tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá việt tín chi nhánh khánh hòa

Ở nước ta, thẩm định giá được xem là một ngành còn non trẻ, tuy vậy đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong việc tư vấn và ước tính giá trị của các tài sản và đã phần nào xóa bỏ cơ chế

LỜI MỞ ĐẦU

1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Ngày nay, khi nền kinh tế nước ta đã chuyển sang cơ chế thị trường, hầu như tất cả các hoạt động kinh tế diễn ra trên thị trường như mua, bán, cho thuê, thanh lý, bảo hiểm, cho vay…đều được thực hiện trên cơ sở giá trị, thuận mua, vừa bán Tuy nhiên, giá cả của hàng hóa/dịch vụ nhiều khi không thể hiện được giá trị của chúng Sự khác biệt này dẫn đến nhiều hệ quả xấu như phân phối thu nhập không hợp lý, thất thoát tài sản Nhà nước… Do đó, sự ra đời của ngành thẩm định giá với vai trò đảm bảo sự hoạt động trôi chảy của thị trường ở nước

ta là một tất yếu khách quan Ở nước ta, thẩm định giá được xem là một ngành còn non trẻ, tuy vậy đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong việc tư vấn và ước tính giá trị của các tài sản và đã phần nào xóa bỏ cơ chế định giá cả hàng hóa của Nhà nước như thời bao cấp, góp phần hoàn thiện nền kinh tế thị trường Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi

là do phát triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nước nhưng

do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó khăn Mặc dù các lĩnh vực hoạt động của ngành thẩm định giá bao trùm tất cả các loại tài sản khác như thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá thương hiệu Nhưng lĩnh vực chính của thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam vẫn là thẩm định giá bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia Trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản có nhiều phương pháp có thể áp dụng để ước tính giá trị bất động sản như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư, phương pháp lợi nhuận

Trong đó phương pháp so sánh được sử dụng khá phổ biến và thường xuyên Đây là phương pháp dễ thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà nó dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị cũng chính vì đặc điểm này mà phương pháp so sánh còn chứa đựng hạn chế

Để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp so sánh, đồng thời nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa

nói riêng Do vậy, em đã chọn đề tài: “Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần

nhỏ bé vào việc hoàn thiện phương pháp thẩm định, từ đó nâng cao hiệu quả thẩm định nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như

ở công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa nói riêng

2 MUC TIÊU NGHIÊN CỨU

Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa từ đó đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TĐG Việt - Tín nói riêng và thị trường tỉnh Khánh Hòa nói chung

 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế trong việc thẩm định giá bất động sản

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

 Đối tượng nghiên cứu:

- Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

- Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

5 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Nội dung của luận văn gồm 3 chương:

 Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản

 Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm

định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa

 Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá bất

động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa

6 Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế hiện nay,biết được thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa Thông qua việc tìm hiểu thực trạng từ đó đề suất ý kiến nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Khánh Hòa nói riêng, thẩm định giá bất động sản Việt Nam nói chung để ngày càng khẳng định vai trò quan trọng không thể thiếu của nó, qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá

a Khái niệm

 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư W.Seabrooke

– Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh)

 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao

gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất

động sản thuộc đại học quốc gia Singapore)

 Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt

Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá)

Như vậy, thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá trị tài sản, hàng hóa do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và

có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện Tuy thẩm định giá mỗi nước

có nét riêng , song cũng phải tuân thủ và phù hợp với thông lệ quốc tế và trong khu vực

b.Chức năng của thẩm định giá

- Là cơ sở quan trọng phục vụ cho quá trình đưa ra quyết định đầu

tư, tín dụng

- Công cụ tích cực hỗ trợ sự vận hành nền kinh tế theo xu hướng thị trường

- Chống thất thoát lãng phí tài sản nhà nước

- Là nhịp cầu vững chắc cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài

- Giúp cho các giao dịch mua bán, thuế chấp,…có tính công bằng hơn

- Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm, vay vốn, khấu hao…,xác định giá trị của một tài sản

1.1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

a Bất động sản

a.1 Khái niệm

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công

trình xây dựng đó, các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật dân

sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995)

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất

a.2 Thuộc tính của bất động sản

- Tính bất động

Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác hơn

là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này đến nơi khác Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương

- Tính không đồng nhất

Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau Do vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

- Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài

a.3 Đặc trưng của bất động sản

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Nhìn chung cung với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định

+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế nổi bật nhất là về mặt quy hoạch Bởi vì:

+ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ qui hoạch sử dụng trong từng thời kì

+ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở…được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kì Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch

+ Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao, do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến là thời gian mua, bán thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán thường dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản

b.Thẩm định giá bất động sản

b.1 Định nghĩa

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

b.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản

b.2.1 Giá trị thị trường

 Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01- Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá trị tài sản

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

+ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường, là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

+ Trong thời điểm thẩm định giá là ngày tháng năm tiến hành thẩm định giá

+ Người mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản

+ Người bán là người có quyền sở hữu tài sản ( đất là quyền sử dụng) muốn bán ở mức giá tốt nhất có thể

+ Điều kiện thương mại bình thường khi không có bất thường về cung cầu, giá cả, sức mua, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng, thông tin về cung cầu, giá cả về tài sản được công khai trên thị trường

+ Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc

tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

+ Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát,cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

 Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ:

+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

+ Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

+ Kết quả khảo sát thực tế

b.2.2 Giá trị phi thị trường

 Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường

 Giá trị phi thị trường được xác định thông qua các căn cứ:

+ Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,

kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

+ Giá trị trong sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và do đó, tài sản này không có liên quan tới thị trường

+ Tài sản có thị trường hạn chế là những tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tại một thời điểm nào đó chúng có ít khách hàng tin mua

+ Giá trị tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng hoặc để thiết kế đặc biệt là những tài sản do tính đặc biệt của chúng, chỉ có giá trị sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó, do đó không dễ dàng bán chúng trên thị trường

+ Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

+ Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

+ Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

+ Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặt biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường

+ Giá trị đầu tư là giá trị một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đã xác định

+ Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm

+ Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên sự quy định của pháp luật liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

+ Giá trị thuế chấp của tài sản để cho vay được thẩm định viên ước tính sau khi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng của thị trường tương lai của tài sản

b.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

b.3.1 Khái niệm

Nguyên tắc thẩm định giá là những hướng dẫn cần thiết tạo cơ sở cho thẩm định viên về giá phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản để đưa ra ý kiến về giá trị của tài sản cần kiểm định giá

b.3.2 Các nguyên tắc thẩm định giá

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép

sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất Bởi vì không gian

đô thị có xu hướng được đặt ở mức cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh và bị chi phối bởi tính bất động và tính khan hiếm của đất

Khái niệm giá thị trường của đất dựa trên nguyên tắc “sử dụng tốt nhất và tối ưu” phản ánh tính hữu dụng và lâu dài của đất đai cộng với giá trị của công trình xây dựng, cải tạo trên đất

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất loại trừ trường hợp sử dụng trái pháp luật hoặc sử dụng trong điều kiện vật lý không cho phép Tuy

nhiên ngay cả khi việc sử dụng được luật pháp hoặc điều kiện vật lý cho phép cũng vẫn cần một sự đánh giá của thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng trong tương lai

Khái niệm “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá thi trường

 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của bất động sản

Trước hết là sự phù hợp trên đất và công trình xây dựng trên đất

Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường chung quanh (phù hợp quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực chung

 Nguyên tắc thay đổi

Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kỳ của khu vực Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của

người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác thẩm định giá bất động sản

 Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

 Nguyên tắc cân bằng

Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy

Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất

và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạch tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn

lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai

1.2 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm

Quy trình thẩm định giá tài sản là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định viên về giá tuân thủ theo các bước đi nhằm trả lời cho câu hỏi của khách hàng về giá trị thị trường của tài sản

Quy trình thẩm định giá là một quy trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho những người thẩm định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp trong công tác định giá của mình

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được

bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết quả vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và

- Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

- Phân tích thông tin

- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

a Bước 1: Xác định vấn đề

Là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:

- Nhận biết về tài sản bất động sản

+ Nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể, các kế hoạch chi tiết vùng…) Đối với động sản nhận biết công suất, nơi sản xuất, năm nhập khẩu, năm đưa vào sản xuất

+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ của các tấm đá, đặc điểm vật chất

+ Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…

- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích đánh giá

- Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi

- Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá

+ Nhận được từ khách hàng

+ Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu

- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành

b Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:

- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính

và các quyền của tài sản được mua/bán và đặc điểm của thị trường

- Nhận biết về các tài liệu yêu cầu, thị trường, tài sản và tài liệu so sánh

- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu, phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất, số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng

- Thiết kế chương trình nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích

số liệu, phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm

- Vạch đề cương của báo cáo đánh giá, xác định hình thức trình bày báo cáo

- Lên chương trình thời biểu công tác, xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo

c Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước này cần giải quyết:

- Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

- Các tài liệu tổng hợp xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường

- Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh), vị trí các công trình xây dựng, bán ra, chi phí, thu nhập/phí tổn

- Kiểm chứng số liệu thu thập được

- Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật, không được phép công khai

d Bước 4: Phân tích thông tin

Từ những thu thập được tiến hành các loại phân tích sau:

- Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản là đối tượng đánh giá

- Phân tích tài sản: phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…

- Phân tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Phân tích việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất

+ Phân tích việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng

Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá

Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định

e Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá Mục đích là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả

và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin

Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi khi cũng truyền đạt qua trao đổi bằng miệng

Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy

đủ các giả thuyết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá

f Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát

từ sự phân tích các dữ liệu thị trường

Kết quả của thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết, trong đó nêu ra:

- Mục tiêu của việc thẩm định giá

- Mô tả chính xác tài sản được đánh giá

- Thời hạn ước tính giá trị

- Số liệu minh họa về phân tích

 Phương pháp lợi nhuận

Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

 Thuộc tính của bất động sản

 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường

 Mục tiêu của việc thẩm định giá

Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường

Thẩm định viên xác định phương pháp nào là tối ưu nhất cho bất động sản

và nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu cho thẩm định viên đó trong quá trình

thẩm định Phương pháp khác có thể được sử dụng như là một biện pháp kiểm tra hoặc hỗ trợ Nếu có sự khác biệt lớn giữa kết quả của các phương pháp đó thì cần phải điều tra thêm

Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập việc

sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất

Trong đề tài này chỉ đi sâu nghiên cứu về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

1.3.1 Cơ sở lý luận

 Dựa trên nguyên tắc thay thế

 Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực

tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm

định giá

1.3.2 Trường hợp áp dụng

 Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

- Bán gần thời điểm thẩm định giá

 Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị

của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định

 Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng

3 đến 5 cái)

 Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và

xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá)

 Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm

định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá:

- Đối tượng điều chỉnh

Quy đổi giá bán (giá giao dịch thành công) về đơn vị so sánh chuẩn

+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…

+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2

+ kho hàng: giá/m2, giá/m3

- Căn cứ điều chỉnh

Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp

lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh

quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu…) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá

- Nguyên tắc điều chỉnh

+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh

- Phương thức điều chỉnh

Có thể điều chỉnh theo số tương đối hoặc theo số tuyệt đối Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản thẩm định giá thì trừ đi giá trị tốt hơn; còn nếu ngược lại bất động sản so sánh kém hơn bất động sản thẩm định giá thì cộng vào

1.3.4 Các yếu tố so sánh

 Vị trí mặt bằng: bao gồm kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô

đất, bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất và các nét đặc trưng địa lý

 Địa điểm: khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận bất

động sản và môi trường chung quanh Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc, vui chơi giải trí

và các phương tiện giao thông quan trọng khác Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế, xã hội như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông, những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị

 Tình trạng pháp lý của bất động sản: cần xem xét mức độ hoàn chỉnh

về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để

có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất

 Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý

đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không Thường những bất động sản không phù hợp với qui hoạch sẽ có giá trị kém

 Các công trình xây dựng trên đất: là một bộ phận quan trọng cấu thành

bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này

 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: giá bán một bất động

sản phải trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một bất động sản tương tự nhưng được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp Thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán cũng khác nhau

1.3.5 Những ưu điểm, hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh

 Những ưu điểm

 Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

 Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận

 Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác

 Những hạn chế

 Cần thiết phải có thông tin

 Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử

 Các điều kiện cần thiết

 Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường

 Thông tin thu thập được có thể so sánh được

 Chất lượng của thông tin cần phải cao

 Thị trường phải ổn định

 Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN – CHI NHÁNH

cơ hội rất lớn để các công ty thẩm định giá Việt Nam gia nhập vào ngành đang

có nhu cầu ngày một càng lớn này Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín ra đời và đi vào hoạt động đúng lúc thị trường đang cần những công ty chuyên nghiệp, độc lập, khách quan để xác định giá trị tài sản

Ban đầu với tên gọi là công ty cổ phần thẩm định giá Thương Tín (SCRValuation), được thành lập với giấy phép kinh doanh và đăng ký thuế số:

0305280506 cấp ngày 21/04/2010 (lần 1: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:4103008244 ngày 26/10/2007) do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp, dựa trên cơ sở hợp tác giữa công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), Công ty Cổ phần kho vận Sài Gòn Thương Tín (STL) là các đơn vị thành viên trực thuộc Tập đoàn Tài Chính Sacombank và các chuyên gia

có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, chứng khoán, bất động sản, xây dựng

Năm 2011, nhằm mục đích hoạt động một cách độc lập, tách ra khỏi

“Thương Tín”, công ty cổ phần thẩm định giá Thương Tín đổi tên thành công ty

cổ phần thẩm định giá Việt Tín

Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín được thành lập theo Giấy đăng ký kinh doanh cấp lần 01 số 0310791400 ngày 20/4/2011 do Sở Kế hoạch đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp, hoạt động theo thông báo đầu tiên số 158/TB – BTC ngày 23/5/2011 của Cục Quản lý giá – Bộ Tài Chính

Qua thời gian gần một năm chuẩn bị để hoàn tất pháp lý, nhân sự, công ty

cổ phần thẩm định giá Việt Tín ra đời và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 03/6/2011

Tên tiếng Anh: Viet Tin Valuation Joint Stock Company

Tên viết tắt là VIETTIN JSC

Trụ sở: Lầu 2 – TNA Building, 192- 198 Ngô Gia Tự, phường 4, quận 10, TPHCM

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Việt Tín (Viettin Valuation) được thành

lập và phát triển trên nền tảng gồm những cá nhân có trình độ và thâm niên làm việc trong lĩnh vực thẩm định giá Xác định được định hướng và tầm nhìn về chiến lược phát triển lâu dài, Viettin Valuation đã xây dựng các chỉ tiêu chất lượng dịch vụ cho lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn giá của đơn vị

Viettin Valuation dựa vào các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, thông lệ quốc

tế, xử lý chính xác mối quan hệ lợi ích các bên để đảm bảo nguyên tắc độc lập, khách quan Song song đó, Viettin Valuation tập hợp được đội ngũ thẩm định viên, chuyên gia có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp và tận tâm cùng làm việc và phục vụ khách hàng

Hiện công ty có các chi nhánh tại các thành phố lớn như TP.Hồ Chí Minh,

Hà Nội, Khánh Hòa và Lâm Đồng với các hoạt động thẩm định giá rộng khắp toàn quốc Chi nhánh tại Nha Trang – Khánh Hòa có văn phòng đại diện tại số

07, Võ Trứ, Phước Tiến, Nha Trang, Khánh Hòa

Hình ảnh văn phòng đại diện tại Nha Trang:

Hình 2.1: Văn phòng đại diện tại Nha Trang

Chi nhánh của công ty tại Nha Trang nói riêng và công ty nói chung ngày càng phát triển mạnh mẽ, với mạng lưới khách hàng ngày càng nhiều, các đối tác chiến lược cũng là những tổ chức, doanh nghiệp, đơn vị kinh tế có vị thế trong nền kinh tế nước nhà như: Tổng Công ty Cổ phần Bảo Minh, Công ty Cổ phần Chứng khoán

dự án và các mục đích khác…

 Thẩm định giá động sản: thẩm định giá trị dây chuyền máy móc thiết

bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải… nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, khấu hao tài sản cố định, đánh giá lại giá trị tài sản của khách hàng…

 Thẩm định giá trị doanh nghiệp, tư vấn xây dựng phương án cổ phần hóa, mua bán, sáp nhập, góp vốn và tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp…

 Thẩm định dự án đầu tư, giá trị quyền khai thác và giá trị lợi thế quyền thuê

 Thẩm định giá trị vô hình: thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ…

 Tư vấn đầu tư, tư vấn đấu thầu

 Tổ chức bán đấu giá tài sản: bất động sản, dây chuyền, máy móc thiết bị, hàng hóa vật tư,…

 Dịch vụ cung cấp thông tin kinh tế: Viettin Valuation với hệ thống ngân hàng dữ liệu thông tin có thể cung cấp đến quý khách hàng thông tin giá cả thị trường trong các lĩnh vực tài chính, ngân hàng, chứng khoán, địa ốc, xây dựng, pháp lý, tài sản… nhằm truy cập liên tục các dữ liệu thông tin về giá cả trên toàn quốc và các nước trong khu vực, nhằm cung cấp các dịch vụ thẩm định giá với

uy tín, chất lượng cao

 Dịch vụ môi giới tài sản

 Dịch vụ thực hiện pháp lý tài sản: các dịch vụ của công ty sẽ mang lại các lợi ích cho khách hàng như: thế chấp vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, góp vốn liên doanh, liên kết đầu tư; đầu tư kinh doanh, đầu tư mua sắm mới, cổ phần hóa; bán đấu giá, thanh lý, thành lập, giải thể doanh nghiệp; chứng minh tài sản du học, du lịch; phục vụ cho các mục đích điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án; xác định giá trị tài sản mua sắm nhằm mục đích bảo lãnh cho thuê tài chính; xác định giá trị thuế chấp tài sản trong lĩnh vực ngân hàng; xác định giá trị tài sản cổ phần hóa doanh nghiệp trong lĩnh vực chứng khoán; xác định giá trị tài sản bồi thường trong lĩnh vực bảo hiểm…

2.1.2 Cơ cấu quản lý

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức

Nhiệm vụ của từng bộ phận:

Giám đốc: là người trực tiếp điều hành và quản lý chi nhánh, có quyền quyết định trong mọi hoạt động thẩm định giá của chi nhánh Giám đốc thường xuyên báo cáo về kết quả hoạt động thẩm định giá của chi nhánh qua các cuộc

GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC

PHÒNG

THẨM ĐỊNH

GIÁ

PHÒNG KIỂM SOÁT CHẤT

PHÒNG TỔNG HỢP MARKETING

PHÒNG HÀNH CHÍNH-KẾ

họp và là người chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hoạt động của chi nhánh

Phó Giám đốc: chịu trách nhiệm trước Giám Đốc về mọi hoạt động thẩm định giá của chi nhánh, đôn đốc nhân viên làm việc Thường xuyên báo cáo với Giám đốc chi nhánh về tình hình hoạt động của chi nhánh

Phòng thẩm định giá: thực hiện các công việc thẩm định giá tài sản như thẩm định hiện trạng tài sản, lập báo cáo thẩm định, ra chứng thư thẩm định…

Phòng kiểm soát chất lượng: xem xét lại các báo cáo, chứng thư thẩm định

Phòng tổng hợp – marketing: quản trị cơ sở vật chất tài sản của chi nhánh; nghiên cứu và phát triển sản phẩm dịch vụ đáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường, khách hàng

Phòng hành chính – kế toán: bao gồm phụ trách nhân sự, phụ trách hành chính và chuyên viên kế toán Phòng có nhiệm vụ hoạch định và phát triển nguồn nhân lực cho chi nhánh; tổ chức thực hiện công tác hành chính; quản lý con dấu; thực hiện công tác kế toán

2.1.3 Đánh giá khái quát hoạt động của công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa

Trong tiến trình hội nhập và phát triển, sự đóng góp của Viettin Valuationđối với ngành thẩm định giá Việt Nam như một mầm cây non vừa nảy lộc Vừa hình thành, vừa củng cố và phát triển, để hòa nhập vào nền kinh tế mở cửa, sôi động như hiện nay, Viettin Valuation gặp thật nhiều trở ngại về mọi mặt Hội nhập, học tập lý thuyết, kinh nghiệm thực tiễn về ngành thẩm định giá trong và ngoài nước để phát triển luôn là chiến lược hàng đầu, là tiền đề cho sự phát triển bền vững của công ty Những thành quả mà Viettin Valuation đạt được trong

thời gian qua đã tạo được sự tín nhiệm của khách hàng, nhờ đó giúp cho Viettin Valuation vượt qua mọi khó khăn, hoạt động ngày càng tốt hơn

Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa đang hoạt động với các dịch vụ rất đa dạng như dịch vụ thẩm định giá, môi giới tài sản, tư vấn đấu thầu, tư vấn đầu tư…; phục vụ nhiều mục đích khác nhau: mua bán tài sản, thuế chấp vay vốn, góp vốn liên doanh, đầu tư dự án…

“ Chất lượng dịch vụ hàng đầu” chính là mục tiêu khi định hướng xây dựng và phát triển của công ty, để vươn tới vị trí một đơn vị thẩm định giá uy tín, chuyên nghiệp trong cung cấp dịch vụ tại Khánh Hòa nói riêng và Việt Nam nói chung

o Hàng đầu trong tư vấn thẩm định giá: với đội ngũ nhân viên tư vấn

có kỹ năng và kinh nghiệm chuyên môn tốt, tận tình sẵn lòng tư vấn các nhu cầu của khách hàng liên quan đến thẩm định giá tài sản

o Hàng đầu trong cung cách phục vụ: phục vụ tận tình từ khâu đầu vào đến đầu ra, chăm sóc khách hàng chu đáo nhất ngay cả sau khi kết thúc dịch

vụ tư vấn

o Hàng đầu trong việc xác định giá trị: giá trị thẩm định điều quan tâm đầu tiên của khách hàng khi lựa chọn đơn vị tư vấn Hiểu được điều này, công ty luôn cung cấp kết quả phù hợp giá trị thị trường và đầy đủ cơ sở nhằm đáp ứng tốt nhất mục đích của khách hàng

o Hàng đầu trong cam kết với khách hàng: đảm bảo đúng về tiến độ thực hiện hồ sơ đã thỏa thuận với khách hàng cũng như cam kết đưa ra kết quả một trung thực nhất, giúp khách hàng có quyết định đúng đắn trước khi sử dụng tài sản

 Nguồn nhân lực của chi nhánh

Nguồn nhân lực là một trong những yếu tố quan trọng đóng góp vào sự thành công của doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và đồng thời góp phần tạo nên

chất lượng dịch vụ hàng của công ty Đội ngũ cán bộ của chi nhánh hiện nay là những người có trình độ cử nhân trở lên, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, do vậy mang lại hiệu quả công việc tương đối cao Đây là thuận lợi khá lớn trong việc nâng cao hiệu quả và chất lượng hoạt động của đơn

vị

 Tình hình hoạt động của đơn vị

Thẩm định giá là công tác trọng tâm và chủ yếu nhất của chi nhánh, hoạt động thẩm định giá đã có sự vượt bậc về số lượng và chất lượng

Với các dịch vụ đa dạng mà chi nhánh cung cấp đã đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng (tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) để phục vụ cho các mục đích thuế chấp vay vốn, mua sắm tài sản, thành lập, giải thể, góp vốn doanh nghiệp,

cổ phần hóa doanh nghiệp, chuyển nhượng tài sản… các loại tài sản thẩm định ngày càng đa dạng hơn như giá trị quyền khai thác, lợi thế quyền thuê, thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ…

Tuy mới thành lập nhưng công ty đã tìm kiếm và đáp ứng được nhu cầu của nhiều khách hàng, tiêu biểu như:

 UBND tỉnh Khánh Hòa

 Ủy ban phòng chống tham nhũng

 Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Diên Khánh

 Sở văn hóa du lịch tỉnh Khánh Hòa

 Sở lao động thương binh và xã hội

 Phòng tài chính thị xã Cam Ranh

 Sở y tế huyện Khánh Hòa

 Chi cục thuế thành phố Nha Trang

 Đài phát thanh truyền hình tỉnh Khánh Hòa

 Phòng tài chính huyện Cam Lâm

 Chi cục thuế Diên Khánh

 Bảo hiểm dầu khí

 Cục thi hành án

 Chi nhánh công ty cổ phần dược Hậu Giang

 Phòng giá sở tài chính tỉnh

 Sở tài nguyên môi trường

 Liên đoàn lao động tỉnh

 Công ty Thái Bình Dương

 Công ty TNHH Minh Phát

 Công ty CP Hòn Tằm Biển

 Đài truyền thanh truyền hình thị xã Ninh Hòa

 Đài truyền thanh tiếp hình Khánh Vĩnh

 Đài truyền thanh tiếp hình Khánh Sơn

tạo được uy tín và niềm tin nơi khách hàng qua hiệu quả công việc, làm nền tảng cho sự phát triển lâu dài

2.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH KHÁNH HÒA

Khánh Hòa là một vùng đất có rất nhiều thuận lợi về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên để trở thành một trung tâm kinh tế lớn, không chỉ của khu vực Nam Trung Bộ mà còn của cả nước So với nhiều địa phương khác, Khánh Hòa may mắn sở hữu những điều kiện tự nhiên đặc biệt và hiếm có Sự phong phú về địa hình (núi - sông - biển - vịnh đều có) giúp Khánh Hòa phát triển mạnh tất cả các loại hình giao thông từ đường bộ, đường biển đến đường sông, đường hàng không, hỗ trợ rất tốt cho mục tiêu phát triển kinh tế toàn diện, giao lưu và hợp tác kinh tế quốc tế Khí hậu nơi đây lại khá ôn hòa, không phải chịu các đợt gió lào nắng nóng hay bão lũ cực lớn hằng năm, rất thích hợp để xây dựng các khu du lịch nghỉ dưỡng

Khánh Hòa có mục tiêu phát triển 3 vùng kinh tế trọng điểm Trước hết là trung tâm Nha Trang Theo quy hoạch của tỉnh, Nha Trang sẽ trở thành trung tâm kinh tế khoa học kỹ thuật và giáo dục của vùng duyên hải Nam Trung Bộ và Tây Nguyên; đặc biệt là đô thị du lịch với vị trí quan trọng về an ninh quốc

phòng

Thứ hai là Cam Ranh Khu kinh tế này sẽ là trung tâm du lịch, công nghiệp, nuôi trồng và chế biến thủy sản; được tập trung phát triển thành khu vực động lực phát triển phía Nam của tỉnh Khánh Hòa Đây còn là đầu mối giao thông quốc tế vùng và khu vực, có vị trí đặc biệt về an ninh quốc phòng

Cuối cùng là Khu Kinh tế Vân Phong gồm 2 khu vực, đồng thời là 2 khu

đô thị: Bắc Vân Phong và Nam Vân Phong Trong đó, Bắc Vân Phong là khu kinh tế tổng hợp gồm cảng trung chuyển container quốc tế - du lịch - thương mại

– công nghiệp (Đại Lãnh, bán đảo Hòn Gốm, Hòn Lớn, Tu Bông, thị trấn Vạn Giã) Còn Nam Vân Phong sẽ là khu đô thị du lịch – dịch vụ - công nghiệp (Ninh Thủy, Ninh Phước, Dốc Lếch, thị xã Ninh Hòa)

Khác với sự đầu tư ồ ạt như tại Đà Nẵng, hay Phan Thiết nhưng Nha Trang lại đang âm thầm là một thành phố có sức hấp dẫn riêng đối với nhà đầu

tư BĐS nghỉ dưỡng trong và ngoài nước Nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng cao, mong muốn sở hữu BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ tăng Khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy, người mua biệt thự nghỉ dưỡng, nhu cầu sở hữu biệt thự nhằm thỏa mãn phong cách sống chiếm đến 52,4%

Tuy nhiên, cũng giống như thị trường bất động sản cả nước, tình hình thị trường bất động sản đóng băng và khó khăn về vốn đã làm cho các dự án chậm triển khai, nhưng rõ ràng, việc chậm trễ này là một sự lãng phí tài nguyên cực kỳ lớn Các chủ đầu tư của một số dự án phải xẻ đất cho thuê mặt bằng bán cà phê,

mở quán nhậu… Điều này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến hình ảnh của chủ đầu tư, nhất là khi đây là những dự án lớn như dự án Lighthouse Complex Tower Nha Trang, dự án khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp tại số 46-48 Trần Phú, dự án Trung tâm Thương mại và Du lịch Tràng Tiền Nha Trang (số 2 Nguyễn Thị Minh Khai) và khách sạn Starcity Nha Trang (số 72-74 Trần Phú)…Hay tình hình thị trường như hiện nay làm cho các chủ đầu tư hạ giá dự

án căn hộ cao cấp ven biển (vốn trước đây có mức giá rất cao) như khu chung cư cao cấp Uplaza khuyến mãi giảm giá 2 - 5% dành cho đối tượng khách hàng mua từ 2 căn trở lên; hoặc tặng gói nội thất tương đương 80 - 150 triệu đồng đối với khách hàng đã thanh toán 50% - 100% giá trị hợp đồng ngay sau khi ký kết

Sự ra đời của Hội môi giới Bất động sản tỉnh Khánh Hòa đã kịp thời nắm bắt vận hội phát triển đầu tư bất động sản của tỉnh Bên cạnh việc khai thác triệt

để cổng thông tin trực tuyến chính thức, Hội còn có nhiều hoạt động quan trọng như tổ chức hội nghị, hội thảo nhằm trao đổi thông tin, nghiệp vụ và kinh nghiệm môi giới – kinh doanh bất động sản; tham gia nghiên cứu, góp ý và kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc biên soạn, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; thu thập, xử lý và cung cấp các thông tin về thị trường, tình hình giao dịch bất động sản và các thông tin có liên quan;

tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ và kỹ năng Sắp tới, Hội có một số hoạt động nổi bật là đẩy mạnh đào tạo, đối ngoại, hợp tác với các tập đoàn bất động sản của Mỹ, Hàn Quốc hay Malaysia

Bên cạnh đó, Hưng Thịnh Land vừa xây dựng sàn giao dịch bất động sản tại tỉnh Khánh Hòa cũng đã đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường và trên hết là tạo điều kiện thuận tiện hơn cho khách hàng trong việc giao dịch các bất động sản tại Khánh Hòa

2.3 THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA

2.3.1 Quy trình thẩm định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa

Toàn bộ công việc thẩm định giá được tiến hành theo quy trình thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 05), ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính

Các bước thực hiện Bộ phận thực

hiện

Thời gian thực hiện Bước 1:

 Thu thập và xử lý thông tin

 Chuẩn bị báo cáo và trình bày kết quả

 Sau khi tổ thẩm định thống nhất kết

quả thẩm định (báo cáo và chứng thư)

chuyển đến bộ phận kiểm soát

Tổ thẩm định giá 1,5 – 2 ngày

Bước 4:

 Kiểm tra và đánh giá kết quả

 Nếu hồ sơ không đạt chuyển sang

trình ký thẩm định viên, giám đốc

Bộ phận kiểm soát chất lượng 0,5 – 1 ngày

Bước 5:

chính

Thực hiện ngay khi hồ

sơ chuyển đến

sơ chuyển đến

Thông báo khách hàng khi kết quả thẩm định đã hoàn thành

Bảng 2.1: Quy trình thẩm định giá của chi nhánh

Bước 1: Nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định giá từ khách hàng, xác định vấn đề

 Hồ sơ bao gồm:

- Đơn yêu cầu thẩm định giá tài sản từ khách hàng theo mẫu của công ty

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

- Chứng minh nhân dân (đối với cá nhân); giấy phép kinh doanh; mã số thuế (đối với pháp nhân) Nếu là người được ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền (có xác nhận của địa phương) của chủ sở hữu cần thẩm định

 Xác định vấn đề: nhận biết tài sản, xác định mục đích thẩm định, xác định phương pháp và tài liệu

Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ, lập kế hoạch thẩm định

 Sau khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng tiến hành nghiên cứu hồ sơ, xem xét tính pháp lý của hồ sơ Nếu đầy đủ thì tiến hành ký kết hợp đồng thẩm định, nếu chưa đầy đủ thì yêu cầu khách hàng bổ sung

 Lập kế hoạch thẩm định:

- Tổng quan về tài sản: cung cầu trên thị trường, đặc điểm của thị trường

- Tài liệu về tài sản cần thẩm định, so sánh, thị trường

- Chương trình thẩm định giá và thời biểu

- Đề cương thẩm định

Bước 3: Thu thập thông tin và thẩm định hiện trạng, xử lý thông tin

 Thu thập thông tin

Thông tin được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau: từ chính khách hàng,

từ thị trường, thông tin từ ngân hàng dữ liệu của Viettin Valuation

 Thẩm định hiện trạng:

- Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản cần thẩm định tại hiện trường

- Thu thập thông tin tại hiện trường

- Tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế

- Tài liệu đối tượng so sánh

Áp dụng các phương pháp thẩm định thích hợp để xác định giá trị tài sản cần thẩm định Sau khi tổ thẩm định thống nhất kết quả lập báo cáo và chứng thư theo mẫu của công ty chuyển đến bộ phận kiểm soát

Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau:

 Những thông tin cơ bản về:

- Tên, loại tài sản

- Nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…)

- Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác)

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá

- Ngày tháng năm thẩm định giá

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh

- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá

- Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh

+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông,

hệ thống tưới và tiêu nước

+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá,…

+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính

- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất

- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép

sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không

 Mô tả đặc điểm về mặt pháp lý

 Đối với bất động sản

- Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản)

- Bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo

- Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề