Slide môn kinh tế đô thị đất đô thị và kiểm soát sử dụng đất

làm dịch chuyển hàm định giá thuê đất kinh doanh lên phía trên dịch lên phía trên làm cho diện tích khu trung tâm CBD tăng lên lấn sang khu dân c : nên bán kinh khu CBD tăng từ 2km lê

ĐẤT Đễ THỊ VÀ KIỂM SOÁT SỬ

DỤNG ĐẤT

 Đất và sử dụng đất đô thị

 Đất đô thị là đất đ ợc các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị.

 Đất đô thị là đất có mạng l ới hạ tầng cơ sở về đ ờng sá, cống

thoát n ớc, hệ thống cấp n ớc sạch, cấp điện….

Phân loại theo mục đích

 Thu hồi đất

 Đền bù thu hồi đất đô thị

 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đô thị

 Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho ng ời đang sử dụng đất đô thị

 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

 Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

 Những điều kiện đ ợc chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Nhân tố ảnh h ởng đến

giá đất

 Vị trí của lô đất

 Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất

 Chức năng của lô đất

 Tính chất hợp pháp

 …

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

ĐẤT

 Ph ơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất hiện tại với những lô

đất xung quanh đã đ ợc mua bán,

Hàm định giỏ thuờ đất

doanh nghiệp sản xuất công nghiệp

thu nhập là P*Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá thuê là R đ/m2

 LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S

 R*S = P*Q – C – Q*z*k

 R= (P*Q – C – Q*z*k )/S

Hàm định giá thuê đất

 Chi phí đi lại: khỏang 20.000/tháng nếu nhà cách trung tâm thành phố 1km và 40.000 đ nếu cách trung tâm 2km

 HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các

địa điểm khác nhau?

 hµm gÝa nhµ ® êng cong: cã

hµng hãa tiªu dïng thay thÕ

Hàm định gớa đất dõn cư

 Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu

tố đầu vào để xây nhà là cố định

 hàng năm DN xây đ ợc Q m2 nhà ở với giá P(k) đ/m2, tổng thu nhập là Q*P(k)

 P(k) là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm

số phụ thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố Lợi nhuận DN bằng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí

 LN = Q*P(k) – C – R*S

 C là chi phí không thuộc về đất, R giá

thuê đất tính cho 1 m2 , S- Diện tích

đất thuê; R*S là tổng chi phí thuê đất

ngôi nhà cao hơn trong các trung tâm,

với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn do

đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn

ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo

lơị nhuận kinh tế bằng 0

 Giả sử trong đô thị một trung tâm có hai ngành công nghiệp sản xuất hàng hóa để xuất khẩu tại vị trí trung tâm

thành phố

 Ngành 1: giá hàng hóa ở điểm xuất

khẩu là 40.000đ/đơn vị Chi phí vận tải trong thành phố là 1000đ/đơn vị/km và chi phí khác ( vốn và lao động) là

20.000đ/đơn vị Khối lượng sản phẩm

do doanh nghiệp trong ngành sản xuất tính bình quân trên 1 ha là 400 đơn vị sản phẩm

 Ngành 2: giá hàng hóa ở điểm xuất

khẩu là 80.000đ/đơn vị Chi phí vận tải trong thành phố là 4000đ/đơn vị/km và chi phí khác ( vốn và lao động) là

40.000đ/đơn vị Khối lượng sản phẩm

do doanh nghiệp trong ngành sản xuất tính bình quân trên 1 ha là 300 đơn vị sản phẩm.

 Thị trường đất cạnh tranh hoàn hảo,

nghĩa là người sử dụng đất sẽ trả giá

tới mức có thể giảm lợi nhuận kinh tế xuống bằng 0.

 Yêu cầu:

 Xác định hàm định giá thuê đẩt cho mỗi

ngành tương ứng với lợi nhuận kinh tế bằng 0 Hai ngành nên đặt cách trung tâm thành phố tối đa là bao nhiêu km?

 Tại vị trí nào thì hai ngành có giá thuê

đất bằng nhau?

 Giả sử giá thuê đất nông nghiệp là

1.000.000 đ/ha ở tất cả các điểm Như

vậy mỗi ngành sản xuất nói trên nên đặt cách xa trung tâm là bao nhiêu để giá

thuê đất công nghiệp bằng giá thuê đất nông nghiệp?

cña viÖc tăng gi¸ hµng xuÊt khÈu

vµ tăng khèi l îng xuÊt khÈu

C©n b»ng ban ®Çu

C©n b»ng

tæng thÓ B¸n kÝnh cña CBD, Ub

 Tổng cầu lao động = diện tích đất khu CBD * số việc làm trung binh/km2 ( hay là mật độ việc làm trung binh)

khu SRD * mật độ hộ gia đinh trung binh ( giả sử có 1 lao động/ hộ gia

đinh)

làm tăng lợi nhuận của hãng sản xuất Nhu cầu đất tại CBD tăng lên do:

làm dịch chuyển hàm định giá thuê

đất kinh doanh lên phía trên

dịch lên phía trên làm cho diện tích khu trung tâm CBD tăng lên lấn sang khu dân c : nên bán kinh khu CBD

tăng từ 2km lên 2,5 km, bán kính

khu dân c giảm từ 4km xuống 3,5km

 Tổng nhu cầu lao động tăng lên do 2 nguyên nhân sau:

 Tác động của đất CBD: diện tích của CBD tăng từ 12,56km2 lên 19,63km2

 Tác động mật độ việc làm : Việc tăng giá t ơng đối của đất làm cho hãng sản xuất thay đất bằng các yếu tố khác ), tăng mật độ lao động( số lao

động/km2) mật độ lao động là 20000

ng ời ,tăng lên 22000

 2 tác động này làm tăng tổng cầu lao

 dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm giảm tổng cung lao

động :khu CBD lấn đất của khu dân c

và làm giảm tổng cung lao động từ

251.200 xuống 186438

 cầu lao động tăng và tổng cung lao

động giảm do đó gây ra d cầu lao

động gây ra tăng l ơng trong thành

phố

 việc tăng l ơng sẽ tạo ra tăng số l ợng

cung lao động do 2 nguyên nhân sau:

 Tác động đến mật độ hộ gia đinh: giá nhà tăng lên làm tiêu dùng về nhà ở của các hộ gia đinh giảm xuống, các nhà

phát triển thay thế đất dân c bằng vốn ( nhà xây cao hơn với kỹ thuật hiện

đại, tốn ít đất hơn) dien tích đất cho mỗi đơn vị nhà ít hơn -> giảm tiêu

dùng đất làm tăng mật độ nhà ở ( số hộ gia đinh và số lao động/km2), làm tăng tổng cung lao động

 Tăng l ơng làm giảm cầu lao động do 2 nguyên nhân:

ơng làm tăng chi phí sản xuất Một số hãng

phải giảm sản l ợng, một số hãng phải đóng cửa, giảm nhu cầu về đất nên hàm định giá thuê

đất kinh doanh sụt giảm ->khu kinh doanh bị giảm đất cho khu dân c , tổng cầu lao động giảm

động do 2 nguyên nhân là quy mô và mật độ của khu kinh doanh CBD giảm xuống

bằng tổng thể đ ợc phục hồi

Bài học từ phân tích cân bằng tổng thể của việc tăng lên giá bán hàng xuất

khẩu

CBD ( thị tr ờng đất kinh doanh) tác

động đến thị tr ờng lao động thành phố và thị tr ờng đất dân c Hàm

định giá đất kinh doanh dịch

chuyển lên phía trên làm tăng quy

 Dịch chuyển các hàm định giá thuê đất

Tăng giá hàng xuất khẩu làm dịch chuyển

hàm định giá đất kinh doanh lên phía trên ( tác động của cân bằng cục bộ) Kết quả của việc tăng tiền l ơng làm dịch chuyển hàm

định giá thuê đất kinh doanh xuống phía d

ới ( tác động của cân bằng tổng thể)

tăng tiền thuê đất trên phạm vi thành phố Tăng sản l ợng xuất khẩu làm tăng nhu cầu về

đất cho cả khu CBD và khu dân c vi vậy chủ

đất có lợi từ việc tăng doanh thu xuất khẩu.

khẩu đến phúc lợi Trong cân bằng

tổng thể, ng ời dân của thành phố không có lợi gi hơn khi mở rộng thành phố Tăng l ơng sẽ bị đánh đổi bởi

tăng giá nhà và giá đất làm cho độ

thỏa dụng của ng ời dân không thay

đổi Tăng doanh thu xuất khẩu chỉ làm tăng số dân chứ không tăng độ thỏa dụng của ng ời dân.

hơn-> tăng bán kính khu vực sản xuất->

nhu cầu LD tăng-> d cầu LĐ-> tiền l ơng

tăng->dịch chuyển hàm định giá đất dân

c lên trên( tăng cung LĐ do quy mô và mật

độ khu dân c tăng->dịch chuyển hàm

định giá đất CN xuống( do giảm số l ợng cầu

LĐ khi giảm quy mô và mật độ hàm định giá đất CN Các thay đổi này trên thị tr ờng

đất đô thị và thị tr ờng LĐ tiếp diễn cho

đến khi cân bằng tổng thể đ ợc thiết lập

 Xe t¶i liªn tØnh/thµnh phè: c¶i tiÕn

vÒ xe t¶i gióp qu·ng ® êng dµi vËn

chuyÓn b»ng xe t¶i trë nªn dÔ dµng, viÖc më réng c¸c ® êng cao tèc liªn

tØnh còng thóc ®Èy vËn chuyÓn b»ng

xe t¶i Cã thÓ c¹nh tranh víi tµu vµ

thuyÒn vÒ vËn chuyÓn liªn

tØnh/thµnh phè.

xuÊt

công nghệ sản xuất mới ( dây chuyền sản xuất, kỹ thuật sử lý nguyên liệu

nh bốc xếp hàng hóa) đòi hỏi xây

dựng nhà máy 1 tầng-> nhu cầu đất tăng->hãng h ớng về ngoại ô có chi phí

đất thấp và tiền công rẻ

chuyển hàng không lớn->hãng ở gần sân bay-> nhiều việc làm gần sân

bay

 Ngoại ô hóa dân cư: 5 lý do chính

 Tăng thu nhập thực tế có 2 tác động ngược: tăng chi phí cơ hội của việc đi lại, nếu đi

làm ở CBD thì nhà gần trung tâm sẽ hấp

dẫn hơn ( hiệu ứng chi phí cơ hội) Tăng

nhu cầu về đất khi tăng lương-> giá đất

ngoại ô thấp sẽ hấp dẫn ( hiệu ứng tiêu

dùng)

 Giảm chi phí đi lại: khi

phát triển hệ thống giao

thông hiện đại nối ngoại

ô và khu trung tâm làm

giảm CF đi lại-> độ dốc

hàm định giá đất dân cư

bớt dốc(dịch lên trên)->

tăng quy mô và mật độ

khu dân cư-> tăng cung

lao động-> giảm tiền

lương-> hàm định giá

đất kinh doanh dịch lên

trên-> tăng cầu LD khi

quy mô và mật độ khu

CBD tăng

 Giảm tiền lương-> hàm định giá đất dân cư dịch xuống-> giảm cung LD khi quy mô và mật độ khu dân cư giảm Tiền lương tiếp tục giảm đến khi

cung LD= cầu LD

 Các vấn đề trong trung tâm thành phố: Nhà ở khu trung tâm xuống cấp-> các HGD chuyển ra ngoại

ô nơi có nhiều nhà mới sẵn có,thuế cao ở khu

trung tâm->chuyển ra ngoại ô thuế thấp, tội phạm khu trung tâm cao

 Ngoại ứng đi lại: đi nhiều gây tắc nghẽn

giao thông, ô nhiễm môi trường->sống gần nơi làm việc sẽ ít ngoại ứng trên

 Sống ở ngoại ô nộp thuế ít hơn trong trung tâm

 Xây dựng đường cao tốc: giảm chi phí đi lại hàng ngày-> tăng hấp dẫn của ngoại ô

Ngoại ô hóa các hãng

bán lẻ

 Theo sau người tiêu dùng

 Ô tô/xe máy tăng nhanh

 Tăng trưởng dân số

Ngoại ô hóa hãng văn

phòng

 Ngoại ô hóa các cụm văn phòng

 Kỹ thuật hiện đại trong thông

tin: email, hội thảo trực

tuyến…->giảm được chi phí truyền dữ

liệu, hình ảnh, âm thanh, giảm

gặp mặt trực tiếp

Phân khu và kiểm soát sử

dụng đất đô thị

 Tại sao các thành phố lại kiểm

soát việc sử dụng đất?

 Tác động của việc kiểm soát sử dụng đất lên thị tr ờng nh thế

nào?

 Căn cứ pháp lý cho các công cụ

kiểm soát việc sử dụng đất?

Tác động cân bằng tổng thể của ranh giới dịch vụ đô thị

cung lao động -> tăng l ơng của thành

phố->tạo ra sự hấp dẫn của thành phố nên có dòng

ng ời di dân tới thành phố do đó làm tăng giá nhà và giá đất

-> HGD sống trong các căn hộ nhỏ hơn, các nhà xây dựng sẽ xây các căn nhà chiếm diện tích

đất ít hơn

dân c dịch chuyển lên phía trên : HGD trả giá cao hơn cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD và khu dân c ->quy mô khu đất dân c đ ợc

mở rộng h ớng về phía trung tâm thành phố.

ờng đất kinh doanh Chi phí sản

xuất tăng lên -> giảm sự hấp dẫn của thành phố về địa điểm sản xuất-> cầu về đất tại khu kinh doanh CBD

giảm-> sự dịch chuyển xuống phía

d ới của hàm định giá đất kinh

doanh Khối l ợng cầu lao động giảm xuống do 2 nguyên nhân:

 Giảm mật độ việc làm Việc tăng giá lao

động một cách t ơng đối so với các yếu tố khác làm giảm mật độ việc làm thành

phố ( số l ợng việc làm trên 1 km2)

phố ( số l ợng việc làm trên 1 km2)

 Giảm quy mô khu kinh doanh Khu kinh

doanh CBD bị co lại do bị giảm đất cho khu dân c

 Tiền l ơng thành phố tiếp tục tăng lên cho

đến khi điểm cân bằng tổng thể đ ợc

thiết lập lại ( tổng cung lao động bằng

tổng cầu lao động).

Ai có lợi và ai bị thiệt do ranh giới dịch vụ đô thị?

thị bị thiệt: cho đất nằm giữa bán kính

6km và 8km, đất thuê tại khu vực này bị

giảm xuống hàm định giá thuê đất nông

nghiệp, giảm giá trị thị tr ờng của đất

thị có lợi: tăng nhu cầu về đất dân c ( do tăng l ơng) ->tăng giá đất trong ranh giới

dịch vụ đô thị

bị thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh doanh ( do tăng giá l ơng) nên làm giảm giá đất

kinh doanh

Cấp giấy phép xây dựng

 Chính quyền thành phố có thể kiểm soát tăng tr ởng dân số bằng cách hạn chế số l ợng giấy phép xây dựng

 chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm tăng giá cân bằng nhà ở

 Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng cũng làm giảm chi phí sản xuất nhà ở

Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm số l ợng nhà đ ợc xây, nên làm

giảm nhu cầu về đất ->giảm giá thị tr

ờng của đất nên làm giảm chi phí sản

xuất nhà ở

Phân vùng ngoại ứng

 mục đích nhằm chia tách các khu

đất có mục đích sử dụng xung

khắc nhau

 nhà máy sản xuất A th ờng tạo ra

các ô nhiễm không khí do đó cách

đơn giản để giải quyết ô nhiễm

là chuyển nhà máy này vào khu

công nghiệp cách xa khu dân c

 Ngoại ứng công nghiệp:

 h·ng c«ng nghiÖp ->c¸c ngo¹i øng tiªu cùc

nh tiÕng ån,khÝ th¶i,khãi,bôi…Ph©n vïng t¸ch khu d©n c vµ khu c«ng nghiÖp gi¶m

« nhiÔm tiÕng ån vµ kh«ng khÝ c/s nµy kh«ng lµm gi¶m ®i tæng l îng « nhiÔm mµ chØ di chuyÓn « nhiÔm tõ chç nµy sang chç kh¸c ChÝnh s¸ch nµy kh«ng khuyÕn khÝch c¸c doanh nghiÖp gi¶m « nhiÔm.

 BiÖn ph¸p kh¸c thay cho ph©n vïng c«ng nghiÖp: PhÝ x¶ th¶i theo kh«ng gian

 Phí xả thải có hiệu quả hơn chính

sách phân vùng do 2 nguyên nhân sau:

 Phí xả thải cho phép các hãng có thể

lựa chọn vị trí để tối thiểu hóa chi

phí sản xuất Trên góc độ xã hội : vị

trí địa điểm mới hiệu quả hơn bởi với

l ợng giảm chi phí đi lại cao hơn so với l ợng tăng lên trong chi phí ô nhiễm

 Chính sách phí xả thải buộc các hãng

phải trả phí ô nhiễm -> ô nhiễm sẽ

giảm xuống đến điểm tối u.

TP vẫn sử dụng phân vùng công nghiệp dù đã có phí xả

thải để kiểm soát ô nhiễm

công nghiệp ?

hệ thống phí xả thải không gian Để thiết lập

đ ợc phí xả thải: chính quyền thành phố phải xác định đ ợc chi phí ô nhiễm ngoại ứng cận biên tại các vị trí khác nhau trong thành phố

và để thu đ ợc phí xả thải thành phố lại cần phải giám sát các hãng

phí xả thải có thể làm tăng ô nhiễm lên vùng lân cận nhà máy,mặc dù nhà máy sản xuất ít

ô nhiễm hơn ( do tác động của phí xả thải)

nh ng nhà máy lại gần khu dân c hơn nên vùng lân cận nhà máy sẽ bị ô nhiễm hơn Phí xả thải đ ợc sử dụng -> tổng lợi ích xã hội tăng lên nh ng trong thực tế những ng ời gần nhà máy sẽ phải chịu ô nhiễm cao.

 thay thế cho cách phân vùng cổ điển này: dùng cách phân vùng hoàn thiện-> chính quyền thiết lập các tiêu chuẩn hoàn thiện cho mỗi vùng Với mục đích sử dụng đất

cho công nghiệp, các tiêu chuẩn hoàn

thiện đ ợc tạo ra cao hơn các giới hạn cho l

ợng tiếng ồn, khói thải, bụi, khí gas….mà các hãng tạo ra Phân vùng hoàn thiện

chính là cách thỏa hiệp giữa phân vùng cổ

tắc nghẽn giao thông, tiếng ồn, khó khăn về chỗ đỗ xe Cách phân vùng cổ điển sẽ tạo ra khu bán lẻ để giảm các ngoại ứng tiêu cực

này Nh ng cách phân vùng hoàn thiện lại cho phép buôn bán lẻ trong 1 khu vực nào miễn

là họ thỏa mãn các tiêu chuẩn hòan thiện về cho đỗ xe, giao thông, tiếng ồn Tại mỗi khu vực trong thành phố, chính quyền xác lập 1

số l ợng chỗ đỗ xe tối thiểu nhất định, tốc

độ di chuyển tối thiểu, mức tiếng ồn tối

đa Tiêu chuẩn hoàn thiện này buộc các nhà phát triển th ơng mại phải cung cấp chỗ đỗ

xe tĩnh để kiểm sóat vấn đề đỗ xe, các

biển báo, các cải thiện về đ ờng xá để kiểm sóat đ ợc giao thông,các bức t ờng chắn tiến ồn…

Phân vùng kiến trúc

đạt đ ợc hiệu quả của việc sử