TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ELEARNING TIỂU LUẬN HỌC PHẦN LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2 (EL13) ĐỀ TÀI 02 Phân tích quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai? Chỉ ra những bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật? Họ và tên Ngày, tháng, năm sinh MSSV Lớp Ngành Luật kinh tế Hà Nội, 012022 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân sự Việt Nam 2 EL13 Trang | 2 Mục lục Danh mục tài liệu tham khảo 3 Phần đặt vấn đề 4 Phần nội dung 5 1 Tổng quan về nhà ở hình thành trong.
Trang 1TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ELEARNING
TIỂU LUẬN HỌC PHẦN: LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2 (EL13)
ĐỀ TÀI: 02 Phân tích quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai? Chỉ ra những bất cập và hướng hoàn thiện pháp
Trang 2Mục lục
Danh mục tài liệu tham khảo 3
Phần đặt vấn đề 4
Phần nội dung 5
1 Tổng quan về nhà ở hình thành trong tương lai 5
1.1 Nhà ở hình thành trong tương lai 5
1.2 Điều kiện chung của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch 6
1.3 Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 8
2 Pháp luật về thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam 11
2.1 Về điều kiện thế chấp nhà ở 11
2.2 Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở 11
2.3 Điều kiện về nhà ở hình thành trong tương lai đem thế chấp 13
2.4 Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở nói chung 15
2.5 Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm 16
3 Bất cập liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay và giải pháp đề xuất 17
3.1 Bất cập liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay 17
3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 20
3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện 20
Phần Kết luận 23
Trang 3DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự 2015
2 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở 2014
3 Quốc hôi (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
4 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014
5 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, sửa đổi 2017
6 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm
7 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm
8 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
9 Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư số 26/TT-NHNN 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản
là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
10 ThS Huỳnh Văn Chữ (2021), “Thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Công Thương
Trang 4PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiện nay, nhiều dự án nhà ở được các chủ đầu tư rao bán, trong đó có những nhà
ở hình thành trong tương lai Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự… Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho người mua nhà; và sau khi đã mua nhà ở hình thành trong tương lai thì có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không, nhà ở hình thành trong tưong lai có được thế chấp, ? Để bảo đảm cho các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật đã quy định cụ thể về vấn đề này Trong phạm vi bài viết này, em xin phân
tích quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Trang 5PHẦN NỘI DUNG
1 Tổng quan về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1 Nhà ở hình thành trong tương lai
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản tại Điều 105:
“Điều 105 Tài sản
1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản
2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”
Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai:
“1 Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch
2 Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
- Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của
hộ gia đình, cá nhân
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng
Trang 6- Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư
tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà
ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sãn nêu trên
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)
1.2 Điều kiện chung của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch
Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
Trang 7c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
2 Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ
3 Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường”
Như vậy, nhà hình thành trong tương lai nói chung được tham gia giao dịch khi
có các điều kiện: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
Ngoài ra, đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nhà ở thưong mại hình thành trong tương lai còn phải tuân thủ các điều kiện liên
Trang 8quan khác (đối với nhà ở xã hội bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014; đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định về kinh doanh bất động sản)
1.3 Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể từ Điều 54 đến Điều 59
a) Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
b) Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải
có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do
c) Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng
Trang 9Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định dưới đây và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua
- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết
và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết
- Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định này và quy định của pháp luật về bảo lãnh
d) Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua
- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết
Trang 10đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật Kinh doanh bất động sản, các bên còn có các quyền
và nghĩa vụ sau đây:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình
đ) Chyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản, bên mua, bên thuê mua
có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai
Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội
Trang 112 Pháp luật về thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam
Điều kiện thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung: Theo điều 145 Luật Nhà ở năm
2014 điều chỉnh việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: Các chủ sở hữu nhà
ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung (trừ những trường hợp sở hữu chung theo từng phần) Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới cùng thực hiện Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê: Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được điều chỉnh ở Điều 146 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: Chủ sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê trước về việc thế chấp bằng văn bản Bên thuê nhà ở sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở Bên thuê nhà sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng Nhà ở đang thuê sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường hợp sau đây: Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ
3 tháng trở lên mà không có những lý do chính đáng Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng Không được tự ý đục phá, cơi nới hoặc cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê Thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý trước của bên cho thuê Bên thuê nhà ở làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người trong khu vực xung quanh Dù đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không có dấu hiệu khắc phục
2.2 Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở