PHẦN I (6 điểm) TRẮC NGHIỆM Câu 1 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá, “Nguyên tắc đóng góp” được hiểu là A Giá trị của một bộ phận nào đó của tài sản, đóng góp bao nhiêu giá trị vào giá trị toàn bộ của tài[.]
Trang 1PHẦN I (6 điểm): TRẮC NGHIỆM
Câu 1: Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá, “Nguyên
tắc đóng góp” được hiểu là:
A Giá trị của một bộ phận nào đó của tài sản, đóng góp bao nhiêu giá trị vào giá trị toàn bộ của tài sản;
B Giá trị của một bộ phận nào đó của tài sản, đóng góp bao nhiêu phần trăm (%) vào giá trị toàn bộ của tài sản;
C Sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận nào đó trong tổng tài sản, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản thay đổi một tỷ lệ bao nhiêu;
D Sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận nào đó trong tổng tài sản, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản thay đổi một lượng bao nhiêu
Câu 2 Tỷ lệ điều chỉnh cho một yếu tố có dấu +
cho thấy:
A Bất động sản so sánh thuận lợi hơn bất động sản thẩm định;
B Bất động sản thẩm định thuận lợi hơn bất động sản so sánh;
C Bất động sản thẩm định kém thuận lợi hơn bất động sản so sánh;
D Câu a và c đều đúng
Câu 3 Do sai sót trong thiết kế, như: trần quá cao
hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm, v.v dẫn đến
Trang 2sự giảm giá của căn nhà Giá trị mất đi này được gọi là hao mòn:
A Vật chất;
B Chức năng;
C Kinh tế;
D Tự nhiên
Câu 4 Một căn nhà cấp 4 có tuổi đời kinh tế là 50
năm, tuổi đời vật lý 55 năm Năm hoàn thành xây dựng là 2005 Năm thẩm định giá là 2017 Bất động sản này đã được cải tạo, nâng cấp nên kéo dài tuổi đời kinh tế thêm 5 năm Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà này theo phương pháp niên hạn bằng:
A 70%
B 84,75%
C 86% ( tuổi đời hiệu quả / tuổi đời kinh
tế : 12-5/50 = hao mòn )
D 76,92%
Câu 5 Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất
trống có tiềm năng phát triển thành căn hộ cao cấp Tổng doanh thu phát triển ước tính cuối năm 3 là
500 tỷ đồng, cuối năm năm 4 ước tính là 800 tỷ đồng Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) đầu năm 1 là là 150 tỷ đồng, đầu năm 2 là 200 tỷ đồng và đầu năm 3 là 100 tỷ đồng Lợi nhuận nhà đầu tư ước tính bằng 10% của giá trị đất và chi phí phát triển đã chiết khấu Với tỷ
Trang 3suất chiết khấu là 16%/năm, lô đất cần thẩm định giá có giá trị ước tính là:
A 291 tỷ đồng
B 296 tỷ đồng (NPV = Lợi nhuận nhà đầu
tư + Giá đất ) – NPV = Tổng doanh thu ( đã chiết khấu ) – Tổng chi phí ( đã chiết khấu )
C 326 tỷ đồng
D 351 tỷ đồng
Câu 6 Một tài sản tạo ra dòng tiền ròng đều hàng
năm (đầu năm) là 120 triệu đồng trong thời hạn 4 năm Giá trị ước tính sau 4 năm tăng 50% so với hiện tại Với tỷ suất chiết khấu 18%, giá trị thẩm định của tài sản ở thời điểm hiện tại là:
A 474 triệu đồngo
B 571 triệu đồng
C 1.153 triệu đồng
D 1.683 triệu đồng
Câu 7 Dòng tiền tự do của vốn chủ sở hữu
(FCFE) Công ty Nam Vang năm hiện tại FCFEo =
150 tỷ đồng Tốc độ tăng trưởng FCFE của công ty
từ năm 1 đến năm 5 dự kiến là 5%, từ năm 6 trở đi tăng trưởng ổn định 3% Biết chi phí vốn chủ sở hữu là 20%, chi phí vốn bình quân của công ty là 16% Giá trị vốn chủ sở hữu công ty là:
A 977,59 tỷ đồng
B 1.127,59 tỷ đồng
C 1.284,59 tỷ đồng
D Tất cả các câu trên đều sai (1067,63 tỉ)
Trang 4Câu 8 MMTB thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng
còn lại (CLCL) là 80%, MMTB so sánh có tỷ lệ CLCL là 90% Biết rằng MMTB có tỷ lệ CLCL 80% có giá chỉ bằng 70% giá MMTB mới 100%
và MMTB tỷ lệ CLCL 90% giá bằng 85% giá MMTB mới 100% Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trong hợp này là bao nhiêu? Ra 18%
A – 15,00%
B – 17,65%
C – 11,11%
D – 10,00%
Câu 9 Một lô đất của hộ gia đình có diện tích
800m2, chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng biết rằng đất được sử dụng từ tháng 11/1993, không có giấy tờ theo điều 100, luật đất đai năm 2013 và xác định có vi phạm điều 22 -Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Hạn mức sử dụng đất ở tính tiền sử dụng đất theo đơn giá do nhà nước quy định là 150m2 Đơn giá đất theo quy định là 2,5 triệu đồng/
m2 và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định là K= 2 Tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là:
A 3.250 triệu đồng
B 3.437,5 triệu đồng
C 3.625 triệu đồng
D 4.000 triệu đồng
Trang 5Câu 10 Bất động sản so sánh gồm nhà và đất
được bán với 3 tỷ đồng, diện tích đất 5mx16m, giá trị còn lại của nhà được xác định là 800 triệu đồng, nội thất bán kèm theo xác định có giá trị là 300 triệu đồng Miếng đất trống cần thẩm định có diện tích đất là 4,8mx19m, cùng đường nhưng ở đoạn không bị kẹt xe thường xuyên nên giá cao hơn 5% Miếng đất thẩm định có giá trị ước tính là:
A 1.995 triệu đồng
B 2.063 triệu đồng
C 2.274,3 triệu đồng
D 2.491 triệu đồng
Câu 11 Với FCFE là dòng tiền tự do của vốn chủ
sở hữu, t là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) được xác định theo công thức:
A FCFF = EAT + Lãi vay*t – Các khoản
nợ mới + Cổ tức cổ phần ưu đãi
B FCFF = EAT + Lãi vay*(1-t) – Các khoản nợ mới + Cổ tức cổ phần ưu đãi
C FCFF = FCFE + Lãi vay*t – Các khoản
nợ mới + Cổ tức cổ phần ưu đãi
D FCFF = FCFE + Lãi vay*(1-t) – Các khoản nợ mới + Cổ tức cổ phần ưu đãi
Câu 12 Vào thời điểm định giá, công ty An Phước
có lợi nhuận ròng dự kiến là 48 tỷ đồng Qua khảo sát có công ty A, B, C, D là cùng ngành nghề kinh doanh, quy mô tương tự và nhiều yều tố gần giống
Trang 6Công ty An Phước nhất Thu thập thông tin trên thị
trường, một số chỉ tiêu tài chính của công ty A, B,
C, D như sau:
Côn
g ty
Thị giá
cổ phần
Lợi nhuận ròng
Cổ tức cổ phần
ưu đãi
Số lượng
CP bình quân năm
Số lượng
CP ngày 31/12 (Đồng/
CP)
(Triệu đồng)
(Triệu đồng)
(Triệu cổ phần)
(Triệu cổ phần)
A 40.000 30.000 5.000 10.5 13
B 42.000 35.000 6.000 11.4 14
C 50.000 40.000 8.000 12.8 16
D 48.000 50.000 4.000 16.2 18 Giá trị công ty An Phước là:
A 525,58 tỷ đồng
B 635,58 tỷ đồng
C 790,58 tỷ đồng
D 842,58 tỷ đồng ( tính theo số lượng cổ
phiếu bình quân / năm )
EAT * P/E ( trung bình của 4 công ty ) , EPS
= (EAT – cổ tức ưu đãi) / CPBQnăm
Câu 13 Một căn hộ có giá bán trả ngay là 10,5
triệu đồng/m2 Nếu bán trả góp trong thời hạn 5
Trang 7năm giá bán trả góp tăng thêm 5% so với giá bán
trả ngay và người mua phải thanh toán ngay lần
đầu là 50% Phần còn lại trả đều mỗi tháng Nếu
lãi suất vay trả góp hiện tại là 1% tháng thì tỷ lệ
điều chỉnh giảm trong trường hợp này là bao
nhiêu?
a) – 8,16%; (giả sử diện tích căn hộ
1000m2 => giá trả góp 9642,74 trả ngay
10500 , lãi 857,24)
b) - 8,89%;
c) – 12,54%;
d) – 14,33%
Câu 14 Thẩm định một khách sạn ở Vũng Tàu đang
hoạt động ổn định, có doanh thu hàng năm là 3 tỷ đồng, chi phí hoạt động không bao gồm khấu hao 1.800 triệu đồng/năm, chi phí khấu hao 200 triệu đồng/năm, chi phí lãi vay 100, thuế: 200, lợi nhuận sau thuế 700 triệu đồng/năm Tỷ suất vốn hóa 16%/năm Với những thông tin trên, giá trị khách sạn thẩm định ước tính: NOI = Net Operating Income ( dòng tiền ròng hoạt động ) = EAT + khấu hao
A 4.375 triệu đồng
B 5.625 triệu đồng
C 6.250 triệu đồng
D 7.500 triệu đồng
Câu 15: Thông tin thị trường về các giao dịch BĐS
thành công trong thời gian qua như sau:
Trang 8BĐS 1: Mua tháng 4/2016 với giá 2,2 tỷ đồng, bán
lại tháng 5/2017 với giá 2,5 tỷ đồng
BĐS 2: Mua tháng 7/2016 với giá 2 tỷ đồng, bán
lại tháng 2/2017 với giá 2,1 tỷ đồng
BĐS 3: Mua tháng 10/2016 với giá 1,8 tỷ đồng,
bán lại tháng 9/2017 với giá 1,98 tỷ đồng
BĐS 4: Mua tháng 11/2016 với giá 1,9 tỷ đồng,
bán lại tháng 7/2017 với giá 2,05 tỷ đồng
Tỷ lệ thay đổi bình quân một tháng là:
A 0,85%
B 0,91%
C 0,93%
D Tất cả các đáp án trên đều sai
Câu 16 Xác định giá trị doanh nghiệp vào thời điểm
31/12/20xx với suất chiết khấu 20% và bảng cân đối
kế toán như sau:
I Tài sản ngắn hạn
- Tiền
- Khoản phải thu
- Tồn kho
II Tài sản dài hạn
- Tài sản cố định
- TSCĐ cho thuê
- Đầu tư chứng
khoán vào công ty
X (số lượng
200.000 CP)
25.000
2.000 8.000 15.000
24.000
20.000 1.000 3.000
I Nợ phải trả
- Khoản phải trả
- Nợ tích lũy
- Nợ ngắn hạn
- Nợ dài hạn
II Nguồn vốn CSH
- Vốn chủ sở hữu
- Lãi chưa phân
20.000
5.000 1.000 4.000 10.000
29.000
26.000 3.000
Trang 9vốn
49.000
Giá trị thị trường của TSCĐ được xác định là 26.000
triệu đồng, thị giá chứng khoán công ty X là 12.000
đồng/CP Tài sản cho thuê còn thời hạn 5 năm, tiền
thuê theo hợp đồng đã ký là 250 triệu/năm Khoản
phải thu được xác định có 10% là nợ khó đòi, 20% giá
trị tồn kho theo sổ sách chỉ bán được với giá 40% Giá
trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản là:
A 29.000 triệu đồng
B 32.148 triệu đồng
C 32.250 triệu đồng
D 32.650 triệu đồng
Câu 17: Tài sản thẩm định nằm ở vị trí đối diện công
viên, tài sản so sánh nằm ở vị trí đối diện chùa Thông
tin thị trường: Đối diện nhà dân: 100%, đối diện chùa:
80%, đối diện công viên 105% Tỷ lệ điều chỉnh:
a +25%
b +31,25% ( câu 20 đề thi giữa kì )
c +23,81%
d +20%
Câu 18: Thẩm định một cần cẩu có trọng lượng nâng
5 tấn Cần cẩu so sánh có trọng lượng nâng tối đa 6,5
tấn, vừa mới bán với giá 900 triệu đồng Trọng lượng
nâng chiếm đóng góp 30% giá trị của máy Mức điều
chỉnh là:
a -6,92%
Trang 10b -23,08%
c -270 triệu đồng
d.-62,31 triệu đồng
Câu 19 Một xe ô tô TĐG có tỷ trọng bộ phận chủ yếu
lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm (15%) , hệ
thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ hao mòn: động cơ (20%), khung gầm (15%), hệ thống điện (5%), hệ thống khác (5%) Tỷ lệ CLCL của xe là:
A 14,75%; - hao mòn
B 32,78%;
C 67,22%;
D 85,25%
Câu 20: Một bất động sản đang cho thuê với hợp
đồng 6 năm với giá 90 triệu đồng/năm, tiền thuê 3 năm trả một lần vào đầu năm Hiện nay, hợp đồng này còn 4 năm nữa hết hạn Hợp đồng thuê mới dự tính tiền thuê là 100 triệu đồng/năm, tiền thuê trả đầu mỗi năm và tăng 3% mỗi năm cho đến vĩnh viễn Ước tính giá trị của BĐS trên vào thời điểm hiện tại, với tỷ suất vốn hóa 16%
A 725,57 triệu đồng
B 740,36 triệu đồng
C 762,81 triệu đồng
A Tất cả đều sai
PHẦN II: BÀI TẬP (4 ĐIỂM)
Thẩm định giá một bất động sản có diện tích đất 120m2 (5mx24m), đường 12m, vị trí thuộc đoạn đường thường xuyên kẹt xe vào giờ cao điểm, hình
Trang 11dáng nở hậu Nhà 3 tầng có tổng diện tích xây dựng 290m2, nhà được xây dựng xong năm 2000, thời gian thẩm định là năm 2017 và được xác định tuổi đời kinh
tế còn lại là 50 năm Bất động sản được bán kèm nội thất bán trị giá 300 triệu đồng
Thẩm định viên tìm được 3 bất động sản có quy mô
đất được xem là tương đương nhau như sau:
• BĐS SS1: Diện tích đất 4,7mx25m, đường 10m, vị trí thuộc đoạn đường không kẹt xe vào giờ cao điểm, hình dáng nở hậu Nhà 3 tầng, diện tích một sàn xây dựng 95m2 Kết cấu chính xây dựng: Móng 20%, sàn 15%, mái 10%, tường gạch 18% Tỷ lệ hao mòn các kết cấu chính lần lượt là: 28%, 30%, 30%, 25% BĐS vừa bán với giá 5 tỷ đồng
• BĐS SS2: Diện tích đất 5mx23m, đường 9m, vị trí thuộc đoạn đường không kẹt xe vào giờ cao điểm, hình dáng vuông vức Nhà 3 tầng, diện tích xây dựng bằng 80% diện tích đẩt Nhà có tuổi đời thực tế 18 năm, nhưng do chủ sở hữu bảo dưỡng tốt, tu sửa thường xuyên nên làm cho công trình xây dựng kéo dài thêm tuổi đời 3 năm nữa Tuổi đời kinh tế còn lại của công trình được xác định là 47 năm BĐS vừa bán với giá 4,7 tỷ đồng, kèm theo nội thất trị giá 200 triệu đồng
• BĐS SS3: Diện tích đất 4,8mx25m, đường 14m, hình dáng nở hậu, vị trí thuộc đoạn đường thường xuyên kẹt xe vào giờ cao điểm Nhà 3
Trang 12tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng 280m2, công trình có tuổi đời hiệu quả 15 năm, tuổi đời kinh tế
60 năm BĐS vừa được bán với gía 5,2 tỷ đồng theo hình thức trả góp như sau: nhận nhà trả ngay 2,5 tỷ đồng, còn lại trả đều 3 năm sau đó, lãi trả chậm 11%/năm
Biết rằng:
- Tương quan thị trường về chiều rộng đường, hình dáng, vị trí … khu vực của các BĐS trên, thống kê cho thấy:
Chiều rộng đường:
Từ 8m đến bằng 10m : 100%
Trên 10m đến bằng 12m: 110%
Trên 12m đến bằng 14m: 113%
Hình dáng đất: Miếng đất nở hậu có giá trị cao hơn miếng đất vuông vức khoảng 12%
Ví trị buôn bán: BĐS ở vị trí thuộc đoạn đường
không kẹt xe vào giờ cao điểm thường có giá trị
hơn BĐS ở vị trí thuộc đoạn đường thường xuyên
kẹt xe vào giờ cao điểm khoảng 10%
- Giá xây dựng mới công trình mới tương tự cho tất cả các BĐS trên là 5,5 triệu đồng/m2
- Trọng số của các BĐS so sánh 1,2,3 so với BĐS thẩm định được thẩm định viên xác định là 38%, 37%
và 25%