Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam techcombank

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Chuyên đề tốt nghiệp GVHD PGS TS Ngô Đức Cát TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ T[.]

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN

Sinh viên thực hiện :

Giáo viên hướng dẫn :

HÀ NỘI, NĂM 2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN

Sinh viên thực hiện :

Chuyên ngành :

MỤC LỤC

Trang

Lời Nói Đầu 1

Chương 1: Cơ Sở Khoa Học Của Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp 4

1.1.Tổng quan về định giá bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm, vai trò, căn cứ định giá bất động sản 4

1.1.1.1 Khái quát chung về định giá 4

1.1.1.2 Vai trò của định giá BĐS 4

1.1.1.3 Căn cứ của định giá 5

1.1.2 BĐS thế chấp và định giá BĐS thế chấp 6

1.1.2.1 Thế chấp BĐS 6

1.1.2.1.2 Đặc điểm của thế chấp BĐS 6

1.1.2.2 Khái niệm Định giá BĐS thế chấp 7

1.1.2.3 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp 7

1.1.2.4 Vai trò của định giá BĐS thế chấp 8

1.1.2.5 Mối quan hệ giứa định giá và định giá BĐS thế chấp 8

1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc định giá BĐS thế chấp 9

1.3 Các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp 9

1.3.1 Phương pháp chi phí 9

1.3.1.1 Khái niệm về phương pháp chi phí 9

1.3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng 10

1.3.1.3 Các bước thực hiện 11

1.3.1.5 Hạn chế 14

1.3.1.6 Ví dụ 15

1.3.2 Phương pháp vốn hoá 16

1.3.2.1 Khái niệm về phương pháp vốn hoá 16

1.3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng của phương pháp vốn hoá 16

1.3.2.3 Công thức tính 17

1.3.2.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 18

1.3.2.5 Hạn chế 19

1.3.2.6 Ví dụ 19

1.3.3 Phương pháp so sánh 20

1.3.3.1 Khái niệm về phương pháp so sánh 20

1.3.3.2 Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu, nền tảng của phương pháp .20

1.3.3.3 Các bước tiến hành 21

1.3.3.4 Quá trình điều chỉnh 22

1.3.3.5 Những hạn chế của phương pháp 26

1.3.3.6 Ứng dụng của phương pháp 27

Chương 2: Thực trạng của công tác định giá Bất Động Sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank 32

2.1 Hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng Techcombank 32

2.1.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của Techcombank 32

2.1.2 Kết quả hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng Techcombank 35

2.2 Công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank 37

2.2.1 Cách thức tổ chức hoạt động định giá của ngân hàng Techcombank 37

2.2.1.1 Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo của khách hàng 38

2.2.1.2 Xác định phân cấp định giá TSĐB 38

2.2.1.4 Định giá tài sản đảm bảo 43

2.2.1.5 Kiểm soát 43

2.2.1.6 Hoàn thiện quá trình định giá tài sản đảm bảo 43

2.2.2 Hoạt động định giá 44

2.3 Đánh giá công tác định giá tại ngân hàng Techcombank 49

2.3.1 Ưu điểm 49

2.3.1.1 Kết quả hoạt động của phòng định giá Techcombank trong quý 3 năm 2009 49

2.3.1.2 Đội ngũ lãnh đạo của cán bộ và nhân viên 51

2.3.1.3 Ưu điểm trong quá trình định giá Bất Động Sản thế chấp 51

2.3.2 Một số vấn đề tồn tại và nguyên nhân 52

2.3.2.1 Vấn đề tồn tại 52

2.3.2.2 Nguyên nhân 54

Chương 3: Các giải pháp chủ yếu hoàn thiện công tác định giá Bất Động Sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank 56

3.1 Phương hướng và mục tiêu công tác định giá Bất Động Sản thế chấp 56

3.1.1 Mục tiêu các sản phẩm Techcombank hướng đến 56

3.1.1.1 Chương trình hộ trợ cho sinh viên nghèo vay tiền 56

3.1.1.2 Chương trình “Nhà mới" của Techcombank 56

3.1.1.3 Techcombank hỗ trợ cho nhà đầu tư kinh doanh chứng khoán 57 3.1.1.4 Chương trình "Hỗ trợ kinh doanh cá thể" 57

3.1.1.5 Techcombank cấp tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn lưu động,

vốn trung và dài hạn cho khách hàng doanh nghiệp 57

3.1.1.6 Techcombank cung cấp cho doanh nghiệp một hạn mức thấu chi… 57

3.1.1.7 Cho vay kinh doanh nông sản 58

3.1.1.8 Cho vay vốn đầu tư trực tiếp ra nước ngoài 58

3.1.2 Các hoạt động Techcombank hướng đến 58

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất Động Sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank 59

3.3 Kiến nghị 61

3.3.1 Kiến nghị với lãnh đạo ngân hàng thương mại cổ phần Techcombank 61

3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 62

3.3.3 Kiến nghị với nhà nước 63

Kết luận 66

KS&HTTD : Kiểm soát và hộ trợ tín dụng

CVKS&HTKD: Chuyên viên kiểm soát và hộ trợ kinh doanh

TTGD : Trung tâm giao dịch

TT : Thị trường

ĐGTS : Định giá tài sản

TMCP : Thương mại cổ phần

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng1.1: Bảng trình tự điều chỉnh……… 25 Bảng 2.1: Bảng chỉ tiêu tài chính chủ của ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam…32

Bảng2.2: Kết quả từ hoạt động cho vay thế chấp BĐS của ngân hàng Techcombank

……… 36

DANH DỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Báo cáo thường niên của Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam

2 Bùi Thị Tuyết Mai- Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam- NXB Lao

động xã hội 2005

3 Giáo trình định giá của Th.s Vũ Thị Thảo khoa kinh doanh bất động sản

và địa chính- ĐHKTQD

4 GSTSKH Lê Đình Thắng(Chủ biên), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà

đất NXB Chính trị quốc gia năm 2000.

5 Luật đất đai năm 2003.

6 Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 9/6/2006

7 Nguyễn Minh Kiều -Tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng- NXB Tài

chính năm 2007.

8 Nghị định số 05/2004/NĐ- CP về các phương pháp xác định giá đất và

khung giá các loại đất.

9 Phạm Sỹ Liêm- Dao động theo chu kỳ là đặc trưng phát triển của thị

trường bất động sản Tham luận hội thảo “Thị trường bất động sản- thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp”, Hà Nội, 1/2006.

10 Quy trình định giá tài sản đảm bảo của Techcombank

11 Tạp chí Bất động sản.

Lời Nói Đầu

Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài

Trước sự mở cửa và hội nhập mạnh mẽ của nền kinh tế của nước ta trong thời gian gầnđây đặc biệt khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, nền kinh tếnước ta đã có những chuyển biến để phù hợp với sự vận động của nền kinh tế thế giới.Nhu cầu về vốn là yếu tố quan trọng để các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân Việt Nam

mở rộng và nâng cao chất lượng sản phẩm Để đáp ứng nhu cầu đó, các ngân hàng, tổchức tín dụng đã đẩy mạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản Đứng trướcbối cảnh cạnh tranh gay gắt của các ngân hàng, các tổ chức tín dụng trong và ngoàinước thì ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank đã đẩymạnh dịch vụ cho vay thế chấp bất động sản, động sản bằng cách lập phòng Định giá

và Quản lý tài sản đảm bảo, tuyển nhân lực có trình độ cao… trong thời gian qua, hoạtđộng của phòng định giá đã đạt được những kết quả nhất định

Nghiệp vụ định giá thế chấp bất động sản là một khâu quan trọng trong quy trình địnhgiá tài sản đảm bảo, nó là căn cứ để ngân hàng quyết định số tiền có thể cho vay đốivới khách hàng thế chấp

Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam nói chung và của ngân hàngthương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam nói riêng hiện nay còn gặp nhiều hạn chế domôi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt độngĐịnh giá, sự quan tâm chưa đúng mức của nhà nước, cũng như thị trường chính thứcmới bắt đầu công nhận, do đó công tác Định giá còn gặp nhiều hạn chế và khó khăn

Với những khó khăn và hạn chế, phòng Định giá ngân hàng thương mại cổ phần KỹThương Việt Nam – Techcombank luôn phấn đấu mục tiêu nâng cao chất lượng địnhgiá thế chấp bất động sản nhằm đem lại lợi nhuận và an toàn cho ngân hàng.

Trong khoảng thời gian thực tập tại Phòng Định giá của ngân hàng thương mại cổphần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, bằng cơ sở nghiên cứu lý luận và thực

tiễn tại phòng Định giá và Quản lý tài sản đảm bảo Hội sở, em đã chọn đề tài: “Nâng

cao chất lượng Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank”.

Mục tiêu nghiên cứu: Bằng việc nghiên cứu, kết hợp giữa lý luận và thực tiễn nhằm

làm rõ cơ sở khoa học về Định giá bất động sản nói chung và của ngân hàng thươngmại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam nói riêng

Đánh giá thực trạng Định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần KỹThương Việt Nam – Techcombank, từ đó đề xuất những ý kiến, biện pháp khắc phục,giải pháp nâng cao chất lượng Định giá bất động sản mà ngân hàng đang sử dụng

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình thực tế công tác định giá tại ngân hàng

thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, trong đó tập trung vào cácphương pháp Định giá bất động sản mà ngân hàng đang sử dụng

Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng

thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, 72 – 74 Bà Triệu, Hà Nội

từ năm 2005 đến nay

Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng các phương pháp: phương pháp duy vật biện

chứng, duy vật lịch sử, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê,phương pháp tổng hợp, phân tích…

Kết cấu nội dung của đề tài:

Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương

mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank

Chương 2: Thực trạng về việc Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương

mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank

Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nâng cao chất lượng Định giá bất động sản thế

chấp tai ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Ngô Đức Cát đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ

em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Chương 1: Cơ Sở Khoa Học Của Định Giá Bất Động

Sản Thế Chấp

1.1.Tổng quan về định giá bất động sản.

1.1.1 Khái niệm, vai trò, căn cứ định giá bất động sản

1.1.1.1 Khái quát chung về định giá

Nhìn một cách tổng quát, cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thịtrường, hoạt động định giá ngày càng phát triển và được quan tâm hơn, trở thành mộtchuyên ngành trong nền kinh tế, các nhà thẩm định giá nói chung ( bao gồm cả định giábất động sản và định giá động sản ) cho rằng :

“ Định giá là sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền sở hữu tài

sản cụ thể theo một mục đích đã được xác định ” đó là hoạt động chuyên môn vừa

mang tính kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và tính nghệ thuật

“Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trịBĐS (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đếntất cả các đặc điểm của BĐS đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩncủa thị trường bất động sản (TT BĐS) ( gồm các loại đầu tư thay thế )”

1.1.1.2 Vai trò của định giá BĐS

Công tác định giá đang ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội và ảnh hưởngcủa nó cũng dần toàn diện, sâu rộng hơn

Coi là căn cứ quan trọng, đủ tin tưởng để xác định, đánh giá giá trị của tài sản(TS), BĐS

Định giá cũng là thể hiện thể trong việc dần hoàn thiện nền kinh tế đa dạng, nhiềuthành phần nói chung và TT BĐS nói riêng, và ngày càng gần hơn với thế giới trong xuthế hội nhập kinh tế.

Việc định giá là khâu then chốt trong rất nhiều hoạt động kinh doanh, giúp quyếtđịnh cho thành công, cho quyết định có tiếp tục kinh doanh nữa hay không, có đạt vềmặt tài chính cho kế hoạch, dự định hay không

Tạo điều kiện huy động vốn được thuận lợi, là điểm quan trọng giúp TT có thểphuc hồi khi suy thoái và tăng trưởng nhanh chóng

1.1.1.3 Căn cứ của định giá

- Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS: Đó là các yếu tđất đai, lao động và cácnguyên vật liệu

- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thaythế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thờiđiểm định giá

- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sáchcủa Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường(TT), các thayđổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của ngườidân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khuvực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bảnthân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanhlàm tăng giá trị của BĐS cần định giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp củatừng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung vàcầu trong TT

- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐSđược xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai ma nómang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐSmang lại khi định giá.

1.1.2.1.2 Đặc điểm của thế chấp BĐS

Người thế chấp và nhận thế chấp phải tuân thủ theo pháp luật và các điều khoảnquy định chung, có khả năng giao dịch

BĐS thế chấp phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên về

xử lý tài sản, đảm bảo đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật và của tổ chức nhậnthế chấp (quy định của ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận thế chấp như: chính chủ, cógiấy chứng nhận, không bị tranh chấp, kiện cáo )

Khi thế chấp BĐS, BĐS thế chấp không mất quyền sử dụng, chỉ bị giữ giấy chủquyền và hạn chế một số quyền theo quy định

Việc thế chấp BĐS chính là sự “bảo hiểm” cho cả hai bên, chủ sở hữu và ngườicho vay

Giá trị của BĐS thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm

Thế chấp BĐS thì BĐS đó phải có sẵn thị trường tiêu thụ, tức là tính thanh khoảnphải cao

Việc thế chấp BĐS chỉ là tạm thời, không có thời hạn riêng mà phụ thuộc vàothời hạn nghĩa vụ dân sự hoặc kinh tế được đảm bảo bằng TSTC

Khi thế chấp, BĐS có khả năng bị phát mãi, chuyển quyền sở hữu cho tổ chứcnhận thế chấp.

1.1.2.1.3 Vai trò của thế chấp BĐS

Mục đích của thế chấp BĐS đó là tài sản đảm bảo(TSĐB) để có thể tiến hànhnghiệp vụ vay và cho vay đối với cả hai bên, bởi vậy thế chấp BĐS có vai trò quantrọng đối với cả hai bên đi vay và cho vay

Đối với người cho vay ( các ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận thế chấp)

- Thứ nhất: Thế chấp BĐS tạo sự an toàn trong hoạt động cho vay vì luôn có

nguồn thu nợ thứ hai khá ổn định từ BĐS thế chấp

- Thứ hai: Thế chấp BĐS giúp giảm bớt tổn thất đối với bên cho vay khi khách

hàng (bên vay) vì một lý do nào đó không có khả năng trả được nợ

- Thứ ba: Thế chấp BĐS là động lực thúc đẩy khách hàng, bên vay, thực hiện

nghĩa vụ trả nợ nếu không có thế chấp thì có thể dẫn tới sự thiếu quan tâm trong việctrả nợ

- Thứ tư: Thế chấp BĐS còn là rào cản đối với những người đi vay với mục đích

không tốt như: lừa đảo, chiếm đoạt

Đối với bên đi vay :

- Thứ nhất: Thế chấp BĐS là căn cứ để ngưòi đi vay thuyết phục,tạo sự an tâm

đối với người cho vay cho mình vay số tiền cần thiết, đáp ứng nhu cầu phục vụ đờisống và tiêu dùng, kinh doanh của đa số dân cư

- Thứ hai: Thế chấp BĐS là động lực tốt hơn, thúc đẩy bản thân trong việc kinh

doanh, sử dụng vốn có hiệu quả, nếu không sẽ mất tài sản và chi phí sẽ tốn kém nhiềuhơn

1.1.2.2 Khái niệm Định giá BĐS thế chấp

“Định giá BĐS thế chấp đó là sự ước tính giá trị một BĐS cụ thể theo mục đích

dùng làm TSTC cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính thanh

khoản, ) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của TT BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận, ”

1.1.2.3 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp.

Về nhân lực đòi hỏi phải là người có kinh nghiệm, tri thức sâu rộng về lĩnh vựcBĐS cũng như nghiệp vụ định giá, phải nắm rõ những quy định về pháp lý của nhànước, những chính sách của công ty, tổ chức tín dụng về cho vay thế chấp,

Định giá BĐS thế chấp khác với định giá thông thường:

Việc định giá giá trị của BĐS mang đi thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố khácngoài giá trị thực sự của mảnh đất, nói chung giá BĐS khi thế chấp thấp hơn giá trị TTcủa chúng tuy nhiên với mỗi người định giá, tổ chức định giá sẽ có sự định giá khácnhau

Việc định giá BĐS thế chấp với mục đích cho vay, do đó yếu tố rủi ro được quantâm hàng đầu, đặc biệt với những BĐS có tính phát mại kém thì giá trị định giá rấtkhác so với giá TT

1.1.2.4 Vai trò của định giá BĐS thế chấp

Định giá BĐS thế chấp giúp bên cho vay (các ngân hàng, tổ chức tín dụng nhậnthế chấp ) xác định được số tiền cho vay hợp lý đối với người đi vay và hạn chế sựthiệt hại xuống mức thấp khi xảy ra rủi ro trong việc thu hồi vốn

Đảm bảo sức cạnh tranh, thu hút khác hàng đối với bên cho vay trong việc kinhdoanh tài chính

Giúp những ngưòi cần vốn có huy động được vốn biết rõ khả năng huy động vốntối đa của mình với BĐS sẽ thế chấp, giúp có những chuẩn bị, lựa chọn sử dụng hợp lýhiệu quả nguồn vốn trong kinh doanh,

1.1.2.5 Mối quan hệ giứa định giá và định giá BĐS thế chấp

Định giá và định giá thế chấp BĐS có mối quan hệ với nhau, đó là sự tương hỗtrong vấn đề xác định về mặt giá trị của BĐS gắn với mục đích cụ thể

Có thể nói định giá đó là cơ sở cho việc quyết định về giá khi định giá thế chấpBĐS, việc định giá có thể nói là công việc đầu tiên và sau đó với sự điều chỉnh hợp lýtheo chính sách của bên cho vay, sẽ có giá chính thức về việc cho vay bao nhiêu đốivới BĐS đang thế chấp.

Định giá thế chấp BĐS mang tính chủ quan nhiều hơn, bị chi phối bởi nhiều yếu

tố hơn so với định giá,về mặt giá trị sẽ có sự khác biệt và thông thường định giá thếchấp sẽ thấp hơn so với giá của nó tại thời điểm định giá, trong điều kiện TT mở (trừtrường hợp tín chấp)

1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc định giá BĐS thế chấp

Chính sách của ngân hàng, tổ chức nhận thế chấp BĐS, đây là yếu tố quan trọngảnh hưởng mạnh mẽ tới định giá thế chấp BĐS, do đó với cùng một BĐS mang đi thếchấp, với tổ chức nhận thế chấp khác nhau sẽ có quá trình khác nhau, kết quả khácnhau, đánh giá khác nhau

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu, mạng lưới chân rết, việc ứng dụng công nghệcũng như sử dụng con người sẽ là ảnh hưởng chính của công tác định giá nói chung vàđịnh giá thế chấp nói riêng

Đặc điểm của khách hàng cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng đến việc định giá,đặc biệt với những khách hàng quen thuộc, có uy tín, thì việc định giá thế chấp và vấn

đề lượng tiền cho vay có thể không trùng nhau

Chủ quan của người định giá, do trong quá trình định giá, sẽ có các yếu tố khólượng hóa được mà phải dựa vào kinh nghiệm, nhận định riêng tức là ở chủ quan củangười định giá

Các văn bản, chính sách các quy định của nhà nước đối với vấn đề trên đều có thểảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực, do đó cần chú ý tìm hiểu các kiến thức, quy định,cập nhật các văn bản mới, luật văn bản hướng dẫn dưới luật

Các yếu tố cung - cầu và các yếu tố nội sinh, ngoại sinh cũng là nhân tố ảnhhưởng đến định giá thế chấp BĐS

1.3 Các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp

1.3.1 Phương pháp chi phí

1.3.1.1 Khái niệm về phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí hay còn goi là phương pháp giá thành là phương pháp dựatrên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị TT của một BĐS được định giá được đo bằng chiphí để làm ra một BĐS tương tự có thể thay thế

1.3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế:

+ BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay đổi cho nhau

+ Giá trị của BĐS được xác định bởi sử tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐSthay thế cho nhau

+ Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thếcần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởngđến sự thay thế

Nguyên tắc cung cầu:

+ Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đótrên thị trường

+ Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản

+ Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng đượcphản ánh trong quan hệ cung cầu và giá BĐS

Nguyên tắc cân bằng:

+ Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộphận cấu thành của công trình

+ Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm cho BĐS giảm giá trị

+ Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạtđược mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Bảo đảm có giá trị cao nhất.

+ BĐS đạt được mức hữu dụng tối đa.

+ Cho phép về kỹ thuật

+ Phù hợp với quy hoạch, pháp luật

Nguyên tắc ngoại ứng:

+ Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó

+ Ngược lại giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bảnthân BĐS

+ Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá BĐS

1.3.1.3 Các bước thực hiện

Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá phải dùng cả phương pháp sosánh và phương pháp tính chi phí, do vậy để đảm bảo giá hợp lý và đầy đủ các chi phícần thực hiện theo các bước sau đây:

- Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá (1)

Coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất,tốt nhất

- Bước 2: Trên mảnh đất ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình

mới hoặc thay thế công trình hiện có (2)

Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thaythế giống hệt công trình cần định giá ( có tính đến cả phần lỗi thời của công trình )

Chi phí tái tạo công trình = chi phí trực tiếp +chi phí gián tiếp + lợi nhuận nhà thầu

- Bước 3: Ước lượng tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên miếng đất

cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (hao mòn do tựnhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài).(3)

- Bước 4 : Giá trị hiện tại công trình = chi phí tái tạo /chi phí thay thế - tổng giảm giá tích lũy công trình.

(4) = (2) – (3)

- Bước 5 : Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các chi phí

của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm (5)

- Bước 6 : Giá bđs = giá mảnh đất + chi phí công trình đã giảm giá + chi phí các công trình phụ đã giảm giá

(6) = (2) - (4)

- Bước 7 : Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu với giá trị của tài sản cá

nhân đã được đưa vào tính toán chi phí

Giá trị toàn quyền sở hữu bđs cần định giá = giá bđs - giá trị tài sản cá nhân

* Việc tính giảm giá tích lũy của công trình, BĐS có thể dựa vào 3 phương pháp sau:

Phương pháp kỹ thuật

Dựa vào cơ cấu công trình phân tích điều tra, thu thập để đánh giá, chia ra làm hailoại :

Có thể sử dụng được và không thể sử dụng được

-Phải tính tất cả những yếu tố gây nên giảm giá công trình:

Hao mòn vật lý

Lỗi thời chức năng

Lỗi thời bên ngoài

Thông qua phân tích số liệu theo cặp hoặc vốn hóa thất thu tiền thuế, lỗi thời docông trình hoặc mảnh đất hoặc khách quan

- xác định chi phí hay thế sửa chữa

- xác định phần giảm giá lỗi thời do không sử dụng được





(Từ đó có thể áp dung tính giá trị công trình )

Phương pháp tính giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường : tính toán tất cả các yếu

tố giảm giá từ các nguyên nhân

Bước 1: Điều tra đúng bất động sản mình định bán có thể so sánh với bất động

sản như thế nào, từ đó so sánh được số lượng hao mòn giảm giá

Bước 2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho mỗi yếu tố nhất định bao gồm

quyền lợi, điều kiện bán, điều kiện thanh toán, người đinh giá có thể lượng hóa đượchao mòn nào có thể sửa chữa được thì các điều kiện này có thể dùng cho giá bán đãđược điều chỉnh

Trong trường hợp không cần điều chỉnh thì người định giá cần ước lượng tại thờiđiểm bán

Bước 3: Trừ giá trị đất đai khỏi giá bán bất động sản để nhận được giá trị công

trình ước lượng chi phí các cải thiện đối với bất động sản so sánh tại thời điểm bán và

sử dụng ước lượng chi phí thay thế cộng trình + ước lượng chi phí của các cải thiện đểtính chi phí thay thế công trình của mỗi bất động sản

Bước 4: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công trình để

nhận được tổng giảm giá tích lũy

Bước 5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích lũy thành % bằng cách chia tổng giảm giá

tích lũy cho chi phí thay thế công trình ( nếu có sự khác nhau )

Phương pháp tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình

Căn cứ tuổi hiệu quả và tuổi kinh tế

(Tuổi hiệu quả / tuổi kinh tế ) * chi phí thay thế, tái tạo ct =



Bước 1: Xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị

trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu

Bước 2: Chia tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu cho tuổi kinh tế của các

công trình tương tự để ước lượng



1.3.1.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu

Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng trong trường hợp phải dỡ bỏ khi bị nhànước thu hồi đất.

Định giá cho BĐS phục vụ cho công tác tính thuế và thuế suất được đánh trên giátrị công trình và địa điểm

Định giá cho BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp, và kiểm tra cácphương pháp định giá khác

Phạm vi áp dụng:

Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp định giá xác định đượcđầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo côngtrình

Yêu cầu của phương pháp:

Để đảm bảo tính chi phí chính xác của công trình xây dựng, các khoản chi phíthay thế hay tái tạo công trình phải được tính đầy đủ, chính xác Trong hoàn cảnh nước

ta hiện nay, không những người định giá cần phải nắm vững các quy định hiện hànhcủa nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế củachúng, mà còn phải tham khảo thêm trên giá TT của từng loại vật liệu xây dựng gắnliền với đất

Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng được chiphí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật cao và lao động quản lý)trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực có BĐS

1.3.1.5 Hạn chế

Phương pháp này dựa vào dữ liệu TT nên cũng có một số hạn chế:

Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo ra giá trị Khi các công trình

cũ và không thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất như chỗ trống và các haomòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình sẽ khó ước lượng hơn.Hơn nữa, các số liệu có thể so sánh được có thể thiếu hoặc có sẵn nhưng lại rất đốinghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận của nhà đầu tư Trong định

giá đầu tư BĐS, tính thuyết phục của phương pháp chi phí giảm đi trầm trọng bởi giảthiết là các công trình được xây dựng không có chậm trễ Việc phát triển và xây dựngcác công trình BĐS có thể kéo dài vài tháng đến vài năm, trong mắt của một số nhàđầu tư việc chậm chễ như vậy là không thể chấp nhận được.

Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phậnchưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của người định giá,chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích luỹ Khi ước lượnggiá trị theo phương pháp chi phí không có bằng chứng TT thì các số liệu phải đượcxem xét rất cận thận Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận của nhà đầu tư rất khókhăn , do đó phương pháp này sẽ hạn chế tính khả dụng của nó khi định giá BĐS cũ.Hơn nữa phương pháp này chỉ đưa ra giá trị BĐS toàn quyền sở hữu, còn đối vớiBĐS cho thuê hoặc sở hữu bộ phận thì người định giá phải làm các điều chỉnh đểphản ánh các quyền lợi trong BĐS Người định giá phải thực hiện các điều chỉnhtrong phương pháp chi phí để phản ánh các chi phí phải gánh chịu trong lúc cho thuêBĐS mục tiêu

Áp dụng phương pháp này đòi hỏi định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng

và phải có kinh nghiệm

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp.Nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả

1.3.1.6 Ví dụ

Một doanh nghiệp được giao quyền sử dụng 1 lô đất 1000 m2 và nhà xưởng500m2 Cần định giá tài chính biết rằng chi phí xây dựng nhà xưởng là 500000 VNĐ /1m2, tuổi kinh tế của nhà xưởng là 50 năm

Giá đất theo khung giá nhà nước là : 1, 6 tr / m2

Giải:

Ta có: Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế công trình - Giảm giá trịcông trình

+ Giá trị của đất là: 1,6 * 1000 = 1600 triệu VNĐ

+ Giảm giá trị công trình = Tuổi hiệu quả / tuổi kinh tế * chi phí thay thế

= 5 / 20 * 0,5 * 500 = 62,5 triệu VNĐ

Vậy giá trị BĐS là : 1600 + 500 * 0.5 – 62, 5 = 1785,5 triệu VNĐ

1.3.2 Phương pháp vốn hoá

1.3.2.1 Khái niệm về phương pháp vốn hoá

Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai về hiện tại

1.3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng của phương pháp vốn hoá

Nguyên tắc cung cầu:

+ Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đótrên thị trường

+ Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.+ Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng đượcphản ánh trong quan hệ cung cầu và giá BĐS

Nguyên tắc thay thế:

+ BĐS có sẻ dung tương tự nhau có thể thay đổi cho nhau

+ Giá trị của BĐS được xác định bởi sử tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐSthay thế cho nhau

+ Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thếcần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởngđến sự thay thế

+ Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạtđược mức hữu dụng cao nhất.

Nguyên tắc Ngoại ứng:

+ Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó

+ Ngược lại giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bảnthân BĐS

+ Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá BĐS

1.3.2.3 Công thức tính

Có 2 công thức tính là phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp vốn hoálợi tức

1.3.2.3.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Vốn hoá trực tiếp là: phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập được ước lượng với số nhân thu nhập phù hợp.

Y : là số nhân của thu nhập

1.3.2.3.2 Phương pháp vốn hoá lợi tức

Phương pháp vốn hoá lợi tức là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi cáclợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi

tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thunhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.

Trong đó: Sv là giá trị thanh lý

1.3.2.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu

Đối tượng áp dụng

Phương pháp vốn hóa là phương pháp được áp dụng khá phổ biến cho các loạiBĐS tạo thu nhập,đó là các BĐS được mua bán thường xuyên và được lưu giữ phục vụmục đích đầu tư Ví dụ : văn phòng, khu thương mại

Phương pháp vốn hóa cũng có thể áp dụng cho những TS thuộc nhà ở gia đìnhtrong cộng đồng với một thị trường cho thuê rộng đối với những TS đó

Việc áp dụng phương pháp định giá này sẽ không thích hợp nhà ở đắt tiền vìchúng ít khi được thuê và những điều kiện khác ảnh hưởng làm cho phương phápkhông chính xác như sở thích cá nhân, thị hiếu,điều kiện thuế,

Mặc dù có đủ về số liệu nhưng phương pháp này cũng ít khi sử dụng định giácông trình tích hợp trong hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít cho thuê

Phạm vi áp dụng

Phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu với các BĐS đang tạo thu nhập nhưBĐS thương mại dịch vu, công nghệ, hoặc những BĐS có khả năng sẽ mang lại thunhập như đất trồng.

Yêu cầu của phương pháp

Khi tính toán các tỷ lệ lợi nhuận (tỷ lệ thu nhập, tỷ lệ chiết khấu ), tỷ lệ thu hồivốn người định giá phải quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của TT vào tính toán,điều chỉnh

Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố của BĐS so sánh như giá trị lịch sử (kinh tế - xã hội ), sự bảo dưỡng sửa chữa của BĐS so sánh để điều chỉnh tăng hoặcgiảm cho BĐS mục tiêu

Bên cạnh đó, người định giá cần dự báo giá thu hồi và thanh lý TS để có thể địnhgiá trong những trường hợp như: thế chấp BĐS để vay ngân hàng, cho thuê theo hợpđồng,

1.3.2.5 Hạn chế

Phương pháp vốn hóa đòi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng TT và cótài liệu chính xác để tham khảo, từ đó xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS từngnăm và dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh doanh BĐS còn lại Ngoài raphương pháp này cũng ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà thường được sửdụng để định giá những BĐS cá biệt

1.3.2.6 Ví dụ

Ví dụ 1: Xác định giá trị TT của cửa hàng toàn quyền sở hữu có diện tích thuê là

20 m2 Mức tiền cho thuê theo giá trị thị trường hiện hành sau khi trừ đi toàn bộ cácchi phí quản lý là 5tr / tháng Các chứng cứ TT cho biết tỷ suất lợi nhuận của loại củahàng này là 5% / năm

Giải:

Thu nhập hoạt động ròng là: NOI = 5 * 12 = 60 tr / năm

Giá trị BĐS là: Gbđs = NOI / Ro = 60 / 5% = 1 200 tr VNĐ

Ví dụ 2: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê là 20tr/tháng Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợp đồng, thì người thuê phải chịu tráchnhiệm đến năm thứ 3 phải lăn sơn lại với chi phí là 8tr đồng và đến năm thứ 7 là phảithay mái chống nóng với chi phí 25 tr đồng.

Hỏi giá trị hiện hành của hợp đồng này là bao nhiêu? Biết tỷ lệ tích luỹ là 5%/năm và tỷ lệ sinh lời là 8%/ năm

Còn chi phí phát sinh thì người đi thuê tính theo tỷ lệ tích luỹ là 5% / năm

- Giá trị tiền thuê hiện hành mà người đi thuê phải trả :

1.3.3.1 Khái niệm về phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằngcách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thịtrường nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó

1.3.3.2 Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu, nền tảng của phương pháp

Nguyên tắc cung cầu:

+ Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đótrên thị trường.

+ Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.+ Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng đượcphản ánh trong quan hệ cung cầu và giá BĐS

Nguyên tắc thay thế:

+ BĐS có sẻ dung tương tự nhau có thể thay đổi cho nhau

+ Giá trị của BĐS được xác định bởi sử tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐSthay thế cho nhau

+ Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thếcần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởngđến sự thay thế

Nguyên tắc cân bằng:

+ Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộphận cấu thành của công trình

+ Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm cho BĐS giảm giá trị

+ Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạtđược mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc Ngoại ứng:

+ Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó

+ Ngược lại giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bảnthân BĐS

+ Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá BĐS

1.3.3.3 Các bước tiến hành

Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê BĐS tương tự

có thể so sánh được trên thị trường, song do tính chất đa dạng của BĐS, giá trị của

chúng có thể thay đổi theo thời gian Vì vậy khi đánh giá phải tuân thủ theo các bướcsau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin những BĐS có thể so sánh được để xác định giá trịcủa chúng và bảo đảm rằng các BĐS này là có thể so sánh được

Bước 2: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (Khoảng từ 3đến 6 BĐS) Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi m2 xây dựng, m2 sàn) vàphát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị

Bước 3: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau (tốt hơn, xấu hơn) của mỗiBĐS so với BĐS mục tiêu

Bước 4: So sánh các BĐS tương tự với BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng nhữngyếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với BĐS mục tiêu Thực hiện điềuchỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh với BĐS cần định giá

Bước 5: Hoà hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BĐS so sánh vàomột chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị

1.3.3.4 Quá trình điều chỉnh

1.3.3.4.1 Các yếu tố so sánh

Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của cácBĐS khác nhau Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt cóthể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị củacác BĐS Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định những biến số

mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy với chúng Các chỉ số thống kê như độ lệch chuẩn,

hệ số biến đổi có thể được sử dụng trong quá trình điểu chỉnh

Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh đểtìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác địnhgiá trị BĐS Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho giá đơn

vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhất đối với tất

cả các BĐS so sánh Số lượng điều chỉnh được thực hiện cho từng yếu tố so sánh phụ

thuộc vào quy mô của những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu Ngườiđịnh giá phải bảo đảm đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể so sánh được vàtránh điều chỉnh chênh lệch cho cùng một yếu tố.

Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sử dụngđiều chỉnh các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường Nếu việc phân tích vàđiều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều BĐS khác biệt cóthể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu Nếu số lượng BĐS có thể sosánh được là ít thì không đủ số liệu chứng minh cho các điều chỉnh về sự khác biệtcủa các BĐS có thể so sánh được và làm sai lệch những kết luận của người định giá.Càng nhiều BĐS thể so sánh được càng cho chúng ta có kết luận đáng tin cậy Nhữngyếu tố thị trường mở rộng có thể cung cấp cho người định giá những yếu tố nội tại vềnhững đặc điểm khác biệt trong giá trị của BĐS như phân vùng, quy mô, địa điểm, và

vị trị của địa điểm

1.3.3.4.2 Phương pháp điều chỉnh

Phương pháp chung:

Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt thì điều chỉnh giá củaBĐS so sánh xuống và ngược lại Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:

- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt

- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứng thịtrường

- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi: yếu tố khác biệt nào có khảnăng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi: “Sự hiệnhữu hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thịtrường hiện tại?”

Có hai loại điều chỉnh có thể áp dụng:

- Điều chỉnh số tiền tính gộp

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích luỹ

1.3.3.4.3 Trình tự điều chỉnh.

Quá trình phân tích so sánh để xác định giá trị điều chỉnh của BĐS so sánh và từ

đó rút ra giá trị BĐS cần định giá được tiến hành như sau:

- Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cầnđịnh giá

- Bước 2: So sánh những đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu

và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các BĐS so sánh và BĐSmục tiêu

- Bước 3: Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và ápdụng nó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có được khoảnggiá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu

- Bước 4: So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúngtheo thứ tự tốt hơn, tương tự và kém hơn đối với BĐS mục tiêu

- Bước 5: Thể hiện phân tích định tính để hoà hợp dãy giá trị đối với BĐsmục tiêu

Bảng1.1: Bảng trình tự điều chỉnh

chỉnh %

Lượng điều chỉnh ápdụng cho giá BĐS

6 Điều chỉnh về các chi phí phải thực hiện

ngay sau khi mua

7 Điều chỉnh về điều kiện thị trường

8 Các điều chỉnh khác

-Về chất lượng công trình

-Về tuổi công trình

-Về yếu tố không phải là bất động sản

Chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu.

Nguồn: Bài giảng định giá Bất Động Sản

1.3.3.5 Những hạn chế của phương pháp.

Mặc dù phương pháp này có vẻ đơn giản, nhưng cũng nhiều cạm bẫy Có mộtđiều nguy hiểm lớn trong sử dụng bằng chứng so sánh đó là người định giá có thể đặtquá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng TT và đã quên mất rằng những bằng chứngnhư vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi nhiệm vụ hiện tại củangười định giá là xác định giá trị hiện tại của BĐS Giá trị thị trường hiện tại có thể bịảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà các giao dịch trước đó ảnh hưởng đến các yếu tố này

Do đó các bằng chứng trước đây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hoặc trongnhững hoàn cảnh nhất định có thể dẫn đến sai sót

Khi TT yếu, số lượng các giao dịch trong TT không đủ, thì việc áp dụng phươngpháp so sánh rất hạn chế Ví dụ phương pháp so sánh hiếm khi áp dụng đối với BĐSđặc biệt vì có rất ít BĐS tương tự như vậy được bán trong TT

Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinh tếcủa nó, cụ thể họ thường quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báocho luồng tiền tương lai Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là rấtkhó khăn bởi vì các thông tin về các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định củangười mua là không có sẵn, ví dụ: Các điều khoản trong hợp đồng cho thuê Như vậy

số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh được rất hạn chế đối với người địnhgiá Do không đầy đủ số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậyđối với giá trị của BĐS mục tiêu

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp so sánh Có thể nói phương pháp này luôn chậm sau thị

trường, do đó kết quả định giá dựa trên thông thông tin lỗi thời, người định giá sẽ gặpkhó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên các điểu chỉnh của các thay đổitrong thị trường.

Đối với các những BĐS được đổi mới đầu tiên trong một số khu vực đangxuống cấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánhđược Do đó người định giá phải mở rộng tìm kiếm các giá bán đối với những khuvực so sánh khác

Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá trị được đưa ra phân tích sosánh, người định giá phải thay đổi những số liệu nhận được và hiểu một cách đầy đủcác đặc điểm hành vi của người bán và người mua tham gia giao dịch Cần cẩn thậnkhi số liệu về cuộc bán được một người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp,điều này có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác nếu người định giá dựa vàonhững số liệu như vây mà không xem xét kỹ động cơ của các bên tham gia giao dịch.Tương tự kết luận sai có thể xẩy ra khi các đặc điểm của có sở dữ liệu, thu nhập vàchi phí được dự báo hoặc các thay đổi tiềm năng trong sử dụng không được xem xétđến

Điều bắt buộc là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh,điểm yếu của các số liệu đã thu nhập và thực hiện việc phân tích so sánh trongphương pháp này Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được thông tintrong báo cáo định giá

Mặc dù phải rất cẩn thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và sự thườngxuyên thiếu những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là một phương pháp màngười định giá sẽ sử dụng thường xuyên và nó cho những kết quả đáng tin tưởng nếu

sử dụng nó hợp lý và trong các hoàn cảnh phù hợp

1.3.3.6 Ứng dụng của phương pháp

- Phân tích số liệu theo từng cặp về nhà ở dân cư

- Phân tích định tính

- Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định lượng.

Chủ siết nợ giảm giá 200 triệu

Từ các thông số trên ta có bảng sau:

Thanh toánngay

Chậm 2tháng Trước 1 tháng TT ngay

4 Vị trí Tương tự nhau