Tìm hiểu công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện phú bình năm 2016

Đây làgiai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập.Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lýTài nguyên, trường Đại học Nôn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NĂM 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 20180

Thái Nguyên, năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : K46 - QLĐĐ - N02

Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụngnhững kiến thức, lý luận đã được học trong nhà trường vào thực tiễn, tạo chosinh viên làm quen những phương pháp làm việc, kỹ năng công tác Đây làgiai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập.Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lýTài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài:

“Tìm hiểu công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016”.

Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lýTài nguyên, những người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và

đặc biệt là thầy giáo: TS Nguyễn Quang Thi, người đã trực tiếp hướng dẫn,

giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệpnày

Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ đang công tác tại Chi nhánh Vănphòng đăng kí đất đai huyện Phú Bình đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quátrình thực tập tốt nghiệp Em cũng không quên gửi lời cảm ơn đến giađình, bạn bè đã luôn động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tậpcũng như hoàn thành tốt bài khóa luận

Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mớichắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được ýkiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên đểkhóa luận này được hoàn thiện hơn

Sau cùng em xin chúc toàn thể thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyênlời chúc sức khỏe, luôn thành công trong công việc và cuộc sống

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2018

Sinh viên Bùi Kiều Trang

Phú Bình quý II năm 2016 47Bảng 4.4 Thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

Phú Bình quý III năm 2016 48Bảng 4.5 Thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

Phú Bình quý IV năm 2016 49Bảng 4.6 Tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú

Bình năm 2016 51Bảng 4.7 Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú

Bình quý I năm 2016 52Bảng 4.8 Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú

Bình quý II năm 2016 53Bảng 4.9 Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú

Bình quý III năm 2016 55Bảng 4.10 Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

Phú Bình quý IV năm 2016 56Bảng 4.11 Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

huyện Phú Bình quý I năm 2016 58Bảng 4.12 Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

huyện Phú Bình quý II năm 2016 60Bảng 4.13 Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

huyện Phú Bình quý III năm 2016 61Bảng 4.14 Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

huyện Phú Bình quý IV năm 2016 62Bảng 4.15 Giá đất ở của các khu vực trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2017

66

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ quy trình xác định, thu nộp tiền sử dụng đất 9

Hình 2.2 Sơ đồ quy trình xác định, thu nộp tiền thuê đất 18

Hình 2.3 Sơ đồ thủ tục khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân 24

Hình 2.4 Sơ đồ thủ tục khai, nộp lệ phí trước bạ 28

Hình 4.1 Tình hình biến động mức thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016 50

Hình 4.2 Tình hình biến động mức thu lệ phí trước bạ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016 57

Hình 4.3 Tình hình biến động của mức thu thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016 63

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ CMĐ

Chuyển mục đích GCN Giấy chứng nhận

HĐND Hội đồng nhân dânLĐĐ Luật đất đai

NN Nông nghiệp

NSNN Ngân sách nhà nướcQSD Quyền sử dụng

SDĐ Sử dụng đất

UBMTTQ Ủy ban mặt trận tổ quốcUBND Ủy ban nhân dân

VPĐK Văn phòng đăng kí

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

DANH MỤC VIẾT TẮT iv

MỤC LỤC v

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Các quy định về mức thu tiền sử dụng đất có liên quan đến đất đai 4

2.1.1 Khái niệm 4

2.1.2 Quy định chung 4

2.1.2.1 Thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp

4 2.1.2.2 Đối tượng thu tiền sử dụng đất 4

2.1.2.3 Căn cứ tính tiền sử dụng đất 4

2.1.2.4 Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất 5

2.1.3 Quy định cụ thể 5

2.1.3.1 Thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất 5

2.1.3.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 6

2.1.3.3 Các quy định về thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác 7

2.1.3.4 Miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp 8

2.2 Các quy định về tiền thuê đất có liên quan đến đất đai 10

2.2.1.Khái niệm 10

2.2.2 Quy định chung 10

2.2.2.1 Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp 10

2.2.2.2 Đối tượng thuê đất, thuê mặt nước 10

2.2.2.3 Căn cứ tính tiền thuê đất 11

2.2.2.4 Thời điểm tính thu tiền thuê đất 11

2.2.3 Quy định cụ thể 11

2.2.3.1 Đơn giá thuê đất 11

2.2.3.2 Thu tiền thuê đất thì 12

2.2.3.3 Thời hạn thu tiền thuê đất 12

2.2.3.4 Việc miễn thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 12

2.2.3.5 Việc giảm thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 16

2.3 Các quy định về các loại thuế liên quan đến đất đai và Lệ phí trước b

19 2.3.1 Khái niệm 19

2.3.2 Quy định chung 19

2.3.2.1 Thuế thu nhập cá nhân 19

2.3.2.2 Lệ phí trước bạ 20

2.3.3 Quy định cụ thể 20

2.3.3.1 Thuế thu nhập cá nhân 20

2.3.3.2.Lệ phí trước bạ 24

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

3.2 Địa điểm và thời gian thực tập 29

3.2.1 Địa điểm thực tập 29

3.2.2 Thời gian thực tập 29

3.3 Nội dung nghiên cứu 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu 30

3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu 30

3.4.1.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 30

3.4.1.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 30

3.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu, viết báo cáo 31

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.1.1 Vị trí địa lý 32

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 32

4.1.1.3 Khí hậu 33

4.1.1.4 Thủy văn 33

4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội 33

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 33

4.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 35

4.1.2.3 Tình hình giáo dục,y tế,văn hóa -thể dục thể thao và du lịch 36

4.1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 36

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Phú Bình năm 2016 37

4.2.1 Khái quát công tác quản lý đất đai huyện Phú Bình năm 2016 37

4.2.1.1 Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 37

4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hànhchính, lập bản đồ hành chính 374.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 374.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 384.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sửdụng đất 384.2.1.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất 394.2.1.7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 40

4.2.1.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 404.2.1.9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai .40

4.2.1.10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất .41

4.2.1.11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất 414.2.1.12 Thanh tra, kiểm tra, giam sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quyđịnh của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 42

4.2.1.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai 424.2.1.14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trongquản lý và sử dụng đất đai 434.2.1.15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai 434.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2016 444.3 Đánh giá công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cácloại thuế có liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bànhuyện Phú Bình năm 2016 454.3.1 Đánh giá công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất năm 2016 45

4.3.2 Đánh giá công tác xác định mức thu tiền thuê đất năm 2016 51

4.3.3 Đánh giá công tác xác định các loại thuế và Lệ phí trước bạ đối năm 2016

52

4.3.3.1 Lệ Phí trước bạ 52

4.3.3.2 Thuế thu nhập cá nhân 58

4.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế trên địa bàn huyện Phú Bình 63

4.4.1 Thuận lợi 63

4.4.2 Khó Khăn 64

4.4.3 Giải pháp 65

4.3.4 Tổng hợp giá đất Nhà nước và thị trường tại khu vực nghiên cứu

66 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

5.1 Kết luận 68

5.2 Kiến Nghị 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

PHỤ LỤC

lý, cải tạo bồi bổ thường xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng, đối vớimỗi quốc gia nếu xét về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giớigiữa các quốc gia, là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh

tế - xã hội của mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng Vì vậy hiệnnay ở nhiều nước trên Thế giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến phápcủa Nhà nước

Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trongđiều kiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta hiện nay, các công trình đôthị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn, đòi hỏicông tác quản lý đất đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả; đảm bảo hài hoàlợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy hình thànhthị trường bất động sản công khai và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước

Từ sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 Đảng và Nhà nước ta đã đề rađường lối, chính sách và pháp luật để quản lý đất đai nhằm phát triển kinh tế

– xã hội; nhất là từ khi chúng ta tiến hành đổi mới tới nay các Nghị quyết Đạihội Đảng toàn quốc qua các thời kì đều đưa ra các chủ trương, chính sách vềquản lý Nhà nước đối với đất đai, trong đó có quản lý nhà nước đối với cáckhoản thu từ đất Trong đó việc mở rộng quan hệ dân sự, gắn quan hệ đất đaivới nền kinh tế thị trường, nâng cao vị thế của quản lý nhà nước về các khoảnthu từ đất bằng các biện pháp kinh tế là một bước đổi mới có ý nghĩa hết sứcquan trọng Nhà nước thực hiện điều tiết các nguồn lợi từ đất đai Hoạt độngnày được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đấtnhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không dođầu tư của người sử dụng đất mang lại

Xuất phát từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọngcủa vấn đề, với kiến thức đã học được Được sự đồng ý của Khoa Quản lý Tàinguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy

giáo TS Nguyễn Quang Thi, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu công

tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá được công tác quản lý, xác định được mức thu tiền sử dụngđất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan đến đất đai trên địa bàn huyện PhúBình năm 2016

- Đề xuất một số giải pháp giúp địa phương thực hiện được tốt công tácxác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan mộtcách hiệu quả

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình

- Khái quát được tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2016

- Đánh giá được công tác quản lý, xác định được mức thu tiền sử dụngđất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan đến đất đai và Lệ phí trước bạ đốivới hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016

- Một số giải pháp giúp địa phương thực hiện được tốt công tác xácđịnh mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan mộtcách hiệu quả và nhanh chóng

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu

- Củng cố những kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường và những kiếnthức thực tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại địa phương

- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập xử lý thông tin của sinh viêntrong quá trình thực hiện đề tài

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở tìm hiểu xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,các loại thuế liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bànhuyện Phú Bình để đưa ra những cái nhìn khách quan nhất, nhằm tránh việctăng mức thu vô lý, không có lợi cho người dân cũng như việc quản lý mứcthu của nhà nước, đưa ra những giải pháp và cách khắc phục

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Các quy định về mức thu tiền sử dụng đất có liên quan đến đất đai

2.1.1 Khái niệm

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trườnghợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Điều 21, Luật Đất đai 2013)[6]

2.1.2 Quy định chung

2.1.2.1 Thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp,đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩađịa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sửdụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất (Điều 2, Nghị định45/NĐ – CP) [8]

2.1.2.2 Đối tượng thu tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân

- Tổ chức kinh tế

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 2, Nghị định 45/NĐ –CP) [8]

2.1.2.3 Căn cứ tính tiền sử dụng đất

- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được côngnhận quyền sử dụng đất

- Mục đích sử dụng đất

- Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất Đai 2013; trường hợpđấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá (Khoản 1, Điều 108,Luật Đất Đai 2013) [6]

2.1.2.4 Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất

Thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 3, Điều 108, Luật Đất Đai2013) [6]

2.1.3 Quy định cụ thể

2.1.3.1 Thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất có thu tiền sử dụng đất x Giá đất trúng đấugiá của mục đích sử dụng đất đấu giá

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì:

Tiền bồi

Diện tíchđất phải

x nộp tiền sửdụng đất

-Tiền sửdụng đấtđược giảmtheo quyđịnh tại -Điều 12Nghị địnhnày (nếucó)

thường,giảiphóngmặt bằngđược trừvào tiền

sử dụngđất (nếucó)

- Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sửdụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tạiĐiểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

- Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất làtiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường,giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước

-Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liềnvới đất được Nhà nước giao cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đấtđược phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng ( Khoản 1,2,3, Điều 4, Nghịđịnh 45/NĐ – CP) [8]

2.1.3.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân

cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 LuậtĐất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liềnnhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đođạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đođạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50%chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tínhtheo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơquan nhà nước có thẩm quyền

- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sửdụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền

sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nôngnghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

- Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ởthì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước côngnhận quyền sử dụng đấtcó thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê,khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khiđược chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệchgiữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đấtphi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyếtđịnh chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dướihình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sửdụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm cóquyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đấtsang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sửdụng đất theo mức quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản này (Khoản 2Điều 5, Nghị định 45/NĐ – CP) [8]

2.1.3.3 Các quy định về thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất ( cấp GCN) cho hộ giađình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 màkhông có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 củaluật đất đai

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất (cấp GCN) cho hộ giađình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày1/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 của luật đất đai

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất ( cấp GCN) cho hộ giađình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyềntrước ngày 1/7/2004.

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất ( cấp GCN) cho hộ giađình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyềnhoặc do lấn chiếm kể từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 mà nay đượcNhà nước xét cấp GCN ( Điều 6,7,8,9, Nghị định 45/NĐ – CP) [8]

2.1.3.4 Miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp

- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãiđầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ

dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có côngvới cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ởvùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo;

sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọatính mạng con người;

- Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dântộc thiểu số;

- Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệpcông lập;

- Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng

cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xâydựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ (Khoản 1, Điều

110, Luật Đất Đai 2013) [6]

Người sử dụng đất

- Sổ hộ khẩu, chứng minh thư

- Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất bản sao

- Trích lục thửa đất

- Giấy tờ đăng kí biến động

- Giấy tờ miễn giảm ( nếu

có )

Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả của

VPĐK đất đai

- Kiểm tra hồ sơ

- Yêu cầu bổ sung ( nếu thiếu )

Cơ quan thuế

Người sử dụng đất -Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Hình 2.1 Sơ đồ quy trình xác định, thu nộp tiền sử dụng đất

2.2 Các quy định về tiền thuê đất có liên quan đến đất đai

2.2.2.1 Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp

- Nhà nước cho thuê đất, gồm đất trên bề mặt và phần ngầm của côngtrình xây dựng trên mặt đất theo quy định của Luật Đất đai

- Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình trong lòng đất có mụcđích kinh doanh mà công trình này không phải là phần ngầm của công trìnhxây dựng trên mặt đất theo quy định của Luật Đất đai

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sửdụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất

- Nhà nước gia hạn thời gian thuê đất cho các đối tượng đang thuêthuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 sanghình thức Nhà nước cho thuê đất

- Nhà nước cho thuê mặt nước (Điều 1, Nghị định 46/NĐ – CP) [9]

2.2.2.2 Đối tượng thuê đất, thuê mặt nước

- Hộ gia đình, cá nhân

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 2, Nghị định46/NĐ – CP) [9].

2.2.2.3 Căn cứ tính tiền thuê đất

- Diện tích đất cho thuê

- Thời hạn cho thuê đất

- Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàngnăm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trường hợp đấu giá quyền thuê đất thìđơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá

- Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc chothuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, Điều 3, Nghịđịnh 46/NĐ – CP) [9]

2.2.2.4 Thời điểm tính thu tiền thuê đất

Thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất (Khoản 3, Điều 108, LuậtĐất Đai 2013) [6]

2.2.3 Quy định cụ thể

2.2.3.1 Đơn giá thuê đất

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hìnhthức đấu giá:

Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất

-Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuêkhông thông qua hình thức đấu giá thì đơn giá thuê đất thu một lần cho cảthời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo quy địnhtại khoản 4, 5 Điều 4 của Nghị định 46/NĐ – CP về thu tiền thuê đất

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:

+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giáthuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm

+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất (Điều

4, Nghị định 46/NĐ – CP) [9]

2.2.3.2 Thu tiền thuê đất thì

- Diện tích cho thuê đất là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất,trường hợp diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tíchtrong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theodiện tích ghi trong hợp đồng thuê đất

- Diện tích phải nộp tiền thuê đất được xác định bằng diện tích đất chothuê trừ đi diện tích không phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật

- Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuêđất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theoquy định của Luật đất đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực

tế đang sử dụng (Điều 9, Nghị định 46/NĐ – CP) [9]

2.2.3.3 Thời hạn thu tiền thuê đất

Thời hạn cho thuê đất được xác định theo quyết định cho thuê đất,quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất,quyết định gia hạn cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặcGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 10, Nghị định 46/NĐ – CP) [9]

2.2.3.4 Việc miễn thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê trong cáctrường hợp sau:

+ Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địabàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

+ Dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu côngnghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư không đượctính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà

+ Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngânsách nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở không đượctính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà

+ Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thựchiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công;đất xây dựng cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và côngnghệ nếu đáp ứng được các điều kiện liên quan (nếu có) bao gồm: Đất xâydựng phòng thí nghiệm, đất xây dựng cơ sở ươm tạo công nghệ và ươm tạodoanh nghiệp khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở thực nghiệm, đấtxây dựng cơ sở sản xuất thử nghiệm

+ Đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không trừ đấtxây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sởhợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

+ Đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe (bao gồm cảkhu bán vé, khu quản lý điều hành, khu phục vụ công cộng) phục vụ cho hoạtđộng vận tải hành khách công cộng theo quy định của pháp luật về vận tảigiao thông đường bộ

+ Đất xây dựng công trình cấp nước bao gồm: Công trình khai thác, xử

lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước và cáccông trình hỗ trợ quản lý, vận hành hệ thống cấp nước (nhà hành chính, nhàquản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, thiết bị)

+ Đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phêduyệt quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai

- Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bảntheo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm

kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước Trường hợp người thuêđất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo

dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườncây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quytrình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Pháttriển nông thôn quy định Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thờigian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước chothuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất,không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sảnxuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nướccho thuê

- Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước sau thời gian được miễn tiền thuêđất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản theo quy định tại Khoản 2Điều này, cụ thể như sau:

+ Ba (3) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; đốivới cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theoquy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường

+ Bảy (7) năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế

-xã hội khó khăn

+ Mười một (11) năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt

dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, địabàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư

Danh mục địa bàn được hưởng ưu đãi tiền thuê đất chỉ áp dụng đối vớiđịa bàn có địa giới hành chính cụ thể

- Việc miễn tiền thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao thựchiện theo quy định của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ về ưu đãi đầu tưđối với khu kinh tế, khu công nghệ cao

- Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại ViệtNam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, việc miễn tiền thuêđất thực hiện điều ước đã cam kết hoặc theo nguyên tắc có đi có lại

- Dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01tháng 7 năm 2014 đang được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất khi chuyểnsang hình thức thuê đất thì tiếp tục được miễn nộp tiền thuê đất cho thời gian

sử dụng đất còn lại

- Việc miễn tiền thuê đất đối với dự án sử dụng đất xây dựng công trìnhcông cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc lĩnh vực giáo dục, dạynghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường thực hiện theo quy định của Chínhphủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnhvực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường

- Việc miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư vào nông nghiệp, nôngthôn thực hiện theo quy định của Chính phủ về ưu đãi đầu tư trong nôngnghiệp, nông thôn

- Miễn tiền thuê đất đến hết năm 2020 đối với diện tích đất nông nghiệptrong hạn mức theo quy định của pháp luật cho từng vùng đối với hộ nôngdân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã nông nghiệp nhận giao khoáncủa doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nay phải chuyển sang thuêđất và ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quyđịnh của Luật Đất đai

- Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định miễn tiền thuê đất đối vớicác trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của

Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 19, Nghị định 46/NĐ – CP) [9]

2.2.3.5 Việc giảm thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau:

+ Hợp tác xã thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanhđược giảm 50% tiền thuê đất

+ Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà bị thiên tai, hỏa hoạnlàm thiệt hại dưới 40% sản lượng được xét giảm tiền thuê tương ứng; thiệt hại

từ 40% trở lên thì được miễn tiền thuê đối với năm bị thiệt hại

+ Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinhdoanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối hoặc không phải trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này khi

bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất,mặt nước trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh

- Việc giảm tiền thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao thựchiện theo quy định của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ về ưu đãi đầu tưđối với khu kinh tế, khu công nghệ cao

- Việc giảm tiền thuê đất đối với các dự án đầu tư vào nông nghiệp,nông thôn thực hiện theo quy định của Chính phủ về ưu đãi đầu tư trong nôngnghiệp, nông thôn

- Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại ViệtNam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, việc giảm tiền thuêđất thực hiện điều ước đã cam kết hoặc theo nguyên tắc có đi có lại

- Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định giảm tiền thuê đất đối vớicác trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của

Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Điều 20, Nghịđịnh 46/NĐ – CP) [9]

18

Người thuê đất

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp ( nếu có )

- Văn bản của người thuê đất đề nghị miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất

- Giấy tờ liên quan khác

Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả của

VPĐK đất đai

- Kiểm tra hồ sơ

- Yêu cầu bổ sung ( nếu thiếu )

- Lập phiếu chuyển thông thông tin

Cơ quan thuế và cơ

Người thuê đất -Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Hình 2.2 Sơ đồ quy trình xác định, thu nộp tiền thuê đất

2.3 Các quy định về các loại thuế liên quan đến đất đai và Lệ phí trước bạ

2.3.2.1 Thuế thu nhập cá nhân

- Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế của đối tượng nộp thuế như sau:+ Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong

và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi chi trả thu nhập;

+ Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phátsinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi chi trả thu nhập

- Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dươnglịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

Cá nhân có mặt tại Việt Nam theo quy định tại điểm này là sự hiện diệncủa cá nhân đó trên lãnh thổ Việt Nam

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau: Có nơi ở đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú;

Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở,với thời hạn của hợp đồng thuê từ 90 ngày trở lên trong năm tính thuế

- Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tạikhoản 2 Điều này (Điều 2, Nghị định 100/ NĐ – CP) [10]

- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản( Khoản 5, Điều 5, Nghị định 100/ NĐ – CP) [10]

2.3.2.2 Lệ phí trước bạ

- Đối tượng chịu lệ phí trước bạ là: Nhà, đất

- Người nộp lệ phí trước bạ là : tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đốitượng chịu lệ phí trước bạ

- Căn cứ tính lệ phí trước bạ được xác định : giá tính lệ phí trước bạ

và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) (Điều 5, Nghị định 140/NĐ –CP) [12]

2.3.3 Quy định cụ thể

2.3.3.1 Thuế thu nhập cá nhân

- Thu nhập được miễn thuế gồm :

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ,

mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng vớicon dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bàngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau

+ Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nướcgiao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sảngắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ códuy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ vớichồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nội, bà nội với cháu nội;

ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau (Điều 4, Nghịđịnh 100/ NĐ – CP) [10].

- Giảm thuế gồm: đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏahoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì đượcxét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuếphải nộp ( Khoản 1, Điều 5, Nghị định 100/ NĐ – CP) [10]

- Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

+ Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tạithời điểm chuyển nhượng;

Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợpđồng chuyển nhượng thấp hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy địnhtại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứtheo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụthể được xác định như sau:

Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thutiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền chothuê đất của Nhà nước;

Đối với đất nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vàohợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyềnthuê đất (khi mua);

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá

+ Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụ ngđất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợppháp, bao gồm:

Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấpquyền sử dụng đất;

Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);

Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất (Điều 18, Nghị định 100/ NĐ – CP) [10]

- Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, sử dụngnhà ở gồm :

+ Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và cácchi phí hợp lý liên quan

+ Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thịtrường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

+ Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua

+ Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng

từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấpquyền sở hữu nhà;

+ Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;

+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nhà ở(Điều 20, Nghị định 100/ NĐ – CP) [10]

- Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước gồm:

+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nướcđược xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan

+ Giá cho thuê lại được xác định căn cứ vào giá thực tế ghi trên hợp đồng

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại đượcxác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

+ Giá thuê được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê

+ Chi phí liên quan là các khoản chi thực tế phát sinh và có chứng từ,hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

Các loại phí, lệ phí theo quy định liên quan đến quyền thuê đất, thuêmặt nước;

Các chi phí cải tạo đất, mặt nước;

Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến cho thuê lại (Điều 21, Nghịđịnh 100/ NĐ – CP) [10]

- Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng gồm :

+ Thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế,quà tặng, bao gồm: bất động sản, tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu,quyền sử dụng, kể cả chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sởkinh doanh vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theotừng lần phát sinh

+ Việc xác định thu nhập tính thuế đối với các loại tài sản nhận thừa kế,quà tặng phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường tại thời điểm phát sinh thunhập, cụ thể như sau:

Phần giá trị đất được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhândân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa kế, nhận quà tặng;

Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đấtđược xác định theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn,định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

+ Đối với tài sản khác: căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ của tài sản đóhoặc tài sản cùng loại (nếu có) (Điều 23, Nghị định 100/ NĐ – CP) [10]

24

Người thuộc diện

chịu thuế TNCN

- Tờ khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân

- Bảng kê khai theo mẫu

- Giấy tờ liên quan khác

Cơ quan thuế

- Kiểm tra hồ sơ

- Yêu cầu bổ sung ( nếu thiếu )

- Căn cứ vào các pháp lý theo quy định ra thông báo nộp tiền thuế thu nhập cá nhân

Người thuộc diện

chịu thuế TNCN -Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Hình 2.3 Sơ đồ thủ tục khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân

2.3.3.2.Lệ phí trước bạ

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất gồm:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủyban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xâydựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