tong-quan-ve-dich-vu-dinh-gia-bat-dong-san.pdf

Tài liệu tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản.

TONG QUAN VE DICH VU DINH GIA BAT

DONG SAN

Nguyễn Duy Thiện Trưởng phòng CS TH-Cục Quản lý giá

I Khái niệm Định giá BĐS

Khai niệm: Dinh gia bat dong san la sy ước tính gia tri (biểu hiện bằng tiền) của các quyên sở hữu tài sản tại một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định cho những mục đích nhất

định

Giá trị thị trường la gi?

Biểu hiện bằng tiền (Phương trình trao đồi)

Định giá-thâm định giá (lịch sử)

Tại sao lại là các quyên tài sản (BĐS là hàng hóa đặc biệt ở chỗ nào?)

Gia tri

¢ Gia tri BDS là biểu hiện bang tiên về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thê tại một thời điểm nhất định

»° Trên thị trường giá trị BĐS được tạo ra và duy trì bởi quan hệ 4 yếu tố

+ Tính hữu ích: khả năng thỏa mãn nhu câu (vật chat, tinh than)

+ Kham hiém

+ Nhu câu (khát vọng thỏa mãn)

+ Sực mua có khả nanưg thanh tóan

°_ Giá trị thị trường BĐS là

giao dịch mua bán khách quan, độc lập;

các bên hành động khôn ngoan vì lợi ích

cá nhân và không bên nào bị bất cứ sức

ép nào tu bên ngoài"

Khái niệm bất động sản

‹ Là nguôn tài sản quốc gia

-Ổ Động sản

° Bất động sản: những tài sản gắn liên với

đât đai và không di dời được

‹ 2 châm ngôn gắn liền với đất:

>“Đất đai của người nào thì bầu trời và lòng

đât thuộc vê người đó”

>“ bất cứ những gì gắn liên với đất thuộc vệ

dat”

Dat dai (1996)

DT tự nhiên: 33.104.218 ha (đất liền), là quốc gia có quy

mô DT trung bình

Dân số 85 triệu

BQ đất đai đầu người: 0,45 ha: rất thấp, bằng 1/6 mức

bình quân TG, xêp thứ 10 ĐNA và 115/145 nước (xu

hứong giảm)

Đất chưa sử dụng: 12,6 triệu ha (37.8%)

DT đất đang sử dụng: 20,6 triệu ha (= 62.2% DT tự

nhiên)

Đất nông nghiệp: 8 triệu ha (24%)

Dat lâm nghiệp: 10.8 triệu ha (34%)

Đất chuyên dùng: 1,27 triệu ha (38%)

Đất ở: 0,44 triệu ha (1,4%)

Đất đai/BĐS và các quyền liên quan

LN

“ BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc

đất đai và những TS không di dời được” (the appraisal of real estate)

Điều 181-Bộ Luật Dân sự: “ BĐS là những tài sản không di dời được,

Comment: + Tài sản (BLDS): vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản

+ K/niệm # phân loại

+ Dat dai = BĐS

+ Đất đai là yếu tố ban đầu, cơ bản không thê thiếu cấu

thành BĐS

+ Có giá trị trao đồi

° Khi nào BĐS có giá trị trao đồi: khi pháp luật thừa nhận các loại hình sở hữu khác

nhau liên quan đên BĐS

° Việt nam: mat 15-17 năm pháp luật công

nhan dat dai co gia

Hợp pháp Tính hợp pháp của đất đai (Điều 62 LĐĐ 2003)

Điều kiện để đất tham gia thị trường bat động sản

Dat được tham gia thị trường bất động sản nêu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điệu 106 của Luật này

Điều 106 Quyền chuyện đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tang cho quyên sử dụng đất; the chap, bao lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu

oi dat

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyên đổi, chuyên

nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyên sử dụng ‹ đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a Có giây chứng nhận quyên sử dụng đất;

D Đất không có tranh chấp;

c) Quyên sử dụng đất không bị kê biên dé bao dam thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng dat

Tính hợp pháp của nhà ở (Điều 5 LNO) Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu

Quyên sở hữu

‹ - Quyên sở hữu: chiếm hữu + sử dụng + Định đoạt (Ð 164 - BLDS)

‹ _ Điều 165 BLDS Nguyên tắc thực hiện quyền sớ hữu

« Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản

nhưng không được gây thiệt hại đên lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, lợi ích

với chủ Sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật

2 Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm:

a) Quyền sử dụng đất;

b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kê;

c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

^ > ow

Quyên sở hữu

doi voi dat đai

1 chủ sở hữu đất đai

Điều 19 Hiến pháp 1980; Điều 17 Hiến pháp 1992; Điều 1 Luật Đất đai

1993; Điều 5 Luật Đất đai 2003 Sở hữu đất dai

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”

- Giai đoạn 1993 đện nay: Luật Đất đai 1993: Nhà nước giao đất sử dung on

định, lậu dài cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cho phép hộ gia đình, các

nhân được chuyên đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế thê chấp; Nhà đặc bị thura nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một hàng hóa

ạc biệt

Đây là đổi mới quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam

Quyên chiêm hữu

thời hạn, không điêu kiện

Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chiêm hữu thửa đât cụ thê, trong những thời

hạn nhất định (99 năm, 75 nam, 50 nam )

Quyền chiếm hữu đối với BĐS

Quyên chiêm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với công

Quyên định đoạt đất đai

‹ Quyên định đoạt đất đai của nhà nước là

cơ bản và tuyệt đồi, thông qua: giao đất,

cho thuê đất, cấp giây chứng nhận quyên

sử dụng, thu hồi đất

Quyén str dung dat dai

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi

tức từ tài sản Điêu 192 BLSD

Điêu 193 BLDS Quyền sử dụng của chủ sở hữu

Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không

được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đền lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyên, lợi ích hợp pháp của người khác

Điều 194 BLDS Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở

Wu

1 Quyền sử dụng tài sản có thê được chuyển giao cho người khác

thông qua hợp đông hoặc theo quy định của pháp luật

Người không phải là chủ sở hữu có quyên sử dụng tài sản đúng

tính năng, công dụng, đúng phương thức.

Quyén str dung dat dai

Điểm 4 điều 5 Luật Đất đai 2003:

“Nhà nước trao quyền sử dụng đất

cho người sử dụng đất thông qua

hình thức giao đât, cho thuê đât,

công nhận quyên sử dụng , đất đối

với người đang sử dụng đất ồn

định; quy định quyên và nghĩa vụ

của người sử dụng đất

Comment: Diéu 181 (BLDS)

Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyên trị giá -

được bằng tiền và có thể chuyên

giao trong giao dịch dân sự, kê cả

quyên sở hữu trí tuệ

Quyền sử dụng BĐS là quyền trị

giá được băng tiên và có thê

chuyên giao trong giao dịch dân

SỰ

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ giá đình và các nhân sử dụng vào các mục đích dưới các hình thức:

+ Giao không thu tiền + Giao có thu tiền

+ Cho thuế đất

Quyên cho thuê, cho thuê

lại thừa kê

Quyên tặng/cho Quyên thế chấp Quyên bảo lãnh Quyên góp vốn liên

doanh

Quyên đựợc bôi thường

khi thu hôi

Quyén dinh doat

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc

từ bỏ quyên sở hữu đó Điêu 195

Điều 197 Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đồi, tặng cho, cho vay, để thừa kế,

từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đôi với tài sản

Điều 198 Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài

sản theo uỷ quyên của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp

uật

Người được chủ sở hữu uỷ quyên định đoạt tài sản phải thực hiện

việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu.

8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng đến

định giá BĐS)

1 Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời ;

>> vị trí, kinh tê xh, môi trường cảnh quan, hạ tâng, môi trường >>> giá trị

2 Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động von tu thi trwo’ng von (lia suat,

cho vay ) >>> gia tri

3 Hàng hóa BĐS có tính lâu bên >>> là tai san thé chap cho cac giao dich

>>> định giá trị BĐS

4 Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh trực tiệp (phong thủy)

5 Hàng hóa BĐS có tính khan hiêm tương đôi (đất 0 đẻ, người đẻ) >>> giá

tăng về long term

6 Hàng hóa BĐS chịu sự chỉ phối mạnh của CS/PL nhà nước

(CS vĩ mô: lạm phát, tiên tệ, đât đai, quy hoạch, thuê .)

7 Hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, hương ước, tâm lý và văn hóa

(sinh hoạt, kiện trúc, xây dựng ) (Sông môi người môi nhà, chêt mồi người môi mô) -

8 Hàng hóa BĐS bô sung cho nhau và cạnh tranh lân nhau:

+ BO sung

+ Canh tranh:

9.

Thị tường BĐS

„Tính tat yêu: gắn liền Ph/công LĐXH và

sở hữu tư nhân TLSX (đât đai)

» Hình thành và phát triên gắn với mô

hình kinh tê thị trường

‹ Yếu tô đầu vào của KT thị trường:

>Vốn

>» Lao dong

> Dat dai (BDS)

Yêu câu của kinh tế thị trường

Khai niệm: Kinh tê thị trường là

nền kinh tế lay khu vuc kinh té tu

nhan lam chu dao Những quyết

định kinh tế (tiêu dùng-tiết kiệm,

sản xuất kinh doanh ) được thực

hiện một cách phi tập trung bởi

các cá nhân người tiêu dùng và

phân chia rủi ro và lợi nhuận;

+ Cơ hội về rủi ro và lợi nhuận

ngang nhau tạo thành nền kinh tế

thị trường hiện đại

Thị trường

đật đai, vốn) của nền _ + Sản xuất cái gì,

kinh tê được cơ bản

tiên hành theo quy

luật cung câu và giá

cả trở thành tínhiệu Commeit:

+ Sản xuất như thế nào,

+ Sản xuất cho ai.

Thị trường đất đai Việt Nam

Là quá trình nhận thức

15-17 năm từ đổi mới

(1986-2003)

1986 DH Dang khoa 6:

chuyên bao cap sang

kinh tê thị trường

Chính sách đổi mới: áp |

dụng nhanh, hiệu quả đôi

với thị trường hàng hóa,

Thị trường đất đai Việt Nam

NQ ĐH 8 (1996):” quan ly chat

ché dat đai và thị trường BDS DD

thuộc sở hữu tòan dân, không cho

phép mua bán đất đai Trong việc

giao quyên sử dụng đất và cho

thuê đât phải xác định đúng giá

các loại đất đề sử dụng có hiệu

quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo

dam loi ich tòan dân, khắc phục

tình trạng đầu cơ và những tiêu

cực yêu kém trong quản lý sử

dụng đất Tổ chức quản lý tốt thị

trường BĐS phát triên các

doanh nghiệp nhà nước xây dựng

kinh doanh nhà ở Khuyên khích

ácc thành phân kinh tê tham gia

xây dựng và kinh doanh nhà ở

theo sự hướng dẫn của nhà nước

- NQĐHỈX (2001): Hình

thành và phat trién thi trường Bật động sản, bao gom cả quyên sử dụng dat theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bật động sản cho người VN ở nước ngòai và người nước ngoài tham gia đâu tư”

7 Đặc điểm thị trường BĐS

Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa

đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà

phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp

dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập

Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và

lợi ích mà BĐS đưa lại giá

Đặc điêm2: TT BĐS chịu sự chỉ phối của pháp luật-chính sách

Đặc điêm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy

hoạch

Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so AP chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin

phép xây dựng, thiết kế, thi công

7 dac diém

Dac diém 5

TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì:

CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán tác động TT BĐS)

+ Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô)

+ Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định giá, pháp lý, cung câu >>> chi phí giao dịch cao

Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong bóng) hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái.

Định giá BĐS: Dịch vụ công và dich vụ tu van

Dịch vụ công: Dịch vụ công là

những dịch vụ có tính chât công

cộng mà Nhà nước có trách

nhiệm tô chức cung câp đê phục

vụ cho nhu cầu chung can thiét

cho cuộc sông cộng đồng, đảm

bảo an toàn xã hội và không vì

mục tiêu lợi nhuận

Việc cung câp dịch vụ có thê do

Nhà nước trực tiêp làm hoặc do

d) Dịch vụ công ích (xây dựng đường

sá, câu công, vệ sinh môi

trường ), e) Dịch vụ pháp lý (cung cap thông tin, tư vấn về giao dịch dân sự, mua bán nhà cửa, đất đai, thi hành án dân sự )

f) Dich vu công phục vụ sản xuất (thủy lợi, khuyên nông, khuyến lâm, cung câp giông, thông tin thị trường

v Thu tiền cho thuê, giao đất

wx Tính giá trị TS khi giao đất

vx Bồi thường thu hồi đất

Không tôn tại thị trường

chuyên nhượng đât tự do

Không tôn tại dịch vụ tư vẫn

định giá

Dịch vụ định giá BĐS (công)

- Luật Đất đai 2003 ¢ ND S6 188/2004 vé

¢ Diéu 56 "Gia dat do phuong phap xac dinh

Nhà nước quy định và khung giả các loại

đất

‹ Nghị định 123 về phương

pháp xác định giá các loại

dat

Dich vu dinh gia BDS tu van

¢ Lasuy phan quyền định giá theo hướng

Nhà nước giảm thiêu danh mục định giá

mang tính hành chính mệnh lệnh

¢ Tap trung quan ly hàng hóa dịch vụ độc

quyên (méo mó thị trường: điện, nước,

viễn thông, mua sắm banừg nguôn

NSNN

e Phan quyền cho địa phương và doanh

nghiệp

Dich vu dinh gia BDS tu van

Nghị định 12 — Luật đầu tư nước ngịai: “thâm định giá trị máy mĩc, dây truyền cơng

nghệ gĩp vơn với đơi tác VN"

QD 1179 cua TTCP (1997) về ké hoach PTKTXH ” thyc hién co’ ché tham định gia va dau tt thau mua sắm tài sản cĩ giá trị cao, khối lượng lớn trong các dự án đáa tư xây ựng”

8-5-1997 TTCP đồng ý cho BVGCP gla nhập AVA và giao BVGCP xây dựng đề án thành lập Trung tâm thẩm định giá V

9/2/1998 BVGCP cĩ QĐ thành lập T Ttư van DV KDG va Trung tam Thong tin tu van dich vu TDG mién Nam: ” chtrc nang’ lam tu van dịch vụ kiểm định giá đât đai tài nguyên tài sản, hàng hĩa theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức xã hội, cơng dân

Lan ta 34 tỉnh thành phố thành lập các trung tâm thẫm định giá trực thuộc sơ tài chín

Plénh giá 2002: Điều 14: DN thâm định giá bạoso gồn DNNN và DN thuộc các thành

phần kính tế khác ; NGhị định 170 (2002) (Điều 16 Thành lập DN TĐG; NGhị định

101 Về thâm định giá

Điệu 25 NÐ 101:Các Trung tâm thâm định gia, Trung tâm cĩ chức năng hoạt động

thâm định giá thuộc các thành phần kinh tế đã thành lập và hoạt động theo quy định

của pháp luật từ trước ngày Nghị định này cĩ hiệu lực phải chuyên đơi theo một trong các hình thức doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này trong thời hạn 2 năm, kể từ ngày Nghị định này cĩ hiệu lực