CHUYÊN đề 1 TỔNG QUAN về DỊCH vụ ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản

Khái niệm về định giá bất động sản  Định giá Bất động sản là tính toán về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đ ợc xác định rõ t

Chuyên đề 1

Tổng quan về dịch vụ

định giá bất động sản

A Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS

1 Khái niệm về định giá tài sản

 Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị

của tài sản phù hợp với thị tr ờng tại một địa điểm, thời

điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ

quốc tế

2 Khái niệm về định giá bất động sản

 Định giá Bất động sản là tính toán về giá trị của các quyền

sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đ ợc xác định rõ trong những điều kiện của

một thị tr ờng nhất định với những ph ơng pháp phù hợp

3 Mục đích định giá bất động sản

a Bảo toàn tài sản

 - Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản:

 - Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi

th ờng và đánh giá tài sản

b Mua bán tài sản

 Định giá bất động sản làm cơ sở để ng ời có tài sản đặt mức

giá bán khi đ a bất động sản vào thị tr ờng Ng ời mua bất

động sản cũng có thể nhờ các đơn vị t vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá nh thế nào là phù hợp

3 Mục đích định giá bất động sản

c Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

 Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà n ớc.

 Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và liên doanh.

 Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.

 Bán doanh nghiệp.

 Cho thuê.

d Chuyển nh ợng bất động sản

e Định giá làm cơ sở cho việc bồi th ờng

 Trong việc đền bù GPMB thực hiện các dự án đầu t

 Bồi th ờng thiệt hại khi có sự cố do ng ời khác gây ra.

3 Mục đích định giá bất động sản

f Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn:

 Tài sản thế chấp phải đ ợc định giá làm cơ sở xét cho vay.

g Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá.

 Khi cổ phần hoá DNNN buộc phải định giá tài sản.

 Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng.

h Hạch toán kế toán.

 Trong BC tài chính và kê khai nộp thuế DN phải kê khai giá trị

tài sản nên cần phải định giá tài sản trong đó có BĐS.

i Thanh lý tài sản

 Thanh lý tài sản cần định giá làm cơ sở đặt mức giá sàn

B Vai trò của định giá BĐS trong thị tr ờng BĐS

1 Vai trò của định giá bất động sản đối với ng ời

dân

 Với sự giúp đỡ, t vấn của các nhà định giá và giá ớc

l ợng phản ánh đúng giá trị thị tr ờng, ng ời dân sẽ

không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán

hoặc trao đổi, đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị tr ờng Các giao dịch về thừa kế, thế chấp.v.v cũng sẽ công bằng hơn.

B Vai trò của định giá bất động sản trong thị tr

ờng bất động sản

2 Đối với Nhà n ớc

 Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị tr ờng giúp cho các

giao dịch nh đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử

dụng đất, thế chấp đ ợc thực hiện một cách trôi chảy

 Giúp đánh giá giá trị DN khi CPH một cách chính xác Tr ớc

đây giá trị đất đai của các DNNN th ờng ch a đ ợc tính đến hoặc

ở mức thấp nên NSNN bị thất thoát

 Định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy

mô lớn của NN để hình thành các khung giá phục vụ cho

QLNN mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay BĐS riêng

lẻ (ví dụ khi cổ phần hoá một DNNN nào đó mà không có các

DN t ơng tự trong vùng v.v )

B Vai trò của định giá bất động sản trong thị tr

ờng bất động sản

2 Đối với Nhà n ớc

 Xác định chính xác giá đất sẽ tránh đ ợc các tranh chấp đất

đai về giá

 Giúp cho việc phân bố đất đai một cách hiệu quả Khi nguồn

lực đất đai đ ợc đánh giá theo giá trị thị tr ờng, không có sự u

đãi đặc biệt đối với một nhóm ng ời cụ thể thì nó sẽ đ ợc sử dụng theo cách tốt nhất

Hiện nay, còn nhiều cơ quan, DNNN đ ợc"bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, vẫn có hiện t ợng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi cho các cơ quan, DNNN đó Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ không sát với giá thị tr ờng (sẽ ở mức rất cao) ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó, vì vậy các quan này không muốn rời khỏi những khu vựcnày để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn

B Vai trò của định giá bất động sản trong thị tr

ờng bất động sản

2 Đối với Nhà n ớc

 Giá bất động sản sát với giá thị tr ờng, có thể giúp tăng nguồn

thu cho ngân sách

 Việc áp dụng các ph ơng pháp xác định giá trị bất động sản

trong thực tiễn n ớc ta hiện nay là ch a đầy đủ và còn thiếu

chuyên nghiệp Số l ợng ph ơng pháp đánh giá giá trị đất

đai/bất động sản đ ợc áp dụng trong thực tế ch a nhiều và ch a linh hoạt với các tr ờng hợp cụ thể

Chính vì sự ch a đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất

đai/ bất động sản đ ợc đ a ra ch a phản ánh đúng giá trị thị tr ờng, tạo ra

những hệ quả khó giải quyết.

