Các khoản thu liên quan đến đất đai

Các khoản thu liên quan đến đất đai

CÁC KHOẢN THU LIÊN QUAN

ĐẾN ĐẤT ĐAI

Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam

Web: www.vtca.vn Email: HoiTuVanThue@yahoo.com

Kết cấu bài giảng

 I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 II Nội dung cơ bản của các khoản thu liên quan đến đất đai

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng

hoá đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường

sống, là nơi phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng và an ninh của

mọi quốc gia

đã khẳng định lại một cách nhất quán quan điểm của Đảng và Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 1 Vai trò của các khoản thu từ đất đai

 1.1 Góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, là nguồn thu ổn định bền

vững của ngân sách địa phương.

 Trong các năm từ 2001- 2006 số thu từ Nhà

đất vào NSNN bình quân mỗi năm đạt trên

12.962 tỷ đồng, chiếm khoảng 9,2 % trong

tổng thu NSNN do ngành thuế quản lý

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 1 Vai trò của các khoản thu từ đất đai

 1.2 Là công cụ quan trọng của nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị

trường bất động sản.

 Thông qua thu các loại thuế liên quan đến

đất đã giúp Nhà nước nắm được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai.

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 1.3 Tác động tích cực tới sản xuất kinh

doanh, thu hút vốn đầu tư: thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã

góp phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước

 1.4 Thực hiện chính sách công bằng xã hội

Chính sách thu - miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo, vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm thuế Nhà đất

cho hộ nghèo , người có công với CM

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 2 Đặc điểm của các khoản thu từ đất

 2.1.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất

 2.1.5 Thu tiền thuê đất

 2.1.6 Lệ phí trước bạ (đối với nhà đất)

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 2.1.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp (SDĐNN)

 Thực hiện theo quy định của Luật thuế SDĐNN được

QH thông qua ngày 10/7/1993, Nghị định hướng dẫn số 74- CP ngày 25/10/1993 và hiện đang miễn giảm thuế theo Nghị quyết 15/2003/QH11 ngày 17/06/2003 của Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 3; Nghị định

129/2003/NĐ-CP; Thông tư 112/2003/TT-BTC của Bộ Tài chính ; Quyết định số 58/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài chính

 Hiện nay, Chính phủ đang trình Quốc hội cho phép

miễn giảm thuế SDĐNN từ năm 2011 đến năm 2020 đối với đất sản xuất nông nghiệp trong hạn mức và một số đối tượng khác

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 Thực hiện theo quy định của Pháp lệnh thuế Nhà đất năm

1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp

lệnh thuế Nhà đất năm 1994; Nghị định 94-CP ngày

25/08/1994 và Thông tư số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994

hướng dẫn thi hành nghị định số 94-CP của Chính phủ Thông

tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19/8/2002 của Bộ Tài chính v/v sửa đổi , bổ sung Thông tư số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994

hướng dẫn thi hành nghị định số 94-CP của Chính phủ

 Từ ngày 01/01/2012 thực hiện theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật số 48/2010/QH 12, ngày 17/6/2010)

và các văn bản hướng dẫn thực hiện.

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 2.1.3 Thuế Chuyển quyền sử dụng đất

 Thực hiện theo quy định của Luật thuế chuyển quyền

sử dụng đất năm 1994 và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế CQSDĐ năm 1999 Luật thuế CQSDĐ hết hiệu lực thi hành từ ngày 31/12/2008

 Luật thuế Thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009 đã quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, trong đó có thu nhập

từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê mặt đất, mặt nước

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 2.1.4 Thu tiền sử dụng đất

 Thực hiện theo quy định của Nghị định số

198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ; Nghị định 44/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định

198/2004/NĐ-CP; Thông tư số 117/2004 ngày

7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị

định 198/2004/NĐ-CP Thông tư số 70/2006/TT-BTC

ngày 02/ 8/2006 của Bộ Tài chính, hướng dẫn sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/2004 ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định 198/2004/NĐ-CP

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 2.1.5 Thu tiền thuê đất

 Thực hiện theo quy định của Nghị định số

142/2005/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ; Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày

30/12/2005 của Bộ Tài chính; Thông tư số

141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 sửa đổi

bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 2.1.6 Lệ phí trước bạ (đối với nhà đất)

 Thực hiện theo quy định của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số

47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính; Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 và Thông tư số 79/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 80/2008/NĐ-CP

Từ ngày 10/6/ 2010 thực hiện theo Thông tư số

68/2010 /TT-BTC ngày 26 tháng 4 năm 2010 của Bộ Tài chính về “Hướng dẫn về lệ phí trước bạ”

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 2.2 Các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp

dụng rộng, đối tượng tác động rất lớn, đa dạng

 2.3 Thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất đai mang tính đặc thù cơ bản: Việc thu thuế đối với đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ

quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp thuế ; có nhiều khoản thu từ đất nên người nộp thuế đôi lúc còn nhầm lẫn giữa người chuyển quyền, người nhận chuyển quyền

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 3 Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất và

áp dụng các khoản thu theo mục đích sử dụng đất

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 * Nhóm đất phi nông nghiệp :

- Đất ở: bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng

công trình sự nghiệp.

- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

- Đất phi nông nghiệp khác.

 * Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng.

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 3.2 Mối quan hệ giữa các khoản thu từ đất đai

với quá trình sử dụng đất

 * Khi NN giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất:NN

giao đất để ở hoặc để SXKD hoặc được phép chuyển

mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất

 * Trong quá trình sử dụng đất: sử dụng vào mục đích

nào nộp thuế theo quy định đ/v mục đích đó

 * Khi được nhà nước cho thuê đất : Nộp thuế tiền thuê

 * Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển

quyền thuê đất: nộp thuế CNBĐS

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 4 Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử

dụng đất

 4.1 Người sử dụng đất có các quyền

 - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

 - Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến

quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

 - Được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền

được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

I Khái quát chung về các khoản thu liên quan đến đất đai

 4.2 Người sử dụng đất có nghĩa vụ

 - Sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa

đất, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định của pháp luật.

 - Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ

tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

 - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Thu tiền sử dụng đất

 1 Khái niệm

 Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà

người sử dụng đất phải nộp cho Ngân sách nhà nước khi được nhà nước giao đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hợp pháp.

 2 Người nộp tiền sử dụng đất

 2.1 Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

- Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo qui định của Chính phủ.

- Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thuỷ sản, làm muối.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư.

Thu tiền sử dụng đất

 2.2 Người sử dụng đất được phép chuyển mục đích: đất NN sang phi NN, Đất phi NN (không là đất ở)

sang đất làm nhà ở

 2.3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất

đó được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), chưa nộp tiền sử dụng đất, nay được cấp giấy

CNQSDĐ

 2.4 Các trường hợp khác phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

Thu tiền sử dụng đất

 3 Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

 3.1 Người được Nhà nước giao đất theo quy định Luật đất đai năm 2003:

 - Hộ gia đình, CN trực tiếp lao động nông, lâm nghiệp, nuôi trồng TS, làm muối.

 - Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

 - Đơn vị Vũ trang Nhân dân được NN giao đất để SX nông , lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ QP.

 - Tổ chức sử dụng đất để XD nhà ở tái định cư theo các dự án của NN.

 - HTX nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng XD trụ sở HTX sân phơi, nhà kho, XD các

cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ SX nông - lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

 - Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất XD trụ sở CQ, công trình

SN, đất sử dụng vào mục đích QPAN; đất GT, thuỷ lợi; đất XD công trình VH, y tế, giáo dục và đào tạo, TDTT phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích KD; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

 - Cộng đồng dân cư sử dụng đấtNN; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi NN.

Thu tiền sử dụng đất

 3.2 Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất.

 3.3 Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy CNQSDĐ đối với đất đã được sử dụng ổn định, trước ngày 15/10/1993 được UBND

phường, xã, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc quy

định của Pháp luật về đất đai.

 3.4 Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15/10/1993 theo qui định pháp luật đất đai.

 3.5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy CNQSDĐ theo Điều 87 Luật đất đai năm 2003 và Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 9/10/2004.

Thu tiền sử dụng đất

 3.6 Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt: Là diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong khu công nghiệp mà khu công nghiệp không

sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, không giao lại, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử

dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.

 3.7 Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn gốc

từ NSNN, nay được cấp giấy CNQSDĐ.

 Tiền sử dụng đất phải nộp={Diện tích đấtxGiá đất x

Tỷ lệ % tiền sử dụng đất (nếu có)}-Miễn giảm tiền SDĐ hoặc tiền bồi thường thiệt hại đất (nếu có)

Thu tiền sử dụng đất

 Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất: là DT đất được NN giao, được phép chuyển mục đích SD, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền SD đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền SD đất.

 - Giá đất tính thu tiền sử dụng đất : là giá đất theo mục đích SD đất được giao đã được ỦBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định và công bố; đảm bảo giá đất tính thu tiền sử dụng đất sát với giá CN quyền SD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Giá tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.

 - Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích SD đất, quyết định gia hạn

sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền SD đất.

Thu tiền sử dụng đất

 5 Thu tiền SDĐ trong một số trường hợp cụ thể

 5.1 Thu tiền sử dụng đất khi NN giao đất

 Giá đất tính thu tiền SDĐ khi NN giao đất xác định như sau:

 - Giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ, thì giá đất tính tiền SDĐ là giá trúng thầu, DT đất tính thu là DT trúng đấu giá.

 - Giao đất SD ổn định, lâu dài thì giá đất tính tiền SDĐ là giá đất do UBND tỉnh,TP trực thuộc TW ban hành.

 Tiền SDĐ của thời hạn giao đất (n năm)=Tiền SDĐ của thời hạn 70 năm-Tiền SDĐ của thời hạn 70 nămx (70-n) x 1.2%

 Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm.

Thu tiền sử dụng đất

 - Trường hợp người được giao đất thực hiện bồi

thường hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi thì được trừ số tiền đã bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp

 - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất để đầu tư được nộp tiền sử dụng đất

theo tiến độ giao đất theo quy định.Cơ quan Thuế căn cứ vào tiến độ giao đất để thu tiền sử dụng đất, giá đất được xác định theo hướng dẫn trên tại thời điểm giao đất theo tiến độ Nếu thời điểm giao đất không phù hợp với tiến độ trong quyết định giao đất thì tính theo thời điểm giao đất thực tế

Thu tiền sử dụng đất

 5.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

 * Giá đất tính thu tiền SDĐ khi tổ chức kinh tế được phép chuyển mục đích SDĐ xác định như sau:

 - Chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi NN được giao đất không thu tiền SDĐ sang giao đất có thu tiền SDĐ thì tính theo giá đất của mục đích SD mới Trường hợp đất chuyển mục đích có nguồn gốc

từ nhận chuyển nhượng, hoặc khi giao đất phải bồi thường, hỗ trợ đất cho người bị thu hồi thì thu tiền SDĐ theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đíchSD mới với giá theo mục đích SD truớc đó tại thời điểm chuyển mục đích SD.

 - Chuyển mục đích từ đất ở được giao đất sử dụng ổn định lâu dài đã nộp tiền sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì không phải nộp tiền SDĐ

 * Giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất: Giáo trình

Thu tiền sử dụng đất

 5.3 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

 - Chuyển từ thuê đất sang giao đất ở, sử dụng ổn

định lâu dài thì giá đất tính tiền SDĐ là giá đất ở tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất

 - Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thời hạn thì giá tính tiền SDĐ là giá đất theo mục đích sử dụng tại

thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất

 Khi NN cho thuê mà phải bồi thường, hỗ trợ về đất; nếu số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp thì được trừ vào tiềnSDĐ phải nộp của thời gian thuê đất còn lại nhưng mức

được trừ không quá số tiềnSDĐ phải nộp