Báo Cáo - Môn Học - Thẩm Định Giá Bất Động Sản 2 - Đề Tài - Thẩm Định Giá Bất Động Sản Nông Nghiệp - Lô Đất Hiện Đang Trồng Cà Phê 7000 M2 Tại Xã Ia Leo, Huyện Ia Grai, Tỉnh Gia Lai

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2 ĐỀ TÀI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP... THÔNG TIN TÀI SẢN THẨM ĐỊNHBất động sản cần thẩm

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

MÔN HỌC

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2

ĐỀ TÀI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP

THÔNG TIN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH

Bất động sản cần thẩm định giá là một lô đất hiện đang trồng cà phê.

Địa chỉ lô đất: Xã Ia Leo, Huyện Ia Grai, Tỉnh Gia Lai.

Diện tích: 7000 m2.

Hình dáng lô đất: không cân đối.

Số tờ bản đồ: 8.

Số thửa: 3.

Thời hạn sử dụng: 2050.

Tại thời điểm thẩm định giá bất động sản đã khai thác được 23 năm (năm 2016) Định mức kinh tế kỹ thuật phổ biến:

 Doanh thu bình quân: 17 tấn/năm (4,25 tấn nhân/năm) cứ 3 năm cuối giảm còn 14 tấn/năm (3,5 tấn nhân/năm).

 Giá bán cà phê nhân: năm 2016 khoảng 38,300 đồng/kg sau mỗi năm tăng 6,08% (dựa vào giá FOB)

 Chi phí phân bón, thuốc trừ sâu, tưới: 50 triệu/năm sau mỗi năm tăng 4,16% (dựa vào lạm phát).

 Chi phí nhân công: 20 triệu/năm sau mỗi năm tăng 4,16% (dựa vào lạm phát).

 Tỷ suất thuế thu nhập: 25%.

Tài sản trên đất là : Cây cà phê đang trong độ tuổi khai thác với

số lượng cây trồng là khoảng 700 cây cà phê.

Mục đích sử dụng hiện tại : Tại thời điểm thẩm định giá bất động sản hiện được trồng cây lâu năm (cây cà phê) đang trong thời kỳ khai thác hạt Cà phê là một loại cây công nghiệp, có thời hạn khai thác lâu khoảng 32 năm Khoảng thời gian trồng đến lúc khai thác là 3 năm Qua khảo sát và thu thập thông tin thì bất động sản cần định giá được trồng từ năm 1989 và bắt đầu khai thác từ năm 1992.

Một số thông tin về các chỉ số tài chính và hệ số rủi ro của các công

ty trồng cà phê tại khu vực này:

 Phụ phí rủi ro: 5%

 Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm: 7,37% (Nguồn: http://

www.vietnamplus.vn/lai-suat-trai-phieu-chinh-phu-ky-han-5-nam-tang-manh -o-muc-735/352911.vnp

)

Qua khảo sát và thu thập thông tin thì bất động sản cần định giá được trồng từ năm 1989 và bắt đầu khai thác từ năm 1992 Tại thời điểm thẩm định giá bất động sản đã khai thác được 23 năm (năm 2016).

 BẤT ĐỘNG SẢN 1: Xã Ia Leo, huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai có

diện tích 10000 m2 (khoảng 1000 cây cà phê), giá bán 1 tỷ.

Nguồn: Anh Trí - 0164 9340 709

 BẤT ĐỘNG SẢN 2: Xã Ia Dêr, huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai có

diện tích 15000 m2 (khoảng 1500 cây cà phê), giá bán 1,15 tỷ.

Nguồn:

http://www.chonha.vn/mua-ban-nha-dat-cho-thue/ban-ray-b15-huy en-iagrai-pid567f2a8c417ee731f20002d

.

 BẤT ĐỘNG SẢN 3: Làng Dút Xã Ia Sao, huyện Ia

Grai, tỉnh Gia Lai có diện tích 8000 m2 (khoảng 800 cây cà phê), giá bán 800 triệu.

Nguồn:

http://www.chonha.vn/mua-ban-nha-dat-cho-thue/ban-lo-ca-phe-pid566af997417ee73adf000332

.

 BẤT ĐỘNG SẢN 4: Đường Trường Chinh, xã Chư

hdrông, Pleiku có diện tích 5000 m2 , giá bán 450

triệu.

Nguồn:

http://alonhadat.com.vn/can-ban-gap-ray-ca-phe-5sao-tro

ng-6-nam-tai-xa-chu-hdrrobg 1169107.html

TIẾN HÀNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN

NĂM 1:

 Doanh thu thực tế:

4.25 tấn x 38300 x 1000 = 162,775,000 đồng.

 Tổng chi phí phân bón, thuốc trừ sâu, tưới, nhân công: 50,000,000 + 20,000,000 = 70,000,000 đồng.

 Thu nhập hoạt động thuần trước thuế:

162,775,000 - 70,000,000 = 92,775,000 đồng.

 Thu nhập hoạt động thuần sau thuế:

92,775,000 x (1 – 25%) = 69,581,250 đồng.

Tài sản Diện tích (m2) Giá bán (đồng) Thu nhập ròng (đồng) Tỷ suất vốn hoá (%)

Để tính được thu nhập ròng của tài sản so sánh ta xác định:

Cứ 7000 m2 => 17 tấn cà phê

Mà 17 tấn cà phê => được 4.25 tấn cà phê nhân

(thu thập thực tế từ người trồng cà phê lâu năm và số liệu chỉ mang tính tương đối).

Tỷ suất vốn hoá của tài sản thẩm định là tỷ suất vốn

hoá bình quân của các tài sản so sánh:

(12.19% + 18.19% + 10.89% + 7.71%)/4 = 7.71%

Tỷ suất chiết khấu:

5% + 7.37% = 12.37%

 Sản lượng cà phê mỗi năm là 17 tấn/năm (tương đương 4.25 tấn

cà phê nhân) và 3 năm cuối sản lượng giảm còn 14 tấn/năm (tương đương 3.5 tấn cà phê nhân)

 Giá bán cà phê nhân mỗi năm tăng 6.08%

 Chi phí mỗi năm tăng 4.16%

ÞDo đó việc xác định doanh thu qua các năm sẽ tăng 1 lượng là 6.08% so với cùng kỳ năm trước

Tổng chi phí qua các năm sẽ tăng 1 lượng là 4.16% so với cùng

kỳ năm trước

NĂM 0 1 2 3 4

Doanh thu 162,775,000 172,671,720 183,170,160.58 194,306,906.34

Tổng CP 70,000,000 72,912,000 75,945,139 79,104,457

Thu nhập 92,775,000 99,759,720 107,225,021.38 115,202,449.35

TNR sau thuế 69,581,250 74,819,790 80,418,766.03 86,401,837.01

Giá trị năm thứ 9 về

năm thứ 8

Giá trị tài sản thẩm

định (đồng) 850,524,089.76 61,921,553.80 59,253,733.95 56,676,922.74 54,190,287.21

NĂM 5 6 7 8 9

Doanh thu 206,120,766.24 218,652,908.83 191,015,181.16 202,628,904.17 214,948,741.54

Tổng CP 82,395,202 85,822,843 89,393,073 93,111,825 96,985,277

Thu nhập 123,725,563.84 132,830,066.01 101,622,108.07 109,517,079.25 117,963,464.70

TNR sau thuế 92,794,172.88 99,622,549.51 76,216,581.05 82,137,809.44 88,472,598.53

Giá trị năm thứ 9 về

năm thứ 8 88,472,598.53/7.71%=1,147,038,365.66

Giá trị tài sản thẩm

định (đồng) 51,792,729.69 49,482,925.37 33,689,673.12 483,516,263.89

Vậy giá trị tài sản thẩm định tại thời điểm 7/2016

là 850,524,089.76 đồng.

HẠN CHẾ:

 Việc thu thập tài sản so sánh gặp nhiều khó khăn do chúng

tôi đang ở TP.HCM mà tài sản thẩm định ở Gia Lai nên

việc thu thập tài sản so sánh chỉ được tìm kiếm qua các

trang mạng mua bán nên đó là sự thiếu sót vô cùng lớn của nhóm có thế sẽ dẫn đến sự chênh lệch nhiều về giá Tuy nhiên, chúng tôi đã cố gắng tìm hiểu và thu thập nhiều

thông tin để giá trị tài sản thẩm định có thể xác thực với thị trường nhất có thể

 Hệ số tăng trưởng mà nhóm thực hiện chỉ mang tính chất

tương đối

NHỮNG THÔNG TIN CÒN KHÚC MẮC CẦN GIẢI ĐÁP: