quy-trinh-tham-dinh-gia-bat-dong-san.pdf

Tài liệu chia sẻ quy trình thẩm định giá bất động sản.

+

IIiilTlin ÌIlÌ ot it Ung sa

Th.S Nguyén Van Truyén — B6 Tài chính

Giới thiệu về Quy trinh DG

Khai niém:

Quy trình định giá là một kế hoạch hành

động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận

vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài

sản có cơ sở và có thể tin cậy được

Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị

trường, phân tích số liệu và áp dụng các kỹ thuật ĐG cần thiết

v Là công cụ để thẩm định viên và khách

hàng kiểm tra kết quả định giá.

4 Giới thiệu

Các bước tổng quát sau:

1 Xác định vấn đề

2 Lên kế hoạch định giá

3 Thu thập thông tin và mô tả BĐS

4 Phân tích thông tin

5 Xác định giá trị tài sàn cần định giá

6 Lập báo cáo, hỗ sơ và chứng thư kết quả

định giá

Bao gồm các công việc:

a Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả định giá

na Xác định bất động sản cân định giá

a Mục đích định giá

na Xác định loại giá trị cân tìm kiếm

na Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá

na Xác định những điêu kiện/giả thiết liên quan

„ Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả

thẩm định giả là người được sử dụng báo cáo kết quả thâm định giá

„ Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ

ba liên quan.

2 Xác định những đặc trưng

4 của bất động sản cần định giá

= Vị trí và mồ tả những đặc trưng về vật chất, pháp lý của BĐS;

„ Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá (quyên sở hữu, quyên sử dụng lâu dài hay có

thời hạn);

=» Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại kèm theo

„ Những hạn chế về sử dụng đất.

+ 3 Xác định mục đích định giá

„ Khách hàng sử dụng kết quả định giả cho mục

đích gì (để xác định giá mua bán; xác định

khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?

=m Mục đích định giá phải được xác định tại thời

điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi

rõ trong Hợp đồng

„ Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý

kiến về loại giá trị nào?

4 4 Xac dinh loai gia tri can tim kiém

„ Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chi

nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá

tri thị trường hay giả trị phi thị trường: giá trị dau tu, gia tri trong su’ dung);

= Phải giải thích về loại giá trị tài sản cân xác

định;

= Phải bao đảm rằng loại hình giá trị được lựa chọn để định giả phải phủ hợp với mục đích định giả

5 Xác định ngày có hiệu lực của kết

6 Xác định những điều kiện, giá

„ø Những giả định chung, những điều kiện hạn chế

nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và

thông báo cho khách hàng và người sử dụng những hạn chế trong việc sử dụng kết quả định gia

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm

đinh giá

thông tin cần thiết

„ø Xác định nguôn cung cấp thông tin

- Chủ bất động sản

- Các cơ quan nhà nước

- Cơ sở tư vấn nhà đát của tư nhân

Bước 3: Thu thập số liệu và mồ tả

bat dong san

Thu thap so liéu

hong tin chung bao gồm:

-_ Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của

-_ Tỉnh hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín

dung trong đầu tư BĐS.

4 Thu thập số liệu

2 Số liệu về tài sản cần thẩm định giá

- Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất

và pháp ly của thửa đất và tài sản trên đất

- Lịch sử pháp lý của tài sản

- Chi phí xây dựng, khấu hao

- Thu nhập và chi phí (thường xuyên)

4 Thu thập số liệu

3 SỐ liệu về các bất động sản so sánh

- Dac tinh vé mat vat chat va phap ly

- Ngay ban, gia ban, chi phi va khau hao, chi phi va thu nhap, ty lệ vốn hóa

- Các điêu kiên trên thị trường tài chính, tín dụng tải suất, điều khoản vay, v.v.) có thể anh ưởng đến giá trị tài sản

- SỐ liệu về cung và cau đối với những tai sản có thể so sánh:

+ Cung:

+ Cau:

Bước 4: Phân tích số liệu

1 Phân tích thông tin từ khảo sát

Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt

giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh

giá

« Xu hướng cung-cầu trên thị trường

| Phân tích xu hướng cung cầu

„ Những xu hướng tăng giàm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản

tương tự hiện có trên thị trường

„ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài

sản đang thâm định giá

4 3 Phân tích khách hàng tiềm nang

„ Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

„ SỞ thích của khách hàng về vị trí, quy mồ, tính năng sử dụng và môi trường xung quanh bất động sản

= Nhu cầu, sức mua về bất động sản.

4 Phân tích sử dụng tốt nhất và tối

ưu

Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả nẵng

sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong

điêu kiện cho phép vê mặt kỹ thuật, vê mặt

tài chính và đưa lại mức gia trị cao nhất cho bất động sản Nội dung phân tích:

® Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (gia thiết đất trống)

® Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất

® Sử dụng công trinh tốt nhất, tối ưu

Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi như đất trống)

„ Xác định, lựa chọn những bất động sản có

thể so sánh

= Di dén y kién ve gia tri cua dat

„ Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập

từ đất

Phân tích công trình tối ưu có thể

4 xây dựng trên đất

Phải đàm bảo những yếu cầu sau:

„ Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để

thỏa mãn nhu câu thị trường

„ Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu

vực, thị trường hiện tại

„ Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết

định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tot nhat doi voi bat dong san:

- Duy tri tai san nhu hién trang von co

- Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi

mục đích sử dụng

- Phá bỏ công trinh

Bước 5: Xác đỉnh giá tri bất

a đông sản cần thẩm định giá

1 Lựa chọn phương pháp định giá bât động san

- Tuy thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc

định giá và loại bất động sản cần định giá

- Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của moi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng

- CÓ thể áp dụng một hay nhiêu phương pháp thẩm định giá

Phuong phap Thu tuc Ap dung thich hop voi

chứng trực tiếp vê giá ban

BĐS có thể so sánh được

Những bất động sản có nhiêu bất

động sản tương tự (có thể so sánh được) được mua bán chuyển

nhượng

của những thu nhập (lợi ích) | nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê,

kỳ vọng mà bất động sản tạo | cửa hàng bán lẻ

ra cho người chủ trong tương

lai

các hoạt động trên bất động | độc quyên mà ít được mua bán,

xăng dầu

Thặng dư Dựa trên cơ sở tổng giá trị phát triển và chi phi đầu tư

phát triển Đất có tiềm năng đầu tư phát triển

2 Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác

j#—

„ Khi ap dụng một hoác nhiêu phương pháp

thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra

những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác

nhau

Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác

nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi

là thống nhất các mức giá chỉ dẫn

4 Thong nhat cac muc gia

= Cac tiêu chí cho phép thẩm định viên hình

thành những: y kiến kết luận CÓ cán CỨ Và CÓ thể bảo ve ve mức giả cuối cùng cua bat

động sản cần thẩm định bao gồm:

- Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận;

- Mức đồ chính xác của các số liệu;,

- Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị

trường

4 Thống nhất các mức giá

„ Y kiến cuối cùng về mức giá của bất động

sản cần thẩm định: là một con số duy nhất

hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu)

ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách

hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua

việc thống nhất các mức giá chỉ dân khác nhau của các bất động sản so sảnh