Tiểu luận Dân sự quyền bề mặt

Bề mặt của một vật chất phải được xác định theo không gian ba chiều của nó, hay hiểu theo nghĩa rộng hơn là xác định theo chiều thẳng đứng, mặt cắt ngang và dọc của một vật kiến trúc nhất định đang tồn tại trên mặt đất, mà người có quyền sử dụng bề mặt đó không phải là người có quyền sử dụng đất. Đối tượng tác động của quyền bề mặt được liệt kê rõ ràng, gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất, thậm chí có thể chỉ là những tài sản cụ thể gắn liền với đất (nhà ở, cây cối,...). Với đối tượng mà quyền bề mặt hướng đến, hứa hẹn có thể ứng dụng quyền năng này để khai thác không gian lòng đất, xây dựng các công trình ngầm và sử dụng khoảng không gian trên bề mặt đất, mặt nước để xây dựng cầu vượt, tàu chạy trên cao...

VI N KI M SÁT NHÂN DÂN T I CAO Ệ Ể Ố

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT 4

1.1 Khái niệm quyền bề mặt 4

1.2 Đặc điểm của quyền bề mặt 4

1.3 Ý nghĩa của việc quy định quyền bề mặt trong bộ luật dân sự năm 2015 8

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ QUYỀN BỀ MẶT 9

2.1 Căn cứ xác lập quyền bề mặt 9

2.2 Hiệu lực của quyền bề mặt và thời hạn quyền bề mặt 13

2.2.1 Hiệu lực của quyền bề mặt 13

2.2.2 Thời hạn của quyền bề mặt 14

2.3 Nội dung của quyền bề mặt 15

2.4 Nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt 16

2.5 Chấm dứt quyền bề mặt và hậu quả pháp lý của việc chấm dứt quyền bề mặt .16 2.5.1 Chấm dứt quyền bề mặt 16

2.5.2 Hậu quả pháp lý của việc chấm dứt quyền bề mặt 17

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUYỀN BỀ MẶT VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM GIẢI QUYẾT CÁC KHÓ KHĂN 19

3.1 Thực tiễn và một số khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện quyền bề mặt 19

3.2 Kiến nghị hoàn thiện về quyền bề mặt 20

KẾT LUẬN 21

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22

LỜI MỞ ĐẦU

Bề mặt của một vật chất phải được xác định theo không gian ba chiều của

nó, hay hiểu theo nghĩa rộng hơn là xác định theo chiều thẳng đứng, mặt cắt ngang

và dọc của một vật kiến trúc nhất định đang tồn tại trên mặt đất, mà người có quyền sử dụng bề mặt đó không phải là người có quyền sử dụng đất Đối tượng tác động của quyền bề mặt được liệt kê rõ ràng, gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất, thậm chí có thể chỉ là những tài sản

cụ thể gắn liền với đất (nhà ở, cây cối, ) Với đối tượng mà quyền bề mặt hướng đến, hứa hẹn có thể ứng dụng quyền năng này để khai thác không gian lòng đất, xây dựng các công trình ngầm và sử dụng khoảng không gian trên bề mặt đất, mặt nước để xây dựng cầu vượt, tàu chạy trên cao

Đặc điểm đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này được xác lập trên tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác Điều này giúp phân biệt quyền bề mặt nói riêng, các quyền khác đối với tài sản nói chung với quyền sở hữu – vật quyền chính đối với tài sản Đây cũng là đặc điểm cho thấy tính phụ thuộc của quyền bề mặt Mặt khác, chủ thể mang quyền bề mặt được trực tiếp chiếm hữu, sử dụng – khai thác quyền sử dụng đất So với chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất như chủ thể sở hữu Tuy nhiên, việc sử dụng, khai thác đất đai của chủ thể mang quyền bề mặt cũng có tính độc lập, không phụ thuộc ý chí của chủ sở hữu trong suốt thời hạn có hiệu lực của quyền.

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT

1.1 Khái niệm quyền bề mặt

“Quyền bề mặt” là khái niệm mới được quy định trong BLDS năm 2015 của Việt

Nam, nhưng đối với các nước trên thế giới thì đây là khái niệm không hề mới, thậm chí

đã được quy định từ rất lâu trong luật dân sự La Mã Dựa trên những tư liệu lịch sử củanhân loại, các nhà nghiên cứu cho rằng thuật ngữ “Quyền bề mặt” đã được hình thành từrất sớm, khi luật 12 Bảng của nhà nước La Mã ra đời Cụ thể, thuật ngữ quyền bề mặt đãxuất hiện trong Bộ tập hợp Corpus Juris Civilis – BLDS đồ sộ nhất của Luật La Mã vàothời kỳ hoàng đế Justinian (năm 529 Sau Công nguyên)

Trong pháp luật Việt Nam, tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa

ra định nghĩa về quyền bề mặt như sau:

“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.”

1.2 Đặc điểm của quyền bề mặt

Quyền bề mặt được xác định là một loại vật quyền Vì vậy, nó sẽ mang những đặcđiểm chung cơ bản của vật quyền:

sử dụng mặt nước, lòng đất Đó là những hoạt động sinh hoạt, xây dựng, sản xuất, kinhdoanh, chế biến,… diễn ra ngay trên khoảng không của mặt đất, hoặc tác động trực tiếpvào mặt đất, hoặc tác động vào khoảng không gian dưới lòng đất Như vậy, chúng ta thấy

có mối liên hệ trực tiếp của người có quyền bề mặt đối với đất đai (theo nghĩa là một vật)nên quyền bề mặt có đặc điểm của một vật quyền

Hai là, tính được tôn trọng bởi người thứ ba.

Nói chung, giống như quyền tài sản, quyền bề mặt được tôn trọng bởi tất cả các chủthể khác, kể cả chủ đất Điều này xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối về quyền vật chất.Đấu vật là tuyệt đối, ở chỗ nó có hiệu quả với mọi người và mọi người phải tôn trọng nó.Trong các mối quan hệ nhất định, quyền tài sản được bên thứ ba tôn trọng Ở một số quốcgia, việc đăng ký các quyền sơ khai là để chống lại các bên thứ ba Tác động của chủ đấtđối với việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt cũng rất hạn chế, chỉ xảy ra trongmột số trường hợp cụ thể Những người chưa được đăng ký theo quy định của pháp luật

mà chiếm dụng hoặc sử dụng đất mà không được ủy quyền sẽ bị coi là bất hợp pháp Chủ

sở hữu bề mặt có quyền yêu cầu chấm dứt các hành vi nêu trên hoặc khởi kiện ra tòa án

để bảo vệ quyền lợi của mình

Ba là, quyền bề mặt có tính dịch chuyển được.

Đây cũng là một trong những đặc trưng cơ bản của vật quyền Do đó, các luật đượccho phép chuyển nhượng quyền bề mặt từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần

sự cho phép của chủ đất Ngoài ra, với tư cách là quyền vật chất, quyền bề mặt cho phépchủ sở hữu quyền trực tiếp thực hiện quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt bề mặt màkhông cần sự cho phép hoặc can thiệp của chủ sở hữu

Bốn là, quyền bề mặt phải được đăng ký.

Việc đăng ký quyền bề mặt là rất quan trọng Pháp luật các nước trên thế giới thôngthường đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt Mục đích đăng ký vừa là việckhẳng định một cách chính thức thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyềncủa chủ sở hữu bề mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với các bên thứ ba Thông

qua đăng ký, pháp luật ghi nhận mối quan hệ giữa chủ thể có quyền bề mặt với tài sản là

bề mặt đất hữu hình

Ngoài những đặc điểm chung của vật quyền thì quyền bề mặt còn mang những đặc điểm riêng như sau:

Một là, quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc

Quyền này là quyền phái sinh từ quyền sở hữu, tức là, nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi

có sự tồn tại của quyền sở hữu Như vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề mặt là có tồn tạiquyền sở hữu đối với đất Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất mớiđược phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác thông qua các giao dịchdân sự

Hai là ,quyền bề mặt có tính dài hạn

Để đảm bảo cho người có quyền bề mặt được yên tâm trong việc tạo lập tài sản trênđất, ổn định việc sản xuất kinh doanh trên đất mà pháp luật quy định quyền bề mặt cóthời hạn dài Tùy điều kiện mỗi nước mà thời hạn này được quy định là khác nhau Ví dụ,

Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm; Khoản 1 Điều 270 Bộ

luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam quy định: “Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất”

Ba là, chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt là hai chủ thể tách biệt nhau

Khi thực thi chế định quyền bề mặt thì cần phải làm rõ quyền của chủ sở hữu mảnhđất và quyền của chủ sở hữu bề mặt Khi quyền rõ ràng được xác lập, hai chủ sở hữu trởthành chủ sở hữu riêng biệt Đối với chủ sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất được thựchiện thông qua cơ sở pháp lý là quyền sở hữu, nội hàm của nó có ba quyền: chiếm hữu,

sử dụng và định đoạt Sau khi quyền đối với đất được xác lập thì chủ sở hữu đất khôngcòn quyền sử dụng đất nữa Người được hưởng quyền bề mặt được sử dụng đất trên cơ sởxác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật Do đó, người có quyền sử dụng đất và

người thực sự sử dụng đất là những người có quyền độc lập và không tách rời nhau Do

đó, chủ đất sở hữu quyền sở hữu đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu đối vớitài sản được tạo ra trên đất Người có quyền bề mặt chỉ có quyền sử dụng đất để trồngtrọt, canh tác và xây dựng cũng như quyền sử dụng đất Quyền sở hữu tài sản trên đất, vàvới tư cách là chủ sở hữu không có tất cả các quyền đối với đất Một số quốc gia còn chophép chủ thể quyền bề mặt được sử dụng lòng đất để xây dựng công trình ngầm hay khaithác tài nguyên trong lòng đất hoặc có thể sử dụng cả phần không gian phía trên mặt đất

Ví dụ: Pháp luật dân sự Liên Bang Nga tuy không có quy định về quyền bề mặt nhưngthay vào đó là quyền xây dựng trên đất của người khác

Bốn là, nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt.

Khi xác lập quyền bề mặt, người có quyền bề mặt được quyền sử dụng đối với mộtdiện tích đất nhất định mà thuộc sở hữu của một chủ thể khác Khi đó, người này cóquyền khai thác, sử dụng đất để thu được hoa lợi, lợi tức, những lợi ích nhất định Thôngthường, quyền bề mặt được xác lập thông qua việc chủ sở hữu cho phép thực hiện quyềnnày Do vậy, người có quyền bề mặt thường phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhấtđịnh manh tính chất đền bù cho việc khai thác, sử dụng bề mặt đất Tuy nhiên, trongnhững trường hợp nhất định có thể vấn đề bù đắp cho việc khai thác sử dụng đất sẽ khôngcần đặt ra

Ví dụ: trường hợp người có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật mà pháp luậtkhông yêu cầu phải thực hiện việc phải trả chi phí sử dụng đất; theo thỏa thuận và thỏathuận đó chủ sở hữu không yêu cầu khoản tiền bù đắp trên; theo di chúc mà không có yêucầu người có quyền bề mặt phải trả chi phí cho việc khai thác, sử dụng đất

Thứ năm, chủ thể quyền bề mặt được coi là chủ sở hữu quyền bề mặt.

Sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ đứng tên Hành vigiao dịch của người có quyền bề mặt không còn phụ thuộc vào ý muốn của người sửdụng đất Điều này có thể nói là do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng người có quyền

bề mặt không thể định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất mà do nhà nước đại diện chủ sở

hữu, tuy nhiên quyền bề mặt có nguồn gốc từ việc sử dụng đất các quyền Đối với quyền

sử dụng đất, chủ sở hữu quyền bề mặt vẫn có thể thực hiện tất cả các giao dịch đối vớiquyền bề mặt và đối tượng của quyền bề mặt, bao gồm cả việc định đoạt quyền bề mặt vàtài sản bề mặt, sẽ tiếp tục có giá trị trong thời gian tồn tại của quyền bề mặt Hạn chế duynhất đối với chủ sở hữu quyền bề mặt là người nhận Việc chuyển giao quyền bề mặt tiếptheo phụ thuộc vào số năm còn lại của quyền bề mặt Theo đó, người nhận chuyểnnhượng, chuyển giao sẽ phải thực hiện tiếp phần nghĩa vụ của người đã chuyển nhượng,chuyển giao trước đó cho chủ thể quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận ban đầu

1.3 Ý nghĩa của việc quy định quyền bề mặt trong bộ luật dân sự năm 2015

Một là, Trước đây không có quy định nào ghi nhận về quyền này nhưng quy định

quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 là bước đột phá về tư duy trong pháp luậtdân sự Quyền bề mặt được ghi nhận có ý nghĩa to lớn trong việc bảo vệ quyền sở hữuđối với tài sản được hình thành trên đất của người khác Quyền bề mặt cũng là quyền đểgiúp phân tách hai quyền năng: quyền sở hữu đất thuộc về chủ sử dụng đất hợp pháp vàquyền sở hữu các tài sản được hình thành trên đất thì thuộc về chủ thể khác Điều nàygiúp cho việc khai thác các nguồn tài nguyên gắn liền với đất mang lại hiệu quả cao hơn

và đạt được mục đích kinh tế tốt hơn

Hai là, quyền bề mặt tạo điều kiện tốt cho việc phát triển nền kinh tế - xã hội Quy

định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 tạo hành lang pháp lý để việc sửdụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, tránh hiện tượng bỏ trống dự án làm thất thoát tàisản của Nhà nước; giảm đến mức tối thiểu chi phí đầu tư cho bất động sản, hầu hết doanhnghiệp đều thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh trên đất thuê Quyền bề mặt giúp cho cácchủ thể khai thác hết tiềm năng vốn có và tiết kiệm đối với đất đai và bất động sản khác

Ba là, dưới góc độ pháp lý, khi mà từ trước đến nay luật pháp nước ta không ghi

nhận quyền này hoặc khi có tranh chấp xảy ra mà chưa có pháp luật áp dụng quyền bềmặt thì nay nó được ghi nhận thành một chế định pháp luật và được xem là một cơ sở đểgiải quyết tranh chấp quyền bề mặt tại Tòa án nhân dân Qua đó, giúp cho các chủ thể khi

xảy ra tranh chấp có thể căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự để đưa ra phương hướnggiải quyết tốt nhất và cùng có lợi cho các bên

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ

QUYỀN BỀ MẶT

2.1 Căn cứ xác lập quyền bề mặt

Theo Điều 268 BLDS 2015: Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.

Chúng ta có thể thấy rằng quyền bề mặt được phát sinh trên cơ sở có sự tồn tại của

quyền sử dụng đất với những điều kiện nhất định mà không tồn tại một cách đương nhiênnhư quyền sử dụng đất pháp luật dân sự ghi nhận quyền bề mặt được xác lập theo quyđịnh của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc Nội dung cụ thể của các căn cứ xáclập đó thể hiện như sau:

Căn cứ thứ nhất, theo quy định của pháp luật

Nếu xét dưới khía cạnh thuật ngữ thì đây là thuật ngữ mới trong hệ thống pháp luậtcủa Nhà nước CHXHCN Việt Nam Tuy nhiên, nếu nhìn nhận vấn đề dựa trên bản chất là

“quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” thì đây lại không hẳn

là một vấn đề pháp lý mới

Luật đất đai khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã có nhữngquy định cho thấy trong một số trường hợp, người sử dụng được thực hiện các giao dịchdân sự đối với quyền sử dụng đất nhưng trong trường hợp khác thì lại không được thựchiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sảngắn liền với đất

Ví dụ: Khoản 3 Điều 183 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất”.

Theo quy định trên thì đây là tình trạng được nhà nước cho thuê đất theo hình thứcthuê đất trả tiền hàng năm Có thể thấy, người sử dụng đất chủ yếu nộp tiền chuyểnnhượng đất hàng năm, hàng năm chỉ sử dụng một khoản tiền nhỏ để nộp tiền sử dụng đất,không có quyền thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng Đất đai, sử dụng đất.Các chủ thể này có thể tạo ra tài sản trên đất và giao dịch bằng các tài sản này, nhưngkhông được giao dịch bằng quyền sử dụng đất Trong thời gian sử dụng đất còn lại, ngườimua được nhà nước tiếp tục cho thuê đất (Điều 189, Điều 3 Luật Đất đai 2013) Vì vậy,

về bản chất, đối tượng thuê đất trả tiền hàng năm của nhà nước có một loại quyền sửdụng đất rất giống về bản chất pháp lý là quyền bề mặt nhưng khác với quyền sử dụngđất thông thường

Như vây, mặc dù chưa có quy định chính xác về quyền bề mặt nhưng trong pháp luậtViệt Nam hiện hành, mà cụ thể là Luật đất đai thì quyền của các chủ thể sử dụng đất đượcxác lập trên cơ sở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm cũng mangnhững đặc điểm pháp lý cửa quyền bề mặt, với việc giới hạn quyền của các chủ thể sửdụng chỉ liên quan đến tài sản họ tạo lập chứ không liên quan đến quyền sử dụng đất.

Căn cứ thứ hai, theo thỏa thuận của các bên

Ngoài trường hợp quyền mặt được xác lập theo luật định, nghĩa là theo ý chí của Nhànước thì quyền bề mặt còn có thể được xác lập dựa trên cơ sở là sự thống nhất ý chí giữacác chủ thể dân sự thông qua một thỏa thuận Dựa trên cơ sở tự do, tự nguyên cam kết,tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên sao cho sự thỏa thuận đó không vi phạm điều cấmcủa pháp luật, không trái với đạo đức, xã hội Vì vậy mà quyền bề mặt có thể xác lập theo

sự thỏa thuận (có thể được xác lập dưới dạng một hợp đồng như hợp đồng thuê, hợp đồngmượn…) giữa người có quyền sử dụng đất với người muốn xác lập quyền bề mặt trêndiện tích đất của người khác Ngoài ra, hình thức của giao dịch là phương tiện thể hiệnnội dung của giao dịch Hình thức của giao dịch có thể bằng văn bản, lời nói hoặc bằngnhững hành vi cụ thể

Việc một người khai thác sử dụng, thậm chí tạo lập tài sản một cách hợp pháp trên đấtcủa người khác là một vấn đề pháp lý không mới Luật đất đai hiện hành có các quy định

về việc chứng nhận quyền đối với các chủ thể này

Ví dụ:

- Điều 31, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫnthi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013:

Điều 31 Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

“… 4 Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh