ÔN tập luật đất đai

HỆ THỐNG CÂU HỎI ÔN TẬP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI I CÂU HỎI BÁN TRẮC NGHIỆM Anhchị hãy cho biết các nhận định sau đây Đúng hay Sai và giải thích tại sao 1 Nguồn của Luật đất đai chỉ bao gồm các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước ở trung ương ban hành => Nhận định này sai Nguồn của Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước ở địa phương ban hành (Bảng giá đất, Quyết định cấp Giấy chứng nhận ) 2 Luật đất đai điều chỉnh tất cả các quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai => Nhận định n.

HỆ THỐNG CÂU HỎI ÔN TẬP

MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI

I CÂU HỎI BÁN TRẮC NGHIỆM

Anh/chị hãy cho biết các nhận định sau đây Đúng hay Sai và giải thích tại sao:

1. Nguồn của Luật đất đai chỉ bao gồm các văn bản pháp luật do cơ quannhà nước ở trung ương ban hành

=> Nhận định này sai Nguồn của Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật

do cơ quan Nhà nước ở địa phương ban hành (Bảng giá đất, Quyết định cấp Giấy chứng nhận…)

2. Luật đất đai điều chỉnh tất cả các quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai

=> Nhận định này sai Vì quan hệ pháp luật đất đai không đồng nhất với quan

hệ xã hội đất đai, có một số quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai quan hệ pháp

luật đất đai không Điều chỉnh như việc cho mượn đất, cầm cố đất đai, hoặc quan

hệ xã hội đất đai có liên quan đến quốc tế.

3. Người trực tiếp sử dụng đất được coi là chủ thể sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai

=> Nhận định này sai Vì chủ thể sử dụng đất cũng có thể là người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai, người đó còn phải có quyền

và nghĩa vụ sử dụng đất theo PL đất đai (Điều 19 43/2014/NĐ-CP)

4. Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nhận định này sai UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất mà chỉ được phép cho thuê đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013“Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn” đồng thời căn cứ theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã cũng không có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- sai Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013 thì việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Riêng đối với đăng

ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013)

6. Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trướcngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- đúng Khoản 2 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI, quy định: “Trường hợp đất

được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng

10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định này”

7. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- đúng Khoản 2 điều 98 luật đất đai 2013

8. Mọi trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất đều phải nộp tiền sửdụng đất

- sai hoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:“Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, những trường hợp chuyển mục đích

sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnchỉ những trường

hợp người dân được Nhà nước cho phép (phải xin phép) chuyển mục đích sử dụng

đất mới phải nộp tiền sử dụng theo quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP; chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan Nhà nước là

những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng.

9. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành không được cao hơn khung giá đất do Chính phủ ban hành

- sai Điều 113 luật đất đai 2013 “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ

05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối

đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” khoản 2 điều 5 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất

10. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành 5 năm một lần được sử dụng để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- sai Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc

bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có

đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất

thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để

- sai Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhâncần thỏa mãn điều kiện đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất

12. Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời điểm công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

- sai Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai

và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng

Khi chuyển nhượng thì bước đầu tiên phải công chứng hoặc chứng thực, còn đăng ký vào sổ địa chính là bước cuối cùng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động(đăng ký sang tên) Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ khi công chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng là thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là khi nảy sinh tranh chấp

13. Các văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực

- nhận định sai Các văn bản giao dịch liên quan đến đất đai phải công chứng, chứng thực Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì những văn bản giao dịch liên quan đến đất đai sau đây phải công chứng, chứng thực:

(1) Các hợp đồng liên quan đến đất đai sau đây:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất

Tuy nhiên, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng chuyển

nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

(2) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

14. Khi sử dụng đất với hình thức thuê, tổ chức kinh tế trong nước không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất

– Trả lời: Khẳng định này là sai Trước hết, giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đấtbằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai Các giao dịch quyền sử dụngđất là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, cho thuê v v

Theo quy định tại Điều 175 Luật đất đai năm 2013 Có thể thấy theo Điểm đ Khoản 1 Điều 175, tổ chức kinh tế, tổ chức công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụmcông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Đây chính là một giao dịch quyền sử dụng đất

Điều 169 Nhận quyền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật này

( khoản 2 điều 169 Luật Đất đai 2013)

16. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất

=> Nhận định này đúng theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013,

trường hợp người gốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: (1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệcao, khu kinh tế

CSPL:, Điều 169 Luật Đất đai 2013.

17. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có quyền thừa kế quyền sửdụng đất như các cá nhân trong nước

=> Nhận định này sai người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa

kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam phải thuộc đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013; còn nếu không thuộc đối tượng trên thì chỉ được hưởng phần giá trị của phần thừa kế đó căn cứ theo đoạn 3 điểm đ khoản1 Điều 179: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”

18. Thời hạn sử dụng đất rừng phòng hộ là 50 năm

- sai đất rừng phòng hộ là Đất sử dụng ổn định lâu dài, không bị giới hạn thời hạn

CSPL: Đìếu 125 Luật Đất đai 2013

19. Tòa án nhân dân chỉ thụ lý giải quyết những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Nhận định Sai Bởi vì nếu không có giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất mà

có các giấy tờ khác theo quy định tại điều 100 Luật Đất Đai 2013 thì vẫn thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013: ''Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;''

Cơ sở pháp lý: Điều 100 và khoản 1 Điều 203 Luật Đất Đai 2013

20. Trong mọi trường hợp, khi tranh chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

- => Nhận định này sai Vì tùy theo từng trường hợp cụ thể mà cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai Cụ thể như áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự

có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết”

II CÂU HỎI LÝ THUYẾT

1. Phân tích mối quan hệ giữa Luật Đất đai với các ngành luật khác Lấy

ví dụ cụ thể

Luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật xã

hội chủ nghĩa, là tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh

những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt số phận pháp lý của đất đai nhằm sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao phù hợp với lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất.

1 Mối quan hệ giữa ngành Luật đất đai với các ngành luật khác

a Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật hành chính

- – Giữa hai ngành luật này giống nhau về chủ thể quản lý, đó là hệ thống các cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý trong đó có quản lý đất đai

– Cả hai ngành luật đều có chung một phương pháp điều chỉnh là phương pháp mệnh lệnh

– Giống nhau về hình thức quản lý trong việc quyết định các văn bản hành chính về giao đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp và các quyết định xử phạt nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp Luật đất đai

Luật đất đai là ngành luật điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, những quan hệ liên quan đến đất đai - khách thể của quyền sở hữu, sử dụng và bảo vệ của Nhà nước, các quan hệ nhằm mục đích bảo đảm sử dụng đất đai đúng mục tiêu, hợp lý và có hiệu quả cao

Theo đó, Luật hành chính cũng có mối quan hệ khá mật thiết với Luật đất đai

Cụ thể, trong quan hệ Luật đất đai, Nhà nước vừa có tư cách là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai vừa là người thực hiện quyền lực nhà nước Quan hệ đất đai chỉ xuất hiện, thay đổi hoặc chấm dứt khi có quyết định của cơ quan hành chính nhà nước

Luật hành chính là phương tiện thực hiện Luật đất đai vì:

Các cơ quan hành chính giám sát người sử dụng đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đúng mục đích, hiệu quả kinh tế, giữ gìn độ phì nhiêu đối với đất trồng

trọt, Trong những trường hợp luật định, Nhà nước có quyền đơn phương thu hồi đất, xử phạt hành chính người sử dụng vi phạm quy định của Luật đất đai Khi đó, người sử dụng trong quan hệ Luật đất đai là người chấp hành quyền lực nhà nước

b Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự

Trước hết, Luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật

Việt nam, là tổng thể các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh, trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Luật dân sự là ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều kiện các quan hệ tài sản và các quan hệ nhân thân

Như vậy giữa hai ngành luật này có mối quan hệ đan xen với nhau:

– Chế định quyền sở hữu của hai ngành luật đều được Hiến pháp và Bộ luật dân sự ghi nhận; song chế định và quyền sở hữu đối với đất đai lại là một quyền đặc biệt (chỉ nhà nứoc mới có) còn quyền sở hữu về tài sản được quy định trong Bộluật dân sự lại chuyển nhượng cho, tặng, một cách tự do

=> Ví dụ: người dân không có người huỷ hoại đất đai nhưng họ lại có

quyền tiêu hủy các tài sản khác thuộc sở hữu của mình như xe máy, ô tô, đồ dùng gia đình…

– Tài sản đất đai khi được Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng từ chủ

sử dụng đất này sang sử dụng đất khác thì thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là mộthình thức hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự, nhưng thi thực hiện các thủ tục chủ đất phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai

=> Ví dụ: Anh A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho anh B thì

phải lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận mà 2 bên Trình

tự, thủ tục chuyển nhượng giữa hai bên phải thực hiện đúng quy định mà pháp luật đất đai về chuyền nhượng quyền sử dụng đất

– Hai ngành luật dân sự và luật đất đai đều có chung phương pháp điều chỉnh

là phương pháp thoả thuận, song mức độ thoả thuận mà ngành luật đất đai áp dụng

bị hạn chế bởi ý chí của Nhà nước – chủ sử dụng đất chỉ được thoả thuận trong phạm vi Nhà nước cho phép Tuy nhiên trên thực tế do sự vận động của nền kinh tếthị trường, một số quan hệ đất đai chuyển dần thành quan hệ dân sự do Nhà nước đang dân sự hoá các quan hệ pháp luật đất đai (ví dụ: hợp đồng chuyển quyền, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất…)

c Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật môi trường

- Đều có chung quy định là tài nguyên thiên nhiên thuộc quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối của Nhà nước Cùng với đất đai, các loại tài nguyên khác không được phép mua bán, chuyển quyền một cách trái pháp luật Mọi tổ chức, hộ gia đình, các nhân đều có trách nhiệm, nghĩa vụ bảo vệ tài nguyên, khai thác hiệu quả tài nguyên, bảo vệ tốt môi trường sinh thái

d Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật hình sự

-

e Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật đầu tư

Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật ĐT được đánh giá chi tiết thông qua những nội dung chính sau đây:

– Các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư;

– Các quy định về lĩnh vực, địa bàn đầu tư, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư;

– Các quy định về hoạt động đầu tư trực tiếp;

– Các quy định về quản lý đầu tư theo quy hoạch;

f Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật doanh nghiệp

g Mối quan hệ giữa Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản

Thực trạng mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật kinh doanh bất động

sản được nghiên cứu ở những vấn đề cụ thể sau đây:

Quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản

VBQPPL

được rà soát Các quy định cụ thể

Luật đất

đai

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử

dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án ĐT thì phải ĐT vào đất theo đúng dự án đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Điều 62)

Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Về các điều kiện cụ thể, Luật đất đai quy định 4 điều kiện;

trong khi Luật kinh doanh bất động sản quy định có 6 điều kiện

Hai điều kiện nhiều hơn là điểm a, e khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản Sự khác nhau này chỉ là quy định cụ thể hơn

về điều kiện đối với chủ thể và đối với bất động sản là quyền sử dụng đất

=> Cùng là điều kiện để quyền sử dụng đất đưa vào thị trường bất động sản; Về cơ bản việc quy định điều kiện để quyền

sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản giữa 2 đạo luật này

là thống nhất; tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản quy định thêm điều kiện là quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất độngsản phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh

Nhận xét, đánh giá các quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản

– Luật kinh doanh bất động sản quy định một trong các điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản rộng rãi hơn so với Luật đất đai; cụ thể: (i) Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Luật kinh doanh bất động sản quy địnhcó giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong khi

đó, Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện này là không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Luật kinh doanh bất động sản quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản so với Luật đất đai; theo đó, Luật kinh doanh bất động sản bổ sung thêm 2 điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, bao gồm: (i)Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; (ii)Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

h Mối quan hệ giữa Luật đất đai và Luật xây dựng, Luật nhà ở

Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật xây dựng, Luật nhà ở được xem xét trên các vấn đề liên quan đến các quy định về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nhà ở, quy hoạch đô thị

i Mối quan hệ giữa Luật đất đai và Luật khiếu nại, tố cáo

Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật khiếu nại, tố cáo được xem xét, phân tích trên 2 phương diện chủ yếu sau đây:

– Các quy định về khiếu nại, tố cáo;

– Các quy định về thời hiệu khiếu nại;

Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên sinh ra và được sử dụng vàocác mục đích khác nhau; nên quan hệ về chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai liên quan đến nhiều quan hệ thuộc những lĩnh vực khác nhau; cụ thể:

– Đất được sử dụng làm tư liệu sinh hoạt (để ở) nên quan hệ đất đai trong lĩnhvực này là quan hệ về chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất ở;

– Đất đai được sử dụng để xây dựng nhà ở thương mại, khu chung cư thương mại để bán hoặc cho thuê Mặt khác, Qsử dụng đất được tham gia các giao

dịch trên thị trường nhằm mục đích KD nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ về kinh doanh bất động sản;

– Đất đai là địa bàn để xây dựng nhà ở và các công trình xây dựng khác nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất xây dựng;

– Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường nên xét dưới khíacạnh này việc quản lý, sử dụng đất đai có tác động, ảnh hưởng đến vấn đề môi trường;

– Đất đai được sử dụng để trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất rừng;

– Đất đai là không gian sinh tồn của các loại động, thực vật; các hệ sinh thái điển hình mang đặc trưng của từng khu vực nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này

là quan hệ quản lý, chiếm hữu, sử dụng đất nhằm bảo tồn sự đa dạng sinh hoạt;– Đất đai được sử dụng làm đối tượng cho các hoạt động đầu tư của con ngườinhằm mục đích thu lợi nhuận nên quan hệ đất đai liên quan đến yếu tố đầu tư;– Đất đai còn chứa đựng trong mình các nguồn nước, nguồn tài nguyên

khoáng sản v.v nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này liên quan đến yếu tố khai thác, sử dụng tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản v.v;

Chính do đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau nên quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai lại liên quan đến những lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh của các ngành luật tương ứng Giữa Luật đất đai với các ngành luật khác có liên quan có những vùng

“giao thao” Hay nói cách khác, Luật đất đai có mối quan hệ với các đạo luật có liên quan Mối quan hệ chung này được nhận diện trên những nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đất đai không chỉ là đối tượng của hoạt động quản lý nhà nước mà

còn là đối tượng quản lý, khai thác, sử dụng của nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật khác như Luật thương mại, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư v.v;

Thứ hai, mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan thể

hiện:

– Luật đất đai điều chỉnh việc chiếm hữu quản lý và sử dụng đất đai của con người Trên cơ sở quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai (quan hệ đất đai),con người sử dụng đất vào các mục đích kinh tế – xã hội khác nhau Quan hệ kinh

tế – xã hội dựa trên việc sử dụng đất với tư cách là địa bàn, không gian của quá trình SX – KD thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật tương ứng;

– Luật đất đai quy định nội dung, phương thức và thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai; xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; quy định chế độ pháp lýcủa các loại đất v.v Dựa trên những quy định chung này của Luật đất đai, các đạo luật khác có liên quan cụ thể hóa thành những quy định mang tính chuyên ngành trong việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đai vào mục đích kinh tế, dân sự, thương mại và xã hội;

– Luật đất đai quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… làm căn cứ cơ sở để các đạo luật chuyên ngành khác có liên quan quy định về việc quản lý, sử dụng tiềm năng của đất đai vào những mục đích chuyên ngành

2. Hãy cho biết sự cần thiết của nguyên tắc: “Ưu tiên bảo vệ và phát triển đất nông nghiệp” Nguyên tắc này được thực hiện trên thực tế như thế nào trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành

* cần thiết:

- Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất Đai 2013 Đất nông nghiệp vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động Đất nông nghiệp

là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng Chính vì vậy, nhà nước Việt Nam đã đặt ra nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp như sau:

- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất

- Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nôngnghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất

– Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích

khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quyhoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

– Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện

nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấnbiển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp

– Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất

nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa

Tính đặc biệt ưu tiên không chỉ dừng ở bảo đảm số lượng về mặt diện

tích đất nông nghiệp mà còn ưu tiên nâng cao chất lượng đất để nâng dần hiệuquả sử dụng đất đồng thời thực hiện song hành công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa gắn với an ninh lương thực

Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính và không thể thay thế được trong quá trình sản xuất nông nghiệp Vì vậy đặt ra nguyên tắc này nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp bởi vì bình quân đất nông nghiệp trên đầu người của Việt Nam thuộc vào hàng thấpnhất của thế giới Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa và cắt đất cho các khu công

nghiệp, khu vui chơi, giải trí đã làm cho quỹ đất nông nghiệp đang bị giảm dần Việt Nam còn được dự báo là một trong năm quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nhất của tình trạng nước biển dâng cao do biến đổi khí hậu

Chính vì vậy, nhiệm vụ sử dụng bền vững và hiệu quả để bảo vệ đất nôngnghiệp cần phải được quan tâm hàng đầu không phải chỉ vì nền nông nghiệp

mà còn vì sự ổn định và phát triển đồng bộ của nền kinh tế - xã hội Do đó, Chính phủ đã đặt ra mục tiêu đến năm 2030 phải giữ được tối thiểu 3,8 triệu ha trồng lúa

để bảo đảm an ninh lương thực cho quốc gia

* thực tế:

Thực tế, khoảng 70% dân số là nông dân nhưng bình quân đất nông

nghiệp trên đầu người nước ta lại thấp (khoảng 1000m2/người) nghĩa là cả nước chỉ có khoảng 9 triệu ha đất nông nghiệp với 4 triệu ha trong đó trồng lúa nước Thêm vào đó, trong tình hình hiện nay với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao

và tác động của biến đổi khí hậu diễn ra trên địa bàn cả nước đang càng này làm cho quỹ đất nông nghiệp bị thu hẹp dần (tỉ lệ mất đất nông nghiệp mỗi năm là 1%) khiến người ta dự báo rằng Việt Nam chỉ còn đủ khả năng sản xuất lúa phục vụ nhucầu trong nước chứ không thể xuất khẩu được Vai trò của đất nông nghiệp đối với

sự tồn tại và phát triển đối với Việt Nam là hết sức quan trọng nhưng hiện nay việc đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp dần chính là một thực trạng đáng báo động đối với nước ta Chính vì vậy, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản để hạn chế tình hình đó

Thứ nhất, nhà nước hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đổi đất nôngnghiệp sang sử dụng với mục đích khác Việc chuyển mục đích từ đất nông

nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch, kế hoạch và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được chuyển qua sửdụng với mục đích khác theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 131 Luật Đất Đai 2013; Đất trồng lúa theo quy định tại Điều 134 Luật Đất Đai 2013 hạn chế chuyển sang sử dụng với mục đích phi nông nghiệp

Nhà nước đặt ra những quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điềukiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sựđồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ hai, nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm

nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất Khuyến khích sử dụng những vùng đất có khả năng làm muối để sản xuất muối quy định tại Khoản 3Điều 138 Luật Đất Đai 2013

Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đíchnông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất(Điều 54 Luật Đất Đai 2013), nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất

Nội dung này thể hiện được sự quan tâm của nhà nước ta trong việc khuyến khích người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất Ở nước ta, đất nông nghiệp sử dụng với quy mô ở từng địa phương là khác nhau Do đó, việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng theo Điều 129 Luật Đất Đai năm 2013 có ý nghĩa đáng kể đã tạo cho người sử dụng đất tâm lý vững vàng để từ đó khuyến khích được việc tăng gia sản xuất

Đối với đất thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế

-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được bồi thường chi phí đầu tư theo Điều 76 Luật Đất Đai 2013; đối với đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư theo Điều 77 Luật Đất Đai 2013 ngoài ra còn các chính sách hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất (Điểm b Khoản 2 Điều 83 Luật Đất Đai 2013)

Thứ tư, nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấnbiển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp để mở rộng diện tích đất nông nghiệp Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Đất Đai 2013:

“Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và thành tựu khoa học công nghệ vào các việc sau đây: Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào

sử dụng theo đúng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất”

Quyền lợi người đi khai hoang đã được quy định tại các văn bản hướng

dẫn thi hành như: theo Điều 97 Nghị Định 181 /2004/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2003, sau đó quyền lợi của người đi khai hoang được kế thừa vàquy định chặt chẽ hơn tại Điều 22 Nghị Định 43/2014/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013 Thông qua những quy định này cho thấy nhà nước rất quan tâm, khuyến khích mở rộng diện tích đất nông nghiệp là giải pháp thiết thực, phù hợp tình hình hiện nay Việt Nam có nhiều diện tích đất chưa được sử dụng vào đúng mục đích hoặc chưa được sử dụng.

Thứ năm, nhà nước ta nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các

khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa theo quy định tại Khoản 4 Điều 143 Luật Đất Đai 2013

Ngoài ra, nhà nước còn ban hành những quy định riêng về chính sách bảo

vệ, sử dụng đất trồng lúa nước (Nghị định 42/2012) Người sử dụng đất

chuyên trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu mỡ của đất Miễngiảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân là dân tộc thiểu số

sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp

việc áp dụng nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp trên thực

tế đã đạt được không ít những thành tựu quan trọng đem lại những hiệu quả rõrệt Bên cạnh những điểm tích cực thì vẫn tồn tại những khó khăn, thiếu sót đòi hỏicác giải pháp hữu hiệu hơn để việc thực thi mang lại nhiều kết quả tốt đẹp Việc ưutiên đặc biệt cho quỹ đất nông nghiệp đang được nước ta thực hiện một cách

nghiêm túc với những chủ trương nhất quán như: tích cực khai hoang mở rộng đồng từ vốn đất chưa có khả năng sử dụng trong nông nghiệp; coi trọng việc thâm canh, tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ trên diện tích hiện có; phát triển kỹ thuật nhằm khắc phục tình trạng đất nông nghiệp bị thoái hóa chất lượng

3. Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có những quy định nào thể hiện yêu cầu cụ thể về công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

4. Phân tích vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai? Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền phải dựa trên cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt"?

5 Sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm là gì? Phân tích những ưu điểm và

hạn chế trong mỗi phương thức tiếp cận đất đai nêu trên để nhà đầu tư nhận thấy rõ trước khi quyết định lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp để đầu tư?

Người sử dụng đất không đượcquyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện cáchoạt động liên quan đến tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng, cho thuê tài sản trên đất)

Trả tiền thuê hàng năm

* ưu nhược điểm

1 thuê trả tiền một lần

* ưu điểm:

- nhà đầu tư không phải chịu tác động biến động từ giá đất

- nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp khi đáp ứng các điều kiện luật định

- nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tiền lớn để thực hiện nghĩa

vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê Do đó nhà đầu tư cóthể sử dụng khoản tiền thuê còn lại để phục vụ các hoạt động kinh doanh khác

- nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lầncho cả thời gian thuê

- trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hợp đồng, nhà đầu tư có thể thuận lợi trong việc dừng dự án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê đất đã đóng

* nhược điểm:

- nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường với những biến động về giá đất theo như nhận định, giá đất ở Việt Nam hiện nay có xuhướng tăng mà không có dấu hiệu giảm

- nhà đầu tư không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay các giao dịch khác về quyền sử dụng đất

ví dụ áp vào một diện tích đất khoảng 3.500m2 với đơn giá 7,96 triệu đồng tạithời điểm năm 2001, số tiền thuê đất trả 1 lần giả định trong 50 năm (theo luật đất đai 2003) là

Tổng số tiền thuê đất hàng năm trong 15 năm chiết khấu về thời điểm năm

2001 với tỷ suất chiết khấu 10%/năm là 9.025.632.615 đồng chia bình quân 1 năm

là 601.708.841 đồng/m2/năm

Kết luận: Như vậy so sánh hình thức trả tiền hàng năm, chi phí tiền thuê đất bình quân hàng năm là 601.708.841 đồng/m2/năm so với hình thức trả tiền 1 lần chi phí tiền thuê đất là 224.273.000 đồng/năm thì không ai dại gì chọn hình thức

thuê đất trả tiền hàng năm cả vì số tiền này mới chỉ tạm tính ở năm thứ 15 đã tăng gấp 2,68 lần,

6 Việc quy định trong Luật Đất đai 2013 về Quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê đất của nhà đầu tư đối với Nhà nước khi thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có ý nghĩa gì? Luật Đất đai 2013 quy định như thế nào

về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất?

* ý nghĩa:

* Quy định quyền và nghĩa vụ

Tại điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

"Điều 166 Quyền chung của người sử dụng đất

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai"

Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật đất đai

2013, cụ thể như sau :

"Điều 170 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

2 Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng".

7 Phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất? Luật Đất đai 2013 có quy định nào mới về vấn đề thời hạn sử dụng đất?

* các quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất khác Đây

là khoảng thời gian xác định, căn cứ theo các quy định pháp luật để Nhà nước thống nhất quản lý, tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước

Mỗi loại đất khác nhau (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp ) sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau Hơn nữa, tuỳ vào hình thức sử dụng đất như chuyển

nhượng, được nhà nước giao đất, cho thuê đất mà thời hạn sử có thể sẽ thay đổi

cụ thể hơn nữa Do đó, đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, cácbên nên tìm hiểu kỹ về thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận

Về vấn đề này, hiện nay trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nội dung này được đề cập trong Luật đất đai năm 2013, Thông tư 02/2015/TT-

BTNMT, Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đaihiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sửdụng”, nhưng theo cách hiểu thông thường, và dựa trên quy định về đất sử dụng cóthời hạn theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:

“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người

sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thờihạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nướckhi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụngđất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụngđất Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất”

có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng

Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xácđịnh điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở đểgiải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tínhhợp pháp của việc thu hồi đất…

Cũng giống như khái niệm “đất sử dụng có thời hạn”, hiện nay pháp luật đấtđai hiện hành cũng không quy định về khái niệm “thời hạn sử dụng đất” Tuy nhiêncăn cứ theo quy định về khái niệm “thời hạn”, và cách hiểu chung về việc “sử dụng

đất”, có thể hiểu “thời hạn sử dụng đất” là một khái niệm dùng để chỉ một khoảngthời gian, từ thời điểm này đến thời điểm khác (xác định theo ngày, tháng, năm) màngười sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diệntích đất nhất định, có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao, được cho thuê, đượccông nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác.

Mục 1, Chương 10 Luật đất đai năm 2013 và được xác định theo từng loại đất

cụ thể gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài, Đất sử dụng có thời hạn, Đất có thời hạn

sử dụng được xác định khi chuyển mục đích sử dụng đất và Đất có thời hạn khinhận chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể:

Một là, Đất sử dụng ổn định lâu dài:

Mặc dù trong quy định của Luật đất đai không quy định cụ thể về khái niệm

“đất sử dụng ổn định lâu dài”, nhưng căn cứ về khái niệm “sử dụng đất ổn định”được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể hiểu

“đất sử dụng ổn định lâu dài” được hiểu là đất mà người sử dụng đất được phápluật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việcchấm dứt quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định định tại Điều 125 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước chophép người sử dụng đất được sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dàiđối với đất cụ thể

Hai là, Đất sử dụng có thời hạn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 126, 128 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định

về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo cáctrường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đấtđược sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụngđất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay

tổ chức

* Luật Đất đai 2013 có quy định nào mới về vấn đề thời hạn sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất bằng 02 hình thức gồm đất

sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn Dưới đây là chi tiết thời hạn sử dụng đất được quy định như sau:

1 Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng

2 Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo

Khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2013

6 Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

7 Đất cơ sở tôn giáo theo Điều 159 Luật Đất đai 2013

Đất tổ chức kinh tế sử dụng theo Khoản 3 Điều 127;

khoản 2 Điều 128 Luật Đất đai 2013

hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì đượctiếp tục sử dụng đất theo thời hạnquy định

1

3

Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê

- Không quá 50 năm

- Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình,

cá nhân nếu có nhu cầu thì đượcNhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

1

4

Đất được giao, cho thuê cho tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử

dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản

xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu

tư (DAĐT); người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các

DAĐT tại Việt Nam

Thời hạn sửdụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở DAĐT hoặc đơnxin giao đất, thuê đấtnhưng không quá 50 năm

Trong đó:

- Đối với DAĐT có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, DAĐT vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

- Đối với dự

án kinh doanh nhà ở để bán

hoặc để bán kết hợp với cho thuêhoặc để cho thuêmua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn địnhlâu dài.

- Khi hết thời hạn, người

sử dụng đất nếu

có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn

sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quyđịnh này

không quá thời hạn theo quy định này.

trình công cộng có mục đích kinh doanh theo Khoản 2

Điều 147 Luật Đất đai 2013

- Không quá 70 năm

- Khi hết thời hạn, người

sử dụng đất nếu

có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn

sử dụng đất nhưng không quá thời hạn theo quy định này

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

(Điều 127 Luật Đất đai 2013).