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và

quan trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS và xác định giá trị đất

đai Đó là khi thoả mãn các điều kiện sau:

 Hợp pháp: thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, sức khoẻ, môi tr ờng,

các quy định của PL; đ ợc NN công nhận, bảo hộ.

 Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: có đủ diện tích, các điều kiện về

thổ nh ợng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v

 Khả thi về mặt kinh tế: có thể dự đoán khả năng có đ ợc thu nhập từ

việc sử dụng đất

Khi thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có đ ợc thu nhập ròng lớn nhất

đ ợc gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất".

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.2 Nguyên tắc thay thế

Giá trị của một BĐS th ờng đ ợc xác lập dựa trên giá bán của một

BĐS thay thế khác t ơng tự về độ tiện dụng, so sánh trong

cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so

sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một ng ời mua BĐS (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một BĐS/mảnh đất mà anh ta có mức độ mong muốn và thoả mãn t ơng tự Nguyên tắc này là cơ

sở cho ba ph ơng pháp: ph ơng pháp xác định giá đất theo chi phí giá

thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.3 Nguyên tắc cung - cầu

Đất đai (hay ở n ớc ta là quyền sử dụng đất) là một hàng hoá đặc

biệt, giá cả của nó cũng đ ợc hình thành trên cơ sở t ơng tác

của cung và cầu trên thị tr ờng

Cầu trong thị tr ờng đất đai đ ợc hiểu là số l ợng đất đai tại một thời điểm xác định mà ng ời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán và cung trong thị tr ờng đất đai đ ợc

coi là số l ợng diện tích đất sẵn sàng đ a ra trao đổi trên thị tr ờng tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định

Khi l ợng cung đất đai tăng lên mà l ợng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị tr ờng sẽ giảm và ng ợc lại

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.3 Nguyên tắc cung - cầu

Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc

vào các yếu tố chính sau:

i) Giá cả của đất đai;

ii) Thu nhập của ng ời tiêu dùng;

iii) Giá của các mặt hàng có liên quan: bao gồm các mặt hàng

thay thế hoặc bổ sung;

iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua

dự đoán về giá cả) của đất đai trong t ơng lai;

v) Sở thích và u tiên của ng ời tiêu dùng

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.3 Nguyên tắc cung - cầu

 Cung về đất đai phụ thuộc và quỹ đất tự nhiên của từng địa

ph ơng và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này Cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất

NN có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất Nếu loại trừ

việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa ph ơng hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại l ợng không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại l ợng không đổi Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nói chỉ còn phụ thuộc vào cầu

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.3 Nguyên tắc cung - cầu

 Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho

nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động Một diện tích đất nông nghiệp tr ớc đây có thể trở thành đất ở, đất

đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi đ ợc

chuyển mục đích sử dụng T ơng tự, một diện tích đất rừng

nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu

diện tích đó đ ợc chuyển đổi Trong các tr ờng hợp này, mặc

dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị

và đất nông nghiệp vẫn tăng

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.4 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và chịu sự tác động của

các điều kiện tự nhiên, K tế, PL, XH và m.tr ờng liên quan

tới nó Xem xét giá trị của đất đai cần đ ợc đặt trong sự phụ thuộc với các yếu tố này, trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó:

 Các điều kiện tự nhiên của đất đai có thể thay đổi do các

hiện t ợng tự nhiên nh : m a, nắng, bão, lụt v.v và do cách sử dụng của con ng ời

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.4 Nguyên tắc thay đổi

 Các điều kiện về kinh tế của địa ph ơng nơi có diện tích đất đ

ợc xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó có ảnh h ởng lớn đến giá trị đất đai Việc phát triển các khu công nghiệp,

đô thị hoá, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của ng ời dân

thay đổi v.v đều có tác động đáng kể đến giá trị đất đai

 T ơng tự, các yếu tố về PL, XH và môi tr ờng cũng có ảnh h

ởng đến giá trị đất đai Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của

đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một

khoảng thời gian ngắn nhất định

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.5 Nguyên tắc l ờng tr ớc/dự báo tr ớc

Đất đai khi có những đầu t cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong

t ơng lai Vì vậy, giá trị thị tr ờng của đất có thể đ ợc ớc l ợng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong t ơng lai mà nó có thể đem lại Ng ợc lại, các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong t ơng lai cũng có thể xảy ra và cần đ ợc tiên đoán

tr ớc

 Các nhà đầu t hoặc các nhà định giá đất th ờng dựa vào nguyên tắc l ờng tr ớc

hoặc dự báo này để tiên l ợng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có

trong t ơng lai nh ng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại.

 Nguyên tắc này th ờng đ ợc sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá

trình dự báo tr ớc chính là l ờng tr ớc những thay đổi có thể trong t ơng lai.

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.6 Nguyên tắc phù hợp

 Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi

nó đ ợc sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định Nguyên tắc phù hợp cũng có thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần

có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất đ ợc áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.7 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

 Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một

thửa đất nhất định và khả năng sinh lời của đất đ ợc hiểu là

khoản lợi nhuận thu đ ợc từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

 Những thửa đất có diện tích nh nhau, đ ợc sử dụng cho những

mục đích giống nhau và các yêu cầu t ơng tự về vốn, lao động và quản lý nh ng vẫn tạo ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh

lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần đ ợc tính đến trong quá trình xác

định giá trị đất đai

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.8 Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng nh các hàng hoá khác, đất đai hay BĐS khi có một số l ợng đủ

lớn nhất định trên thị tr ờng thì có sự cạnh tranh Kết quả của

cạnh tranh là làm giảm giá thị tr ờng về loại hàng hoá đó Mức

độ cạnh tranh trong thị tr ờng đất đai, BĐS th ờng không gay gắt

nh trong các hàng hoá thông th ờng do cạnh tranh trong thị tr ờng này là cạnh tranh không hoàn hảo

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

1 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.8 Nguyên tắc cạnh tranh

Mức độ và tính chất cạnh tranh phụ thuộc vào từng loại BĐS và từng

vùng khác nhau Trong thị tr ờng đất đai/BĐS, th ờng có một số loại cạnh tranh phổ biến là:

 cạnh tranh về vị trí;

 cạnh tranh về mức độ phù hợp thị hiếu;

 cạnh tranh trong một không gian địa lý;

 cạnh tranh trong nội bộ cung;

 cạnh tranh trong nội bộ cầu;

 cạnh tranh giữa cung và cầu.

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

2 Quy trình định giá bất động sản

2.1 Xác định vấn đề

 Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích định giá.

 Nhận biết về bất động sản sẽ định giá: đặc điểm

pháp lý, kinh tế kỹ thuật.

 Cơ sở giá trị của định giá và ph ơng pháp định giá.

 Thiết lập ngày có hiệu lực.

 Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành

và giá dịch vụ.

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

2 Quy trình định giá bất động sản

2.2 Lên kế hoạch định giá

 Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc

tính và các quyền BĐS đ ợc mua/bán/cho thuê và đặc điểm của thị tr ờng

 Nhận biết các tài liệu thiết yếu cho yêu cầu định giá: BĐS,

thị tr ờng,

 Thiết kế ch ơng trình.

 Lập đề c ơng báo cáo.

 Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng b ớc công việc và

cho toàn bộ quá trình

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

2 Quy trình định giá bất động sản

2.3 Thẩm định hiện trạng BĐS định giá và các BĐS so sánh

Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị tr ờng:

 Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn,

tỉnh thành

 Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị tr ờng, giá cho

thuê, lãi suất, lợi nhuận

 Tiến hành thẩm định hiện trạng BĐS: BĐS định giá; các

BĐS so sánh

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

2 Quy trình định giá bất động sản

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

2 Quy trình định giá bất động sản

2.5 Ước l ợng giá trị thị tr ờng/phi thị tr ờng của BĐS

định giá

 Đ a ra kết quả theo từng ph ơng pháp định giá.

 Đ a ra giá trị thị tr ờng của bất động sản (giá trị thị tr

ờng hoặc giá trị phi thị tr ờng).

 Đ a ra nhận xét về kết quả định giá.

 Chỉ ra những hạn chế về kết quả định giá.

C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

2 Quy trình định giá bất động sản

2.6 Báo cáo và chứng th định giá BĐS

- Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản

phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá, là sự tóm tắt các dữ liệu đ ợc phân tích, các ph ơng pháp đ ợc áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.

- Báo cáo định giá riêng phải nêu đ ợc những nội dung chính sau:

 Loại bất động sản riêng định giá; Khách hàng định giá.

 Mục đích định giá; Thời điểm định giá.

 Đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của bất động sản định giá.

 Cơ sở giá trị của định giá; Các căn cứ để định giá.

- ứng dụng các ph ơng pháp định giá:

 Kết quả định giá.

 Những hạn chế của kết quả định giá.