Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng tmcp xuất nhập khẩu việt nam chi nhánh quảng ninh1

KHOA MARKETING ---˜˜µ˜˜---CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM - CHI

KHOA MARKETING

-˜˜µ˜˜ -CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Đề tài:

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM -

CHI NHÁNH QUẢNG NINH

Sinh viên thực hiện : Trần Thị Lan Hương

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Thị Minh Phương

Hà Nội, Tháng 12/2016

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH 4

1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển 4

1.1.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam 4

1.1.2 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh 5

1.2 Cơ cấu tổ chức 6

1.2.1 Mô hình cơ cấu tổ chức 6

1.2.2 Chức năng các phòng ban 6

1.3 Hoạt động kinh doanh 7

1.3.1 Hoạt động kinh doanh chính 7

1.3.2 Kết quả kinh doanh và đánh giá hiệu quả kinh doanh từ 2012 đến nay 8

1.3.3 Kết quả và đánh giá hiệu quả hoạt động định giá bất động sản giai đoạn 2012 - 2015 9

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH 11

2.1 Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại 11

2.1.1 Khái quát về bất động sản thế chấp 11

2.1.2 Định giá Bất động sản thế chấp 13

2.1.2.1 Khái niệm định giá Bất động sản thế chấp 13

2.1.2.2 Các phương pháp Định giá bất động sản 13

2.1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản 14

2.1.2.4 Sự cần thiết phải định giá bất động sản tại NHTM 16

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản tại NHTM .16

2.1.3.1 Cơ cấu bất động sản định giá 16

2.1.3.2 Nguồn nhân lực định giá 16

2.1.3.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản 17

2.1.3.4 Quy định của Nhà nước liên quan đến hoạt động định giá bất động sản 17

2.1.3.5 Quy định của ngân hàng về hoạt động định giá bất động sản 18

2.1.3.6 Sự phối hợp của khách hàng 18

2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh 18

2.2.1.1 Cơ cấu bất động sản định giá 18

2.2.1.2 Nguồn nhân lực định giá 19

2.2.1.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản 20

2.2.1.4 Quy định của ngân hàng về hoạt động định giá bất động sản 20

2.2.1.5 Quy định của Nhà nước liên quan đến hoạt động định giá bất động sản… 39

2.2.1.6 Sự chính xác của thông tin do khách hàng cung cấp 41

2.2.2 Các tình huống nghiên cứu: 42

2.2.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động định giá tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh 46

2.2.3.1 Ưu điểm 46

2.2.3.2 Hạn chế 47

2.2.3.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 48

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG NINH 50

3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 50

3.1.1 Nâng cao trình độ cán bộ thẩm định 50

3.1.2 Chi nhánh cần thành lập Tổ định giá tài sản độc lập với Phòng tín dụng 51 3.1.3 Hoàn thiện phương pháp định giá chi tiết, tính chính xác cao hơn 51

3.1.4 Khắc phục những điểm thiếu chặt chẽ trong quy trình định giá bất động sản hiện đang áp dụng 52

3.1.5 Thiết lập quan hệ với các tổ chức định giá chuyên nghiệp để giảm chi phí khi thuê định giá ngoài 52

3.1.6 Nâng cao chất lượng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá bất động sản 53

3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh 53

3.2.1 Nâng cao chất lượng hệ thống thông tin chung, cơ sở dữ liệu định giá giữa các ngân hàng 53

3.2.2 Cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản 54

3.2.3 Khách hàng vay cần cung cấp các thông tin chính xác của bất động sản cho ngân hàng 54

KẾT LUẬN 55

PHỤ LỤC 56

Sơ đồ 1.1: Mô hình cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt

Nam – chi nhánh Quảng Ninh………,6

Sơ đồ 1.2 Số lượng hồ sơ đã định giá và giá trị bất động định giá từ 2012-2015 10

Bảng 1.1 Kết quả kinh doanh của Eximbank – chi nhánh Quảng Ninh giai đoạn

2012 - 2015 8Bảng 1.2 Số lượng hồ sơ đã định giá và giá trị bất động định giá từ 2012-2015 9Bảng 2.1 Thẩm quyền định giá các loại bất động sản của Chi nhánh 21Bảng 2.2 Thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá của Chi nhánh theo từng loại bấtđộng sản 21Bảng 2.3 Hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính 30Bảng 2.4 Hướng dẫn đánh giá tỷ lệ còn lại dựa trên diện tích bị hư hỏng các kết cấuchính 31Bảng 2.5 Hướng dẫn xác định tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trịcủa ngôi nhà 32Bảng 2.6 Bảng tính điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đấttheo phương pháp so sánh .44

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

“Bất động sản thường chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu tổng tài sản thế chấpcủa các ngân hàng thương mại Kết quả thẩm định bất động sản là cơ sở để ngânhàng phê duyệt tín dụng, xác định quy mô và thời hạn cho vay Hơn nữa, bất độngsản đảm bảo còn giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi khách hàng mất khả năng trả

nợ, đồng thời nâng cao tính trách nhiệm của khách hàng sử dụng vốn vay theo đúngmục đích và trả nợ đúng hạn như hợp đồng tín dụng đã ký

“Hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Namvẫn trong giai đoạn đầu chưa phát triển Điều đó dẫn đến việc hiệu quả của hoạtđộng định giá bất động sản tại các ngân hàng còn thấp, đây là một trong nhữngnguyên nhân làm gia tăng nợ xấu trong nền kinh tế hiện nay

“Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh tuy

đã thành lập được gần 10 năm, nhưng trong công tác định giá tài sản nói chung haytrong công tác định giá bất động sản nói riêng vẫn bộc lộ rất nhiều hạn chế Qua quátrình thực tập tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam chi nhánh QuảngNinh, tôi quyết định chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam - chinhánh Quảng Ninh” nhằm nghiên cứu về thực trạng hoạt động kinh doanh, phântích và đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tại ngân hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

 Tìm hiểu về thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCPXuất Nhập khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh

 Phân tích và đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của hoạt động định giá bất độngsản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh

 Đề xuất một số giải pháp để khắc phục các điểm hạn chế nhằm nâng cao hiệuquả hoạt động định giá bất động sản tại chi nhánh ngân hàng

3 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng bao gồm: phân tíchtổng hợp, so sánh, lịch sử và thông kê logic

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCPXuất Nhập khẩu Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh

Phạm vi nghiên cứu:từ năm 2012 trở lại đây

5 Các chương nội dung

Chương 1: Tổng quan về Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh.

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh.

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản tại Ngân “hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh.

Để hoàn thành bài viết này, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cácthầy cô giáo đã giảng dạy tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại TrườngĐại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt là Thạc sĩ Nguyễn Thị Minh Phương đã tận tìnhtrực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện chuyên đề thực này

“Xin chân thành cảm ơn các anh chị tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩuViệt Nam – chi nhánh Quảng Ninh đã tạo điều kiện cho tôi thực tập, thu thập số liệu

và tích lũy kinh nghiệm thực hiện bài viết này

LỜI CAM ĐOAN

“Tôi xin cam đoan luận chuyên đề thực tập : “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” là nghiên cứu của riêng tôi dưới sự

hướng dẫn trực tiếp của Th.S Nguyễn Thị Minh Phương cùng với sự chỉ bảo củamột số thầy cô giáo Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về sự trung thực và tínhchính xác của các thông tin trong luận văn này

“Tôi xin cam đoan rằng các số liệu, kết quả đưa ra trong bài viết là trungthực và có nguồn gốc rõ ràng Một số tài liệu được sử dụng đã được trích dẫn đầy

đủ trong danh mục tài liệu tham khảo

Hà Nội, ngày 04 tháng 12 năm 2016

Tác giả

Trần Thị Lan Hương

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU

VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUẢNG NINH

1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển.

1.1.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam

“Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam (được gọi tắt là: Eximbank)được thành lập ngày 24/5/1989 theo Quyết định số 140/CT của Chủ tịch Hội đồng

Bộ trưởng với tên gọi ban đầu là Ngân hàng Xuất Nhập khẩu Việt Nam Eximbank

là một trong những ngân hàng đầu tiên được thành lập tại Việt Nam.”

+ Hội sở chính: Tầng 8, Tòa nhà Vincom Center, số 72 Lê Thánh Tôn,Phường Bến Nghé, Quận 1, TP Hồ Chí Minh

+ Ngân hàng chính thức hoạt động từ ngày 17/1/1990

+ Giấy phép hoạt động số 11/NH-GP của Thống đốc Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam cho phép Ngân hàng hoạt động trong 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký

là 50 tỷ đồng ”

+ Website: http://www.eximbank.com.vn

“Trải qua hơn 26 năm hoạt động, Eximbank đã mở rộng mạng lưới ra khắp

cả nước với 208 điểm giao dịch tại các tỉnh, thành phố Hiện tại mạng lưới giao dịchcủa Eximbank có mặt tại 22 tỉnh thành trên toàn quốc: Hà Nội, Hải Phòng, Nghệ

An, Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Đà Nẵng, Huế, Nha Trang, Lâm Đồng,Đắc Lắc, Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP Hồ ChíMinh, Long An, An Giang, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu Và Kiên Giang ”

“Vốn điều lệ hiện tại của Eximbank là 12355 tỷ đồng, các quỹ được trích lập

từ lợi nhuận sau thuế có số dư tích lũy hơn 1500 tỷ đồng Năm 2015, Eximbankđược nhận giải thưởng “Ngân hàng Tài trợ Thương mại Tốt nhất năm 2015” của tạpchí Asian Banker và giải thưởng “Thanh toán Quốc tế xuất sắc năm 2015” của ngânhàng JPMorgan Chase ”

“Phát huy những thế mạnh về tài trợ thương mại, tài trợ xuất nhập khẩu,Eximbank vẫn duy trì vị thế trong top các Ngân hàng uy tín hàng đầu tại Việt Nam.Eximbank luôn cố gắng phát triển dựa trên nền tảng là khách hàng , cung cấp đadạng các sản phẩm, dịch vụ Tài chính Ngân hàng và đóng góp cho cộng đồng, pháttriển nền kinh tế ”

1.1.2 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh

“Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh đượcthành lập căn cứ theo Nghị quyết Hội đồng quản trị Eximbank trong phiên họp ngày06/12/2006 và Quyết định chấp thuận số 415/QĐ- NHNN ngày 27/02 /2007 củaThống Đốc NHNN Việt Nam Chi nhánh chính thức đi vào hoạt động từ ngày05/03/2007 tại trụ sở số 14-16 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnhQuảng Ninh ”

“Chi nhánh Eximbank Quảng Ninh hoạt động theo sự điều hành của Giámđốc chi nhánh và tổ chức hoạt động kinh doanh tuân thủ theo các văn bản quy địnhcủa pháp luật, Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam Giám đốc chi nhánhchịu trách nhiệm trước Tổng Giám Đốc về kết quả kinh doanh của Chi nhánh ”

“Trải qua 10 năm hình thành và phát triển Eximbank chi nhánh hiện đã mở rộng

hệ thống mạng lưới với 5 Phòng giao dịch ra hầu hết các huyện thành phố trong địabàn tỉnh Quảng Ninh: ”

 Phòng giao dịch Hạ Long thành lập tháng 6/2010 Trụ sở tại Tòa nhà Bưuđiện Hải Long, Tổ 2, Khu 2, Phường Bãi Cháy, Thành phố Hạ Long, TỉnhQuảng Ninh

 Phòng giao dịch Uông Bí thành lập tháng 7/2010 trụ sở tại số 434 QuangTrung, Phường Quang Trung, Thành phố Uông Bí, Tỉnh Quảng Ninh

 Phòng giao dịch Cẩm Phả trụ sở tại số 114 Trần Phú, Phường Cẩm Tây, Thị

1.2 Cơ cấu tổ chức

1.2.1 Mô hình cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 1.1: Mô hình cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt

Nam – chi nhánh Quảng Ninh.

(Nguồn: Phòng Ngân quỹ - Hành chính Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu

Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh)

1.2.2 Chức năng các phòng ban 1.2.2.1 Phòng tổ nghiệp vụ

 Phòng khách hàng doanh nghiệp: thực hiện các nghiệp vụ với khách hàng là cácdoanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa và nhỏ Tiến hành thẩm định khách hàng vàcung cấp các sản phẩm tín dụng cho các khách hàng như: cho vay hạn mức, chovay theo dự án, bảo lãnh Đồng thời theo dõi và xử lý các khoản tín dụng nàytheo quy định của ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam

 Phòng khách hàng các nhân: thực hiện nghiệp vụ cho vay và huy động vốn vớiđối tượng là các cá nhân

 Phòng Ngân quỹ- Hành chính:quản lý quỹ tiền mặt theo quy định của ngân hàngTMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam, quản lý an toàn kho, quỹ và quản lý nhân sự,lưu trữ văn thư, mua sắm quản lý trang thiết bị của chi nhánh

 Phòng dịch vụ khách hàng: giới thiệu, tư vấn và hỗ trợ khách hàng về các sảnphẩm dịch vụ ngân hàng Đề xuất kế hoạch hoạt động theo năm, theo dõi và

đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch Thực hiện hạch toán các chứng từ phát sinhtrong ngày, cân đối khoản thu chi cuối ngày.

 Ban kế toán:thực hiện kế toán giao dịch, kế toàn tài vụ

 Ban tổng hợp: quản lý hành chính nhân sự, lưu trữ tài liệu, quản lý mua sắmtrang thiết bị

1.3 Hoạt động kinh doanh

1.3.1 Hoạt động kinh doanh chính

 Huy động vốn bằng VNĐ và ngoại tệ: Chi nhánh Eximbank Quảng Ninh nhậncác loại tiền gửi, tiết kiệm với lãi suất linh hoạt, đa dạng với tiền gửi không kỳhạn, có kỳ hạn và tiền gửi thanh toán, chứng chỉ tiền gửi;

 Phát hành các dịch vụ thẻ: thẻ Eximbank MasterCard, thẻ Eximbank Visa, thẻnội địa Eximbank Card;

 Thu chi hộ, chi lương, thu chi tại chỗ, thu đổi ngoại tệ, nhận và chi trả kiều hối,chuyển tiền trong và ngoài nước;

 Cho vay bằng VNĐ và ngoại tệ theo hạn mức, với các loại kỳ hạn: ngắn hạn,trung hạn và dài hạn;

 Cho vay tài trợ thương mại;

 Thanh toán quốc tế;

 Dịch vụ ngân quỹ;

 Dịch vụ tư vấn tài chính;

 Dịch vụ bảo quản tài sản;

 Dịch vụ tài chính cho du học sinh;

 Bảo lãnh thanh toán;

 Thực hiện kinh doanh ngoại tệ: mua bán ngoại tệ giao ngay, hoán đổi và kỳ hạntheo tỷ giá niêm yết

1.3.2 Kết quả kinh doanh và đánh giá hiệu quả kinh doanh từ 2012 đến nay.

Bảng 1.1 Kết quả kinh doanh của Eximbank – chi nhánh Quảng Ninh

(Nguồn: Báo cáo tổng kết nội bộ giai đoạn 2012 - 2015 của Ngân hàng

TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh.)

Tình hình huy động vốn:

“Công tác huy động vốn của Eximbank chi nhánh Quảng Ninh có nhữngchuyển biến tích cực trong 4 năm qua Quảng Ninh là địa bàn có tính cạnh tranh caotrong ngành kinh doanh về tài chính ngân hàng, với số lượng lớn và đa dạng cácngân hàng khác nhau Tuy nhiên, với việc thu hút nguồn vốn tiền gửi bằng lãi suất

cao, linh hoạt cho khách hàng, chính sạch phục vụ, chăm sóc khách hàng tốt và luôn

có những cải tiến để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nguồn tiền gửi tại Chi nhánhluôn tăng đều qua các năm ”

Tính đến 31/12/2015 tổng tiền gửi tại Chi nhánh đạt 4.823 tỷ đồng tăng17,47% so với năm 2014

Hoạt động cho vay:

Tính đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay của Chi nhánh là 4.209 tỷ đồng, tăng5,7% so với năm 2014 Tuy có xu hướng tăng qua các năm, nhưng hoạt động chovay tại chi nhánh vẫn tiềm ẩn rủi ro cao Sự kiểm soát chặt từ Ngân hàng Nhà nước

về giới hạn tín dụng, sự biến động của quy định về lãi suất tín dụng tác động khôngnhỏ đến hoạt động cho vay của Chi nhánh ”

Nợ xấu:

“Chi nhánh đã có những biện pháp tích cực để xử lý nợ xấu như: theo dõichặt chẽ tình hình kinh doanh của khách hàng, bán tài sản đảm bảo, bán nợ xấu choCông ty Quản lý tài sản (VAMC) … Tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh cuối năm 2015 đãgiảm so với năm 2012 còn 1,89% tổng dư nợ cho vay Tuy tỷ lệ nợ xấu vẫn đang ởmức cao, nhưng với những biên pháp ngân hàng đang áp dụng, nợ xấu vẫn đangtrong xu hướng giảm dần ”

Hoạt động kinh doanh

“Sau 3 năm liên tiếp từ 2012 – 2014, doanh thu liên tục sụt giảm, đến năm

2015 doanh thu đã tăng trưởng trở lại 1,28% Tuy nhiên chi phí cũng gia tăng9,35% so với năm 2014, do đó lợi nhuận vẫn bị sụt giảm liên tiếp, giảm 14,82% sovới năm 2014 Nguyên nhân khiến cho chi phí năm 2015 tăng cao là do Ngân hàngTMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam chuyển phần lớn nợ xấu sang cho Công ty Quản

lý tài sản (VAMC), nên phải thực hiện quy định trích dự phòng rủi ro lớn, khoảnnày được hạch toán vào chi phí hoạt động nên khiến cho chi phí năm 2015 tăngđáng kể ”

1.3.3 Kết quả và đánh giá hiệu quả hoạt động định giá bất động sản giai đoạn

giá, Trung tâm thẩm định

giá kiểm soát và phê duyệt

274 319 305 301 1315 1247 1134 1124

(Nguồn: Báo cáo hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Xuất Nhập khẩu

Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh các năm từ 2012 – 2015)

Sơ đồ 1.2 Số lượng hồ sơ đã định giá và giá trị bất động định giá

Số lượng hồ định giá Giá trị bất động sản định giá

(Nguồn: Báo cáo hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Xuất Nhập khẩu

Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh các năm từ 2012 – 2015)

“Nhận xét: Số lượng và giá trị bất động sản do Chi nhánh thực hiện và phêduyệt tăng dần qua từng năm Bên cạnh đó, số lượng hồ sơ và tổng giá trị bất độngsản Chi nhánh định giá nhưng do Trung tâm thẩm định giá phê duyệt lại có xuhướng giảm dần Số liệu này cho thấy, hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Chinhánh duy trì tăng trưởng đều và ngày càng hiệu quả hơn qua từng năm Số lượngbất động sản đã định giá từ 2012- 2015 tăng nhưng giá trị bất động sản giảm là do

số lượng khoản vay thế chấp bằng bất động sản tăng nhiều, nhưng giá trị của bấtđộng sản được đem thế chấp ngày càng nhỏ Nhìn chung, chi nhánh phải xử lý 30

hồ sơ một tháng với trung bình giá trị một bất động sản định giá là 3,6 tỷ ”

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU

VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH

2.1 Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại

2.1.1 Khái quát về bất động sản thế chấp 2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản thế chấp

Theo Điều 107- Luật số: 91/2015/QH13- Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

 Đất đai: đất đai không dì dời được, đã được xác định rõ chủ quyền

 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựngnhư: đường xá, sân bay, cảng, bến bãi, công xưởng, nhà máy; các tài sảnthể tách rời khỏi công trình: hệ thống điều khiển công trình, máy điều hòatổng,

 Tài sản khác găn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: cây ở vườncây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản

 Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

“Như vậy, bất động sản là các tài sản không di dời được như đất đai và các tài sảngắn liền với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất ”

Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảonghĩa vụ dân sự đối với bên kia, bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp vẫn do bên thếchấp giữ và sử dụng, không cần chuyển giao tài sản sang cho bên nhận thế chấp

Vì vậy, bất động sản thế chấp là những tài sản có tính cố định không di dời được như đất đai, tài sản gắn liền với đất, được bên có quyền sở hữu đem ra làm vật đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp ”

Những bất động sản thế chấp phải có chứng nhận đầy đủ về pháp lý như: giấychứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất, không đang trong thời gian tranh chấp quyền sở hữu

 Bất động sản thế chấp mang đầy đủ các đặc điểm của bất động sản nói chungnhư: ”

 Tính cố định không di chuyển được

 Tính khan hiếm và cá biệt duy nhất phụ thuộc vào địa hình, vị trí đất,cảnh quan

 Tính bền lâu, tuổi thọ công trình xây dựng cao

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản

 Tính giá trị bất động sản phụ thuộc mục đích sử dụng

 Tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

 Tính bị chi phối bởi pháp luật và các chính sách của Nhà nước

“Ngoài ra, do các bất động sản này là vật đảm bảo về nghĩa vụ dân sự cho bên thếchấp, nên có một số đặc điểm riêng khác: ”

+ Các bất động sản thế chấp đều hợp pháp, có đẩy đủ các giấy tờ pháp lýkèm theo Đặc điểm này là do quy định của Ngân hàng, chỉ nhận thế chấp khi bấtđộng sản hoàn toàn hợp pháp ”

“+ Hầu hết bất động sản thế chấp đều có khả năng thanh khoản tương đối tốthoặc trung bình Đặc điểm này cũng do quy định của Ngân hàng nhận những bấtđộng sản có khả năng phát mại tốt để phòng ngừa rủi ro khi bên thế chấp khôngthực hiện nghĩa vụ đầy đủ với bên nhận thế chấp là Ngân hàng ”

2.1.1.2 Phân loại bất động sản thế chấp

Theo mục đích sử dụng bất động sản được chia thành 4 nhóm sau:

 Nhóm 1: Là bất động sản có mục đích sử dụng đất thuộc nhóm đất Phi nôngnghiệp, bao gồm các loại đất sau:

 Đất ở

 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp,cụm công nghiệp

 Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức

sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo,thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sựnghiệp khác

 Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại cho người laođộng trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản,thuốc bảo vệ thực vật , phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuấtnông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đấtkhông nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền vớiđất ở ”

 Nhóm 2: Là bất động sản có thửa đất với mục đích sử dụng đất bao gồm: đấtnông nghiệp, đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp nhỏ hơn hoặcbằng diện tích đất phi nông nghiệp

 Nhóm 3: Là bất động sản có thửa đất với mục đích sử dụng đất bao gồm: đấtnông nghiệp, đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp lớn hơn diện tíchđất phi nông nghiệp

 Nhóm 4: Là bất động sản có mục đích sử dụng đất thuộc nhóm đất Nông nghiệp,bao gồm các loại đất sau:

2.1.2 Định giá Bất động sản thế chấp 2.1.2.1 Khái niệm định giá Bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể như:quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất ởmột thời điềm, thị trường nhất định và cho một mục đích cụ thể bằng những phươngpháp thích hợp Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố với mức

độ khác nhau như: loại bất động sản, vị trí, yếu tố môi trường kinh tế văn hóa xãhội,… ”

Vì vậy, định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính giá trị một bất động sản cụ thể nhằm mục đích cho vay có tài sản đảm bảo tại Ngân hàng tại một thời điểm cụ thể và bằng những phương pháp thích hợp.

2.1.2.2 Các phương pháp Định giá bất động sản

Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế Giá trị bất độngsản định giá được coi là ngang bằng với giá trị của bất động sản so sánh có nhữngđặc điểm tương tự Định giá viên cần tìm các thông tin về giá trị của bất động sản sosánh, sau đó điều chỉnh các yếu tố chênh lệch so với bất động sản định giá, để tínhtoán ra giá trị thị trường của bất động sản cần định giá ”

Phương pháp 2: Phương pháp chi phí

“Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế Giá trị bất độngsản định giá tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy Nếu cóthông tin đầy đủ thì người mua sẽ không đồng ý chi trả một mức giá lớn hơn chomột bất động sản có lợi ích tương tự ”

Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư

“Phương pháp đầu tư dựa trên dự báo lợi ích trong tương lai của bất độngsản Giá trị thị trường của bất động sản là ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cảcác khoản thu nhập trong tương lai nhận được Nếu có đủ thông tin để dự báo thunhập mà bất động sản tạo ra hàng năm thì có thể tính được giá trị bất động sản ”

Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

“Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc đóng góp Giá trị thị trường củabất động sản định giá được tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giảđịnh của bất động sản trừ đi tất cả các chi phí tạo ra sự phát triển đó ”

2.1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản

“Nguyên tắc sử dụng tối nhất, hiệu quả nhất: Bất động sản được đánh giá

là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi thỏa mãn nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất, vàmục đích sử dụng phải hợp pháp, sử dụng cho thu nhập ròng cao nhất hoặc giá trịhiện tại của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất, thời gian tạo ra thu nhập ròngcao nhất kéo dài nhất ”

“Nguyên tắc đóng góp: giá trị của bộ phận cấu thành trong một bất động sản

phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng thu nhập của bất động sản

“Nguyên tắc dự báo trong tương lai: Phán đoán của người định giá về giá

trị thu được của bất động sản trong tương lai là dựa vào kinh nghiệm và tình hìnhthực tế thị trường trong khu vực ”

“Nguyên tắc thay thế: giá trị của bất động sản sẽ phụ thuộc vào giá bán của

một bất động sản khác tương tự về độ tiện dụng và thời điểm bán gần với thời điểmđịnh giá bất động sản Theo nguyên tắc này, khi có hai bất động sản hữu ích tương

tự nhau, bất động sản nào có giá bán thấp hơn thì sẽ được mua trước ”

“Nguyên tắc cung-cầu: giá thị trường của bất động sản được xác định bởi

cung cầu bất động sản trên thị trường Bất động sản phụ thuộc vào tác động củacung cầu như các hàng hóa bình thường khác Giá thị trường bất động sản tỷ lệnghịch với cung bất động sản và tỷ lệ thuận với cầu bất động sản ”

“Nguyên tắc thay đổi: giá thị trường của một loại bất động sản chịu sự tác

động bởi sự biến động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xãhội và môi trường, do đó giá thị trường của bất động sản luôn luôn biến động ”

“Nguyên tắc cân đối: bất động sản cần phải thích hợp với môi trường xung

quanh nó thì mới đặt được mức hữu dụng cao nhất Đất đa sẽ có giá trị lơn nhất khiđược sử dụng hợp lý với điều kiện về kinh tế xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.Khi xác định giá đất cũng cần có sự nhất quán về mục đích sử dụng thống nhất củađất đai và tài sản gắn liền trên đất ”

“Nguyên tắc cạnh tranh: các bất động sản có thể không giống nhau hoàn

toàn nhưng chúng vẫn có một số điểm tương đồng có thể thay thế cho nhau, điềunày dẫn đến sự cạnh tranh giữa các bất động sản Có thể có cạnh tranh về: vị trí, thịhiếu, cạnh tranh trong một vùng,… Cạnh tranh tác động mạnh tới giá của bất độngsản, mức cạnh tranh càng cao sẽ khiến giá bất động sản càng giảm

“Nguyên tắc phù hợp: Giá bất động sản được tạo ra và duy trì khi đặc tính

của bất động sản phù hợp với: ”

- Cầu thị trường (thị hiếu, tập quán, xu hướng…)

- Mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất cho tất cả các bộ phận cấu thànhbất động sản (pháp luật, kinh tế, kỹ thuật,…)

- Các yếu tố bên ngoài (thiết kế, các yếu tố ngoại ứng…)

“Nguyên tắc nhất quán: Mỗi bất động sản và bộ phận của nó phát huy tác

dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận khi địnhgiá mà không xem xét các mối quan hệ với các bộ phận khác Việc định giá một bấtđộng sản chỉ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sảnđó

“Nguyên tắc thực tế: Nguyên tắc này cho rằng định giá phải dựa vào khả

năng thực tế của BĐS, có dự báo nhưng ko suy diễn Dựa vào tập quán, quan niệmthực tiễn trong mua bán, trao đổi và vào những kết quả thực tiễn đã được thị trườngthừa nhận

“Nguyên tắc ngoại ứng: giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên

ngoài của nó Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng chịu ảnh hưởng của chínhbản thân BĐS đó Có 2 loại ngoại ứng là ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực,khi định giá, cần đánh giá đúng, đầy đủ và toàn diện các loại ngoại ứng để có đượcgiá trị chính xác nhất của BĐS”

2.1.2.4 Sự cần thiết phải định giá bất động sản tại NHTM

“Hoạt động cho vay là hoạt động đem lại doanh thu chủ yếu cho các NHTM.Tuy nhiên, hoạt động cho vay luôn ẩn chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn cho ngân hàng Đểphòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế ràng buộc để thu hồi các khoản nợ đã chokhách hàng vay, Ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo ”

“Hiện nay ở các ngân hàng, chiếm phần lớn trong cơ cấu các tài sản đảm bảo

là Bất động sản Do đó, việc định giá Bất động sản là một trong những công đoạnquan trọng không thể thiếu trong hoạt động Cho vay của Ngân hàng thương mại.Dựa vào giá trị định giá Bất động sản đảm bảo, Ngân hàng sẽ quyết định quy mô vàthời hạn cho vay để đảm bảo an toàn tín dụng ”

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản tại NHTM 2.1.3.1 Cơ cấu bất động sản định giá

“Mức độ đa dạng các bất động sản tác động tới tiến độ và hiệu quả hoạt độngđịnh giá Nếu cơ cấu bất động sản cần định giá có xu hướng thiên về chỉ một số loạibất động sản và định giá viên nắm chắc chuyên môn về loại bất động sản đó, thờigian định giá sẽ được rút ngắn mà không làm giảm đi tính chính xác của kết quả.Nguyên nhân là do, mỗi loại bất động sản có đặc điểm khác nhau về cung cầu thịtrường, mục đích sử dụng và quy định pháp lý ”

“Để xác định giá trị bất động sản một cách chính xác, định giá viên phải thuthập các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản gần giống với bấtđộng sản được định giá Định giá viên cũng phải am hiểu về các quy định pháp lý

về quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính theo mục đích của mỗi loại bất động sảnriêng Do vậy, nếu người định giá làm chuyên về một loại bất động sản, sẽ hiệu quảhơn việc làm đa dạng nhiều bất động sản khác nhau

2.1.3.2 Nguồn nhân lực định giá”

“Con người là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng tới hoạt động định giá Bấtđộng “sản Định giá viên là người trực tiếp vận dụng các lý thuyết định giá vào từngtình huống cụ thể một cách thích hợp Thị trường bất động sản ở Việt Nam là thịtrường không hoàn hảo, nhiều biến động, thông tin không rõ ràng Vì vậy, chuyênviên định giá phải có năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, hiểu biết về pháp luật, kinh

tế, các lĩnh vực liên quan và tư duy khả năng phân tích, dự báo các khả năng trongtương lai của bất động sản ”

“Định giá bất động sản là một nghiệp vụ phức tạp, phần lớn hoạt động địnhgiá mang tính chủ quan, nên người định giá phải có đạo đức tốt, tính trách nhiệm cao,

không bị ảnh hưởng bởi bất kì lợi ích vật chất nào Nếu định giá viên định giá cho cácđơn vị có quan hệ về lợi ích kinh tế, hoặc người thân của định giá viên giữ chức vụchủ chốt trong hội đồng quản trị, sẽ dẫn đến kết quả không khách quan, sai lệch ”

2.1.3.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản

“Điều kiện cơ sở vật chất phục vụ hoạt động định giá tác động đến chất lượngcông tác định giá Các thiết bị như máy tính, máy ảnh, bản đồ, kho lưu trữ dữ liệu vàcác công cụ tính toán, đo vẽ, kiểm tra bất động sản phải đảm bảo được cung cấp đầy đủ

số lượng và chất lượng tốt Nếu các thiết bị này xảy ra trục trặc hoặc Ngân hàng trang

bị không đầy đủ, sẽ khiến cho kết quả định giá bị sai lệch Nguyên nhân là do, định giáviên sẽ tiến hành định giá dựa trên các thông tin thực tế, số liệu thu thập được từ hiệntrường, các thông tin này không chính xác, sẽ dẫn đến sai số trong kết quả ”

2.1.3.4 Quy định của Nhà nước liên quan đến hoạt động định giá bất động sản

“Hoạt động Định giá Bất động sản luôn được thực hiện dựa trên các quy định

và chính sách pháp luật về định giá Mọi thay đổi trong các quy định pháp lý đều tácđộng mạnh đến hoạt động định giá Bất động sản Các quy định này tạo quy chuẩnpháp lý cho hoạt động định giá Bất động sản, giúp cho hoạt động này phát triểnđúng hướng, đem lại lợi ích cho kinh tế, xã hội ”

Một số văn bản có tính pháp lý điều chỉnh hoạt động định giá bất động sản:

 Bộ luật Dân sự năm 2005;

 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012

 Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 về thẩm định giá

 Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014; Thông tư số 28/2015/TT-BTCngày 06/3/2015; Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tàichính về “Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghềthẩm định giá;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở chothẩm định giá;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trường làm cơ sở chothẩm định giá;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phốihoạt động thẩm định giá;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả thẩm định giá,chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí;

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập

 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;

2.1.3.5 Quy định của ngân hàng về hoạt động định giá bất động sản

“Các quy định do ngân hàng ban hành cụ thể về quy trình và phương pháp,

tổ chức và hoạt động định giá là sự cụ thể hóa từ Luật, các tiêu chuẩn thẩm định giácủa Nhà nước được áp dụng vào trong điều kiện cụ thể của từng tổ chức Mọi sựthay đổi trong quy định sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động định giá Bất động sảntại chính ngân hàng đó Các định giá viên định giá bất động sản dựa trên nguyên tắctuân thủ chặt chẽ các quy định của ngân hàng đã đề ra ”

2.1.3.6 Sự phối hợp của khách hàng

“Định giá Bất động sản phụ thuộc lớn vào thông tin mà khách hàng cung cấpcho thẩm định viên Khách hàng phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xáccác văn bản, hồ sơ liên quan đến Bất động sản cần định giá như: Giấy chứng nhậnQuyền sử dụng đất, sơ đồ khu đất, thông tin về các tranh chấp pháp lý liên quan,thời hạn giao đất hoặc thuê đất… Các thông tin đó sẽ được định giá viên xử lí, phântích, chọn lọc để phục vụ công tác định giá của mình Do đó, tiến độ và kết quả hoạtđộng định giá phụ thuộc vào sự hợp tác và mức độ tin cậy của khách hàng ”

2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh.

2.2.1 Thực trạng các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản 2.2.1.1 Cơ cấu bất động sản định giá

Tại Chi nhánh, Bất động sản chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản đảmbảo với 60,3%; Máy móc, thiết bị chiếm 38,4% và còn lại là giấy tờ có giá chiếm tỉtrọng nhỏ nhất là 1,3%

Tỉ trọng bất động sản lớn nhất là do:

- Đối với khách hàng là cá nhân và hộ gia đình, Bất động sản thường là tài sản

có giá trị lớn nhất Nên khi có nhu cầu vay vốn, cá nhân thường đem thếchấp Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như: nhà, công trình xâydựng trên đất, cây trồng,… tại các ngân hàng

- Tài sản đảm bảo của khách hàng doanh nghiệp thường chủ yếu máy móc,thiết bị Tuy nhiên các bất động sản như nhà xưởng, trụ sở cũng chiếm mộtphần trong cơ cấu tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp.

- Các ngân hàng cũng ưa thích nhận tài sản đảm bảo là bất động sản hơn cácloại khác như máy móc, thiết bị Lý do vì, bất động sản có khả năng thanhkhoản cao hơn, nhu cầu về nhà đất có xu hướng tăng theo thời gian, nên khảnăng thanh lý để thu hồi nợ khi người vay không có khả năng trả nợ là dễdàng hơn ”

Các loại bất động sản được định giá tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩuViệt Nam – chi nhánh Quảng Ninh bao gồm:

- Quyền sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phi nông nghiệp (nhà ở, nhàxưởng, nhà văn phòng);

- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nông nghiệp;

- Đất do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất

“Số lượng hồ sơ bất động sản đã định giá của Chi nhánh năm 2015 là 383 bộcác loại Trung bình Chi nhánh cần xử lý 32 hồ sơ bất động sản mỗi tháng Nhìnchung, khối lượng bất động sản cần định giá tại chi nhánh là tương đối nhiều và đadạng nhiều chủng loại Đòi hỏi đội ngũ Định giá viên phải có chuyên môn sâu rộng

về nhiều loại bất động sản, cũng như cường độ làm việc trung bình xử lý hơn 2 bấtđộng sản trên một người, một tuần ”

2.2.1.2 Nguồn nhân lực định giá

“Chi nhánh không có Tổ định giá riêng mà hoạt động định giá được phụ tráchbởi Bộ phận tín dụng Hiện tại, Chi nhánh chỉ có 1 chuyên viên thẩm định chuyên trách

có chuyên môn nghiệp vụ sâu về thẩm định giá Còn lại, đối với những bất động sảnđơn giản, Chi nhánh phân công cho 2 cán bộ tín dụng đã được học bồi dưỡng về quytrình định giá, vừa thực hiện hoạt động tín dụng, vừa tiến hành định giá ”

“Tất cả nhân viên định giá khi ứng tuyển đều được yêu cầu có trình độ họcvấn từ cao đẳng đại học trở lên hoặc có bằng cấp khác tương đương thuộc chuyênngành thẩm định giá, kinh tế, ngân hàng, tài chính, quản trị kinh doanh, luật, xâydựng,… Định giá viên phải có kiến thức hiểu biết về bất động sản cần định giá.Được đào tạo nghiệp vụ chuyên môn tại Trung tâm thẩm định giá hoặc Trung tâmxác nhận có đủ năng lực chuyên môn, kinh nghiệp để thực hiện công tác định giá ”

“Số lượng chuyên viên định giá là tương đối ít so với khối lượng và sự đa dạngcủa tài sản cần thẩm định Phần lớn các bất động sản do cán bộ tín dụng định giá,

dẫn đến thiếu tính khách quan khi đưa ra kết quả Các cán bộ tín dụng tuy đã đượcđào tạo nghiệp vụ ngắn hạn trước khi định giá nhưng vẫn không tránh khỏi sự thiếukinh nghiệm và thiếu sót những kiến thức chuyên môn sâu về định giá bất động sảntrong thị trường bất động sản Việt Nam rất biến động hiện nay Hơn nữa, sự thiếuhụt trong nhân lực định giá dẫn đến mỗi người phải định giá cùng lúc nhiều tài sảnkhác nhau Điều này làm cho công tác định giá sơ sài, thiếu hiệu quả hơn ”

2.2.1.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản

“Các nhân viên định giá đều được cung cấp máy tính riêng khi làm việc tạiChi nhánh Khi đi thực nghiệm hiện trường, định giá viên cũng được trang bị đầy đủcác công cụ đo lường tính toán, bản đồ, la bàn Các thiết bị này được kiểm tra, sửachữa, thay thế định kỳ do bộ phận kỹ thuật của Chi nhánh phụ trách Chi nhánh hiệntại sử dụng một số phần mềm căn bản trong hoạt động định giá như: MicrosoftWord, Excel, Bản đồ của Google để trợ giúp trong công tác định giá Hệ thống dữliệu của Chi nhánh cũng được cập nhật định kì về: ”

a Bảng giá đất UBND Tỉnh Quảng Ninh ban hành theo từng khu vực

b Đơn giá giá trị các công trình kiến trúc xây dựng trên đất do cơ quan Nhànước có thẩm quyền quy định

“Tuy nhiên, các dữ liệu chủ yếu được lưu trữ là hồ sơ giấy, khiến cho việctruy xuất tìm dữ liệu khó khăn hơn Hiện tại, các nhân viên đều được trang bị đầy

đủ máy tính làm việc riêng và hệ thống mạng nội bộ Chi nhánh nên tận dụng cácnguồn lực sẵn có đó, phát triển hơn hệ thống cơ sở dữ liệu số, phần mềm định giátrên máy tính, giúp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá Công tác định giá sẽ diễn

ra dễ dàng hơn, thống nhất, dễ truy xuất, dễ kiểm soát tính chính xác của kết quảđịnh giá hơn ”

2.2.1.4 Quy định của ngân hàng về hoạt động định giá bất động sản

2.2.1.4.1 Các văn bản của ngân hàng quy định về hoạt động định giá bất động sản

“Chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam – chi nhánh QuảngNinh thực hiện hoạt đông định giá bất động sản theo các quy định trong Quyết định

Số 4642/2016/EIB/QĐ-TGD ngày 12/9/2016 “Quy định về tổ chức và hoạt độngthẩm định giá tài sản tại Ngần hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam.” và Quyếtđịnh Số 4642/2016/EIB/QĐ-TGĐ ngày 12/09/2016 “Quy trình nghiệp vụ thẩm địnhgiá tài sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam.”

“Các quy định trên được áp dụng đối với tất cả các Khối, Phòng, Ban, Trungtâm định giá tại Hội sở, Chi nhánh, Phòng giao dịch được phân công thực hiệnnghiệp vụ thẩm định giá Vì vậy, Chi nhánh ngân hàng hoạt động theo một quytrình ăn khớp với Trung tâm định giá tại Hội sở, giúp cho việc kiểm soát hiệu quảhoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh dễ dàng hơn

2.2.1.4.2 Quy định về thẩm quyền của Chi nhánh về khảo sát giá định giá và phê duyệt kết quả định giá bất động sản.

- Vị trí bất động sản: phải nằm trên địa bàn hoạt động tín dụng của Chi nhánh

- Thẩm quyền định giá: bất động sản đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ tại

Eximbank không vượt quá:

Bảng 2.1 Thẩm quyền định giá các loại bất động sản của Chi nhánh

Chi tiết loại tài sản Nghĩa vụ trả nợ

I Định giá theo giá thị trường:

3 Bất động sản nhóm 4 (Bao gồm đất nông nghiệp có đơn giá

đất thị trường thấp hơn đơn giá đất Nhà nước)

(Nguồn trích: Quyết định Số 4642/2016/EIB/QĐ-TGD ngày 12/9/2016 Quy định về tổ chức và hoạt động thẩm định giá tài sản tại Ngần hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam.)

- Thẩm quyền phê duyệt kết quả: bất động sản đảm bảo cho nghĩ vụ trả nợ tại

Eximbank không vượt quá:

Bảng 2.2 Thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá của Chi nhánh theo từng

6 Bất động sản nhóm 4 (Bao gồm đất nông nghiệp có đơn giá

đất thị trường thấp hơn đơn giá đất Nhà nước)

(Nguồn trích: Quyết định Số 4642/2016/EIB/QĐ-TGD ngày 12/9/2016 Quy định về tổ chức và hoạt động thẩm định giá tài sản tại Ngần hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam.)

Đối với các bất động sản vượt quá thẩm quyền định giá và phê duyệt kết quảđịnh giá của Chi nhánh, sẽ chuyển sang cho Bộ phận thẩm định giá khu vực và Trungtâm thẩm định giá tài sản Eximbank hoặc sử dụng dịch vụ thẩm định giá thuê ngoài

2.2.1.4.3 Quy định về việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá thuê ngoài

Các trường hợp bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh sử dụng dịch vụ thẩm định giáthuê ngoài được quy định như sau:

- Bất động sản có giá trị từ 50 tỷ đồng trở lên đối với các khoản vay của kháchhàng là người có liên quan của Eximbank và các đối tượng hạn chế cấp tíndụng theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng.

- Bất động sản đảm bảo có giá trị từ 200 tỷ đồng trở lên

- Các bất động sản đặc biệt, bất động sản có tính chất phức tạp hoặc cáctrường hợp khác khi xét thấy cần phải thuê thẩm định giá độc lập

- Khách hàng của Eximbank - chi nhánh Quảng Ninh có nhu cầu sử dụng kếtquả định giá của Công ty thẩm định giá độc lập

- Những bất động sản khác không thuộc thẩm quyền định giá và phê duyệt giácủa Trung tâm thẩm định giá tài sản Eximbank

Như vậy, đối với những bất động sản có giá trị lớn, đặc biệt và phức tạp, Chinhánh phải thuê dịch vụ thẩm định giá ngoài khiến cho hoạt động định giá phátsinh thêm chi phí, tác động một phần làm giảm lợi nhuận hoạt động cho vay củaNgân hàng

2.2.1.4.4 Quy định về quy trình định giá bất động sản.

Các bước thực hiện:

1 Tiếp nhận hồ sơ định giá:

“Nhân viên tiếp nhận kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản cần định giá Trongtrường hợp hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, nhân viên tiếp nhận đề nghị khách hàngcung cấp bổ sung Nếu hồ sơ không hợp lệ theo quy định hiện hành thì có thể từchối định giá;

Nhân viên vào sổ tiếp nhận, ghi ngày giờ nhận hồ sơ, ngày hẹn đi khảo sát,ngày trả hồ sơ

2 Phân công nhân viên định giá:

Giám đốc Chi nhánh phân công hồ sơ cho các nhân viên đủ điều kiện thamgia định giá bất động sản

3 Quy trình định giá:

Quy trình định giá bao gồm 6 bước:

Bước 1 Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của bất động sảncần định giá có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản định giá tại thời diểmđịnh giá Nếu có hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, định giá viênphải nêu rõ trong Biên bản định giá và Phiếu báo kết quả định giá

b) Xác định mục đích định giá và thời điểm định giá:

Mục đích định giá và thời điểm định giá phải được ghi rõ trong Biên bảnđịnh giá và Phiếu báo cáo kết quả định giá.

Mục đích định giá khác nhau, kết quả định giá tài sản có thể khác nhau

c) Xác định cơ sở giá trị

Căn cứ vào mục đích định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật

và đặc điểm thị trường của bất động sản, cán bộ định giá xác định cơ sở giátrị là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Bước 2 Lập kế hoạch định giá

a) Lập kế hoạch định giá để xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độthực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc địnhgiá

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc định giá, các tài liệu cần thu thập về thịtrường, bất động sản cần định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về bất động sản cầnđịnh giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

a) Nhân viên thẩm định phải trực tiếp khảo sát hiện trường phải khảo sát và thuthập số liệu về:

- Vị trí thực tế của bất động sản trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liênquan đến bất động sản

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tishc đất và côngtrình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước,viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời,tình trạng duy tu, sửa chữa…

- Đối với công trình xây dựng dở dang, nhân viên thẩm định phải kết hợp giữakhảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng côngtrình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, nhân viênđịnh giá cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng toàn cảnh, chi tiết, cáchướng khác nhau

b) Thu thập thông tin:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán của bất động sản só sánh

- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường

- Các thông tin về tính pháp lý bất động sản

- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, nhũng yếu tố tác động đến giá trị,những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết được sự khác nhaugiữa khu vực bất động sản tọa lạc và khu vực lân cận

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của bất động sả (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giớihành chính, cơ sở hạ tầng…)

- Để thực hiện định giá nhân viên định giá phải dựa trên những thông tin thuthập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán bất động sảnthông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng,nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí của địaphương; thông tin về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của bất động sản, về quyhoặc phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản Nhânviên thẩm định phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phảiđược kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin ”

- Lập Báo cáo khảo sát thực tế theo mẫu

Bước 4 Phân tích thông tin

- Phân tích những thông tin về đặc điểm của bất đông sản ( pháp lý, kinh tế

-kỹ thuật)

- Phân tích những thông tin thị trường về bất động sản: cung cầu; sự thay đổicủa chính sách, pháp luật và các yếu tố khác

- Phân tích về việc sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản định giá khiđứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể Khi đố cần cân nhắcđóng góp của bất động sản đó cho giá trị chung của tổng thể Mục đích sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản có thể khác với mục đích

sử dụng hiện tại của bất động sản

Bước 5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá.

a) Nhân viên định giá phân tích và lựa chọn các phương pháp định giá phù hợpvới mục đích định giá, cơ sở giá trị của bất động sản, mức độ sẵn có của các

dự liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá để xác định mức giátrị tài sản cần định giá;

b) Trường hợp áp dụng từ 2 phương pháp định giá trở lên đối với một bất độngsản, nhân viên định giá cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giánào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu; ”

c) Phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả định giá

Bước 6 Lập Biên bản định giá và Phiếu báo kết quả định giá

a) Lập Biên bản định giá

i) Trên cơ sở thông tin thu thập từ các bước trên, nhân viên định giá lập

Biên bản định giá và chuyển hồ sơ để kiểm soátii) Thành viên kiểm soát thực hiện kiểm soát hồ sơ, nội dung kiểm soát

bao gồm:

 Kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản;

 Kiểm tra tính xác thực các thông tin cần so sánh;

 Kiểm tra các số liệu liên quan đến việc tính toán giá trị bấtđộng sản;

 Kiểm tra các hình ảnh của bất động sản định giá;

 Kiểm tra sơ đồ vị trí bất động sản;

 Phân tích, so sánh và ước tính giá trị bất đống sản;

iii) Hoàn tất Biên bản định giá để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.b) Phiếu báo kết quả định giá: Sau khi Biên bản định giá đã được phê duyệt,Nhân viên định giá lập Phiếu báo cáo kết quả định giá, đảm bảo các nội dungsau:

o Phiếu báo các kết quả định giá phải thể hiện những thông tin đúngtheo thực tế, mang tính mô tả của bất động sản Những thông tin nàyphải được trình bày theo một trình tự hợp lý, từ mô tả về bất độn sảnđến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của bất động sản

o Thời hạn có hiệu lực của kết quả định giá

o Các phụ lục kèm theo

o

4 Phê duyệt kết quả định giá:

Thực hiện theo thẩm quyền được giao theo quy định của Ngân hàng trong từngthời kỳ

5 Trả kết quả định giá:

“Kết quả định giá được bàn giao cho khách hàng trong thời hạn 7 ngày kể từ khi

có kết quả định giá Việc bàn giao được lưu sổ ngày, giờ để theo dõi

6 Lưu hồ sơ định giá

“Nhân viên định giá bàn giao bộ hồ sơ chứng từ bất động sản định giá cho nhânviên lưu trữ Nhân viên lưu trữ tiến hành lưu trữ những tài liệu thông tin cần thiếtliên quan đến quá trình định giá.

Hồ sơ lưu trữ gồm:

- Phiếu yêu cầu định giá

- Hồ sơ pháp lý bất động sản định giá

- Bản gốc Biên bản định giá

- Bản gốc Phiếu báo kết quả định giá

- Bản gốc Báo cáo khảo sát thực tế có chữ ký xác nhận của nhân viên định giá

và thành viên kiểm soát

- Hình ảnh của bất động sản định giá

- Các hồ sơ, chứng từ, tài liệu liên quan đến quá trình định giá khác

“Nhận xét: Trong bước đầu tiên tiếp nhận hồ sơ bất động sản từ khách hàng, Ngânhàng thường chỉ yêu cầu bản sao các giấy tờ pháp lý đã công chứng, mà không yêucầu khách hàng cung cấp bản chính để đối chiếu, dễ gây rủi ro khi khách hàng cốtính làm giả hồ sơ để vay vốn Trong quy định cũng không yêu cầu chuyên viênđịnh giá tìm hiểu về thông tin lịch sử của bất động sản thế chấp, tra xuất xem bấtđộng sản đó đã được sử dụng làm tài sản đảm bảo lần nào chưa, có đang thế chấptại Ngân hàng nào không Thông tin của tài sản so sánh không được quy định phảighi rõ thu thập vào thời gian nào Dẫn đến, một số trường hợp định giá viên thườngkhông đi khảo sát trực tiếp bất động sản, mà chỉ dựa vào hồ sơ khách hàng cung cấp

để đưa giá kết quả định giá ”

2.2.1.4.5 Quy định về phương pháp định giá bất động sản.

Ngân hàng sử dụng 5 phương pháp định giá bất động sản:

 Phương pháp so sánh trực tiếp:

Các bước thực hiện:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

a) Khảo sát, thu thập thông tin của bất động sản so sánh: tối thiểu 3 bất độngsản có đặc điểm tương tự với bất động sản cần định giá về mục đích sử dụng đất, vịtrí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích,kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượngtrên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2năm tính đến thời điểm định giá đất Các thông tin thu thập bao gồm: ”

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểmchuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnhhưởng đến giá đất

b) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin vềgiá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịchbất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phátsinh gần nhất với thời điểm định giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận códiều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

c) Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các bấtđộng sản so sánh với bất động sản cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của bấtđộng sản so sánh với bất động sản cần định giá

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các bất động sản so sánh vớibất động sản cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các bất động sản so sánh với bất động sảncần định giá để điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánh theo giá trị tuyệt đốihoặc tỷ lệ phần trăm(%)

“Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấythửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so vớithửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tốcủa thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mứcgiá của thửa đất so sánh

d) Ước tính giá đất của bất động sản cần định giá

Giá đất ước tính của bất động sản cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng bất động sản so sánh do các yếu tố khác biệt của cácbất động sản so sánh theo công thức:

Giá đất ước tính của