21 Bàn về chế độ Hạch toán kế toán bất động sản đầu tư

21 Bàn về chế độ Hạch toán kế toán bất động sản đầu tư

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Phần 1: Các lý thuyết chung về Bất động sản đầu tư.

1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại

2.3.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư

2.3.2 Kế toán giảm BĐS đầu tư

2.3.3 Kế toán khấu hao BĐS đầu tư

2.3.4 Kế toán cho thuê BĐS đầu tư

Phần 3: Nhận xét và kiến nghị

LỜI KẾT

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, đặc biệt là khi Việt Nam đã là mộtthành viên của tổ chức thương mại WTO thì thị trường bất động sản(BĐS)ngày càng trở nên hấp dẫn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển củanền kinh tế - xã hội đất nước.Trong đó, không thể không kể đến BĐS đầu

tư Ngày nay, BĐS đầu tư là một trong những hoạt động kinh doanh hết sứccần thiết tuy còn khá mới mẻ và hiện đang từng bước hoàn thiện, bắt nhịpcùng đời sống thị trường trong công cuộc đổi mới chung của đất nước.Thực tiễn hoạt động đầu tư BĐS đã chứng minh rằng việc xây dựng hoànchỉnh hệ thống chuẩn mực kế toán về BĐS đầu là vấn đề bức xúc và vôcùng cần thiết để tạo dựng một hành lang pháp lý cho hoạt động kế toánBĐSĐT, đồng thời cũng là đòi hỏi của quá trình hội nhập quốc tế và khuvực

Nhận thức được tầm quan trọng đó và trên cơ sở nghiên cứu các chuanmực kế toán quốc tế và Việt Nam về BĐSĐT và qua quá trình học tập môn

kế toán tài chính; đồng thời mong được cùng bàn luận một số vấn đề liên

quan đến kế toán BĐS đầu tư mà tôi đã chọn đề tài: “Bàn về chế độ hạch

toán kế toán BĐS đầu tư” Hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ vào việc

hoàn thiện công tác hạch toán kế toán nói chung và hạch toán kế toán BĐSđầu tư nói riêng Rất mong nhận được những ý kiến, nhận xét từ phía thầy

cô, các bạn sinh viên trong và ngoài khoa kế toán cùng những người quantâm đến đề tài này để đề tài được hoàn thiện hơn

Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các bạn sinh viên, các thầy

cô trong khoa kế toán đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiêncứu và tìm tài liệu Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TSNguyễn Ngọc Quang đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành bài viết này

Phần 1: Những lý luận chung về BĐS đầu tư

1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại BĐS đầu tư :

1.1.1 Khái niệm:

Quyết định số 234/2003 QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 của

Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định:

Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất;Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do ngườichủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữnhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phảiđể:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụngcho các mục đích quả lý; hoặc:

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

1.1.2 Bản chất :

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãnđồng thời hai điều kiện sau:

Một là: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;

Hai là: Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một

cách đáng tin cậy

Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theonguyên giá Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phígiao dịch liên quan trực tiếp ban đầu

Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghinhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ,trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo

ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giában đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư

Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt độngbất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế vàgiá trị còn lại.

Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu

sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thayđổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:

Một là : Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử

dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;

Hai là: Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở

hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiếtcho mục đích bán;

Ba là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản

đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;

Bốn là: Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở

hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;

Năm là: Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi

kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xâydựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữuhình")

Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư màkhông có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tụcghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó đượcbán mà không chuyển thành hàng tồn kho

Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn

bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp

áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm thìdoanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGTđối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT

theo phương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm

và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưathực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thunhập khác"

Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kếtoán theo các trường hợp sau:

Một là: Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích

để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàngtồn kho”;

Hai là: Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục

đích sử dụng trong tương lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động(thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theoChuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”

Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và

tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong mộtvăn bản riêng

Nguyên giá của bất động sản đầu tư:

Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc tương đương tiền) mà doanhnghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để cóđược bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoànthành bất động sản đầu tư đó

Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu

tư được xác định như sau:

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua vàcác chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn vềluật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác

- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thứctrả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua

trả tiền ngay tại thời điểm mua Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm

và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạnthanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sảnđầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí đi vay";

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế

và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngàyhoàn thành công việc xây dựng;

- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuêhoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyêngiá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiệntheo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản”

Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sảnđầu tư:

- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cầnthiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);

- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầutrước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo

dự kiến;

- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặccác nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư

Hao mòn bất động sản đầu tư:

Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoÆc cho thuê hoạt độngbất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao Khấu hao bấtđộng sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ

Giá trị còn lại:

Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu haolũy kế của bất động sản đầu tư đó

1.1.3 Phân loại BĐSĐ T

Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm:

Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất;

Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợpđồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặcchờ tăng giá mà không phải để:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụngcho các mục đích quả lý; hoặc:

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

Các trường hợp được ghi nhận là BĐS đầu tư:

- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữtrong thời gian dài để chờ tăng giá;

- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ màchưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;

- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) vàcho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuêhoạt động;

- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợpđồng thuê hoạt động

Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là BĐS đầu tư

- Đối với những BĐS mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mụcđích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sửdụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quả lý thì nếunhững phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo mộthoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tàisản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu tư còn phần tài sản

dùng cho sản xuất và quả lý được hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ

vô hình

Trường hợp BĐS không bán được riêng rẽ và phần sử dụng chokinh doanh hoặc cho quả lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạchtoán là BĐS đầu tư

- Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan chonhững người sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đốinhỏ trong toàn bộ thỏa thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này làBĐS đầu tư

- Trường hợp một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty kháctrong cùng một tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS

đó được hạch toán là BĐS đầu tư trên Báo cáo tài chính riêng của công tycon có BĐS đó hoặc Báo cáo tài chính riêng của Công ty mẹ nếu Công ty

mẹ cho các Công ty con thuê (nếu nó thỏa mãn định nghĩa BĐS đầu tư),nhưng không được phản ánh là BĐS đầu tư trong Báo cáo tài chính hợpnhất

1.2 BĐS đầu tư theo mực kế toán quốc tế:

Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40) được ban hành thay choIAS 25, được sửa đổi tháng 3/2004 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2005 quyđịnh về bất động sản đầu tư Trong đó nêu rõ:

BĐS đầu tư bao gồm:

Đất nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;

Đất nắm giữ mà chưa rõ mục đích sử dụng trong tương lai;

Nhà do doanh nghiệp sở hữu cho thuê;

Nhà đang giữ để cho thuê

Xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá của bất động sản đầu tư,các

chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, nhưng không bao gồmcác chi phí phát sinh ban đầu, chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt

động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bìnhthường theo dự kiến, các chi phí không bình thường trong quá trình xâydựng BĐS đầu tư.

Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu:

IAS 40 cho phép doanh nghiệp lựa chọn giữa hai phương pháp:

- Ghi nhận theo giá hợp lý: Là phương pháp xác định giá trị tài sảntheo

cách thức tài sản được mua bán trao đổi trên cơ sở các bên tham gia cónhững hiểu biết không bị mâu thuẫn về lợi ích và khách quan trong giaodịch (trích IASB,2004 trang 2012

- Ghi nhận theo giá gốc: Là phương pháp xác định giá trị tài sản bằnggiá

trị thanh toán cộng các chi phí thực tế phát sinh khác để mua được tàisản đó khi việc xác định và ghi nhận giá trị ban đầu của tài sản tuân thủ cácquy định của các chuẩn mực IFRS khác (trích IASB, 2004 trang 2011)

 Chuyển đổi bất động sản đầu tư:

Theo IFRS (hệ thống các chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế) quyđịnh: Chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng BĐS đầu tư chuyển thànhBĐS chủ sở hữu sử dụng, hàng tồn kho hoặc ngược lại, hoặc BĐS xâydựng chuyển thành BĐS đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, phát triểnđưa vào đầu tư

- Đối với BĐS đầu tư chuyển đổi thành BĐS chủ sở hữu sử dụnghoặc

hàng tồn kho, nguyên giá của BĐS được ghi nhận sau đó là giá trị hợp

lý tại ngày chuyển đổi mục đích sử dụng

- Nếu một BĐS chủ sở hữu sử dụng được chuyển đổi thành BĐS đầu

tư theo giá trị hợp lý, doanh nghiệp phải áp dụng IAS 16 cho đến ngàychuyển đổi mục đích sử dụng Mọi chênh lệch giữa giá trị còn lại tại ngày

chuyển theo IAS 16 và giá trị hợp của BĐS tại ngày này phải được ghinhận như một khoản đánh giá lại theo IAS 16.

- Đối với hàng tồn kho (hoặc bất động sản đầu tư trong quá trình xâydựng, phát triển) thành BĐS đầu tư theo giá trị hợp lý, mọi chênh lệchgiữa giá trị hợp lý tại ngày chuyển đổi và giá trị còn lại của BĐS phải đượcghi nhận vào lợi nhuận/lỗ trong kỳ

 Khi trình bày trên báo cáo tài chính IFRS quy định rõ:

- Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặpkhó khăn thì phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sởhữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thôngthường;

- Các phương pháp và giả định chủ yếu được áp dụng trong việc xácđịnh giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư;

- Mức độ phụ thuộc vào việc định giá của tổ chức định giá độc lập đểxác định giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư (được xác định và trìnhbày trên báo cáo tài chính) Nếu bất động sản đầu tư không được định giámột cách độc lập, doanh nghiệp phải trình bày thông tin này;

- Các chỉ tiêu trong báo cáo kết quả kinh doanh về:

Một là: Thu nhập từ việc cho thuê;

Hai là: Chi phí hoạt động trực tiếp (bao gồm chi phí sửa chữa và

bão dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư liên quan đến việc tạo ra thunhập từ cho thuê trong kỳ báo cáo; và

Ba là: Chi phí hoạt động trực tiếp (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo

dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư không liên quan đến việc tạo ra thunhập từ cho thuê trong kỳ báo cáo

- Sự tồn tại và mức độ các hạn chế về tính có thể thực hiện được củabất

động sản đầu tư, giá trị thu nhập và giá trị thanh lý; và

- Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng hoặc phát triển, hoặcsửa

chữa, bảo dưỡng, nâng cấp bất động sản đầu tư

Chuẩn mực yêu cầu trình bày cụ thể việc sử phương pháp giá trị hợp

lý hay phương pháp giá gốc

1.3 Một số nhận xét:

Với sự ra đời của Luật kế toán Việt Nam và việc nước ta chấp nhậntừng bước triển khai hệ thống các hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế(IAS) vào hệ thống các quy định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đã đánh dấumột mốc quan trọng trong tiến trình hội nhập và hiện đại hóa nền kinh tế.Theo đó, Bộ tài chính đã ban hành Chuẩn mực Kế toán đợt 3 trong đóbao gồm Chuẩn mực 05- Bất động sản đầu tư Theo mẫu báo cáo tài chínhđược hướng dẫn trong thông tư 23/2005/TT-BTC ngày 30/03/2005 của BộTài chính - hướng dẫn các chuẩn mực kế toán Việt Nam đợt 3, BĐS đầu tưđược trình bày là một chỉ tiêu riêng rẽ (mã số 240) trên Bảng cân đối kếtoán Trước năm 2001, theo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS), BĐS đầu tưđược coi là một hoạt động đầu tư tài chính và nó được trình bày như là mộtcông cụ tài chính trong mục các khoản đầu tư tài chính trên Bảng cân đối

kế toán Nhưng với sự biến động của tình hình sản xuất kinh doanh thực tế,hoạt động đầu tư BĐS hoạt động đầu tư chiếm tỷ trọng rất lớn trong hoạtđộng kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí là toàn bộ, Ban soạnthảo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) thuộc liên đoàn kế toán quốc tế(IFAC) đã ban hành Chuẩn mực riêng cho BĐS đầu tư, IAS 40 có hiệu lực

từ ngày 01/01/2001 Chuẩn mực này yêu cầu BĐS đầu tư cần trình bàyriêng biệt trên Bảng cân đối kế toán để đáp ứng yêu cầu thông tin chongười đọc Báo cáo tài chính Theo đó, Bộ Tài chính mà cụ thể là dự án banhành các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã ban hành chuẩn mực số 05- BĐSđầu tư dựa theo IAS 40, mặc dù theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS

14- Doanh thu và thu nhập khác vẫn thừa nhận BĐS đầu tư chỉ là một hoạtdộng đầu tư tài chính, cho đến nay VAS 14 vẫn chưa sửa đổi.

Tuy nhiên vẫn còn một số điểm khác biệt giữa chuẩn mực kế toánViệt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế cụ thể như sau:

Thứ nhất: Theo IAS, BĐS đầu tư là bất động sản gồm: đất, nhà hoặc

một phần của nhà hoặc cả nhà và đất Còn theo VAS cũng tương tự nhưtrên nhưng sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng đất” thay vì đất Theo luậtđất đai 2003, đất đai thuộc sở hữu của nhà nước Nhà nước chuyển quyền

sử dụng đất cho dân theo 03 cách: giao, thuê và cho (sở hữu) Tuy nhiên,luật chưa cắt nghĩa rõ ràng “Quyền sử dụng đất” là gì? Còn theo IFRS,không có khái niệm “Quyền sử dụng đất”

Thứ hai: Theo IAS 40 cho phép doanh nghiệp được phép lựa chọn

một trong hai mô hình ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau khi ghi nhậnban đầu, đó là: Mô hình Giá gốc và mô hình Giá trị hợp lý Và VAS 05 đãchỉ lựa chọn Mô hình Giá gốc để ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau khi ghinhận ban đầu Tuy nhiên, các doanh nghiệp được yêu cầu phải trình bày giátrị hợp lý của BĐS đầu tư tại ngày lập Bảng cân đối kế toán Tuân theoĐiều 7, Luật kế toán 2003, phần “nguyên tắc kế toán” quy định không đượcphép điều chỉnh giá trị tài sản trừ khi luật quy định khác

Thứ ba: Khi trình bày trên Báo cáo tài chính, theo IFRS trong trường

hợp đánh giá bất động sản đầu tư theo giá trị thực tế không thực hiện đượcthì doanh nghiệp phải trình bày:Bảng kê loại bất động sản đầu tư; và giảithích lý do không thể xác định giá trị bất động sản theo giá thực tế.Có thểthông tin khoảng ước lượng giá trị thực tế của bất động sản có khả năngnhất Ban Vật giá Chính phủ là cơ quan giám sát và quy định các mức giátrần hoặc giá sàn cho một số mặt hàng quan trọng trong nền kinh tế quốcdân Việc trình bày bảng kê loại bất động sản đầu tư có thể giúp cho người

sử dụng báo cáo tài chính ước lượng được giá thị trường của bất động sảndựa trên khung giá trần và giá sàn do ban Vật giá Chinh phủ quy định

Phần 2: Thực trạng BĐS đầu tư hiện tại đang áp dụng

Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ

Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ

Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệpcuối kỳ

TK 2147- Khấu hao BĐS đầu tư :

Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trongquá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp

Kết cấu:

Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm

Bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu haohoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụngthành bất động sản đầu tư

Số dư bên Có: Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có củadoanh nghiệp

TK 1567- Hàng hóa BĐS :

Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biếnđộng của các loại hàng hóa BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinhdoanh BĐS

Kết cấu:

Bên Nợ:

- Trị giá thực tế hàng hóa BĐS mua để bán

- Giá trị còn lại của BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho

- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghităng giá gốc hàng hóa BĐS chờ bán.

- Trị giá thực tế của hàng hóa BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê

Bên Có:

- Trị giá thực tế hàng hóa BĐS đã bán, hoặc chuyển thành BĐS đầutư

- Trị giá thực tế của hàng hóa BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê

Số dư bên Nợ: Trị giá hàng hóa BĐS còn lại cuối kỳ

Một số tài khoản liên quan khác :

Tài khoản 2147- BĐS đầu tư dùng để phản ánh giá trị bất động sản

đủ tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư Không phản ánh vào tàikhoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinhdoanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sảnchủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoànthành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầutư

Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyêngiá Nguyên giá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền mặthoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của cáckhoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thờiđiểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó

Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phảitiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư

được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ TK632 Doanh nghiệp có thểdựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thờigian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của bất động sảnđầu tư

Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiếnhành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thìgiá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo,nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơbản dở dang” Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phảixác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK

217 “Bất động sản đầu tư”

Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp:

Một là: Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang

hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;

Hai là: Bán bất động sản đầu tư ;

Ba là: Thanh lý bất động sản đầu tư ;

Bốn là: Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho

thuê

Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghibất động sản đầu tư trong “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự nhưTSCĐ

2.3 Phương pháp và trình tự hạch toán:

2.3.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư:

Mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay

Nếu doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theophương pháp khấu trừ thuế, ghi:

Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 111, 112, 331

Nếu doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theophương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:

Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112

Mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm

Nếu doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ,ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá muatrả ngay chưa có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tínhbằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trảngay và thuế GTGT đầu vào)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán

Nếu doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp,ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá muatrả ngay đã có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tínhbằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trảngay đã có thuế GTGT)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán

Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sảnđầu tư phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn

Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanhtoán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - nếu có)

kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanhBĐS đầu tư), hoÆc

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trịlớn) Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…

Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khảnăng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tếtrong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc baogồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽphát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thìđược ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:

Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phátsinh, ghi:

Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.

Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư: Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào

hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản)

Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính

- Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiềuhợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bấtđộng sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liênquan, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112, 315, 342

- Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hóa đơn thuê tài chính

TH1 : Nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chưa

có thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua Bất động sản đầu tư để chothuê

Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừthuế

Nếu trả tiền ngay:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)

Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 111, 112

Nếu chưa trả tiền ngay:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ

Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)

Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp