1.1 Các khái niệm cơ bản về thẩm định giá.1.1.1 Tài sản và giá trị tài sản.1.1.1.1. Tài sản. Theo nghĩa phổ thông. Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam.Xung quanh khái niệm tài sản người ta có nhiều cách dùng từ khác nhau. Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là: + Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình gọi chung là nguồn lực.+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào đó. Không có khái niệm tài sản chung chung. + Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp. Theo lý thuyết thẩm định giá: tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định. 1.1.1.2 Giá trị tài sản. Bốn cách giải thích khái niệm giá trị trong Từ điển tiếng Việt: Khái niệm giá trị quan điểm của C. Mác. Khái niệm giá trị trong ngành Định giá tài sản.Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 1 Giá trị tài sản được đo bằng tiền.2 Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.3 Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau.4 Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó.5 Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH
Trang 2- Theo nghĩa phổ thông
- Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế.
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam.
Xung quanh khái niệm tài sản người ta có nhiều cách dùng từ khác nhau Song, yếu tốchung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:
+ Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc
vô hình - gọi chung là nguồn lực
+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của mộtchủ thể nào đó Không có khái niệm tài sản chung chung
+ Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang lại chochủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp
- Theo lý thuyết thẩm định giá: tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thểnhất định
1.1.1.2 Giá trị tài sản.
* Bốn cách giải thích khái niệm giá trị trong Từ điển tiếng Việt:
* Khái niệm giá trị - quan điểm của C Mác.
* Khái niệm giá trị trong ngành Định giá tài sản.
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
1- Giá trị tài sản được đo bằng tiền
2- Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.3- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân haycác chủ thể khác nhau
4- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn cócủa tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó
5 - Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại chomỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định
Trang 3* Các quan điểm về tính khoa học và nghệ thuật trong thẩm định giá:
- Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: "Thẩm định giá
là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mụcđích đã được xác định rõ"
- Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giáAustraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ ChíMinh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại mộtthời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy,thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích,sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”
Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một "khoahọc không chính xác" Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phântích Nó "không chính xác" vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy
ra, không phải là một thực tế được chứng minh
- Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường Xây dựng và bất động sản - Đại họcQuốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị chomột mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặcđiểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, baogồm các loại đầu tư lựa chọn”
- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa: "Thẩm định giá
là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế"
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩmđịnh giá cần được thừa nhận là:
1 - Thẩm định giá là công việc ước tính
2 - Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn
3 - Giá trị của tài sản dược tính bằng tiền
4 - Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS
5 - Xác định tại một thời điểm cụ thể
6 - Xác định cho một mục đích nhất định
7 - Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường
Khái quát hoá những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:
Trang 41.1.2 Giá trị thị trường và phi thị trường.
1.1.2.1 Khái niệm thị trường.
- Theo nghiã phổ thông
- Theo Kinh tế học
- Theo Lý thuyết Marketing
- Theo tiêu chuẩn của IVSC: thị trường là một môi trường, trong đó hàng hoá, dịch
vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Kháiniệm thị trường hàm ý khả năng người mua, người bán tiến hành các hoạt động của họ mộtcách tự nguyện
1.1.2.2 Phân loại thị trường:
- Theo Kinh tế học: Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo, thị trường độcquyền hoàn toàn, thị trường cạnh tranh, thị trường độc quyền nhóm
- Theo Lý thuyết Marketing: thị trường khách hàng, sản phẩm, thị trường khu vực.Việc phân biệt các loại thị trường có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động thẩm
định giá: nhằm xác định chứng cớ về giao dịch có thể tin tưởng để so sánh.
- Khái niệm thị trường được sử dụng trong thẩm định giá:
+ Là nơi mà các bên đồng ý, thoả thuận mua bán, sau khi đã có thời giankhảo sát, cân nhắc các cơ hội và không bị chi phối bởi thời gian ký kết và thực hiệnhợp đồng
+ Là thị trường cạnh tranh, công khai Thuật ngữ cạnh tranh và công khai cóthể hiểu là: có một số lượng đáng kể người mua, người bán hoặc ít người mua,người bán, nhưng đó phải là một thị trường công khai
1.1.2.3 Giá trị thị trường.
- Theo Kinh tế chính trị học
- Trong ngành thẩm định giá: Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài
sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc
1.1.2.4 Giá trị phi thị trường.
Trang 5Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính về tài sản dựa trên những căn cứ chủ quan nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
Bao gồm: Giá trị đang sử dụng (value in use), giá trị đầu tư (investment property),giá trị doanh nghiệp (going concern), giá trị bảo hiểm (insurable value), giá trị tính thuế(taxable value), giá trị còn lại (salvage value), giá trị tài sản bắt buộc phải bán (forcedsalevalue), giá trị đặc biệt (special value)
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
1.2.1 Yếu tố mang tính vật chất.
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thểmang lại cho người sử dụng Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sảncàng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn và ngược lại Thẩm định viên phải có kiến thức cơbản và tối thiểu về chuyên ngành của tài sản thì mới nhận dạng và hệ thống được các yếu
tố vật chất
1.2.2 Yếu tố về tình trạng pháp lý
Yếu tố pháp lý ở một số nước còn được hiểu với nghĩa rộng hơn – có thể bao gồm
cả những thông lệ xã hội Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đốivới việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Quyền khai thác cácthuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại Thẩm định viêncần phải là người nắm chắc những quy định về quyền hạn và trách nhiệm của các chủ thểtrong các văn bản pháp lý
1.2.3 Yếu tố mang tính kinh tế.
Đó là cung và cầu Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khanhiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽ được đánh giá thấp khicung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm bất chấp thuộc tính vậtchất và tình trạng pháp lý Yêu cầu thẩm định viên phải có kiến thức về thị trường về tàisản cần thẩm định
1.2.4 Các yếu tố khác.
Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trịtài sản Đây là nhóm yếu tố làm cho việc định giá có tính nghệ thuật Thẩm định viên cầnđược trang bị và có kiến thức về mặt xã hội thì mới giảm được sự chênh lệch kết quả địnhgiá
Trang 61.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích
khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nóđược SDTNVHQN (highest and best use) IVSC giải thích nguyên tắc
"SDTNVHQN "là: khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên,pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản IVSC cũng xácđịnh 3 điều kiện tối thiểu để tài sản được thừa nhận là sử dụng tốt nhất và có hiệuquả nhất
Thẩm định viên phải dựa vào lợi ích cao nhất có thể khai thác để thẩm định giá trị tài sản mục tiêu.
- Yêu cầu: Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản
1.3.2 Nguyên tắc thay thế
- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để
có một tài sản tương đương Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó,
nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Tàisản tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền đểxây dựng mới
Thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đã được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
-Yêu cầu: thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá cả, chi phí sản xuất của
các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giớihạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá
1.3.3 Nguyên tắc lợi ích tương lai.
- Nội dung: giá trị tài sản được quyết định bởi lợi ích tương lai tài sản mang lại.
Thẩm định viên phải dựa trên các khoản thu nhập bằng tiền có thể nhận được với độ tin cậy cao nhất để ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu.
-Yêu cầu: để đánh giá một cách hợp lý thẩm định viên phải dự báo được những lợi
ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản
1.3 4 Nguyên tắc thị trường.
- Nội dung: giá cả thị trường phản ánh tương quan cung cầu tại một thời điểm, biểu
hiện sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản
Trang 7Nếu có một thị trường cạnh tranh, công khai, minh bạch, thẩm định viên phải dựa vào giá cả thị trường của những tài sản tương tự để ước tính giá cho tài sản mục tiêu có thể giao dịch trên thị trường đó.
- Yêu cầu: thẩm định viên phải phân biệt và có khả năng đánh giá đúng tính chất
của từng loại thị trường, bối cảnh của giao dịch để kết luận giá trị tài sản cần thẩm định làgiá trị thị trường hay phi thị trường
1.3.5 Nguyên tắc đóng góp.
- Nội dung: giá trị tài sản hay của một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự
có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi baonhiêu
Thẩm định viên phải dựa vào khả năng và mức độ làm thay đổi giá trị của một tài sản khác để ước tính giá trị của tài sản mục tiêu
- Yêu cầu: để xác định giá trị đóng góp thẩm định viên phải có kiến thức cơ bản vềđầu tư, phải có khả năng đánh giá tính hiệu quả của dự án
*
* *Ngoài các nguyên tắc đã nêu, một số học giả còn đưa ra các nguyên tắc khác Song 5nguyên tắc trên đây, có thể nói là các nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ
sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phươngpháp định giá tài sản cách hợp lý và có cơ sở khoa học ngày nay
-DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Tài liệu tham khảo bắt buộc:
+ Giáo trình Định giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hoàng và Ths Phạm văn Bình,NXB Tài chính, 2011
+ “Nguyên lý chung về định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp.” – TS NguyễnMinh Hoàng, 2008
+ Bộ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo quyết định số 24/2005/
QĐ - BTC ngày 18/04/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ - BTC ngày 01/11/2005, Quyếtđịnh số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008, Thông tư 146/2007/TT – BTC ngày26/06/2007
- Tài liệu tham khảo khác:
Trang 8+ Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, Ban Vật giá Chính phủ, Nxb Thành phố HồChí Minh, 2002.
+ Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 2003.Các Luật xây dựng 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 64/ 2002 của Chínhphủ về việc chuyển DNNN thành công ty cổ phần; Thông tư 79/2002 của Bộ tài chínhhướng dẫn xác định giá trị doanh nghiệp khi chuyển DNNN thành công ty cổ phần; Nghịđịnh 187 Luật kinh doanh Bất động sản, Luật dân sự, Luật thuế và các văn bản hướngdẫn thi hành
+ Các trang web: http://www vse.org.vn; http://www hastc.org.vn;http://www.vietreal.com.vn; http://www.batdongan.com.vn
CÂU HỎI
1. Nhận xét sự khác biệt về khái niệm “ tài sản” theo thông lệ kế toán quốc tế, chế độ
kế toán Việt Nam và lý luận thẩm định giá?
2. Việc nhận diện và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đã đặt ra những yêu cầu gì đối với người thẩm định? Nhận xét về tính nghệ thuật trong nghề thẩm định giá?
3. Khái niệm về giá trị phi thị trường được mở rộng hay thu hẹp trong tương lai?
4. Tính công khai, minh bạch của thị trường có ảnh hưởng như thế nào đến kết quả định giá và sự phát triển của nghề thẩm định giá?
5. Nhiên liệu tiêu hao, hoá đơn bán hàng, biển số của xe và khả năng mặc cả được thẩm định viên xếp vào nhóm yếu tố nào khi ước tính giá trị của một chiếc xe máy?
6. Nguyên tắc thẩm định giá là gì? ý nghĩa của việc xây dựng các nguyên tắc đó?
7. Chỉ ra các dạng thị trường ở Việt Nam hiện nay và ý nghĩa đối với thẩm định giá?
Trang 9
-CHUYÊN ĐỀ 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN2.1 ĐẶC ĐIỂM CHỦ YẾU CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
2.2.1 - Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
2.2.2 - Mang tính khu vực
2.2.3 - Một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
2.2.4 - Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi
2.2.5 - Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
2.3.1.2 Kỹ thuật định giá: 4 bước.
* Các yếu tố định tính được khuyến cáo khi so sánh các BĐS:
I Các yếu tố địa hình
Tính chất và mức độ
Trang 103 Khu đất gia tộc, nằm trong quần thể họ hàng
4 Mức độ bị che khuất, án ngữ của mặt tiền
5 Yếu tố khác xấu khác về tâm linh:
3 Trình độ dân trí dân cư xung quanh
4 Khoảng cách đến các đầu mối giao thông
5 Khoảng cách đến các cơ sở giáo dục
6 Khoảng cách đến các cơ sở ý tế
7 Khoảng cách đến các dịch vụ tài chính
8 Khoảng cách đến các trung tâm thương mại
IV Các yếu tố môi trường khác
Tính chất và mức độ
- Thẩm định viên phải xếp hạng cho điểm và quy ra tỷ lệ phần trăm theo mộtphương pháp thống nhất cho từng yếu tố nói trên
- Các tỷ lệ % phải được tính toán trên cơ sở thống kê số lớn về các giao dịch có thật
đã xảy ra trên thị trường
- Thẩm định viên phải lập luận và giải thích cho khách hàng và các cơ quan pháp lýkhi cần thiết về cách tính các tỷ lệ % của các yếu tố và trọng số điều chỉnh
Trang 11* Các kỹ thuật điều chỉnh khác nhau sẽ đưa đến các mức giá khác nhau:
- Cần quy định thứ tự ưu tiên khi quyết định mức giá sau cùng trên cơ sở các mứcgiá chỉ dẫn Một thứ tự hợp lý hơn nên thống nhất là: ưu tiên chọn mức giá có số lần điềuchỉnh ít nhất, sau đó đến mức giá có tổng điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất và cuối cùng làmức giá có tổng điều chỉnh thuần nhỏ nhất
Các kỹ thuật điều chỉnh giá để thẩm định viên lựa chọn:
Để việc điều chỉnh không có sự trùng lặp một cách tuyệt đối, có thể nói hầu nhưkhông thể làm được với những tài sản có sự khác biệt về nhiều yếu tố Song, thẩm địnhviên có thể giảm sự trùng lắp bằng cách:
- Cách 1: điều chỉnh các yếu tố định tính bằng tỷ lệ % đối với các chứng cớ giaodịch trên giá gốc ban đầu Cách này có thể đưa đến sự trùng lắp nhiều
- Cách 2: điều chỉnh yếu tố định tính bằng tỷ lệ % đối với các chứng cớ giao dịchtrên mức giá gốc ban đầu sau khi đã loại trừ ảnh hưởng của yếu tố tuyệt đối Lý
do là bởi các yếu tố tuyệt đối là rõ ràng, cần loại ra để việc tính toán không trùnglắp có thể ảnh hưởng đến kết quả
- Cách 3: để giảm hơn nữa sự trùng lắp các yếu tố định tính TĐV có thể tính mứcgiá chỉ dẫn trên cơ sở các mức giá chỉ dẫn đã được điều chỉnh trước đó
- Cách 4: Cách tốt nhất để giảm sự trùng lắp là điều tra được tỷ lệ % hay trọng sốcác yếu tố chiếm trong giá cả của tài sản
Thẩm định viên cần phải sử dụng tất cả các cách có thể, giải thích mức giá của các cách điều chỉnh và giải trình lý do chọn cách điều chỉnh này mà không phải cách điều chỉnh khác, bởi vấn đề hạn chế trong điều tra thông tin, phân tích hay do kỹ thuật điều chỉnh của TĐV Có như vậy giá trị tài sản vừa trung thực, đúng đắn, hợp
lý, vừa hạn chế được sự lạm dụng kỹ thuật điều chỉnh nhằm thay đổi mức giá cho những mục đích khác
2.3.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
* Ưu điểm:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác
* Hạn chế.
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực
Trang 12- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử
- Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường
* Điều kiện áp dụng.
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các BĐS:
+ Các BĐS có tính đồng nhất, như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xâydựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhàkho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu
+ Các mảnh đất trống
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan, TĐV nên sử dụng cácphương pháp thống kê, phân tích xác suất cho phép kết luận trên cơ sở phân tích luật sốlớn
2.3.2 PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ.
2.3.2.1 Cơ sở lý luận
- Dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: giá thị trường của BĐSngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từBĐS Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giátrị của BĐS
F V
1 0
)1(
Các công thức mặc dù phản ánh đúng bản chất kinh tế của phương pháp, song TĐV phảilập luận và giải trình độ tin cậy của thông tin dự báo và cách đánh giá độ tin cậy đó củathẩm định viên Bởi, vấn đề khó khăn nhất của phương pháp không phải là công thức mà là
ở kỹ thuật và khả năng dự báo độ chắc chắn của dòng tiền trong tương lai
TĐV phải lập luận và giải trình độ tin cậy của thông tin dự báo, chỉ những thông tin
có thể tin cậy một cách hợp lý, với xác xuât cao mới được sử dụng để dự báo, tính toán cácdòng tiền vào ra, tránh sa đà vào những dự báo mang tính võ đoán, thiếu cơ sở khoa học.Đồng thời phải giải trình các phương pháp được sử dụng để đánh giá dòng tiền trong điềukiện bất trắc
Trang 13- Thẩm định viên phải xác định rõ 2 góc độ lợi ích để lựa chọn và tư vấn tỷ lệ chiếtkhấu được áp dụng, đó là: tỷ lệ chiết khấu thị trường và tỷ lệ chiết khấu riêng của nhà đầu
tư Kéo theo đó là xác định và tư vấn về 2 mức giá để khách hàng tự quyết định
- Cần phân định rõ các nguồn thu phổ biến như khấu hao, dự phòng; phân biệt chiphí cố định, chi phí biến đổi; chi đầu tư và chi thường xuyên; phân biệt thu, chi kế toán vớidòng tiền thu, dòng tiền chi của dự án
2.3.2.3 Trình tự: 4 bước.
2.3.2.4 Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng.
* Ưu điểm.
- Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánhđược, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao
* Nhược điểm
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán.Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủquan
* Điều kiện áp dụng.
Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và cóthể dự báo trước một cách hợp lý Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng mộtdạng tương tự là DCF Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương ánđầu tư
2.3.3 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ.
2 3.3.1 Cơ sở xây dựng phương pháp.
Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêngbiệt Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua, bán các BĐS này Các khoảnthu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng Để định giáchúng, người ta vận dụng nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, giá trị của BĐStương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy
2.3.3.2 Các bước tiến hành: 5 bước.
2.3.3.3 Các loại chi phí: Chi phí tái tạo, Chi phí thay thế.