Thẩm định giá chuong 2 cơ sở giá trị

Thị trườngMột cách đầy đủ, có thể hiểu thị trường là một quá trình mà thông qua đó các quyết định của các tổ chức, đơn vị kinh tế về tiêu dùng các mặt hàng nào , các quyết định của các d

CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ

TĐGVN 02 + 03

(Ban hành kèm theo Quyết định số 158 / 2014/QĐ-BTC ngày 27

tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

Một số khái niệm

Chi phí

Giá trị

Thị trường

Tiếp cận từ phía cầu theo học thuyết hữu dụng cận biên

• Giá trị của hàng hóa được xác định bởi yếu tố chủ quan là tính hữu dụng

(cầu) do hàng hóa đem lại hơn là yếu tố khách quan (chi phí sản xuất _

1.1 Giá trị

Trong hoạt động thẩm định giá:

“Giá trị của tài sản được biểu hiện bằng tiền về những quyền và lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể tại một thời điểm, địa điểm nhất định.”

Đặc điểm của giá trị

Giá trị của tài sản được xác định bằng tiền và có thể thay đổi theo thời điểm, địa điểm nhất định

Giá trị của tài sản được duy trì bởi bốn điều kiện cơ bản gồm: tính hữu ích, nhu cầu, tính khan hiếm và khả năng chuyển giao (tính thanh khoản)

Giá trị có thể mang tính chủ quan hoặc khách quan:

Tính chủ quan

Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau Do vậy, giá trị tài sản có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng.

Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số đông chứ không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản

1 Giá trị

Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở

để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường) Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường

Khái niệm thị trường chỉ ra rằng trong thị trường có một tập hợp các điều kiện và thỏa thuận thông qua đó người mua và người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với nhau Việc trao đổi này diễn ra trong những điều kiện cụ thể, thông qua những ràng buộc nhất định mà người tham gia phải tuân thủ.

Có những rang buộc mà mọi người trong thị trường đều phải tuân thủ, nhưng cũng có những điều kiện riêng chỉ liên quan đến những nhóm thị trường cụ thể.

1.2 Thị trường

Một cách đầy đủ, có thể hiểu thị trường là một quá trình mà thông qua đó các quyết định của các tổ chức, đơn vị kinh tế về tiêu dùng các mặt hàng nào , các quyết định của các doanh nghiệp về sản xuất cái gì , sản xuất như thế nào và quyết định của người lao động

về việc làm là bao lâu , làm việc cho ai đều được quyết định bằng

•giá cả là sự biểu hiện bằng tiền giá

trị xã hội của một hàng hóa nhất

định 4 ,

•giá cả biểu thị một cách tổng hợp

các mối quan hệ trong nền kinh tế5

•Mối quan hệ giữa giá cả và giá trị là

mối quan hệ giữa hình thức và nội

dung Trong mối quan hệ này giá cả

vừa chịu sự chi phối của giá trị, vừa

chịu sự chi phối của các mối quan

hệ khác, do đó giá cả có thể tách rời

giá trị.

P

Q (S)

(D)

1.3 Giá cả

 Giá cả phản ánh mối quan hệ lợi ích giữa người mua và người bán

 Giá cả biểu hiện sự thừa nhận của thị trường về giá trị của hàng hóa thông qua người mua

 Giá cả thị trường được hình thành và vận động chịu sự chi phối của quy luật kinh tế thị trường gồm: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu.

 Quy luật cung cầu làm giá cả tách rời giá trị: khi cung lớn hơn cầu thì giá giảm, khi cung nhỏ hơn cầu thì giá tang Tuy nhiên, giới hạn trên là nhu cầu có khả năng thanh toán của người mua, giới hạn dưới là chi phí sản xuất.

 Giá cả trên thị trường trong nước không chỉ phản ánh quan hệ kinh

tế ở trong nước mà còn chịu tác động của khu vực và quốc tế.

Đặc điểm của giá cả

do tác động của các yếu tố: sức mua của đồng tiền, những thay đổi về

kỹ thuật công nghệ

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị.

Nhưng giá

cả của hang hóa có thể liên quan đến giá trị hoặc không.

