Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

Giá trị của bất động sản bị tác động bởi nhiều yếu như sự thỏa dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá bất động sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của bất động sản

Chuyên đề 1 Tổng quan về dịch vụ định giá BĐS

1 Giới thiệu về dịch vụ định giá bất động sản.

1.1Khái niệm về định giá BĐS

- Khái niệm về định giá:

Theo giáo s W Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vơng quốc Anh: “Định giá là sự ớc tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định”

Theo từ điểm Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ớc lợng của cácquyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trờng, tạimột thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

- Khái niệm về định giá BĐS:

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐStại mội thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giágiá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị tr-ờng so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập đợc và phân tích chúng, sau

đó so sánh với tài sản đợc yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo GS A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất

đai, trờng Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể đợc định nghĩa

là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc một mối quantâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể"

Đây cũng là giai đoạn ngời định giá đa ra ý kiến của mình trong các môhình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản

và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là

đa ra các quan điểm cá nhân

Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sảnQuốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo: Định giá giá trịBĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sảncho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc

điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng bất

động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu t thay thế

Phân tích : tính khoa học

tính nghệ thuật

Làm rõ Xác định giá trị cho mục đích cụ thể

Tại thời điểm cụ thểCác đặc điểm của BĐS

Nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng BĐSCác đầu t thay thế

1.2 Sự cần thiết định gía BĐS.

- Khi nào cần định giá?

o Khi thay đổi sử dụng

o Khi thay đổi chủ sở hữu

o Kiểm tra tài sản

- Mục đích định giá

Mua, bán, cho thuê

Đánh thuếThế chấpBảo hiểm

Đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất

Đầu tThừa kế

2 Vai trò của ngời định giá trong thị trờng bất động sản.

Có những ngời không qua đào tạo họ vẫn có thể định giá rất tốt mộtloại BĐS trong thị trờng của 1 địa phơng cụ thể Nhng vì sao chúng ta cầnnhững ngời định giá chuyên nghiệp đợc đào tạo?

- Những hạn chế về pháp lý liên quan đến các quyền trong BĐS:Quyền đi qua, quyền sử dụng dới lòng đất, trên không phận

- Thời gian sử dụng, chế độ bảo dỡng và phơng pháp xây dựng củacác BĐS khác nhau

- Điều kiện thị trờng của các giao dịch BĐS khác nhau

- Những thay đổi của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội củavùng và vùng lân cận ảnh hởng đến giá trị BĐS

- Sự linh hoạt và kỹ năng nhận biết nhanh chóng các điều kiện thịtrờng và đặc điểm của khu vực địa lý mới

3 Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS

Giỏ trị của bất động sản bị tỏc động bởi nhiều yếu như sự thỏa dụng,

sự khan hiếm, nhu cầu cú khả năng thanh toỏn Khi nghiờn cứu quỏ trỡnhhỡnh thành giỏ trị, định giỏ viờn cần phải xem xột và vận dụng những quyluật và nguyờn lý kinh tế liờn quan Bản chất của định giỏ bất động sản là

sự phõn tớch cỏc yếu tố tỏc động đến quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ trị của tài sản

cụ thể, do đú những nguyờn tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiếtkhi tiến hành định giỏ Định giỏ viờn phải nghiờn cứu vận dụng nhữngnguyờn tắc này để đưa ra kết luận về giỏ trị của bất động sản

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất (tốt nhất)

- Nguyên tắc cung - cầu

4.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá.

Để có chứng chỉ hành nghề ngời định giá phải đợc đào tạo và cókinh nghiệm

- Đào tạo: Phải trải qua khoá đào tạo và có những kiến thức cơ bản

sau:

+ Ngời định giá phải có khả năng dễ dàng tính toán trên máy tính

+ Có kiến thức về thống kê để dự báo về xu hớng kinh tế

+ Có kiến thức địa lý, xã hội

+ Kiến thức về pháp luật liên quan đến BĐS

+ Có kiến thức về xây dựng, thiết bị

+ Kiến thức về kinh tế học, lý thuyết đầu t, tài chính, kế toán + Kiến thức về thị trờng BĐS

- Kinh nghiệm: Phải hoạt động trong lĩnh vực BĐS một số năm

Những ngời định giá mới đợc đào tạo muốn trở thành chuyên gia

định giá cần bắt đầu sự nghiệp là làm trợ lý định giá cho các chuyên gia

định giá có chứng chỉ hành nghề

- Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề:

Theo quy định trong nghị định số 153/2007/NĐ - CP ngày

15-10-2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành luật kinh doanhBĐS

4.2 Yêu cầu chuyên môn của ngời định giá.

(1)Năng lực chuyờn mụn và tớnh thận trọng:

- Định giỏ viờn phải thực hiện cụng việc định giỏ với đầy đủ năng lựcchuyờn mụn cần thiết, tinh thần làm việc chuyờn cần

- Doanh nghiệp, tổ chức định giỏ giỏ cú trỏch nhiệm khụng ngừng nõngcao kiến thức chuyờn mụn và kinh nghiệm

- Doanh nghiệp, tổ chức định giỏ giỏ cú trỏch nhiệm mua bảo hiểm trỏchnhiệm nghề nghiệp

(2) Tư cỏch nghề nghiệp: doanh nghiệp, tổ chức định giỏ và định giỏ

viờn phải bảo vệ uy tớn nghề nghiệp, khụng được cú những hành vi làmgiảm uy tớn nghề nghiệp định giỏ Doanh nghiệp, tổ chức định giỏ và địnhgiỏ viờn cú quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp định giỏ hoặc Hiệp hộiđịnh giỏ viờn

(3) Tuõn thủ tiờu chuẩn chuyờn mụn: doanh nghiệp, tổ chức định giỏ

và định giỏ viờn phải thực hiện cụng việc định giỏ theo những kỹ thuật vàtiờu chuẩn chuyờn mụn đó quy định trong hệ thống tiờu chuẩn định giỏ ViệtNam và cỏc quy định phỏp luật hiện hành

5 Kinh nghiệm của một số nớc.

5.1 Về sử dụng các phơng pháp định giá

Nghề định giá BĐS đã đợc phát triển từ thế kỷ19 ở nhiều nớc, do đó

về mặt lý thuyết các phơng pháp định giá đã đợc phát triển khá đầy đủ và

đ-ợc áp dụng rất rộng rãi Tuy vậy ở mỗi nớc tên gọi của các phơng pháp có thể khác nhau, có thể so sánh cách sử dụng và tên gọi của các phơng pháp

định giá ở một số nớc nh sau

Phơng pháp so sánh So sánh trực tiếp Số liệu thị trờng hoặc

so sánh bán

Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi nhất trong định giá gía trị của bất

động sản bằng cách so sánh một cách trực tiếp với những bất động sản tơng

tự đợc bán Phơng pháp này đợc sử dụng trong việc bán bất động sản và bất

động sản tơng tự có đủ bằng chứng về việc các cuộc bán bảo đảm cho phépgiá trị đợc áp dụng đối với bất động sản cần đánh giá

động sản ( Phơng pháp này đợc sử dụng trong định giá bệnh viện, trờng học,trạm công an và v.v ở đó các cuộc bán có thể so sánh đợc là không có)

Phơng pháp đầu t Phơng pháp vốn hoá Phơng pháp thu nhập

hoặc thu nhập còn lại

Phơng pháp này đợc sử dụng ở chỗ có mối quan hệ trực tiếp giữa thu nhậphàng năm đợc dự đoán và giá bán của bất động sản có thể so sánh đợc và bất

động sản đợc định giá Phân tích các cuộc bán sẽ đa ra yếu tố vốn hóa hoặc

số nhân thu nhập, nhờ đó thu nhập hàng năm dự đoán đợc chuyển thành giátrị vốn của BĐS Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể đợc sử dụng

ở Anh và úc yếu tố vốn hóa đợc biết nh

Giá trị = thu nhập x số nhân thu nhập

Vốn hoá trực tiếp : Giá trị =

Thu nhập x Yếu tố vốn hóa

“Vốn hoá thu nhập”: Các lợi ích

t-ơng lai đợc chuyển đổi vào giá trịhiện tại với tỷ lệ thu nhập yêu cầu

Kỹ thuật chiết khấu các dòng“

tiền” ở đây thu nhập đợc biết hoặc

Phát triển giả thiết Phát triển đất hoặc tiếp cận chi

phí của đất sản xuất

Phơng pháp định giá này đợc sử dụng đối với bất động sản có tiền năng pháttriển hoặc phát triển Biểu thức: Giá trị của phát triển hoàn chỉnh - tổng chiphí (bao gồm cả lợi nhuận của ngời phát triển) = giá trị hiện tại của đất (hoặccủa BĐS) Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể đợc áp dụng

Phơng pháp lợi nhuận (hoặc hạch toán)

Sử dụng ở nơi không có các cuộc bán có thể so sánh đợc và

có mức độ độc quyền nhất định hoặc hạn chế về mặt pháp

luật (giấy phép,v.v.) hoặc hạn chế thực tế

Giá trị tiền thuê đợc xác định từ lợi nhuận ròng Phơng pháp

này đợc sử dụng để định giá khách sạn, rạp chiếu phim, v.v

Đơn vị sử dụng

Thị trờng có thể cung cấp chỉ số về việc ngời mua sẽ trả giá cho đơn vị nhất

định, do đó giá trị đơn vị đợc sử dụng trong định giá phần lớn các BĐS

Đơn vị cần phải thống nhất trong quá trình định giá

5.2 Về tổ chức hoạt động.

ở nhiều nớc dịch vụ định giá BĐS đã phát triển từ lâu, các nớc đều

đa ra các tiêu chuẩn và quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này Cụ thể những quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn

ở nhiều nớc đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệp hội định giá quốc tế.Những hiệp hội này thờng cung cấp các khóa đào tạo cơ bản và nâng cao vềnghề định giá và đa ra tiêu chuẩn hoạt động của nghề nghiệp nh tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp…

Ví dụ ở Mỹ tiêu chuẩn hành nghề định giá chuyên nghiệp thống nhất

đã đợc ban hành sau nhiều lần chỉnh sửa Các tiêu chuẩn đó bao gồm:

- Các quy tắc đạo đức trong hoạt động định giá

- Các quy định về thẩm quyền

- Quy tắc về yêu cầu đặc biệt

- Quy tắc về ngoại trừ pháp lý

- Quy tắc về các tiêu chuẩn bổ sung

- Tiêu chuẩn 1: Định giá BĐS

- Tiêu chuẩn 2: Báo cáo định giá BĐS

- Tiêu chuẩn 3: Phê duyệt báo cáo định giá

- Tiêu chuẩn 4: T vấn BĐS

- Tiêu chuẩn 5: Báo cáo t vấn BĐS

- Tiêu chuẩn 6: Định giá BĐS công cộng và báo cáo

- Tiêu chuẩn 7: Định giá BĐS cá nhân

- Tiêu chuẩn 8: Báo cáo định BĐS cá nhân

- Tiêu chuẩn 9: Định giá BĐS kinh doanh

- Tiêu chuẩn 10: Báo cáo định giá BĐS kinh doanh

Định giá viên khi tham gia hiệp hội nghề nghiệp có cơ hội trau dồi kiến thức chuyên môn và đợc hỗ trợ trong quá trình hoạt động nh chia sẻ thông tin, kinh nghiệm

6 Bảo hiểm trỏch nhiệm nghề nghiệp trong định giỏ bất động sản

Bảo hiểm trỏch nhiệm nghề nghiệp là một loại hỡnh bảo hiểm hiệncũn khỏ mới ở Việt nam Cho đến nay cỏc hóng bảo hiểm của Việt nam đềuchưa cung cấp loại hỡnh dịch vụ này Đú là việc bảo hiểm bồi thường thiệthại cho cỏc trỏch nhiệm nghề nghiệp khi cú rủi ro xảy ra Thụng thườngcỏc chủ doanh nghiệp cú hoạt động đặc thự đều phải mua bảo hiểm chodoanh nghiệp của mỡnh và bản thõn những người làm trong cỏc lĩnh vực

này cũng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để đề phòng các rủi

ro có thể xảy ra khi thực hiện công việc Một số lĩnh vực hiện nay yêu cầuphải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, đó là bác sĩ, luật sư, tư vấn Đối với nghề định giá và thẩm định giá, mặc dù chưa có qui định cụ thể bắtbuộc phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, nhưng để tạo điều kiệnthuận lợi cho phát triển nghề định giá, Chính phủ cũng đã ban hành nghịđịnh và thông tư hướng dẫn về vấn đề bảo hiểm trách nhiệm trong nghềđịnh giá

