Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 20142016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Địa Chính Môi Trường

Thái Nguyên, năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Địa Chính Môi Trường

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng

Em xin cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi đã tận tình hướng dẫn

và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên cùng các cán bộ, nhân viên đang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp

Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này

Sau thời gian làm việc nghiêm túc, báo cáo đã được hoàn thành tuy nhiên do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp này không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 15 tháng 05 năm 2018

Sinh viên

Lưu Thị Hồng Luyến

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3.Ý nghĩa của đề tài 3

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 3

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn 7

2.1.3.Cơ sở pháp lý 12

2.2 Những chính sách của nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta 14

2.2.1 Chính sách thu tiền sử dụng đất 14

2.2.2 Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước 17

2.2.3 Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất 18

2.2.4 Chính sách về đền bù, hỗ trợ và tái định cư 21

2.2.5 Chính sách về giá đất 22

2.2.6 Các chính sách tài chính trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho thuê đất 29

2.3.Thực trạng các nguồn thu tài chính trong cả nước 40

2.4.Tình hình thực hiện chính sách về khai thác nguồn lực thu được từ tài

chính đất đai ở thành phố Thái Nguyên 41

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 43

3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 43

3.1.2.Phạm vi nghiên cứu 43

3.2 Địa điểm và thời gian thực tập 43

3.2.1 Địa điểm thực tập 43

3.2.2.Thời gian thực tập 43

3.3 Nôi dung nghiên cứu 43

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 43

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 43

3.3.3 Thực trạng nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái Nguyên 43

3.3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý các nguồn thu tài chính đất đai 43

3.4 Phương pháp nghiên cứu 43

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 43

3.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 44

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 45

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 45

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 46

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái nguyên 53

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 53

4.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên 55

4.3 Thực trạng nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái Nguyên 56

4.3.1.Tổng hợp về thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2014-2016 56

4.3.2.Tổng hợp tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2014-2016 57

4.3.3.Tổng hợp nguồn thu từ thuế đất giai đoạn 2014-2016 59

4.3.4 Tiền thu được từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai 61

4.3.5 Các khoản thu phí và lệ phí 61

4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý các nguồn thu tài chính từ đất đai 63

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67

5.1.Kết luận 67

5.2.Kiến nghị 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

SXKD : Sản xuất kinh doanh

UBND : Ủy ban nhân dân

XDCB : Xây dựng cơ bản

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Bảng thuế sử dụng đất nông nghiệp 19

Bảng 1.2: Bảng thuế lũy tiến từng phần 28

Bảng 2.3.Kết quả thu thuế nhà đất 38

Bảng 2.4 Tổng hợp tình hình sử dụng đất năm 2016 41

Bảng 4.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên năm 2016 51

Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2016 54

Bảng 4.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 2016 56

Bảng 4.4 Tổng hợp về thu tiền sử dụng đất giai đoạn năm 2014 – 2016 56

Bảng 4.5 Tổng tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2014 – 2016 57

Bảng 4.6 Nguồn ngân sách thu được từ thuế đất năm 2016 59

Bảng 4.7 Nguồn ngân sách thu được từ phạt vi phạm hành chính đất đai 61

Bảng 4.8 Nguồn thu ngân sách từ phí và lệ phí 62

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 45

Hình 4.2.Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2016 55

Hình 4.3 Biểu đồ diện tích đã cấp GCNQSDĐ 56

Hình 4.4 Tổng tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2014- 2016 58

Hình 4.5 Nguồn thu ngân sách từ thuế giai đoạn 2014 - 2016 60

Hình 4.6.Nguồn thu ngân sách từ phí và lệ phí giai đoạn 2014 - 2016 62

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Đất đai tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước Bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp

Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc Trong thời

kỳ chưa phát triển đất đai mới chỉ coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn thu tài chính về đất đai còn ít, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả , kết quả thu được từ đất đai chưa lớn Kể từ khi đổi mới, thành phố Thái Nguyên lên đô thị loại I của Việt Nam trực thuộc tỉnh Thái Nguyên thì tốc độ đô thị hóa rất nhanh do đó vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với việc hội nhập kinh tế quốc tế , pháp luật đất đai theo Luật năm 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn

dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; Việc quản lý sử dụng đất đai vẫn còn mang tính chất bao cấp, thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu đấu giá QSD đất dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí không hiệu quả, sự yếu kém quản lý thị trường bất động sản , cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư

Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước"

Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư cách là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời đóng vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu bổ sung Vì vậy em đã thực hiện đề tài

"Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 2014-2016"

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên

- Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Tìm hiểu các nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái nguyên

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý các nguồn thu tài chính

1.3.Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa khoa học

- Là căn cứ giúp các nhà quản lý,hoạch định chính sách tham khảo,cân nhắc đểnhoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách tài chính liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung trong việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai thời gian qua

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu

2.1.1 Cơ sở lý luận

* Khái niệm

- Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế - xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội

Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là

sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật

Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ Thông qua các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền tệ

Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền

tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó

Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể trong xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các

nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT

Vì KTTT mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các hàng hóa đó trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không phải do lao động làm ra

Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành và phát triển trong nền KTTT, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa Tức là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường

* Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai

Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị Tuy nhiên, chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì chúng có vai trò trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn lực tài chính Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai

Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như mỏc đó phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch

Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan

hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó

Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng Từ đó, quy định cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính

từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội

Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta

Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ

tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó

Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân

*Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu

đất đai

Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ

sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai

Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa

tô Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó

Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện

trong cơ chế kinh tế thị trường

Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh

tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng

là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội

2.1.2 Cơ sở thực tiễn

Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao

đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất

Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp

để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan

Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước đã bỏ thuế đất Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất

Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai

Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp

* Quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Trung Quốc: Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà

nước Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc quyền quản lý của tập thể Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất

có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất

Đất thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất của nông lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường; khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật Các đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được

Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho

và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bán QSDĐ

Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản lý :

Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nông dân đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khoán để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm

Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất

là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định

Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khoán Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm, Từ đó

đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hoàn thiện, công khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà vẫn không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất

đai Các biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là:

Xây dựng chính sách để hình thành thị trường đất đai ổn định qua ba giai đoạn:

+ Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai của thời kỳ bao cấp là sử dụng không phải trả tiền, sử dụng không có thời hạn

và không có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao dịch về đất đai

+ Giai đoạn 2: Phát triển thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai trở thành một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khôi phục và phát triển kinh tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát triển mạnh một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất có hiệu quả)

+ Giai đoạn 3: xây dựng hệ thống KTTT XHCN, trong đó thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống KTTT XHCN

Phân công, phân cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai nhà nước quản lý tại hai cấp Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Nội dung quản lý chủ yếu là xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xét duyệt dự án chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thu hồi đất, thanh tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai Cấp huyện chủ yếu thực hiện việc đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai Ngoài ra, chính quyền các cấp cũng tích cực tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai như thành lập và cấp phép thành lập các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn, giao dịch bất động sản (trong thị trường đất đai thì cũng quy định rõ là đất nông nghiệp không được tham gia vào thị trường)

+ Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng đối với các loại đất Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng cả hai biện pháp kinh tế và hành chính (trên thị trường Nhà nước có những đặc quyền riêng mà các thể nhân khác không có)

+ Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới

sự giám sát chặt chẽ của chính quyền

+ Thực hiện giao dịch công khai về QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ cho các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí, phải thực hiện bằng hình thức đấu giá hoặc treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng; với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự thỏa thuận, thì Trung Quốc cũng yêu cầu người bán phải công khai với xã hội giá bán của mình; chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai công khai trên thị trường, do thị trường quyết định giá cả Chính dựa vào những biện pháp này mà giá đất của chính quyền quy định luôn sỏt với thực tế trên thị trường, khó thất thoát, tham nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phân tích ở phần sau)

+ Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn Trước khi định giá một khu đất, chính quyền địa phương ủy nhiệm một cơ quan trung gian môi giới tiến hành đánh giá, xác định giá trị, giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (Trung Quốc đó có Luật Đánh giá, xác định giá trị đất đai)

2.1.3.Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2013;

- Hiến pháp 2013;

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,thu hồi đất;

- Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về xây dựng quản lý khai thác hệ thống thông tin đất đai;

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTNMT ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 02/2014/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ;

- Thông tư 74/2015/TT-BTC hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 02/2015/TT-BTC sửa đổi Thông tư 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Căn cứ vào số liệu, tài liệu về thống kê, kiểm kê đất của thành phố Thái Nguyên qua các năm;

2.2 Những chính sách của nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta

+ Tại điểm a, điểm c khoản 1 Điều 56 quy định:

“Điều 56 Cho thuê đất

1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ

sở sản xuất phi nông nghiệp;”

+ Tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 57 quy định:

2 Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được

áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

+ Tại điểm a, khoản 2 Điều 59 quy định:

“Điều 59 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”

+ Tại khoản 2 Điều 60 quy định:

“2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành

và nộp tiền thuê đất.”

- Căn cứ quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

+ Tại khoản 5 Điều 1 quy định:

“5 Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) sang hình thức Nhà nước cho thuê đất”

+ Tại điểm c khoản 1 Điều 2 quy định:

“Điều 2 Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

1 Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ

sở sản xuất phi nông nghiệp”

+ Tại khoản 1 Điều 3 quy định:

“Điều 3 Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước

1 Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

a) Diện tích đất cho thuê

b) Thời hạn cho thuê đất

c) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá

d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê.”

+ Tại Điều 17 quy định:

“Điều 17 Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1 Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ, g Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích

sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại; trường hợp có cùng hình thức

sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Nghị định này”

Căn cứ các quy định nêu trên, từ ngày 01/07/2014 hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) phải thực hiện thủ tục chuyển sang thuê đất và nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ

Do vậy, đối với các trường hợp được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại hồ

sơ gửi kèm công văn của Cục Thuế, nếu chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển sang thuê đất thì Cục Thuế báo cáo UBND tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng thực hiện hoàn tất thủ tục thuê đất (hoặc thực hiện chuyển trả lại hồ sơ cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo hướng dẫn tại Công văn

số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 của Bộ Tài chính) Trên cơ sở đó, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất ghi trên quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ nêu trên

2.2.2 Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước

Tiền thuê đất thu đối với đất cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất

nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối vượt hạn mức Tổ chức,

cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế

thôn (đồng bằng, trung du, miền núi)

Đơn giá thuê đất được xác định trên cơ sở khung giá cho thuê đất; trong

đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh theo ba loại hệ số: hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề

2.2.3 Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng Thuế sử dụng đất nông nghiệp có nội dung cơ bản như sau:

Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogam thúc trờn một đơn vị diện tích của từng hạng đất

Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất:

Bảng 2.1 Bảng thuế sử dụng đất nông nghiệp

Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác

Miễn giảm thuế sử dụng đất:

+ Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm từ khi thu hoạch đối với đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng mới và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả; đối với đất khai hoang không phải là đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất (trồng cây hàng năm, đất đai khai hoang ở miền núi, đầm lầy, lấn biển 7 năm; đất trồng cây lâu năm miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm khi thu hoạch, cộng 6 năm đối với đất đầm lầy, lấn biển)

+ Miễn giảm do thiệt hại vì thiên tai địch họa: thiệt hại 10 - 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại, thiệt hại từ 20 - 30% giảm 60%; thiệt hại

từ 30-40% giảm 80%; thiệt hại từ 40% trở lên miễn 100%

+ Miễn giảm cho các hộ nông dân sản xuất vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân là người già tàn tật không nơi

nương tựa mà đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế cho hộ có thương binh 1/4 và 2/4, bệnh binh 1/3 và 2/3, cho hộ gia đình liệt sĩ

* Thuế nhà, đất

Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình (tạm thời chưa thu thuế và chưa quy định về thuế nhà) được quy định tại Pháp lệnh Thuế nhà, đất ban hành có nội dung cơ bản như sau:

Căn cứ tính thuế đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế

Mức thuế:

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được qui định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị (loại I,

II, III, ) mức thuế đất bằng từ 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng

+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế

sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã

* Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp quy định tại Điều 2 của Luật này

Những trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền

- Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp luật;

- Người trong cùng hộ gia đình chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi tách hộ; vợ, chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi ly hôn;

- Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất thuộc đối tượng nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức

Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân

và mọi công dân có trách nhiệm giúp cơ quan thuế, cán bộ thuế trong việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

- Chuyển quyền sử dụng đất" là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật

- Đối tượng nộp thuế" là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

2.2.4 Chính sách về đền bù, hỗ trợ và tái định cư

Chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư có ý nghĩa quan trọng đối với khai khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong giai đoạn hiện nay Vì hầu hết diện tích đất đều đang thuộc quyền sử dụng của các tổ chức hoặc cá nhân, nên khi Nhà nước muốn thực hiện các dự án có sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì trước hết phải thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng Công tác này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất tinh thần của người bị thu hồi đất.Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, Nghị định này đã bộc

lộ những tồn tại nhất định như chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; chính sách đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản, cơ chế hỗ trợ cho người

bị thu hồi đất, chưa đáp ứng được yêu cầu do thực tiễn đặt ra Do vậy, ngày

24/4/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/CP; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998; Đến nay có Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ thì những nội dung cơ bản của các chính sách này là: người bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, lợi ích phát triển kinh tế sẽ được Nhà nước đền

bù thiệt hại về đất, về tài sản phù hợp với mức thiệt hại thực tế để đảm bảo có

đủ khả năng tái tạo lại quỹ đất, tài sản tương đương với giá trị quỹ đất bị thu hồi, giá trị tài sản bị phá dỡ; được bố trí tái định cư, hưởng các chính sách hỗ trợ Nếu phải di chuyển thì chỗ ở mới phải có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn chỗ ở cũ

2.2.5 Chính sách về giá đất

2.2.5.1.Chính sách thu tiền sử dụng đất

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về thu tiền sử dụng đất Mà theo đó, có những quy định

rõ ràng về thu tiền sử dụng đất với từng mục đích cụ thể, như: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng

10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể

từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận Các quy định này giúp công việc thu tiền sử dụng đất được rõ ràng và thuận tiện, vừa làm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai vừa giúp chủ thể có thể chiếu theo điều luật này để lựa chọn phù hợp trong việc chuyển mục đích sử dụng đất

2.2.5.2.Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Căn cứ pháp lý : Luật đất đai 2013,Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ

Việc thu hồi đất được chia thành 04 nhóm như sau:

+ Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

+ Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Luật Đất đai năm 2013 thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất

+ Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật; đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng

+Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

2.2.5.3.Chính sách đối với doanh nghiệp cổ phần hóa

- Thay đổi lớn nhất của chính sách đất đai đối với doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa là giao quyền tự chủ, tự định đoạt cho doanh nghiệp Trong trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ NSNN hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì doanh nghiệp được lựa chọn một trong ba hình thức sau đây:

- Xác định giá trị QSDĐ là giá trị tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp và thực hiện bán cổ phần bình thường - Giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, giá trị QSDĐ xác định vào giá trị tài sản của doanh nghiệp (nếu có) - Thuê đất của Nhà nước thì doanh nghiệp cổ phần hóa phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước

2.2.5.4 Chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất

Để hỗ trợ cho các doanh nghiệp về vấn đề pháp lý liên quan đến loại thuế này, căn cứ vào Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (sửa đổi, bổ sung 2013) và Nghị định số: 218/2013/NĐ – CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp như sau :

Thứ nhất, đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất

động sản: tổ chức sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ gồm: Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; các công ty nước ngoài và tổ chức nước ngoài hoạt động kinh doanh tại Việt Nam không theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; doanh nghiệp tư nhân, hợp tác xã,

tổ hợp tác, tổ chức chính trị – xã hội; tổ chức xã hội; tổ chức xã hội nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp có tổ chức sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ (gọi chung là cơ sở sản xuất kinh doanh) có thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, Căn cứ tính thuế:

Thuế TNDN trong kỳ tính thuế = Thu nhập tính thuế từ hoạt động

chuyển nhượng QSDĐ × Thuế suất

Trong đó:

– Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế trừ – các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có)

– Thu nhập chịu thuế = doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ- giá vốn và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể:

+ Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng Nếu giá chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất

+ Giá vốn QSDĐ được xác định phù hợp với nguồn gốc sử dụng đất + Các khoản chi phí có liên quan đến quyền sử dụng đât chuyển nhượng trừ đi khi xác định thu nhập chịu thuế phải tương ứng với doanh thu

để tính thu nhập chịu thuế bao gồm: Chi phí bồi thường thiệt hại về đất; Chi phí bồi thường thiệt hại về hoa mày; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật; Chi phí cải tạo, san lấp…

– Thuế suất: Mức thuế suất thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là 22%

->Thuế TNDN trong kỳ tính thuế = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ × 22%

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại phần H Thông tư này đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm sau (nếu có) Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ

* Đối với việc thu tiền thuê đất

Vấn đề thu tiền thuê đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và quy định chi tiết trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (viết tắt Nghị định 46/2014/NĐ-CP) Theo đó, Nhà nước sẽ căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước quy định để tính số tiền người thuê đất phải trả, chứ không dựa trên giá đất thị

trường Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định: “ Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ… thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3% Đất ở vùng sâu, vùng xa, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5% ”

* Thực hiện các nguồn thu tài chính về đất đai từ thuế và lệ phí -Về lệ phí:

+Nộp lệ phí địa chính: Đây là lệ phí phải nộp khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có thể thấy, lệ phí này không phụ thuộc vào giá đất +Nộp lệ phí trước bạ nhà đất: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đất, sang tên trước bạ Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ hoặc nếu đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ là giá thực tế ghi trên hóa đơn mua hàng Như vậy, lệ phí trước

bạ (đối với đất không mua bằng phương thức đấu giá, đấu thầu) chịu sự tác động lớn của giá đất do pháp luật quy định

- Các khoản thu tài chính về đất đai từ thuế: Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế sử dụng đất Đối với khoản thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì giá đất có biến động thì cũng không ảnh hưởng đến khoản thu này, bởi vì, căn

cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp dựa vào: Diện tích; Hạng đất; Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất là một trong những khoản tiền quan trọng thu từ các giao dịch dân sự có liên quan đến đất đai vào ngân sách nhà nước Căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là: diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất Từ

đó có thể đưa đến kết luận giá đất là một trong những căn cứ vô cùng quan trọng để xác định được thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhờ xác định được giá đất mà nhà nước có thể thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước

* Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai

Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ: Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất Ngày 10/11/2014, Chính phủ ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thay thế cho Nghị định 105/2009/NĐ-CP So với các quy định cũ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Nghị định 102/2014/NĐ-CP đã có thay đổi đáng kể, nhiều quy định cụ thể, đối với từng hành vi vi phạm, bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả

Theo đó, các hình hình thức xử phạt chính bao gồm: cảnh cáo, phạt tiền Tại Chương II Nghị định quy định mức phạt cụ thể đối với từng hành vi

vi phạm như từ 02 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng Đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì phạt tiền từ 5 triệu đồng

đến 30 triệu đồng Như vậy, ta có thể thấy giá đất không ảnh hưởng tới mức tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường

cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai

Bảng 1.2: Bảng thuế lũy tiến từng phần

Bậc Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí Thuế suất

và thành phố được xây dựng toàn bộ trên địa bàn trung tâm thành phố Là trung tâm giao lưu, buôn bán thương mại, dịch vụ Thành phố Thái Nguyên đang trên đà phát triển nên có nhiều sự đầu tư có sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên

2.2.6 Các chính sách tài chính trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho thuê đất

2.2.6.1 Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và hướng dẫn tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004, Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, khi người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: Đối tượng nộp tiền sử dụng đất là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất

để sử dụng vào các mục đích gồm: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định, sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và người Việt Nam định cư ở nước

ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế

Người đang sử dụng đất trong các trường hợp là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất, nay được phép chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng

thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao không có mục đích kinh doanh khi chuyển sang sử dụng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá); đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm mục đích đất ở Căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính thu tiền sử dụng đất của người được giao đất, được chuyển mục đích sử dụng

đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất

Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận

sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban

nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

Về thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất

hoặc thời hạn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.6.2 Chính sách thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất

Việc thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất hiện nay được áp dụng theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và hướng dẫn

tại Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 và Thông tư

số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 của Bộ Tài chính, như sau:

*Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp :

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết; sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành (trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất); thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh và các trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất theo quy định

+ Tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

+ Doanh nghiệp Nhà nước đã được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 phải chuyển sang thuê đất theo quy định

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước;