triển kinh tế — xã hội
trong từng giai đoạn Giá đất phụ thuộc vào 2 nhóm yếu tố, trong đó nhóm vĩ mô gỗm:
chính sách của Nhà nước, kinh tế chung của địa phương, tâm lý xã hội : nhóm vi mô
gồm: đặc điểm vị trí đất, hình dang kiến trúc công trình trên đất, đặc điểm mặt đất và lòng
đất, tình trạng môi trường Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tô này
Vì vậy, đây sẽ là những căn cứ quan trọng dé xác định giá đất cho sát với giá thực tế
2.2 Đối tượng và mục đích sử dụng hệ thống 2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thống
Hệ thông đăng ký, quản lý và hỗ trợ phân phối thông tin bất động sản có các đối
tượng sử dụng như sau :
= Co quan quan ly dat dai : Bao gồm quản trị hệ thông, bộ phận đăng ký, thống
kê đất đai, bộ phận định giá bất động sản Trong tương lai gần là các văn phòng Đăng ký đất đại
=_ Đối với người dân và các tô chức bên ngoài : Những người dân và tổ chức bên ngoài, đặc biệt là các công ty địa ốc, các văn phòng tư vấn nhà đất có thê tra cứu thông tin vẻ thị trường bắt động sản thông qua phân hệ phân phối thông tin Mục đích của hệ thông bao gồm :
Quản lý các thông tin bất động sản:
" - Nhập số liệu bất động sản sau quá trình đăng ký
= Quan ly day dui cdc thong tin đa dạng vẻ bất động sản
“ Có các chức năng như tìm kiếm, thống kê
Hỗ trợ định giá bất động sản:
" Nhăm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước như làm căn cứ thu thuế,
đền bù, các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập
"_ Phục vụ cho người sở hữu bat động sản, các đối tượng có quan tâm đề biết giá trị của bất động sản trong việc thực hiện quyển chuyển đổi,
chuyên nhượng, thừa kế, cho thuê, thé chap
2.2.2 Mục đích của phân hệ quản lý thông tin bất động sẵn Một bất động sản được mô tả bởi rất nhiều thông tim, các thông tin này được chia thành các nhóm Ví dụ như nhóm thông tin vẻ hình thể, nhóm thông tin vẻ tình
trạng pháp lý, nhóm thông tin về nhà vv
Các thông tin về bất động sản có thể có sự khác nhau đối với các vùng đân cư
khác nhau Ví dụ như hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản ở vùng nông thôn
khác với thành thị Ngay ở trong một thành phố, các thông tin mô tả bất động sản giữa các quận, huyện cũng khác nhau đo sự khác biệt về dia lý, kinh tế, xã hội vv
Trang 5Vi cac ly do trén, hệ thong quan ly thông tin bat động sản phải đảm bảo các yêu
cầu như sau :
= Hệ thống phải cho phép người sử dụng tự thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông
tin, có nghĩa là phải có đặc tính "Mở" đối với hệ thống chỉ tiều thông tin mô
tả bất động sản Các hệ thống chỉ tiêu này có thể được lưu lại để sử dụng
cho các lần định giá tiếp theo Ngoài ra hệ thống cũng cung cấp các hệ
thống chỉ tiêu mẫu (Template), để người sử dụng có thẻ thiết kế các chỉ tiêu
thông tin cho mình một cách thuận lợi nhất
« Cac chi tiéu thông tin phải được chía thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có
một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin
"_ Hệ thống phải có đầy đủ các chức năng của một hệ quản lý Bao gồm các
chức năng chính : cập nhật, thông kê, tìm kiểm
=_ Đối với chức năng tìm kiếm, cần có thêm phản thiết kế truy vần do người sử
dụng tự định nghĩa
2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Phương pháp định giá áp dụng cho hệ thống là phương pháp định giá theo
thông tin thị trường Điểm mẫu chốt của phương pháp này là việc xác định các hệ số
ảnh hưởng K Việc xác định hệ số ảnh hưởng K phụ thuộc vào việc thu thập thông tin
bao gồm thông tin về một số bất động sản mẫu và khảo sát những thông tin ảnh hưởng
lớn nhất tới giá trị bất động sản trong vùng định giá Thông thường, không có một
nguyên tắc nhất định nào vẻ việc xác định tập chỉ tiểu thông tin ánh hưởng lớn này
Việc xác định tập chỉ tiêu thông tin phải được tiến hành bởi các cán bộ định giả có
kinh nghiệm
Sau khi đã xác định xong các hệ số ảnh hưởng, cán bộ định giá có thể tính giá
cho từng bắt động sản cụ thể, với điều kiện bất động sản đó phải có đây đủ thông tin
về các chỉ tiêu có ảnh hướng trong quá trình xác định giá trị bất động sản
Việc thay đôi giá trị các hệ số ảnh hướng có thể xây ra theo chu kỳ định giá
Việc xác định chu kỳ định giả lại phụ thuộc vào mục đích tính giá Ví dụ với việc định
giá dé tính thuế, nhà nước có thể tiến hành việc xác định các hệ số ảnh hưởng theo một
chu kỳ xác định về thời gian Đối với việc định giá để mua, bán, việc thay đổi giá trị
hệ số phụ thuộc rất nhiều vào biến động vẻ kinh tế, xã hội tại thời điểm định giá
Trên đây là một số nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá theo thị trường Dựa trên một số các nguyên tắc này, hệ thống đẻ ra một số các yêu cầu cơ bản như sau :
" Hệ thông cung cấp một công cụ hỗ trợ định giá theo đúng trình tự và các nguyên tắc của phương pháp định giá theo thông tin thị trường
"_ Tại các bước thực hiện, hệ thống phải đảm bảo tính "Mở" cho phép người sit dụng có thể can thiệp, thay doi thông số,các công thức tính toán , danh sách các chỉ tiêu thông tin vv cho các dự án định giá khác nhau
“_ Hệ thông có hỗ trợ chức năng thiết kế theo mẫu (template): Có một số mẫu
được thiết kế sẵn, người sử dụng chọn mẫu gần với mẫu của mình nhất rồi sửa các chỉ tiết dựa trên cơ sở mẫu có sẵn
" Kết quá xác định các giá trị hệ số, danh mục bắt động sản mẫu cũng như kết quả tính giá được thể hiện trên các báo cáo Các báo cáo này có thể được in
ra giấy hoặc ghi ra khuôn đạng văn bản thông dụng ( như DOC của MSWord )
« Két quả định giá tại mỗi chu kỳ được lưu lại vào CSDL, thuận tiện cho việc
phân phối thông tin trên Web
2.3 Hệ thông chức năng
Trên cở sở phân tích mục đích và yêu cầu hệ thông ở phần H, có thể đưa ra mô
hình chức năng của hệ thống
Hệ thống được tô chức theo các phân hệ :
= Phan hé quan ly, c4p nhật thông tin bất động sản
= Phan hé hé tro định giá bất động sản
2.3.1 Chức năng phần hệ quản lý, cập nhật thông tin BĐS Phân hệ này có chức năng quản lý thông tin bất động sản, gồm các chức năng chính như sau :
Trang 6Thiết kế hệ thông chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản : Các hệ thong chi tiêu
được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có một hoặc nhiều chỉ tiêu thông
tin Hỗ trợ các chỉ tiêu thông tin dạng hình ảnh
Nhập số liệu thông tin bất động sản : Nhập toàn bộ thông tin bat động sản hiện có
Tìm kiếm thông tin bất động sản : Cho phép người sử dụng tự thiết kế câu truy
vấn, lưu lại những câu truy vẫn thường sử dụng
Thống kê bất động sản : thông kê theo các tiêu chí do người sử dụng quyết định
In ấn các kết quả tìm kiểm và thông kê
2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Phân hệ này có chức năng hỗ trợ định giá bất động sản, gồm các chức năng
chính như sau :
Qui đổi giá về cùng một thời điểm
Xác định cặp mẫu thông tin
Thiết kế đanh mục hệ số ảnh hưởng
Xác định giá trị hệ số ảnh hưởng
Xác định đơn giá chuân
Định giá hàng loạt
Cập nhật kết quả định giá bất động sản vào CSDL
2.3.3 Các yêu cầu chung
Hệ thống quản lý, định giá bất động sản phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản về
chất lượng như sau :
“_ Hệ thống phải được thiết lập trên nên tảng hệ quản trị CSDL lớn, đa người
dùng , hễ trợ mạng và có tính dn định cao
»_ Hệ thống phải có tính mềm dẻo dé có thể đáp ứng được những biến động về
hệ thống chỉ tiêu thống kê, vẻ ranh giới hành chính và các tiêu chí thống kê
phụ khác
" Hệ thông phải được thiết lập để đảm bảo tính an toàn của dữ liệu, có tính ôn
định cao và tốc độ tông hợp nhanh , hệ thống phải được thiết kế tránh các
bước chuyển đổi CSDL trung gian nham đảm bảo thống nhất vẻ cấu trúc CSDL
Hệ thông phải có giao diện đẹp, thiết kế trong sang va dé sir dung
Sự liên kết giữa các module trong hệ thông phải rõ ràng, tương tác dễ sử dụng
Đảm bảo việc bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và
mã hóa thông tin
Việc cài đặt phần mềm phải đễ dàng và tương thích với các máy tính có cầu hỉnh trung bình
Trang 7CHUONG Ul QUI TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THEO
PHUONG PHAP THONG TIN THI TRUONG
3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản
Định giá bat động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được
nhiều nước trên thế giới kê cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển
quan tâm đâu tư nghiên cứu từ nhiêu thập kỷ qua Tại các nước như Thụy Điền, Anh,
Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái Lan định giá bất động sản đã trở
thành một ngành quan trọng của nên kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các
phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong cuộc
sống, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự hiên quan tới việc mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bat động sản diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt
động định giá bất động sản tại các nước nói trên đã trở thành công cụ cần thiết trong
hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bat động sản, một loại địch vụ phô
biến trong nên kinh tế thị trường năm trong sự kiểm soát của Nhà nước
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý
Qui trình định giá bất động sản theo thông tin thị trường đưa ra một số khái niệm,
các cán bộ định giá pahi nắm vững các khái niệm này khi thực hiện theo qui trình
Mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường
Đề xác định được các thông tin phản ánh bản chất các yếu tô ảnh hưởng đến giá
trị của bất động sản trong một vùng xác định ( vùng ở đây có thể hiểu là một vùng địa
lý nhưng không nhất thiết phải xác định ranh giới bằng ranh giới hành chính ), trước
hết phải thu thập những thông tin về các bất động sản bằng cách điều tra thông tin thị
trường Thông thường phải thành lập một nhóm điêu tra viên đi điều tra tại thực địa,
lấy các thông tin từ chủ sở hữu bất động sản cũng như những người hoặc tổ chức có
liên quan đến bất động sản đó Các chỉ tiêu thông tin phải thu thập đã được thiết kế sẵn
bởi dự án điều tra, được liệt kê trong các mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường Điều
tra viên điền các thông tin vào mẫu phiếu này sau khi thu thập được Đặc điểm của các
mẫu phiếu là :
=_ Chỉ tiêu thông trn được chia thành các nhóm thông tin ( ví dụ thông tin về nhà, thông tin về đất, thông tin về cơ sở hạ tầng )
"_ Khi thu thập, có thể chỉ có được thông tin ở một số chỉ tiêu xác định, có thể
có nhiều chỉ tiêu thông tin không thu thập được đo các yếu tố khách quan như không thu thập được thông tin từ chủ sở hữu, không gặp được chủ hoặc các cá nhân đại điện cho đơn vị sở hữu bất động sản đó
= Trén mot vung điều tra, có thể có một số thông tin chung cho cả vùng, ví dụ như tình trạng cơ sở hạ tầng (điện, nước, điện thoại }, vị trí địa lý ( tên phường, quận ) hay giá do ƯBND Tỉnh quy định
Nguần thông tin Trên thực tế, các thông tin không chỉ thu thập từ các chủ sở hữu bất động sản hay những cá nhân, đơn vị có liên quan đến bất động sản đó Các thông tin từ chủ sở hữu nhiều khi cũng không được hoàn toàn chính xác đo các lý do về tâm lý của chủ sở
hữu khi được hỏi các thông tin về tài sản của họ Do vậy, để thông tin được chính xác
hơn, thông thường các dự án định giá phải bỗ sung thông tin từ các nguồn thông tin khác có độ tin cậy cao hơn như Sở Địa chính ( nay là Sở Tải nguyên và Môi trường ),
Sở Điện lực, Công ty cung cấp nước hay phòng Công chứng Nhà nước Các thông tin
có thê thu thập được từ các nguồn thông tin đại chúng như báo chí, vô tuyến truyền
hình hay thậm chí là các văn phòng Địa Ốc
Đề bố sung thông tin cho dự án điều tra, các thông tin trên cũng được cập nhật
vào hệ thống và ghi rõ nguồn thông tin để có thể đánh giá được độ chính xác của nó
một cách khách quan
Mẫu phiếu không đạt yêu cầu trong quá trình xác định cặp mẫu Điêu kiện để xác định các cặp mẫu thông tin là các thông tin đó phải phản ánh một cách khách quan và trung thực nhất, có tính tổng quát cho vùng định giá Do vậy, sau khi thu thập các thông tin từ thị trường cũng như bỗ sung thông tin từ các nguồn
khác, phải tiến hành loại bỏ các mẫu phiếu không đạt độ chính xác để đưa vào xác định cặp mẫu thông tin Các điều kiện loại bỏ cặp mẫu do cán bộ định giá quyết định, thông thường là các điều kiện như không có giá chuyển nhượng, năm chuyển nhượng
quá xa với thời điểm định giá, chuyển nhượng trong cùng nội tộc ( ví dụ bố bán cho con ), các vụ chuyên nhượng không bình thường ( ví đụ đo bắt nợ ) hay tinh trang
Trang 8pháp lý của bất động sản đó không bảo đảm ( ví du chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, dang thé chấp với Ngân hàng )
Các mẫu phiêu không đạt yêu cầu là các mâu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ
mà cán bộ định giá đưa ra Yêu cầu của hệ thống là chỉ tiêu thông tin được dùng để
loại bỏ phải được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra
Cặp mẫu thông tin
Trước khi xác định một yếu tổ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong vùng
định giá, các cán bộ định giá phải chọn lọc trong các phiếu điều tra ( sau khi đã bổ
sung cũng như loại bỏ các phiếu không đạt yêu câu ) các mẫu phiêu đặc trưng nhất cho
yếu tô ảnh hưởng đó
Cặp mẫu được định nghĩa như sau : Đó là các bất động sản tương tự nhau, chỉ
khác nhau ở một chỉ tiêu thông tin duy nhất
Ở đây cần trả lời hai câu hỏi dé xác định được cặp mẫu :
"_ Thế nảo là các bất động sản tương tự nhau ?
=_ Chỉ tiêu thông tin nào được xác định cho cặp mẫu ?
Các bất động sản tương tự nhau không có nghĩa là các chỉ tiêu thông tin của
chúng hoàn toàn giống nhau Trên thực tế không thé tim duoc các bất động sản có một
số chỉ tiêu thông tin hoàn toàn giống nhau vẻ giá trị khi xác định cặp mẫu Do vậy,
người sử dụng phải đưa ra được định nghĩa thế nào là các bất động sản giống nhau dựa
trên các chỉ tiêu thông tin đã được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra
Vĩ dụ -
Vị trí là một yếu tổ ánh hưởng rất quan trọng khi định giá một bất động sản
Đối với khu đô thị, vị trí là yếu tô ảnh hưởng quan trọng nhất Do vậy, khi định giá
phải tìm được giá trị của hệ số vị trí
Để xác định được hệ số vị trí, trước hết phải xác định cặp mẫu vị trí, nghĩa là
tim trong các phiếu điều tra các mẫu phiếu đặc trưng nhất cho yếu tố vị trí Các bất
động sản này nằm ở các vị trí khác nhau nhưng chúng tương tự nhau về các yếu tổ
khác Khi tìm các cặp mẫu, người sử dụng đưa ra các điều kiện để trả lời câu hỏi : thế
nào là tương tự nhau ? của cặp mẫu vị trí Ví dụ như : Cặp mẫu vị trí là các bất động
sản có khoảng cách tới phố chính nhỏ hơn 100m và năm chuyên nhượng là năm
2000
Điều kiện để xác định cặp mẫu này có thê thay đổi tùy thuộc vào vùng định giá
cụ thể cũng như kinh nghiệm của cán bộ định giá Người sử dụng vận dụng kiến thức
và kinh nghiệm của mỉnh để đưa ra các điều kiện xác định cặp mẫu sao cho gan VỚI thực tế nhất, nhằm mục đích xác định giả trị các hệ số ảnh hưởng cho chính xác
Hệ số ảnh hưởng
Sau khi xác định được các cặp mẫu, việc tiếp tục phải làm là phải xác định các hệ
số ảnh hưởng Hệ số ảnh hưởng phản ánh mức độ ảnh hưởng của một chỉ tiêu thông tin nào đó ( ví dụ như vị trí, hướng, cơ sở hạ tầng } tới p1ả thành của một bất động sản
Một hệ số ảnh hưởng được xác định từ giá của bất động sản ( giá thu thập được
trong quá trinh điều tra thông tin thị trường ) trong một cặp mẫu xác định nào đó và phân loại theo các giá trị của chỉ tiêu thong tin
Để xác định hệ số ảnh hưởng, người sử dụng phải lựa chọn trong các bất động
sản có trong cặp mẫu dùng để xác định vị trí một bất động sản được coi là “chuẩn”, hệ
số ảnh hưởng này đối với bất động sản đó có giá trị là 1
Việc lựa chọn bất động sản “chuẩn” đổi với hệ số ảnh hưởng là do người sử dụng hoàn toàn quyết định, do vậy ở bước này, kinh nghiệm của cán bộ định giá là yếu
tố vô cùng quan trọng, hệ thống chỉ cung cấp công cụ để người sử dụng lựa chọn và quyết định bất động sản nào là “chuẩn”
Việc lựa chọn bất động sản có hệ số ảnh hưởng là 1 có tính chất vô cùng quan
trọng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản trong vùng định giá, Theo nguyên tắc, nếu
một bất động sản lựa chọn là chuẩn đối với một hệ số ảnh hưởng nảo đó có K = | thi
tắt cả các bất động sản khác trong cặp mẫu phải có K < 1 Tuy nhiên, có thể do sự lựa chọn không chính xác bất động sản chuân, hệ thống có thể tính ra các giá trị hệ số K >
1 Trong trường hợp này, người sử dụng phải xem xét lại cách lựa chọn của mình, hệ thống sẽ cảnh báo chứ không can dự vào phương pháp tính toán
Giá chuẩn cho vùng định giá Trước khi định giá cho từng bất động sản, hệ thống phải xác định được giá
chuẩn cho vùng định giá Trước hết phải xác định hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá trong danh sách các hệ số ảnh hưởng
Trang 9Thông thường, đối với khu vực đô thị, hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn
nhất tới vùng định giá là hệ số vị trí Do vậy, khi định giá cho khu vực đô thị, thông
thường hệ số vị trí được chọn là hệ số chuân để tính giá chuẩn cho vùng định giá
Giá chuẩn cho vùng định giá được tính như sau : Giá chuẩn cho vùng định giá
là giá trung bình của tất cả các bất động sản có trong cặp mẫu có hệ số ảnh hưởng
chuan Keauin = Ì
Giá sau khi định giá của bất động sản
Sau khi đã xác định được danh sách các hệ số ảnh hưởng, giá trị của các hệ số
ảnh hưởng và giá chuẩn, có thể tiến hành định giá cho các bất động sản trong vùng
định giá một cách tự động Trong khi thu thập thông tin về giá chuyển nhượng cho
một bất động sản nào đó có thể không có, nhưng khi định giá thì hệ thống vẫn có thể
dua ra gia của bat động sản Nói một cách khác, khi đã xác định được đây đủ các yếu
tố trên thì việc xác định gia cia bat động sản không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng
trên thị trường của chính bất động sản đó
Một bất động sản có thể định giá được chính xác phải thoả mãn điều kiện : nó
phải được thu thập đây đủ các chỉ tiêu thông tin dùng dé xác định giá trị của các hệ số
ảnh hưởng của chính bất động sản đó
Vi du:
Có 3 hệ số ảnh hưởng là vị trí ( xác định theo chỉ tiêu thông tin Vi tri), hudng (
xác định theo hướng ) và mặt tiền ( xác định theo độ rộng mặt tiền ) Nếu muốn định
giá một bát động sản bất kỳ, trong phiếu điều tra của nó phải có đủ 3 chỉ tiêu thông tin
: vị trí, hướng và mặt tiên
Giá sau khi định giá của bat động sản được xác định sau khi di qua các bước sau:
Xác định giá trị của các hệ số ảnh hưởng của bất động sản đó dựa trên bảng
danh sách các hệ số ảnh hưởng
» Xác định Ko = Kì x x Kạ ( với n: số hệ số ảnh hưởng )
= Gia bất động san = Giá chuẩn ( trên m? ) x Kehung
Vùng giá trị
Khi thiết lập một dự án định giá, thông thường vùng định giá được khoanh bao
theo đơn vị hành chính ( cấp Tỉnh, Huyện ) Tuy nhiên, trong một khu vực hành
chính, do các yếu tố về kinh tế, xã hội nên phải chia nhỏ ra các vùng định giá có các giá trị hệ số ảnh hưởng khác nhau
Do vậy, một vùng định giá lớn thông thường phải chia nhỏ ra các vùng định giá nhỏ ( vùng định giá càng nhỏ thì mức độ chính xác của các hệ số ảnh hưởng càng lớn ) Các vùng định giá nhỏ trong một dự án định giá có tính chất là có mẫu phiéu điều tra giống nhau, có danh sách các hệ số ảnh hướng giống nhau Điểm khác nhau gồm có : phương pháp bổ sung thông tin, loại bỏ thông tin, xác định cặp mẫu Các vùng định giá nhỏ đó được gọi là các vùng giá tr
"Tính | Mẫu | Bổsung ] Loạibỏ | Xác định | Danh sách hệ:
|
Bang 2.1 - So sanh phương pháp xác định giá của các vùng giá trị
Về phương pháp, các cán bộ định giá phải chia vùng định giá ra các vùng giá trị
( trên bản đồ ), sau đó xác định danh sách và giá trị của các hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị đó Cuối cùng xác định giá trị các hệ số ảnh hưởng của vùng định giá bằng
cach lay trung bình cộng giá trị từng hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị
Như vậy, một bất động sản có thể định giá ra 2 kết quả : theo hệ số của vùng giá trị hoặc theo hệ số của vùng định giá Việc quyết định sử dụng giá định giá nào cho bất động sản là tùy thuộc cán bộ định giá
Giá qui đổi
Khi thu thập thông tin thị trường, có thể nhận thấy rằng, thời điểm chuyển nhượng của các bất động sản là khác nhau, Khi đưa vào tính toán, một việc rất quan
trọng là phải qui đối giá chuyển nhượng đó về cùng một thời điểm tính
Vĩ dụ
Các cuộc chuyển nhượng bất động sản trên thị trường có thể diễn ra vào các năm từ 1996 đến 2001 Trước khi đưa vào tính phải qui đôi giá chuyển nhượng về thời điểm định giá ( ví đụ năm 2001 )
Trang 10Gia tri qui đổi dựa trên hệ số lạm phát của từng năm Công thức tính như sau :
Giá thời điểm định giá = Giá thị trường x Hệ số lạm phát năm chuyển nhượng
Sau khi qui đối, các giá chuyên nhượng đó sẽ được đưa vào quá trình tính toán
các hệ sô ảnh hưởng,
3.2 Qui trình định giá bất động sản
Có 4 phương pháp cơ bản đề định giá bất động sân :
" Phương pháp thông tim thị trường ( phương pháp so sánh )
"_ Phương pháp thu nhập ( phương pháp đầu tư )
" Phương pháp giá thành ( phương pháp chi phi )
= Phuong phap giá trị thặng dư của đất
Phương pháp định giá theo thị trường lả một phương pháp trong đó đề định giá
một bất động sản, cần phải so sánh với những bất động sản khác tương tự đã có bán
trên thị trường hoặc đã được rao bán trên thị trường và tìm mối liên hệ giữa chúng dé
đưa ra các hệ số về giá trị
Phạm vi áp dụng của phương pháp định giá theo thị trường là cho các bất động
sản dân dụng ( nhà ở ) và cho đất trồng trong các khu vực dân cư, thương mại - dịch
vụ Nguyên nhân là các bất động sản đó thường được mua bán khá phổ biến, giữa
chúng rất đễ dàng trong việc so sánh Phương pháp này ít khi áp dụng cho đất đai là
khu công nghiệp vì rất khó so sánh, cũng ít khi áp dụng cho các bất động sản sử dụng
vào mục đích công cộng
Nội dung, trinh tự định giá theo phương pháp này gồm 8 bước :
Bước 1 : Xác định bất động sản cân định giá và mục đích định giá
Nội dung chính của bước này là xác định mục đích của việc định giá, vị trí, tên
gọi của các bất động sản cần định giá Hoạch định kế hoạch định giá và xác định số
lượng điều tra viên
Bước 2 : Hoạch định các chỉ tiêu thông tin can thu thập trên vùng định giả
Bước này xác định những thông tin cân thiết phải thu thập và nguồn thu thập
của các thông tin đó Từ đó đưa ra mẫu phiếu điêu tra
Bước 3 - Thu thập và phản tích sỐ liệu thị trường Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đây đủ, chính xác của thông tin sẽ
rất khác nhau Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu phải xác định phương pháp điều tra, thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thâm
định dữ liệu chặt chế Các chỉ tiêu thông tin được chia thành 2 loại :
=" Chi tiéu thong tin chỉ tiết cho một bất động sản cụ thể
= Chi tiéu thông tin áp dụng cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực Các chỉ tiêu thông tin chỉ tiết được thu thập và ghi lại trong các phiếu điều
tra Đông thời cần thu thập các thông tin từ các nguồn dữ liệu khác nhau ( ví dụ như
tình trạng hệ thông điện từ Công ty Điện lực, tình trạng pháp lý từ Sở Địa chính )
dé bổ sung vào thông tin của các phiếu điều tra nhằm đạt được độ tin cậy của thông tin cao hơn
Bước 4 : Tập hợp và xử ly các mẫu phiếu điều tra Bước này thực hiện việc tiễn xử lý các số liệu điều tra, chọn lọc các mẫu phiếu điều tra để có được những thông tin xác thực nhăm tiến hành định giá Việc chọn loc các mẫu phiếu này đo điều tra viên quyết định tuân thủ một số nguyên tắc đưa ra trong
quá trình lập kế hoạch định giá
Hệ thống những thông tin đã qua xử lý và tiền hành loại bỏ những mẫu phiếu không hợp lệ Những mẫu phiếu được gọi là không hợp lệ ( hoặc không đạt yêu cầu )
được định nghĩa tùy theo dự án cụ thể Ví dụ như loại bỏ các mẫu phiếu đo khi điều tra
giá bất động sản không tính đến giá xây dựng nhà, đo thu thập trùng nhau từ các nguồn thông tin, do mua bản cùng họ tộc
Bước 5 : Phân tích đữ liệu thị trường và xác định hệ số ảnh hưởng
Số liệu của thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác được tử
nhiều nguồn thông tin khác nhau và do đó chúng rất phức tạp Để kết quả phân tích
phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và xu thé phat triển của thị trường bất
động sản trong vùng định giá, cần phân tích số liệu theo các bước như sau :
"_ Qui đôi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm
= Tach giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản
»" Xác định các hệ số ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
17
