Thẩm định giá chuong 1 gui sv

Lim Lan Yuan Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước $nh giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm tài sản và yếu tố kinh tế thị

1 Khái niệm thẩm định giá

2 Đối tượng của thẩm định giá

3 Mục đích cuả thẩm định giá

I Thẩm định giá

4 Vai trò của thẩm định giá

THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ GÌ??

1 Khái niệm về thẩm định giá

tệ cho một mục đích đã được xác định”

Gs Lim Lan Yuan

Thẩm định giá là

một nghệ thuật hay

khoa học về ước $nh giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân

nhắc đến tất cả các

đặc điểm tài sản và yếu tố kinh tế thị trường

1 Khái niệm về thẩm định giá

Tha$m định giá là việc cơ quan, to$ chức có chức năng tha$m định giá xác định giá trị ba=ng tie>n của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá trị trường tại một địa đie$m, thời đie$m nhaEt định phục vụ cho mục đı́ch nhaEt định theo tiêu chua$n tha$m định giá.

(Theo Luật giá)

1 Khái niệm về thẩm định giá

W.seabrooke Ước tính giá

trị Bằng tiền

Quyền sở hữu tài sản Mục đích

Luật giá Ước tính giá

trị Bằng tiền

Tài sản theo quy định

Mục đích Thời điểm Thị trường Phù hợp với tiêu chuẩn tdg

Tài sản theo quy định

TIỀN

Quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm

quyền tài sản đối với đối tượng quyền SHTT ,

quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác

Quyền trị giá được bằng tiền

Đối với các SP trí tuệ

chiếm hữu/sử dụng

hợp pháp

Giấy phép

do Nhà nước cấp

Đoạn 6, chuẩn mực kế

toán số 4

1 Khái niệm về thẩm định giá

2 Vai trò thẩm định giá

Ø Thẩm định giá đưa ra kết quả tư vấn về giá trị, giá cả

tài sản GIÚP các chủ thể tài sản, các bên có liên quan

và công chúng đầu tư ĐƯA RA CÁC QUYẾT ĐỊNH liên

quan đến việc mua –bán, đầu tư, cầm cố - cho vay tài sản;

Ø Định giá đúng các nguồn lực trong nền kinh tế;

Ø Góp phần làm minh bạch thị trường;

Ø Góp phần hội nhập kinh tế thế giới và toàn cầu hóa

3 Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng trực tiếp đến lựa chọn phương pháp thẩm và cơ sở thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm rất nhiều mục đích khác nhau.

3 Mục đích thẩm định giá

Các mục đích thẩm định giá phổ biến, có thể kể đến như:

Ø Chuyển nhượng quyền sở hữu như mua bán, liên

doanh

Ø Các mục đích của Chính phủ như định giá để Fnh thuế,

đền bù, duyệt chi từ ngân sách

Ø Bảo hiểm, thế chấp

Ø Thực hiện các lệnh của tòa án, tư vấn đầu tư, lập báo

cáo tài chính, định giá trị chứng khoán, khiếu nại, phá sản doanh nghiệp,…

4 Đối tượng của thẩm định giá

• Ba$t động sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

• Ba#t động sản là các tài sản không di dời được.

• Ba#t động sản có đặc đie:m là ga<n co# định với một không gian, vị trı́ nha#t định, không di dời được, bao goBm:

• Đa#t đai;

• Công trı̀nh xây dựng trên đa#t ga<n lieBn với đa#tđai, ke: cả các tài sản ga<n lieBn với công trı̀nhxây dựng đó;

• Các tài sản khác ga<n lieBn với đa#t đai;

• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Bất

động

sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

Đối với đất đai:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất hoặc giấy tờ về QSDĐ

đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Đối với công trình xây dựng:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ởHoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở,công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở

Nhận biết tính hợp pháp

Bất

động

sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

Động sản là những tài sản không phải là ba4t động sản Động sản có đặc đie;m là không ga=n co4 định với một không gian, vị trı́ nha4t định và có the; di dời được.

Vı́ dụ: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây

chuyền công nghệ.

Động

sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn

cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản

Nhận biết tính hợp pháp Động

sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

4 Đối tượng của thẩm định giá

Ø Có khả năng tạo thu nhập

Ø Giá trị của tài sản vô hình

có thể định lượng được

4 Đối tượng của thẩm định giá

Tài sản tài chính bao gồm:

TS tài

chính

4 Đối tượng của thẩm định giá

ØQuyền tài sản là quyền trị giá được bằng 7ền theoquy định của pháp luật bao gồm quyền sở hữu trí tuệ

ØQuyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồmtất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sởhữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sửdụng tài sản được hưởng một các hợp pháp

Quyền

Tài

sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

Ø Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng được xác lập bởi pháp luật cho người chủ sở hữu tài sản Mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân

sự Quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Quyền

Tài

sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

• Nếu có các quyền năng khác nhau được xác lập cho cùng mộttài sản thì khoản thu nhập có được từ các quyền năng đó

cũng khác nhau

• Càng có nhiều quyền năng thì khả năng thu được từ thu nhập

do tài sản mang lại càng cao và giá trị tài sản càng cao

• Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tàisản cũng như tất cả các khoản thu nhập do tài sản mang lạitheo quy định của pháp luật

Quyền

Tài

sản

4 Đối tượng của thẩm định giá

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tàisản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinhdoanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đíchthực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các côngđoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến Vêu thụsản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằmmục đích sinh lợi

Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh.

Doanh

nghiệp

4 Đối tượng của thẩm định giá

Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp được căn cứ vào các giấy tờ như Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan khác được pháp luật quy định.

Nhận biết tính hợp pháp Doanh

nghiệp

1 Điều kiện hành nghề TĐG

2 Quản lý hoạt động TĐG

II Quản lý nhà nước về hoạt động TDG

2.1 Điều kiện hành nghề TĐG

• Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ

• Có kinh nghiệm nghề nghiệp

• Thủ quy tắc hành nghề

• Có giấy phép hành nghề

Đối với Thẩm định viên chuyên nghiệp

• Tuân thủ quy định thành lập (Nghị định số89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013, thông tư số38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014)

Đối với các công ty TĐG

2.2 Quản lý hoạt động TĐG

Hệ tho(ng đie-u hành quản lý chung:

Ø Hệ tho(ng pháp luật: Luật giá và các Nghị định,

Thông tư có liên quan.

Ø Cơ quan Chı́nh phủ quản lý hoạt động TĐG: Bộ Tài

chı́nh – Cục Quản lý giá.

Ø Các hội nghe- nghiệp phi Chı́nh phủ: Hội thaIm định

giá Việt Nam.

III Tiêu chuẩn TĐG VN

TĐGVN 06 – Báo cáo keVt quả TĐG, Chứng thư TĐG, Hod sơ TĐG TĐGVN 07 – Phân loại tài sản trong thẩm định giá

IV Đạo đức hành nghe0 TĐG

• Độc lập;

• Chính trực;

• Khách quan;

• Bảo mật;

• Công khai, minh bạch;

Tiêu chuẩn đạo đức

• Năng lực chuyên môn và tính thận trọng;

• Tư cách nghề nghiệp;

• Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

Trình độ chuyên môn

4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

• Khi thẩm định:

Tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, thực sự không bị chiphối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinhthần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan củahoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá

• Khi xem xét báo cáo kết quả TĐ:

Nhận xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thốngnhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nộidung của báo cáo đó

Độc lập

4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Ø Tha$m định viên (TĐV) phải thẳng thắn, trung thực và

có chính kiến rõ ràng khi thực hiện tha$m định giá.

Ø TĐV phải trung thực về trình độ, kinh nghiệm và năng

lực chuyên môn của mình; phải bảo đảm bản thân và

các trợ lý, nhân viên dưới quyeFn của mı̀nh tuân thủnghiêm túc các quy định của pháp luật

Ø TĐV phải từ chối thực hiện TĐG nếu xét thấy không có

đủ điều kiện thực hiện TDG hoặc nếu bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả.

Chính trực

4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Ø TĐV phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được

thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sửdụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩmđịnh giá

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG không được tiến hành công

việc thẩm định giá khi những ý kiến, kết luận thẩm định và kết quả thẩm định giá đã được đề ra có chủ ý

từ trước.

Khách quan

4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG phải thẩm tra những thông

tin, dữ liệu do khách hàng cung cấp đe1 kha3ng định tı́nh

phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó.Trường hợp việc tha1m tra những thông tin, dữ liệu bị hạncheF thı̀ tha1m định viên phải nêu rõ sự hạn cheF đó trongbáo cáo, chứng thư TĐG

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG không được tiến hành thẩm

định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết mà không có biện luận chặt chẽ, khả thi, xác đáng.

Khách quan

4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG không được tiết lộ thông tin về

hồ sơ, khách hàng và tài sản TĐG khi không được sựđồng ý của khách hàng hoặc không được pháp luật chophép

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG có trách nhiệm yêu cầu những

cá nhân khác tham gia vào quá trình thẩm định giá vàlưu trữ hồ sơ thẩm định giá cũng tôn trọng nguyên tắcbảo mật

Bảo mật

4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Ø Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật

của tài sản và thể hiện kết quả thẩm định giá phảiđược trình bày đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quảthẩm định giá

Ø Báo cáo kết quả thẩm định giá phải nêu rõ các điều

kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điềukiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên

Công khai , minh bạch

4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG phải công khai những đie6ukiện hạn che8 và những đie6u kiện kha;c phục theo thỏathuận với khách hàng trong báo cáo ke8t quả TĐG

Ø Giá dịch vụ TĐG thực hiện theo thỏa thuận giữa doanhnghiệp với khách hàng trên cơ sở các căn cứ do Luật Giávà các văn bản hướng daEn quy định và được ghi tronghợp đo6ng thaGm định giá;

Công khai , minh bạch

4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Về phía thẩm định viên

• TĐV phải thực hiện công việc TĐG với đầy đủ năng lựcchuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần,thận trọng

• TĐV phải không ngừng nâng cao kiến thức, kinh nghiệmthực tiễn, trong môi trường pháp lý

• Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồidưỡng kiến thức chuyên môn về TĐG do cơ quan, tổ chứcđược phép tổ chức

Năng lực chuyên môn

4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Về phía doanh nghiệp TĐG:

Ø Có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo điều kiện choTĐV tham gia bồi dưỡng kiến thức và nghiệp vụ chuyênmôn

Ø Cần thực hiện các biện pháp để bảo đảm những ngườilàm công tác chuyên môn tại doanh nghiệp phải đượcđào tạo, bồi dưỡng và giám sát thích hợp

Ø Có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệpđối với hoạt động tđg hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ronghề nghiệp

Năng lực chuyên môn

4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Doanh nghiệp, to chức tha.m định giá và tha.m định viên

phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những

hành vi làm giảm uy tı́n nghe> nghiệp tha.m định giá Doanhnghiệp, to chức tha.m định giá và tha.m định viên có quye>ntham gia Hiệp hội doanh nghiệp tha.m định giá hoặc Hiệphội tha.m định viên ve> giá

Tư cách nghề nghiệp

4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

§Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viênphải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹthuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệthống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy địnhpháp luật hiện hành

§Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyềnthuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ các điều kiện theoquy định của pháp luật hiện hành để thực hiện tư vấn vàđưa ra các kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt độngthẩm định giá

Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

Qua rà soát, công ty không có nhân sự như

yêu cầu, nhưng công ty vẫn lấy hồ sơ của

một nhân sự bên ngoài để làm hồ sơ thầu

TH3: Thẩm định viên vì lợi ích cá nhân đã thực hiện “bán” thông tin để thu lợi; rò rỉ thông tin gây ảnh hưởng đến một số bên liên quan

TH5: Thẩm định viên thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp bằng cách tiếp cận thu nhập; do lĩnh vực kinh doanh mà khách hàng đang thực hiện tương đối mới, nên thẩm định viên không có hiểu biết nhiều về thị trường, thẩm định viên sử dụng luôn

dữ liệu tương lai do khách hàng cung cấp

để tiến hành thương vụ

TH4: Lãnh đạo doanh nghiệp thẩm định giá tạo áp lực nhằm buộc thẩm định viên đưa

ra kết quả thẩm định giá theo chỉ đạo của lãnh đạo

"CẢM ƠN!"