Định giá Bất động sản nâng cao

Bản thân tôi đãđầu tư được gần 10 năm, để quyết định xuống tiền thì tôi cũng phải xácđịnh đi năm lần bảy lượt, mỗi lần đi công tác khoảng 1 tuần và cũngphải đi 5-6 lần, cộng với kha khá

Khi mới bắt đầu vào con đường này, Mạnh cũng đã có suy nghĩ nhưvậy.

Vì thế, Mạnh muốn chia sẻ cho bạn cách để định giá được bất kỳ bất động sản nào cũng như đánh giá được tiềm năng tăng trưởng của nó và tự quyết định được thời điểm mua, thời điểm bán

dựa vào con số chứ không phải cảm tính hay lời khuyên của bất kỳai

Để làm được điều này, bạn cần biết về:

Mạnh tin rằng không dưới một lần bạn trăn trở về việc này

Cảm ơn bạn vì đã luôn tin tưởng và theo dõi những chia sẻ Mạnh.Thân,

Mạnh.

CHAP 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO?

CHAP 2: CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

CHAP 4: CÓ 1 TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở ĐÂU?

5

17

CHAP 3: TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA BẠN

3 Giai đoạn 2 - Hồi phục

2 Giai đoạn 1 - Tên lửa

33 35 36 38

4 Giai đoạn 3 – Tăng trưởng mạnh

CHAP 2: VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG GIÁ?

Quy luật giá trị

1.

2 Quy luật cung cầu

3 Sự điều tiết của nhà nước

78 84 86 76

7 Giai đoạn 6 - Đáy

6 Giai đoạn 5 - Hiện thực hóa

50 47

MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO?

PHẦN 1

Tôi thường xuyên nhận được một vài email hỏi tôi các câu hỏi kiểu như:

- “Bây giờ với số vốn 500 triệu thì đầu tư như thế nào?" Thậm chí có những bạn có 5, 10 tỉ rồi cũng email hỏi tôi như vậy

MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ

NÀO?

C H A P 1

Bất động sản là 1 trong 3 nhu cầu thiết yếu nhất của con người: mặc - ở

Ăn-Để sở hữu được một bất động sản có người phải tích cóp 2-5 năm, cónhững người thậm chí phải 10 năm mới đủ Và cuộc đời mỗi chúng tachỉ có vài lần giao dịch bất động sản, và chỉ cần mắc một lỗi nhỏ thôi là

có thể mất đi ít thì vài trăm triệu, nhiều thì lên đến tiền tỷ

Tâm lý của người Việt Nam nói riêng, tâm lý Châu Á nói chung, rất ưutiên sở hữu bất động sản Tỷ lệ bất động sản thường chiếm 70-80%trên tổng tài sản của họ Nếu bạn có kiến thức thì sẽ kiếm được nhiềutiền từ lĩnh vực này

Mạnh làm nghề bất động sản đến nay cũng gần 10 năm, vì Mạnh tậptrung 100% cho nó nên tôi chứng kiến được rất nhiều câu chuyện, từthành công đến thất bại Có những thương vụ chỉ sai một dấu chấmthôi đã bị thất thoát cả trăm triệu Đó cũng là lý do chính để Mạnh ramắt cuốn sách nhỏ này

Mạnh hy vọng với những gì tôi chia sẻ ở cuốn sách Hướng dẫn Định giá và tiềm năng tăng trưởng của một bất động sản sẽ giúp bạn

giảm bớt được những rủi ro không đáng có trước khi xuống tiền

Bây giờ chúng ta cùng tìm hiểu xem trước khi đi đầu tư bất động sản

Trong câu chuyện Lão Hạc: Lão Hạc đã phải bán Cậu Vàng đi rồi tự tử,

để lại cho con trai 1 mảnh đất

Bất động sản không chỉ là 1 cái nhà để ở Bất động sản có thể là 1 cửahàng, văn phòng để kinh doanh; hay bạn làm dịch vụ thì cần mặt bằng

để xây dựng khách sạn, địa điểm du lịch; hoặc khi mất đi, bạn cũng cần

1 khu nghĩa trang, hoa viên Như vậy, từ lúc sinh ra đến khi mất đi,trong quá trình buôn bán kinh doanh, chúng ta đều liên quan đến bấtđộng sản

Tôi thường xuyên nhận được một vài email hỏi tôi các câu hỏi kiểunhư:

- “Bây giờ với số vốn 500 triệu thì đầu tư như thế nào?

Thậm chí có những bạn có 5, 10 tỉ rồi cũng email hỏi tôi như vậy

Có bạn tâm sự rằng hiện tại bạn ấy có số vốn khoảng tầm 2 tỉ, nhưngbạn ấy làm biên chế nhà nước, không có nhiều thời gian đi khảo sát thịtrường, đặc biệt là những thị trường ở xa Những thị trường gần nhà thìbạn ấy đi được vào cuối tuần, còn thị trường ở xa thì không đi được Vìvậy, bạn ấy hỏi tôi cách để đầu tư hiệu quả khi không có thời gian, ítthời gian

Hoặc một số bạn hỏi rằng bây giờ khởi nghiệp đầu tư bất động sản thìbắt đầu từ đâu…

Tựu chung các câu hỏi này tôi muốn tặng bạn một câu nói Mấy năm vềtrước tôi có xem video của thầy Thích Chân Quang nói về tiền bạc, nói

về hạnh phúc gia đình, v.v… trong video có câu nói rất hay, đó là: “Hãy

tự mình thắp đuốc lên mà đi.”

