Giáo trình Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Phần 1

Giáo trình Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Phần 1 trình bày các nội dung chính sau: Khái quát về thẩm định giá; Các nguyên tắc thẩm định giá; Quy trình thẩm định giá tài sản; Xây dựng kế hoạch thẩm định giá;... Mời các bạn cùng tham khảo để nắm nội dung chi tiết.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN |

Bộ môn Định giá

Chủ biên và biên soạn: TS Vũ Minh Đức

Giao trinh ;

NGUYEN LY VA TIEU CHUAN THAM DINH GIA

NHA XUAT BAN DAI HOC KINH TE QUOC DAN

Hà Nội, 2011

MỤC LỤC

Chương 1: KHÁI QUÁT VE THAM ĐỊNH GIÁ sestecsvesenvousenee 1

1 KHÁI NIỆM THẤM ĐỊNH GIÁ

1.1 Thâm định giá là gì?

1.2 Các đặc trưng của thâm định giá

1.3 Đối tượng của thâm dinh gia

1.4 Chức năng của thâm định giá "

2 CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẢM ĐỊNH GIÁ 7 2.1 Các thuật ngữ cơ SỞ cceerehererrrrrrdrerrrrrrrrdedre 7 2.2 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thâm định giá

2.3 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thâm định giá “

TOM TAT CHƯƠNG . - 29 CÁC THUẬT NGỮ -cccssnnheehrhhtrrrrrrrrrtrrterrrrrrdiird 31 Chương 2: CÁC NGUYÊN TÁC THÁM ĐỊNH GIÁ 33

1 KHÁI QUAT CHUNG . -+e .33

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất ere- 34 2.2 Nguyên tắc thay thê .ecccerrseee „36 2.3 Nguyên tắc dự báo (dự kiến lợi ích tương lai) 37 2.4 Nguyên tắc cung - cầu .-eeereerenrrrrrrrrrrre 38

2.6 Nguyén tac thu nhập tăng, giảm .- 39 2.7 Nguyên tắc cạnh tranh .: Svassesseeseess 40

2.10 Nguyên tắc tuân thủ eeerseeerrrrrrtrrtrtrrrrrere 40 2.11 Nguyên tắc thay đổi -eeeeeeereerrrrirrrrrrrrrrtrrmrdno 41

MỘT SỐ THUẬT NGỮ . -. 46 Chương 3: QUY TRÌNH THÁM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN „47

1.2 Muc dich tiêu chuẩn hoá quy trình thâm định giá 47 1.3 Yêu cầu .-. :-c sec 22222222110 48

2 QUY TRÌNH THÁM ĐỊNH GIÁ CỦA MỘT SỐ NƯỚC 48

2.1 Quy trình thâm định giá của Hoa Kỳ .-ccccccc ee

3 QUY TRÌNH THÂM ĐỊNH GIÁ CỦA VIỆT NAM 51

3.1 Xác định ¡tông quát về tài sản cần thẩm định giá va loại hình giá trị làm cơ sở thâm định giá -ccccctEEEeererrrrrrrrrie 51 3.2 Xây dựng kế hoạch thầm định b0 54 3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 55

3.4 Phân tích thông tin nhưng

3.5 Xác định giá trị tài sản cân thâm định giá

3.6 Xây dựng báo cáo, chứng thư thâm định ĐIẤ chi 59

TOM TAT CHƯƠNG

Chương 4: CAC TIEU CHUAN THAM DINH GIÁ

1 KHÁI QUÁT CHUNG VE TIEU CHUAN THAM ĐỊNH GIÁ 1.1 Sự cần thiết ban hành các tiêu chuẩn thấm định giá 1.2 Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thâm định giá quốc gia và tiêu chuẩn

thấm định giá quốc TỐ 81

2 SU HINH THANH VA PHAT TRIEN CUA HE THONG TIEU

CHUAN THẲM ĐỊNH GIÁ -ccccccccccccccccee

3 HE THONG TIEU CHUAN THÂM ĐỊNH GIÁ QUỐC TE

3.1 Giới thiệu Chung, coi Hiên 1 84

3.2 Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc ẲẾ.Q eo 18D

4 HE THONG TIEU CHUAN THAM DJINH GIA VIET NAM „108 4.1 Giới thiệu tông QUẤT ào 108 4.2 Các tiêu chuẩn thâm định giá sonctnrrccccierrrrrrre 109

1, PHUONG PHAP SO SANH ouucccscssssssssssessscsssssssssevsessnssssavsesesesessecess 114 1.1 Khái niệm và các thuật ngữ căn bản .- vs 114

1.3 Nguyên tắc ấp dụng LH gre 116

1.4 Điều kiện thực hiện ceirerererierrrrrire 116

1.8 Một số ví đụ „121

2.1 Khái niệm và các thuật ngữ lién quan

ii

2.2 Cơ sở của phương pháp chỉ phí 126

2.5 Ứng dụng trong thực tiễn 133

3.1 Khái niệm và các thuật ngữ liên quan . -. - 134

3.2 Cơ sở của phương pháp . -. -eneertnrrerrrree 135

3.4 Điều kiện thực hiện .-ceiirerrrrirrrrrrrre „135

3.5 Nội dung .-ecereerireeirrrrrrrrrtrrrrrrrrirre 135

4.3 Các bước tiến hành - -ccseeneerhhtterrdrrdrrrrrdrrtrrre 145

5 PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN . -etrtrrerrerrrtee 148

5.1 Khái niệm và các thuật ngữ liên quan -eeeren 148

5.2 Cơ sở lý luận .rree 148

2 CÁC KHÍA CẠNH TÔ CHỨC CỦA THẢM ĐỊNH GIÁ 205

2.2 Thẩm định viên về giá -.-:

3 QUAN LY NHA NUGC VE THAM ĐỊNH GIÁ

3.1 Sự cần thiết quân lý thâm định giá

3.2 Nội dung quản lý về thâm định giá .

TÓM TẮT CHƯƠNG . -senhnhhnhtthth

TAL LIEU THAM KHẢO . ‹«‹s-sssessnnntnnnenttteettttteertrrrre

ili

Chuong I

KHÁI QUÁT VỀ THẢM ĐỊNH GIÁ

Nội dung của chương I sẽ trình bày khái quát các khía cạnh chung

nhất của thẩm định giá nhằm trang bị cho sinh viên các kiến thức và hiểu

biết căn bản về khái niệm thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, đặc

trưng và chức năng của thẩm định giá, về cơ sở giá trị của thâm định giá

Ngoài ra, các vấn đề về sự hình thành và phát triển của thâm định giá ở Việt

Nam cũng sẽ được đề cập một cách khái quát ở chương đầu tiên này

1 KHÁI NIỆM THẢM ĐỊNH GIÁ

1.1 Thâm định giá là gì?

Trên thực tế, tổn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau về thâm định giá

(appraising) Hiện tại, không có một sự thống kê đầy đủ nào về các định

nghĩa hay các tiếp cận khác nhau trong phát biểu định nghĩa thâm định giá

Có thể liệt kê một số tiếp cận dưới đây về khái niệm thâm định giá trong các

bài viết của một số tác giả và tổ chức

Trong cuốn 7ự dién Oxford (Anh Quốc), thuật ngữ thâm định giá được

định nghĩa “là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài san”; “la

sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo GS W.Seabrooke, (Viện Đại học Portmouth, Vương quốc Anh),

thẩm định giá “là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thé

bang hinh thai tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo ông F Marrone, Australia, thấm định giá “là việc xác định giá trị

của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và

mục đích của thâm định giá; là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh

với tài sản được yêu cầu thấm định giá đề hình thành giá trị của chúng”

GS Lim Lan Yuan (Trường Xây dựng và Bắt động sản, Đại học Quốc gia Singapore) cho rằng, thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về

ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời

điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa

chọn

Cuối cùng, theo Pháp lệnh giá của Việt Nam (Điều 4, Pháp lệnh giá,

ban hành ngày 8/4/2002), thâm định giá “là đánh giá hoặc đánh giá lại giá

trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

Từ các cách tiếp cận trên đây, có thể khái quát hóa: Thẩm định giá là

sự ước tỉnh giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tời sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể, có mục đích nhất định và sử

dụng dữ liệu, các yễu tổ thị trường

Tham định giá là một nghệ thuật định giá tài sản (động sản và bat động sản), trên cơ sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản với

những đặc điểm chung của từng tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà ) cũng như xem xét các yếu tố rủi ro vô hình

(rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai ) và những yếu tổ luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép ) ảnh hưởng đến giá trị tài sản

1.2 Các đặc trưng của thâm định giá

Thứ nhất, thẳm định giá nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị

trường một loại hình tài sản/hàng hóa nhất định Trong phạm vi của một

hoạt động thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên không thể thực hiện thẩm

định giá cho nhiều loại hình tài sản khác nhau ở các khu vực thị trường khác nhau ,

Thứ hải, thẩm định giá thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng Thắm định

giá đòi hỏi sử dụng một số lượng lớn đa dạng phong phú các dữ liệu làm cơ

sở cho việc đánh giá giá trị của tài sản Các dữ liệu này có thể có sẵn hoặc

chưa có Thâm định viên phải tiến hành thu thập, phân loại và đánh giá để

có được các dữ liệu thích hợp cho mục đích thấm định giá và chứng minh

được rằng các dữ liệu có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng, có căn cứ và đảm bảo

độ tin cậy cho mục đích thẩm định giá

Thứ ba, thẩm định giá sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp Đánh giá giá trị không thể dựa trên các đánh giá định tính mà phải là các đánh giá định lượng Thâm định giá sử dụng các phương pháp phân tích tài

chính, thống kê và các kỹ thuật phân tích khác để đưa ra các kết quả đánh

giá có căn cứ khoa học và thực tiễn Trên phương điện này, thẩm định giá là

hoạt động đòi hỏi thẩm định viên phải đạt được trình độ nhất định về khả

năng sử dụng các kỹ thuật phân tích phức tạp trong quá trình thẩm định giá Thứ tr, thâm định giá vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn

trong quá trình thẩm định giá Các kiến thức được sử dụng trong thấm định giá bao hàm nhiều lĩnh vực như tài chính, kinh tế học, thống kê, pháp luật Đặc biệt, thẩm định viên phải có một kinh nghiệm chuyên môn nhất định về

các lĩnh vực hay đối tượng liên quan

Thử năm, thẩm định giá cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường Tham

định viên phải là những người tư vấn cho các khách hàng về mức giá mà họ

có thé tra hay bán cho một tải sản được đánh giá giá trị hoặc thu nhập mà họ

có thể nhận được từ các quyền mà họ có được Thẩm định giá giúp người mua tương lai đưa ra giá đề nghị mua, người bán tương lai đưa ra giá bán chấp nhận được hay giúp cả hai bên xác định giá cho một giao dịch; thâm định giá lập cơ sở cho cải tổ hay hợp nhất quyền sở hữu của nhiều loại tài sản Tóm lại, thâm định giá là một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo chuyên biệt thực hiện Hơn thế nữa, thẩm định

giá là lĩnh vực được quản lý một cách chặt chẽ bởi nhà nước

1.3 Đối tượng của thâm định giá

Đối tượng của thâm định giá là các tài sản và quyền về tài sản

1.3.1 Tài sản

Nếu không có việc nhận dạng hay định chuẩn chỉ tiết hơn, cụm từ tdi

sản có thể xem như tất cả hay bất cứ tài sản nào trong những loại tài sản

nay Vì thẩm định viên thường đối diện với những công việc liên quan đến

những tài sản khác ngoài tài sản bất động sản hoặc những tài sản mà giá trị

bao hàm nhiều loại tài sản khác nên sự am hiểu mỗi loại tài sản và phân biệt

đặc tính của chúng là cần thiết Mặc dù việc phân chia tài sản ra làm bốn

loại phân biệt đã có từ lâu, nhưng trong những năm gần đây một số tài sản

và công cụ mới đã xuất hiện và phát triển nhanh chóng Cần có một khung tham khảo phủ hợp với các loại tải sản này và việc hiểu rõ các loại tài sản và lợi ích chuyên dụng trong công tác thâm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC 2005) công nhận bốn loại tài sản sau: tài sản (quyên tài sản) bắt động sản, động sản, doanh nghiệp và các lợi ích tài chính

1.3.1.1 Thuật ngữ bá: động sản (realty) đôi khi được dùng để phân

biệt giữa quyền tài sản bất động sản (real property) hoặc bất động san (real estate) với thuật ngữ quyển tài sản động sản (personal property), hay động

sản

1.3.1.2 Quyển tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài

sản, lợi ích khác với bất động sản, có thể là tài sản hữu hình như các động

sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên hay cố định với bất động sản và

có đặc tính có thê đi chuyển được

Động sản bao gồm những tài sản sau:

- Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, đi chuyển được như đồ vật trang trí, đồ sưu tập hay vật đụng của cá nhân Quyền sở hữu vốn lưu động của doanh nghiệp, hàng tồn kho và vật liệu cung cấp được xem là động sản

- Tài sản cố định không phải là bất động sản, còn được xem là tài sản trong kinh doanh hay tài sản cố định của người thuê (tài sản cố định và máy móc), được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử dụng trong sản xuất kinh doanh

- Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng số tài sản lưu động trừ đi nợ ngắn hạn Vốn lưu động có thể bao gồm tiền mặt, chứng khoán có khả năng giao dịch và hàng tồn kho trừ đi các khoản nợ hiện có như nợ ngắn hạn và các khoản phải trả

- Tài sản vô hình là các lợi ích có được từ những thực thể vô hình Những ví dụ về lợi ích vô hình bao gồm quyền thu hồi một khoản nợ và thu

lợi từ một ý tưởng Đó là quyền được thu hay hưởng lợi từ khoản nợ hay ý

tưởng, nó khác biệt với bản thân tài sản vô hình và nó được tính vào giá trị

của tài san vô hình đó Tài sản vô hình là loại tài sản tự thể hiện các đặc tính

kinh tế của chúng không có hình thái vật chất; chúng mang lại các quyền và

ưu thế cũng như tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu Tài sản vô hình có thể phân

loại theo: quyền, mối quan hệ, tài sản vô hình không tách biệt, hay quyền sở hữu trí tuệ, Tài sản vô hình được coi là động sản vô hình, có thể bao gồm kỹ

năng quản lý và tiếp thị, xếp hạng tín nhiệm, danh tiếng và các quyền hay công cụ pháp lý khác (bằng sáng chế, nhãn hiệu, bản quyền, đặc quyền đại

lý và hợp đồng) Danh tiếng bao gồm hai phần riêng biệt: lợi thế kinh doanh

của tài sản của công ty, hay lợi thế kinh doanh vốn có của tài sản và danh tiếng cá nhân của người chủ hay người quản lý

1.3.1.3 Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp,

dịch vụ hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế Theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có hoặc không có tên riêng, có tai

sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của

pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh

Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật ngữ công íy đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ Thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt động

trong tương lai xác định, không có ý định hoặc cần thiết phải thanh lý hay

cắt giảm qui mô hoạt động của nó

1.3.1.4 Lợi ích tài chính trong tài sản nảy sinh từ sự phân chia về mặt

luật pháp của các lợi ích quyền sở hữu trong doanh nghiệp và bất động sản

(ví dụ như hợp doanh, tổ hợp, công ty cổ phần, hợp đồng cùng thuê, liên

doanh, từ việc chấp nhận theo hợp đồng) của quyền chọn mua hay bán tài

sản (ví dụ như bất động sản, cổ phiếu hay những công cụ tài chính khác) theo một giả định trước trong một thời gian nhất định, hay từ những công cụ đầu tư bảo đảm bằng bat động sản

1.3.2 Quyên về tài sản

Quyên tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyển lợi và lợi ích liên quan đến quyên, liên quan đến sở hữu Quyển về tài sản

bao gồm quyên tài sản bất động sản và quyển tài sản động sản

Quyền tài sản bat động sản bao gồm tất cả quyền, quyên lợi, lợi ích

liên quan đến quyền sở hữu bắt động sản Một hay nhiều lợi ích trong quyền tài sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu (như là chứng thư sở hữu) phân biệt với bất động sản về mặt vật chất Quyên tài sản bat dong san la một khái niệm phi vat chat

Quyén tai san động sản bao gồm những quyền lợi từ tài sản hữu hình

và vô hình không phải là bất động sản Trong thuật ngữ kế toán, tải sản là nguồn lực được doanh nghiệp kiêm soát như là kết quả của những hoạt động trong quá khứ và từ đó đem lại lợi tức kỳ vọng trong tương lai cho doanh

nghiệp Quyền Sở hữu tài sản tự bản thân nó là vô hình Tuy nhiên, tài sản

sở hữu có thể là hữu hình hoặc vô hình

Sự kết hợp tắt cả các quyền gắn với quyền sở hữu bất động sản đôi khi được xem như nhóm các quyền Chúng có thé bao gồm quyền sử dụng, quyền cư trú, quyền dang ky, quyén ban, quyén cho thué, quyền cho thừa

kế, quyển bỏ đi, quyển lựa chọn thực hiện hay không các quyển trên Trong bat kỳ trường hop nào những quyên riêng biệt nay co thé được tách khỏi nhóm các quyển và được chuyển nhượng (giao), cho thuê hay thay thế chấp

(trưng đụng) bởi nhà nước

1.4 Chức năng của thẫm định giá

1.4.1 Hoạt động tư vẫn

Đây là chức năng quan trọng của thâm định giá Thắm định viên hoat

động với tư cách là người thứ ba, cung cấp các kết quả định giá một cách

khách quan, độc lập cho khách hàng nhằm đưa ra giá để nghị bán hoặc giá

đề nghị mua một cách thích hợp

1.4.2 Một khâu trong hoạt động đầu tr

Hầu hết các đự án đầu tư cần được thấm định giá trước khi quyết định đầu tư được đưa ra Thẩm định giá trị dự án để đánh giá khía cạnh chỉ phí

mà dự án có thể đòi hỏi và lợi ích mà nó có thể mang lại theo những yếu tố

và điều kiện dự kiến trong quá trình thực hiện dự án sau này

1.4.3 Hoạt động môi giới

Trong trường hợp này, thâm định giá đưa ra các mức giá mua hoặc giá

bán cho các bên tham gia Các tai sản được mua bán là đối tượng của thấm

định giá khi môi giới

1.4.4 Hoạt động bảo lãnh thương mại

Thẩm định giá xác định giá trị tài sản để thế chấp trong các trường

hợp cho vay, cẦm cố hoặc bảo lãnh các khoản vay mà các tổ chức tài chính thực hiện chức năng kinh doanh của mình

1.4.5 Hoạt động kiểm định độc lập

Đây là chức năng quan trọng của thắm định giá Hoạt động thẩm định

giá của các doanh nghiệp thâm định giá được thành lập và thực hiện theo

quy định của Luật Doanh nghiệp và Luật Giá để cung ứng địch vụ thấm

định giá theo yêu cầu của cơ quan nhà nước, của tổ chức, cá nhân có tài sản

và các bên liên quan để phục vụ cho các mục đích ghi trong hợp đồng thâm định giá

1.4.6 Hoạt động quản lý nhà nước

Hoạt động thâm định giá của các cơ quan quản lý nhà nước về giá

được thực hiện đối với tài sản nhà nước để cung cấp kết quả thẩm định giá

phục vụ cho quản lý nhà nước và hoạt động của bộ máy nhà nước

2 CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẢM ĐỊNH GIÁ

2.1 Các thuật ngữ cơ sở

2.1.1 Chỉ phí

Chỉ phí là số tiền cần có để tạo ra hay sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch

vụ Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất kinh doanh Sản xuất

hoàn tất thì chi phí trở thành một phạm trù lịch sử Đối với người mua, chỉ

phí chính là giá hàng hoá mà người đó phải trả để được sở hữu hay sử dụng một số lượng sản phẩm/dịch vụ nhất định Chỉ phí là căn cứ để đo lường giá trị, là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài sản Chỉ phí hợp lý sẽ được

xã hội thừa nhận là giá trị Một trong những phương pháp thâm định giá là phương pháp chi phí

2.1.2 Thu nhập

Thu nhập chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi

trừ các chỉ phí Vì vậy, thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chỉ phí Rõ

ràng là với các yếu tố và điều kiện khác không đổi, chỉ phí càng cao thì thụ

nhập do tài sản mang lại càng thấp và ngược lại Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập Thu nhập là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản Do đó,

người ta có thể áp dụng phương pháp vốn hoá thu nhập để đánh giá giá trị

của một tài sản

2.1.3 Giá trị

Giá trị là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định Giá trị không phải là một thực tế mà là

việc ước tính mức giá phù hợp để trả đối với hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi

thời điểm nhất định theo một định nghĩa cụ thể về giá trị Khái niệm kinh tế

về giá trị phản ánh quan điểm của thị trường về lợi ích tích lũy của người sở

hữu chủ hàng hóa hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thời điểm thẩm

định giá

Giá trị có các đặc điểm quan trọng đó là khoản tiền mà tài sản mang

lại cho mỗi cá nhân, vì vậy giá trị được đo bằng tiền Giá trị có tính thời điểm, luôn thay đổi theo bối cảnh giao dịch và được phân biệt theo chủ

thể.Giá trị của tài sản được quyết định bởi các yếu tố: Tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu và khả năng chuyên giao của tài sản

động của các yếu tế thuộc về môi trường vĩ mô và môi trường vi mô như

kinh tế, kỹ thuật và công nghệ, xã hội, tâm lý thị hiếu tiêu dùng Vì vậy,

xem xét sự hình thành và vận động của giá cả phải bao hàm một hệ thống

các yêu tô

2.2 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thâm định giá

2.2.1 Định nghĩa

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quéc té (IVSC), gid tri thi

trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm

định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sằng mua trong một

giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham

gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bắt cứ ap

lực nào (Tiêu chuẩn 1-2005)

Theo Hiệp hội các nhà thầm định giá Hoa Ky, gid ti thị trường là

mức giá có khả năng xảy ra nhất của lài sản sẽ được mua bán trên thị

trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào

thời điểm thâm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bản sẵn

sàng bản, các bên hành động một cách thận trọng, am lường và thừa nhận

giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tổ tác động thái quá cũng như

không bị ép buộc

Theo Tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam, gid tri thi trường của một

tài sản là mức giá ước tỉnh sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm

thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sang mua

và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong mội giao dịch mua bản khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (QÐ 24/2005/QD-

giá hợp lý nhất cho người bán và thuận lợi nhất cho người mua Giá ước

tính này phải loại trừ các yếu tố lạm phát hay giảm phát, cá biệt như tài trợ

không thông thường, thoả thuận bán và thuê lại, có sự ưu đãi cho bất cứ

người nào liên quan đến giao dịch, hoặc bất cứ yếu tố nào của giá đặc biệt (2) Giá trị thị trường được xác định trong điều kiện thương mại bình thường, công khai và cạnh tranh, không có cản trở (khách quan, chủ quan) Giữa các bên tham gia không có một quan hệ riêng biệt hay đặc thù (ví dụ,

giữa công ty mẹ và các công ty người tiêu dùng hay giữa chủ đất và người

thuê) có thể làm mức giá không có tính chất thị trường hay tăng lên vì là

một loại giá đặc biệt Giao dịch theo giá trị thị trường được xem là giao dịch

giữa các bên không quan hệ, mỗi bên đều hành động một cách độc lập Tài sản được trưng bày trên thị trường một cách thích hợp nhất để đạt được mức giá tốt nhất phù hợp với định nghĩa của giá trị thị trường Thời gian trưng

bày có thê rất khác nhau tùy thuộc vào những điều kiện thị trường, nhưng

phải đủ để tài sản thu hút được sự chú ý của những người mua tiềm năng

Thời gian trưng bày xảy ra trước ngày thâm định Cả người sẵn sàng mua và

người sẵn sàng bán đều được thông tin đầy đủ về tính chất và đặc điểm của tài sản, công dụng thực tế và công dụng tiềm năng của chúng, và trạng thái của thị trường vào ngày thẩm định Mỗi bên hành động vì lợi ích của mình với kiến thức, sự thận trọng để tìm mức giá thích hợp tốt nhất cho riêng

mình trong giao dịch Sự thận trọng được đánh giá bằng sự quan sát tình trạng thị trường vào ngày thâm định, không vì lợi ích nhận thức được vài ngày sau đó Không phải là không thận trọng khi người bán bán tài sản với

giá thấp hơn giá thị trường trước đó trong một thị trường đang rớt giá

Trong những trường hợp như thé, việc này cũng sẽ đúng cho việc mua bán

trong thị trường có giá thay đổi, người mua và người bán thận trọng sẽ hành

động theo những thông tin thị trường tốt nhất có thể có được vào lúc đó

@) Giá trị thị trường được xác định tại thời điểm thẩm định giá Đó là

mức giá mà thị trường cho rằng một giao dịch đáp ứng tất cả các yêu cầu

của định nghĩa giá trị thị trường được thực hiện vào ngày thẩm định, tại thời điểm cụ thể Vì thị trường và những điều kiện thị trường có thể thay đổi, giá

trị ước tính có thể không đúng hay không thích hợp với một thời điểm khác

10

vào ngày thấm định, chứ không phải là trước hay sau ngày thâm định Dinh

nghĩa cũng giả định việc trao đổi và thực hiện hợp đồng bán không có bat

cứ bién động nào về giá cả có thể ảnh hướng đến việc thực hiện

(4) Giá trị thị trường được xác định trong điều kiện người mua sẵn

sàng mua nhưng không buộc phải mua Người mua này không quá hăm hở hay mua với bất cứ giá nào Người mua này cũng là người thực hiện việc

mua phù hợp với thực tế của thị trường hiện hữu và với triển vọng của thị

trường hiện hữu, chứ không phải thị trường giả thiết hay thị trường ảo mà

thị trường đó không thể chứng minh hay đoán trước là có thể tồn tại Người

mua được giả định sẽ không trả cao hơn giá mà thị trường yêu cầu Người chủ sở hữu tài sản hiện tại được bao gồm trong những người tạo nên "thị trường" Thâm định viên không được đưa ra những giả thiết không thực tế

về điều kiện thị trường hay mức giá cao hơn giá thị trường có thể có

(5) Giá trị thị trường được xác định trong điều kiện người bán sẵn sàng bán nhưng không phải là người quá nhiệt tình hay bị ép buộc bán, bán với bất cứ giá nào, bay giá không phù hợp với thị trường hiện tại Người sẵn

sàng bán là người bán tài sản theo điều kiện thị trường với giá tốt nhất có

thể đạt được trong thị trường sau một quá trình tiếp thị thích hợp, với mức

gì có thể có Điều kiện thực sự của người chủ sở hữu tài sản không phải là

một phần của khái niệm này vì "người sẵn sàng bán" là một người sở hữu

giả định

(6) Giá trị thị trường được hiểu như giá trị ước tính của tài sản không

liên quan đến chỉ phí bán hay mua và không có bắt cứ mức thuế nào

(7) Giá trị thị trường được xác định trong điều kiện tài sản có &khđ

năng sử dụng tốt nhất có thể được của tài sản về vật chất, sử đụng thích

hợp, cho phép về pháp lý, khả thi về tài chính và tất cả điều đó mang lại giá

trị cao nhất cho tài sản được thẩm định

2.3 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thâm định giá '

2.3.1 Định nghĩa

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định

theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán,

trao đôi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị tưởng như: giá trị tài

sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc

biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để

tính thuế

2.3.2 Một số chủ ý

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, giá trị phi thị trường có

một số điểm chú ý sau đây:

(1) Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vềo công dụng

kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng

được mua bán trên thị trường của tài sản đó

(2) Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá tri phi thị

trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào

một mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm

định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một đây chuyên sản xuất, một doanh nghiệp không xét

đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể

có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

@) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tổ khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời

điểm nào đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải

là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được

đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hợn, tốn nhiều chỉ phí và thời gian hơn

so với những tài sản khác

(4) Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc

biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

12

(5) Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh

nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp

không thể tách rời nhau và cũng không thể thâm định trên cơ sở giá trị thị

trường Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tông thể tài sản, không

phải là giá trị của từng tài sản riêng rễ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản

sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không

phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào hoạt

động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không

tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà

tài sản đó mang lại khi được mang ra bán Giá tri tai san dang trong qua

trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phâm tương tự; ngược lại có xu

hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiéu qua

Giá trị tài sản dang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá

trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc

các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

(6) Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử

dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chỉ phí thanh lý ước tính Giá trị thanh

lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc

hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

(7) Gid trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài

sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời

gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng

ép Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành

trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết

rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách

cưỡng ép, không tự nguyện Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy được gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường Trong những cuộc mua bán như vậy thâm định viên phải tìm hiểu và

mô tả đầy đủ, chỉ tiết trong báo cáo thâm định hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện

(8) Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản

này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử

dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả

giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với

bat ctr gid nao dé có được tính hữu dụng của tai san

(9) Giá irị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một

nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có

thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một

3 CÁC DẠNG THÁM ĐỊNH GIÁ

Theo đối tượng được thấm định giá, có các dạng thâm định giá phổ

biến: Thẩm định giá động sản, thẩm định giá bất động sản (đất đai, tài

nguyên: rừng, quặng, khoảng không, dải tần ), thấm định giá trị doanh

nghiệp, thâm định giá tài sản vô hình, thẩm định giá lợi ích tài chính: quyền

mua, quyền bán, thâm định giá uy tín, hình ảnh,

4 SU PHAT TRIEN CUA THAM ĐỊNH GIÁ

So với nhiều hoạt động trong lĩnh vực tài chính, thâm định giá là lĩnh

vực mới được hình thành từ khoảng giữa thế kỷ XX ở các nước công nghiệp

phát triển như Hoa Kỳ, Anh Quốc Trước năm 1940, chưa hình thành các

nhà thấm định giá chuyên nghiệp Khi đó, mới chỉ có các nhà môi giới hoạt động đơn lẻ Cùng với sự phát triển của thị trường tải chính và các hoạt

động mua bán trên thị trường, sau năm 1945, ở một số quốc gia phát triển,

các nguyên tắc và kỹ thuật nghiệp vụ thống nhất về thảm định giá đã được thiết lập và dần hình thành hoạt động định giá chuyên nghiệp Đến năm

1950 thâm định giá được công nhận là một nghề Các thẩm định viên có thể

hoạt động độc lập hoặc là thâm định viên của các định chế tài chính như

ngân hàng, bảo hiểm, tín dụng Đồng thời cũng ra đời các công ty/hãng định

giá chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá cho các khách hàng Tuy

nhiên, phải đến những năm cuối thé kỷ XX, hoạt động thâm định giá mới có

sự phát triển mạnh mẽ trên phạm vi quốc tế cũng như ở các quốc gia Các tổ

chức quốc tế về thâm định giá được thành lập ở cấp khu vực và toàn cầu Đặc biệt, Ủy ban thẩm định giá quốc tế (IVSC) đã được thành lập vào năm

1981 và trở thành tổ chức tập hợp các tổ chức và cá nhân ở các quốc gia Từ

năm 2003, IVSC đã trở thành hiệp hội hợp nhất, bao gồm các hiệp hội thâm

định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới và tuân thủ các quy định

của hiệp hội

Ngày nay, hoạt động thẩm định giá trở thành hoạt động phổ biến và ngày càng đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tài chính cũng như trong

các hoạt động trao đổi, giao dịch trên thị trường Xu hướng chung của quá

trình quốc tế hóa hoạt động thâm định giá được thể hiện ở các khía cạnh

chính như: Thống nhất các chuẩn mực kỹ thuật, các tiêu chuẩn hành nghề cấp độ doanh nghiệp; Quy định chuẩn mực đạo đức chuyên gia trong hành

nghề thâm định giá Đẳng thời, các hoạt động trao đổi nghiệp vụ giữa các

quốc giả trong lĩnh vực thẩm định giá được đây mạnh Hoạt động thẩm định giá không còn bị giới hạn trong từng quốc gia đơn lẻ mà được quốc tế hóa trong xu hướng toàn cầu hóa kinh tế Các doanh nghiệp thẩm định gid duoc’ hoạt động ở nhiều quốc gia dưới hình thức liên đoanh hoặc 100% vốn nước

ngoài Các hiệp hội thẩm định giá được thành lập ở nhiều quốc gia tập hợp

các doanh nghiệp và thâm định viên chuyên nghiệp

Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động thâm định giá theo đúng nghĩa Khi nền kinh tế được chuyển đổi từ cơ chế kế

hoạch tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc

định giá và thâm định giá được thực biện theo cơ chế thị trường Đầu những

năm 2000, hoạt động thâm định giá ở Việt Nam chính thức được thiết lập

Nhiều văn bản quy phạm pháp luật về thâm định giá đã được ban hành như

Pháp lệnh giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Quy định thâm định viên, thành lập doanh nghiệp thẩm định giá Theo hệ thống pháp luật thầm định giá hiện hành, nhiều thẻ thấm định viên về giá được cấp, nhiều doanh

nghiệp thấm định giá đã được thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam hiện

nay tập hợp khá đông đảo các doanh nghiệp và thẩm định viên trong tổ chức

hội nghề nghiệp

Theo quy định hiện hành, Bộ Tài chính là cơ quan được ủy quyền thực

hiện chức năng quan lý nhà nước về thấm định giá ở Việt Nam Trong xu

hướng hội nhập quốc tế, Việt Nam đã tham gia nhiều tổ chức quốc tế về thâm định giá như Hiệp hội thâm định giá các nước ASEAN (AVA) và là quan sát viên của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc té (IVSC)

16

Hộp 1.1 Sơ sánh định giá và thâm định giá

- Định giá là việc xác định giá

trị của hàng hóa, tài sản, để có

giá cả hàng hóa, tài sản phù hợp

với cung câu, thị trường với sức

mua có khả năng thanh toán của

người tiêu dùng, và phải theo

những quy định của nhà nước

- “Thâm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp

với thị trường tại một địa điểm, thời

điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều

4, Pháp lệnh giá)

Bản

chất

- Định giá là việc quy định giá

mua, giá bán tài sản, bất động

sản của chủ sở hữu, người sản

xuất kinh đoanh, cơ quan có

thẩm quyền của Nhà nước theo

một trình tự và thủ tục nhất

định Định giá được thực hiện

bởi chủ sở hữu, người sản xuất

kinh doanh hoặc cơ quan có

thấm quyền của Nhà nước

~ Tham định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm và

thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn

thấm định giá được Nhà nước quy định

Kết quả thâm định giá bất động sản chỉ

mang tính tư vấn và thông thường dựa

trên cơ sở giá thị trường

Tinh

phap

lénh

- Định giá của Nhà nước chỉ

được thực hiện bởi cơ quan có

thẩm quyển của Nhà nước

Những mức giá do Nhà nước

quy định mang tính pháp lệnh

rất cao, bắt buộc mọi đối tượng

phải chấp hành nghiêm chỉnh

-Định giá của chủ sở hữu,

người sản xuất kinh doanh

không mang tính pháp lệnh Nêu

căn cứ để xem xét phê duyệt chỉ từ ngân

sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vốn vay ngân hàng, mua

bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, gop von, cd phần hóa, giải thế

đoanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác

không thuộc danh mục hàng hóa

do Nhà nước định giá - Ngoài phạm vi hang hóa dịch vụ do

nhà nước định giá, tài sản của Nhà nước

(nếu không qua đấu thầu, đấu giá) còn lại đều là đối tượng của thâm định giá

Trình độ

chuyên

môn

- Việc ban hành quyết định giá

của Nhà nước do cơ quan có

thẩm quyền ban hành, đựa trên

sự tham mưu, để xuất của cơ

quan chuyên môn kết quả mang

tỉnh tập thể

- Việc định giá của chủ sở hữu,

người sản xuất kinh doanh có

thể mang tính cá nhân hoặc tập

thé và dựa theo tín hiệu của thị

trường và cũng đòi hỏi phải

được đào tạo chuyên môn, nhất

là việc dịnh giá của các đơn vị

sản xuất kinh doanh

- Đôi với thâm định giá: Kết quả thâm

định giá hoàn toàn phụ thuộc vào thẩm

định viên Trong công tác thâm định giá

đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh

nghiệm thực tiễn, đạo đức nghề nghiệp

và việc áp dụng linh họat các phương pháp thâm định giá của thắm định viên

Tổ chức

- Đối với hàng hóa thuộc danh

mục do Nhà nước định giá, tổ

chức định giá là các cơ quan có

thấm quyền của Nhà nước

- Các doanh nghiệp sản xuất,

kinh doanh được quyền tự định

giá đối với những tài sản, hàng

hóa dịch vụ ngoài danh mục

Nhà nước định giá theo đúng

pháp luật Việc định giá thường

do các bộ phân nghiệp vụ

chuyên môn đề xuất và lãnh đạo

đơn vị quyết định

- Các nước có hiệp hội thâm định giá,

hiệp hội thẩm định giá là một tổ chức xã hội-nghề nghiệp của những người làm

công tác thẩm định giá, chỉ có những người đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá mới được tham gia vào hiệp

hội Nếu vi phạm sẽ bị khai trừ khỏi

hiệp hội và đương nhiên sẽ không được

- Đôi với tài sản do Nhà nước

định giá thì việc định giá của cơ

quan có thẳm quyển định giá

phải căn cứ vào quy định của

Pháp lệnh Giá và các văn bản

hướng dẫn thực hiện hiện hành

- Đối với hàng hóa do chủ sở

hữu, người sản xuất kinh doanh

tự định giá thì căn cứ vào chức

năng, quyền hạn do pháp luật

quy định - Doanh nghiệp hoạt động thâm định giá

phải căn cứ vào quy định của Pháp lệnh

Giá và các văn bản hướng dẫn thực hiện hiện hành và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các văn bản quy phạm

pháp luật hiện hành có liên quan

18

Hộp 1.2 Tiêu chuẩn số 01 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thấm định giá tài sản

(KY HIEU: TDGVN 01)

(Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của

Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG

01 Mục đích của tiêu chuẩn nay là quy định nội dung về giá trị thị trường của tài

sản và vận dụng giá trị thị trường khi tiến hành thâm định giá tài sản

02 Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thâm định giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi là thẩm định viên) phải tuân thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong

quá trình sử dụng giá trị thị trường làm cơ sở thắm định giá Tiêu chuẩn này yêu cầu khi

thấm định giá tài sản, thẩm định viên phải căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

NQI DUNG TIEU CHUAN

03 Nội dung giá trị thị trường của tài sản như sau:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên

là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều

kiện thương mại bình thường”

04 Nội dung trên đây được hiểu như sau:

(4) “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thế được mua, bán irên thị trưởng trong điều

kiện thương mại bình thường mà sự mua bản đó thoả mãn những điều kiện của thị trường

tại thời điểm thẩm định giá

(b) "vào thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm

định giá, được gắn với những yếu tổ về cung, cẩu, thị hiểu và sức mua trên thị trường khi

thực hiện thẩm định giá trị tài sản

(c) "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng thanh

toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

(d) "và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sở hữu

tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhụ cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất

có thể được trên thị trường

{e) “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các

yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xây ra những đột biến do chịu tác động của thiên

tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng ; thông tin về

cung, cầu, giá cả tài sản được thế hiện công khai trên thị trường

06 Gia tri thi trang thé hién mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên

mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết

định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc

nhiệt tình bán quá mức

07 Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

7.1 Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp ly của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

7.2 Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu

liên quan đến tài sản trên thị trường

10 Thắm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của

Tiêu chuẩn này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thấm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thấm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi thẳm định giá trị thị trường của tài sản

20

Hộp 1.3 Tiêu chuẩn số 2 — Cơ sở giá trị phi thị trường của tài sản

(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005

của Bộ trướng Bộ Tài chính)

QUY ĐỊNH CHUNG

01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định nội dung về giá trị phi thị trường của

tài sản và vận dụng giá trị phí thị trường khi tiến hành thâm định giá tài sản

Hoạt động thẩm định giá phân lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên

có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thấm định giá riêng biệt đòi hỏi thấm định giá

phải dựa trên giá trị phi thị trưởng

Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thấm định phải phân biệt rõ sự khác

nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị tường dé đảm bảo đưa đến kết quả thấm định

giá khách quan

02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thâm định viên về giá (sau đây gọi là thâm định viên) phải tuân thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong

quá trình sử dụng giá trị phi thị trường làm cơ sở thấm định giá

NOI DUNG TIEU CHUAN

03- Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản:

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn

cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không

phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị

đoanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chê, giá trị dé tính thuê

04- Nội dung trên được hiểu như sau: -

a) Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ

thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thr trường của tài sản đó

b) Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt

Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thắm định viên tập trung chủ yêu vào

khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyển sản xuất, trột

doanh nghiệp không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc

số tiền có thê có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

€) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tải sản đo tính đơn chiếc, hoặc

do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản

này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó

Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả

năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đời hỏi một quá trình tiếp thị lâu

| dai hơn, tốn nhiều chỉ phí và thời gian hơn s0 với những tài sản khác

d) Giá trị tải sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

©) Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp Giá trị của

mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thấm định trên cơ sở giá trị thị trường

Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp

Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tai san đó Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào

hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến

giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại

khi được mang ra bán

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn

giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quá, thu được lợi

nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu

hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả Giá trị tài sản

đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

Ð Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chỉ phí thanh lý ước tính

Giá trị thanh lý phán ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó

đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

ø) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiễn thu về từ bán tài sản trong điều

kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để

thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán

không tự nguyện, bị cưỡng ép

Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tinh huéng ma thoi gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sảng bán đó hoặc

người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá cả trong những cuộc

mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường

„ Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ,

chỉ tiết trong báo cáo thắm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện

22

trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tinh

hữu dụng của tài sản

_ i) Gia trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư

nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài san cu thể đối

với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tô chức với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc

thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá trị thị trường có thế phản ánh

nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thê

k) Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính

sách bảo hiêm

D Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến

việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuê phải nộp

05- Tuỳ theo từng mục đích thâm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng

giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thâm định giá Trong quá trình thâm định giá, thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phí thị

trường của tài sản cần thẩm định giá

06- Để bảo đảm không có sự nhằm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị

phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

a) Xác định rõ đối tượng được thấm định giá;

b) Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thâm định giá;

©) Xác định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản;

đ) Xác định giá trị làm cơ sở cho thấm định giá;

e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết;

f Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình

thâm định giá;

g) Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thâm định giá

Nếu công việc thấm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ trong

báo cáo thâm định giá

h) Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thắm định giá

07- Thẩm định viên phải trình bày mục đích và căn cứ thấm định giá một cách rõ ràng, phải thể hiện tính công khai, minh bach trong báo cáo kết quả thấm định giá của mình cũng như trong chứng thư thẩm định giá, cụ thê là:

- Báo cáo kết quả và chứng thư thâm định giá phải nêu rõ các căn cứ, mục đích của

việc thẩm định giá nhằm tránh sự hiểu nhằm cho khách hàng, cho người sử dụng kết quả

thâm định giá hoặc bên thứ ba Thẩm định viên phải tuân theo các bước tại mục 06 nêu trên

- Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường phải

nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết quả thấm định giá Thâm định viên

không được sử dụng những hạn chế này đề làm sai lệch kết quả thắm định giá

- Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên không được đưa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thấm định giá Mọi giả thiết, các phân tích và phương pháp thẩm định giá phải được nêu ra một cách

công khai trong báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá

- Khi thâm định giá dựa trên giá trị phí thị trường, thẩm định viên phải công khai hoá toàn bộ các nguồn tài liệu tham khảo mà thắm định viên dựa vào đó dé dua ra ý kiến

của mình về giá trị tài sản trong báo cáo kết quả thẩm định giá

Hộp 1.4 Tiêu chuẩn số 12 Phân loại tài sản

(Kỹ hiệu: TĐGVN I2)

(Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC

ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHƯNG

01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định về phân loại tài sản và hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thâm định giá tài san

02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thảm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thắm định giá tài sản

Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân

thủ quy định của Tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thâm định

giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất

03- Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyên tài sản

Trong thắm định giá, tài sản chủ yếu được phân thành bát động sản và động sản

Bắt động sản bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng sắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản (máy, thiết bị, phương tiện

24

Quyền sở hữu tài sản là quyền tài sản bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử

dụng và quyên định đoạt

NOI DUNG TIEU CHUAN

04- Nhiệm vụ của thâm định viên về giá khi thực hiện thẩm định giá tài sản liên

quan đến nhiều loại hình loại tài sản, do đó thâm định viên về giá cân phân biệt và hiểu rõ

được đặc điểm của từng loại tài sản

05- Đối tượng thấm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị

trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho

mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ Luật dân sự, Luật dat đai, Luật

kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên

quan do cơ quan có thâm quyên ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thâm

định giá của khu vực và quốc tê

06- Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại

07 - Bất động sản là các tài sản không di dời được

Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định,

không di đời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó;

~ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

07.1- Dat dai:

1- Đất đai là tài sản quốc gia, loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn

dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai

2- Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau đây:

- Nhóm đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất

đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác); đất trong cây lâu năm; đất

rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm

muối; đất nông nghiệp khác (là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính và các

loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kế cả các hình thức trông trọt không trực tiệp

trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cằm và các loại động vật khác được

pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp,

làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của

hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuộc bão vệ thực vật, phân bón, máy móc, công

cụ sản xuất nông nghiệp)

~ Nhóm đât phi nông nghiệp, gôm: đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị);

đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu

công nghiệp; đất làm mặt bằng Xây đựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất có đi tích lịch sử

- văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng (đất sử dụng vào

mục đích xây đựng công trình giao thông, câu, cống, vía hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập, hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng

truyền thông, hệ thông dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể

dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, fap chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh đã

được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết

định bảo vệ: đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải); đất tôn giáo tín ngưỡng (gôm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miễu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước

chuyên dùng; đất phí nông nghiệp khác (gồm đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bây tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà các công

trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghi, lan, trại cho người lao động, đất tại đô

thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả

các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dung kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ

thực vật, phân bón, máy móc, cong cụ sản xuất nông nghiệp)

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm: đất bằng chưa sử dụng: đất đồi núi chưa sử dụng;

núi đá không có rừng cây

07.2 - Nhà, công trình xây dựng:

- Nhà ở:

+ Nhà riêng biệt (biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt hoặc phố liền kề );

+ Nhà chung cư nhiều tầng

- Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gôm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng

sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình

an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là chứng thư pháp lý xác

nhận mi quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và chủ thê sử dụng bất động sản

b - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư từ đất được giao một cách hợp pháp

c- Tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự về quyền sở hữu động sản, quyền sử

dụng bất động sán theo quy định của pháp luật, dưới các hình thức: chuyến đối, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm có, thé chấp, bảo lãnh tín dụng, thừa kế, cho tặng, góp

vôn liên doanh

08 - Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

_ Động sản có đặc điểm là không gắn có định với một không gian, vị trí nhất định và

có thể di, đời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyên, dây chuyên công nghệ

09- Doanh nghiệp

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch én định,

được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục

một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản

phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhăm mục đích sinh lợi

, Doanh nghiệp bao gồm các loại hình: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cỗ

phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước

Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tài sản hữu

hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh

Tài sản của doanh nghiệp được phân tổ theo các dạng khác nhau:

1- Tài sản hữu hình và tài sản vô hình

_a~ Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ

để sử dụng phục vụ các mục đích của mình; nó bao gồm tài sản ngắn hạn và tài sản dài

hạn

- Tài sản ngắn hạn là tài sẵn:

+ Được dự tính để bán hoặc sử dụng trong khuôn khổ của chu kỳ kinh doanh bình

thường của doanh nghiệp; hoặc

+ Được nắm giữ chủ yếu cho mục đích thương mại hoặc cho mục đích ngắn hạn,

hoặc

+ Là tiền hoặc tài sản tương đương mà việc sử dụng không gặp một hạn chế nào

- Tài sản đài bạn là các tài sản khác ngoài tài sản ngắn hạn, bao gồm: tài sản cố

định, tài sản đầu tư tải chính dài hạn và tải sản dài hạn khác

b- Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá

trị do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích của mình; nó bao gồm: kỹ năng

quản lý, bí quyết marketing, danh tiếng, uy tín, tên hiệu, biểu tượng doanh nghiệp và việc

sở hữu các quyển và công cụ hợp pháp (quyền sử dụng đất, quyên sáng chê, bản quyên,

quyền kinh doanh hay các hợp đồng)

2- Tài sản lưu động và tai san cé dinh,

a- Tài sản lưu động: là những tài sản tham gia một lần vào quy trình san xuất và

chuyển hóa hoàn toàn hình thái vật chất của nó vào sản phâm hoặc những tài sản được

mua, bán hoặc có chu kỳ sử dụng từ 01 năm trở xuống Ví dụ: nguyên, nhiên, vật liệu, các

27

khoản nợ ngắn hạn, các khỏan đầu tư ngăn hạn của doanh nghiệp

b- Tài sản có định hữu hình: là những tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp

nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phủ hợp với tiêu chuân ghỉ nhận

tài sản cố định do Bộ Tài chính quy định Đó là loại tài sản tham gia nhiêu lần vào quy trình sản xuất chuyển một phân giá trị vào sản phẩm và vẫn giữ nguyên hình thái vật chất

của nó,

Phân loại tài sản:

- Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rao, tháp nước, sân

bãi, các công trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu công, đường sắt, cầu tàu, bến cảng

- Máy móc, thiết bị gồm: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây chuyền

công nghệ, những máy móc đơn lẻ

~ Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường sắt,

đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông và hệ thông thông tin, hệ thống điện, đường ông nước, băng tải

- Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết

bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút âm, hút bụi, chông mỗi mọt

- Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn cà phê,

vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn cỏ, thảm có, thảm cây xanh, dan voi, đàn ngựa, đàn

trâu, đàn bờ

Các loại tai san có định khác là toàn bộ các loại tài sản chưa liệt kê vào các loại trên như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật

c- Tài sản cố định vô hình: là những tài sản không có hình thải vật chất nhưng xác

định được giá trị của nó và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh,

cung câp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài

sản cô định vô hình do Bộ Tài chính quy định; tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh như một số chỉ phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng, chỉ phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyên tác giả, nhãn hiệu thương mại

10- Các quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao địch

dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức

liên quan đến quyển sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay những quyền

lợi khi làm chủ tải sản đó `

Quyền sở hữu tải sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng có thể

tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyên định đoạt

Quyển tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyển tài sản được gọi là đài sản thực và

là đối tượng thẫm định giá Quyên tài sản là tài sản vô hình

; Tham định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu thẳm

định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với quyền sở hữu tài

sản) Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác nhau, Càng nhiều quyển

28

năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản càng cao và giá trị tài sản

càng cao Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu là cao nhất

Khi tiến hành thẩm định giá, thấm định ,viên về giá phải phân biệt rõ sự khác biệt

giữa tài sản về mặt thực thế vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ liên quan đến quyền tài sản

Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự nhiên,

kỹ thuật và yếu tố pháp lý chỉ phối giá trị tài sản đó

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ:

~- Những quyền vốn có trong quyén sở hữu đoanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sứ dựng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý

- Những quyển vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ) có chứa quyền chọn mua (chọn thuê)

- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu

11 Xác định và nhận diện tài sản hợp pháp

+ Đối với bất động sản: căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một

trong các giây tờ ; hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đât đai, giây

chứng nhận quyền sở hữu nhả, quyết định cấp nhà cấp đất, quyết định giao đất, cho thuê

đất, thanh lý, hóa giá, tặng của cơ quan có thâm quyền theo quy định hiện hành của pháp

luật, giấy tờ thừa kế Nhà ở được pháp luật công nhận, bản án, quyết định của Tòa án hoặc

cơ quan có thắm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở

+ Đi với động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải ): căn

cứ vào hỗ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu của tài sẵn

Trường hợp hỗ sơ, tài liệu về tài sản bị thất lạc hoặc bị tiêu hủy do nguyên nhân bắt khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn ) thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh

nghiệp đê xác minh

TÓM TẮT CHƯƠNG

Khái niệm thấm định giá hay đánh giá giá trị tài sản có thể được tiếp cận từ nhiều góc độ khác nhau Tuy nhiên, có thể hiểu một cách khái quát,

thâm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyên về tài sản

dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể, có mục đích nhất định và sử dụng dữ liệu, các yếu tố thị trường Các đặc trưng quan trọng của thẩm định giá là thâm định giá nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình tài sản/hàng hóa nhất định, dựa trên dữ liệu

và số liệu được thu thập bằng việc sử dụng những kỹ thuật phân tích phù

hợp và vận dụng các kiến thức kinh nghiệm chuyên môn, thẩm định giá cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản có căn cứ xác đáng Đối

tượng của thẩm định giá là tài sản và quyền về tài sản Trong điều kiện của

nền kinh tế thị trường, thâm định giá có các chức năng chủ yếu như tư vấn,

môi giới, là một khâu trong hoạt động đầu tư, kiểm định độc lập và hoạt

Có nhiều khái niệm liên quan đến thẩm định giá như chỉ phí, thu nhập,

giá trị và giá cả Các thuật ngữ này cần được định nghĩa một cách chính xác

và phù hợp với các trường hợp thâm định giá tài sản cụ thể -

Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thấm định giá

là hai khái niệm trung tâm của hoạt động thâm định giá Trong mỗi tình huỗng thâm định giá, người làm thẩm định giá cần xác định rõ cơ sở của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường và nội dung cụ

thể của nó là gì

Tùy theo đối tượng của thẩm định giá, hoạt động thâm định giá có thể

được phân biệt theo các dạng khác nhau như: thâm định giá động sản, thâm

định giá bất động sản, thẩm định giá tài sản vô hình, định giá doanh nghiệp, định giá lợi ích tai chinh,

Trên bình diện quốc tế, thẩm định giá là hoạt động xuất hiện từ những năm 1940 thế kỷ XX đã có những bước phát triển nhanh chóng, đặc biệt là ở các nước công nghiệp phát triển và có xu hướng được quốc tế hóa phù hợp

với quá trình hội nhập và toàn cầu hóa kinh tế quốc tế Ở Việt Nam, chỉ sau

khi nền kinh tế chuyên đổi từ kinh tế mệnh lệnh, tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thâm định giá mới được coi là một lĩnh vực hoạt động quan trọng và thâm định giá là một nghề Hoạt động thẩm định giá được Nhà nước quản lý theo đó hệ thống văn bản pháp luật đang được hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của hoạt động này ở Việt Nam

30

CÁC THUẬT NGỮ

1 Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản

phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn

' của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế

2 Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản

3 Tài sản hiữu hình là tài sản có thể nhận biét, di chuyển được

4 Tài sản vô hình là các lợi ích có được từ những thực thể vô hình, là loại tài sản tự thể hiện các đặc tính kinh tế của chúng không có hình thái vật

chất; chúng mang lại các quyền và ưu thế cũng như tạo ra thu nhập cho chủ

sở hữu

5 Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền đất

đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

6 Động sản là những tài sản không phải bất động sản

7 Quyền sở hữu tài sản là quyền tài sản bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

§ Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp, dịch

vụ hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế

9 Chi phí là số tiền cần có để tạo ra hay sản xuất ra hàng hoá hoặc

dịch vụ

10 Thụ nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau

khi trừ các chi phí

11 Giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một

tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định

12 Giá trị là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể

mang lại tại một thời điểm nhất định

13 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thâm định giá giá trị thị trường

của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời

điểm thâm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng

mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán - khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

14 Giá trị phí thị trường làm cơ sở cho thâm định giá là mức giá ước

py

tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể

được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bản, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn

điểm nào đó

L7 Giá trị tài sản chuyên đùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc

biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử

dụng nào đó

18 Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp

19 Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chỉ phí thanh lý ước tính

20 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tông số tiền thu về từ bán tài

sản trong điều kiện thời gian giao dich dé ban tai san quá ngắn so với thời

gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị

trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

21 Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thé gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường

22 Giá trị đâu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm

nhà đầu tư nào đây theo những mục tiêu đầu tư đã xác định,

23 Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm

24 Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

32

Chương 2

CÁC NGUYÊN TÁC THẢM ĐỊNH GIÁ

1 KHÁI QUÁT CHUNG

Giá trị của tài sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố, trong đó các yếu

tổ quan trọng nhất cần được kê đến là nhu cầu và sự nhận thức ở khách hàng, giá trị sử dụng và lợi ích mà tài sản mang lại cho khách hàng, sự khan

hiếm và các yếu tố thuộc về môi trường chung Đánh giá giá trị của tài sản _phai phan ánh được sự tác động của các yếu tổ đó Do đó, thâm định viên phải tuân thủ các nguyên tắc kinh tế có tính định hướng và làm cơ sở cho

thẩm định giá tài sản được quy định bởi co quan quản lý nhà nước về thắm định giá

Mục đích của việc ban hành các nguyên tắc thẩm định giá là nhằm

đảm bảo sự nhất quán trong quá trình thảm định giá Các nguyên tắc thâm định giá cũng có ý nghĩa hướng dẫn các tổ chức thẩm định giá và các thảm

định viên khi tiến hành thẩm định giá tài sản Mặc dù vậy, việc áp dụng các

nguyên tắc thẩm định giá này cũng cần đến sự vận dụng một cách thích hợp

trong các tỉnh huống thâm định giá tài sản khác nhau

Các nguyên tắc thẩm định giá thường được quy định trong các tiêu

chuẩn thâm định giá do cơ quan quản lý về thâm định giá ban hành Vì vậy,

nó mang tính bắt buộc đối với các tổ chức cung cấp dịch vụ thâm định giá

và cá nhân hành nghề thâm định giá Số lượng các nguyên tắc được quy

định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá có thể khác nhau giữa các quốc gia nhưng các nguyên tắc phải bao quát được những luận điểm căn bản đồng

thời nó phải phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế về thâm định giá

Theo Tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế (IVS 2005), nhiều nguyên tắc

được áp dụng trong thẩm định giá tài sản Chúng bao gồm nguyên tắc sử

dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cung và cầu; nguyên tắc cạnh tranh;

nguyên tắc thay thế; nguyên tắc dự báo hay kỳ vọng; nguyên tắc thay đổi và

các nguyên tắc khác Đặc điểm chung của những nguyên tắc này là tác động trực tiếp hay gián tiếp đến tính hữu dụng và năng lực sản xuất của tài sản

Do vậy, có thể nói rằng tính hữu dụng của tài sản phản ánh các tác động tổng hợp của tất cả các lực lượng thị trường lên giá trị tài sản

Cùng với các nguyên tắc chung về thâm định giá, cơ quan quản lý nhà nước ban hành các hướng dẫn áp dụng các nguyên tắc này

2 CÁC NGUYÊN TÁC

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là khái niệm cơ bản và là một

phần hoàn chỉnh trong việc ước tính giá trị thị trường Sử dụng cao nhất và tốt nhất được định nghĩa là cách sử dụng tốt nhất một bất động sản có thể

thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản định giá

Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực

hiện được về mặt vật chất sẽ không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và

luật pháp cho phép cũng cần một sự đánh giá thích đáng của thẩm định viên

về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại Khi tài sản có một hay nhiều cách

sử dụng hợp lý, thì chúng được xem xét về hiệu quả tài chính Cách sử dụng mang lại kết quả giá trị cao nhất sau nhiều thử nghiệm khác nhau là sử dụng

cao nhất và tốt nhất

Áp dụng định nghĩa này cho phép thẩm định viên đánh giá được ảnh hưởng của việc hư hỏng và lỗi thời của toà nhà, công trình thích hợp trên đất, tính khả thi của các dự án phục hồi hay tái tạo và nhiều tình huống khác nữa Đặc trưng của thị trường là luôn biến động và mắt cân bằng giữa cung

và cầu, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất cho một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai Trong các trường hợp khác, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thâm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và dự tính các mức chỉ phí và thu nhập tương lai Khi việc sử dụng đất và khu vực trong tình trạng thay đổi thì việc

sử đụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể là việc sử dụng tạm thời

34

Đất dai được xem là tài sản bền vững nhưng những công trình trên đất

có tuổi thọ có hạn Do đặc tính bat dong cua đất, mỗi bất động sản chiếm

một vị trí duy nhất Tính bền vững của đất cũng có nghĩa là đất có thể được

sử dụng lâu dài kẻ cả các công trình xây đựng trên đất dù tuổi thọ có hạn

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Khi đất đã được cải tạo thì cần được thẩm định giá tách biệt với các công trình trên đất,

các nguyên tắc kinh tế đòi hỏi các công trình trên đất phải được đánh giá

vào giá trị đóng góp hay giảm trừ trong tổng gid tri cha tai san Nhu vay, gia

trị thị trường của đất dựa trên khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất phản ánh tính hữu dụng và bên vững của tài sản đó trong bối cảnh thị trường với

các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá

trị thị trường của đất đã cải tạo

Hầu hết bất động sản được thẩm định giá là sự tổng hợp của đất và các công trình trên đất Trong những trường hợp như vậy, thâm định viên thông thường sẽ ước tính giá trị thị trường bằng việc xem xét sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản đã cải tạo

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác nhưng có thé khác nhau đáng kể trong việc sử đụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tang cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Những yếu tổ cơ bản để xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất nằm trong việc đáp ứng những câu hỏi sau:

- Việc sử dụng tài sản có hợp lý và có thể thực hiện được hay không?

- Việc sử dụng tài sản hợp pháp, hay có sử dụng hợp lý như được toàn

quyền sử dụng?

-_ Việc sử dụng phù hợp về mặt vật chất hay thích ứng với việc sử dụng?

- Việc sử dụng có khả thị về mặt tài chính?

- Nếu tài sản đáp ứng bến câu hỏi trên, có phải là việc chọn lựa sử

dụng cao nhất tốt nhất cho đất đai không?

Nắm bắt cách thức và động thái của thị trường bất động sản là cần