1.3 Giá cả

TĐG cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xem giá

cả như là chỉ dẫn của giá trị.

 Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá.

 Đối với người mua, chi phí là mức giá được trả cho hàng hoá đó.

 Đối với người bán, chi phí là những hao phí vật tư, lao động, chi phí giám sát, quản lý, để tạo ra hoặc sản xuất ra sự hữu ích của hàng hóa.

 Khi quá trình sản xuất hoàn tất thì chi phí của hàng hóa trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc.

1.3 Chi phí

 Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ướctính giá trị tài sản, là cơ sở của giá trị.

 Trong một số điều kiện, chi phí có thể là cách tiếp cậnphù hợp để xác định giá trị của tài sản

 Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi tài

sản đó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, chi

phí phát sinh phải là những chi phí hợp lý và được thịtrường hoặc xã hội thừa nhận (chi phí xã hội cần thiết).Bởi vì trong thực tế có những chi phí không góp phầntạo nên giá trị của tài sản, như chi phí hao tốn do thờigian thi công kéo dài không cần thiết, chi phí hao tốn dosai sót trong thiết kế hoặc thi công

1.3 Chi phí

Tình huống

1.3 Chi phí

1.4 Thu nhập

 Thu nhập là số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sảnnhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản saukhi trừ đi các chi phí liên quan đến việc đầu tư hoặckhai thác tài sản đó

 Tùy theo đối tượng tài sản, thu nhập có thể được biếtđến với tên gọi: tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức, tiềnlãi,…

 Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tàisản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao vàngược lại

CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ

• Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 02: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

• Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 03 : Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

1

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản 2

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Mức giá ước tính của TSTĐ tại thời điểm, địa điểm TĐG

Người mua sẵn sàng mua

Giao dịch

mua bán

Người bán sẵn sàng bán

“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách

có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc

Giao dịch tài sản là phổ biến, có đông người mua bán

Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất

Số tiền ước tính lớn nhất mà tài sản có thể bán trên thị trường cạnh tranh Tài sản được tiếp thị trong thời gian hợp lý, trên thị trường công khai

Các khoản thanh toán, chi trả được thực hiện bằng tiền mặt hoặc

vật ngang giá tương đương với những điều kiện, phương thức

thanh toán phổ biến trên thị trường, tại thời điểm thẩm định giá

Bên mua và bên bán hành động tin cậy, có kiến thức cơ bản về tài sản

và thị trường tài sản, giá cả không bị ảnh hưởng bởi hành đồng thái quá hoặc phi pháp

Những dữ liệu trên thị trường diễn ra trong điều kiện bình thường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

2

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài

sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản

ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế

- kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một

số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị

không phản ánh giá trị thị trường khác

Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộcphải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuếhoặc các giá trị khác

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

2.1 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

2

• Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về

từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thườngcần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thịtrường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện

• Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi

là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánhgiá trị thị trường

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

2.2 Giá trị đặc biệt

2

Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc

tính đặc biệt chỉ thu hút sự quan tâm của những

người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt

Giá trị đặc biệt có thể được hình thành do vị trí,

tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố

pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản.

Giá trị đặc biệt bao gồm:

• Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng,

• Giá trị tài sản có thị trường hạn chế,

• Giá trị tài sản chuyên dùng và giá trị đặc biệt

khác

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

2.2 Giá trị đặc biệt

2

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là

giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một

người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích

riêng biệt, do đó không liên quan đến thị trường

Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm

định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia,

đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây

chuyền sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc một tài

sản khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng

tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ

việc bán tài sản đó trên thị trường

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

2.2 Giá trị đặc biệt

2

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của

tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện

của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác

động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua,

tại một thời điểm nào đó

Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này

không phải là không có khả năng bán được trên thị

trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá

trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời

gian hơn so với những tài sản khác

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

2.3 Giá trị đầu tư

2

Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu

tư theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan

đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng

biệt với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác

định

Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của

một tài sản là động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị

trường

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

2.4 Giá trị để tính thuế

2

•Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy

định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá

giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

Thank You!