Thông tư số 17/2006/TT-BTC (13/3/2006) hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 101/2005/NĐ-CP (3/8/2005) của Chính phủ về định giá có qui địnhcác công ty định giá hoặc làm việc trong lĩnh vực định giá phải có nghĩa vụmua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho các định giá viên tại doanhnghiệp bảo hiểm được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của phápluật về kinh doanh bảo hiểm Mức trách nhiệm được chia rõ theo từng loạihình doanh nghiệp Mức mua cụ thể theo thoả thuận giữa công ty định giávới doanh nghiệp bảo hiểm Thủ tục, nội dung về giao kết hợp đồng muabảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho định giá viên thực hiện theo quyđịnh của pháp luật

Doanh nghiệp định giá mua bảo hiểm trách nhiệm nghề định giá củadoanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp tại Việt Nam Ngoài ra doanhnghiệp này cũng có thể được mua bảo hiểm trách nghề định giá của doanhnghiệp bảo hiểm nước ngoài trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạtđộng tại Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghềnghiệp định giá

Doanh nghiệp định giá có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp địnhgiá là thành viên của tổ chức quốc tế có thể mua bảo hiểm trách nhiệm nghềnghiệp định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài Chi phí mua bảohiểm được tính vào chi phí kinh doanh theo thực tế và phải có hoá đơnchứng từ hợp pháp

Trường hợp doanh nghiệp định giá không mua bảo hiểm trách nhiệmnghề nghiệp thì phải lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp và tính vào mứcchi phí kinh doanh với mức trích hàng năm từ 0,5% đến 1% trên doanh thudịch vụ định giá Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm

tài chớnh tương đương 10% doanh thu dịch vụ định giỏ trong năm tài chớnhthỡ khụng tiếp tục trớch quỹ dự phũng nữa Về mức độ trỏch nhiệm, doanhnghiệp thẩm định giỏ chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật và khỏch hàng vềkết quả định giỏ ghi trong chứng thư định giỏ theo hợp đồng định giỏ đó kýkết Trường hợp kết quả định giỏ khụng đỳng, gõy thiệt hại cho khỏch hànghoặc người sử dụng kết quả định giỏ thỡ doanh nghiệp định giỏ phải bồithường Việc giải quyết bồi thường được thực hiện theo hai hỡnh thức Thứnhất là bồi thường theo mức độ thiệt hại hoặc theo thỏa thuận của cỏc bờn.Thứ hai là giải quyết bằng trọng tài theo quy định của phỏp luật về trọng tàithương mại Khi phải bồi thường do lỗi của doanh nghiệp định giỏ gõy rathỡ doanh nghiệp định giỏ được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theohợp đồng bảo hiểm đó cam kết, hoặc sử dụng quỹ hỗ trợ dự phũng rủi ronghề nghiệp để bồi thường thiệt hại.

Trường hợp số tiền phải chi trả bồi thường lớn hơn số bồi thường củadoanh nghiệp bảo hiểm hoặc lớn hơn quỹ dự phũng rủi ro nghề nghiệp thỡdoanh nghiệp được trớch từ quỹ dự phũng tài chớnh để chi trả, nếu quỹ dựphũng tài chớnh khụng đủ thỡ phần thiếu sẽ được tớnh vào chi phớ kinhdoanh sau khi trừ đi số thu bồi thường của đơn vị, cỏ nhõn theo quy địnhcủa phỏp luật hiện hành

7 Đạo đức nghề nghiệp:

Những quy tắc đạo đức hành nghề định giá cũng nh tiêu chuẩn đạo

đức hành nghề thẩm định giá đợc ban hành theo tiêu chuẩn số 3 trong quyết

định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính (kýhiệuTDGVN 03) Cụ thể:

- Doanh nghiệp, tổ chức định giỏ và định giỏ viờn phải luụn tụn trọng

và chấp hành đỳng phỏp luật của nhà nước trong quỏ trỡnh hành nghề.Địnhgiỏ viờn phải là người cú đạo đức tốt, cú năng lực chuyờn mụn và kinhnghiệm cần thiết để tiến hành định giỏ BĐS

- Doanh nghiệp, tổ chức định giỏ và định giỏ viờn phải tuõn thủ cỏctiờu chuẩn đạo đức và trỡnh độ chuyờn mụn nghề nghiệp định giỏ như sau:

(1) Độc lập: độc lập là nguyờn tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp

định giỏ và định giỏ viờn:

- Trong quá trình định giá BĐS, doanh nghiệp, tổ chức định giá vàđịnh viên giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất

kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trungthực, khách quan của việc định giá giá

- Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các tổ chức, cánhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như gópvốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chiphối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại

lý tiêu thụ hàng hoá)

- Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các đơn vị mà

có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trongHội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tàichính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần định giá giá

- Trong quá trình định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thìdoanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải tìm cách loại bỏ

sự hạn chế này Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chứcđịnh giá và định giá viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quảđịnh giá những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếphoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng củanhiệm vụ định giá mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợiích tiềm tàng

- Đối với báo cáo kết quả định giá của một định giá viên khác, định giáviên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thốngnhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung củabáo cáo đó

(2) Chính trực: Định giá viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính

kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá Định giá viênphải từ chối định giá khi khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chiphối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá

(3) Khách quan: Định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và

không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tàiliệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá

- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiếnhành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận định giá đãđược đề ra có chủ ý từ trước.

- Tiền thu dịch vụ định giá tài sản phải được xác định một cách độclập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả định giá đã đượcthỏa thuận từ trước

- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra nhữngthông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳngđịnh tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó.Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thìđịnh giá viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo định giá

- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiếnhành một dịch vụ định giá dựa trên những điều kiện có tính giả thiếtkhông có tính hiện thực

(4) Bí mật: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được

tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giávới bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luậtcho phép

(5) Công khai, minh bạch:

- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải công khainhững điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuậnvới khách hàng trong báo cáo kết quả định giá Báo cáo kết quả địnhgiá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vicông việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của định giá viên

- Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản vàkết quả định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kếtquả định giá

- Định giá viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của nội dung báo

cáo kết quả định giá Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổchức định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn của nộidung báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá trước pháp luật,khách hàng hoặc bên thứ ba

Chuyờn đề 2 QUY TRèNH ĐỊNH GIÁ BĐS

Quá trình định giá bắt đầu khi ngời định giá xác định vấn đề định giá

và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một BĐS là duynhất nhng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc địnhgiá là thực hiện ớc lợng giá trị thị trờng của BĐS Quá trình định giá baogồm tất cả các bớc để thực hiện nhiệm vụ định giá Các bớc định giá trongphần này cung cấp khung lý thuyết cho tất cả các nhiệm định giá Nó chỉ racách thức có thể sử dụng trong bất cứ nhiệm vụ định giá nào từ thực hiệnnghiên cứu thị trờng và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹ thuật định giá

và kết hợp các kết qủa của các hoạt động này vào ớc lợng giá trị BĐS mụctiêu Tuy vậy, quá trình định giá của các loại BĐS cụ thể lại bao gồm các b-

ớc đặc biệt cụ thể, số lợng các bớc này phụ thuộc vào bản chất của nhiệm

vụ định giá và sự sẵn có của số liệu

Việc nghiên cứu bắt đầu sau khi vấn đề định giá đã đợc xác định.Phân tích số liệu phù hợp cho vấn đề định giá cụ thể sẽ đợc bắt đầu bằngviệc nghiên cứu xu hớng hấp thụ ở tất cả các mức thị trờng- quốc tế, quốcgia, vùng, cộng đồng, lân cận Việc kiểm tra này giúp cho ngời định giáhiểu mối quan hệ qua lại giữa nguyên lý, lực lợng và nhân tố có ảnh hởng

đến giá trị BĐS trong một vùng cụ thể Việc làm này cũng cung cấp số liệuban đầu từ đó có thể rút ra các thông tin định lợng và các bằng chứng khác

về xu hớng thị trờng nh tỷ lệ thay đổi trong giá BĐS qua một số năm, sựchuyển dịch dân số, các cơ hội việc làm sẵn có và ảnh hởng của chúng tớisức mua của những ngời sử dụng BĐS tiềm năng Những số liệu này có thể

đợc phân tích và khai thác để ớc lợng giá trị cần xác định

Tiếp đến các kỹ thuật định giá, các quy trình cụ thể của các phơngpháp định giá đợc áp dụng để rút ra chỉ dẫn về giá trị BĐS Ngoài ra cácquy trình khác nh sử dụng thống kê suy luận và các mô hình kinh tế cũng

có thể áp dụng trong quá trình định giá BĐS Trong quá trình định giá mộthoặc nhiều phơng pháp định giá có thể đợc sử dụng để rút ra giá trị củaBĐS, điều này phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, vào sự sẵn có của hệ thốngthông tin đối với nhiệm vụ định giá cụ thể

Trong nhiệm vụ xác định giá trị thị trờng của BĐS, thì mục tiêu cuốicùng của quá trình định giá là kết luận về giá trị đợc chứng minh tốt, phản

ảnh các yếu tố ảnh hởng đến giá thị trờng của BĐS đợc định giá Để đạt đợcmục tiêu này, ngời định giá cần nghiên cứu BĐS từ những quan điểm khácnhau, phù hợp với các phơng pháp định giá

Các phơng pháp định giá có quan hệ qua lại với nhau, mỗi phơngpháp đòi hỏi sự kết hợp phân tích về số liệu bán, chi phí và thu nhập liênquan tới BĐS phải định giá

Để hoàn thành quá trình định giá, ngời định giá phải kết hợp cácthông tin rút ra từ nghiên cứu thị trờng và phân tích các số liệu và từ việc ápdụng các phơng pháp để hình thành kết luận về giá trị Kết luận này có thể

đợc thể hiện một giá trị đợc ớc lợng hoặc một vùng giá trị mà ở đó giá trịBĐS có thể rơi vào Sự kết hợp hiệu qủa của tất cả các yếu tố trong quá trình

định giá phụ thuộc vào kỹ năng, kinh nghiệm và sự điều chỉnh của ngời

1.2- Mục đớch định giỏ: Định giỏ viờn phải xỏc định và nhận thức

mục đớch định giỏ của khỏch hàng Mục đớch định giỏ phải được nờu rừtrong bỏo cỏo định giỏ

1.3- Xỏc định khỏch hàng, yờu cầu của khỏch hàng; những người sử dụng kết quả định giỏ

1.4- Những điều kiện ràng buộc trong xỏc định đối tượng định giỏ

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giỏ viờn

phải dựa trờn cơ sở:

a- Cú sự xỏc nhận bằng văn bản của khỏch hàng và trờn cơ sở nhận thức rừ ràng những điều kiện đú sẽ tỏc động đến bờn thứ ba thụng qua kết quả định giỏ

b- Phự hợp với quy định của luật phỏp và cỏc quy định hiện hành khỏc cú liờn quan

Lưu ý trong quỏ trỡnh định giỏ, nếu định giỏ viờn thấy những điềukiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là khụng chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thỡphải xem xột lại và thụng bỏo ngay cho giỏm đốc doanh nghiệp, tổ chứcđịnh giỏ và cho khỏch hàng

1.5- Xỏc định thời điểm định giỏ

1.6- Xỏc định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giỏ

1.7- Xỏc định cơ sở giỏ trị của bất động sản

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với nhữngquy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơquan nhà nước có thẩm quyền ban hành

1.8 Lập kế hoạch định giá

- Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng nhưtoàn bộ thời gian cho cuộc định giá

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính

và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tàiliệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

2 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản

2.1- Khảo sát hiện trường

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình