Thẩm định giá chuong 4 chi phi

Một số khái niệm chung v Chi phí thay thế § Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có CÔNG DỤNG TƯƠNG TỰ như tài sản cần thẩm định giá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 4:

CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ

PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

1 Một số khái niệm chung

2 Trường hợp áp dụng

3 Các bước tiến hành

4 Ưu nhược điểm

v Phương pháp chi phí

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.

(Theo: TĐGVN09)

v Chi phí tái tạo

§ Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tại thời điểm thẩm định giá để

XÂY DỰNG, SẢN XUẤT HAY CHẾ TẠO tài sản GIỐNG

NGUYÊN MẪU với tài sản cần thẩm định giá;

§ Bao GỒM TẤT CẢ NHỮNG ĐIỂM LỖI THỜi, lạc hậu của

tài sản cần thẩm định giá.

(Theo: TĐGVN09)

1 Một số khái niệm chung

v Chi phí thay thế

§ Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có CÔNG DỤNG TƯƠNG TỰ như tài sản cần thẩm định giá

§ Có LOẠI TRỪ các bộ phận có chức năng LỖI THỜI,

nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá;

§ Để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn

so với tài sản cần thẩm định giá.

(Theo: TĐGVN09)

1 Một số khái niệm chung

2 Trường hợp áp dụng

§ Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt,

tài sản chuyên dùng; Tài sản không có đủ thông tin

để áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập.

§ Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm;

tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước

giải tỏa, đền bù.

§ Kiểm tra các phương pháp khác.

3 Các bước tiến hành

Đối với bất động sản

Ước tính giá trị của bất động sản cần TĐG Ước tính giá trị của CTXD

Xác định&ước tính tổng giá trị hao mòn Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế

Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị BĐS

Bước 5

Bước 4 Bước 3

Bước 2

Bước 1

Ví dụ:

vThông tin tài sản:

- Đất:

§ S=64m2(4mx16m)

§ Vị trí mặt tiền, một bên giáp hẻm 4m

- Công trình xây dựng:

§ Nhà cấp 3

§ S sàn XD: 150 m2

§ Chi phí xây dựng mới: 6,8 trd/m2;

§ Tỷ lệ hao mòn 40%

v Ước tính giá trị BĐS tại thời điểm 7/2017.

3 Các bước tiến hành

Bước 1:

Ước tính giá trị riêng của lô đất thuộc bất động sản

bằng cách coi như LÔ ĐẤT TRỐNG , đang được sử dụng trong điều kiện TỐT NHẤT & HIỆU QUẢ NHẤT

3 Các bước tiến hành

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD.

Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

− Chi phí trực tiếp: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công,

chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác.

− Chi phí gián tiếp: chi phí phục vụ thi công, điều hành

sản xuất tại công trường, và các chi phí gián tiếp khác

− Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định

3 Các bước tiến hành

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD

Việc tính toán chi phí xây dựng công trình căn cứ vào:

Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

− Mặt bằng giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm định giá.

− Các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế, kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên vật liệu.

3 Các bước tiến hành

Bước 3: Xác định, ước tính tổng hao mòn

− Xác định các loại hao mòn (hao mòn vật lý, hao mòn

chức năng, hao mòn kinh tế).

− Ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng

hiện có.

3 Các bước tiến hành

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng

Giá trị hiện tại của công trình xây dựng được tính bằng:

(Chi phí tái tạo/thay thế mới) – (Tổng hao mòn tích lũy)

3 Các bước tiến hành

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá

Tổng giá trị BĐS cần thẩm định giá bằng:

(Giá trị lô đất) + (Giá trị hiện tại công trình xây dựng)

Hay:

Bất động sản

Giá trị đất trống

Hao mòn luỹ kế

Chi phí tái tạo/

thay thể của công trình

-Giá trị

BĐS =

Các phương pháp phổ biến ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng

Dựa trên cơ sở so sánh tổng chi phí xây dựng của công trình tương tự.

Tổng chi phí của tất cả các hạng mục công trình.

Tổng chi phí dựa trên bảng dự toán thiết kế.

Text in here

Xác định chi phí

3.1 Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD

Company Logo

Phương pháp so sánh theo đơn vị

Ví dụ: Tính chi phí xây dựng nhà kho diện tích 500m2,

biết thông tin như sau:

Chi phí xây dựng thô là 3,26 triệu đồng/m2, Cp gián tiếp bằng 7% chi phí trực tiếp Lợi nhuận cho nhà đầu

tư bằng 10% tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp.

Phương pháp so sánh theo đơn vị

NỘI DUNG CHI PHÍ

1 Chi phí xây dựng thô 3,26tr/m2

2 Chi phí gián tiếp [(1)*0,05] 0,163tr/2

3 Lợi nhuận nhà thầu [7%*(1+2)] 0,240tr/m2

4 Tổng chi phí công trình [1+2+3] 3,662tr/m2

5 Giá trị công trình thay thế mới

500m2 *3,662tr/m2 1.831,3 tr

Hao mòn tích luỹ là khác biệt giữa chi phí xây dựng công trình tại thời điểm thẩm định và giá trị thị trường của công trình tại cùng thời điểm

Nguyên nhân do sự hư hỏng hay không dùng được nữa của tài sản.

Nguyên nhân từ đặc điểm bên trong của tài sản như thiết kế nền yếu, cấu trúc không tương thích

do những điều kiện bên ngoài tác động như nhu

Text in here

Các loại hao mòn 3.2 Xác định hao mòn của tài sản

Các phương pháp phổ biến ước tính chi phí tái tạo hoặc

chi phí thay thế công trình xây dựng

Dựa trên cơ sở so sánh hao mòn của của công trình tương tự.

Dựa trên tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản

Tổng giá trị hao mòn (hao mòn vật lý, chức năng, ngoại vi.)

Text in here

Xác

định

hao

mòn

3.2 Xác định hao mòn của tài sản 3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh

vBước 1: Chọn các bất động sản đã/đang được giao

dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với BĐS cần thẩm định giá

vBước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất

động sản so sánh nhằm tìm ra giá trị hiện tại của công trình xây dựng

vBước 3: Xác định chi phí thay thế (hoặc tái tạo) mới

100% của công trình tương tự

Company Logo

3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh

vBước 4: Gía trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời

điểm thẩm định giá, bước 3 trừ (-) bước 2

vBước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế, bước 4 chia (:)

bước 3;

vBước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công

trình so sánh;

vBước 7: Xác định tỷ lệ hao mòn hàng năm của TSSS,

bước 5 chia (:) bước 6;

3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh

vBước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn hàng năm của TSTĐ

(Bình quân tỷ lệ hao mòn của các TSSS);

vBước 9: Xác định hao mòn TSTĐ (bước 8 nhân TĐHQ).

3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh

Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có

tuổi đời hiệu quả 22 năm Qua điều tra thị trường, thẩm

định viên thu được thông tin sau:

ØTại thị trường lân cận có 2 BĐS mà CTXD có mức độ

hao mòn tương tự với ngôi nhà cần TĐG, đã được bán

với giá 3,55 tỷ đồng (BĐS 1) và 3,1 tỷ (BĐS 2)

ØTuổi đời hiệu quả của 2 BĐS này lần lượt là 21 năm và

22 năm

ØChi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% của

BĐS 1 là 1,765 tỷ và BĐS 2 là 1,8 tỷ

ØGía đất qua điều tra thị trường của 2 BĐS này lần lượt là

2,485 tỷ và 2,015 tỷ.ĐS: 42,62% Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại

Xác định hao mòn bằng phương pháp tuổi đời

% Hao mòn = Tuổi đời hiệu quả *100%

Tuổi đời kinh tế

Ví dụ:

Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời

của một công trình có các thông tin sau:

- Tuổi đời hiệu quả: 10 năm

- Tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm

Xác định hao mòn bằng phương pháp tuổi đời Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn

lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả, tỷ lệ hao mòn một ngôi nhà có các thông số sau:

§ Hoàn thành xây dựng vào năm 1990

§ Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ) Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS)

§ Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa Do được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa

§ Năm 2008 tiến hành thẩm định giá

3 Các bước tiến hành

Đối với máy thiết bị

Ước tính giá trị của máy thiết bị

cần TĐG

Xác định tổng giá trị hao mòn

Ước tính chi phí tái tạo,

thay thế mới

Đánh giá toàn diện về tình trạng

máy thiết bị cần TĐG

Bước 4

Bước 3

Bước 2

Bước 1

3 Các bước tiến hành

Bước 1:

Đánh giá toàn diện về tình trạng Máy – Thiết bị cần thẩm định giá.

Bước 2:

− Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa Máy – thiết bị vào sử dụng.

− Gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định

4 Công thức tính

Lưu ý:

Phương pháp chi phí tái tạo

Thành phần: Trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kỹ

thuật để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần

cân nhắc áp dụng loại vật liệu hoặc máy móc kỹ thuật tương tự với

tài sản thẩm định giá

Phương pháp chi phí thay thế

Thành phần: Để xác định chi phí thay thế thay thế, thẩm định viên

cần xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và

công dụng của tài sản thẩm định giá Sau đó xác định chi phí để tạo ra

hoặc mua tài sản thay thế.

3 Các bước tiến hành

Bước 3:

Xác định các loại HAO MÒN HỮU HÌNH, hao mòn VÔ HÌNH và giá trị lũy kế của tổng các hao

mòn.

Bước 4:

Ước tính giá trị của Máy – thiết bị bằng kết quả bước(2) trừ (-) kết quả bước (3).

3 Các bước tiến hành

Công thức:

Máy thiết bị

Giá trị của

máy, thiết bị hay thay thế mới Chi phí tái tạo

Hao mòn tích luỹ

-Ước tính giá trị hiện tại của máy thiết bị cần thẩm định biết:

§ Tuổi đời kinh tế 10 năm;

§ Thiết bị vừa trải qua một đợt sửa chữa lớn cách đây 2 năm, sau khi sửa chữa hoạt động của thiết bị này được đánh giá 70% so với lúc mới.

§ Giá mua mới tài sản là 1 tỷ đồng.

3 Ưu, nhược điểm

Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở

để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục

đích riêng biệt.

nào cũng bằng với giá trị.

trường;

hẳn là giá trị của từng bộ phận

cộng lại;

Xác định hao mòn theo các kết cấu chính

Trong đó:

• i = 1…n: là số kết cấu của tài sản thẩm định giá

• H: là hao mòn của tài sản TĐG tính theo tỷ lệ %

• Hki: là hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %

• Tki: là tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá kết cấu của tài sản TĐG

H = S H ki x T ki

ST ki

3 Các bước tiến hành

Xác định hao mòn theo các kết cấu chính

Kết cấu chính Tỷ lệ kết cấu

Tỷ lệ hao mòn của công trình 22,4% / 56% = 40%

3 Các bước tiến hành

Bộ phận

Hao mòn của

bộ phận kỹ thuật chủ yếu

Tỷ trọng giá trị của

bộ phận i trong tổng giá trị

Giá trị hao mòn

Company Logo

Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA

HI, thẩm định viên sau khi khảo sát từ kinh nghiệm thực tế có các thông số sau:

Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn

lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả một ngôi

nhà có các thông số sau:

§ Hoàn thành xây dựng vào năm 1990

§ Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70

năm (đến năm 2060 bị phá bỏ) Trong đó, giá trị ngôi

nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ

giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng

góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà

đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị

mang lại cho BĐS)

§ Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa Do được

nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài

thêm 8 năm nữa

§ Năm 2008 tiến hành thẩm định giá