Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

T NG QUAN V D CH V ỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH Ề DỊCH VỤ ĐỊNH ỊCH VỤ ĐỊNH Ụ ĐỊNH ĐỊCH VỤ ĐỊNH NH Gi¸ B T ẤT

NG S N

ĐỘNG SẢN ẢN

Nguy n Duy Thi nễn Duy Thiện ện

Trưởng phßng CSTH-Cục Quản lý gi¸ng phßng CSTH-C c Qu n lý gi¸ục Quản lý gi¸ ản lý gi¸

Thị trường

- Việc phân bổ các

nguồn lực (lao động

đất đai, vốn) của nền

kinh tế được cơ bản

tiến hành theo quy

luật cung cầu và giá

cả trở thành tín hiệu

ra quyết định kinh

doanh, tiêu dùng,

đầu tư, tiết kiệm

quả bốn vấn đề:

+ Sản xuất cái gì, + Sản xuất như thế nào, + Sản xuất cho ai

Comment:

Bàn tay của thị trường

VS vai trò của chính phủ

Thị trường đất đai Việt Nam

chậm, lậu dài (15-17 năm)

đối với thị trường Đất đai

 15-17 năm : hiểu rõ quyền sở hữu đất đai với thị trường đất đai

 Thay đổi nhận thức: “có tồn tại và pháp luật công nhận hay không thị trường quyền

sử dụng đất”

 Comment: tạo lập tính đồng

bộ giữa các thị trường (lao động, vốn, BĐS, công nghệ, hàng hóa) trong cơ chế kinh

tê thị trường VN theo đuổi

Thị trường đất đai Việt Nam

 NQ ĐH 8 (1996):” quản lý chặt chẽ

đất đai và thị trường BDS ĐĐ thuộc

sở hữu tòan dân, không cho phép

mua bán đất đai Trong việc giao

quyền sử dụng đất và cho thuê đất

phải xác định đúng giá các loại đất

để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát

triển quỹ đất, bảo đảm lơi ich tòan

dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và

những tiêu cực yếu kém trong quản

lý sử dụng đất Tổ chức quản lý tốt

thị trường BĐS… phát triển các

doanh nghiệp nhà nước xây dựng

kinh doanh nhà ở Khuyến khích ácc

thành phần kinh tế tham gia xây

dựng và kinh doanh nhà ở theo sự

hướng dẫn của nhà nước



 NQ ĐH IX (2001):” Hình thành và phát triển thị trường Bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng

bước mở thị trường bất động sản cho người VN

ở nước ngòai và người nước ngoài tham gia đầu tư”

7 Đặc điểm thị trường BĐS

Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa

đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà

phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập

Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và

lợi ích mà BĐS đưa lại giá

Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật-chính sách

Đặc điểm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy

hoạch…

Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so ∆P chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin

phép xây dựng, thiết kế, thi công…

7 đặc điểm

Đặc điểm 5

TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì:

+ BĐS có giá trị lớn, lậu bền >>> các điều kiện trên thị trường vốn (lãi suất, thời hạn, CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán tác động TT BĐS)

+ Khủng hỏang thị trường BĐS là ngòi nổ Khủng hỏang kinh tế vĩ mô (1997 – Asean crisis)

+ Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” thị trường BĐS kéo theo “bong nóng thị trường tín dụng ngân hàng” >>> đổ vỡ nền kinh tế

+ Việt Nam: hiện tượng “bong bong”: các dấu hiệu: giá nhà chung cư (so sánh Nhật Bản)

VN-Đặc điểm 6 Giao dịch trên TT BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, trình độ cao: vì sao?

+ Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô) + Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định giá, pháp lý, cung cầu >>> chi phí giao dịch cao

Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong bóng) hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái.

Yêu cầu của kinh tế thị trường

 Khaí niệm: Kinh tế thị trường là

nền kinh tế lấy khu vực kinh tế tư

nhân làm chủ đạo Những quyết

định kinh tế (tiêu dùng-tiết kiệm,

sản xuất kinh doanh…) được

thực hiện một cách phi tập trung

bởi các cá nhân người tiêu dùng

 - Nguyên tắc cơ bản cá nhân tự

ra quyết định:

 + Quyền tự do của khách hàng trong việc lựa chọn các hàng hóa và dịch vụ cạnh tranh;

 + Quyền tự do của nhà sản xuất bắt đầu hoặc mở rộng kinh

doanh, phân chia rủi ro và lợi nhuận;

 + Cơ hội về rủi ro và lợi nhuận ngang nhau tạo thành nền kinh

tế thị trường hiện đại

Thị trường BĐS

Tính tất yếu: gắn liền Ph/công LĐXH và

sở hữu tư nhân TLSX (đất đai)

 Hình thành và phát triển gắn với mô hình kinh tế thị trường

Yếu tố đầu vào của KT thị trường:

 Lao động

 Đất đai (BDS)

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Các chủ thể tham gia TT BĐS

1 cá nhân:

 - Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách: người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…

 - Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê

2 DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ

tầng…)

3 Nhà nước: người quản lý TT BĐS thông quan quy hoạch, kế họch, chính sách vĩ mô (tiền tệ, tín dụng…), thu hồi đất

Các chủ thể tham gia TT BĐS (tiếp)

4 Nhà thầu xây dưng trực tiếp tạo ra các công trình: nhà ở, Văn phòng, TT

Thương mại, công trình công nghiệp

5 Các tổ chức môi giới tư vấn: kiến trúc

sư, kỹ sư xây dựng, chuyên gia định giá, luật sư, môi giới mua bán

6 Ngân hàng: do đặc tính lâu bền: BĐS là Tài sản thế chấp

Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá

BĐS

A Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS

Hỗ trợ người bán ra giá chào

Hỗ trợ người mua đặt giá trả

Thiết lập cơ sở để hai bên đạt được giá thỏa thuận về BĐS

Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một BĐS

B Bồi thường khi mua cưỡng chế: giá đền bù

Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá

BĐS

C Tài chính-tín dụng:

- Ước tính giá trị tài sản thế chấp

- Cơ sở Ngân hàng ra quyết định cho vay

D Vấn đề đánh thuế tài sản: ước tính giá trị tính thuế

E Bảo hiểm tài sản: giá trị tài sản và mức độ

bảo hiểm

F Ra quyết định đầu tư: xác định tính khả thi

của một dự án, một công trình xây dựng (PV, IRR…)

Thị trường thẩm định giá BĐS

1. Thị trường mua bán BĐS

- Hình thành sớm nhất trong lịch sử

- Vượt khỏi biên giới quốc gia

2 Thị trường giao dịch BĐS cho thuê (VP cho

thuê)

3 Thị trường giao dịch BĐS làm tài sản thế chấp

4 Thị trường giao dịch BĐS góp vốn liên doanhComment: tất cả đều cần vai trò chuyên gia định

giá tài sản

8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng

đến định giá BĐS)

1 Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời

>> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị

2 Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động vốn từ thị trường vốn (laĩ suất, cho vay…)

>>> giá trị

3 Hàng hóa BĐS có tính lâu bền >>> là tài sản thế chấp cho các giao dịch >>> định giá

trị BĐS

4 Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh trực tiếp (phong thủy)

5 Hàng hóa BĐS có tính khan hiếm tương đối (đất 0 đẻ, người đẻ) >>> giá tăng về long

term

6 Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh của CS/PL nhà nước

(CS vĩ mô: lạm phát, tiền tệ, đất đai, quy hoạch, thuế …)

7 Hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, hương ước, tâm lý và văn hóa (sinh hoạt,

kiến trúc, xây dựng…) (Sống mỗi người mỗi nhà, chết mỗi người mỗi mồ)

8 Hàng hóa BĐS bổ sung cho nhau và cạnh tranh lẫn nhau:

+ Bổ sung

+ Cạnh tranh:

9

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Thị trường: là nơi diễn ra quan hệ trao đổi, kết nối giữa cung và cầu, giữa

người mua và người bán, theo một cơ chế giá nhất định.

Chuyên gia định giá: không thể thiếu

để hình thành và phát triển thị trường BĐS

5 đặc trưng của hoạt động định giá

 Vận dụng kiến thức, kinh nghiêm chuyên môn

 Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị

BĐS thông qua bằng chứng xác đáng trên thị trường

 Tóm lại: là một nghề chuyên nghiệp, do những

cá nhân được đào tạo riêng

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Vai trò 1: góp phần Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, qua đó phân bổ tối ưu nguồn lực to lớn nhưng hữu hạn (đặc biệt là đất đai)

 Nguồn lực hữu hạn

 Phân bổ qua Thị trường và nhà nước

 Giá đất: tín hiệu đầu tư, kinh doanh, tiêu dùng

 Hiệu quả Pareto >>> thúc đẩt tăng trưởng

GDP

 Đổi mới quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Vai trò 2: Nâng cao đời sông nhân dân:

Mọi nhu cầu ở, làm việc, tái sản xuất sức lao động, kinh doanh, đầu tư… đều gắn với BĐS Một thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch, giá

cả hợp lý với thu nhập sẽ tạo cho mọi người

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Vai trò 4: góp phần huy động vốn cho đầu tư

phát triển, khai thác nguồn thu NSNN

 Thị trường phát triển, các giao dịch dân sự

(mua bán, cầm cố, thế chấp tăng >>> tăng tốc

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Vai trò 5: hội nhập kinh tế khu vực, quốc tế:

Định giá trong góp vốn đầu tư FDI (đất đai, công nghệ, bản quyền, thương hiệu

Phát triển thị trường BĐS xuyên quốc

gia

Vai trò 6: minh bạch hóa nền kinh tế, ngăn ngừa tham nhũng

Nghề định giá bất động sản:

cám dỗ và cạm bẫy

 Cám dỗ vì sao?

- Là nghề trung gian hòa giải

- Mâu thuẫn giữa 2 bên:

+ Bên mua: tối đa hóa lợi ích bằng cách tối thiểu hóa chi phí bỏ ra

+ Bên bán: tối đa hóa lợi ích bằng cách tối đa hóa giá bán

+ Chuyên gia định giá tài sản: trung gian, hòa giải

+ A và B: có xu hướng lôi kéo, mua chuộc, hối lộ, tác động đến Chuyên gia định giá tài sản nhằm đưa ra mức giá có lợi cho mình

Mức giá tối thiểu người MUA trả

Mức giá tối đa người BÁN

chào

Vùng thỏa thuận

Cạm bẫy: 3 chức năng của giá cả:

- Thước đo giá trị

- Phương tiện thanh tóan

- Phân phối lợi ích

Thăng

dư người mua

Thặng dư người bán

Cạm bẫy

 Chuyên gia định giá tài sản có thể bị:

Bên MUA kiện nếu định giá cao hơn giá phổ biến trên thị trường gây thiệt hại lợi ích của họ

Nêu bên MUA là một bên Đại diện ngân sách nhà nước

Ví dụ

Cạm bẫy

Chuyên gia định giá tài sản có thể bị:

Bên BÁN kiện nếu định giá cao hơn giá phổ biến trên thị trường gây thiệt hại lợi ích của họ

Nêu bên BÁN là một bên Đại diện ngân sách nhà nước

Ví dụ

Rủi ro nghề nghiệp và bảo hiểm

nghề nghiệp

Đ/n: rủi ro trong TĐG tài sản là những rủi

ro tổn thất về tài sản, tiền bạc, uy tín

nghề nghiệp… có thể xảy ra một khi

TĐV đã tiến hành định giá tài sản một

cách khách quan, công bằng, theo đúng các quy tắc hành nghề

4 loại rủi ro nghề nghiệp TĐG

Rủi ro do hành lang pháp lý chưa đầy

đủ, thiếu đồng bộ

 hành lang pháp lý liên quan đến hành

nghề (quy tắc hành nghề, phương pháp định giá…)

 Hành lang pháp lý liên quan đến đối

tượng TĐG (đất đai, tài sản trên đất, DN,

TS vô hình

rủi ro nghề nghiệp

 rủi ro do yếu kém của bản thân DN thẩm định giá

 Quản lý nhân sự yếu kém

 Dịch vụ tư vấn: kinh nghiệm nghề nghiệp, Tổ chức các khẩu thẩm định không theo TC nghề nghiệp, thiếu tổng kết, phân tích…

 Định giá: mang tính tổng hợp: xây dựng, luật pháp, kiến trúc, vi tính>>> nâng cao kỹ năng nhân viên,

 Tận tuy nghề nghiệp, tư cách, đạo đức, liêm chính thẩm định

rủi ro nghề nghiệp

Rủi ro từ đối tượng thẩm định giá

Ví dụ: định giá trị DN CPH

 rủi ro từ tài chính DN: quản lý DN yếu

kém, mức đọ chính xác thông tin, con số,

số liệu cung cấp cho TĐV về giá

 Bảng cân đối tài chính DN, nguồn gốc sở hữu, chi phí xây dựng, sửa chữa, tình

trạng nộp thuế, dư nợ… trong quá khứ

Rủi ro nghề nghiệp

Rủi ro khác: biến động trên thị trường tài chính, tiền tệ, thay đổi môi trường chính trị, kinh tế…

Các biện pháp phòng ngừa rủi ro

- Các bước tổ chức phối hợp giữa các TĐV

- Các rủi ro có thể phát sinh, biện pháp phòng ngừa

Phòng ngừa rủi ro

 Bước 3: Hòan thiện hành lang pháp lý

 Bước 4: nâng cao năng lực TĐV (4 nội dung)

- nâng cao kỹ năng nghề nghiêp, văn hóa

- nâng cao kỹ năng tâm lý

- đạo đức nghề nghiệp

 Bước 5: thiết lập hệ thống tái đánh giá kết quả trước khi công bố cho khách hàng

 Bước 6: các biện pháp tự bảo vệ khác: triệt

để tuân theo nguyên tắc khách quan, công

banừg; xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng DV TĐG…

Bảo hiểm trách nhiêm nghề nghiệp

TT 17/2006/TT-BTC



doanh nghiệp thẩm định giá mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp

thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp tại Việt Nam Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài trong

trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá

Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách

nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá thì phải lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp tính vào chi phí kinh doanh với mức trích hàng năm từ 0,5% đến 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá (doanh thu không có thuế giá trị gia tăng) tùy theo khả năng tài chính của doanh nghiệp Khi Quỹ dự

phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu dịch vụ thẩm định giá trong năm tài chính thì không tiếp tục trích quỹ dự phòng nữa

Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt

động định giá tài sản

Tiêu chuẩn thế giới

Tiêu chuẩn ASEAN

Tiêu chuẩn Việt Nam (QĐ 24/2005/BTC)

Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá

Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2008

“ Trên thế giới thuế, lệ phí, chi phí, đất đai

của một dự án chỉ chiếm 28%, xây dựng

72% Nhưng ở VN, thì thuế, chi phí, lệ phí, đất đai, các loại khác lại chiếm tới khoảng 70% Chi phí xây dựng hiện nay mỗi m2 chỉ khoảng 5 - 9 triệu đồng nhưng có những

căn hộ giá bán lên tới cả tỷ đồng Vậy có

phải tất cả lợi nhuận đều vào túi DN?” >>> ICOR

“Tỷ suất lợi nhuận trên thị trường BĐS thế

giới chỉ khoảng 6 -10%, nhưng ở VN tỷ suất lợi nhuận đó lại cao, từ 35% trở lên”.