Dân sự Quyền đối với bất động sản liền kề

bìa lý luận TIỂU LUẬN HỌC KỲ MÔN LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Đề Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 Họ và tên Lớp MSSV Hà Nội 112021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 1.

TIỂU LUẬN HỌC KỲ

MÔN: LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Đề : Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định

Bộ luật Dân sự năm 2015

Họ và tên:

Lớp:

MSSV:

Hà Nội - 11/2021

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 2

1 Khái quát chung về quyền đối với bất động sản liền kề 2

1.1 Khái niệm bất động sản liền kề 2

1.2 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề 2

1.3 Đặc điểm quyền đối với bất động sản liền kề 2

2 Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 3

2.1 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 3

2.2 Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề 6

2.3 Nguyên tắc thực hiện đối với bất động sản liền kề 6

2.4 Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 7

3 Thực trạng áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề 10

3.1 Thực trạng áp dụng các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề 10

3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về các trường hợp phổ biến của Quyền đối với bất động sản liền kề 14

KẾT LUẬN 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

Quyền đối với bất động sản liền kề là một loại quyền theo vật bắt nguồn

từ thực tế nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản của người có bất độngsản liền kề với bất động sản của mình để khai thác hiệu quả bất động sản củamình, chẳng hạn như lối đi qua hay về vấn đề dẫn nước, thoát nước Ở ViệtNam, quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận trong Bộ luật dân sựnăm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015 Các quy định

về quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp luật Việt Nam hiện hành là sựtiếp thu những thành tựu trong pháp luật nhiều nước trên thế giới và pháp luậtViệt Nam trong các giai đoạn trước với những thay đổi ngày càng phù hợp vớithực tiễn Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng quyền đối với bất động sản liền kềvẫn xảy ra nhiều bất cập cũng như là hiện tượng chồng chéo giữa các văn bảnpháp luật với nhau, điều này dẫn đến nhiều vụ tranh chấp và một số vẫn ít vấn

đề vẫn chưa có hướng giải quyết thỏa đáng Từ những vấn đề trên, em xin chọn

phân tích đề tài “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật

dân sự năm 2015” nhằm nắm được những vấn đề lý luận chung về quyền đối

với bất động sản liền kề, qua đó đưa ra một số thực trạng còn vướng mắc và kiếnnghị giải quyết

Do hạn chế về kiến thức và tài liệu tham khảo nên không tránh khỏinhững thiếu sót mong thầy cô góp ý để bài làm được hoàn thiện hơn

NỘI DUNG

1 Khái quát chung về quyền đối với bất động sản liền kề

1.1 Khái niệm bất động sản liền kề

Bộ luật dân sự 2015 cũng giống các bộ luật dân sự trước đều không ghinhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, tuy nhiên có thể hiểu bất động sảnliền kề là các bất động sản nằm trong cùng một phạm vi và có sự tiếp giáp vớinhau Có thể các bất động sản không chung ranh giới với nhau, mà nó chỉ nằm

“liền kề” trong một khu vực, nhưng việc khai thác công năng của bất động sảnnày có ảnh hưởng đến quyền lợi của bất động sản khác

1.2 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề

Pháp luật các nước phương Tây quy định: Quyền địa dịch là sự ràng buộcmang ý nghĩa hạn chế quyền của một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khaithác hợp lý một bất động sản khác

Ở Việt Nam, quyền về bất động sản liền kề được quy định tại điều 245 Bộ

luật dân sự năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực

hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục

vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất sản hưởng quyền)”.

Quyền này được hiểu là quyền của một bất động sản A tác động lên bấtđộng sản liền kề nó là B nhằm khai thác, hưởng đầy đủ lợi ích mà bất động sản

A có được Như vậy, nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề được giớihạn trong một số quyền năng cụ thể do pháp luật quy định và đó là những quyềnphổ biến, thiết yếu với đời sống của con người như: quyền cấp, thoát nước;quyền về lối đi qua; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc,

1.3 Đặc điểm quyền đối với bất động sản liền kề

Đặc điểm thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền Theo

đó, chủ sở hữu một bất động sản được sử dụng bất động sản của người kháctrong phạm vi nhất định để phục vụ cho việc khai thác, chứ không phải là mộtquyền của chủ sở sở hữu Ngoài ra, Điều 247 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định

thêm “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp

nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Với quy định này, Bộ luật dân sự năm 2015 đã

tiếp cận quyền đối với bất động sản liền kề theo hướng đó là một vật quyền

Đặc điểm thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất

động sản Người nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởnghoặc gánh chịu quyền đối với bất động sản liền kề Khi bất động sản đượcchuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánhchịu quyền mà không có sự lựa chọn nào khác Quyền đối với bất động sản liền

kề không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liềnvới nhân thân của một chủ thể nào đó

Đặc điểm thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền không thể

phân chia Quyền đối với bất động sản liền kề không thể chia nhỏ như chiaquyền sở hữu tài sản Trong trường hợp bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữuchung của nhiều người, thì mỗi chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền, chứkhông chỉ một phần quyền tương ứng với phần quyền sở hữu của mình Tươngứng, khi bất động sản phục vụ thuộc về nhiều người thì mỗi chủ sở hữu phảichịu hoàn toàn nghĩa vụ đó

2 Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015

2.1 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

2.1.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự

nhiên là xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể Xuất phát từđiều kiện tự nhiên vị trí cao hơn so với vị trí thấp hơn, bên trong so với bênngoài, mà các bất động sản được hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề

Thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định

của luật Việc xác lập này được thể hiện trong các quyền quyền về cấp, thoátnước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền về tưới nước, tiêu nước trongcanh tác (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254); mắc đường dây tải điện,thông tin liên lạc qua bất động sản khác (Điều 255) Việc quy định này nhằm

đảm bảo việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền vàquyền lợi hợp pháp cho bất động sản liền kề.

Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận.

Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản, thểhiện bản chất của Bộ luật dân sự Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo

ý chí, nguyện vọng của mình để xác lập các quyền, nghĩa vụ dân sự Do nhu cầu

cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyềnđối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể, sự thỏa thuận này phải dựatrên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Trường hợp cácbên không đạt được thỏa thuận cần thiết về quyền đối với bất động sản liền kềthì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cóthẩm quyền giải quyết

Thứ tư, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc Di

chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc Khi một người

có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đócho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụngđất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bấtđộng sản liền kề khi người đó chết Vì vậy, sự định đoạt thể hiện ý chí đơnphương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc là căn cứ đểxác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác, chủ thể cóđược quyền này thông qua việc lập di chúc có thể là người thừa kế nhưng cũng

có thể không với tư cách là người thừa kế

2.1.2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Thứ nhất, bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền

thuộc quyền sở hữu của một người Khi bất động sản hưởng quyền và bất độngsản chịu hưởng quyền nhập làm một hay thuộc quyền sở hữu của một người thìhai bất động sản không còn thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, liền kề nhaunữa Theo nguyên tắc chung, các bất động sản được phân biệt thông qua ranhgiới giữa các bất động sản Ranh giới của các bất động sản chỉ có ý nghĩa về mặtpháp lý khi hai bất động sản thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau

và không là tài sản chung hợp nhất Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất độngsản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nhập làmmột thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt pháp lý nữa.

Thứ hai, việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh

nhu cầu hưởng quyền Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựatrên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất, nhưng bên cạnh đó vẫn phải phụ thuộcnhu cầu của các chủ thể là họ có cần hay không Tức là, chủ sở hữu bất động sảnhưởng quyền đang được hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề nhưng vìmột số lý do khác nhau mà không cần thiết dùng đến quyền đó nữa hoặc khôngtiếp tục sử dụng quyền đó nữa Việc không còn nhu cầu sử dụng quyền có thểđược thực hiện thông qua các hành vi như hành vi từ bỏ quyền sử dụng bất độngsản liền kề hoặc hành vi không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề

Thứ ba, theo thỏa thuận của các bên Theo nguyên tắc chung của pháp

luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi haychấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạođức xã hội Nếu quyền đối với bất động sản liền kề đã được thiết lập theo thỏathuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên có thể thỏa thuận chấm dứtquyền đối với bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý củaviệc chấm dứt đó Quy định này sẽ tạo nhiều thuận lợi hơn cho việc sử dụng đấtcủa chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, để họ có điều kiện khai thác và

sử dụng tốt hơn, triệt để hơn toàn bộ diện tích đất của mình nếu có sự thống nhấtvới chủ thể hưởng quyền

Thứ tư, trường hợp khác theo quy định của pháp luật Ngoài các căn cứ

trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thểthông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền Đối với quyền sử dụng đất của mảnh đất chịu hưởng quyền bị Nhànước thu hồi theo quy định của Luật đất đai Khi bất động sản chịu hưởng quyềnhay bất động sản hưởng quyền không còn nữa thì quyền đối với bất động sảnliền kề sẽ chấm dứt; Khi chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền không sửdụng quyền đó trong một khoảng thời gian nhất định, trừ khi quyền đó đối với

bất động sản liền kề được xác lập theo một thỏa thuận có đền bù.

2.2 Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của

Bộ luật dân sự năm 2015 mà Bộ luật dân sự năm 2005 không có quy định Hiệulực của quyền đối với bất động sản liền kề được quy định tại điều 247 Bộ luật

dân sự như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá

nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Như vậy, quyền đối với bất động

sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại Chỉ khi bất độngsản liền kề không còn nữa, hoặc khi các bất động sản nhập làm một, hoặc khinhu cầu sử dụng bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền này mới mất đi

Do đó, trong đời sống, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đốivới bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó

2.3 Nguyên tắc thực hiện đối với bất động sản liền kề

Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 ghi nhận sự tự do ý chí của các chủthế có liên quan trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề Phápluật ưu tiên cho các bên thỏa thuận về thực hiện quyền đối với bất động sản liền

kề theo quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sự 2015 Tuy nhiên, để tránh trườnghợp các bên không tiến hành thỏa thuận hoặc việc thỏa thuận không thành công,pháp luật Việt Nam đề ra một số nguyên tắc khi thực hiện quyền này như sau:

Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng

quyền phù hợp với mục đích sử dụng của bất động sản hưởng quyền và bất độngsản chịu hưởng quyền Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất độngsản hưởng quyền cần đặt trong mối liên hệ cụ thể với mục đích sử dụng của cảbất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền Điều này đem lạilợi ích hài hòa cho cả bất động sản hưởng quyền và chịu hưởng quyền

Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng

quyền Nguyên tác này đưa ra nhằm bảo vệ cho bất động sản chịu hưởng quyền.Thông thường, bất động sản chịu hưởng quyền sẽ phải chịu những thiệt hại nhấtđịnh để bảo đảm cho bất động sản hưởng quyền có thể khai thác được những

nhu cầu cần thiết Pháp luật cũng quy định bất động sản chịu hưởng quyền chỉchịu những thiệt hại hợp lý nhằm phục vụ cho bất động sản hưởng quyền, ví dụ:nhường lối đi hợp lý, lối cấp, thoát nước thích hợp, Do vậy, khi sử dụng quyềnđối với bất động sản liền kề thì không được lạm dụng quyền này để yêu cầuvượt quá mức cần thiết của việc bảo đảm quyền sử dụng cho bất động sản hưởngquyền.

Thứ ba, không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực

hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn Nguyên tắc nàyđược đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hưởng quyền của bất độngsản hưởng quyền Nguyên tắc này đặt ra cho chủ sở hữu bất động sản chịuhưởng quyền hoặc người thứ ba không được có những hành vi gây cản trở việcthực hiện quyền của bất động sản được hưởng quyền hoặc có những hành vinhằm làm cho việc thực quyền đó trở nên khó khăn, phức tạp

2.4 Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015

Thứ nhất, quyền về lối đi qua: đây là một quyền năng đặc biệt quan trọng,

bởi lẽ một bất động sản luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng và ai cũng cónhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình Mọi bất động sản đều phảithông thương với cộng đồng và trong điều kiện bất động sản không tiếp xúc trựctiếp được với đường công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thường được bảođảm bằng quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền được sử dụng hạnchế lối đi qua bất động sản khác Người phải dành một lối đi qua cho chủ sở hữubất động sản hưởng quyền sẽ nhận một khoản tiền đền bù, nếu không có thỏathuận khác Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự:

“1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các

chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản

bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ

sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua: Bất động sản phải bị vây bọc,nghĩa là không có lối đi qua đường công cộng, không có điểm ranh giới tiếp xúctrực tiếp với các thiết bị công cộng hoặc có nhưng không sử dụng được Trongtrường hợp này, bất động sản này cần phải có một lối đi để ra đường công cộng

Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bởi cácbất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quytắc kể trên Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bấtđộng sản khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền

kề có lối đi chạy qua Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bùcho chủ sở hữu bất động sản liền kề Việc đền bù này do các bên thỏa thuận.Nếu các bên không thỏa thuận vấn đề này thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

sẽ đứng ra giải quyết

Ngoài ra, để hạn chế và dự liệu những vấn đề phức tạp nảy sinh trong quátrình khai thác, sử dụng các bất động sản cũng như tránh việc xảy ra các tranhchấp sau này, pháp luật đã quy định trong trường hợp bất động sản được chiathành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phảidành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộluật dân sự 2015 mà không có đền bù

Thứ hai, quyền về cấp, thoát nước: quyền này được đề cập đến trong Điều

252 Bộ luật dân sự năm 2015 “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản

mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước