Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Đềtài “Nghiên cứu đổi mới hệthống quản lý đất đai đểhình thành và phát triển thị trường bất động sản ởViệt Nam”là đềtài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước được BộKhoa học và Công nghệ phê duyệt thực hiện trong vòng 24 tháng kểtừtháng 9 năm 2002

bộ tài nguyên và môi trường trung tâm điều tra quy hoạch đất đai

báo cáo tổng kết đề tài độc lập cấp nhà nước

m∙ số đtđl2002/15

nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý

đất đai để hình thành và phát triển

thị trường bất động sản ở việt nam

Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn đình bồng

5839

22/5/2006

Hà nội- 1/2006

Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiờn cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hỡnh thành và

phỏt triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mó số 2002/15

Danh sách những người thực hiện đềtài

Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đỡnh Bồng, Uỷ viờn Hội động Khoa học - Bộ

Tài nguyờn và mụi trường

Cơ quan chủ trỡ đề tài: Trung tõm Điều tra Quy hoạch đất đai; Cơ quan chủ

quản: Bộ Tài nguyờn và Mụi trường; Cơ quan quản lý: Bộ Khoa học và Cụng nghệ

Những người thực hiện đề tài:

- KS Tụn Gia Huyờn, TS Nguyễn Đỡnh Bồng, TS Nguyễn Dũng Tiến, ThS Trần Minh Hà: Đề tài nhỏnh 1- Hệ thống hoỏ tư liệu về quản lý đất đai và bất động sản

- KS Hà Sỹ Tỳ, TS Nguyễn Đức Minh, TS Nguyễn Đỡnh Bồng: Đề tài nhỏnh 2 - Thực trạng và cơ sở khoa học hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản

- ThS Trần Trung Chớnh, KS Nguyễn Khải: Đề tài nhỏnh 3 - Giải Phỏp đổi mới chớnh sỏch phỏp luật đất đai để hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản

- KS Phựng Văn Nghệ, ThS Nguyễn Cụng Huõn, KS Nguyễn Văn Hiếu: Đề tài nhỏnh 4 - Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản

- TS Nguyễn Đức Minh: Đề tài nhỏnh 5 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản

- ThS Đỗ Đức Đụi, ThS Nguyễn Văn Chiến, KS Trần Hựng Phi: Đề tài nhỏnh 6

- Hoàn thiện hệ thống đất đai và bất động sản

- PGS TS Lờ Tiến Vương: Đề tài nhỏnh 7 - Thử nghiệm mụ hỡnh Đăng ký và quản lý bất động sản trờn cơ sở ỏp dụng cụng nghệ thụng tin theo hướng Chớnh phủ Điện tử

Cỏc cơ quan phối hợp nghiờn cứu :

- Bộ Tài nguyờn và Mụi Trường: Trung tõm Điều tra quy hoạch đất đai, Viện Nghiờn cứu Địa chớnh, Trung tõm Thụng tin, Vụ Đất đai, Vụ Đăng ký,thống kờ đất đai, Vụ Khoa học cụng nghệ, Vụ hợp tỏc quốc tế;

- Cỏc Sở Tài nguyờn Mụi trường và nhà đất Hà Nội, TP Hồ Chớ Minh

Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và

phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15

BÀI TÓM TẮT

1 Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi mới hệ

thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” được xây dựng trên cơ sở 14 tài liệu phản ảnh kết quả nghiên cứu của 7 đề tài

nhánh đã được nghiệm thu

2 Kết cấu của báo cáo gồm:

Phần đầu của báo cáo chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung

đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trường bất động sản nhưng là mới mẻ đối với thị trường nói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản”, “Nhà nước với thị trường bất động sản”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước ”

Bốn chương tiếp theo (chương 2, 3, 4, 5) là tóm tắt kết quả nghiên cứu về 4 vấn

đề cốt lõi của đề tài, đó là: Thực trạng và cơ sở hình thành, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (chương 2); Đổi mới chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản (chương 3); Một số vấn đề về chính sách kinh tế tài chính đất trong thị trường bất động sản (chương 4); Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trường bất động sản (chương 5) Đây là những nghiên cứu khái quát trên phạm vi cả nước, làm cơ sở cho những đề xuất có tính vĩ mô và định hướng cho những nghiên cứu chi tiết sau này

Hai chương cuối cùng (chương 7, 8) là kết quả nghiên cứu chuyên đề về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản và “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng chính phủ điện tử

Phần kết luận và kiến nghị nêu lên một số vấn đề then chốt để thống nhất nhận thức và các giải pháp cần thiết đó là:

- Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế

- Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất động sản lành mạnh

- Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay

Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và

phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15

- Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

- Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản

lý được thị trường bất động sản

- Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai

- Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản

- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trường

- Áp dụng thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất

- Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Các hoạt động quản lý đất đai và thị trường bất động sản cần được tin học hóa trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo Chính phủ điện tử

- Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ thống pháp luật về các giao dịch bất động sản ở Việt Nam - trong đó đặc biệt chú ý đến các giao dịch có tính thương mại và pháp luật về đăng ký bất động sản; (2) Thực trạng và nguyên nhân tồn tại thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện pháp khắc phục - chú ý tình trạng này ở các thành phố lớn và cái giải pháp về kinh tế; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt động của thị trường bất động sản với những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp dụng các phương pháp định giá đất/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể của thị trường Việt Nam; (6) Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ - thực tiễn và lý luận; (7) Nghiên cứu tiêu chuẩn và lộ trình hình thành các tổ chức định giá bất động sản; (8) Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia cho thị trường bất động sản, mà chủ yếu là các nghiệp vụ về mua bán bất động sản, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo hiểm bất động sản, tài chính về bất động sản, pháp luật về bất động sản v.v

Mục lục

MỤC LỤC

Danh mục chữ viết tắt 8

LỜI MỞ ĐẦU 9

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 12

1.1.1 Thị trường ngày nay 12

1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường 15

1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản 17

1.1.4 Một số vấn đề chủ yếu của thị trường 18

1.1.5 Vai trò của Chính phủ 24

1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26

1.2.1 Quá trình hình thành /thị trường bất động sản- lấy nước Mỹ làm ví dụ 26

1.2.2 Sự hình thành Thị trường bất động sản Trung Quốc 28

1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 30

1.3.1 Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ 30

1.3.2 Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc 33

1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 33

1.4.1 Đăng ký theo chứng thư và đăng ký theo quyền sở hữu 35

1.4.2 Quản lý giá đất / bất động sản 38

1.4.2.1 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Úc 38

1.4.2.2 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Trung Quốc 40

1.4.3 Tài chính đất đai và thuế đất 43

1.4.3.1 Giá trị đất và định giá đất 43

1.4.3.2 Thuế đất và bất động sản 45

1.4.3.3 Vấn đề thu hồi quỹ phát triển 47

1.4.4 Quy hoạch sử dụng đất 47

1.4.4.1 Quy hoạch sử dụng đất nông thôn ở Đài Loan 48

1.4.4.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 50

1.4.5 Hệ thống thông tin đất đai và bất động sản 55

1.4.6 Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản 60

1.4.6.1 Lý thuyết về hệ thống 60

1.4.6.2 Mô hình hệ thống quản lý đất đai các nước 62

Mục lục

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN 67

2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 70

2.2.1 Quỹ Đất 70

2.2.2 Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (thị trường sơ cấp) 71

2.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp) 74

2.2.4 Thị trường đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu chế xuất 77

2.2.5 Thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản 78

2.2.6 Thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất 79

2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 81

2.3.1 Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 81

2.3.2 Dịch vụ công hỗ trợ thị trường bất động sản 82

2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM 84

2.4.1 Thực trạng Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam 84

2.4.2 Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam so sánh với các nước 84

2.4.3 Đổi mới hệ thống quản lý đất đai 88

CHƯƠNG 3 ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 89

3.1.1 Chính sách đối với đất Nông nghiệp 89

3.1.2 Chính sách đối với đất phi nông nghiệp 90

3.1.3 Chính sách đất ở, nhà ở 90

3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 91

3.2.1 Sự hình thành và phát triển của pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản 91

3.2.2 Chế độ sở hữu đất đai 92

3.2.2.1 Về quyền chiếm hữu đất đai 93

Mục lục

3.2.2.2 Về quyền sử dụng đất đai 94

3.2.2.3 Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai 95

3.2.3 Các quyền sử dụng đất 95

3.2.3.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất: 95

3.2.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 96

3.2.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất: 97

3.2.3.4 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 98

3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 99

3.3.1 Hoàn thiện chính sách đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản 99

3.3.1.1 Ổn định chính sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hình thành nhanh chóng và phát triển bền vững, khắc phục được khó khăn về xáo trộn xã hội 99

