Chuyên đề thực tập vận dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền dcf dựa vào dòng tiền tự do của doanh nghiệp fcff để thẩm định giá trị doanh nghiệp tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung bàiluận văn còn bao gồm ba nội dung sau: Chương 1: Giới thiệu về cơ sở thực tập, môi trường kinh doanh và hoạt

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn làPGS.TS Vũ Trí Dũng Thầy đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo em để giúp em có địnhhướng tốt trong suốt quá trình làm chuyên đề thực tập

Em cũng xin chân thành cảm ơn đến các anh chị cán bộ nhân viên của Công

ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo điềukiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập tại công ty

Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức chuyên môn chưa vững nênchuyên đề của em không tránh khỏi thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp

ý kiến của thầy cô để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Chuyên đề tốt nghiệp này do tự bản thân tôi thực hiện, có

sự hỗ trợ từ giáo viên hướng dẫn PGS.TS Vũ Trí Dũng Các số liệu trong chuyên

đề được lấy đúng từ Hồ sơ năng lực của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giáViệt Nam và báo cáo tài chính của Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tưThủ Đô Các dữ liệu thứ cấp sử dụng trong chuyên đề là có nguồn gốc và được tríchdẫn rõ ràng

Sinh viên

Nguyễn Thị Thanh Tâm

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP, MÔI TRƯỜNG KINH DOANH VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 3

1.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 3

1.1.1 Giới thiệu chung về công ty 3

1.1.2 Mục tiêu và phương châm hoạt động 4

1.1.3 Hệ thống chi nhánh và văn phòng đại diện 4

1.1.4 Các lĩnh vực hoạt động chính của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 4

1.1.5 Mục đích thẩm định giá 5

1.2 Cơ cấu nhân sự tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 5 1.2.1 Sơ đồ tổ chức tại công ty 5

1.2.2 Cơ cấu công ty 6

1.2.3 Danh sách cổ đông sáng lập 6

1.3 Quan hệ hợp tác và mạng lưới khách hàng 7

1.4 Tình hình hoạt động của Công ty từ năm thành lập đến nay 8

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP FCFF VÀ VẬN DỤNG VÀO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ CÔNG TY CỔ PHẦN DU LỊCH THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ THỦ ĐÔ (TTI) 9

2.1 Quy trình thẩm định giá của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 9

2.1.1 Quy trình thẩm định giá của Công ty Cổ Phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 9

2.1.2 Phương pháp FCFF trong thẩm định giá trị doanh nghiệp 10

2.1.3 Ví dụ về sử dụng phương pháp FCFF để thẩm định giá trị Công ty cổ

phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành (TTF) của TDG Vietnam 12

2.2 Vận dụng phương pháp FCFF để thẩm định giá trị Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô 20

2.2.1 Khái quát Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô 20

2.2.2 Xác định giá trị Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô theo phương pháp FCFF 23

2.2.3 Bảng tính giá trị 33

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp 40

2.4 Những thành tựu đạt được và hạn chế còn vướng mắc tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam (TDG Vietnam) 41

2.4.1 Thành tựu 41

2.4.2 Hạn chế 42

2.4.3 Nguyên nhân dẫn tới các hạn chế 42

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP GIÚP GIẢM BỚT HẠN CHẾ TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP NÓI CHUNG VÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 44

3.1 Tình hình thẩm định giá doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay 44

3.2 Giải pháp riêng cho từng hạn chế trong định giá doanh nghiệp tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá VN 45

3.2.1 Giải pháp với nhân sự công ty 45

3.2.2 Giải pháp đối với hạn chế trong định giá doanh nghiệp ở Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 46

3.2.3 Giải pháp đối với Khách hàng 46

3.3 Giải pháp chung cho thẩm định giá trị doanh nghiệp 46

3.3.1 Kiến nghị với nhà nước 46

3.3.2 Giải pháp với các công ty thẩm định giá nói chung 48

KẾT LUẬN 49

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

PHỤ LỤC 51

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Danh mục bảng

Bảng 1.1: Danh sách cổ đông của công ty 6

Bảng 1.2: Tổng số hợp đồng và giá trị hợp đồng đã thực hiện 8

Bảng 2.1: Bảng cân đối kế toán 13

Bảng 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh 14

Bảng 2.4: Bảng tính chi tiết TTF của TDG Vietnam 15

Bảng 2.5: Dự báo tình hình hoạt động của TTF 18

Bảng 2.6: Bảng cân đối kế toán 21

Bảng 2.7: Kết quả hoạt động kinh doanh 22

Bảng 2.8: Cơ cấu doanh thu hoạt động kinh doanh của TTI 23

Bảng 2.9: Tỷ lệ lấp đầy của các cao ốc cho thuê văn phòng trên địa bàn Hà Nội 29

Bảng 2.10: Vốn lưu động ròng của TTI giai đoạn 2012-2015 33

Bảng 2.11: Tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2012-2015 34

Bảng 2.12: Dự báo tăng trưởng 35

Bảng 2.13: Bảng tính giá trị Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô (TTI) 37

Bảng 2.14: Một số hợp đồng mang giá trị lớn của TDG Vietnam 41

Danh mục biểu đồ Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức tại công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 5

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam giai đoạn 2005 – Q2/2016 26

Biểu đồ 2.2: Biểu đồ về tỷ lệ lấp đầy và mức giá trung bình cho thuê văn phòng tại Hà Nội từ năm 2006 – 2015 và dự báo cho năm 2016-2017 28

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TDG Viet Nam Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

TTI Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô

MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường, việc các giao dịch tuân theo quy luật cung cầu làđiều tất yếu, ở một mức giá mà cả người mua và người bán đều chấp nhận; đặc biệtđối với các loại tài sản mang giá trị lớn, càng đòi hỏi giá cả mức độ hợp lý và chínhxác cao về giá trị của tài sản Để xác định giá trị tài sản cho ra một mức giá hợp lýthì không phải là điều dễ dàng, khách hàng cần một ngành nghề giúp họ giải quyếtkhó khăn này, từ nhu cầu đó, ngành thẩm định giá ra đời Hơn trăm năm lịch sử,hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển mạnh và khẳng định một vị trí khôngthể thiếu trong nền kinh tế Tuy chỉ mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng đã chiếm vịtrí quan trọng, nhu cầu thẩm định giá ngày càng cao và đòi hỏi trình độ chuyên mônsâu rộng

Với nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay, hoạt động thẩm định giá ngày càngtrở nên sôi động; đặc biệt là thẩm định giá trị doanh nghiệp Trong tình hình tái cơcấu doanh nghiệp nhà nước ta vẫn đang triển khai tích cực, Nhà nước tạo điều kiệnthuận lợi cho các doanh nghiệp nhà nước nhanh chóng chuyển sang công ty cổphần Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp để phục vụ mục đích mua bán sápnhập doanh nghiệp cũng đang vô cùng “sốt”, kèm theo đó là nhiều doanh nghiệp trẻmong muốn niêm yết trên sàn chứng khoán, và rất nhiều mục đích khác đã gópphần thúc đẩy hoạt động thẩm định giá trị doanh nghiệp phát triển Tuy nhiên, xácđịnh giá trị doanh nghiệp vô cùng phức tạp, đòi hỏi người định giá cũng như công

ty định giá lựa chọn được phương pháp thẩm định phù hợp, đưa ra kết quả hợp lývới tình hình kinh doanh của tài sản thẩm định Vậy nên, việc lựa chọn phươngpháp để xác định giá trị doanh nghiệp là vô cùng quan trọng và cần thiết

Thẩm định giá trị doanh nghiệp có nhiều phương pháp khác nhau: định giá dòngtiền chiết khấu (DCF), phương pháp định giá theo tài sản, phương pháp định giátương đối dựa theo các so sánh giá của nó với giá của tài sản có cùng biến số…Nhưng để xác định giá trị một cách hợp lý và chính xác, thì phương pháp chiếtkhấu dòng tiền có lẽ phù hợp hơn cả Phương pháp DCF thì có các mô hình địnhgiá như: định giá theo vốn cổ phần trong công ty, định giá toàn bộ công ty và địnhgiá công ty theo từng phần Tuy nhiên, phương pháp DCF này khá phức tạp, việctính toán dựa theo giả định và tỷ lệ dự báo đòi hỏi người định giá phải có nhiềukinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao Ở bài nghiên cứu này, chúng ta sẽ tìm hiểu

rõ hơn về thẩm định giá trị doanh nghiệp theo định giá toàn bộ công ty hay còn gọi

mô hình FCFF với đề tài: “Vận dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF dựa

vào dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) để thẩm định giá trị doanh nghiệp tạiCông ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam”.

Thông qua bài luận văn này, chúng ta cần nắm hiểu rõ hai mục tiêu nghiên cứusau:

- Hiểu được quá trình tính toán xác định giá trị doanh nghiệp theo FCFF

- Đánh giá thực trạng thẩm định giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay vàđưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá nói chung và tại Công ty

Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam nói riêng

Đối tượng nghiên cứu của đề tài này gồm có: Phương pháp FCFF trong thẩmđịnh giá trị Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô

Phạm vi nghiên cứu của bài luận văn về: Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm địnhgiá Việt Nam giai đoạn từ năm 2010 đến tháng 9/2015

Bài luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Nghiên cứu dữ liệu thứ cấpqua việc thu thập thông tin nội bộ tại TDG Vietnam và các thông tin ngoại vi nhưsách, báo, thông tin về ngành thẩm định giá Cùng với đó là sử dụng các phươngpháp thống kê, so sánh, phân tích… từ cơ sở lý thuyết đến thực tế tại Việt Nam

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung bàiluận văn còn bao gồm ba nội dung sau:

Chương 1: Giới thiệu về cơ sở thực tập, môi trường kinh doanh và hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam Chương 2: Phương pháp FCFF và vận dụng vào thẩm định giá trị Công ty

Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô (TTI)

Chương 3: Giải pháp giúp giảm bớt hạn chế trong hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp nói chung và tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam (TDG Vietnam)

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP, MÔI TRƯỜNG KINH DOANH VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

lý giá ký

Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam là một trong những Công tythẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam được Bộ Tài chính cấp phép Với nănglực, kinh nghiệp và sự nỗ lực hết mình, công ty đã thực hiện được nhiều dự án lớn,phục vụ nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, đáp ứng được nhiều mục đích khácnhau của khách hàng trong sự phát triển đa dạng và tất yếu của nền kinh tế Công tycam kết luôn cố gắng nỗ lực cung cấp cho khách hàng những sản phẩm, dịch vụ tốtnhất

Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Tên tiếng Anh: Viet Nam Appraisal and Investment JSC

Tên viết tắt: TDG Vietnam

Trụ sở chính: Tầng 7, toàn nhà DC Building, 144 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội.Điện thoại: 04.66755933 – 04.85875295

Fax: 04.35190018

Email: info@tdg.com.vn

Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.thamdinhgia.org

Vốn điều lệ: 3.500.000.000 VND (Ba tỷ năm trăm triệu đồng chẵn) – đăng kýlần thứ 9 ngày 24/09/2015

1.1.2 Mục tiêu và phương châm hoạt động

Mục tiêu của TDG Vietnam là hoạt động có hiệu quả, không ngừng phát triển đểtrở thành một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu, phục vụ nhu cầu thẩmđịnh giá bất động sản, thẩm định giá động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, nhằmgóp phần phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, minh bạch hóa các quan hệkinh tế thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình toàn cầu hóa và hội nhậpkinh tế thế giới

Phương châm hoạt động của TDG Vietnam: Trung thực – Độc lập – Giá trị

1.1.3 Hệ thống chi nhánh và văn phòng đại diện

Chi nhánh và văn phòng đại diện:

 Chi nhánh Thanh Hóa

- Địa chỉ: Lô số 4, Khu công viên Hội An, Thành phố Thanh Hóa, tỉnhThanh Hóa

- Số điện thoại: 0373.757.757

 Văn phòng đại diện tại TP.Hồ Chí Minh

- Địa chỉ: Số 218 đường Cộng Hòa, Phường 12, Quận Tân Bình, TP HồChí Minh

- Số điện thoại: (08) 62.727.929

 Văn phòng đại diện TP.Lào Cai, tỉnh Lào Cai

- Địa chỉ: Lô D5, đường Lê Khôi (kéo dài), Tổ 1, p.Phố Mới, TP Lào Cai,tỉnh Lào Cai

- Số điện thoại: 020.62.52.838

Ngoài ra, TDG Vietnam còn có đại diện tại các tỉnh: Lạng Sơn, Hà Giang,Tuyên Quang, Yên Bái, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh, HảiPhòng, Thái Bình, Ninh Bình, …

1.1.4 Các lĩnh vực hoạt động chính của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

- Nghiên cứu thị trường và thăm dò dư luận

- Tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại

1.1.5 Mục đích thẩm định giá

- Xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước

- Xác định giá trị tài sản để góp vốn liên doanh

- Xác định giá trị để thế chấp, đảm bảo vay vốn Ngân hàng

- Xác định giá trị để mua bán chuyển nhượng tài sản

- Xác định giá trị để cổ phần hóa, chuyển đổi hình thức hoạt động của Doanhnghiệp

- Xác định giá trị để mua bán Doanh nghiệp

- Xác định giá trị để hạch toán kế toán

- Xác định giá trị tài sản để phục vụ các vụ án, tranh chấp tài sản

1.2 Cơ cấu nhân sự tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 1.2.1 Sơ đồ tổ chức tại công ty

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức tại công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Nguồn: Hồ sơ năng lực của TDG Vietnam

1.2.2 Cơ cấu công ty

 Cơ cấu Công ty bao gồm:

- Ban Giám đốc – Kiểm soát, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ và bộ phậnkhác

- Số lượng cán bộ - nhân viên: 24 người

Bảng 1.1: Danh sách cổ đông của công ty

STT Họ và trên Chức vụ Bằng cấp Kinh nghiệm nghề nghiệp

1 Nguyễn Thanh Hải Chủ tịch Hội

15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kiểm toán, Chứng khoán, Tư vấn, Đầu tư và Thẩm định giá.

14 năm kinh nghiệm Quản trị kinh doanh, Kế toán, Kiểm toán

15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Thẩm định giá, Tài chính và Ngân hàng.

Nguồn: Hồ sơ năng lực của TDG Vietnam

1.3 Quan hệ hợp tác và mạng lưới khách hàng

Từ ngày thành lập công ty đến nay, Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giáViệt Nam đã xây dựng được mạng lưới khách hàng rộng lớn trên địa bàn cả nước,đặc biệt phát triển ở thị trường khu vực miền Bắc và miền Trung Công ty có hợptác và có mối quan hệ tốt đẹp với các Bộ, Sở ban ngành của các tỉnh, như: Vănphòng đoàn đại biểu Quốc hội và Hội đồng Nhân dân tỉnh Nghệ An, Văn phòng bộCông thương, Ban Thường vụ tỉnh Bắc Kạn, Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai, Cục Chínhtrị - Tổng cục Hậu cần, …; có hợp tác với các Ngân hàng, như: Ngân hàng TMCPCông thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam, Ngân hàng Nôngnghiệp & phát triển Nông thôn Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triểnViệt Nam, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng,Ngân hàng Liên doanh Việt – Nga, …; có hợp tác với các Tổng công ty và doanhnghiệp khác, như: Tổng Công ty tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam, Tổng Công

ty Xăng dầu Việt Nam, Tổng Công ty xây dựng Công nghiệp Việt Nam, Công ty

CP Đầu tư và Phát triển Sinh Thái, Công ty CP Phát triển đô thị Nam Hà Nội, Công

Hà Nội; Thẩm định giá Nhà máy nhiên liệu sinh học Bio-Ethanol của Vietcombank-Oceanbank; Thẩm định giá Mỏ khoáng sản của Công ty CP Carat;Thẩm định giá Nhà máy thủy điện Nậm Mu và Nậm Ngần của Công ty Cổ phầnThủy điện Nậm Mu; Thẩm định giá Dự toán công trình: Biểu tượng Văn hóa LaiChâu, Phần Mỹ thuật của Sở Văn hóa, thể thao và Du lịch tỉnh Lai Châu, … Bêncạnh đó, Công ty cũng đã thực hiện nhiều dự án thẩm định giá tàu biển, giá trị máymóc, thiết bị, dây chuyền sản xuất khác

Pvcombank-Với các dịch vụ đa dạng, phong phú mà Công ty cung cấp, về các loại tài sản vàmục đích thẩm định giá, về mạng lưới khách hàng ngày càng rộng lớn đó cho thấy

uy tín cũng như chất lượng dịch vụ mà Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giáViệt Nam cung cấp

1.4 Tình hình hoạt động của Công ty từ năm thành lập đến nay

Trải qua hơn 7 năm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, rất nhiều hợp đồngthẩm định giá tài sản khác nhau, như: bất động sản (với hơn 50 hợp đồng có giá trịtài sản rất lớn và rất nhiều bất động sản có giá trị lớn, nhỏ khác), hàng trăm hợpđồng thẩm định giá trị động sản là dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bị, các hợpđồng về thẩm định giá trị doanh nghiệp, quyền khai thác mỏ, phần mềm, bằng sángchế, … Công ty đã và đang không ngừng nỗ lực phát triển nhằm đạt được mục tiêu

đề ra, trở thành Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam vàvươn ra thị trường quốc tế

Trong đó Tổng số hợp đồng có giá trị tài sản TĐG từ 5

tỷ trở lên

Tổng giá trị tài sản TĐG từ 5 tỷ trở lên

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP FCFF VÀ VẬN DỤNG VÀO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ CÔNG TY CỔ PHẦN DU LỊCH THƯƠNG MẠI VÀ

ĐẦU TƯ THỦ ĐÔ (TTI)

giá Việt Nam

2.1.1 Quy trình thẩm định giá của Công ty Cổ Phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

 Gồm 8 bước như sau:

Bước 1: Xác định vấn đề

Trong bước này cần xác định rõ:

- Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá: Khách hàng ởđây là người yêu cầu thẩm định giá, có thể là các cá nhân, doanh nghiệp, ngânhàng…

- Mục đích sử dụng thẩm định giá

- Cơ sở giá trị của thẩm định giá được giao

- Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định

- Xác định những đặc điểm phù hợp của tài sản

- Những điều kiện/ giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định: Những giảthiết bất thường và những điều kiện giả thiết

Bước 2: Xác định mục tiêu công việc

Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả tài sản

Trong bước này, ta cần làm rõ:

- Số liệu về thị trường tài sản trong khu vực: Những đặc điểm chủ yếu của thịtrường tài sản thành phố, khu vực, vùng, miền lân cận

- Số liệu về tài sản cần thẩm định: Những đặc điểm chủ yếu của tài sản cầnthẩm định giá về sử dụng đất, công trình trên đất, tài sản cá nhân, tài sản kinhdoanh…

- Số liệu về những tài sản có thể so sánh: Giá bán, giá niêm yết, giá chào, tìnhtrạng thuê mướn, chi phí và khấu hao, thu nhập và trang trải, tỷ lệ vốn hóa

Bước 4: Phân tích số liệu

Trong đó, ta cần:

- Phân tích thị trường: Cung – Cầu, khả năng kết nối cung và cầu

- Phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu: Sử dụng tối ưu đất (coi nhưđất trống), phát triển ý tưởng xây dựng công trình gì trên đất, sử dụng tối ưu côngtrình hiện có trên đất, sử dụng tối ưu công trình hiện có trên đất

Bước 5: Đưa ra ý kiến sơ bộ về giá trị tài sản

Bước 6: Áp dụng các phương pháp thẩm định giá

Bước 7: Thống nhất các kết quả về các mức giá (chỉ dẫn) khác nhau để đi đến một mức giá cuối cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá.

Bước 8: Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá.

2.1.2 Phương pháp FCFF trong thẩm định giá trị doanh nghiệp

Theo sách Investment Valuation của tác giả Aswath Damodaran định nghĩa:

“Dòng tiền tự do của công ty (Free Cash Flow to Firm – FCFF) là tổng dòng tiềnmặt của tất cả những người có quyền lợi trong công ty, bao gồm cổ đông, trái chủ

và cổ đông ưu đãi.”

EBIT = Lãi vay + Lợi nhuận trước thuế

- Ước tính giá trị của doanh nghiệp:

Trong đó FCFFt: Dòng tiền tự do của công ty trong năm thứ t

WACC: Chi phí vốn bình quân gia quyền

WACC = rE x E+D E + rD x (1 – tc) x E+D D

Trong đó rE: chi phí vốn chủ sở hữu

E: Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu

D: giá trị thị trường của nợ

rD: chi phí nợ

tc: thuế thu nhập doanh nghiệp

WACC có thể tính theo hai cách theo phương pháp trực tiếp hoặc gián tiếp:

- Phương pháp trực tiếp: việc ước tính chi phí vốn cổ phần thường dựa theo

mô hình định giá tài sản vốn (CAPM), mối quan hệ giữa tỷ suất sinh lợi kỳ vọngcủa một tài sản so với rủi ro hệ thống của tài sản đó Khi doanh nghiệp đã niêm yết

cổ phiếu trên thị trường tài chính với đầy đủ thông tin, chi phí vốn cổ phần sẽ dựavào số liệu lịch sử của công ty về phát hành cổ phiếu, hồi quy mô hình theo suấtsinh lợi cổ phiếu cổ phiếu và suất sinh lợi của chỉ số chứng khoán thị trường để tìmđược hệ số beta

- Với phương pháp gián tiếp, phương thức tính chi phí vốn cổ phần dựa vàonhững thước đo chuẩn trên một thị trường chứng khoán phát triển Phương phápnày thường áp dụng đối với doanh nghiệp chưa niêm yết hoặc lịch sử niêm yết ngắntrên thị trường chứng khoán đang phát triển, có chỉ số chứng khoán thị trường thiếutính đại diện cho danh mục thị trường

2.1.2.2 Hạn chế của phương pháp FCFF

Thứ nhất, để đo lường dòng tiền thì FCFE trực quan hơn FCFF Vì dòng tiền tự

do của vốn cổ phần là dòng tiền thực, ta dễ dàng theo dõi và phân tích chúng Trongkhi đó, dòng tiền tự do của công ty là đáp án cho câu hỏi mang tính giả định: Dòngtiền của công ty này là bao nhiêu nếu công ty không có nợ vay?

Thứ hai, việc mô hình tập trung vào dòng tiền trước nợ vay đôi khi khiến chúng

ta bỏ qua tầm quan trọng của khả năng tồn tại của công ty đang được thẩm định giá.Thứ ba, tác dụng của việc đưa một hệ số nợ vào quá trình tính chi phí vốn để bao

quát được tác động của đòn bẩy tài chính đòi hỏi chúng ta phải chấp nhập những giảđịnh tiềm ẩn nhiều rủi ro.

2.1.3 Ví dụ về sử dụng phương pháp FCFF để thẩm định giá trị Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành (TTF) của TDG Vietnam

2.1.3.1 Thông tin về Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành (TTF)

 Lịch sử hình thành:

- Năm 1993 thành lập Xí nghiệp tư doanh chế biến gỗ Xuất khẩu Trường Thànhtại Đắc Lắc, nay đã chuyển thành Công ty Cổ phần Trường Thành, gọi tắt làTTDL1

- Năm 2000 thành lập Công ty TNHH Kỹ nghệ gỗ Trường Thành tại BìnhChuẩn, Thuận An, tỉnh Bình Dương Năm 2003 chuyển đổi thành Công ty Cổphần Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành, đến tháng 11 năm 2007 được chuyển thànhCông ty Cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành gọi tắt là TTBD1

- Năm 2002 thành lập Công ty TNHH Kỹ nghệ gỗ Trường Thành tại Thủ Đức,Thành phố Hồ Chí Minh, gọi tắt là TTTD

- Năm 2005 thành lập Công ty Cổ phần Chế biến gỗ Trường Thành tại DakLak,gọi tắt là TTDL2

- Năm 2006 thành lập Công ty CP Quản lý Cụm Công nghiệp Trường ThànhEaH'Leo tại DakLak, gọi là TTDL3

- Năm 2006 thành lập Công ty Cổ phần Chế biến Gỗ Trường Thành tại BìnhDương, gọi tắt là TTBD 2 Tuy nhiên, do thiếu vốn đầu tư nên theo nghị quyếtcủa Đại hội Đồng Cổ đông ngày 7/2/2007 thì công ty này sẽ được xây dựng từtháng 5 năm 2007 với tổng mức đầu tư ban đầu khoảng 320 tỷ đồng

- Năm 2007 thành lập Công ty Cổ phần Trường Thành TNXP tại Phú Yên, gọitắt là TTPY

- Năm 2007 thành lập Công ty Cổ phần Trồng rừng Trường Thành tại Dak Lak,gọi tắt là TTDL4

 Lĩnh vực kinh doanh:

- Sản xuất đồ mộc, ván trang trí nội thất;

- Mua bán các sản phẩm mộc;

- Mua bán phụ tùng, phụ kiện ngành chế biến gỗ;

- Mua bán, gia công các sản phẩm nông, lâm, thủy, hải sản;

- Đại lý ký gửi hàng hóa; Vận tải hàng hóa đường bộ;

Nguồn: Báo cáo thẩm định giá của TDG Vietnam

 Kết quả kinh doanh của Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thànhtrong năm 2014 và 2015

Bảng 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh

10 Lợi nhuận thuần từ hoạt động

14 Phần lợi nhuận/ lỗ trong Công ty

15 Tổng lợi nhuận kế toán trước

16 Chi phí thuế thu nhập doanh

17 Chi phí thuế thu nhập doanh

18 Lợi nhuận sau thuế Thu nhập

20 Lợi nhuận sau thuế của cổ đông

Nguồn: Báo cáo thẩm định giá của TDG Vietnam

 Thời điểm thẩm định giá: 31/03/2016.

 Giả định:

- Việc tính toán giá trị cổ phần của Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗTrường Thành dựa trên số liệu trong báo cáo tài chính và những giả định vềtình hình hoạt động, kết quả kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ mà khách hàngcung cấp cho TDG Vietnam tại thời điểm thẩm định giá

- Hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗTrường Thành diễn ra liên tục không có bất cứ sự gián đoạn nào trong khoảngthời gian giả định

- Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành được lập phản ánh trung thực, hợp lý tình hình hoạt động, kết quả hoạt động kinh doanh và lưu chuyển tiền tệ của Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành

2.1.3.2 Xác định giá trị cổ phần Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành (TTF) của TDG Vietnam

1,078,891,706,72

3 Tài sản ngắn hạn

động trên doanh

Nguồn: Báo cáo thẩm định giá của TDG Vietnam

 Bảng tính chi tiết giá trị cổ phần của TTF:

Bảng 2.4: Bảng tính chi tiết TTF của TDG Vietnam

(Đơn vị tính: đồng)

Earnings before interest,

taxes, depr & amort

(EBITDA)

213,209,518,569 125,860,209,057 144,739,240,416 169,344,911,287 199,826,995,318 237,794,124,428 339,856,881,558 394,092,375,574 484,733,621,955 596,222,355,005 733,353,496,655

Depreciation and

amortization- Khấu hao 34,811,451,644 22,851,475,657 26,279,197,005 30,746,660,496 36,281,059,385 43,174,460,669 56,642,813,593 85,672,255,559 105,376,874,338 129,613,555,436 159,424,673,186

Earnings before Interest

and taxes (EBIT) 178,398,066,925 103,008,733,400 118,460,043,411 138,598,250,791 163,545,935,933 194,619,663,759 283,214,067,965 308,420,120,015 379,356,747,617 466,608,799,569 573,928,823,469

Available tax-loss

Net taxable earnings-Lợi

nhuận trước thuế 178,398,066,925 103,008,733,400 118,460,043,411 138,598,250,791 163,545,935,933 194,619,663,759 283,214,067,965 308,420,120,015 379,356,747,617 466,608,799,569 573,928,823,469Federal and State Income

Plus Current Assets-Tiền

tương đương tiền 160,507,153,453

Total Market Value of

Great Expectations'

Assets-Tổng giá trị thị trường của

201 9

202 0

202 1

202 2

202 3

202 4

202 5

1 Tốc độ tăng doanh

thu

55%

Nguồn: Báo cáo thẩm định giá của TDG Vietnam

Từ năm 2026 trở đi tốc độ tăng trưởng doanh thu ổn định là 5%

Bước 2: Ước tính dòng tiền doanh nghiệp qua các năm Chi tiết Bảng 2.3.

Lấy năm 2015 làm gốc, ta sẽ có:

- Tổng doanh thut+1 = Tổng doanh thut x (1+chỉ tiêu 1t+1)

- Giá vốn hàng bánt+1= Giá vốn hàng bánt x (1-chỉ tiêu 2t+1)

- CPBH, QLDNt+1 = CPBH, QLDNt x chỉ tiêu 3t+1

- Khấu haot+1 = Khấu haot x chỉ tiêu 4t+1

- Thuế thu nhập doanh nghiệpt+1 = Thuế thu nhập doanh nghiệpt x 20%

- Chi tiêu vốn ròngt+1 = Chi tiêu vốn ròngt x chỉ tiêu 6t+1

Bước 3: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp Tỷ suất chiết khấu là 12,5 %

Bước 4:.Ước tính giá thu hồi của dòng tiền

Giá trị thu hồi V(n) = FCFF2025 x (1+5%) / (12,5% - 5%)

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức:

Giá trị doanh nghiệp ¿∑

Vậy giá trị hợp lý một cổ phần của TTF là 8.111 đồng

Theo báo cafef thì sau khi bị phát hiện “sai lệch nghiêm trọng” trong hàng tồn kho và nợ khó đòi, cổ phiếu của TTF sau khi đạt đỉnh cao ở mức 43.600 đồng/ cổ phiếu đã ngay lập tức giảm sàn từ ngày 19/7/2016, thời điểm giá thấp nhất cho đến hiện tại là 4.090 đồng Từ đầu tháng 12/2016, giá cổ phiếu TTF đang dần tăng lên (Chi tiết tại phụ lục 6) Vậy ta có thể thấy rằng giá trị 8.111 đồng/ cổ phiếu là chấp nhận được

2.1.3.3 Những điều khoản loại trừ và hạn chế nêu ra trong chứng thư thẩm định giá của TDG Vietnam

- Tình hình tài chính, kết quả hoạt động, lưu chuyển tiền tệ và kế hoạch kinhdoanh của Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành là số liệu do kháchhàng cung cấp cho TDG Vietnam Do đó khi sử dụng kết quả thẩm định giá phảixem xét và đánh giá kỹ lưỡng những giả định liên quan đến các yếu tố trên TDGVietnam không chịu trách nhiệm cho những rủi ro phát sinh từ việc sử dụng kết quảđịnh giá mà những rủi ro này bắt nguồn từ những rủi ro tiềm tàng từ việc sử dụng sốliệu về kế hoạch kinh doanh do Khách hàng cung cấp

- TDG Vietnam thẩm định giá dựa trên điều kiện hoạt động của Công ty cổ phầnTập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành diễn ra liên tục, không có bất cứ sự gián đoạnnào ảnh hưởng đến dòng tiền của Công ty

- Giá trị cổ phần của Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành đượcđịnh giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp (FCFF), không phụthuộc vào giá cổ phần đang được giao dịch trên thị trường chứng khoán Thêm vào

đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành vừa đang trải qua quátrình tái cơ cấu toàn diện từ đầu năm 2015 đến nay, bao gồm nhưng không giới hạn

về cơ cấu quản lý, cơ cấu chủ sở hữu, hoạt động kinh doanh Việc tái cơ cấu nàytác động đến dòng tiền trong tương lai và các yếu tố rủi ro của doanh nghiệp nên

các số liệu được cung cấp từ kế hoạch kinh doanh cũng chứa đựng nhiều rủi ro nhấtđịnh và có thể không phản ánh đúng những diễn biến trong tương lai.

- Kết quả thẩm định giá nêu trên chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia Hợp đồngthẩm định giá hoàn tất các thủ tục về Hợp đồng theo Luật định

- Kết quả thẩm định được ước tính dựa trên cơ sở và phương pháp thẩm định giá

đã ghi trong Chứng thư thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại Mục 4 củaChứng thư này khi các bên tham gia Hợp đồng thẩm định giá hoàn tất các thủ tục vềHợp đồng theo Luật định

- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan đếntài sản thẩm định giá đã cung cấp cho TDG Vietnam trong quá trình thẩm định

- TDG Vietnam chỉ chịu trách nhiệm về giá trị ứng với số lượng của tài sản thẩmđịnh giá và số lượng chứng thư (bản chính và bản sao) do TDG Vietnam phát hành.Trong mọi trường hợp, TDG Vietnam không chịu trách nhiệm đối với bất cứ khiếunại nào của bên thứ ba

- TDG Vietnam không chịu trách nhiệm đối với những vi phạm pháp luật củakhách hàng cũng như những thiệt hại khác gây ra trong quá trình thoái vốn củaKhách hàng

- Kết quả thẩm định giá tư vấn cho khách hàng trong điều kiện hạn chế bởi các thông tin mà TDG Vietnam thu thập được tại thời điểm thẩm định giá

Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô

2.2.1 Khái quát Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô

2.2.1.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô

Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô (TTI) là doanh nghiệpđược cổ phần hóa từ Công ty Liên doanh Khách sạn Thủ Đô theo Quyết định số3249QĐ/UB ngày 10 tháng 8 năm 1999 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội vềviệc chuyển Doanh nghiệp Nhà nước thành Công ty Cổ phần Công ty hoạt độngtheo Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 055188 ngày 23 tháng 8 năm 1999 do

Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp

Vốn điều lệ theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thay đổi lần thứ 07 ngày

10 tháng 9 năm 2013 là: 30.463.740.000 VND

Trụ sở hoạt động: Số 109 phố Trần Hưng Đạo, phường Cửa Nam, quận HoànKiếm, Hà Nội, Việt Nam

Điện thoại: 0439421268 Fax: 0439421267

Mã số thuế: 0100106715

Ngành nghề kinh doanh của Công ty là:

- Kinh doanh nhà ở, cho thuê văn phòng, nhà ở

- Kinh doanh khách sạn, lữ hành nội địa, vận chuyển khách du lịch

- Nhà hàng ăn uống và các dịch vụ phụ trợ

2.2.1.2 Tình hình kinh doanh của Công ty Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô

(TTI) giai đoạn 2012-2015

Bảng 2.6: Bảng cân đối kế toán

II Tài sản cố định 89,443,593,603 69,707,218,009 50,752,905,065 28,242,607,235 III Bất động sản đầu tư 276,274,088,198 266,135,589,554 255,997,090,910 245,858,592,266

IV Các khoản đầu tư tài chính

Bảng 2.7: Kết quả hoạt động kinh doanh

14 Phần lợi nhuận/ lỗ trong

-15 Tổng lợi nhuận kế toán

trước thuế 45,345,458,856 48,173,350,319 43,753,217,158 64,432,438,620

16 Chi phí thuế thu nhập

doanh nghiệp phải nộp 11,174,765,213 12,158,186,777 9,991,244,816 14,184,829,038

17 Chi phí thuế thu nhập

-18 Lợi nhuận sau thuế Thu

nhập doanh nghiệp 34,170,693,643 36,015,163,542 33,761,972,342 50,247,609,582

19 Lợi ích của cổ đông thiểu

-20 Lợi nhuận sau thuế của cổ

đông của Công ty mẹ 34,170,693,643 36,015,163,542 42,324,461,401 50,247,609,582

21 Lãi cơ bản trên mỗi cổ

Nguồn: Báo cáo tài chính của TTI

Bảng 2.8: Cơ cấu doanh thu hoạt động kinh doanh của TTI

doanh thu

Bán hàng hóa và cung cấp dịch vụ 11,31%

Nguồn: Kết quả tự tính từ Báo cáo tài chính của TTI

Là một công ty chưa niêm yết trên sàn chứng khoán, thêm vào đó là gặp khókhăn trong việc kiểm kê tài sản, nên có thể thấy rằng việc lựa chọn phương phápdòng tiền chiết khấu để xác định giá trị doanh nghiệp TTI là khá hợp lý Trongnhững năm qua, Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô đã hoạtđộng khá thành công trong lĩnh vực cho thuê văn phòng Trước năm 2016, Công tyvẫn đang kinh doanh vô cùng tốt, nhưng thực tế hiện nay, nó phải đối mặt với sựcạnh tranh gay gắt từ các công ty khác với hàng loạt dự án mới sắp được tung ratrên thị trường Chúng ta sẽ giả định giai đoạn tăng trưởng bất thường trong 5 năm

và sau đó 5 năm tiếp theo sẽ là thời kì tăng trưởng bền vững Vậy nên, mô hìnhđịnh giá ở đây là mô hình định giá FCFF hai giai đoạn

Hệ số nợ của Công ty không ổn định, trong giai đoạn từ 2012-2015 có xu hướnggiảm dần Với dòng tiền tăng trưởng ổn định, thị trường đang dần bão hòa thì họ sẽbuộc phải tăng đòn bẩy tài chính, thúc đẩy tăng nguồn doanh thu cho doanh nghiệp

2.2.2 Xác định giá trị Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ

Đô theo phương pháp FCFF

Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại và Đầu tư Thủ Đô là chủ đầu tư xây dựngcao ốc Capital Tower tại 109 Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội; có kí hợp đồngthuê đất với thời hạn 37 năm tính từ thời điểm tháng 10/2002

Thông tin chung về tòa Capital Tower:

Các điều kiện cơ bản Thông tin cụ thể

Vị trí

Nằm ở vị trí trung tâm thủ đô Hà Nội Các bên trái tòa nhà15m là ga xe lửa Hà Nội trên đường Lê Duẩn Đối diện làtòa nhà trụ sở chính của Ngân hàng Công thương ViệtNam Dọc theo con đường Trần Hưng Đạo đều có hầu hếtcác văn phòng giao dịch của hầu hết các ngân hàng lớn củaViệt Nam

Thời gian đi vào

Hệ thống điều hòa: Điều hòa trung tâm của hãngMisubishi

Hệ thống chiếu sáng: đầy đủ, hệ thống báo khói và chữacháy tự động

Hệ thống thang máy: 06 thang máy tốc độ cao vận hànhlinh hoạt

Khu vệ sinh: Thiết bị vệ sinh cao cấp của Toto, có phòngriêng cho người khuyết tật

Thông tin liên hệ Điện thoại: 04.39421268

Fax: 04.39421267