Mọi việc trong cuộc sống, trong kinh doanh hay trong đầu tư bất độngsản thành công hay không là phụ thuộc vào 50 đến 80 % năng lực củachính bạn chứ không liên quan nhiều đến công cụ Đầu tư bất độngsản là một trong những công cụ, một trong những phương tiện để bạn

Thực tế là tôi chưa đầu tư ở Nam định, cũng chưa đầu tư ở HảiDương, hiện tại cá nhân tôi đang đầu tư ở ven Hà Nội Bản thân tôi đãđầu tư được gần 10 năm, để quyết định xuống tiền thì tôi cũng phải xácđịnh đi năm lần bảy lượt, mỗi lần đi công tác khoảng 1 tuần và cũngphải đi 5-6 lần, cộng với kha khá mối quan hệ với các nhà đầu tư tại thịtrường đó thì may ra mới xuống tiền được.

Rất khó để xảy ra việc bạn email hỏi một người nàođó, rồi người ta trảlời, tiếp đó bạn đi đầu tư và bạn thắng Nếu như bạn thắng thì:

Bạn quá may mắn

Bạn đang ở đúng giai đoạn thị trường đang Hồi phụcvà đangTăng trưởng mạnh – Ai đầu tư cũng thắng

Và theo tôi, thói quen này không hề tốt Vì sao?

Nếu bạn chiến thắng thì bạn tôn sùng người ta Vậy, nếu bạnkhông chiến thắng thì sao?

Một người không thể biết hết tất cả mọi thứ

Tôi đã từng làm qua nhiều loại hình bất động sản, đã từng làmthuê - cho thuê, nhưng không phải chuyên gia trong mảng đó,không phải là người giỏi nhất trong mảng đó Cá nhân tôi, tôi đanghàng ngày thực hiện mục tiêu trở thành Trùm trong ngách “Tăngtrưởng” Do đó, những kiến thức trong ngách này tôinắm rõ nhất

và tự tin nhất

Bất động sản có tính chất địa phương

Tôi đang tập trung đầu tư ven đô Hà Nội mà bạn hỏi tôi về HảiDương, tôi không nghiên cứu về thị trường đó thì chỉ có thể chobạn lời khuyên dưới góc độ cá nhân tôi mà thôi

Quan điểm của tôi trong đầu tư bất động sản giống như đầu tư chứngkhoán, giống như xây dựng doanh nghiệp…Nó đều là phương tiện đểbạn đi đến cái đích cuối cùng

Vậy “Cái đích cuối cùng của bạn là gì?”

Ví dụ: Cụ thể như một bạn hỏi Mạnh, bạn ấy đang có 2 tỷ Bạn có thể đầu tư để mở cửa hàng buôn bán, hay đầu tư chứng khoán, đầu tư bất động sản… nhưng bạn cần trả lời câu hỏi: “Với số vốn 2 tỷ thì bạn mong muốn điều gì?”

Bạn mong muốn tạo ra dòng tiền 10% năm;

Hay bạn mong muốn đạt được lợi nhuận – lãi vốn là 25 - 30%/năm; Hay là bạn muốn nhiều hơn nữa…

Thì bạn cần phải có một “cái đích” rõ ràng và cụ thể

"Nếu bạn muốn số vốn tăng trưởng nhiều hơn thì kiến thức của bạn về lĩnh vực đó cũng phải nhiều

hơn."

Đối với những bạn mới đầu tư bất động sản, hoặc trước đây đầu tưnhưng chưa hiệu quả lắm và bây giờ bạn nghiêm túc hơn với đầu tưbất động sản, bạn muốn làm giàu từ đầu tư bất động sản, bạn khôngmuốn nhìn đồng tiền của mình bị bào mòn thì:

Điều đầu tiên là bạn phải xác định dài hơi, bạn phải đầu tưthời gian cho nó

Cụ thể là như thế nào?

Với cá nhân tôi thì tôi đang duy trì các thói quen:

Đọc các trang tin tức vào mỗi buổi sáng, khi đọc luôn kèm theo một

quyển sổ để ghi lại các cơ hội đầu tư của thị trường và ghi chépnhững câu chuyện hay để làm bài học cho mình

Đặt hàng những tạp chí về đầu tư chuyên sâucủa một số đơn vịphát hành để biết được những thông tin thị trường chính xác nhất.Những thông tin phải trả phí thì chất lượng sẽ caohơn

Tham gia vào cộng đồng riêng của bản thân.

Tôi và một số anh em thân thiết kết hợp lại thành một cộng đồng vềđầu tư và thường xuyên gặp nhau café Đấy là những người tôibiết, tôi thấy họ đang bỏ tiền ra để đầu tư và cùngquan điểm vớimình Có như vậy thì chúng tôi mới chơi được với nhau để cùngnhau trao đổi

Không bao giờ xa rời thị trường,thường xuyên khảo sát thị trường.

Như các bạn biết đấy, thị trường thay đổi liên tục Cách đây mộttháng nó là thế này nhưng sau một tháng nó đã thay đổi rồi, và

mình phải liên tục cập nhật tin tức của thị trường

Bên trên là 4 việc tôi thường xuyên làm

Ngoài ra, tôi đọc sách liên quan đến bất động sản, tham dự các hội thảo, sự kiện Những việc này tôi phải làm hàng năm Vì khi bạn

phát

triển bản thân, kiến thức của bạn tăng lên, năng lực của bạn tăng lênthì việc đầu tư của bạn sẽ an toàn hơn và lợi nhuận sẽ cao hơn.Đối với những bạn muốn kiếm nhiều tiền hơn nữa thìhãy bắt đầu xâydựng ê-kíp của mình Không ai có thể giỏi tất cả mọi thứ, đặc biệt làlĩnh vực bất động sản Không ai làm tất cả mọi việcđược vì bất độngsản cũng gồm nhiều công đoạn khác nhau Bạn cần có một ê-kíp thìbạn mới có được lợi nhuận cao

“Tại sao tôi nói bất động sản giống như một phương tiện?”

Bạn có thể đã nhìn thấy nhiều anh chị tình cờ hay may mắn kiếm đượctiền qua sốt đất, nhưng vì không có kiến thức về quản lý tài chính - thực

tế là chưa bao giờ đi học về quản lý tài chính cá nhân cả - nên tiêu xài

và bắt đầu đầu tư lung tung Họ cũng giống như một số người, hỏibâng quơ một người bạn nào đó, một vị chuyên gia nào đó trên ti vi vàthấy họ nói thế này thế kia và bắt đầu cầm tiền đi đầu tư theo; hoặcđơn giản là tham gia buổi mở bán tại một khách sạnnăm sao nào đórất đẹp, các bạn nhân viên bán hàng thì ăn mặc chuyên nghiệp, cócách bán hàng chuyên nghiệp, thế là họ bỏ tiền ra mua mà không hềđặt câu hỏi “Mình đầu tư để làm gì?”

Với tôi, tất cả chỉ là phương tiện thôi Bất động sản cũng là một phươngtiện Vì vậy, bạn có thể lựa chọn đầu tư hoặc không; hoặc cũng có thểlựa chọn đầu tư chứng khoán Riêng tôi, tôi chọn bất động sản vì tôi rấtyêu đó, đam mê nó Việc đi xem đất khiến tôi thấy rất vui Nhưngngược lại, một số anh chị đi xem đất lại không vui.Nếu không thích đixem đất thì bạn rất khó đầu tư bất động sản, vì đầutư bất động sản là

Ví dụ: Nếu bạn muốn đầu tư ở ven Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, v.v… thì bạn cần tới địa điểm đó trong khoảng 1 tuần chứ không nên ngồi ở nhà và hỏi một ai đó Vì bất động sản có tính chất địa phương, không một chuyên gia nào có thể giỏi tất cả mọi thứ Anh có thể là chuyên gia trong khu vực này nhưng sang một khu vực khác thì anh là tay mơ, anh phải nghiên cứu lại từ đầu Những nguyên lý, kiến thức của anh là đúng nhưng anh phải nghiên cứu thị trường mới đó từ đầu thì mới đảm bảo được.

Có những người bạn hỏi tôi những câu bâng quơ thì thường tôi sẽkhông trả lời, vì ít nhất bạn nên cho tôi biết những thông tin như:

Vậy, khi xuống thị trường đó bạn cần làm những gì?

Vốn bạn đang có

Bài toán kinh doanh của bạn như thế nào

Giá đất khu vực bạn đang tìm hiểu là bao nhiêu? Giá bạn muavào là bao nhiêu?

Kế hoạch của bạn ra sao? Bạn dự định thời điểm bán ra là khinào? Chi phí và lợi nhuận dự kiến là bao nhiêu?

Và bạn nên hỏi những người đang đầu tư ở tại địa phương đó là tốtnhất

Thứ hai, bạn tìm kiếm những nguồn thông tin tại những địaphương mà bạn quan tâm

Dạo qua một số các văn phòng bất động sản, văn phòng côngchứng

Tìm kiếm các nhà đầu tư tại thị trường đó, kết bạn, cafe với họ.Bạn trả phí cho họ vì để đầu tư thì họ cũng phải nghiên cứu mất

Đi nghiên cứu, đi xem đất ở khu vực đó (trước đó thì bạn cần cómột mục tiêu về đầu tư)

Sau khi làm những việc này thì dần dần bạn sẽ vỡ ra nhiều điều.Bạn nên hình thành thói quen làm chủ được khoản đầu tư của mìnhthay vì nghe lời khuyên của người này, tư vấn của người kia

“Mình tự thắp đuốc lên mà đi”.

Ví dụ: tôi có 2 con Đứa lớn đang học mẫu giáo - thì cái hộp của nó sẽ

là trường mẫu giáo; đứa nhỏ chưa đi học nên cái hộp của nó sẽ là bố

mẹ, ông bà nội - ngoại Đến khi học cấp hai, cấp ba thì cái hộp đó lớn dần, lớn dần lên Nhiều người học hết cấp ba sẽ tiếp tục học đại học, rồi vào làm tại một cơ quan nào đó cả đời Cuộc đời họ sẽ bị đóng gói trong cái hộp như vậy, nhiều năm trôi qua thì tư duy vẫn vậy, chỉ có tuổi tác già đi thôi.

Sau một thời gian tĩnh tâm lại thì Mạnh thấy rằng trong mấy năm vừaqua Mạnh phát triển bản thân rất tốt

Như bạn biết đấy, dù bạn kinh doanh hay đầu tư bất động sản thì khikiến thức của bạn tăng lên, năng lực của bạn cũng tăng lên, đồngnghĩa với thu nhập, tài sản của bạn cũng tăng

Trước đây tôi có đọc một cuốn sách tên: “Thay đổi tất cả chỉ trừ vợ &

con” Tôi cũng nhớ lại thời sinh viên hay nói với bạn bè rằng mỗi người

chúng ta đang sống trong một cái hộp của riêng mình

Vì vậy, để phát triển thì bạn phải thay đổi cái hộp của chính mình.Nghĩa là gì?

Thay đổi đầu tiên chính là những người bạn thường xuyên gặp

gỡ và trao đổi Hãy chơi với những người mà mình muốn trởthành, cùng với tần sóng của mình

Xây dựng các thói quen tốt và tạo dựng tâm lý Vững Vàng Thói quen của đa số các nhà đầu tư là quyết định bằng cảm xúc Điều

đó có thể khiến cho bạn có những quyết định sai lầm

Nhẹ thì mất vài trăm triệu, còn không thì có thể mất đến tiền tỷ

Bạn nói rằng bạn đam mê bất động sản Vậy:

Bạn đang dành bao nhiêu thời gian cho bất động sản?

Khi được hỏi “Bạn có muốn đầu tư bất động sản không?” thì rất nhiều người nói “Có” Nhưng khi được hỏi “Bạn sẵn sàng bỏ tiền túi ra để

tham gia các khóa học nâng cao kiến thức về đầu tư chứ?” thì đến 77%

là im lặng

Tin về thị trường trên báo có rất nhiều, nhưng Mạnh vẫn bỏ tiền hàngtháng để nhận tin từ một đơn vị chuyên nghiệp “Thao trường đổ mồhôi thì chiến trường bớt đổ máu” Không có gì là miễn phí hết bạn ạ,kiểu gì bạn cũng phải trả một cái giá nào đó, chỉ là bạn trả trước hay trảsau, phải trả giá nhiều hay ít mà thôi

Bạn đang chi bao nhiêu tiền cho việc khảo sát thị trường?

Bạn đang làm những gì để xây dựng mối quan hệ với các nhà đầu

Bạn phải dành thời gian cho nó

Bạn phải thay đổi môi trường xung quanh mình, phải chơivới những người cũng kinh doanh và đầu tư như bạn

Hiện tại, trong danh mục của tôi có rất nhiều cơ hội đầu tư bất độngsản Một phần là do tôi tự đi nghiên cứu thị trường để tìm ra, nhưngđến 80% còn lại là do các nhà đầu tư khác họ đẩy thông tin cho tôi.

Đấy chính là sức mạnh của mối quan hệ.

Để có những mối quan hệ như vậy thì bạn phải dành thời gian để đigiao lưu kết nối bằng nhiều cách khác nhau Đôi lúc tôi đi gặp 10 ngườinhưng 9 người chém gió, chỉ có 1 người có cơ hội thôi Nhưng không

vì vậy mà tôi không đi gặp 9 người kia nữa, vì gặp đủ 10 người thì mớitìm được 1 người có cơ hội đầu tư mà

Cuối cùng, Mạnh chúc bạn đặt ra được cho mình một mục tiêu lớn vàxây dựng cái HỘP của mình thật nhiều các nhà đầu tư bất động sản,

có những mối quan hệ tốt Chúc cho bạn ngày càng phát triển hơnnữa, bạn càng phát triển bản thân thì càng nhiều cơ hội tốt đến với bạn

Có một số bạn hỏi tôi là:

- “Anh có 2 tỷ nên đầu tư ở đâu?”;

Hay là: “Anh có 4 - 5 tỷ thì nên đầu tư ở đâu để sinh lời hả

em?”

CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ

GÌ?

C H A P 2

- “Anh có 2 tỷ nên đầu tư ở đâu?”;

Hay là:

- “Anh có 4 - 5 tỷ thì nên đầu ở đâu để sinh lời hả em?”

Còn có một số thì đưa ra những con số cụ thể hơn như: “Vị trí của lô

đất, Giá định mua, Trình trạng pháp lý…” và hỏi tôi là: “Với các thông tin như vậy thì có nên mua không?”

Theo quan điểm của tôi, nếu bạn chưa nghiên cứu, chưa hiểu tình hìnhdiễn biến của khu vực đấy và chưa nắm chắc được consố dữ liệu ởkhu vực đó thì chưa nên đầu tư, vì bất động sản cầnsố tiền tương đốilớn

Có nhiều người đang đầu tư theo kiểu “Chạy theo tinđồn” mà không hềnghiên cứu thị trường Tôi còn nhớ năm 2017 có tinđồn là Long Biên

sẽ được lên Quận và Hà Nội chuẩn bị xây 4 cây cầu, mọi thứ chưathành sự thật nhưng mọi người đã ồ ạt đi mua đất rồi

Tôi còn quen một nhà đầu tư thế này: bạn ấy đi đầutư ở khắp các tỉnhthành khác nhau và bị mất tiền Nhưng có những người, đầu tư ngaychính quê hương mình, ngay chính những khu vực xungquanh nơi ởcủa mình thì lại thắng Tại sao lại vậy? - Vì bất động sản gần khu mình

Dòng tiền: Xác định giữ tài sản đấy lâu dài và chỉ khai thác giátrị của tài sản đó – bạn có thể làm các mô hình như là Xây chothuê…

Cho nên, đây là lý do tôi không thể trả lời những câu hỏi kiểu như trêncho bạn Muốn trả lời được thì bạn phải cung cấp cho tôi đầy đủ cácthông tin về thị trường đó, hoặc là tôi phải đi khảo sát thị trường

Lý do thứ 2: Tôi không biết mục tiêu của bạn là gì

Nếu mục tiêu của bạn là Dòng Tiền thì sẽ có chiến lược khác Và kếhoạch để có dòng tiền 10%/năm nó sẽ khác dòng tiền 30%/năm Nếumục tiêu của bạn là Lãi Vốn thì chiến lược nó sẽ khác

Cụ thể, Mục tiêu của bạn cần đảm bảo mọi thứ đều phải quy về con số

Lãi suất vay

Kế hoạch phân bổ khoản vốn đó:

Ngắn hạn (dưới 1 năm), trung hạn (1-3 năm) hay là dài hạn (>3năm) Thậm chí có những người dòng tiền của họ dư giả, mua 5năm sau mới tính

Mục tiêu trong đầu tư: Dòng tiền hay là Lãi vốn

Lãi vốn: phần chênh lệch ( dương) giữa giá mua và giá bán lạitài sản đó sau một thời gian

Ví dụ: Một căn nhà được mua với giá 100 triệu đồng trong năm

1996, người chủ không phải sửa chữa gì đáng kể Năm 1998 anh ta bán lại với giá 150 triệu đồng Vậy, lãi vốn mà anh ta thu được là 50 triệu đồng.

Ví dụ: Có một số nhà đầu tư đưa ra các chỉ tiêu cụ thể như: Phải có sổ

đỏ, pháp lý rõ ràng, dòng tiền đạt 6%/năm…

Mục tiêu và Nền tảng của bản thân có gì?

Thế mạnh của mình có gì? Các mối quan hệ với môi giới, mốiquan hệ trong nhà nước…

Sau khi đã rõ ràng về mục tiêu thì bạn cần trả lời câu hỏi

Ví dụ: Anh chị có 1 tỷ và muốn đầu tư đất nền để lấy lãi vốn, thì anh chịcần:

Khoanh vùng các dự án trong tầm tiền mình đang có

Khoanh vùng vị trí địa lý mà mình dễ tiếp cận nhất các nguồn thông tin của nó

Khoanh vùng loại sản phẩm mà mình có nhiều cơ hội khảo sát và xác thực thông tin chính xác nhất.

Và lựa chọn loại sản phẩm đạt được mục tiêu về lãi vốn mà mình đặt ra.

Lưu ý: Bạn không nên đầu tư dàn trải nhiều nơi, hãy tập trung ở khuvực mà bạn am hiểu nhất

“Sản phẩm tôi lựa chọn là gì?”

Chốt lại: Dù bạn chọn khu vực nào, phân khúc nào, sản phẩm nào thì luôn phải nhớ:

“Mục tiêu của tôi là?”

“Sản phẩm tôi lựa chọn là?”

Và

Đầu tư chất xám

Đầu tư thời gian

Để nghiên cứu kỹ về thị trường đó trước khi xuống tiền

Nhiều bạn hỏi thắc mắc: “Ngách ở đây có phải ngõ ngách

Chủ đề mà Mạnh muốn chia sẻ ở phần này là “Hãy tập trung vào Ngách của mình”

Khi tôi chia sẻ về bất động sản ngách thì nhiều anh chị hỏi rằng:

“Ngách ở đây có phải ngõ ngách không?”

NGÁCH ở đây là tổng hợp, là thị trường tối ưu, cân đối giữa mục tiêu - nền tảng , nguồn lực và thị trường – công cụ.

Vậy tại sao phải phải tập trung vào Ngách?

Trong thế giới kinh doanh có rất nhiều ngành nghề khác nhau, và trongthế giới đầu tư bất động sản cũng vậy Có nhiều sản phẩm khác nhau,thị trường khác nhau, chưa kể việc đầu tư bất động sản gồm rất nhiềukhâu

Tìm đất để am hiểu thị trường

Pháp lý như thế nào? Đặc biệt luật pháp ở Việt Nam mình thì thayđổi rất nhanh Những thị trường mới nổi, mới có chủ trương đầu tư,chưa có nhiều việc làm, chưa có nhiều chuyên gia đổ về đấy sinhsống… mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển thôi thì nó phụ thuộcphần lớn vào chủ trương và chính sách của nhà nước Chỉ cần chủchương và chính sách thay đổi là thị trường đó lao đao

Ngày 10/06/2018, Quốc hội ra thông báo Tạm hoãn luật đặc khukinh tế Trước đó thì thị trường Bắc Vân Phong, thị trường PhúQuốc đã bị trầm lắng, giá không tăng và ít giao dịch Sau khi tạmhoãn luật đặc khu thì thị trường Vân Đồn cũng đóng băng

Không ai có thể dự đoán trước về thị trường quá lâu được Những thịtrường mới nổi thì thay đổi theo từng tuần, từng tháng một nên nếu cácchiến lược và kế hoạch đầu tư của bạn không được cập nhật thì nó sẽlỗi thời và bị sai Chưa kể đến rất nhiều dòng sản phẩm khác nhau.Nên là, không ai giỏi được tất cả thị trường, không ai giỏi được tất cảsản phẩm mà mỗi người chỉ giỏi được một nghề mà thôi, mỗi người chỉgiỏi được một ngách của mình mà thôi.

Tôi có một người bạn, bạn ấy đã làm 7 năm nay chuyên về Thuê - Chothuê lại Ban đầu bạn ấy cũng chỉ làm những cái nhà nhỏ có 4-5-10phòng ngủ thôi; sau đó là các tòa chung cư mini 10-20-50-70 phòng;tiếp đó bạn ấy thăng cấp lên các tòa căn hộ dịch vụ - khoảng 500 căn

hộ cao cấp giá từ 4-7-8 triệu, căn hộ dịch vụ 400-1000$ cho ngườinước ngoài thuê

Cá nhân tôi đang đầu tư vào Ngách tăng trưởng để gia tăng đồng vốncủa mình, tôi đang tập trung vào những khoản đầu tư để gia tăng vốncủa mình trong vòng 3 – 6 tháng, tối đa là 10 tháng

Lý do tại sao tôi nói bạn nên tập trung vào một ngách, vì:

Bạn vẫn có thể kiếm được tiền bất chấp thị trường có đi lên hay

đi xuống

Khi bạn tập trung vào một ngách, bạn có một ê kíp:có người giỏi về thịtrường, họ sẽ lùng được quỹ đất với giá hợp lý, đất của người đangcần bán gấp, giá bằng hoặc thấp hơn giá thị trường;người chuyên vềpháp lý để đảm bảo an toàn vì trong bất động sản rủi ro về pháp lý là rủi

ro lớn nhất, chỉ cần một dấu chấm, dấu phẩy thôi thì có thể không thểrút vốn ra được Ngoài ra team của tôi còn phải có những ngườichuyên về thiết kế, bán hàng… tập trung vào Ngách của mình và làmcông việc mình giỏi nhất thì mới đem được nhiều lợinhuận

Như bạn của tôi cũng vậy, bạn ấy tập trung mảng Thuê – Cho Thuê 7năm rồi, vì vậy, kỹ năng quản lý bất động sản, kỹ năng quản lý tàichính, dịch vụ khách hàng bạn ấy rất thành thục rồi, nên bạn ấy quản lýhơn 500 phòng cho thuê nhẹ nhàng mà vẫn có được lợinhuận.

Có nhiều nhà đầu tư cá nhân đầu tư theo kiểu dàn trải, mỗi sản phẩm,mỗi khu vực đều có mặt Đến khi thị trường thay đổi thì họ trở taykhông kịp, vì họ chỉ có một kỹ năng duy nhất là "dư tiền đi mua đất"thôi Họ thiếu kỹ năng nhận định và phân tích thị trường, họ không cócác mối quan hệ tay trong để cập nhật thị trường cho mình, họ không

có đội ngũ bán hàng đủ mạnh để bán hàng cho họ lúcthị trường khókhăn

Nên là, những người không có kiến thức là những người chịu rủi ronhiều nhất, và để có kiến thức thì bạn cần tập trung vào một thị trường,nghiên cứu và thực hành chuyên sâu về nó, còn khônghọ sẽ phải phụthuộc vào thị trường, thị trường lên thì họ kiếm được tiền, thay đổi thì

họ không kiếm được tiền, có khi còn bị mất tiền

Vì vậy, khi bạn tập trung vào Ngách của mình thì dù người khác cókhông kiếm được tiền thì tiền vẫn chảy vào túi củabạn

Chốt lại, theo Mạnh thì bạn nên lựa chọn cho mình một ngách cụ thểnào đó và xây dựng cho mình một ê kíp Bạn và ê kípcủa mình phảiphấn đấu để trở thành chuyên gia trong ngách đó, lĩnh vực đó, sảnphẩm đó Có như vậy bạn mới kiếm được tiền mà không phải phụthuộc vào sự lên xuống của thị trường

Để tìm hiểu chi tiết hơn về “Bất động sản NGÁCH làgì?” thì hãy xemvideo tại đây:

https://trumda.com/bdsngach

Vẫn là những câu hỏi quen thuộc :

- “Mình đang dư 1 tỷ thì nên đầu tư ở đâu?”

Thậm chí có bạn dư 5-10 tỷ cũng chưa biết nên đầu tư ở đâu

CÓ 1 TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở ĐÂU?

C H A P 4

Vẫn là những câu hỏi quen thuộc mọi người thường hỏi Mạnh:

Mục tiêu đầu tư của mỗi người là khác nhau

- “Mình đang dư 1 tỷ thì mình nên đầu tư ở đâu?”

Ví dụ: Vẫn là có trong tay 1 tỷ nhưng:

Người thì mục tiêu trong một năm từ 1 tỷ đó phải thu về được 2 – 3 tỷ.

Có người thì “ăn chắc mặc bền”, họ chỉ muốn 1 tỷ đó mỗi năm sinh lời 20-30%/năm thôi.

Và cũng có những người mục tiêu chỉ cần từ 1 tỷ đó đem lại dòng tiền 5-7 triệu/tháng để có thu nhập thụ động.

Như bạn thấy thì mỗi người có Mục tiêu khác nhau, năng lực sử dụngvốn của mỗi người cũng khác nhau

Thậm chí có những anh dư 5-10 tỷ cũng chưa biết nên đầu tư ở đâu

- “Mạnh đánh giá thế nào về thị trường Quảng Ninh, thị trường Đà Nẵng?”

- “Bất động sản anh mua lúc 14 triệu/m2 giờ nó nên 18 triệu/m2 thì anh có nên bán không?”

Tựu chung lại thì những câu hỏi này rất khó để trả lời, bởi vì sao lại nhưthế ạ:

Năng lực sử dụng vốn của mỗi người là khác nhau

Trong ê kíp của mình có một anh với hơn 10 năm kinh nghiệm – anh ấy

có một năng lực rất là tuyệt vời Anh ấy có sự uy tín và kỹ năng đàmphán rất tốt chuyên cho một thị trường

Ví dụ: có những dự án mà anh ấy có thể đàm phán chỉphải trả trướcmột số tiền rất nhỏ, chỉ 5 - 10% giá trị của lô đấtđó, số tiền còn lại sẽchia làm 3 lần trả, và trả trong vòng 2-3 tháng Vàđặc biệt, giá trị lô đất

đó 2-3 tháng là đủ thời gian để thay đổi rồi Giả sử lô đất đó là 10 tỷ,mình chỉ cần trả trước 500 triệu – 1 tỷ, vậy là trong 3 tháng mình có đònbẩy tận 9-9,5 tỷ

Mình từng gặp một cặp vợ chồng Đôi vợ chồng này rất hay, cứ chồng

đi đâu thì vợ đi tới đó 2 vợ chồng đó đã vượt quagiai đoạn kinh doanhrồi, họ có nguồn thu ổn định từ đó, và bây giờ họ cũng nhau đi đầu tưbất động sản Sau khi tâm sự với họ, mình càng có một niềm tin là,không quan trọng thị trường nào mà là quan trọng lànăng lực của bạnđến đâu Anh chị này chuyên làm bất động sản trang trại và nghỉdưỡng trên Mộc Châu, có những bất động sản đem về dòng tiền lên tới20%/năm, có những khoản đầu tư nhân lên gấp ba, bốn lần trong 4năm, vậy là họ vừa có dòng tiền vừa có lãi vốn ngaytrong thị trườngchưa quá sôi động Trong khi có một số anh chị thamgia vào những thịtrường tốt mà vẫn bị mất tiền, tất cả cũng bởi vì họ không đủ kiến thức

để làm chủ khoản đầu tư của mình

Vậy thì quan điểm của Mạnh là thế này, “Không quantrọng bạn đầu tư

ở đâu mà bạn trọng là kiến thức của bạn có những gì” Nếu bạn có kiếnthức, có năng lực thì đầu tư ở đâu bạn cũng sẽ “thắng”

Vì vậy, thay vì trả lời câu hỏi “Có 1 tỷ nên đầu tư bất động sản

ở đâu?”thì mình sẽ giúp bạn biết, trước khi xuống tiền cho mộtthương

vụ bạn cần làm những gì:

Trước tiên, bạn cần làm chủ được số tiền của mình, thông quaviệc làm chủ kế hoạch đầu tư, mục tiêu, chiến lượcđầu tư trong

cả ngắn hạn và dài hạn

Mục tiêu trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của bạn trongđầu tư bất động sản là gì?

Mục tiêu của bạn trong thị trường này sẽ kiếm đượcbao nhiêutiền? Bạn muốn có dòng tiền hay lãi vốn hay cả 2?

Từ những điều này bạn sẽ cho ra được chiến lược vàkế hoạch đầu tư

Quản lý bất động sản đó như thế nào?

Ngoài ra, bạn cũng cần phải có cho mình một ê kíp hoặc một cồngđồng của riêng mình Vì không ai có thể giỏi được tất cả mọi việc, mỗingười chuyên một mảng thì sẽ đi lâu bền hơn và chắcchắn hơn.Mạnh muốn chia sẻ ngoài lề một chút, trước khi đầutư, tôi khuyên bạnnên chuẩn bị 2 thứ:

Đầu tư vào bản thân - ở đây chính là kiến thức

Khi đi đầu tư mọi người thường sử dụng rất nhiều loại đòn bẩy, như:Tài chính

Mối quan hệ

Tài năng của người khác

Nhưng để sử dụng những loại đòn bẩy này thì bạn cần đòn bẩy “Trí

“Dám” vay ngân hàng, “Dám” duy động vốn

Lập kế hoạch trước mỗi thương vụ đầu tư

Có 1 lần tôi đi Grab và nói chuyện với anh tài xế, anh mới tâm sự rằng

“Anh thích cả nhà và xe ô tô, nhưng không đủ tài chính nên anh phảimua xe trả góp trước và chạy Garb để trả góp hàng tháng, chẳng biếtđến bao giờ mới có nhà”

Đúng là nếu cứ làm như hiện tại không biết đến bao giờ anh mới trảxong tiền xe và có cho mình một bất động sản

Rất nhiều người vẫn đang giữ những thói quen cũ và tư duy cũ Họnghĩ rằng để đầu tư bất động sản phải cần rất nhiều tiền Nhưng tôimuốn kể bạn nghe một câu chuyện

Tôi có một người bạn, năm 2018 bạn ấy có trong tay 200 triệu và vaythêm ngân hàng 400 triệu để mua một bất động sản Đến năm nay(năm 2020) bạn ấy bán bất động sản đó và thu về được 1,2 tỷ - lãi 600triệu trong 2 năm Trong khi vốn bạn ấy bỏ ra là 200 triệu thôi, 400 triệu

là huy động vốn

Vì vậy, nếu bạn thực sự muốn tham gia vào đầu tư bất động sản, thìbạn nên thay đổi Quan điểm và Tư duy trước tiên Sau đó là bạn phảiđầu tư kiến thức cho chính bản thân mình

Nếu bạn không tự nâng kiến thức của mình lên thì bạn luôn phải phụthuộc vào người khác, bạn đi hỏi người A người B Nếu bạn thắng thìbạn không phải chia cho ai, còn nếu bạn thua thì cũng không ai chịutrách nhiệm cho bạn cả Nên bắt buộc “Bạn phải làm chủ khoản đầu

tư của mình”.

Chỉ bản thân bạn mới biết chính xác:

Tiềm lực của mình thế nào

Năng lực của mình có gì

Mục tiêu cụ thể của cuộc đời bạn

Có bạn từng hỏi Mạnh “Tại sao tôi cũng đầu tư tiền nhưng chưa thành công?” – Mạnh xin trả lời là “Bạn chưa thành công thôi”

Tôi bắt đầu tham dự các khóa học về phát triển bản thân và đầu tư kinhdoanh từ năm 2009, nhưng mãi đến năm 2017 tôi mới có được nhữngkết quả đột phá, còn trước đó nó chỉ nhỏ giọt thôi, nó có nhưng chưabứt phá

"Chắc chắn việc học của bạn sẽ có kết quả, quan trọng nhất là bạn

phải THỰC HÀNH – bạn phải HÀNH ĐỘNG."

Nếu bạn tìm hiểu thêm các kiến thức về đầu tư bất động sản thì hãytruy cập link này nha:

https://trumda.com/sp

PHẦN 2

CHIẾN LƯỢC MUA BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỂ CÓ LỢI NHUẬN

Chuẩn bị cho giai đoạn “BOOM” của bất động

sản sau “suy thoái” và bàn luận về chu kỳ bấtđộng sản

CHU KỲ, VÒNG ĐỜI CỦA BẤT

ĐỘNG SẢN

C H A P 1

4 Giai đoạn của một Chu Kỳ thị trường Bất động sản

1 Giai đoạn phục hồi – Mùa xuân

2 Giai đoạn nóng sốt – Mùa Hạ

3 Giai đoạn hạ nhiệt – Mùa Thu

4 Giai đoạn đóng băng – Mùa Đông

Đầu tiên là giai đoạn phục hồi – hay còn gọi là giai đoạn mùa xuân

Giả sử: Nếu giai đoạn cũ đỉnh là 20 triệu/m2, thì giai đoạn phục hồi sẽ chạm 20 triệu/m2 Nếu trong giai đoạn phục hồi vượt qua 20 triệu/m2 thì gọi là giai đoạn Hưng Thịnh, giai đoạn của nóng sốt, giai đoạn của mùa hạ, giai đoạn phát triển.

Nếu đang là đáy thì giai đoạn phục hồi là từ đáy sẽ đi lên so với đỉnhcủa giai đoạn cũ

Tiếp đến, nó sẽ đạt đỉnh của giai đoạn Hưng Thịnh và sẽ đến SuyThoái, Thu Hẹp lại và đến Giai đoạn Đóng Băng

Để phân tích sâu và kỹ hơn thì tôi đã chia nhỏ thành 7 giai đoạn sau

đây để bạn dễ hiểu

I GIAI ĐOẠN 0 - KHỞI ĐẦU

Đây là xuất phát điểm của vòng đời một bất động sản

Sự kiện:

Thất nghiệp Tăng – kinh tế trì trệ

Tình hình kinh tế chính trị nhiều bất ổn (Đình công, lạm phátcao,…)

Lợi nhuận kinh doanh giảm

Không có vốn đầu tư nước ngoài

Đặc biệt: Dịch bệnh toàn cầu

có vốn đầu tư nước ngoài

Thị trường chứng khoán ít giao dịch

Tín dụng rất chặt, khó vay Nợ xấu nhiều

Nhà đầu tư mất $

Đây là giai đoạn mà bất động sản trở về đúng giá trị thật của nó.Chúng ta đều biết, hiện tại nền kinh tế của thế giới đang lao dốc do

II GIAI ĐOẠN 1 – TÊN LỬA Chất xúc tác

Nhà nước và các tập đoàn lớn luôn là đầu tàu để kéo mộtnền kinh tế đi lên Tại sao lại là các ông lớn? Vì họ không

chỉ có tiền mà họ còn có các mối quan hệ Hai bên bắt tayvới nhau thì nền kinh tế mới đi lên được Nhưng nếu chỉ có 1trong 2 thì cũng không thể làm được Đơn thuần chỉ có nhànước thôi thì sẽ không đủ vốn

Kinh tế, chính trị, xã hội bắt đầu nâng lên: Bộ máy chínhquyền bắt đầu tinh chỉnh, bắt đầu xây dựng đầy đủ ê kíp

Chính sách kinh tế mới: đặc khu kinh tế, rất nhiều chínhsách mới, hạ tầng mới được phê duyệt…

Giá một số mặt hàng quan trọng tăng, có những phát minhcải tiến

Các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn được thực hiện: điện,nước, giao thông, cảng…

Bộ máy chính quyền ổn định thì sẽ có:

Của cải và cân bằng tiền mặt tăng

Tiêu dùng tăng, lợi nhuận Doanh Nghiệp và chứng khoántăng

Chính sách tín dụng nới lỏng: mọi người được vay nhiều tiềnhơn, nhà nước bơm nhiều tiền hơn

Biểu hiện

Chính sách nhà nước tốt thì các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầuđến.

Việt Nam đang kiểm soát dịch bệnh rất tốt Chúng ta có một niềm tinrất lớn vào đầu năm 2021, Việt Nam sẽ ổn định về chính trị và xãhội Ở thời kỳ này, tôi tiên lượng rằng nhà nước sẽ đưa ra rất nhiềuchính sách về kinh tế và thu hút nguồn tài chính Và nó sẽ kéo dàikhoảng 2-3 năm

"Giai đoạn 1 là giai đoạn mà Nhà nước và các ông lớn đưa ra các chính sách mới, bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng để làm Tiền Đề cho giai đoạn sau."

Ở giai đoạn này, mọi người sẽ có nhiều tiền tiết kiệm hơn, có nhiềuhợp đồng làm ăn hơn Và bất động sản sẽ quay được lại cái ĐỈNHcủa chu kỳ cũ Bên cạnh đó, cũng có nhiều người đang còn e ngại

về sự sụp đổ của chu kỳ cũ

III GIAI ĐOẠN 2 – HỒI PHỤC

Sự kiện:

Thất nghiệp giảm – lương tăng

Tín dụng tăng nhanh Giá bất động sản tăng vài lần (ở một

số khu vực)

Một số cổ phiếu, trái phiếu được phát hành và đạt giá caonhất

Quỹ đầu tư và môi giới nước ngoài mở văn phòng

Lạm phát và lãi suất tăng

Biểu hiện

Khách sạn có nhiều doanh nhân nước ngoài và quản lý quỹNhiều khách sạn mới được xây dựng

Tiêu đề các bài bào đều rất tích cực

Nhiều quỹ Quốc Gia được thành lập Vốn đầu tư nước ngoàivào

Đất nước trở thành điểm đến du lịch

Như bạn đã biết, một chu kỳ của bất động sản thường kéo dài từ

8-12 năm Sau khi chù kỳ cũ sụp đổ thì đã có rất nhiều người mấtniềm tin nên dù ở giai đoạn này họ có nhiều tiền nhưng họ cũngchưa đầu tư

Tuy nhiên, cũng đã có nhiều người bắt đầu đầu tư và thành công rồi.Tiếp đến sẽ là…