3.3.1.2 Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản 100

3.3.1.3 Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai 101

3.3.1.4 Chính sách về nhà ở 101

3.3.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản 103

3.3.2.1 Giao dịch bất động sản: 104

3.3.2.2 Định giá đất đai và định giá bất động sản 105

3.3.2.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 106

3.3.2.4 Các khoản thu về đất 108

3.3.2.5 Đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản 110

3.3.2.6 Quyền sử dụng đất và sở hữu nhà chung cư 111

CHƯƠNG 4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA 113

4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản .113

4.1.1.1 Giá đất 113

4.1.1.2 Giá đất cho thuê 117

Mục lục

4.1.2 Thực trạng định giá, đấu giá đất 118

4.1.2.1 Về định giá 118

4.1.2.2 Về đấu giá đất 118

4.1.3 Những tồn tại chủ yếu 119

4.1.3.1 Về giá đất 119

4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: 120

4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất 121

4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản121 4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất 122

4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 123

4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí 123

4.2.1.1 Thuế sử dụng đất 123

4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 125

4.2.1.3 Phí và lệ phí 126

4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai 127

4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai 129

4.2.2.1 Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất 129

4.2.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 129

4.2.2.3 Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ 130

4.2.2.4 Chính sách thu tiền sử dụng đất 130

4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất 130

4.3 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 131

4.3.1 Thực trạng chính sách hỗ trợ, tái định cư 131

4.3.2 Đổi mới chính sách đền bù đất đai 133

4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 134

4.4.1 Thực trạng Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay 134

4.4.2 Hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp đất đai 137

4.5 ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 138

4.5.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất 138

4.5.2 Đề án định giá bất động sản 141

Mục lục

CHƯƠNG 5 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY

HOẠCH NÔNG THÔN 143

5.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 143

5.1.1.1 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ (đến năm 2003) 143

5.1.1.2 Tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 145

5.1.2 Quy hoạch phát triển đô thị 148

5.1.2.1 Sự hình thành và phát triển đô thị nước ta 148

5.1.2.2 Phân loại đô thị 148

5.1.2.3 Phân cấp quản lý đô thị 149

5.1.2.4 Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 150

5.1.3 Quy hoạch phát triển khu dân cư nông thôn 151

5.1.3.1 Hiện trạng khu dân cư nông thôn 151

5.1.3.2 Cơ sở hình thành phát triển mô hình khu dân cư nông thôn theo hướng hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn thời kỳ 2000-2020 152

5.1.3.3 Khái quát các mô hình phát triển các khu dân cư nông thôn 153

5.2 TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 155

5.3 NHỮNG ĐIỀU CHỈNH TRONG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI GẮN VỚI NHIỆM VỤ CHUYỂN ĐỔI CƠ CẤU KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 157

5.3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 157

5.3.1.1 Thực trạng cơ cấu kinh tế nước ta hiện nay 157

5.3.1.2 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế đến 2010 và định hướng đến năm 2020 158 5.3.2 Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 158

5.3.2.1 Điều chỉnh đất nông nghiệp 158

5.3.2.2 Điều chỉnh đất chuyên dùng 159

5.3.2.3 Điều chỉnh đất khu dân cư nông thôn 160

5.3.2.4 Điều chỉnh đất đô thị 161

Mục lục

CHƯƠNG 6 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN

6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 162

6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA 165

6.2.1 Thực trạng của hệ thống đăng ký đất đai (đến 2003) 165

6.2.2 Nhận xét chung về thực trạng (đến 2003) hệ thống đăng ký đất đai nước ta 169

6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI 170

6.3.1 Quản lý nhà nước về đăng ký đất đai/bất động sản 170

6.3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản 175

6.3.2.1 Xây dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 175

6.3.2.2 Tổ chức hoạt động cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 176

6.4 CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 177

6.4.1 Thực trạng của thủ tục đăng ký đất đai xin cấp giấy chứng nhận 177

6.4.2 Cải cách thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 178

CHƯƠNG 7 THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ 182

7.1 THIẾT KẾ, XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ 183

7.1.1 Đối tượng sử dụng hệ thống: 183

7.1.2 Mục đích của hệ thống 183

7.1.3 Hệ thống chức năng 187

7.2 THIẾT KẾ CHI TIẾT HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 190

7.2.1 Phương pháp thiết kế hệ thống 190

7.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ: 191

7.2.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống 197

Mục lục

7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 201

7.3.1 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội 201

7.3.2 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 202

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 204

1 VỀ TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 204

1.1 Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế 204

1.2 Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất động sản lành mạnh 205

2 VỀ THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY 207

2.1 Thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai, thị trường phi chính quy còn tồn tại nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước 207

2.2 Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay 208

3 VỀ ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 208

4 VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 210

4.1 Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản lý được thị trường bất động sản 210

4.2 Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai 211

4.3 Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản 212

5 VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 213

Mục lục

6 VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN 215

6.1 Thống nhất một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất 215

6.2 Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản 216

7 TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ 217

8 NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU TIẾP 218

Tài liệu tham khảo 219

Phụ lục 225

Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước

Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước

BĐS Bất động sản

CSDLQG Cơ sở dữ liệu quốc gia

(ELDS) Electronic Land database System Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNSDĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền

sử dụng đất ở

NĐ Nghị định

nền UML TTBĐS Thị trường bất động sản

Web Mạng

Ký hiệu: [I.39-42] xem “Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên

quan đến thị trường bất động sản” trang 39-42

[16.744-747] xem Kinh tế học A.Samuelson, Wiliam D.Nordhalls.NXB TK 2002

[B2.1-PL] xem Bảng 2 (chương 1) phụ lục: Phương pháp quản lý tăng trưởng của Mỹ

[H4.1-Pl] xem Hình 4 (chương 1) phụ lục: Quản lý quy hoạch ở Anh

Lời mở đầu

LỜI MỞ ĐẦU

1 Đề tài “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và

phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” là đề tài nghiên cứu khoa học độc lập

cấp Nhà nước được Bộ Khoa học và Công nghệ phê duyệt thực hiện trong vòng 24 tháng kể từ tháng 9 năm 2002 ( được cho phép kéo dài thêm 06 tháng) với tổng kinh phí

là 2.720,3 triệu đồng (trong đó ngân sách sự nghiệp khoa học là 1.937,3 triệu đồng)

2 Mục đích của đề tài này là: “Đề xuất được các giải pháp đổi mới về chính sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất đai nhằm khắc phục những tồn tại và phát triển thị trường bất động sản theo định hướng xã hội chủ nghĩa” Bằng cách thu thập tài liệu hiện có và qua một số điều tra thử nghiệm thực tế, tiến hành phân tích, so sánh và thảo luận chuyên gia để làm rõ 3 vấn đề chủ yếu là: (1) Những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản; (2) Thực trạng thị trường bất động sản; (3) Những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản

lý đất đai để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Từ đó tổ chức thành 7 đề tài nhánh với 8 nội dung cụ thể sau đây: (1) Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu về quản lý đất đai và thị trường bất động sản; (2) Hệ thống hóa tư liệu về quản lý đất đai

và thị trường bất động sản; (3) Thực trạng và cơ sở khoa học hình thành phát triển thị trường bất động sản; (4) Giải pháp đổi mới hệ thống chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản; (5) Một số vấn đề về chính sách kinh

tế tài chính đất trong thị trường Bất động sản; (6) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản; (7) Hoàn thiện hệ thống đất đai và bất động sản; (8) Thử nghiệm mô hình Đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ Điện tử

3 Báo cáo tổng kết này xây dựng trên cơ sở kết quả nghiên cứu của 7 đề tài nhánh được thể hiện chi tiết trong 14 tài liệu liệt kê dưới đây

4 Thời gian thực hiện đề tài là trùng với thời gian chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, một số kết quả nghiên cứu của đề tài đã phục vụ thiết thực cho quá trình này và đã được ban dự thảo sử dụng báo cáo này không nhắc lại toàn bộ các kết quả điều tra, phân tích dẫn đến các kiến nghị đã được Luật Đất đai chấp nhận mà tập trung phản ánh những kết quả nghiên cứu mới về những vấn đề mà Luật Đất đai 2003 đang đặt ra

Lời mở đầu

Ký

Tổng số trang

pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản

XI Báo cáo khoa học thiết kế mô hình đăng ký và quản lý bất động sản

trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử

98

động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính

phủ điện tử”

40

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1.1.1 Thị trường ngày nay

Trong 20 năm lại đây, thế giới chứng kiến ngày càng rõ nét sự phát triển ồ ạt của kinh tế thị trường, nhất là sau khi hệ thống kinh tế chỉ huy theo kế hoạch tập trung của chính phủ ở Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa Đông Âu sụp đổ Những nước này, bằng những biện pháp khác nhau, phải bắt đầu một thời kỳ chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường một cách khó khăn và không phải lúc nào cũng thành công nhưng quyết tâm của họ là không thay đổi, tuy màu sắc chính trị không còn như trước! Ở Trung Quốc dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản nền kinh tế thị trường mang mầu sắc Trung Quốc

đã được xây dựng và thu được những thành tựu rực rỡ về kinh tế vào cuối những năm

1980 và đầu những năm 1990 Các nước đang phát triển khác như Mexico, Chile, Thái Lan đã có mức tăng trưởng nhanh chóng về thu nhập nhờ chấp nhận cơ chế thị trường

và điều chỉnh vai trò của Chính phủ trong nền kinh tế của họ Và ngay cả các nước phát triển công nghiệp phương Tây cũng không tránh khỏi làn sóng của lực lượng thị trường đang dâng lên khắp toàn cầu Trong nhiều quốc gia, các cử tri đã bầu cho các nhà lãnh đạo – những người đã cam kết đảo ngược xu hướng bấy lâu nay về một chính phủ ngày càng bành trướng, nghĩa là chủ trương cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự điều tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà nước điều hành cho khu vực

tư nhân

Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của sự tăng trưởng, không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được Đó

là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để

giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế nào và (sản xuất) cho ai Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền

mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được )

và giá cả của các yếu tố đó Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong hình 1 - ở đó có hai loại thị trường, phía trên là thị trường hàng hoá đầu ra như giầy dép, nhà cửa, chè phía dưới là thị trường hàng hoá đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất như lao động, đất đai, vốn Hộ gia đình mua hàng hoá và bán các yếu tố sản xuất, hãng kinh doanh bán hàng hoá và mua yếu tố sản xuất Hộ gia đình sử dụng thu nhập do bán sức lao động và các đầu vào khác để mua hàng hoá của các hãng kinh doanh Nhu cầu tiêu dùng của hộ gia đình có quan hệ với mức cung cấp của các công ty để xác định cần sản xuất hàng hoá gì Phía dưới là sự tương tác giữa nhu cầu hàng hoá đầu vào của các hãng kinh doanh và khả năng cung cấp của xã hội về lao động và các hàng hoá đầu vào khác trên thị trường để xác định mức tiền công, tiền thuê đất và tiền lãi; do vậy, thu nhập sẽ ảnh hưởng tới việc sản xuất hàng hoá cho ai Cạnh tranh của các công ty để mua các yếu tố đầu vào và bán hàng hoá sẽ xác định việc sản xuất hàng hoá như thế nào Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập do vốn mang lại thuộc về các cá nhân Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn của họ Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa tư bản Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

Cỏc thị trường sản phẩm

Cỏc thị trường yếu tố Hỡnh 1.1 Sơ đồ Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu [16.75]

Quyền về tài sản phải tuõn theo khuụn khổ phỏp lý bao gồm hệ thống cỏc điều luật cho phộp nền kinh tế hoạt động Khuụn khổ phỏp lý cú hiệu quả và chấp nhận được đối với kinh tế thị trường bao gồm cỏc quy định về quyền tài sản, luật hợp đồng, và hệ thống cỏc quy định giải quyết tranh chấp Khụng thể cú được nền kinh tế thị trường khi khụng cú luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hay cam kết cho cỏc cụng ty được sở hữu lợi nhuận của họ Một khi cỏc khuụn khổ phỏp lý đổ vỡ thỡ mọi người sẽ sợ hói và khụng cũn ý định đầu tư lõu dài cho tương lai, nền kinh tế bị đỡnh trệ và chất lượng cuộc sống bị giảm sỳt [I 5-11]

Cái gì

Thế nào Cho ai

Giá cả trên thị trường hàng hoá

Cầu

Sản xuất ra tiền của người tiêu dùng Doanh nghiệp Tiền lương, tiền thuế

Giày dép Nhà cửa Chè

Cung

Lao động Đất đai Vốn

Lao động

Đất đai Vốn

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường

Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị trường hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận được [16.90] Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt - Giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những người tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990 Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung và cầu - đó là sự tương tác qua lại giữa cầu - là người tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về đất bị giảm Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá đầu ra và về giá cả

Quy luật đường cầu xuống dốc: Trong cơ chế thị trường, lượng hàng hoá được mua là phụ thuộc vào giá bán của nó Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi giá một mặt hàng nào đó càng cao thì số lượng hàng hoá mà khách hàng muốn mua càng ít đi, và ngược lại, giá càng thấp thì khách hàng càng nhiều Hiệu ứng thay thế và hiệu ứng thu nhập là lý do của hiện tượng này

Các nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến đường cầu là: thu nhập trung bình của người tiêu dùng; quy mô của thị trường (xác định bằng dân số); giá cả và tính sẵn có của các hàng hoá liên quan ảnh hưởng đến cầu của một loại hàng hoá; thị hiếu khách hàng; các nhân tố cá biệt như thời tiết, biến động kinh tế, xã hội Do đó, đường cầu không bao giờ nằm yên mà thay đổi liên tục theo đời sống kinh tế Tác động tổng hợp của các nhân tố ảnh hưởng nói trên tạo nên hiệu ứng tăng cầu, đường cầu có xu hướng dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhưng số hàng hoá được mua nhiều hơn

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

Hình 2.1 Đồ thị đường cầu Hình 3.1 Đồ thị đường cung

Đường cung có xu hướng đi lên: Lượng cung thường có mối quan hệ cùng chiều với giá cả hàng hoá, cho nên, đường cung có chiều đi lên và theo hướng sang phải Có nghĩa là dưới một mức giá nhất định thì hàng hoá sẽ không được sản xuất và giá cả càng cao thì lượng hàng hoá sản xuất ra càng nhiều Các nhân tố ảnh hưởng đến đường cung là: công nghệ (giúp hạ thấp chi phí sản xuất); giá đầu vào (trong nhiều trường hợp, giá đất tham gia chủ yếu vào nhân tố này); giá cung hàng hoá liên quan; chính sách của Chính phủ (thuế, chính sách môi trường, chính sách thương mại ); các ảnh hưởng cá biệt như thời tiết, tiêu chuẩn địa phương, cơ cấu thị trường Khi các nhân tố nói trên thay đổi thì đường cầu có xu hướng chuyển dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhưng lượng hàng hoá có thể tăng lên

Cân bằng cung cầu: Cung và cầu gặp nhau tại một điểm cân bằng về giá cả và sản lượng, tại điểm cân bằng thị trường, nếu khả năng cung bằng khả năng cầu, trên đồ thị, đó là giao điểm của hai đường cung và cầu

Tại mức giá cao hơn sẽ xảy ra tình trạng dư thừa và ngược lại, mức giá thấp sẽ sinh ra thiếu hụt làm cho người sản xuất và người tiêu dùng đều thúc đẩy để có được điểm cân bằng Sự dịch chuyển của đường cung và cầu (do ảnh hưởng của các nhân tố

đã nêu) làm thay đổi điểm cân bằng Tăng cầu sẽ làm dịch chuyển đường cầu sang phải,

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

sẽ làm tăng giá cả và lượng cân bằng Tăng cung làm đường cung dịch chuyển sang phải, làm giảm giá và gia tăng lượng cầu

Hình 4.1 Đồ thị cân bằng cung cầu

Phân phối hàng hoá qua giá: Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những lượng hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị trường không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông qua sự tương tác của cung và cầu Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết định hàng hoá nào được sản xuất? Sản xuất cho ai? và thậm chí cả sản xuất như thế nào?! Giá cả được xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lượng cung hàng hoá có hạn cho những người có nhu cầu

1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản

Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức năng Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường Do đó, thị trường bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh

tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản

Gi¸

c¶

ThiÕu hôtD− thõa

L−îng hµng ho¸

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

- vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản

Thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường chứng khoán,

vì đầu tư vào chứng khoán hay đầu tư vào bất động sản, cuối cùng đều cùng chung một mục đích Những phát triển hiện nay ở những nước chuyển đổi gợi ý rằng thị trường chứng khoán đã được hình thành khá nhanh chóng, trong khi thị trường bất động sản lạc hậu phía sau rất xa Đó là do đầu tư trong nước thường không được triển khai, còn đầu tư nước ngoài thì được bàn đến nhiều hơn Những người hướng tới thị trường chứng khoán thường

là vì thiếu thông tin về bất động sản như báo cáo hàng năm của cơ quan địa chính hoặc cơ quan đăng ký, trái lại thông tin về trao đổi chứng khoán thì lại rất sẵn sàng Nhiệm vụ của quản lý công cộng là phải tránh được sự không hoàn hảo của thị trường, phân phối lại tài nguyên, và dùng khung pháp luật để quy định các hành vi thị trường theo những chuẩn mực đạo đức mong muốn Đối với cả hai thị trường chứng khoán và bất động sản, quản lý công cộng đều phải sử dụng những quy định đặc biệt với những yêu cầu khác nhau để bảo

vệ các "nhân tố nhỏ" như nhà đầu tư ngắn hạn hoặc người chủ gia đình - Họ hỗ trợ thị trường bằng những con đường khác nhau để khuyến khích tăng trưởng kinh tế

Một hợp thành quan trọng khác là trách nhiệm của những người tham gia khác nhau trên thị trường Đó là, hoặc chính là trách nhiệm của các "thương nhân" khác nhau một cách rõ ràng và phân biệt được và cần phải có một số chức năng dịch vụ Gần như trong tất cả các lĩnh vực thì thị trường chứng khoán đều phát triển hơn thị trường đất đai, có thể là do chịu ảnh hưởng quốc tế nhiều hơn, số người tham gia là rất rộng rãi và

số lượng mua bán tương đối nhiều trên thị trường Thị trường bất động sản cần có sự tiếp cận đến cộng đồng về thông tin cơ bản, đó là vô cùng quan trọng trong tương lai Khủng hoảng thị trường bất động sản mà các nước Tây Âu và Mỹ đều đã trải qua và qua đó nhiều người còn nhớ với mặt trái của sự công bằng về sự cần thiết cho một thông tin đất đai tốt hơn Các hoạt động quản lý đất đai như quy hoạch, cấp giấy phép làm nhà và xây dựng, và đăng ký đất đai là những chức năng dịch vụ tác động đến thị trường đất đai và kinh tế nói chung [I 16-17]

1.1.4 Một số vấn đề chủ yếu của thị trường

Quyền sở hữu trong kinh tế thị trường

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Quyền sở hữu không phải là một đại lượng cơ bản của các tài sản mà là sự phát biểu pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về các tài sản, nghĩa là sự đồng thuận

về những người dân về cách thức mà các tài sản ấy phải được nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng thế nào - Như vậy, bất kể tài sản nào mà các khía cạnh kinh tế và xã hội của nó không được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó

di chuyển trên thị trường Hệ thống quyền sở hữu và các luật và thể chế liên quan, chính

là môi trường sống của tư bản (vốn), là các cơ chế, các quá trình biến tài sản thành tư bản, duy trì cuộc sống của tư bản và tăng cường năng lực của nó để làm ra của cải ngày càng nhiều hơn Không có các hệ thống pháp luật như vậy thì không có nền kinh tế thị trường hiện đại và hiệu quả Chỉ khi quyền sở hữu được xác định, người dân sẽ tự chủ tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị trường không thể sống được mà không có một hệ thống quyền sở hữu chính thức được tích hợp [7.72]

Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng Cái ngăn cản hầu hết dân chúng ở các quốc gia đang phát triển không sử dụng được quyền sở hữu chính thức hiện đại để tạo tư bản chính

là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi Các ngôi nhà được xây dựng trên đất mà quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài sản này không thể sẵn sàng chuyển thành tư bản được, không thể buôn bán được, không thể dùng làm thế chấp cho một khoản vay và không được dùng như cổ phần đối với một khoản đầu tư Các nỗ lực để cải cách các quyền sở hữu thất bại bởi vì các quan chức chịu trách nhiệm soạn thảo các quy tắc pháp luật mới không nhận ra rằng hầu hết các công dân có các quy tắc riêng được thiết lập một cách vững chắc của họ bởi các khế ước xã hội [7.172]

Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước tiên tiến - Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch [7.49] Điều có thể thấy rõ là tình trạng sở hữu không tuyệt đối ở khắp mọi nơi, chỉ khác nhau ở mức độ nhiều hay ít và

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản cách thức bố trí hồ sơ bất động sản dường như có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản [17.2] [I 12-13]

Tách biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng

Nguyên tắc tách rời quyền sở hữu và quyền kinh doanh của xí nghiệp quốc hữu xã hội chủ nghĩa chính là bảo lưu quyền sở hữu trong tay nhà nước, quyền kinh doanh giao cho xí nghiệp Như vậy có thể khắc phục hàng loạt tệ nạn do nhà nước thay thế người sở hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích cực của 3 bên: người sở hữu, người kinh doanh và người sản xuất của xí nghiệp công hữu Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật chung của đại sản xuất xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho xí nghiệp công hữu tràn đầy sức sống và cơ hội sống còn [4.91]

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, quyền sử dụng đất là một quyền lợi độc lập của con người trong một thời gian tương đối dài, đối với một khu đất cụ thể tiến hành việc chiếm hữu, sử dụng, thu lợi và định đoạt theo pháp luật Như vậy, nội hàm của quyền lợi đó không chỉ có "sử dụng" về mặt vật lý, nên đây là một trường hợp "danh bất phù thực", có người gọi đó là "quyền trên đất" (địa thượng quyền),

"quyền tá canh lâu dài" (vĩnh điền quyền), "quyền đất đai" (land right), "quyền hưởng dụng đất" (land tenure) Trong các sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có quyển "Nguyên lý kinh tế học đất đai" của giáo sư Nili và các cộng tác viên (1854 - 1943) người đầu tiên đề xuất kinh tế học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ mặt đất đem cho thuê, nghĩa là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao ước cho thuê - từ

bỏ quyền cá nhân sử dụng đối với nó" Ngay sau khi thành lập nước - tháng 11.1950 Quốc vụ viện Trung Quốc đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có ghi rằng "sau khi hoàn thành Điều 17 về cải cách đất đai vùng ngoại ô, Chính phủ nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quốc hữu cho những nông dân được chia đất quốc hữu, bảo đảm quyền sử dụng của nông dân đối với khu đất đó" Theo ngôn ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho mượn và cơ chế giao đất được giải thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, cho rằng quyền sở hữu đất đai gồm có 4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản mượn cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang người mượn, người thuê theo biểu đồ sau:

Biểu 1.1 Mối quan hệ giữa các quyền sở hữu và quyền sử dụng

Từ đó có thể phân biệt được quyền sở hữu và quyền chiếm hữu hoặc quyền sử dụng; việc cho thuê, cho mượn đất được hiểu đơn giản là mình không dùng thì nhường cho người khác sử dụng mà không nên giải thích rằng mình không chiếm hữu mà để cho người khác chiếm hữu như là có sự thay đổi về sở hữu! Trong mọi trường hợp đất đai thuộc sở hữu nhà nước chỉ được đem cho thuê để được sử dụng trên thực tế, mọi trường hợp không phải xin nhận đất để sử dụng đều không được xem xét Cho nên khi giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho mượn) cần phải có sự phân biệt giữa quyền sở hữu

và quyền sử dụng Cũng có ý kiến cho rằng khi giao đất là đã giao "một bộ phận của quyền sở hữu", gây lúng túng cho việc cấp giấy chứng nhận "quyền sử dụng đất" (!) Điều này cho thấy rằng vấn đề "sở hữu" và "sử dụng" vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu cả về lý luận và cả về phương pháp luận để có thể liên kết được cả hai mặt truyền thống và phát triển! Các nhà nghiên cứu và hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế cần giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung Quốc) thì việc cho thuê đất quốc hữu sẽ có mấy loại hình thức? và từ đó sẽ xuất hiện mấy loại quyền sử dụng đất đai tương ứng? cần phải thiết chế loại quyền nào về quyền địa sản? để hoàn thiện thể chế thị trường [ I 17-19]

Quy ước xã hội và pháp luật

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Khi hầu hết mọi người tuân thủ luật, chính phủ có thể thực thi luật một cách hữu hiệu và tương đối rẻ chống lại một ít cá nhân vi phạm luật - Nhưng khi sự tuân thủ luật

bị vi phạm ở mức độ đủ lớn thì không nhà chức trách nào là đủ mạnh để kiểm soát tất

cả mọi người Tình hình "sống ngoài pháp luật" ở các nước đang phát triển rất giống những gì xảy ra ở các nước tư bản phát triển đã trải qua khoảng hơn 200 năm trước đây

- xây dựng tràn lan không được kiểm soát, lộn xộn ở bất cứ đâu hệ thống thoát nước không có khả năng tiêu nước mưa và ngày nào cũng bị tắc nghẹt Dân cư tập trung trong những khu vực không có hạ tầng cơ sở vệ sinh các vỉa hè trên đại lộ bị các tiểu thương chiếm sạch theo đúng nghĩa đen của từ [7.18]

Một khi các quyền đối với đất đã được tạo ra một cách ngoài pháp luật, những người liên quan tạo ra các định chế để quản lý khế ước xã hội mà họ đã xây dựng [7.178] Vấn đề là phải tìm được các khế ước xã hội thực tế về quyền sở hữu, tích hợp chúng vào luật chính thức và vạch ra một chiến lược chính trị làm cho cải cách có thể thực hiện được [7.150] Luật phải tương thích với cách mà người dân thực sự dàn xếp cuộc sống của họ [7.101] và chính luật là cái kết nối các tài sản với các mạng lưới tài chính và đầu tư Cho nên cái mà các nước đang phát triển phải làm là tìm hiểu những dấu hiệu của các quy ước xã hội ở các cộng đồng riêng của họ và thiết kế ra cái mà luật của họ phải tuyên bố Chỉ khi đó, người dân sẽ mới chấm dứt sống ngoài pháp luật [7.169] Bằng cách khảo sát "luật của dân" này và hiểu logic của chúng, các nhà cải cách có thể có cảm giác về cái mà họ cần làm để tạo ra một hệ thống pháp luật tự - thực – thi [7.187]

Cả hai loại khế ước xã hội của phương Tây và của phần còn lại đều có chiều hướng chứa đựng một số quy tắc rõ ràng hoặc ngầm định về: ai có quyền đối với cái gì

và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch [7.108] [I.12-16]

Để tài sản chuyển thành tư bản

Trong một thời gian dài, nhất là trong nền kinh tế chỉ huy tập trung ở các nước Châu Âu, bất động sản là một nguồn tài nguyên bị bỏ quên; một biểu hiện rõ nhất là tiền gửi tiết kiệm bị tồn đọng vì không có ai vay do không có gì để bảo đảm Vì đã có việc làm ổn định, thậm chí bảo đảm suốt đời, làm cho tác dụng của tài sản bị lu mờ!

Đó là một dạng tổ chức kinh tế mà các chức năng kinh tế then chốt - cái gì, thế nào và

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản cho ai - về nguyên tắc đều là do sự hướng dẫn của chính phủ quyết định Còn hệ thống kinh tế của chủ nghĩa tư bản mà hầu hết các tài sản (đất đai và vốn) thuộc về sở hữu tư nhân, thì thị trường tư nhân là phương tiện chủ yếu được sử dụng để phân bổ nguồn lực

và tạo ra thu nhập [16 744-747]

Tư bản, giống như năng lượng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ Đưa nó vào cuộc sống đòi hỏi vượt qua việc nhìn các tài sản như chúng đang là, sang suy nghĩ một cách năng động về chúng như chúng có thể là Nó đòi hỏi một quá trình để cố định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự sản xuất thêm

[7.45] Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karl Marx đều cho tằng tư bản là động

cơ cung cấp lực cho nền kinh tế thị trường; và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng tư bản tích tụ được càng nhiều, thì càng có khả năng chuyên môn hoá hơn, và năng suất của xã hội sẽ càng cao hơn

Để các tài sản được tích tụ trở lại thành tư bản năng động và khởi động thêm sản xuất, chúng phải được cố định lại và thể hiện trong một đối tượng nào đó Cái tồn tại trong một khoảng thời gian ít nhất sau khi lao động đã kết thúc Nó là, như nó đã là, một lượng lao động được tồn trữ và được dự trữ để sử dụng, nếu cần, trong một dịp khác Lao động được dùng trong sản xuất ra các tài sản sẽ không để lại dấu vết nào nếu không được cố định một cách thích hợp Tư bản không phải là sự tồn trữ của các tài sản được tích tụ mà là khả năng nó nắm giữ để triển khai sản xuất mới Tư bản trước tiên là một khái niệm trừu tượng và phải được cho một dạng cố định, hữu hình để trở nên hữu ích Simonde de Sismondi (nhà kinh tế học Thụy Sỹ thế kỷ 19) đã viết rằng tư bản là "một giá trị vĩnh cửu, cái được nhân lên và không tàn lụi" Bây giờ giá trị này tự tách khỏi sản phẩm tạo ra nó, nó trở thành một đại lượng siêu hình và phi thực thể luôn luôn nằm trong sự chiếm hữu của bất kể ai đó tạo ra nó, đối với người ấy giá trị này có thể [được

cố định] ở một dạng khác Marx tán thành với nhà kinh tế học người Pháp Jean Baptiste Say khi cho rằng "Tư bản luôn luôn là phi vật chất do bản chất vì lẽ rằng không phải vật chất tạo ra tư bản mà là giá trị của vật chất ấy, giá trị chẳng hề có cái hữu hình về nó

Ý nghĩa quan trọng này của tư bản đã bị thất lạc đối với lịch sử Tư bản bây giờ

bị lẫn lộn với tiền, cái chỉ là một dạng di chuyển của tư bản, là một trong những thể hiện hữu hình của nó nhưng không phải là cái cuối cùng cố định tư bản Adam Smith

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

đã chỉ ra, tiền là "cái bánh xe vĩ đại của luân chuyển", nhưng nó không phải là tư bản bởi vì giá trị "không thể cốt ở trong các đồng kim loại ấy" Tiền không thể ấn định bằng

bất cứ cách nào tiềm năng trừu tượng của một tài sản cụ thể nào đó để chuyển đổi nó thành tư bản

Không thể kiểm soát nổi lượng tài sản khổng lồ được đổi chủ trong một nền kinh

tế thị trường hiện đại nếu không thông qua một quá trình quyền sở hữu chính thức - khi mua bán một bất động sản sẽ đòi hỏi nỗ lực to lớn chỉ để xác định những căn cứ của giao dịch: có thật người bán là chủ của bất động sản và có quyền bán nó? ông ta có thể thế chấp nó? liệu người chủ mới có được những người thực thi quyền sở hữu chấp nhận

là như vậy không? các phương tiện hữu hiệu để loại trừ những người khác đòi quyền là gì? Những câu hỏi này là khó trả lời ở các nước đang phát triển và các nước đang chuyển đổi, nên khi bán và cho thuê một căn nhà có thể kéo theo các thủ tục chấp nhận dài dòng và rối rắm liên quan đến cả hàng xóm , và các giao dịch bất động sản chỉ được giới hạn giữa những người trong cùng một địa phương!

Chuyển một tài sản vật lý để tạo tư bản - thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm tài trợ cho một doanh nghiệp - đòi hỏi một quá trình rất phức tạp - không có cái đại diện, cái biểu diễn, những tài sản này là tư bản chết Các nước phương Tây có quá trình chuyển đổi cần thiết để chuyển cái vô hình thành cái hữu hình - Hàng ngàn tỷ đô la là

có thể sẵn sàng đưa vào sử dụng nếu điều bí ẩn của việc làm sao chuyển các tài sản thành tư bản sống có thể được làm sáng tỏ

Quyền sở hữu, lúc này, không đơn thuần là giấy tờ mà là một công cụ làm trung gian, cái thâu tóm và lưu trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho một nền kinh tế vận hành [7 48-63] [I 19-21]

1.1.5 Vai trò của Chính phủ

Cả thị trường và Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành lành mạnh Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ tay bằng một bàn tay [16-94] Sự phân chia một cách thích hợp trách nhiệm giữa thị trường và Chính phủ sẽ quyết định sự thịnh vượng của một nền kinh tế Chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra một môi trường an toàn để thị trường phát triển và hạn chế sự dư thừa của thị trường thiếu kiểm soát; ở các nước đang phát triển, nhà nước còn

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản đóng vai trò điều tiết trực tiếp một số yếu tố thị trường để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị trường nội địa

Mặc dù kinh tế thị trường là biện pháp hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng hoá, nhưng những khuyết tật của nó nhiều khi lại dẫn đến những kết cục kinh tế kém hiệu quả Chính phủ có thể tham gia khắc phục các khuyết tật đó bằng cách đảm bảo tính hiệu quả, điều chỉnh sự phân phối thu nhập không công bằng, khuyến khích phát triển và ổn định kinh tế

Thị trường không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xuất hiện cạnh tranh không hoàn hảo và các ảnh hưởng ngoại sinh Để khắc phục, Chính phủ điều tiết các doanh nghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền Chính phủ có thể can thiệp để điều chỉnh các tác động ngoại sinh như ô nhiễm môi trường hay cung cấp các hàng hoá công cộng như cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh, quốc phòng

Thị trường không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra cơn xốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận được Để khắc phục, Chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về tiền công trên thị trường, tiền cho thuê, lãi suất, cổ tức v.v Chính phủ còn có thể sử dụng thuế

để tạo nguồn thu để trợ cấp cho các chương trình hỗ trợ thu nhập nhằm tạo ra mạng lưới tài chính an toàn cho những đối tượng xác định

Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, Chính phủ đã sử dụng quyền lực về tài khoá (thu thuế và chi tiêu ngân sách) và tiền tệ (tác động tới tín dụng và lãi suất) để khuyến khích tăng trưởng dài hạn và năng suất, và chế ngự những hậu quả cực đoan về lạm phát và thất nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh

Hình thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong các nền kinh tế công nghiệp hiện đại

là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị trường quyết định hầu hết các giá cả và sản lượng, còn Chính phủ kiểm soát tổng thể nền kinh tế với các chương trình về thuế, chi tiêu ngân sách, và quy định về tiền tệ.[I.21-22]

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản 1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Quá trình hình thành /thị trường bất động sản- lấy nước Mỹ làm ví dụ

Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Theo đó, đã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách đo đạc và mua bán đất công, đồng thời vạch một đường chuẩn cơ bản từ cực điểm phía tây của giới tuyến nam Penxivania lên phía bắc; lấy đất phía tây của đường vạch này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36 mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán Theo quy định lúc đó, một nửa khu đất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán, giá bán mỗi mẫu Anh là 1 USD Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong đó giải thích thêm quy định nêu trên Hai pháp lệnh sớm nhất

đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là:

- Nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không có

sở hữu gì Trước đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hoàn toàn nằm trong sự khống chế của thực dân Anh Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mô, và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ

- Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ

về kinh tế - Trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển bằng Anh, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trước tiên là chế độ đất đai

- Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước

Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế

kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai [B1.1-PL]

Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước đến trước thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trước 1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán đấu giá đất công; còn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang

Theo quy định của Luật đất ở (20.5.1889) thì cư dân sở tại ở và trồng trọt 5 năm trở lên, cá nhân đủ 21 tuổi hoặc chủ một gia đình thì được cấp 160 mẫu Anh đất công

"Luật tặng đất học viện Molier" quy định Chính phủ liên bang cấp cho các bang một số lượng đất công theo số lượng nghị sĩ, các bang có thể bán đi để duy trì ít nhất một trường nông nghiệp hoặc trang bị cho một trường đại học để từ đó việc phát triển và dạy học khoa học nông nghiệp và cơ khí tăng lên, mở ra một hệ thống giáo dục nông nghiệp hoàn thiện

Chính phủ có khuynh hướng bán đất công cho những người khai thác thực sự (giá đất ngày càng giảm và quy mô thửa đất ngày càng nhỏ, điều kiện thanh toán ngày càng được nới rộng ); điều đó đã ảnh hưởng rất lớn đến chế độ trang trại gia đình ở

Mỹ, nhưng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là đa số đất tốt đều đã bán hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng Vì một phần tiền bán đất dùng xây dựng mạng lưới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và cả nền kinh tế, đồng thời còn đóng góp cho khoa học kỹ thuật và cơ giới hoá nông nghiệp của Mỹ

Đến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, đất công canh tác được ở Mỹ về cơ bản đã phân

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản phối hết, mặt khác, do khai thác quảng canh nên rừng bị huỷ hoại, đất đai bị xói mòn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hoá học làm đất thoái hoá càng nhanh, đã dẫn đến sự chú ý của Chính phủ đối với việc bảo vệ đất: chủ trương hạn chế việc thả nhiều gia súc

và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù giá, thực hiện kế hoạch

"ngân hàng đất đai" để rút ra một khối lượng lớn đất bỏ hoá, Chính phủ tiến hành xây dựng công trình mẫu về đập nước, hệ thống tiêu nước và trồng cỏ phủ lên những nơi đất

bị xói mòn [52 321-403] [ I 23-28]

1.2.2 Sự hình thành Thị trường bất động sản Trung Quốc

Ngay từ khi nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa được thành lập, Trung Quốc đã chế định nhiều quy định sản tịch nhà đất Cùng với việc tiếp nhận tài liệu sản tịch nhà đất của chính quyền cũ, các thành phố đã dựa vào tài liệu này để chỉnh lý, bổ xung, xây dựng hồ sơ sản tịch, sản quyền tương đối hoàn thiện Các hồ sơ đó là căn cứ quan trọng

để các thành phố tiến hành cải tạo xã hội chủ nghĩa về xây dựng, quản lý và thu thuế nhà đất cũng như tư nhân cho thuê vào giữa thập kỷ 50

Trong thời kỳ kế hoạch hóa (từ năm 1987 trở về trước) đã hình thành chế độ sử dụng đất không mất tiền, không có thời hạn và hạn chế chuyển dịch trong bối cảnh đó, với tư cách là chủ sở hữu nhưng Nhà nước không thu được lợi ích kinh tế, tài sản quốc gia bị thất thoát, đất đai không được sử dụng có hiệu quả, chế độ này không thể đáp ứng được yêu cầu khách quan của thể chế kinh tế thị trường, trở thành vật trở ngại cho sự phát triển kinh tế

Bắt đầu từ năm 1987, trên cơ sở phân ly quyền sở hữu và quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới “có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển dịch theo pháp luật” làm cho đất đai trở thành 1 loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu thông thị trường; mục tiêu là thay đổi về cơ bản trạng thái giao đất đơn thuần theo các biện pháp hành chính bằng việc cung ứng đất đai chủ yếu theo cơ chế thị trường, xây dựng và phát triển thị trường đất đai XHCN, tiến hành sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả Hãy quan sát tình hình cụ thể ở tỉnh Quảng Đông - năm 1988, đặc khu Thâm Quyến - một trong những địa phương được làm thí điểm giao đất có thu tiền với các hình thức

đã được chuyển dịch, thu được 12,88 triệu USD, số tiền này được dùng để lập quỹ phát

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản triển đất đai và xây dựng đô thị [10] Theo đó, các địa phương Châu Hải, đặc khu kinh

tế Sán Đầu lần lượt tiến hành cải cách Năm 1990 Quốc vụ viện công bố “Điều lệ tạm thời về xuất nhượng quyền sử dụng đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước” và “Các biện pháp tạm thời về đầu tư kinh doanh liền khoảnh của nước ngoài” đã thúc đẩy việc triển khai cải cách chế độ sử dụng đất đai đi vào thế ổn định Cuối năm 1992, Chính Phủ nhân dân tỉnh ban hành “Biện pháp thực hiện xuất nhượng quyền sử dụng đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước tỉnh Quảng Đông” làm công cụ pháp luật để mở rộng toàn diện

sự nghiệp cải cách và năm 1993 là năm cải cách mạnh mẽ nhất, tiếng búa đấu giá dồn dập ở các huyện, thị; đấu thầu đất đai được đăng tải thường ngày trên báo chí, trong năm đó đã thực hiện được 7.118 cuộc giao dịch với diện tích 15.000 ha, tăng 41,5 % so với năm 1992 Năm 1994 đã chỉnh đốn và xử lý một số vấn đề tồn tại, Chính phủ nhân dân tỉnh đã ban hành quy phạm địa phương về thị trường bất động sản, Quốc hội lại công bố “Luật quản lý nhà đất đô thị” tạo cơ sở cho năm 1995 100% số thị xã và 95 %

số huyện đều thực hiện chế độ sử dụng đất phải trả tiền, toàn tỉnh đã xuất nhượng 40.700 ha, thu ngân sách 44 tỷ nguyên

Để đi vào chiều sâu, tỉnh Quảng Đông chủ trương thực hiện mấy mặt sau đây:

- Chính phủ khống chế thị trường đất đai cấp 1 (xem “Tài liệu tra cứu về bất động sản” trang 396), điều tiết thị trường qua việc quản lý kế hoạch xuất nhượng đất đai

và quản lý việc thẩm định đầu tư

- Quản lý giá đất qua việc quy định giá chuẩn một cách khoa học, ban hành quy phạm định giá đất và giám sát các hoạt động định giá và giá cả thị trường

- Quản lý việc đấu giá quyền sử dụng đất, thanh toán thị trường ngầm bằng việc ban hành quy phạm về các hành vi xâm nhập thị trường quyền sử dụng đất

- Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai trong hạch toán giá thành sản phẩm doanh nghiệp, chống thất thoát vốn

- Quản lý chặt chẽ đất đai tập thể phi nông nghiệp xâm nhập thị trường, đảm bảo thống nhất về thị trường đất đai [11]

Do đặc thù về quan hệ sở hữu, trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản ở trung Quốc có sự phân biệt giữa các khái niệm về “thị trường đất đai”, “thị trường

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản đất đai cấp 1”, “thị trường đất đai cấp 2”, “thị trường tài sản đất đai”, “thị trường tài sản nhà” [XIII 395-397)

1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ

Nội dung lập pháp và chính sách đất đai ở Mỹ chủ yếu triển khai hai chủ để lớn

là phân phối đất công và bảo vệ tài nguyên đất đai, được phát triển và hoàn thiện trong hơn 200 năm và trở thành một hệ thống vô cùng phức tạp Nước Mỹ mất 130 năm để tiến hành việc phân phối đất công và tặng miễn phí xoay quanh việc xây dựng chế độ tư hữu sản quyền và trang trại gia đình; còn 60 năm lại đây chuyển sang việc bảo vệ tài nguyên đất đai xoay quanh nhiệm vụ khôi phục thảm thực vật, giảm xói mòn, tăng độ phì nhiêu, cải tiến canh tác, khống chế diện tích trồng trọt Trong điều kiện hoà bình lâu dài, Mỹ có điều kiện tổ chức thi hành pháp luật thống nhất và hiệu quả, các mặt về chế độ sản quyền, chế độ quản lý, chế độ sở hữu, quyền sử dụng và quyền khác về đất đai được hoàn thiện; phát triển xã hội và quy hoạch đất đai được coi trọng làm cho kinh

tế phát triển cân đối và ổn định đó là điều kiện quan trọng của nhiệm vụ hiện đại hoá nông nghiệp nước Mỹ

Pháp luật và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên bang tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, còn đất tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh - Hãy lấy Oasinhtơn làm ví dụ (giữa các bang không khác nhau nhiều)

Quyền lợi về chiếm hữu đất đai: Luật pháp về quyền lợi đất đai ở Mỹ có rất

nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh - Những phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thường là những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập quán

Quyền chiếm hữu đối kháng (Adverse Possession): quy định rằng trên một thửa

đất hoang, người sở hữu chưa đến khai thác, người khác có thể đến chiếm lĩnh nhưng không có quyền lợi và được đảm bảo, trong thời gian này nếu không bị người sở hữu đuổi đi hoặc không khởi tố theo quy định của pháp luật (thường là khoảng 10 - 15 năm)

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản thì người chiếm hữu có quyền sở hữu đối với thửa đất đó Do chiếm hữu đối kháng cần một quá trình lâu dài, nên cần có 3 điều kiện: phải hiện diện liên tục về sự chiếm hữu của mình; phải công khai sự chiếm hữu các công trình thực tế để mọi người thấy; phải thể hiện rõ ràng mạnh mẽ chống việc chiếm hữu

Quyền sở hữu bất động sản: bao gồm quyền sở hữu đất và các thứ có trên đất

Pháp luật và chính sách này dựa vào pháp luật nước Anh thời trung cổ - nghĩa là người

sở hữu (quý tộc) có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác, khi người được tặng chết thì được để thừa kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một người nào đó khi còn sống, lúc chết thì tài sản trở về người tặng, hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện, nếu không thoả mãn thì người cho tặng sẽ thu hồi Ngoài ra còn duy trì quan hệ thuê mướn có tính chất chu kỳ

Quyền đồng sở hữu (concurrent ownership): là quyền sở hữu đất có từ hai người

trở lên, như cùng nhau thuê đất và tài sản (Joint Tenancy) khi một trong hai người đó chết, thì quyền lợi hoàn toàn thuộc về người kia mà không được để thừa kế cho con cháu;

Quyền sở hữu không thể phân chia (Tenancy by the Entirely): là sở hữu chung

của vợ chồng, không thể chia ra được trừ phi một người chết, ly hôn hoặc hai bên có thoả thuận chuyển nhượng Đối với loại bất động sản chung của vợ chồng (community Property) bao gồm cả số người cùng quan hệ huyết thống đều có quyền lợi trong đó Loại quản lý chung (condominium), chủ nhân tài sản có thể chuyển quyền sở hữu hoặc bán tài sản của hai vợ chồng, nếu hai vợ chồng có một phần tài sản chung thì mỗi người một phần về quyền chiếm hữu

Luật pháp Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thoả thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định, thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài ra còn có các hình thức thuê "tuỳ ý", thuê đất "không chiếm hữu", thuê đất "có chiếm hữu", thuê đất

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

"thả nổi" phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có

sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng

Quyền lợi về đất đai không có tính chiếm hữu (sau chiếm hữu):

- Quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của người khác để thuận lợi cho thửa đất của

mình - gọi là quyền địa dịch (Easments), được hình thành bằng các văn bản thoả thuận

theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất có hiệu quả

mà vẫn đảm bảo được xâm phạm ít nhất đến lợi ích của những thửa đất xung quanh

- Quyền chuyển nhượng đất đai được pháp luật bảo đảm bằng các hợp đồng mua bán: quyền sở hữu có thể mua bán được là quyền mà người mua có thể yên tâm tiếp

nhận mà không bị rủi ro vì tố tụng Nói chung, đất đã có đăng ký theo pháp luật thì quyền sở hữu của đất này mới được xem là quyền sở hữu có thể giao dịch Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ (quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự kiến tình huống ngoài dự tính )

- Quyền đăng ký đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu: nếu mua đất mà

không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật này quy định khi A chuyển nhượng đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C thì về lý thuyết, B có quyền

ưu tiên, nhưng theo luật cộng đồng thì ai đăng ký trước thì người đó có quyền ưu tiên - Nghĩa là người mua phải lập tức đăng ký để chứng minh quyền sở hữu đã thay đổi để ngăn chặn người đến sau tiếp tục mua Nội dung đăng ký bao gồm các yếu tố liên quan đến quyền lợi về đất đai như khế ước thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng và phải thông qua công chứng để đề phòng giả mạo

- Quyền thế chấp: thế chấp là một biện pháp an toàn khi người thế chấp đảm

nhận trách nhiệm của mình để vay tiền, nếu không hoàn thành việc trả nợ thì phía cho vay có quyền phát mại đất để thu hồi vốn hoặc trực tiếp sử dụng thửa đất đó trên cơ sở thanh toán ngang giá theo khế ước Để thế chấp có hiệu lực phải có một số quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ mà hai bên đều chấp nhận

- Quyền lợi tương quan về đất đai, ở bang Oasinhtơn có những quy định rất cụ

thể về loại quyền lợi này, như: người sở hữu đất có quyền sử dụng nguồn nước chảy

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản qua đất mình nhưng không ảnh hưởng đến cư dân đang dùng dòng chảy, nếu không thì người ở hạ nguồn được yêu cầu thay đổi đường dẫn nước; cho phép người sở hữu xây dựng mương đập để sử dụng nguồn nước mặt nhưng không được làm thay đổi hướng dòng chảy tự do; vùng phía đông thì người sở hữu đất có quyền đối với nước ngầm nhưng vùng phía tây lại hạn chế, theo nguyên tắc là sử dụng hợp lý hoặc liên kết với nhau để cùng sử dụng nước ngầm; quyền hỗ trợ lẫn nhau, như trường hợp đào mương làm xói lở đất của người khác thì phải có trách nhiệm bồi thường bất kể vô tình hay hữu

ý trừ khi chứng minh được đất lở là do nguyên nhân khác.[52 321-403] [I 28-31]

1.3.2 Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc

Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994, nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất bao gồm: Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mô của cơ quan quản lý hành chính với thị trường nhà đất; xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động quản lý thị trường nhà đất có chỗ dựa về pháp luật; cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành; xử lý hành vi giao dịch phi pháp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà đất

Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường nhà đất là: Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê, thế chấp đối với nhà đất không hợp pháp; quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản nhà đất có rõ ràng không, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý không; điều phối giá cả nhà đất, chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhà nước để cung cấp cho các bên giao dịch; bảo đảm thu thuế cho nhà nước, ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao dịch đảm nhiệm [46]

1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tất cả các nước đều vấp phải những khó khăn to lớn trong việc tạo ra sự cân bằng hợp lý giữa thị trường và Chính phủ Đôi khi can thiệp của Chính phủ lại gây

ra nhiều vấn đề rắc rối hơn là những gì nó giải quyết được, nhưng thị trường không

bị điều tiết sẽ tạo ra những trường hợp nghèo khổ, bần cùng quá đáng mà xã hội loài người muốn loại bỏ, trong khi những cố gắng phân phối lại thu nhập từ người giàu

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản sang người nghèo lại làm giảm mất động lực để nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ

Những khuyết tật cạnh tranh không hoàn hảo, ảnh hưởng ngoại sinh và thông tin không hoàn hảo của thị trường đã làm hỏng bức tranh lý tưởng về cạnh tranh hoàn hảo đã được giả định khi bàn đến thị trường hiệu quả Do đó, phạm vi kiểm soát của Chính phủ đối với nền kinh tế đã trở thành trận chiến chính trị trong hàng thế kỷ, phái cấp tiến thì muốn Chính phủ sửa chữa những khuyết điểm của cơ chế thị trường và giải quyết các vấn đề xã hội đối với nhóm người yếu thế Phái bảo thủ lại yêu cầu Chính phủ

"đừng trèo lên lưng chúng ta nữa", để cho thị trường có thể phát huy sự kỳ diệu của nó trong việc nâng cao mức sống cho mọi người dân

Sự tham gia ngày càng sâu của Chính phủ đã làm gia tăng nhanh chóng ảnh hưởng của Nhà nước đến đời sống kinh tế cả về tỷ lệ thu nhập quốc dân dành cho các khoản thanh toán chuyển nhượng và hỗ trợ thu nhập lẫn về sự kiểm soát pháp luật và các định chế đối với hoạt động kinh tế Cách đây không lâu, thế giới đã chứng kiến sự xuất hiện một lần nữa thị trường trong cả các nước tư bản chủ nghĩa lẫn xã hội chủ nghĩa Chiến dịch giảm bớt sự tham gia của Chính phủ do chính quyền Reagan và Bush (cha) phát động ở Hoa Kỳ (1981 - 1993) đã được chính phủ của nhiều nước khác hưởng ứng Nhưng rồi lại xoay chuyển sang hướng khác khi chính quyền mới của Bill Clinton đưa ra chương trình tăng cường kiểm soát của chính phủ đối với lĩnh vực y tế khổng lồ Nói chung, sự phân hoá trong cử tri vẫn còn rất lớn khi bàn đến vai trò thích hợp của chinh phủ Một số người muốn tiếp tục mở rộng phạm vi của Chính phủ, một số khác lại theo phái bảo thủ và đấu tranh để giảm bớt vai trò của Chính phủ trong tương lai

Để thực hiện các chức năng của Chính phủ về: Nâng cao hiệu quả kinh tế; Giảm bớt bất bình đẳng trong phân phối thu nhập; Ổn định hoá nền kinh tế thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô thì công cụ chính sách được Chính phủ sử dụng là: Thuế khoá; Chi tiêu của Chính phủ cùng với thanh toán chuyển nhượng (bảo hiểm xã hội, chi phúc lợi v.v ); Điều tiết hoặc kiểm soát nhằm hướng cho mọi người tham gia hoặc tự kiềm chế khỏi những hoạt động kinh tế nhất định (môi trường, bảo hộ lao động v.v )

Đối với thị trường bất động sản, các nước phải thiết lập một hệ thống quản lý của mình để:

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

- Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho các khoản vay;

- Hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và bất động sản;

- Cung cấp tư liệu để vận hành thị trường đất và bất động sản;

- Cung cấp tư liệu về cấu trúc sử dụng đất và những hạn chế về sử dụng đất;

- Giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển;

- Tạo thuận lợi cho cải cách đất đai;

- Hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu về hệ thống quản lý đất đai và thu hồi trong quá trình vận hành [35.11]

Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là đăng

ký, định giá, thuế bất động sản và quy hoạch sử dụng đất

1.4.1 Đăng ký theo chứng thư (deed registration) và đăng ký theo quyền sở hữu (title registratioin)

Khế ước cá nhân (private conveyancing):

Khế ước trao đổi quyền sở hữu (sang tên) là được thông qua giữa người bán và người mua thường với sự hướng dẫn của luật sư Nhà nước chỉ cung cấp khung pháp lý cho những hoạt động này Khế ước cá nhân được xem là không hiệu quả và có mối nguy hiểm tiềm tàng vì dễ bị gian lận vì người bán có thể không phải là người chủ thực sự

Đăng ký theo chứng thư:

Một bản sao của tài liệu chuyển dịch được đăng ký vào sổ để chứng minh rằng người bán là người có quyền được bán ở Mỹ phần lớn các đăng ký cá nhân là được thực hiện bởi các công ty bảo hiểm, bảo đảm mọi sự mất mát do những sai sót của chứng thư gây nên - gọi là "bảo hiểm chứng thư”, theo đó, người mua phải chi ra một khoản tiền để được bảo hiểm những yêu cầu nhất định Hệ thống này không hỗ trợ đắc lực cho việc quản lý đất đai nói chung mà chủ yếu là xuất phát từ nhu cầu của các bên giao dịch

Ở những nước có hệ thống đăng ký theo chứng thư, thì sự đăng ký là chịu sự kiểm soát của nhà nước Một bản sao của tất cả các thoả thuận có ảnh hưởng đến quyền

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

sở hữu và tài sản trên đất đều phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký, được lưu giữ và được kiểm tra bằng công chứng hoặc luật sư quản lý, có giá trị chắc chắn làm cho bất

kỳ một người mua nào cũng phải tự mình cảm thấy người bán là người có quyền được bán; tuy nhiên hệ thống này không chứng minh được những chuyển dịch trước đó là hợp pháp, và lại phải kiểm tra tiếp cho đến khi có được một dãy chứng thư rõ ràng và minh bạch! Do đó, hệ thống đăng ký theo chứng thư là khó lòng thoả mãn được tất cả các nguyên tắc của đăng ký là phản ánh đầy đủ, đúng hiện trạng và bảo đảm chính xác -

và có thể rủi ro sẽ xảy ra (như trong thời gian chiến tranh thế giới lần thứ hai, nhiều ghi chép đã bị huỷ hoại)

Hệ thống đăng ký theo chứng thư còn có nhược điểm là phải lưu giữ những tài liệu lỗi thời, biến cơ quan đăng ký thành "phòng bảo tàng", không chỉ làm cho công việc trở nên đắt đỏ, mà việc phục hồi tư liệu trở nên khó khăn và tốn thời gian, tuy kỹ thuật hiện đại ngày nay cũng có thể khắc phục được!

Đăng ký theo quyền sở hữu:

Trong hệ thống đăng ký này, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất Nếu tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ Khi chuyển dịch một phần thửa đất thì bản

đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo

Ở Úc, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống Torrens [15.11-45] Rất nhiều nước tiến hành sử dụng phương pháp đăng ký đất đai tương tự với hiệu quả ngang nhau và tương đối rẻ Khi chuyển dịch toàn bộ thửa đất thì không cần

đến luật sư (có thể chọn tư vấn chuyên nghiệp).[ H1.1- PL ]

Áp dụng thực tế:

Cả hai hệ thống đăng ký trên đây là để đáp ứng nhu cầu cải thiện việc chuyển nhượng Cả hai đều muốn cung cấp sự đảm bảo lớn hơn cho thị trường đất đai và cả hai đều chú ý đến khía cạnh pháp lý hơn là tiền đồ của quản lý

Nhiều nước đã thoả hiệp để tiếp cận với mặt mạnh của từng hệ thống, như hợp