Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản 451 29 tô hiến thành p 14 q 10 tp hcm nhằm mục đích cho vay thế chấp 3

Hiệp Quốc.Chính vì những thành tựu đó nên có nhiều tập đoàn và doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào trong nước.Các dự án trải dài từ Bắc đến Nam,trong đó TpHCM vẫn giữ vai trò đầu tàu của

LỜI CÁM ƠN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Đề tài :

Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản “451/29 Tô Hiến Thành P.14 Q.10 TP.HCM” nhằm mục đích

Trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Kinh Tế

TP.Hồ Chí Minh em đã được trang bị một nền tảng kiến thức chuyên ngành vững chắc và hành trang đầy quý báu để có thể tự tin bước vào đời.Cùng với thời gian thực tập tại Ngân Hàng Á Châu Chi Nhánh Bình Tây, em đã được sự giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của các anh chị thuộc phòng tín dụng Thời gian thực tập tuy không nhiều nhưng cũng đủ giúp em phần nào hiểu và trang bị thêm cho mình những kiến thức cũng như kinh nghiệm để bổ sung cho công việc sau này

Thời gian qua cũng là lúc em phải hoàn thành báo cáo tốt nghiệp, mặc dù

đã cố gắng rất nhiều để tìm hiểu ứng dụng kiến thức thực tế để viết báo cáo này.Tuy nhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót.Kính mong các thầy cô, anh chị và các bạn xem xét và đóng góp ý kiến

Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn sự tận tình giúp đỡ của quý thầy cô, đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn thực tập.Chân thành cảm ơn Ngân Hàng Á Châu đặc biệt là các anh chị thuộc phòng tín dụng Chi Nhánh Bình Tây đã dạy bảo, giúp đỡ em rất tận tình, tạo mọi điều kiện để em hoàn thành chuyên đề này

Em xin chân thành cảm ơn!

Mục Lục

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Những vấn đề chung về bất động sản 4

1 Khái niệm về bất động sản 4

2 Thuộc tính bất động sản 4

2.1 Tính bất đông 4

2.2 Tính không đồng nhất 5

2.3 Tương hổ với môi trường xung quanh 5

2.4 Thuộc tính về đồng tiền lớn 5

2.5.Tính bền vững, đời sống kinh tế 5

3 Đặc trưng bất động sản 5

3.1 Tổng cung tòan bộ về đất đai là cố định 5

3.2 Thời gian mua bán và giao dịch dài,chi phí môi giới 6

3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt 6

3.4 Sự quản lý của chặt chẽ của nhà nước 6

4 Phân loại bất động sản 6

II Thị trường bất động sản (BĐS) 7

1 Khái niệm thị trường BĐS 7

2 Các đặc trưng của thị trường BĐS 8

3 Các khu vực của thị trường Bất động sản 8

3.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp 8

3.2 Thị trường nhà ở 9

3.3 Thị trường nhà xưởng công nghiệp 9

3.4 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ khách sạn, cao ốc, văn phòng 10

4 Các lực lượng tham gia thị trường 10

4.1 Nhà nước 10

4.2 Nhà đầu tư 10

4.3 Người mua và người bán thông thường 10

4.4 Người môi giới 11

5.Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 11

5.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 11

5.1.1 Chính sách của Nhà nước 11

5.1.2 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia địa phương 12

5.1.3 Cung cầu Bất động sản 12

5.1.4 Các yếu tố xã hội và tâm lý 13

5.2 Nhóm các yếu tố vĩ mô 13

5.2.1 Chi phí 13

5.2.2 Sự hữu dụng 13

5.2.3 Các yếu tố vật chất 14

5.3 Tình trạng pháp lý của bất động sản 14

5.4 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường 15

III Thẩm định giá bất động sản 16

1 Khái niệm 16

2 Vai trò, chức năng, mục đích của thẩm định giá 17

2.1 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường tại VN 17

2.2 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường 17

2.3 Mục đích của thẩm định giá 17

3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá 18

3.1 Giá trị thị trường 18

3.2 Giá trị phi thị trường 20

4 Các nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá bất động sản 21

4.1 Thẩm định giá bất động sản phải đặt trong tình huống bất động sản được sử dụng cao nhất và tốt nhất 21

4.2 Sử dụng phù hợp 21

4.3 Sự thay thế 21

4.4 Sự đóng góp 22

4.5 Cung và cầu 22

4.6 Dự kiến các lợi ích tương lai 22

4.7 Sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển 22

4.8 Sự hoà hợp 22

4.9 Những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội 23

4.10 Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân địa phương 23

4.11 Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá 23 5 Các pương pháp thẩm định giá trị bất động sản 23

6 Quy trình thẩm định giá 24

IV Phương pháp so sánh trong thẩm định giá trị bất động sản: 25

1 Khái niệm 25

2 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp 26

3 Các bước tiến hành 26

4 Những ưu điểm hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh trực tiếp 27

4.1 Những ưu điểm và hạn chế 27

4.2 Các điều kiện cần thiết 27

CHƯƠNG II : ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ SỐ 451/29 TÔ HIẾN THÀNH P.14 Q.10 TP.HCM NHẰM THẾ CHẤP : A Giới thiệu địa điểm thực tập 28

I Giới thiệu Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) 28

1 Giới thiệu về ACB 28

2 Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển của ACB 29

3 Cơ cấu tổ chức ACB 33

4 Bộ máy quản trị và điều hành 33

5 Kế hoạch phát triển trong tương lai 34

II Quy trình xét duyệt hồ sơ cho vay thế chấp tại ngân hàng ACB 35

1 Định nghĩa thế chấp cầm cố 35

2 Hồ sơ vay vốn 36

3 Quy trình cho vay 36

3.1 Hướng dẫn thủ tục vay vốn và tiếp nhận hồ sơ 36

3.2 Thẩm định hồ sơ vay và lập tờ trình 36

3.3 Quyết định cho vay và thông báo kết quả cho khách hàng 37

3.4 Hòan tất thủ tục pháp lý về tài sản đảm bảo nợ vay 37

3.5 Nhận và quản lý tài sản đảm bảo 37

3.6 Lập Hợp đồng tín dụng / Khế ước nhận nợ 38

3.7 Tạo tài khỏan vay và giải ngân 38

3.8 Lưu hồ sơ 38

3.9 kiểm tra theo dõi khỏan vay – thu nợ gốc và lãi 38

3.10 Tái đánh giá các dự án trung và dài hạn đã tài tr 39

3.11 Cơ cấu lại thời hạ trả nợ 39

3.12 Chuyển nợ quá hạn 40

3.13 Khởi kiện thu hồi nợ xấu 40

3.14 Miễn, giảm lãi 40

3.15 Thanh lý, tất toán khoản vay 41

3.16 Kiểm soát sản phẩm không phù hợp 41

III Quy trình thẩm định giá 41

1 Hồ sơ thẩm định giá bất động sản : 41

2 Quy trình thẩm định giá 42

2.1 Xác định vấn đề 42

2.2 Lên kế hoạch thẩm định giá 42

2.3 Thu thập tài liệu 43

2.4 Phân tích tài liệu 43

2.5 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá 44

2.6 Báo cáo thẩm định giá 44

B Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định BĐS nhằm mục đích cho vay, thế chấp 45

I Các căn cứ pháp lý để thẩm định giá 45

II Đặc điểm tài sản thẩm định giá 46

1 Pháp lý tài sản thẩm định giá 46

2 Kết cấu công trình xây dựng 46

3 Diện tích 47

4 Những yếu tố khác 48

III Quá trình thẩm định giá 48

IV Thẩm định giá trị bất động sản 49

1 Cơ sở giá trị thẩm định giá 49

2 Các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá 50

V Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá 50

1 Xác định giá trị còn lại của công trình 50

2 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp so sánh 52

2.1 Tài sản so sánh 1 52

2.2 Tài sản so sánh 2 53

2.3 Tài sản so sánh 3 55

2.4 Tài sản so sánh 4 56

2.5 Lập các tài sản so sánh và tài sản thẩm định 57

3 Phân tích và điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định 58

3.1 TSSS 1 với TSTĐ 60

3.2 TSSS 2 với TSTĐ 62

3.3 TSSS 3 với TSTĐ 64

3.4 TSSS 4 với TSTĐ 66

4 Kết quả thẩm định giá theo phương pháp so sánh 68

4.1 Giá trị quyền sử dụng đất 68

4.2 Giá trị xây dựng 68

VI Ưu điểm và hạn chế khi thẩm định bất động sản cho mục đích thế chấp bằng phương pháp so sánh tại Ngân Hàng 69

1 Ưu điểm 69

2 Hạn chế 70

CHƯƠNG III : NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC CÁC HẠN CHẾ KHI ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH BĐS CHO VAY THẾ CHẤP : I Nhận xét và đánh giá 72

II Một số kiến nghị 73

1 Đối với nhà nước 73

2 Đối với tổ chức thẩm định giá 74

KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1/ Bộ tài Chính, cục Quản lí giá tài liệu bồi dưỡng Ngắn Hạn chuyên nghành Thẩm Định Giá- NXB Hà Nội năm 2007

2/ Tiêu chuẩn Thẩm Định Giá Quốc Tế - NXB Tài Chính - năm 2006

3/ Bộ tài chính, pháp lệnh giá và các văn bản thi hành - NXB Tổng Hợp TpHCM - năm 2006

4/ 12 tiêu chuẩn Thẩm Định Giá của Bộ tài Chính

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Một số hình ảnh tài sản Thẩm Định Giá.

Phụ lục 2: Một số hình ảnh các tài sản so sánh.

Phụ lục 3: Một số các giấy tờ liên quan đến tài sản Thẩm Định Giá sau :

 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

PHỤ LỤC 1 : Một số hình ảnh về tài sản thẩm định giá nhà số ‘ 451/29 Tô Hiến Thành.F.14.Q.10”

Hình : Mặt trước tài sản thẩm định giá

Hình : Hẻm bên hông rông 6m của TSTĐ

Hình : Hẻm trước mặt rộng 8m của TSTĐ

Hình : Hẻm tráng nhựa nơi TSTĐ toạ lạc

Hình : toàn cảnh TSTĐ gồm 1 trệt 1 lầu ,trước nhà có trồng 2 cây xanh

PHỤ LỤC 2 : Một số hình ảnh về các tài sản so sánh

 Hình ảnh về tài sản so sánh 1:nhà số 163/24/7 Tô Hiến Thành, P.13, Quận

10

Hình : mặt trước TSSS 1

Hình : Hẻm vô nhà TSSS 1

 Hình ảnh về tài sản so sánh 2 :nhà số 451/17/9 Tô Hiến Thành, P.14, Q.10

Hình : mặt trước TSSS 2

Hình : Hẻm vô nhà TSSS 2

 Hình ảnh về tài sản so sánh 3 :nhà số 243/9/12C Tô Hiến Thành, P.13, Q.10

Hình : mặt trước TSSS 3

Hiệp Quốc.Chính vì những thành tựu đó nên có nhiều tập đoàn và doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào trong nước.Các dự án trải dài từ Bắc đến Nam,trong đó TpHCM vẫn giữ vai trò đầu tàu của cả nước trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài.Vì thế cũng tạo ra nhiều cơ hội,sự cạnh tranh và thách thức nên nhu cầu vốn phục vụ cho việc kinh doanh thương mại,dịch vụ,đầu tư cơ sở hạ tầng là rất cần thiết.Đặc biệt,trong thời gian qua thị trường bất động sản có đóng băng nhưng hoạt động về cho thuê mặt bằng, cao ốc văn phòng,mua bán thế chấp bất động sản góp vốn liên doanh vẫn diền ra nhưng không nóng và sôi nỗi như cuối năm 2008.Tuy nhiên, việc chứng minh tài sản thế chấp là bất động sản vẫn diễn

ra thường xuyên (đặc biệt là đối với thị trường nhà ở),vì vậy làm thế nào để xác định đúng giá trị bất động sản sát với giá thị trường nhằm đảm bảo cho các khoản vay thế chấp tại Ngân Hàng,hạn chế rủi ro và thiệt hại của các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư khi mà nghành thẩm định giá của chúng ta mới ra đời Trên

cơ sở đó đề tài được xây dựng với mong muốn tạo ra một cái nhìn cơ bản về khái niệm và ứng dụng thực tế của công tác thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp hiện nay.Đó là lý do giúp em lựa chọn đề tài:Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm đinh giá bất động sản’’nhà số 451/29 Tô Hiến Thành.F14.Quận 10 cho mục đích thế chấp.

 Mục đích nghiên cứu :

Người thực hiện đề tài với mục đích muốn tìm hiểu để thực hiện vốn kiến thức được nghiên cứu tại Trường ĐHKT TpHCM ứng dụng vào thực tiễn và học hỏi thêm nhiều điều bổ ích chưa được học tại trường khi đi thực tập tại cơ quan.Đề tài này trước tiên phục vụ cho công tác nghiên cứu của sinh viên khóa sau và hy vọng nó có thể trở thành tài liệu tham khảo.Trong quá trình thực hiện đề tài đã giúp người nghiên cứu, học hỏi được rất nhiều lý luận chưa được học ở trường nhờ sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ tín dụng tại Ngân Hàng Á Châu Giúp người nghiên cứu thuận lợi hơn khi được vận dụng lý thuyết học tại trường kết hợp với thực tế tại cơ quan thực tập nhằm phục vụ cho nghề nghiệp sau này.

 Đối tượng nghiên cứu :

Là những căn nhà ở dạng nhà phố tọa lạc trên địa bàn TpHCM.Những căn nhà này đang được rao bán hoặc đã được bán trên thị trường bất động sản TpHCM.

 Phạm vi nghiên cứu :

Là nhưng căn nhà ở đã và đang giao dịch trên các con đường trên địa bàng Quận 10 TpHCM.

 Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu :

Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp thống kê, mô tả, phân tích tổng hợp và suy luận logic.

Đề tài có tham khảo tài liệu của một số công ty địa ốc và xây dựng như: hoàng Quân, ACBR, công ty xây dựng Cotecgroup, Công ty TNHH SX - TM - Xây dựng Thiên Thanh

 Bố cục của chuyên đề tốt nghiệp :

Chuyên đề tốt nghiệp bao gồm ba chương.

Chương I : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.

Chương II : Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá nhà số “ 451/29 Tô Hiến Thành P.14 Q.10 Tp.HCM” nhẳm mục đích cho vay thế chấp.

Chương III : Nhận xét, đánh giá và đề xuất những kiến nghị những giải pháp nhằm khắc phục các hạn chế khi ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định BĐS cho vay thế chấp.

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT

- Nhà ở: là sản phẩm của hoạt động xây dựng mà không gian bên trong có tổchức,được nhăn cách với mối trường bên ngoài dùng để ở

+ Nhà riêng biệt (biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt hoặc phố liền kề…);

+ Nhà chung cư nhiều tầng

- Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vào kinhdoanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp công trình giao thông;công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xâydựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước;công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa,danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luậtkhông cho phép kinh doanh

2 Thuộc tính bất động sản :

2.1 Tính bất động :

- Không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh Một mảnhđất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự.Một căn hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loạinhưng nhìn ra mặt đường Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khácnhau, có căn thấy rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kếbên thì không thể có cùng tầm nhìn như vậy… Dĩ nhiên, những cảnh đẹp, độc đáo ấyđều tạo ra giá trị tăng thêm

2.2 Tính không đồng nhất :

- Mỗi loại nhà ở thì có hình dáng ,đặc điểm ,vị trí tọa lạc khác nhau.Chúng mangnhững đặc tính riêng biệt do đó trên thực tế khiếm khi nào có hai căn nhà ở giống hệtnhau

2.3 Tương hổ với môi trường xung quanh :

- Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếngđất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh.Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như… hỏng.Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụpxụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa Cho nên, những cái xung quanh một bất độngsản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra

2.4 Thuộc tính về đồng tiền lớn :

- Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớnnhất của mọi gia đình Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được.Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nàocủa nhà đầu tư

- Người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền khi đầu tư vào bấtđộng sản là nhà ở các loại Từ đó nảy sinh cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tàichính cho bất động sản Cũng vì tính phức tạp của loại giao dịch này, đã nảy sinhthêm dịch vụ môi giới bất động sản, vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư vấnphân tích về thị trường, đánh giá quyết các quyết định.

3.1 Tổng cung tòan bộ về đất đai là cố định :

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.Bên cạnh cácmặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây là mặthạn chế nổi bật nhất.Bởi vì :

- Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng có thể tuân thủ quy hoạch sửdụng đất đai theo từng thời kỳ

- Sự phân bố khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp , sản xuất côngnghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phươngtrong vùng qua từng thời kỳ.Do thông tin thông thường là không thể tùy tiện chuyểnmục đích sử dụng đất trái với quy hoạch và điều lệ xâ dựng của chính quyền đạiphương

3.2 Thời gian mua bán và giao dịch dài,chi phí môi giới cao :

- Do tính chất của bất động sản mà đặc biệt là nhà ở có giá trị cao,do vậy việc muabán phải được cân nhắc rất thận trọng và kỹ lưỡng dẫn đến thời gian mua,bán giaodịch trên thị trường rất dài so với các loại tài sản thông thường và cũng phát sinhnhiều chi phí lớn có liên quan như:chi phí giao dịch, chi phí môi giới…

3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (tính thanh khoản) kém linh hoạt:

- Thông thường giá trị của bất động sản là nhà ở có giá trị cao và thời gian mua bándài như đã nêu ở trên dẫn đến khả năng chuyển thành tiền mặt kém linh hoạt hơn sovới các tài sản khác

3.4 Sự quản lý của chặt chẽ của nhà nước :

- Do đặc thù nước ta đông dân, mà đất đai thì hạn chế nên do tính chất quan trọng củabất động sản là nhà ở đối với đời sống kinh tế,chính trị nên nhà nước có những qui

định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản nóichung.

4 Phân loại BĐS :

 Bất động sản có thể đầu tư xây dựng :

Lọai đất này bao gổm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ nói chunglọai bất động sản này có thể đầu tư xây dựng và kinh doanh trên đất,phần lớn côngtrình xây dựng gắn liền với đất ,lọai này được giao dịch trên thị trường nhiều nhất và

dễ xảy ra biến động ở Việt Nam lẫn thế giới

Nhà chung cư Chiều cao ≥30

tầng hoặc tổngdiện tích sàn

≥15.000m2

Chiều cao từ20-29 tầnghoặc TDTS từ1000-15.000m2

Chiều cao từ

9-19 tầng hoặcTDTS từ 5000-10.000m2

Chiều cao từ

4-8 tầng hoặcTDTS từ 1000-

5000 m2

Chiều cao ≤

3 tầng hoặcTDTS

<1000m2

biệt(biệt thự, nhà

vườn )

 Bất động sản không thể đầu tư xây dựng :

Lọai này là chủ yếu đất nông nghiệp hay các lọai đất khác như đất nuôi trồng thủy hảisản ,đất làm muối…đất này ít diễn ra giao dịch trên thị trườn và có giao dịch thì cũngkhông lớn lắm

 Bất động sản đặc biệt :

Lọai bất động sản này bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia ,các di sản văn hóavật thể nhà thờ ,chùa chiền…nhóm này ít và hầu như không tham gia giao dịch trênthị trường bất động sản

II Thị trường bất động sản :

1 Khái niệm thị trường BĐS :

- Thị trường bất động sản là địa điểm tại đó người mua và người bán tác động qua lạilẫn nhau

- Những người mua và người bán có thể ờ cùng một địa điểm cụ thể tại 1 cuộc bánđấu giá hay có thể lien hệ với nhau qua mạng lưới thong tin lien lạc

- Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản Thị trường bất độngsản có thể là địa phương ,quốc gia hay quốc tế.Những địa điểm vừa và nhỏ thích hợpvới việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địaphương.Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quantâm của các nhà đầu tư lớn ,vì điều kiện họat động lớn.Các tổ chức đầu tư phát triểnquốc tế còn có thể kinh doanh tạo nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ nhữngđiều kiện thuận lợi trong bối cảnh quốc tế nhất định

2 Các đặc trưng của thị trường BĐS :

- Không có các thị trường trung tâm:Việc giao dịch mua bán nhà ở không có một địađiểm cố định mà tại đó người mua và người bán tác động qua lại lần nhau.Việc muabán chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh bằng sự liên hệ trực tiếp với người mua

và bán có nhu cầu hoặc thông qua những người môi giới nhà (cò nhà).Đây là sự giaodịch kém an toàn vì nó có thể không phản ánh đúng giá trị thực của căn nhà hoặc giá

bị bóp méo như người mua thì giá quá cao, người bán thì giá qua thấp.Tuy nhiên nócũng có mặt tích cực vì nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tớithành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

- Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở:

+ Đặc tính của đất đai là sự bất động không thể di dời được ,chia cắt đi được ,sự dưthừa đất đai ở nơi này không thể mang đi nơi khác được để gi ải quyết nhu cầu thiếuđất đai ở nơi khác được do đó làm cho thị trường bất động sản mang tínnh

địa phương.Đây là điều quan trọng mà một thẩm định viên cần quan tâm khi thẩmđịnh giá bất động sản.Các yếu tố như : tập quán trong mua bán bất động sản ở địaphương,đặc điểm cụ thể của từng bất động sản bao gồm : địa điểm , hình dáng ,quy

mô ,tình trạng pháp lý ,môi trường xung quanh cần chú ý và xem xét đúng mức

- Là thị trường cạnh tranh không hòan hảo :

+ Do tính không tái tạo của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thịtrường hàng hóa thông dụng ,biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến độngcủa giá hàng hóa thông thường

+ Ngòai ra những đặc tính như : đặc điểm của bất động sản,phương pháp tiến hànhcác giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạonên sự không hòan hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản.Ngòai ra sựkhác nhau về cấu trúc trong mỗi tòa nhà ,mỗi mảnh đất cũng có đặc trưng riêng biệt

do vị trí ,địa điểm của nó.Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiếnhành riêng rẽ và thậm chí nếu các kết quả giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tácdụng cũng hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích ngôi nhà , tình trạngpháp lý ,sở hữu ,giao dịch

3 Các khu vực của thị trường Bất động sản :

Thông thường ở nước ta hiện nay, thị trường Bất động sản có các khu vực chủyếu sau:

3.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp :

- Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp làngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đấtsản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩmđịnh giá hiận nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thịtrường này

3.2 Thị trường nhà ở :

- Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hoá

- Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

+ Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có nhu cầu thu nhập cao, quy mô đấtkhá rộng phổ biến từ 150 m2-500m2 Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu tgì

là biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch thì là nền đất trống đểphục vụ cho việc xây dựng biệt thự Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểmgắn liền với môi trường cảnh quan ưu việt

+ Nhà vườn: Có diện tích trên dưới 1.000m2 nằm ở các vùng ven đặc biệt là cạnh cácsông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây Loại nhà này có thểđược cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản nhưng ở quy mô diệntích từ 400 m2-600m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn chủ yếu đượchình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thànhnhà vườn Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu Đặc biệt là của tầng lớp cán bộcao tuổi

+ Nhà phố riêng biệt và phố liên kết: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhậptrung bình với quy mô đất từ 40 m2- 120m2 phổ biến từ 60 m2-80m2, có thể vừa dùng

để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố

+ Nhà chung cư nhiều tầng; Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc trungbình kém, do diện tích đất của từng căn hộ ít Nhà nước hỗ trợ về chi phí han tầng của

khu vực Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng Loại nhà này ngày càngchiếm tỷ trọng cao trong giao dịch Bất động sản ở các đô thị lớn.

3.3 Thị trường nhà xưởng công nghiệp :

- Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị va ngoại thành được quyhoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất bao gồm: các khu công nghiệp tậptrung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thãnh từ việc chuyểnmục đích sử dừng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa Xu thế phát uriển

là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý

ô nhiễm môi trường

3.4 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thưđng mại, dịch vụ khách sạn, cao ốc, văn phòng :

- Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinhdoanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị Bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năngsinh lợi nhuận lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn thị trường khác

4 Các lực lượng tham gia thị trường :

4.1 Nhà nước :

- Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớntrong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường Bất động sản, thể hiện trên một

số điểm sau:

+ Nhà nước ban hành các quy định về quản lý Bất động sản, về nghĩa vụ tài chính

có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụngđất và xây dựng nhà xưởng

+ Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đôthị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nướccấn bán Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường Bất động sản

+ Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh Bất động sản, Vai trò của họ đặc biệtquan trọng trên thị trường Bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường Bấtđộng sản trở lên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò ngườimua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua nhữngBất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nângcấp sau đó chuyển nhượng lại.

4.3 Người mua và người bán thông thường : họ là những người dân bình

thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau Họ có thể

là :

- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán Bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việckhác

- Vừa bán vừa mua

- Bán Bất động sản ở nơi này để mua Bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơisinh sống

- Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh Bất động sản nhắm tới đặc biệt

là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

4.4 Người môi giới :

- Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cầnthiết về việc giao dịch mua, bán Bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường Bấtđộng sản được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường Bấtđộng sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm Trong tình hình hiện nay ở nước taviệc môi giới mua bán Bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhânkhông được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước,

do vậy cần sớm hình thành những Công ty môi giới Bất động sản để đưa vào hoạtđộng môi giới Bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thịtrường Bất động sản

- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sửdụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếpđến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng Bất động sản nên tác động đến giá Bất độngsản.

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá trị Bất động sản trên thị trường

5.1.2 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia địa phương :

- Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung Bất động sản nênảnh hưởng đến giá Bất động sản

- Giá Bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhậpquốc dân của quốc gia và địa phương

- Các yếu tố này gồm sự biến động của:

+ Tổng sản phẩm quốc gia

+ Thu nhập bình quân đầu người dân

+ Tiết kiệm cá nhân

5.1.3 Cung cầu Bất động sản :

- Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá Bất động sản trên thị trường

là giá cân bằng giữa cung cầu

a Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

- Thu nhập : Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về Bất động sản trở thành nhucầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên

- Việc làm và nghề nghiệp : Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân

cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất

- Đô thị hóa : Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quuy mô tập trung dân số và sựphát triển quy mo về bề rộng và không gian đô thị Quá trình đô thị hóa không chỉlàm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu về nhà ở

- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng : Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạtầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có có

sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng cong thô sơ, kém khả năng tiếp cận Tuy nhiên việctăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôikhi có sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

b Các yếu tố ảnh hưởng đến cung :

- Phát triển kinh tế : Tốc độ tăng trưởng của cung Bất động sản tỷ lệ thuận với sự pháttriển kinh tế

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng : Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở lên dễ dàng hơn nên thu hútđầu tư vào kinh doanh Bất động sản ở các vùng này

- Sự tham gia của Nhà nước : Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:

+ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mụcđích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khai thác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăngcung Bất động sản

+ Nhà nước trực tiếp bán Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặctăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh Bất động sản của Nhà nước

- Cần chú ý cung bất động sản kém đàn hồi với những thay đổi của giá cả so với thịtrường

- Với tư cách là nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh Bất động sản, hoạt độngcủa các đơn vị kinh doanh Bất động sản tác động mạnh đến giá Bất động sản

5.1.4 Các yếu tố xã hội và tâm lý :

- Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng tác động đếngiá Bất động sản trên thị trường

5.2 Nhóm các yếu tố vĩ mô :

5.2.1 Chi phí :

- Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có đượcquyền "sở hữu" Bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phảixem xét khi thẩm định giá Bất động sản Thông thường chi phí quyết định giá trị Bấtđộng sản Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo lên giá trị Bất động sảntrên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại

- Chi phí nói trên là chi phí hình thành là chi phí của người bán

- Xét về tính năng hiệu quả một Bất động sản có thể sử dụng ngay khi có giá trị hơnmột Bất động sản tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy,khi thẩm định giá Bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sảnkhác gắn liền với đất.

5.2.3 Các yếu tố vật chất :

- Địa điểm nơi Bất động sản toạ lạc : Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị Bất độngsản Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị Bất động sản càng cao, Bấtđộng sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện,gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) thì có khả năng sinhlợi lớn và có giá trị cao

- Hình dáng lô đất :

+ Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất cóhình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm

+ Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lô đất có

bề mặt tiếp giáp đường phố hẹp mà lại quá sâu

- Quy mô, kích thước của lô đất : Những lô đất có quy mô, kích thức phù hợp vớimục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lô đất có quy mô kích thức không phù hợp vớimục đích sử dụng ở cùng địa điểm

- Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản :

+ Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập

và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị Bất động sản

+ Kiểu dáng nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hoà với khu vực chung quanh thì cógiá cao

- Môi trường : Môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá cả Bất động sản,nếu môi trường tốt sẽ làm Bất động sản có giá trị cao, ngược lại sẽ làm giảm giá trịBất động sản

5.3 Tình trạng pháp lý của bất động sản :

Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của Bất động sản, mức độ hoànchỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng củatình trạng pháp lý đối với giá trị của các Bất động sản cần nắm vững các quy định củaNhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quanđến quyền sử dụng đất

Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh phíaNam hết sức phức tạp, thông thường có các dạng sau:

- Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan cóthẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp.

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp (bằng khoán điềnthổ)

- Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo quy định của pháp luật

- Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện nay ở phía Nam, tìnhtrạng này rất nhiều) với các trường hợp cụ thể sau:

+ Tự khai phá đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) nhưng chưa làm thủ tục xincấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Lấn chiếm đất công

+ Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứngnhận quyền sủ dụng đất Trong mua bán, chuyển nhượng có những trường hợp cógiấy tay, có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn và có trường hợp có giấy tay,

có giấy xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn (trường hợp này là phổ biến)

+ Không chứng minh được nguồn gốc đất đang sử dụng

Từ thực trạng phức tạp trên nên khi thẩm định giá trước hết phải xem xét kỹpháp lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:

- Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sởhữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật hay chưa?

- Nếu chưa có các loại giấy tờ như vừa nêu trên thì có giấy tờ gì liên quan đếnquyền sử dụng lô đất

5.4 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường :

- Giá một Bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bánBất động sản tương tự được trả góp và ngay giá bán các Bất động sản theo phương thứctrả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp

- Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao Bất động sản, cácyếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán Bất động sản cũng cầnđược xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các Bất động sản

- Thời điểm giao dịch: thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thểkhác nhau

III Thẩm định giá bất động sản :

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ kinh tế cổ điển và hiện đại Các nguyên tắc và

kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước nhữngnăm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là mộthoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20

Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành vàphát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa làkhi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xả hội hoá nhất định

1 Khái niệm :

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra

nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên theo pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày8/5/2002, định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tàisản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn củaViệt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Nhìn chung các khái niệm khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếutố:

 Sự ước tính giá trị hiện tại

 Tính bằng tiền tệ

 Về tài sản, bất động sản và các quyền sỡ hữu đối với tài sản, bất động sản

 Theo yêu cầu, mục đích nhất định

 Ở địa điểm, thời gian, thời điểm cụ thể

 Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị cho mộtmục đích xác định của một quyền lợi riêng biệt về một tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo nhữngchuẩn mực được công nhận của quốc tế hoặc của quốc gia”

2 Vai trò, chức năng, mục đích của thẩm định giá :

2.1 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam :

- Là công cụ cơ bản trong quản lý giá cả của Nhà nước, góp phần xây dựng mặtbằng giá cả hợp lý, hạch toán xác thực chi phí kinh doanh, chi phí xã hội chốnggiá cả độc quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thịtrường Góp phần phát triển lành mạnh hoá các loại TT đầu vào của sản xuất Tạođiều kiện để hội nhập kihn tế quốc tế về giá cả góp phần tạo tiền đề cho đồng tiềnViệt Nam có khả năng chuyển đổi Nhân tố phát triển nền kinh tế vận hành theoquy luật của kinh tế thị trường

2.2 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị

trường :

- Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan

và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư,cho vay tài sản

- Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sảntrong nước cũng như trên toàn thế giới

- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới

2.3 Mục đích của thẩm định giá :

- Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đíchkinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý,đầu tư… Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùngmột thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định khác nhau Dovậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng đề ra quyết định trong nhiều tìnhhuống khác nhau như:

 Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, chothuê tài sản

 Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tưcông trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp Nhànước, dự toán cấp phát kinh tế, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách Nhà nước,vay nợ chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ…

 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doan nghiệp.

 Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến cáctranh chấp hợp đồng và quyền lợi các bên; cơ sở để xem xét giải quyết cáckhiếu nại, yêu cầu giảm thuế tài sản

 Để tư vấn và ra các quyết định đầu tư, nghiên cứu thị trường, phân tích khả thi,phân tích lợi nhuận, xác định giá trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính

 Làm cơ sở để đấu giá công khai…

3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá :

- Trong kinh tế thị trường, giá trị của hàng hoá dịch vụ được tạo và duy trì bởi mốiquan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau : Tính hữu ích; Tính khan hiếm ; Nhu cầu và

sự chuyển giao Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của một hàng hoákhông tồn tại Trong thẩm định giá, có hai cơ sở để làm cơ sở giá trị như sau:

3.1 Giá trị thị trường :

- Trong phiên họp thường niên của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế ( VSC)được tổ chức ngày 8-9/2/1993 đã có bước đột phá là thông qua định nghĩa cuối cùng

về giá trị thị trường Theo đó, giá trị thị trường được định nghĩa là mức giá tốt nhất

mà tại mức giá đó ích lợi của tài sản đang được thẩm định để bán có thể nhận đượctại thời điểm nhất định với các giả định:

- Người mua và người bán tự nguyện

- Khoảng thời gian hợp lý để bán, có xét đến già trị của tài sản và tình trạng của thịtrường

- Giá trị của tài sản không thay đổi theo thời gian

- Tài sản được bán tự do trên thị trường

- Không xét đến bất kỳ một sự trả giá bổ sung nào do một người mua đặc biệt thựchiện

- Định nghĩa đầy đủ giá trị thị trường đã được trình bày trong tài liệu “ Những tiêuchuẩn thẩm định giá quốc tế) năm 2000, năm 2002, năm 2003 và 2005 của Ủy banTiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế như sau:

" Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên làngười bán sẵn sáng bán tài sản với một bên là người mua sẵn sáng mua tài sản, vàothời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bênmua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thịtrường trao đổi một cách khách quan và độc lập"

- Các giả thiết trong khái niệm thị trường:

- Những điều kiện giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bìnhthường

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnhtranh

- Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt động chungtrên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường

- Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán cụ thểtại thời diểm thẩm định giá Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua vàbên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát,cân nhắc các cơ hội

- Tính đa dạng, thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm định viênphải xem xét các số liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các tiêu chuẩn vềgiá trị thị trường hay không

- Trong những tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con số âm

Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những người nhà cũ mà chi phí tháo dỡ lớnhơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiễm môi trường

- Ngoài cơ sở giá trị thị trường còn có cơ sở ngoài khác giá trị thị trường của thẩmđịnh giá: những cơ sở ngoài khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá trị khácnhau và kết quả ước tình về giá trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này được gọi là giátrị phi thị trường Đây là khái niệm chung nhất để chỉ các loại giá trị trên cơ sở giá trịngoài khác giá trị thị trường

3.2 Giá trị phi thị trường :

" Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựavào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được muađược bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thịtrường không điển hình hay không bình thường"

- Giá trị phi thị trường là khái niệm chung nhất để chỉ kết quả ước tính của các loạigiá trị sau:

- Giá trị trong sử dụng

- Tài sản có thị trường hạn chế

- Tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng, hay được thiết kế đặc biệt

- Giá trị đầu tư hay tài sản đáng giá

- Giá trị doanh nghiệp

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị thế chấp để cho vay

4 Các nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá bất động sản :

4.1 Thẩm định giá bất động sản phải đặt trong tình huống bất động sản được

sử dụng cao nhất và tốt nhất :

- Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một Bất động sản là được phép sử dụng

cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất Nguyên tắc này đòihỏi Bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm thẩm địnhgiá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu loại trừ trường hợp sử dụng trái phápluật hoặc sử dụng trong điều kiện vật lý không cho phép cũng vẫn cần một sựđánh giá của thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng trong tương lai

- Khái niệm "sử dụng tốt nhất và có hiệu quả tốt nhất" là khái niệm cơ bản và làmột phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá thị trường.

4.2 Sử dụng phù hợp :

- Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của Bất độngsản :

+ Trước hết là sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên đất

+ Tiếp đến là sự phù hợp giữa Bất động sản với môi trường chung quanh (phù hợpquy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực chung quanh )

4.3 Sự thay thế :

- Giới hạn trên của giá trị Bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua mộtBất động sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mứclàm ảnh hưởng đến sự thay thế

- Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậytrong thị trường mở

4.4 Sự đóng góp :

- Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó

sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ Bất động sản, có nghĩa là lượng giátrị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của Bất động sản là bao nhiêu

4.5 Cung và cầu :

- Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động quan lại của các lực lượng cung vàcầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trên thị trường giá cả có xuhướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

- Khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của lực lượngthị trường đến giá trị Bất động sản

- Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc tình trạng thị trườngtrước khi thực hiện các điều chỉnh

4.6 Dự kiến các lợi ích tương lai :

- Khi ước tính giá trị Bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương laihơn là sự thực hiện quá khứ

- Thẩm định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản

- Những dự tính của người mua hay người chủ sử dụng là có thể ảnh hưởng trực tiếpđến giá Bất động sản

4.7 Sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển :

- Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũngphải có một giá trị như vậy

- Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sựphát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, cácnguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

4.8 Sự hoà hợp :

- Giá tối đa sẽ tích tục vào một mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự đồngnhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng; cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật

lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý

4.9 Những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội :

- Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến Bất động sản và những hiệu quả có thểnhìn thấy trước mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kỳ củakhu vực Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến

về thị trường tương lai cần thiết đối với công tác thẩm định giá Bất động sản

4.10 Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân địa phương :

- Do đặc trưng của Bất động sản và tính bất động do vậy giá Bất động sản mạng đậmtính chất địa phương Vì vậy thẩm định viên giá Bất động sản phải nắm bắt được tậpquán của nhân dân địa phương trong việc mua bán Bất động sản mới có thể thẩmđịnh giá chính xác được

4.11 Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá :

- Thẩm định giá là định giá cho một mục đích nhất định không thể có một giá Bấtđộng sản chung chung, tuỳ theo mục đích của việc định giá giá trị của Bất động sản

có thể khác nhau, và phương pháp xác định giá cũng có thể khác nhau

- Thông thường việc thẩm định giá Bất động sản nhằm đáp ứng một mục tiêu cụ thểnào đó như:

+ a Chuyển giao quyền sở hữu

+ b Tài chính và tín dụng

+ c.Cho thuê theo hợp đồng

+ d Định giá tài sản Công ty

+ e.Phát triển tài sản và đầu tư

+ f Các thẩm định giá theo pháp luật.

+ Phương pháp đầu tư (thu nhập)

+ Phương pháp lợi nhuận

- Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phươngpháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất

- Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau đây :

+ Thuộc tính của Bất động sản

+ Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường

+ Mục tiêu của việc thẩm định giá

- Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách đángkêt, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việchợp thành để đạt được một quan điểm thị trường

- Thẩm định viên phải xác định phương pháp nào là tối ưu nhất cho Bất động sản và

nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu nhất của anh ta trong quá trình thẩm định.Phương pháp khác có thể được sử dụng như một biện pháp kiểm tra hoặc hỗ trợ Nếu

có sự khác biệt lớn giữa kết quả của các phương pháp đó thì cần thiết phải tiến hànhđiều tra thêm

- Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập việcsử dụngBất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất

6 Quy trình thẩm định giá :

Quy trình thẩm định giá là một quá trình có hệ thống, logic, qua đó cung cấp chonhững người định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp với công tác thẩm định giácủa mình

Quy trình thẩm định giá củng là một kế hoạch hành động trật tự chặt chẽ, bố cụcphù hợp với các nguyên tắc đã được xác định rõ, nó giúp cho các nhà thẩm định giáđạt đến một giá trị vững chắc hay sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau :

- Xác định vấn đề

- Lên kế hoạch thẩm định giá

- Thu thập tài liệu

- Phân tích tài liệu

- Chuẩn bị đề trình tài liệu báo cáo thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

IV Phương pháp so sánh trong thẩm định giá trị bất động sản:

1 Khái niệm :

- Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất độngsản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh

đã được mua, bán trên thị trường

- Nó là phương pháp được sử rộng phổ biến nhất vì:

+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc đểđược cơ quan pháp lý công nhận

+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩmđịnh giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác đểthẩm định giá Bất động sản

- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố dịnh, mà nó đòihỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việcthẩm định giá một cách thích hợp

- Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giaodịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm địnhgiá từ đó làm những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩmđịnh giá

- Thông thường, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất hoặc giánhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài

sản Nó đặc biệt thích hợp cho những Bất động sản có tính đồng nhất cao như cáccăn hộ ở chung cư, các dãy nhà phổ biến liên kế được xây dựng cùng một kiểu; cácBất động sản liên kế hoặc cùng khu vực.

2 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp :

- Thay thế: Một người mua có lý trí không trả giá cho một Bất động sản nhiều hơn chiphí để mua một Bất động sản khác có cùng hữu ích như nhau

- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay

bộ phận của Bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó

b.3 Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 cái)

b.4 Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) củamỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảmgiá)

b.5 Bước cuối cùng là ước tính giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sởgiá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

- Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:

+ Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực gầncận với các giao dịch bán mới được tiến hành Trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứngđược các yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn

+ Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm kiếm được những so sánh đáp ứngđược yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được

4 Những ưu điểm hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh trực tiếp :

4.2 Các điều kiện cần thiết :

- Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, cóthể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy

- Thông tin thu thập được so sánh được Trong trường hợp những cuộc mua bán cóthể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xemxét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này

- Thị trường cần phải ổn định: Nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so sánhtrực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù đối tượng so sánh có các tính chấtgiống nhau về mọi mặt

Kết luận: Qua phần trình bày tất cả các phần lý thuyết liên quan về Bất Động Sản,

người thực hiện đề tài muốn dùng phần lý thuyết đã nêu ở trên để áp dụng vào thực tếcủa phương pháp so sánh dùng để thẩm định giá Bất Động Sản cho mục đích vay thếchấp

CHƯƠNG II :