Bàn về kế toán bất động sản đầu tư.DOC

Bàn về kế toán bất động sản đầu tư

Lời nói đầUTrong những năm gần đây, thị trờng bất động sản (BĐS) nớc ta đã cónhững chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của

đất nớc phát triển với nhịp độ tơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sảnxuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bớcnâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay

đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

h-Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động của thị trờng BĐS thời gian qua cũng

đã bộc lộ những mặt yếu kém: tài sản nhà đất cha đợc khai thác, sử dụng cóhiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo đểnâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng

đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát gây ảnh hởngkhông tốt đến nền kinh tế

Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do cha có sựnhận thức đầy đủ về thị trờng BĐS nói chung và hoạt động đầu t kinh doanhBĐS nói riêng

Trớc đây, hoạt động đầu t BĐS đợc coi là một khoản đầu t tài chính dàihạn của doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu t, gây

ra sự hiểu nhầm cho ngời đọc báo cáo tài chính và dẫn đến việc đa ra cácquyết định kinh tế không chính xác

Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính đã ra quyết

định số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kếtoán Việt Nam đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu t.Chuẩn mực này ra đời đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xáchơn về hoạt động đầu t kinh doanh BĐS của doanh nghiệp

Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu t làhoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới Vì tháng 4 năm

2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) đã chính thứcthông qua chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 nhằm thay đổi những quanniệm không chính xác trớc đây về BĐS đầu t

Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu t và công tác kế toán BĐS

đầu t trong các doanh nghiệp hiện nay, tôi đã chọn đề tài: Bàn về kế toán“Bàn về kế toán

bất động sản đầu t ”

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung chính của đề tài gồm cóhai phần nh sau:

Phần I Cơ sở lý luận về bất động sản đầu t

Phần II Thực trạng, liên hệ và phơng hớng hoàn thiện

Tôi xin chân thành cám ơn PGS-TS Nguyễn Năng Phúc, ngời đã tận tìnhhớng dẫn và chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành đề tài này

Phần I Cơ sở lý luận về bất động sản đầu t

1 Bất động sản đầu t là gì ?

Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 đã quy định:

Bất động sản (BĐS) đầu t là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà,hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời chủ sởhữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằmmục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng chocác mục đích quản lý; hoặc

b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng

Còn theo chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 thì BĐS đầu t đợc hiểu

là những BĐS đợc giữ (bởi ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê trong hợp

đồng thuê tài chính) để hởng tiền thuê hoặc cho việc tăng giá hoặc cả hai.BĐS gồm có đất đai, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai

Nh vậy, một khoản đầu t đợc phân loại là BĐS đầu t khi nó tạo đợc mộtluồng tiền khá độc lập với các BĐS khác của doanh nghiệp

Các doanh nghiệp cần xây dựng tiêu chí riêng để đảm bảo phân loạithống nhất giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng, là BĐS do ngời chủ

sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằmmục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụngcho các mục đích quản lý

Sau đây là một số ví dụ BĐS đầu t:

a) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữtrong thời gian dài để chờ tăng giá;

b) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ màcha xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng lai;

c) Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính)

và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

d) Nhà đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuêhoạt động;

e) Cơ sở hạ tầng đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp

đồng thuê hoạt động

Ví dụ BĐS không phải là BĐS đầu t:

a) BĐS mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng hoặcxây dựng để bán trong tơng lai gần;

b) BĐS đợc xây dựng cho bên thứ ba;

c) BĐS chủ sở hữu sử dụng, bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong

t-ơng lai nh tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp

và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng nh BĐS chủ

sở hữu sử dụng, BĐS cho nhân viên sử dụng (cho dù nhân viên có trả tiềnthuê tài sản theo giá thị trờng hay không) và BĐS chủ sở hữu sử dụng chờthanh lý;

d) BĐS đang trong quá trình xây dựng cha hoàn thành với mục đích để

sử dụng trong tơng lai dới dạng BĐS đầu t

Ngoài các ví dụ nêu trên còn có một số trờng hợp đặc biệt đợc ghi nhậnBĐS đầu t cần lu ý

Đối với những BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đíchthu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng

cho sản xuất hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này đợc bán riêng

rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động),doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá

là BĐS đầu t còn phần tài sản dùng cho sản xuất hoặc quản lý đợc hạch toán

là TSCĐ hữu hình hoặc vô hình

Trờng hợp các phần tài sản này không thể bán đợc riêng rẽ và phần sửdụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán làBĐS đầu t Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyêncho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng làm việc thìtoà nhà đó đợc hạch toán là BĐS đầu t

Trờng hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những ngời

sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộthoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu t Ví dụ:Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng thời cung cấp dịch

vụ bảo dỡng và an ninh cho những ngời thuê văn phòng

Trờng hợp một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trongcùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS đó

đợc hạch toán là BĐS đầu t trên báo cáo tài chính riêng của công ty có BĐS

đó (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu t) nhng không đợc phản ánh làBĐS đầu t trong báo cáo tài chính hợp nhất

2 Một số quy định về kế toán BĐS đầu t

2.1 Điều kiện ghi nhận

Một BĐS đầu t đợc ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điềukiện sau:

a) Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai; và

b) Nguyên giá của BĐS đầu t phải đợc xác định một cách đáng tin cậy.Khi xác định một BĐS đầu t có thoả mãn điều kiện thứ nhất để đợc ghinhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắcchắn gắn liền với việc thu đợc các lợi ích kinh tế trong tơng lai mà chúng cóthể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận

Điều kiện thứ hai thờng dễ đợc thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổichứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐS đầu t

2.2 Xác định giá trị bất động sản đầu t

Một BĐS đầu t đợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá, tức là toàn

bộ các chi phí bằng tiền hoặc tơng đơng tiền mà doanh nghiệp phải bỏ rahoặc giá trị hợp lý của các khoản đa ra để trao đổi nhằm có đợc BĐS đầu ttính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu t đó Nguyêngiá của BĐS đầu t bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban

đầu

Đối với BĐS đầu t đợc mua thì nguyên giá bao gồm giá mua và các chiphí liên quan trực tiếp, nh: Phí dịch vụ t vấn về luật pháp liên quan, thuế tr-

ớc bạ và chi phí giao dịch liên quan khác

Trờng hợp mua BĐS đầu t thanh toán theo phơng thức trả chậm, nguyêngiá của BĐS đầu t đợc phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểmmua Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợchạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênhlệch đó đợc tính vào nguyên giá BĐS đầu t theo quy định của Chuẩn mực

kế toán số 16 “Bàn về kế toánChi phí đi vay”

Nguyên giá của BĐS đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế và các chiphí liên quan trực tiếp của BĐS đầu t tính đến ngày hoàn thành công việcxây dựng

Nguyên giá của một BĐS đầu t không bao gồm các chi phí sau:

- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiết

để đa BĐS đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);

- Các chi phí khi mới đa BĐS đầu t vào hoạt động lần đầu trớc khi BĐS

đầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến;

- Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc cácnguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu t

Các chi phí liên quan đến BĐS đầu t phát sinh sau ghi nhận ban đầu đợcghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khảnăng chắc chắn làm cho BĐS đầu t tạo ra lợi ích kinh tế trong tơng lai nhiềuhơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu thì đợc ghi tăng nguyên giá BĐS

đầu t Ví dụ: Mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nângcấp phát sinh đợc ghi tăng nguyên giá của ngôi nhà

Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐS đầu t đợc xác địnhtheo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại

Khấu hao BĐS đầu t đợc ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ Doanhnghiệp có thể dựa vào BĐS chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ớc tính thờigian sử dụng hữu ích và xác định phơng pháp khấu hao của BĐS đầu t

2.3 Chuyển đổi mục đích sử dụng và thanh lý bất động sản đầu t

Chuyển đổi mục đích sử dụng

Việc chuyển từ BĐS đầu t sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồnkho và ngợc lại chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng nh các trờng hợpsau:

a) BĐS đầu t chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt

đầu sử dụng tài sản này;

b) BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triểnkhai cho mục đích bán;

c) BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐS đầu t khi chủ sở hữu kếtthúc sử dụng tài sản đó;

d) Hàng tồn kho chuyển thành BĐS đầu t khi chủ sở hữu bắt đầu chobên khác thuê hoạt động;

e) BĐS xây dựng chuyển thành BĐS đầu t khi kết thúc giai đoạn xâydựng, bàn giao đa vào đầu t (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theoChuẩn mực kế toán số 03 “Bàn về kế toánTài sản cố định hữu hình” )

Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu t mà không có giai

đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận làBĐS đầu t cho đến khi BĐS đầu t đó đợc bán mà không chuyển thành hàngtồn kho Tơng tự, nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo BĐS đầu thiện có với mục đích tiếp tục sử dụng BĐS đó trong tơng lai nh một BĐS

đầu t, thì BĐS đó vẫn là một BĐS đầu t và không đợc phân loại nh một BĐSchủ sở hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu

sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợcchuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác địnhgiá trị hay để lập báo cáo tài chính

Thanh lý

Một BĐS đầu t không còn đợc trình bày trong Bảng cân đối kế toán saukhi đã bán hoặc sau khi BĐS đầu t không còn đợc nắm giữ lâu dài và xétthấy không thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai từ việc thanh lý BĐS đầu t

đó Việc thanh lý BĐS đầu t có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp

đồng cho thuê tài chính

Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐS đầu t đợc xác định bằng

số chênh lệch giữa giá bán với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐS đầu t

Số lãi hoặc lỗ này đợc ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quảkinh doanh trong kỳ

Giá bán BĐS đầu t đợc ghi nhận theo giá trị hợp lý Trờng hợp bán theophơng thức trả chậm, thì khoản doanh thu này đợc xác định ban đầu bằnggiá bán trả ngay Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giábán trả ngay đợc ghi nhận là doanh thu tiền lãi cha thực hiện

2.4 Trình bày báo cáo tài chính

Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau

về BĐS đầu t:

a) Thời gian sử dụng hữu ích của BĐS đầu t hoặc tỷ lệ khấu hao sửdụng;

b) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;

c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trờng hợp gặp khókhăn khi phân loại BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ

để bán trong hoạt động kinh doanh thông thờng;

d) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê BĐS, gồm:

- Thu nhập từ việc cho thuê;

- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửachữa và bảo dỡng) phát sinh từ BĐS đầu t liên quan đến việc tạo ra thu nhập

từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo;

- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửachữa và bảo dỡng) phát sinh từ BĐS đầu t không liên quan đến việc tạo rathu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo

e) Lý do và mức độ ảnh hởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanhBĐS đầu t;

f) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấphoặc bảo dỡng, sửa chữa BĐS đầu t;

g) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh) :

- Nguyên giá BĐS đầu t tăng thêm, trong đó: Tăng do mua BĐS vàtăng do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu;

- Nguyên giá BĐS đầu t tăng do sáp nhập doanh nghiệp;

- Nguyên giá BĐS đầu t thanh lý;

- Nguyên giá BĐS đầu t chuyển sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặchàng tồn kho và ngợc lại

h) Giá trị hợp lý của BĐS đầu t tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán,lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp không thể xác định đợc giá trị hợp

lý của BĐS đầu t thì doanh nghiệp phải thuyết minh:

- Danh mục BĐS đầu t;

- Lý do không xác định đợc giá trị hợp lý của BĐS đầu t

3 Kế toán bất động sản đầu t

3.1 Tài khoản sử dụng

th-Kết cấu của TK 217- BĐS đầu t nh sau:

Bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t tăng trong kỳ (tăng do mua sắm, tự xây

dựng, thuê tài chính )

Bên Có: Nguyên giá BĐS đầu t giảm trong kỳ (bán BĐS đầu t, chuyển

đổi mục đích sử dụng, thanh lý, hết thời hạn thuê tài chính )

Số d bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t của doanh nghiệp cuối kỳ.

(b) TK 1567- Hàng hoá BĐS

Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến độngcủa các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanhBĐS

- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS mua về để bán;

- Giá trị còn lại của BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho;

- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghităng giá gốc hàng hoá BĐS chờ bán;

- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê

Bên Có:

- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS bán trong kỳ, hoặc chuyển thành BĐS

đầu t;

- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê

Số d bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá BĐS còn lại cuối kỳ.

(c) TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t

Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn BĐS đầu t trong quá trình nắmgiữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp

Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t

Bên Nợ: Giá trị hao mòn BĐS đầu t giảm.

Bên Có: Giá trị hao mòn BĐS đầu t tăng do trích khấu hao hoặc do

chuyển số khấu hao luỹ kế của BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t

Số d bên Có: Giá trị hao mòn của BĐS đầu t hiện có của doanh nghiệp.

(d) TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t

Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh BĐS đầu t củadoanh nghiệp Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t đợc phản ánh vào TK nàybao gồm:

- Doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu t là số tiền cho thuê tính theo

kỳ báo cáo;

- Doanh thu bán BĐS đầu t là giá bán của BĐS đầu t

Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS

đầu t nh sau:

Bên Nợ:

- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phơng pháp trực tiếp (nếu có);

- Kết chuyển doanh thu kinh doanh BĐS đầu t sang TK 911- Xác địnhkết quả kinh doanh

Bên Có: Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t phát sinh trong kỳ.

- Chi phí đầu t xây dựng BĐS đầu t;

- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo đợc ghi tăng nguyên giá BĐS đầut

- Giá trị BĐS đầu t đang đầu t xây dựng dở dang;

- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ

(f) TK 632- Giá vốn hàng bán

Kết cấu và nội dung phản ánh:

Bên Nợ:

- Số khấu hao BĐS đầu t trích trong kỳ;

- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu t không đủ điều kiệntính vào nguyên giá BĐS đầu t;

- Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu t trongkỳ;

- Giá trị còn lại của BĐS đầu t bán thanh lý trong kỳ;

- Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu t phát sinh trong kỳ

Bên Có: Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu t phát sinh

trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh

TK này không có số d cuối kỳ

Có TK 111, 112, 331 : Tổng giá thanh toán

- Mua BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm:

Nợ TK 217: Giá mua trả ngay cha có thuế GTGT

Nợ TK 133 (1332): Thuế GTGT đợc khấu trừ

Nợ TK 242: Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa

tổng số tiền phải thanh toán với giá mua trả ngay

và thuế GTGT đầu vào

Có TK 331: Tổng giá thanh toán

 Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu t theophơng thức trả chậm, ghi:

b) BĐS đầu t hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Khi mua BĐS về đa vào xây dựng cơ bản, ghi:

- Khi quá trình xây dựng cơ bản BĐS đầu t hoàn thành bàn giao, ghi:

Nợ TK 217: nếu đủ điều kiện là BĐS đầu t

Nợ TK 1567: nếu không đủ điều kiện hình thành BĐS đầu t

Có TK 241- XDCB dở dang

c) Chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng tồn kho thành BĐS đầu t

- Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t, căn cứ vào

hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217- BĐS đầu t

Có TK 211- TSCĐ hữu hình

Có TK 213- TSCĐ vô hình

Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế đối với những BĐS chủ sở hữu

sử dụng đã trích khấu hao:

Nợ TK 2141, 2143

Có TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t

- Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐS đầu t, căn cứ vào hồ sơchuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217- BĐS đầu t

Có TK 1567- Hàng hoá BĐS

d) Thuê tài chính BĐS đầu t

Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp

đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS đầu t,căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217- BĐS đầu t

Có TK 111, 112, 315, 342,

3.2.2 Hạch toán giảm bất động sản đầu t

a) Bán, thanh lý BĐS đầu t

- Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả ngay, ghi:

Nợ TK 111, 112, 131, : Tổng giá thanh toán

Có TK 5117: Giá bán cha có thuế GTGT

Có TK 33311: Thuế GTGT đầu ra

- Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm, trả góp:

 Khi bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinhdoanh BĐS đầu t của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệchgiữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT hạch toánvào TK 3387- Doanh thu cha thực hiện

Nợ TK 3387- Doanh thu cha thực hiện

Có TK 515- Doanh thu hoạt động tài chính

 Khi thực hiện thu tiền bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp trong đó gồmcả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay, ghi:

Nợ TK 111, 112

Có TK 131

- Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu t bán, thanh lý:

Nợ TK 2147: Hao mòn BĐS đầu t

Nợ TK 632: Giá trị còn lại của BĐS đầu t

Có TK 217: Nguyên giá BĐS đầu t

- Các chi phí bán, thanh lý BĐS đầu t phát sinh, ghi:

Nợ TK 632: Chi phí kinh doanh BĐS đầu t

Nợ TK 133: Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có)

Có TK 111, 112, 331

b) Chuyển BĐS đầu t thành hàng tồn kho hoặc thành BĐS chủ sở hữu

sử dụng

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu

sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợcchuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu t trong việc xác

định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính

- BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết địnhsửa chữa, cải tạo, nâng cấp để bán.

 Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu t để bán kếtoán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐS đầu t vào TK 1567 “Bàn về kế toánHànghoá BĐS” :

Nợ TK 1567: Giá trị còn lại của BĐS đầu t

Nợ TK 2147: Số khấu hao luỹ kế

Có TK 217: Nguyên giá

 Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai chomục đích bán, ghi:

Nợ TK 154- Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Nợ TK 133- Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có)

Có TK 111, 112, 152, 334, 331,

 Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục

đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá BĐS chờbán:

Nợ TK 1567- Hàng hoá BĐS

Có TK 154- Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

- Chuyển BĐS đầu t thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 632: Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu t thuê và

số khấu hao luỹ kế

Có TK 217: Nguyên giá

3.2.3 Hạch toán một số nghiệp vụ khác liên quan đến bất động sản

đầu t

a) Trích khấu hao BĐS đầu t

Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu t đang nắm giữ chờ tăng giá, đangcho thuê hoạt động, ghi:

Có TK 217: Nguyên giá BĐS đầu t

 Đối với các doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phơng pháp trực tiếpthì nguyên giá của BĐS đầu t và các chi phí liên quan bao gồm cả thuế

GTGT đợc khấu trừ Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t là tổng giá thanhtoán bao gồm cả thuế GTGT đầu ra Cuối kỳ xác định và kết chuyển số thuếGTGT phải nộp, ghi giảm trừ doanh thu:

Nợ TK 5117

Có TK 33311

b) Các chi phí liên quan đến BĐS đầu t sau ghi nhận ban đầu

Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu t sau ghi nhận ban đầu, nếuxét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho BĐS đầu t tạo ra lợi ích kinh

tế trong tơng lai nhiều hơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu hoặckhông bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải gánh chịu các chi phícần thiết sẽ phát sinh để đa BĐS tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì đợcghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu t trong kỳ, chi phí trả trớc dàihạn

Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khảnăng chắc chắn làm cho BĐS đầu t tạo ra lợi ích kinh tế trong tơng lai nhiềuhơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ củadoanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đa BĐS đầu ttới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì đợc ghi tăng nguyên giá BĐS đầu t.Phơng pháp hạch toán các chi phí liên quan đến BĐS đầu t sau ghi nhậnban đầu đợc khái quát qua sơ đồ sau

Sơ đồ kế toán các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT

CP phát sinh liên quan đến BĐS ĐT (nếu không lớn)

242Nếu CP phát sinh lớn Định kỳ phân bổ vào CP

SXKD trong kỳ

CP cải tạo, nâng cấp BĐS Khi công việc cải tạo,

đầu t nâng cấp hoàn thành

133 Thuế GTGT đợc khấu trừ