Nâng Cao Chất Lượng Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Tại Chi Nhánh Công Ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam Tại Hà Nội.pdf

Kết cấu: Ngoài các phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, chuyên đề của em được kết cấu theo 3 chương sau: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Đề tài:

NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

GVHD : TS Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên : Hoàng Văn Quỳnh

MSV : CQ533257 Lớp : Kinh tế & Quản lý địa chính Khóa : K53

HÀ NỘI - 2015

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Khái niệm và đặc điểm của BĐS 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 4

1.2 Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá 8

1.2.2 Căn cứ định giá bất động sản 11

1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản 12

1.2.4 Quy trình định giá bất động sản 18

1.2.5 Phương pháp định giá bất động sản 22

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 33

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠIHÀ NỘI 36

2.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty cổ phẩn thông tin và thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội 36

2.2 Thực trạng định giá tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam 38

2.2.1 Thực trạng về phương pháp định giá 38

2.2.2 Thực trạng về quy trình định giá 39

2.3 Đánh giá hoạt động định giá BĐS 54

2.3.1 Nhận xét về hoạt động định giá 54

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 56

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẨN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 58

3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của Chi nhánh Công ty cổ phần thôngtin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội 583.1.1 Mục tiêu 583.1.2 Phương hướng 583.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá tại Chi nhánhCông ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội 59

KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

SIVC Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam JVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu hồi phục trong thờigian gần đây Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện về

cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, điều này dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch

về thông tin Đặc biệt trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người mua

và người bán đều muốn tối đa hoa lợi nhuận của mỗi bên Vì thế, vai trò của mộtđơn vị định giá độc lập thật sự quan trọng nhằm xác định giá trị thị trường của bấtđộng sản một cách khách quan Việc phát triển dịch vụ định giá bất động sản sẽ gópphần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam khôi phục vàphát triển đúng hướng

Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam là một trong những công

ty tiên phong trong lĩnh vực định giá Với đội ngũ cán bộ nhân viên có trình độ vàtâm huyết, luôn cố gắng với mục tiêu phát triển công ty Hiện nay, trên thị trường

đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản.Nhằm cạnh tranh với nhưng công ty khác cũng như khẳng định vị thế của công ty điđầu trong lĩnh vực định giá Công ty đã không ngừng phát triển nâng cao chất lượnghoạt động định giá mình Trong thời gian thực tập ở chi nhánh Công ty cổ phầnthông tin và thẩm địnd giá Miền Nam nhằm mục đích nghiên cứu sâu hơn về hoạtđộng định giá bất động sản và góp phần nâng cao chất lượng định giá bất động sản

tại Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam em đã chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội.”

2 Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đặt được những mục tiêu cơ

bản sau:

- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản

- Thứ hai, đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánhcông ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội

- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượnghoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩmđịnh giá Miền Nam tại Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vị nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế hoạt

động định giá tại Chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Namtại Hà Nội, trong đó tập trung và quy trình và áp dụng các phương pháp định giá bấtđộng sản mà công ty sử dụng

4 Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp được áp dụng trong chuyên đề

là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với cácphương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp… để là rõ những biện pháp,quy trình định giá của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam cũngnhư tại chi nhánh Hà Nội

5 Kết cấu: Ngoài các phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, chuyên đề

của em được kết cấu theo 3 chương sau:

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNTẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁMIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠTĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦNTHÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm và đặc điểm của BĐS

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta

có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quátnhất mà tất cả các nước đêu sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản vàbất động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã

cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống phápluật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bấtđộng sản và động sản.” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản

có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lýcủa đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Cộng hòaLiên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứkhông phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung

là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “ mùa màngchưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là độngsản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luậtDân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quyđịnh: “ BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyềngắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đấtđai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đượccoi là “ gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ ràng vềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiều rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với

đất đai” Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệtđáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặtliệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra kháiniệm chung về BĐS là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trịcủa chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không kiên quan gì đếnđất đai như “ tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tạiđiều 174 có quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngtrên đó, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo pháp luật quyđịnh”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và có những tài sản quốc gia không cho là BĐS, trong khiquốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trongpháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay vẫn chưa có các quy định

cụ thể danh mục các tài sản này

Bất động sản có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội – kinh tế của conngười, một số vai trò cơ bản là:

- Bất động sản có vai trò là không gian, môi trường sống cho mọi loài sinh vậttrên trái đất, bao gồm con người

- Bất động sản là tư liệu quan trọng trong mọi hoạt động sinh hoạt, kinh tế xãhội của con người

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có

khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, màđất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố

vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà

nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụcông cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ

thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bấtđộng sản sẽ thay đổi Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc địnhgiá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này Đồng thời, đầu tư các côngtrình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảngcách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điệnnước, điện thoại, y tế, giáo dục.

Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhấtđịnh nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng

và khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế;tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong những yếu tố trên, có những yếu tốvùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tácđộng của chúng đến bất động sản thay đổi

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng

hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiênban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núilửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiếntrúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, bấtđộng sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâubền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tếsong giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật

lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọkinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Trongkhi nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh

tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản

đó Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cấu bềnchắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đómột vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọkinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý

Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợiích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phíduy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị

kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổimới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bấtđộng sản là:

P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r)

Trong đó: r – lãi suất tiền vay;

I – luồng thu nhập;

C- tổng chi phí kinh tế

Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại

Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo đượctất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ nếukhông dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tốvật lý cho phù hợp với những nhu cầu này

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự

khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từngđịa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giớihạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trínhất định nên không thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng chođầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn Do yếu tố vị trí nênngười ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất độngsản Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiềuhướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ

về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Vì vậy các chính sáchđiều tiết cân bằng cung cầu khong thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải

có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt,

được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ mộtbất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khácnhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác

nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ýkhai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đápứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển yêu cầu vềtính dị biệt càng tăng Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt,không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Vấn đề quản lý khônggian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc phục các nhược điểm dotính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bấtđộng sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản

ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tậpquán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôngiáo, tâm linh của dân cư ở đó

Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất

động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sựhoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăngthêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia Thí dụ,việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp,

sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của mộtcon đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu côngnghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó Bất động sản là loạitài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnhhưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi đầu tưxây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các côngtrình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có cáccông trình bất động sản khác sẽ ra đời Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất độngsản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điềutiết thị trường bất động sản

Thứ bảy, Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai

cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốnmới Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồngthời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh

doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn

cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nước Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia,mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giaodịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt độngkinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác cóhiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản

và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương,chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thịtrường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bảnchất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ củapháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ

thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồmnhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lýphải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóathông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phứctạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, vănphòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũngrất cao

1.2 Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp

lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắnliền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hìnhthức phân tích kinh tế ứng dụng Ở nước ngoài, người ta thường sử dụng hai từtiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữcủa cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 cònAppraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánhgiá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm

nhất định Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới

đa đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của mộthiện vật, của một tài sản”; “ là sự ước tính giá trị hiện hanh của tài sản trong kinhdoanh” Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hinhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “ Thẩmđịnh giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bảnchất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là ápdụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được vàphân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hìnhthành giá trị của chúng”

Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật haykhoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thờiđiểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhu xem xét tất cả cácyếu tố kinh tê căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông quà ngày 29 tháng 6năm 2006 quy định: “ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của mộtBĐS cụ thể tại thời điểm xác định”

Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi để cập đến thẩm định giá đều cóchung một số yếu tố là:

+ Sự ước tính giá trị hiện tại

+ Tính bằng tiền tệ

+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bấtđộng sản

+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định

+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy, chúng ta có thể hiểu khái niệm về định giá như sau:

“ Định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản(quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định, chomột mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệquốc tế hoặc quốc gia”.

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung, của bất độngsản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật kháchquan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại bất động sản ở mộtthời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá trị thị trường khác nhau Hoặccùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở nhữngthời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bất động sản cóđặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá

cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn và các yếu tố này Cá nhân người mua hoặcbán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tínhnăng và cấu trúc của bất động sản, và vì thế không đánh giá đúng giá thị trườngcủa bất động sản Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thịtrường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánhđúng giá trị bất động sản

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng họ phản ánhđúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽkhông bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp,bảo hiểm… Ở đây vai trò của người định giá như một thành viên trung gian đểđảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản

Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bấtđộng sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hai về lợi ích kinh tếhoặc gây tổn hại cho người khác nếu định giá không đúng các loại bất động sản mànhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiệnbởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nước ( như cán bộ thuộc các sở tài chính,cán bộ thuế…) Với một khối lượng lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từcác doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản là tất

yếu Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhànước Các bất động sản phải được định giá bao gồm:

 Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ…

 Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hóa, sáp nhập, bán,khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước

 Định giá bất động sản ( đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá

 Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi thamgia liên doanh liên kết sản xuất

 Định giá bất động sản để thanh lý tài sản

 Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…

Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trongviệc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời,định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việcphân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả Nóimột cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng đất tốt nhât và hiệu quảnhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường vàkhông có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai

sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều

cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa

vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏikhu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sảnxuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất”không được đảm bảo Nguyên nhân cở bản của tình trạng này là việc áp dụng cácphương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiến nước ta hiện này chưa đủ

và đội ngũ cán bộ định giá bất động sản còn thiết kinh nghiệm và chuyên nghiệp

1.2.2 Căn cứ định giá bất động sản

- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động lao động tạo ra bất động sản

- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình

- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sảntrong khu vực

- Dự vào các yếu tố cấu thành của bất động sản

- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản

- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản

1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản

Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất động sản, tínhkhan hiếm bất động sản, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng… Vớicùng một bất động sản, bất động sản nào có khả năng phát triển, hoặc được khaithác tốt nhất, sẽ có giá trị cao hơn Hoặc, giá cả của bất động sản sẽ cao hơn, nếungười định giá dự báo được những kì vọng của bất động sản trong tương lai

Ở các thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản làmột ngành có tính chuyên nghiệp cao Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đềuthông qua môi giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp.Các chuyên gia định giá bất động sản thường là những người có kinh nghiệm, amhiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kĩ thuật kiến trúc Ngoài ra, người địnhgiá kết hợp các kinh nghiệm thực tiễn, dự đoán thị trường, áp dụng thông thạo cácnguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản

Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các họcthuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá thị trường Các nguyên tắc này cần thiếtphải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản Trên thực tếhoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếutrong định giá bất động sản bao gồm:

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thực đểthực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp thuận, khả thi về tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế- xã hội thực tế phù hợp, có thể chophép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản vàquan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trịđất đại nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuynhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:

 Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe,môi trường và các quy đinh về pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ Việc

sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vậtchất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, ngay cả việc sửdụng nó có thể thực hiện về mặt vật chất hay pháp luật cho phép cũng cần phải có

sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiên tại

 Đặc tính vậy lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ tiện ích, các điều kiện vềthổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất…

 Khả thi về mặt kinh tế : thể hiện các đặc tính như việc có thể dự đoán khảnăng có đươc thu nhập từ việc sử dụng đất đai

 Thu thập ròng lớn nhất: một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiệntrên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lại là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi

là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá bất động sản trong tình huống sử dụngcao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sử dụnghiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản Bởi vìviệc sử dụng cao nhât và tốt nhất quyết định giá thị trường của bất động sản

Nguyên tác sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữahai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tựvới bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một bấtđộng sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Đối với bất động sản, người định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất

và tốt nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các côngtrình trên đất Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “ sử dụng cao nhất và tốtnhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với

các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thịtrường của đất đã cải tạo.

Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ởmức thấp hơn thì bất động sản đó được bán trước Theo nguyên tắc này, người muathường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đấttương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian,

sự không thuận lợi và rủi ro

Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựatrên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, só sánhtrong cùng một vùng giá trị và thời diểm bán của các tài sản so sánh này gần vớithời điểm xác định giá trị bất động sản

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : một người mua bấtđộng sản sẽ không trả giá cao so với giá mua bất động sản mà anh ta có độ mongmuốn và thỏa mãn tương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phươngpháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh

và xác định giá đất theo thu nhập

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu củabất động sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đếncung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuân với cầu và tỷ lệnghịch với cũng của bất động sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điềukiện cung không đổi thì giá cả tài sản sẽ tăng lên và ngược lại

Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, cũngnhư mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác củacung và cầu trên thị trường Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đấtđai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khảnăng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đấtsẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giánhất định Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng

lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cunggiảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung vàcầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùytheo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơncủa cung thì giá sẽ tăng và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầucũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai Trong một khoảng thời giannhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau :

+ Giá của đất đai

+ Thu nhập của người tiêu dùng

+ Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thếhoặc bổ sung

+ Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán vềgiá cả) của đất đai trong tương lai

+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng

Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộcvào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tựnhiên này Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụngđất của nhà nước Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tựnhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai Nói một cách khác, cungcủa mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùytheo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừ việc phù sa bồilắp hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gianói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi làmột đại lượng không đổi Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụthuộc vào cầu Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và

vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụthể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó Một diện tích đất nông nghiệp trướcđây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khiđược chuyển mục đích sử dụng Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng cóthể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi Trong cáctrường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị(đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đãtăng lên

 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác độngcủa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó.Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này vàđặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của

“nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai

Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiệntượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi

do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡcủa đất v.v

Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũngluôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai Việcphát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập củangười dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai Tương tự, các yếu

tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai Chính

vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xácđịnh giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thờigian ngắn nhất định

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tươnglai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằngtổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thểđem lại Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương laicũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà địnhgiá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượnggiá trị đất đai ở thời điểm hiện tại

Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình

dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai Nhữngthay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lýcủa nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản trong tương lai có tác độngđến giá trị của bất động sản Vì vậy trong định giá bất động sản, cần dự báođượcbiến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lờitối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phùhợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệuquả nhất

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sửdụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhấtđịnh Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đấtđai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn

bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhấtđịnh và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do

nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mụcđích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo racác thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất nàychính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xácđịnh giá trị đất đai

Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng

đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làmgiảm giá thị trường về loại hàng hóa đó Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai,bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh

tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo Tuy vậy, mức độ và tínhchất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau.Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản Các thửa đất cóthể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều nàycũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loạicạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranhtrong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộcung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

1.2.4 Quy trình định giá bất động sản

Theo tiêu chuẩn số 05 – Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ- BTCngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài Chính thì quy trình thẩm địnhgiá tài sản bao gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, là căn cứ để định giá viên lên kếhoawjch định giá một cách chi tiết Trong bước này định giá viên cần thỏa thuận,đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng giá cả một cách cụ thể và rõràng Để đặt mục tiêu trên, cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS như vị trí, kích thước, kiến trúccông trình xây dựng…

- Nhận biết đặc điểm pháp lý của BĐS như các giấy tờ về quyền sở hữu,quyền sử dụng, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chếkhai thác, chuyển nhượng…

- Xác định rõ mục tiêu định giá

- Xác định giá trị sẽ ước tính là giá trị thị trường hay giá thị phi thị trường

- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

- Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về mức phí và thời gian hoàn thành

Bước 2: Lên kế hoạch

Trong bước này định giá viên cần làm công việc như sau:

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS, trạngthái cung – cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến BĐS cần định giá.

- Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá,bbao gồm: các tài liệu về BĐS mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liênquan, các tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trường

- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung caao thông tincác nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

- Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: Lập danh mục và thứ tự cáccông việc, xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định những phầnviệc có thể ủy nhiệm

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo

Bước 3: Thu thập tài liệu

Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trướchết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu Các loại tài liệu cầnthu thập gồm:

- Các tài liệu công cấp thông tin về BĐS mục tiêu Các thông tin này có thể

do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như cáctài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế tài sản, lệ phímôi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quanđến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng công trình xây dựng, các quy định về mụcđích, quyền và thời hạn thuê…

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội như chỉ số giácho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thunhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soátcủa Nhà nước đối với thị trường BĐS…

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

 Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại

phân tích:

- Phân tích thị trường: nhằm mục đích nhận diện và đánh giá các yếu tố thịtrường ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá.

- Phân tích BĐS: nhằm mục đích nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủyếu của BĐS đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó

- Phân tích so sánh: nhằm mục đích lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thựchiện các phương pháp và các kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối vớitừng giao dịch chứng cứ

Để đánh giá tính thị trường, đánh giá khả năng so sánh của các thương vụ haygiao dịch chứng cứ, theo kinh nghiệm, để rút ra kết luận, mỗi thương vụ khi xemxét định giá viên cần phải rõ ràng những câu hỏi:

+ Thương vụ có thật không?

+ Thời điểm thực hiện thương vụ?

+ Giới thiệu và quảng cáo về BĐS có chính xác không?

+ Phương thức bán là đấu giá hay thỏa thuận?

+ Đấu giá có đông người đến dự và có tính cạnh tranh không?

+ Tại sao người bán quyết định bán, người mua quyết định mua?

+ Người mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trước khi quyếtđịnh mua BĐS này không?

+ Người mua có quen thuộc địa bàn này không?

+ Điều gì ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS này của người mua?

+ Người mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả như thế nào?

+ Giá mua có phải là giá định trả không?

+ Người mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?

+ Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐStương tự không?

+ Người mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì?

+ Người mua có lợi ích gì từ việc nhân tư vấn chuyên nghiệp?

+ Người mua có nhận thức được những ảnh hưởng của quy hoạch đếnBĐS này không?

+ Những hạn chế nào về việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trênđất của người khác đối với BDDS này là gì?

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Ước tính giá trị: Các phân tích trên là căn cứ để định giá viên xác định

phương pháp định giá khi lựa chọn Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sựthuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luậnđịnh giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh dự hiểm nhầm

có thể xẩy ra Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày mộtcách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kếtquả và kết luận

Bước 6: Báo cáo định giá

Yêu cầu đối với báo cáo định giá:

- Báo cáo định giá không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏiphải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thực sự khách quan những hạnchế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của định giá viên chiphối đến kết quả định giá

- Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung của báo cáo định giá:

Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào mục đích của công việc định giá.Song, để đáp ứng được các yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cầntrình bày đầy đủ những nội dung sau:

+Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

+Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, địa điểm vật chất và tình trạng pháp lý.+Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.+Công bố rõ ràng về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

+Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thịtrường làm cơ sở để định giá

+Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá đượcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

+Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.

+Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

+Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính

+Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong đánh giá các BĐS có giaodịch mua, bán phổ biến trên thị trường Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụngkhá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhấttrong thực tế định giá các tài sản khác nhau Phương pháp này không có công thứchay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch trên thị trường để địnhgiá

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường củamột BĐS nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các BĐS tương tự đã đượcgiao dịch trên thị trường Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặctính tương tự của BĐS

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những BĐS tương tự nhau về đặc điểmkinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý Người định giá phải so sánh cácthông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá vớiBĐS so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sảncần thẩm định

Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biếntrên thị trường Kết quả thẩm định sử dụng cho các mục đích mua, bán, cho thuê,góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính …

Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản công khaitrên thị trường Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có it nhất 2 tài sảntương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường

Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịch vụ nhất định dongười mua, người bán đã hoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp muabán cụ thể

Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành so sánh,thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐStương tự BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích các BĐS và làm các điều chỉnhcần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Về trình tự, có thể chia thành cácbước cụ thể sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời giangần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnhhưởng đến giá trị Định giá viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

- Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng cácphòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

- Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nétđặc trưng địa lý như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước…

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lượng xâydựng và chất lượng kiến trúc của gara, đương đi nội bộ, các bức tường xây, hàngrào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:

+ Là các yếu tổ phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS Nó phản ánhđiều kiện và khả năng tiếp cần tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hộicủa chủ thể sở hữu BĐS

+ Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quanđến BĐS như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm,tình trạng sử dụng BĐS xung quanh

- Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở hữu

cá công trình trên đất như giấy chứng nhân QSD đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ

mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình; các quy địnhpháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê.

- Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thịtrường BĐS

- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:

+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, như:phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế…

+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất cóthể so sánh được là: tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch, tính chất côngkhai của việc tiếp thị, mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái kháccủa thị trường

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể sosánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tíchcác giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của cácgiao dịch thị trường

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinhnghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng

cứ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của BĐS.Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điềuchỉnh đối với BĐS chứng cứ Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được định giá là tốthơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống vàngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều chỉnh

- Ưu điểm:

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế

vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:

+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cócông thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa và sự hiện diện của các giao dịch thịtrường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.

+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằngchứng rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó có sơ

sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phươngpháp chi phí và phương pháp thặng dư

- Hạn chế:

Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng một khu vực thì mới có thể

sử dụng để so sánh được Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thìkết quả sẽ có độ chính xác kém

Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Đây là điểu không thểtránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậutrong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

Phương pháp này đỏi hỏi định giá viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thịtrường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

- Điều kiện áp dụng:

+ Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.+ Thị trường phải ổn định, nếu thị trường có biến động sẽ có sai số lớn.+ Thường dùng phương pháp so sánh trực tiếp trong các trường hợp: CácBĐS có tính tương đồng, các mảnh đất trống

 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi cácdòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cầnthẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi

là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

Phương pháp thu nhập dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đó nguyên tắc dựbáo lợi ích trong tương lại là chủ yếu Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, vềmặt lý thuyết giá trị thị trường hiện hành một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tạicủa các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.

Bản chất của việc định giá vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa các khoản thunhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị BĐS

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thôngqua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thờiđiểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:

V = I R

Trong đó: - V là giá trị tại sản phẩm cần định giá

- I là thu nhập ròng do tài sản mang lại ( trong 1 năm)

- R là tỷ lệ vốn hóa

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là một dạng của phương pháp thu nhập,thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trịhiện tại của tài sản Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩmđịnh giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm,trong tương lai

- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi CFt(không bằng nhau hàng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định nhưsau:

V =

∑

i=1

n C F t

(1+i)tTrong đó: - V : là giá trị thị trường cuả khoản thuê mướn

- CF t : là thu nhập ròng năm thứ t

- n : là thời gian của dự án

- i : là lãi suất chiết khấu

- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là một khoản tiền không đổi C(bằng nhau hàng năm), thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như:Chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thểdựa và việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

Kết quả định giá có độ nhạy cảm lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều củayếu tố chủ quan.

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau.Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tàisản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủthông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra đểlàm ra (tạo ra) một tài sản tương tự

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏichi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính củamảnh đất với giá trị ước tính của công trình

- Ưu điểm:

Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không cócác bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Trong một số tình huống, nó là cứucánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch vớimục đích riêng biệt

- Hạn chế:

Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào cá dữ liệu thịtrường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phươngpháp chi phí

Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phươngpháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cần cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưachắc đã bằng với giá trị toàn bộ

Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đượcchấp nhận rộng rãi

Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

- Điều kiện áp dụng:

Là phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sửdụng riêng biệt như nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện… đặc biệt là các côngtrình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh

Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:

Giá trị hiện tại của BĐS = Gía trị phát triển BĐS – chi phí để phát triển

Tái tạo lại hay xây dựng lại các BĐS sau một quá trình sử dụng nhằm chuyểnmục đích sử dụng hoặc thay đổi diện mạo của tài sản được gọi là quá trình pháttriển BĐS Ví dụ: quá trình cải tạo các chung cư Hà nội thành các chung cư cao cấp,chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất dự án nhà cao tầng Giá trị phát triển củatài sản trong dự án cải tạo nhà chung cư cũ là giá trị ước tính của chung cư mới, chiphí phát triển là toàn bộ chi phí ước tính để tháo dỡ chung cư cũ, xây dựng chung

cư mới

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là,giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lạisau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chiphí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới)

Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu có tínhđến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác