Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1a, thành phố thanh hóa

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Th

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ MINH HUYỀN

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,

TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI

DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT HAI BÊN ĐƯỜNG QUỐC LỘ 1A, THÀNH PHỐ THANH HÓA”.

Ngành:

Mã ngành:

Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai 60.85.01.03PGS.TS CAO VIỆT HÀ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan

và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Huyền

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi

đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Cao Việt Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian

và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản

lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Huyền

MỤC LỤC

Lờı cam đoan i

Lờı cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục sơ đồ, đồ thị vii

Danh mục chữ vıết tắt viii

Trích yếu luận văn ix

Thesıs abstract xi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thıết của đề tàı 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3

2.1.2 Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở một số nước và tổ chức trên thế giới 9 2.2.1 Trung Quốc 9

2.2.2 Thái Lan 11

2.2.3 Hàn Quốc 12

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở việt nam 13

2.3.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 13

2.3.2 Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 17

2.3.3 Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời gian qua 20

2.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố thanh hóa

22

2.4.1 Các văn bản hướng dẫn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ

trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố 22

2.4.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Thanh

Hóa 23

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

3.1 Thờı gıan nghıên cứu 28

3.2 Đốı tượng nghıên cứu 28

3.3 Nộı dung nghıên cứu 28

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa 28

3.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố Thanh Hóa 28

3.3.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC của dự án nghiên cứu 28

3.3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 29

3.4 Phương pháp nghıên cứu 29

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 29

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 29

3.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu, tài liệu 29

3.4.4 Phương pháp so sánh 30

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố thanh hóa 31

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2016 37

4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 39

4.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố thanh hóa 40

4.2.1 Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố 40

4.2.2 Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 45

4.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng hạ

tầng kỹ thuật haı bên đường quốc lộ 1a, thành phố thanh hóa 47

4.3.1 Giới thiệu khái quát về dự án 47

4.3.2 Tình hình thực hiện dự án 49

4.4 NHỮNG TỒN TẠI TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN NGHIÊN CỨU 65 4.4.1 Công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 65

4.4.2 Hồ sơ lưu trữ tại thành phố 65

4.4.3 Công tác kiểm kê 65

4.4.4 Hạn chế về chính sách bồi thường, hỗ trợ 65

4.5 Giải pháp 66

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

5.1 Kết luận 68

5.2 Kiến nghị 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Số hộ gia đình đã được điều tra về tình hình thực hiện công tác bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư 29

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2016 38

Bảng 4.2 Một số dự án thu hồi đất tại thành phố Thanh Hóa trong giai đoạn 2015 – 2017 46

Bảng 4.3 Tổng quan về dự án nghiên cứu 48

Bảng 4.4 Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân 51

Bảng 4.5 Tổng hợp bảng giá bồi thường về đất theo 2 giai đoạn 53

Bảng 4.6 Chính sách hỗ trợ trước và sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực 57 Bảng 4.7 Tổng hợp chính sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất 58 Bảng 4.8 Ý kiến của người dân về thời gian nhận tiền bồi thường, hỗ trợ 63 Bảng 4.9 Ý kiến của các hộ dân về tính công bằng, dân chủ, công khai trong quá trình thực hiện dự án 64

vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính thành phố Thanh Hóa 31

Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế theo GDP của thành phố Thanh Hóa năm 2010 và 2016

36

Hình 4.3 Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC 41

Hình 4.4 Hiện trạng mặt bằng dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường

đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa đoạn từ cầu Hoàng Long đến tượng đài Thanh niên xung phong 48

Hình 4.5 Cây xăng và bến xe nằm trong dự án 49

Hình 4.6 Ý kiến của hộ dân về công tác đo đạc đất đai, kiểm kê tài sản trên đất

53

Hình 4.7 Đánh giá của người dân về giá bồi thường đất 54

Hình 4.8 Ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ 59

Hình 4.9 Ý kiến của hộ dân về cơ sở hạ tầng khu TĐC 61

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

CNH – HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Minh Huyền

Tên Luận văn: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại

dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa.

lộ 1A, thành phố Thanh Hóa;

- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao chất lượng, đẩy nhanh tiến độ việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nội dung nghiên cứu của đề tài, tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp; Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu, tài liệu; Phương pháp so sánh.

Kết quả chính và kết luận

- Trong giai đoạn 2015 - 2016 thành phố thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở 41 dự án với tổng diện tích 398,36 ha Trong đó, phục vụ cho các dự án khu dân cư đô thị là 352,10 ha, khu dân cư nông thôn 22,7 ha, công trình giao thông là 9,56 ha, còn lại là các công trình văn hóa, công cộng Năm 2017, tổng diện tích đất cần thu hồi là 244,37 ha Trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Hội đồng bồi thường đã áp dụng chính xác các quy định của pháp luật Tuy nhiên, cũng còn một số vấn đề tồn tại trong công tác này như sau: giá đất bồi thường, hỗ trợ thấp hơn giá thị trường; cơ chế chính sách chưa phù hợp, gây khó khăn cho quá trình lập phương án tính toán bồi thường, hỗ trợ.

- Kết quả đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên

cứu cho thấy: Dự án nghiên cứu có diện tích là 246.864 m 2 với tổng vốn đầu

tư gần 206.793 triệu đồng Chi phí công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 31.308 triệu đồng Trong đó, tiền bồi thường về đất đai là 18.236,32 triệu đồng, bồi thường về tài sản trên đất là 3.917,49 triệu đồng, số tiền hỗ trợ là 9.168,58 triệu đồng Tổng số hộ đủ điều kiện được bố trí tái định cư là 8 hộ.

- Để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành phố Thanh Hóa cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Kiện toàn công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh cở sở dữ liệu hồ sơ địa chính; hoàn thiện về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Minh Huyen

Thesis title: Assessment of compensation, support, resettlement when the State recovers land in the project of building technical infrastructure on both sides of Highway 1A, Thanh Hoa city.

Educatonal organization: Vietnam National University of Agriculture

(VNUA) Research Objectives

- Assessment of compensation, support, resettlement when the State recovers land in the project of building technical infrastructure on both sides

of National Highway 1A, Thanh Hoa city;

- Propose some solutions to improve the quality, speed up the implementation

of compensation, support and resettlement when the State recovers land.

Materials and Methods

To perform the research contents of thesis, I have used the methods as follow: Method of data collection, secondary data; Method of data collection and data collection;

Methods of synthesis and analysis of data and documents; Comparative method.

Main findings and conclusions

- In the period from 2015 to 2016, the city recovered 41 projects with an area

of 398.36 hectares Of which, urban residential projects are 352.10 hectares, rural residential area is 22,7 hectares, transport works is 9.56 hectares, the rest is public cultural buildings In 2017, the total area of land to be recovered is 244.37 hectares The implementation of compensation, support and resettlement is done by law However, there are many obstacles are found such as: the land price of compensation, support is lower than market price; The policy mechanism is not suitable, making it difficult to make the calculation of compensation and support.

- The assessment results of compensation, support and resettlement in the research project showed that the research project covers an area of 246.864 m2 with total investment capital of nearly 206,793 million dong The cost of compensation, assistance, and resettlement is 31,308 million dong Of which the amount of compensation for land is 18,236.32 million dong, compensation for property on the land is 3,917.49 million dong, the amount of support is 9,168.58 million dong The total number of households resettled is 8.

- The proposed solutions for compensation, assistance and resettlement in Thanh Hoa city are: Completing the implementation of compensation, support and resettlement; advancing capacity of staffs work in Board of Clearance compensation; Completing the database of cadastral file; Completion of compensation, support and resettlement policies.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút đầu tư phát triển Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để đưa đất đai thực

sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập chung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý thực sự cần thiết Thực tiễn đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để thực hiện thành công dự án Mà tiến độ giải phóng mặt bằng ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị -

xã hội Sau khi có Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai và hiện nay được

bổ sung bằng Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Và được thay bằng Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

Thành phố Thanh Hóa là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa, cũng như vùng phía Nam Bắc Bộ và Bắc Trung Bộ đồng thời là đô thị chuyển tiếp giữa vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với vùng Bắc Trung Bộ Nằm ở vị trí thuận lợi về địa lý, giao thông – vị trí trung tâm trên các tuyến giao thông huyết mạch tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu, phát triển

kinh tế với các huyện Tây Bắc của tỉnh và nước bạn Lào Hạ tầng giao thông đóng vai trò quyết định trong sự hình thành, phát triển và nâng cao hiệu quả của các liên kết đa dạng nội vùng và liên vùng Hạ tầng giao thông tốt giúp thúc đẩy liên kết và hợp tác chặt chẽ trong vùng, quốc gia và quốc tế, góp phần đẩy mạnh phát triển sản xuất, nâng cao đời sống văn hóa xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng Tuy nhiên, trong những năm vừa qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố đang gặp phải những khó khăn: người dân khiếu nại, khiếu kiện, các dự án thực hiện không đúng tiến

độ, kéo dài nhiều năm gây chậm phát triển kin tế, thất thoát tài chính.

Nghiên cứu để tìm ra các biện pháp xử lý phù hợp, giải quyết vướng mắc, đồng thời là kinh nghiệm để thực hiện các dự án về sau Trước tình hình trên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Cao Việt Hà, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa;

- Đề xuất các giải pháp để nâng cao chất lượng, đẩy nhanh tiến

độ việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại những dự án tương tự.

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

+ Không gian: Quốc lộ 1A đoạn từ cầu Hoàng Long đến Tượng đài Thanh niên xung phong, thành phố Thanh Hóa trong khuôn khổ dự án nghiên cứu.

+ Thời gian: Từ tháng 8/2010 đến tháng 7/2016.

1.4 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần đánh giá một cách chi tiết và hoàn chỉnh khung pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án.

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư * Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo,

mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.

Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao đất với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích

đã bị mất mát trong quá trình thu hồi đất và quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách, quy định pháp luật của Nhà nước.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được bắt đầu từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.

* Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).

Có 4 loại hỗ trợ, cụ thể:

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.

- Hỗ trợ khác.

Như vậy, khác với bồi thường là việc chi trả lại một cách tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của nhà nước đối vợi sự mất mất của người dân phải chịu khi bị thu hồi đất thực hiện những lợi ích chung của đất nước, cộng đồng.

* Tái định cư: (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi

ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại

về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.

Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế,

xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.

2.1.2 Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư

2.1.2.1 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ

trợ, TĐC a Tính đa dạng

Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện

tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân

cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.

b Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí

họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn Bởi vậy, để đảm bảo ổn định đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân.

- Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.

+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép.

+ Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.

+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều

kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2014).

2.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC

a Việc ban hành thực thi các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu

sử dụng đất đai để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi

xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết để phụ vụ lợi ích công công.

Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai không thể dự vào

cơ chế thị trường, mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Đào Trung Chính, 2014) Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trựng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất (QSDĐ) được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần thì thu hồi lại chứ không gọi là thu hay truất hữu nữa (Phạm Sỹ Liêm, 2009).

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất

lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2007).

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai có hạn về không gian sử dụng, để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sử chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ tạo cung cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiên các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chúc TĐC

và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Tôn gia Huyên, 2009).

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.

c Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.

Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử

dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng

ký đất đai Cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

- Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người

có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Định giá đất gắn liền với việc gắn liền với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/ bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuế nhà đất/BĐS, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công, quản lý đất TĐC…Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sư dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất cả ở tầm vĩ mô, vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Có sự quan hệ rất mật thiết của việc giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và thị trường BĐS Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạ đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trướng đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác;

ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.

Luật Đất đai năm 2013, ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, còn bổ sung quy định giá đất cụ thể Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay thế cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định tại Luật Đất đai 2003.

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Trung Quốc

Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.

Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với phí giao đất Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.

Về phương thức bồi thường: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường chỉ bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc tái định cư với bảo hiểm xã hội.

Về mức bồi thường: Mức giá này được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Ngoài ra, Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân (Bùi Quang Hậu, 2016).

Đối với đất ở và các loại đất khác, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp Việc bồi thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, theo những quy trình định giá nhất định Sau đó được chính quyền địa phương quyết định Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh.

Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương

án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất Mặc dù không có quy định rõ ràng trong luật

về việc phục hồi thu nhập Tuy nhiên, chính quyền các địa phuơng đã chủ động đưa ra một số giải pháp:

- Tái định cư bằng tiền: Theo đó các khoản hỗ trợ sẽ được cung cấp tới các cá nhân (cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một

số trường hợp), và sau đó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm Khoảng hơn 90%

số hộ nông dân bị ảnh hưởng đã chọn cách này;

- Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công

ty được thành lập với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường;

- Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: Cơ chế này đã được áp dụng ở một số địa phương có kinh tế phát triển Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp

và bảo hiểm y tế (Nguyễn Thị Dung, 2009).

Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).

2.2.2 Thái Lan

Pháp luật đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thỏa thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang

sử dụng khu đất đó (Chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng.

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng, luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường, các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt

dự án, lên kế hoạch bồi thường, trình các cấp phê duyệt Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường tái định cư, trình

tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án.

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng BĐS Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.

Việc chuẩn bị khu tái định cư được Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp ứng đầy đủ các yêu cầu TĐC, cho nên họ chủ động được công tác này.

Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có thẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng rất được quan tâm, các

tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.

Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề, cũng góp phần đẩy mạnh tiến độ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (Nguyễn Thị Dung, 2009).

2.2.3 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, những năm gần đây, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như bồi thường, hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.

Việc bồi thường cũng có quy định như sau: Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của toà án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian

sử dụng và giá của những thửa đất tương tự gần đó Việc định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn sẽ có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, sau đó việc bồi thường sẽ được tính toán lại.

Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt Các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội.

Mức bồi thường: Đối với đất nông nghiệp, nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp Đất ở và các loại đất khác được bồi thường theo giá thị trường Đối với công trình xây dựng hợp pháp sẽ được bồi thường, công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ không được bồi thường Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh được tính dựa trên thiệt hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, không dựa trên tài sản hiện có Để được bồi thường, cơ sở kinh doanh cần có những trang thiết bị cần thiết và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước ngày công bố dự án Không bồi thường cho các cơ sở sản xuất kinh doanh không phép Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị của cơ sở sản xuất sẽ được tính riêng.

Mặc dù không có quy định rõ ràng trong Luật thu hồi và bồi thường về việc phục hồi thu nhập Tuy nhiên, luật mới ban hành đưa ra một số căn cứ để hỗ trợ sinh hoạt, bao gồm:

- Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án xây dựng khu đô thị.

- Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong các tòa nhà

thương mại cho các nhân công bị sa thải (không quá 27m 2 một hộ gia đình).

Về tái định cư: Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu như đường xá, hệ thống cấp nước và nước thải Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này sẽ do chủ đầu tư chi trả (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.3.1.1 Giai đoạn từ 2003 đến 2013

* Luật Đất đai 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiêp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước Nghị quyết này là định hướng rất quan trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ

4 thông qua Luật Đất đai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003.

Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trong

đó có quyền được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Điều 4 Luật Đất đai xác định rõ: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” và định nghĩa “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” (Quốc hội, 2003) Tuy nhiên điều này chưa nói rõ về thu hồi đất của các cá nhân, đồng thời cũng chưa phân loại rõ các đối tượng bị thu hồi đất khác nhau vì đối với mỗi đối tượng bị thu hồi đất khác nhau thì ảnh hưởng đối với đời sống của hộ đó lại khác nhau.

Các trường hợp thu hồi đất của người dân cũng được quy định rõ trong Điều 38 và Điều 40 của Luật Theo đó Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ các

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Trong Luật cũng đã giải thích rõ về mục đích phát triển kinh tế là trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Như vậy khái niệm phát triển kinh tế còn khá mơ hồ nên chính quyền các tỉnh đã thu hồi đất nông nghiệp ồ ạt để xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đã dẫn đến nhiều khu, cụm công nghiệp không được lấp đầy, nhiều dự án treo, đất bỏ hoang hoá nhiều năm Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường và tái định

cư cho người bị thu hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường Đồng thời người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Các dự án trước khi thu hồi đất phải lập và thực hiện các dự án tái định cư để bồi thường cho người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự

án và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Giá đất bồi thường được hình thành theo 3 trường hợp sau:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định phải sát với giá trị trường, được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người

có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền

sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên thực tế giá đền bù đất thường được áp dụng theo khung giá đền bù của tỉnh, dựa vào khung giá đất của Chính phủ.

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật Đất đai 2003

đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay.

* Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ bề thi hành Luật Đất đai

* Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

* Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất.

* Tháng 08 năm 2009 Chính phủ ra Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nghị định này quy định bổ sung cho các Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về các mặt còn thiếu sót, hạn chế nhằm hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giúp cho hệ thống này ngày càng phù hợp với thực tế.

2.3.1.2 Giai đoạn từ 2013 đến nay

* Luật Đất đai 2013

Luật đất đai năm 2013 có rất nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể:

Mục 2 Chương VI Luật đất đai năm 2013 quy định:

- Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền; việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

- Về điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Bổ sung thêm trường hợp “sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

- Quy định việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với từng loại đất, từng đối tượng cụ thể, bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại.

- Quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất.

- Bổ sung quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, các khoản

hỗ trợ bao gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo chuyển

đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ khác; việc quy định của thể các khoản hỗ trợ do Chính phủ quy định.

- Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo hướng UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện các dự án tái định

cư trước khi thu hồi đất; khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng

bộ đảm bảo tiêu chuẩn, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng miền Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

- Bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở trong đó nhấn mạnh tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người bị thu hồi đất là người có công với cách mạng…

- Bổ sung quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt theo hướng: đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Chính phủ quyết định đầu tư mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chỉnh phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.

Mục 3, chương VI Luật đất đai năm 2013 quy định:

- Về nguyên tắc bồi thường về tài sản, về sản xuất – kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:

+ Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất – kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất; bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi; bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hàng lang bảo vệ an toàn;

+ Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất; chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Luật đất đai năm 2003 chỉ có 02 điều (Điều 42 và Điều 43) quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Nay Luật đất đai năm 2013 đã dành tới 02 mục với 21 điều (từ Điều 74 đến Điều 94) để quy định cụ thể về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

* Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định này ra đời thay thế Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2014 của Chính phủ về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và có hiệu lực thi hành cùng ngày với Luật Đất đai năm 2013 (áp dụng ngày 01/7/2014).

* Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất (áp dụng ngày 1/7/2014).

2.3.2 Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước Trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam

đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Nhờ những thay đổi hợp lý của quy định pháp luật về phương pháp tổ chức và năng lực cán bộ thực thi GPMB

đã thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân bị thu hồi đất cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp cho đất nước xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho con người có đất bị thu hồi.

Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728.000ha (trong đó có 536.0000 ha đất nông nghiệp) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Trong đó các tỉnh, thành phố có diện tích đất thu hồi lớn là Đắk Lăk, Điện Biên, Sơn La, Nghệ An, Bình Phước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển KT-XH, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng.

Tuy nhiên, việc thực hiện công tác này trong thời gian qua cũng còn những tồn tại, vướng mắc, và hiện nay vấn đề bồi thường thiệt hại, GPMB đang trở thành một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai, làm phát sinh nhiều khiếu nại của công dân.

- Về chính sách: Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian trước đây chưa thoả đáng, làm thiệt hại lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi Tuy nhiên hiện nay chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được điều chỉnh ngày càng thoả đáng hơn và về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu thực tế.

- Về tổ chức thực hiện: Trong tổ chức thực hiện đã để xảy ra nhiều sai phạm, là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, đáng chú ý là các sai phạm sau:

+ Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên trong rất nhiều trường hợp thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhiều trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để nhận chuyển nhượng đất ở hoặc mua lại nhà ở mới tại khu tái định cư (theo kết quả kiểm tra việc thi hành Luật Đất đai 2003, trong số đơn khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư có tới 70% số trường hợp khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đất ở được giao tại nơi tái

định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi) Đa số các tỉnh đã giải quyết tốt công tác khiếu nại, tố cáo, bên cạnh

đó cũng có một số địa phương chưa thực sự quan tâm trong công tác giải quyết các đơn thư khiếu nại, tố cáo của nhân dân về GPMB.

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước, Phú Yên, Đắk Nông, Quảng Nam, Gia Lai, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hà Nội.

+ Chưa có sự liên kết giữa các quy định trong việc xác nhận tính hợp thức

về quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ đó dẫn đến việc áp dụng pháp luật

ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện.

+ Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi đất, đề xuất phương án, cho tới khâu cưỡng chế Sai phạm chủ yếu về trình tự thực hiện là không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi, không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thành phần hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng không có sự tham gia của đại diện những người có đất bị thu hồi.

+ Nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất

ở Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm yêu cầu “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”.

+ Trong việc thu hồi đất tại một số dự án còn có những biểu hiện tiêu cực như: thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền; trong khu tái định cư bố trí cả những đối tượng không thuộc diện tái định cư, trong đó có cả những trường hợp là người nhà, người thân của cán bộ lãnh đạo trong khi nhiều người thuộc diện tái định cư không được bố trí.

+ Một số địa phương chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng còn hạn chế, thiếu chuyên nghiệp, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí còn làm trái quy định của pháp luật dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).

2.3.3 Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư thời gian qua

2.3.3.1 Những mặt đạt được

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và TĐC được xác định đầy đủ, chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, đền bù thỏa đáng cho người dân bị thu hồi đất.

- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, TĐC ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn.

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, TĐC khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi.

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại.

- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các

cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất.

- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC có năng lực

và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC giữa các bộ, ban, ngành có các dự

án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả.

2.3.3.2 Những mặt yếu kém và khó khăn

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường).

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất

là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ.

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần

sử dụng đất với người có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có đất bị thu hồi.

- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ.

- Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không đủ để nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà ở mới tại khu tái định cư.

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi,… cho tới khâu cưỡng chế.

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định

sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền.

- Nhiều dự án chưa có khu TĐC đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu TĐC chung cho các

dự án tại địa bàn, một số khu TĐC đã lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC ngày càng được Nhà nước quan tâm giải quyết thoả đáng hơn; tuy nhiên, việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổi chính sách

đã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có đất bị thu hồi Vì vậy việc GPMB để thực hiện một số dự án không bảo đảm tiến độ.

- Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng về tài chính để bồi thường,

hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thị trường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư để triển khai dự án.

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn để được bồi thường hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng.

Trên đây là những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu trong công tác bồi thường thiệt hại, GPMB trên cả nước trong những năm vừa qua Nếu giải quyết được các tồn tại này, khung pháp lý về quản lý đất đai sẽ được hoàn thiện, làm cơ sở thực tiễn vững chắc cho Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật.

2.4 CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA

2.4.1 Các văn bản hướng dẫn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố

- Quyết định 1550/2006/QĐ-UBND về phân cấp thực hiện và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợvà tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định 3574/2008/QĐ-UBND quy định bổ sung về bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định 3788/2009/QĐ-UBND Quy định chính sách hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá;

- Quyết định 3638/2011/QĐ-UBND về đơn giá bồi thường thiệt hại tài sản, vật kiến trúc trong bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định 4545/2014/QĐ-UBND quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Hướng dẫn 1072/HD-STNMT năm 2010 thực hiện chính sách bồi thường

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

2.4.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

Thanh Hóa với đặc thù là một trong những tỉnh nghèo của cả nước, nhu cầu về xây dựng các công trình phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày càng gia tăng, công tác GPMB, thu hồi đất phải thực hiện trước một bước đang diễn ra ở mọi nơi, trong đó Khu Kinh tế Nghi Sơn là nơi thực hiện công tác GPMB có khối lượng lớn để thi công nhiều dự án trọng điểm Ngoài ra phải thực hiện công tác GPMB để thi công các Dự án như: nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1A; nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 47; Đại lộ Nam sông Mã; đường Ngã Ba Voi - Sầm Sơn v…v

Trong thời gian qua, được sự chỉ đạo quyết liệt của UBND tỉnh thông qua tổ chức những đợt thi đua cao điểm, chiến dịch triển khai, sự quyết tâm

và cố gắng của các ngành theo từng lĩnh vực và sự phối hợp giữa UBND cấp huyện với chủ đầu tư, nhà thầu, cùng với Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đã dần hoàn thiện, đặc biệt là Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn, công tác kiểm kê, áp giá và chi trả bồi thường, GPMB cơ bản đã hoàn thành theo

kế hoạch đề ra, đảm bảo tiến độ và thời gian thi công công trình.

Trong quá trình GPMB một số tồn tại, vướng mắc của dân đã được giải thích hướng dẫn, nhưng chưa giải quyết dứt điểm, do đó công tác GPMB vẫn còn chậm so với tiến độ đề ra.

Về nguyên nhân: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở tỉnh trước đây còn buông lỏng, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng nhưng không kịp thời giải quyết Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng không có giấy

tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Việc điều tra, đo đạc, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến công tác xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác GPMB gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp.

Các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề quản lý nhà nước về đất đai nói chung, trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nói riêng thiếu tính thực

tế, không ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh Chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động thường xuyên và không quản lý được những vụ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép Chính điều này gây khó khăn cho người thi hành đồng thời làm mất lòng tin trong dân Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và GPMB nói riêng.

Việc giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trong giấy tờ quyền sử dụng đất và các hiện tượng tiêu cực trong giao đất, thuê đất đã làm ảnh hưởng đến việc đền bù chưa hợp lý Đây là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện trong dân khi tiến hành GPMB Cấp GCNQSD đất còn chậm và thiếu chính xác, vì vậy việc xem xét tính pháp lý đất đai khi giải phóng mặt bằng gặp không ít khó khăn Việc xác định loại đường, vị trí để áp giá các loại đất trên cơ sở khung giá của UBND tỉnh, của UBND cấp huyện là nguyên nhân gây nên sự tuỳ tiện trong việc xác định giá đất, không phù hợp với giá chuyển nhượng thực

tế Hậu quả là người dân không tự giác di dời làm chậm tiến độ thi công;

Một số người làm công tác GPMB không được đào tạo nghiệp vụ, không nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành, họ thực hiện nhiệm vụ chủ yếu là dựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công tác Đây là nguyên nhân dẫn đến những sai sót trong công tác lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

Bên cạnh đó mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ của các chủ đầu tư, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trì trệ trong việc lập và xây dựng phương án cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.

Chưa có quy định và hướng dẫn cụ thể việc áp dụng những biện pháp cưỡng chế đối với những hộ gia đình, cá nhân không chấp hành việc đo đạc đất đai, kiểm đếm tài sản;

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng tiền chưa thật công bằng giữa các loại đất, giữa các xã và phường, giữa hộ gia đình với nhau và giữa hai

địa phương liền kề trong cùng một khu vực GPMB đang có sự chênh lệch bất hợp lý Giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, tạo ra mức chênh lệch làm cho người dân cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền bồi thường, không bàn giao mặt bằng theo kế hoạch, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Về chính sách hỗ trợ: Một số dự án chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng, đào tạo việc làm cho các các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù

số hộ được hưởng chính sách rất cao Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu hồi đất nông nghiệp song chất lượng đào tạo không đảm bảo trình độ tay nghề để làm việc ở các nhà máy.

Về diện tích đất đền bù, giá đất đền bù: Cách xác định hạn mức đất ở để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư so với quy định còn tuỳ tiện, không thống nhất giữa các địa phương và các dự án với nhau.

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện được đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đât, nhưng công tác cấp GCNQSDĐ

ở các huyện còn rất chậm trễ, thiếu chính xác đã gây không ít khó khăn cho công tác GPMB.

Về tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư Những năm vừa qua cho

thấy: việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án rất bị động, trong đó tồn tại

lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định Các

dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố

trí tái định cư Hội đồng giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tư cách tư vấn vì vậy trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách đền bù và tái định cư ảnh

hưởng đến tiến độ GPMB.

Việc xây dựng các khu tái định cư ở nông thôn chưa phù hợp với tập quan sinh hoạt của người dân, đất giao mới có quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của người dân Công tác phổ biến Luật đất đai và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Hội đồng bồi thương, giải phóng mặt bằng cho người bị thu hồi đất ở các địa phương tính theo mặt bằng chung tỉ lệ không cao Phần lớn người dân rất quan tâm đến chính sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng nhưng công tác tuyên truyền chính sách này ở các địa phương còn rất hạn chế.

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một bộ phận quan trọng trong công tác GPMB, nó quyết định đến tiến độ thực hiện dự án Bồi thường, hỗ trợ một cách thoả đáng thì người dân sẽ thoả mãn và tự nguyện di dời, ngược lại nếu chính sách bồi thường hỗ trợ không hợp lý, không công bằng, không đảm bảo được cuộc sống cho người dân bằng hoặc tốt hơn trước khi có dự

án thì sẽ gây nên sự so bì, khiếu kiện cản trở đến việc thực hiện dự án.

Những vướng mắc xung quanh vấn đề Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng phức tạp, nhất là từ khi đất đai trở nên có giá Công tác GPMB của Thanh Hóa trong những năm qua đã có những tiến bộ đáng kể đã đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý chí, nguyện vọng chính đáng của đông đảo tầng lớp nhân dân.

Để đạt được kết quả tốt trong công tác giải phóng mặt bằng, trong điều kiện hiện nay chúng tôi xin đề ra một số giải pháp:

Ngoài sự chỉ đạo kiên quyết của UBND tỉnh, sự vào cuộc của các ngành chức năng, của cả hệ thống chính trị, còn cần có sự linh hoạt và luôn đổi mới phương pháp trong thực hiện nhiệm vụ, sự đồng thuận trong nhân dân Cần phải quan tâm, đầu tư hơn nữa cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ đầy đủ, chính xác tạo điều kiện để giải quyết những ách tắc trong công tác GPMB, giao đất và thu hồi đất; Nâng cao vai trò, trách nhiệm của hội đồng giải phóng mặt bằng cấp huyện, đặc biệt là nghiệp vụ chuyên môn, không làm việc theo cảm tính, không đùn đẩy trách nhiệm, nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập phương án tiền khả thi các dự án có GPMB Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng khuyến khích cộng đồng tham gia vào dự án GPMB Cần quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đề bù GPMB, để mọi đối tượng liên quan đến đều biết, thống nhất, tránh so bì thắc mắc và tiêu cực.

Tiến hành điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẻ tiến hành GPMB, đồng thời tổ chức tốt các bước gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp các ngành với nhân dân để diều chỉnh nội dung phương án GPMB thiết thực hợp lý hơn.

Việc xây dựng các khu tái định cư ở nông thôn phải phù hợp với tập quan sinh hoạt của người dân như: nhà phải có sân chơi, gần gũi với họ hàng, đi lại thuận tiện Vì vậy, cần phải quy định rõ thêm dự án nào có khu tái định cư và