Luận Văn Thạc Sĩ Đánh Giá Công Tác Bồi Thường, Hỗ Trợ, Tái Định Cư Khi Nhà Nươc Thu Hồi Đất Tại Dự Án Giải Phóng Mặt Bằng Đường Vành Đại 2 (Đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) Trên Địa Bàn Phường Khương Thượng,.Pdf

Microsoft Word Nguyen Tuan Anh doc HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN TUẤN ANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỜNG VÀNH ĐAI[.]

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2

(ĐOẠN NGÃ TƯ SỞ, NGÃ TƯ VỌNG) TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KHƯƠNG THƯỢNG, QUẬN ĐỐNG ĐA,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực

và để bảo vệ một học vị chưa được sử dụng lần nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy, cô giáo và sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bài luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường; Ban BT-GPMB Quận Đống Đa; Ban Quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội và Ủy ban nhân dân phường Khương Thượng đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện

đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn bè đã tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẲT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ix

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 3

2.1.1 Khái niệm về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3

2.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

2.1.3 Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5

2.1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ CỦA CÁC TỔ CHỨC TÀI TRỢ VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 11

2.2.1 Quy định Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số tổ chức tài trợ (WB và ADB) 11

2.2.2 Chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới 12

2.2.3 Bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt

Nam 17

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM 18

2.3.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các giai đoạn phát triển 18

2.3.2 Công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số thành phố trong giai đoạn hiện nay 23

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 27

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 27

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 27

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 27

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 27

3.4.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của quận Đống Đa năm 2015 28

3.4.3 Tình hình chung về công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội 28

3.4.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án giải phóng mặt bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội 28

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 28

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: 28

3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: 28

3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 29

3.5.4 Phương pháp phân tích, so sánh số liệu điều tra 30

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-XÃ HỘI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 31

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

4.1.3 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 38

4.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI CỦA QUẬN ĐỐNG ĐA NĂM 2015 39

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Quận Đống Đa năm 2015 39

4.2.2 Biến động sử dụng đất Quận Đống Đa năm 2015 40

4.3 TÌNH HÌNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 43

4.3.1 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội 43

4.3.2 Hệ thống văn bản thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội 47

4.3.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội 49

4.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 (ĐOẠN NGÃ TƯ SỞ, NGÃ TƯ VỌNG) TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KHƯƠNG THƯỢNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 57

4.4.1 Khái quát về dự án nghiên cứu 57

4.4.2 Đối tượng và điều kiện được bồi thường 59

4.4.3 Các chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện dự án 64

4.4.4 Tác động của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống của người dân bị thu hồi đất 80

4.4.5 Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn quận đống đa qua dự án nghiên cứu 81

4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 83

4.5.1 Hoàn thiện và bổ sung các cơ chế, chính sách mới để thực hiện công tác BT, HT, TĐC 83

4.5.2 Điều chỉnh, hoàn thiện các chính sách tái định cư 84

4.5.3 Thực hiện việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 84

4.5.4 Tập trung nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, vận động khi thực hiện các dự án thu hồi đất 84

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

5.1 KẾT LUẬN 85

5.2 KIẾN NGHỊ 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

Giải phóng mặt bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 quận Đống Đa 40 Bảng 4.2 Biến động sử dụng đất Quận Đống Đa 41 Bảng 4.4 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất Giai đoạn 1 của dự án 66 Bảng 4.5 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường giai đoạn 1 của dự

án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 66 Bảng 4.6 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất Giai đoạn 2 của dự án 69 Bảng 4.7 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường giai đoạn 2 của dự

án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 69 Bảng 4.8 Tổng hợp về chính sách hỗ trợ Giai đoạn 1 của dự án 75 Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về các chính sách hỗ trợ

giai đoạn 1 của dự án 76 Bảng 4.10 Tổng hợp về chính sách hỗ trợ Giai đoạn 2 của dự án 77 Bảng 4.11 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về các chính sách hỗ trợ

giai đoạn 2 của dự án 77 Bảng 4.12 Kế hoạch sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân thuộc Dự án 81

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính quận Đống Đa 32

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Tuấn Anh

Tên đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án giải phóng mặt bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội”

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác BT, HT, TĐC cư đảm bảo ngày càng hoàn thiện và phù hợp với thực tế

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng để thực hiện luận văn gồm: Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và phương pháp phân tích, so sánh số liệu điều tra

Kết quả nghiên cứu

Quận Đống Đa là quận nội thành của thủ đô Hà Nội có vị trí địa lý quan trọng trong việc phát triển kinh tế - đô thị của thành phố Quận nằm ở trung tâm thành phố Hà Nội, là đơn vị hành chính cấp quận gồm có 21 đơn vị hành chính cấp phường, là một trong 4 quận đô thị cũ được thành lập đầu tiên của Thành phố phố Hà Nội Quận Đống Đa có địa hình tương đối bằng phẳng Tổng diện tích tự nhiên toàn quận Đống Đa là 995,76 ha, chiếm 0,3% diện tích toàn thành phố Hà Nội

+ Dự án GPMB đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng) do Ban quản

lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư 2.560 tỷ đồng, được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 4454/QĐ-UBND ngày 23/09/2011 chạy qua địa bàn phường Phương Mai và phường Khương Thượng, quận Đống Đa

+ Dự án trên nằm trong chiến lược phát triển giao thông - đô thị của thành phố, là một trong các dự án trọng điểm của Thủ đô nhằm từng bước hoàn chỉnh quy hoạch giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông trên tuyến đường từ Ngã Tư Sở đến Ngã Tư Vọng

+ Mục tiêu dự án đặt ra là cải tạo, nâng cấp, mở rộng tuyến đường dài 1.980m; bề rộng 14m thành mặt đường kết cấu bê tông nhựa rộng từ 53,5 – 57,5m Đồng thời, xây dựng cầu qua sông Lừ có chiều dài 34,8m

Đây là dự án thu hồi đất, phần lớn là đất ở của các hộ dân thuộc diện phải di dời GPMB trên địa bàn Phường Khương Thượng, Quận Đống Đa gồm 174 hộ gia đình và 02

tổ chức là Trung tâm thông tin và triển lãm Hà Nội và Trung tâm phát triển mỹ thuật và vật phẩm văn hóa Hà Nội

Tổng thể dự án được chia làm 02 giai đoạn, phương án điều tra 63 hộ gia đình trên tổng số 174 hộ bị GPMB của dự án

+ Về giá bồi thường đất, bồi thường tài sản trên đất khi triển khai dự án chưa hoàn toàn nhận được sự đồng thuận, nhất trí cao từ người dân bị thu hồi đất Trên thực tế, sự chênh lệch giữa giá bồi thường đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường vẫn đang có một khoảng cách khá cao; (sự chênh lệch giá bồi thường đất với giá thị trường tại giai đoạn I của dự án từ 4,4 đến 5,3 lần và tại giai đoạn II từ 4,0 đến 5,3 lần) nguyên nhân chính do giá trị chuyển nhượng bất động sản theo thị trường luôn biến động khiến cho công tác xây dựng khung giá bồi thường đã gặp không ít khó khăn, nhiều dự án phải chờ duyệt điều chỉnh, bổ sung giá nhiều lần đảm bảo sát với giá thị trường

+ Các chính sách hỗ trợ thực hiện dự án theo đa số ý kiến người dân bị thu hồi đất cho là chưa thỏa đáng Cụ thể như chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển chỗ ở, hỗ trợ thuê nhà tạm cư và các khoản hỗ chợ khác còn thấp Đây cũng là nguyên nhân gây chây ỳ trong việc chấp hành quyết định thu hồi đất để bàn giao mặt bằng của người dân, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án

+ Về chính sách nhà TĐC Chất lượng nhà tái định cư còn thấp kém, chưa đảm bảo phục vụ lợi ích sinh hoạt ăn ở của người dân Công tác quản lý, bảo trì còn nhiều hạn chế, việc cung cấp các dịch vụ môi trường, dịch vụ phục vụ sinh hoạt, vui chơi, giải trí và học tập của cộng đồng dân cư khu tái định cư còn thiếu, chưa được xây dựng đồng bộ về hạ tầng xã hội nên ảnh hưởng nhiều đến đến đời sống sinh hoạt của người dân

Kết luận

Việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án giải phóng mặt bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội đã hoàn thành xong GPMB và xây dựng đường giao thông tại giai đoạn 1 của dự án tuyến Trường Chinh đoạn từ Ngã Tư Vọng đến phố Tôn Thất Tùng UBND Thành phố Hà Nội đang khẩn trương chỉ đạo UBND quận Đống Đa, UBND phường Khương Thượng và chủ đầu tư Ban quản lý các

dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội tập trung triển khai công tác GPMB tại giai đoạn 2 của dự án tuyến Trường Chinh đoạn phố Tôn Thất Tùng đến Ngã Tư Sở để đảm bảo tiến độ trong thời gian tới

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Tuan Anh

Thesis title: "Evaluation of compensation, assistance and resettlement when the State recovers land at the project of clearance for ring road 2 (Nga Tu So, Nga Tu Vong crossroad) in the area of Khuong Thuong ward, Dong Da district, Hanoi City"

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

- Assess the current situation of the implementation of compensation, assistance and resettlement activities when the State recovers land at the project of clearance for Ring Road 2 (Nga Tu So, Nga Tu Vong crossroad) in the area of Khuong Thuong ward, Dong Da district, Hanoi city

- Propose some solutions and recommendations to improve the efficiency of the work of compensation, assistance, resettlement to ensure more perfect and consistent with reality

Research methods

The methods used to implement the thesis include: Method of secondary data collection and investigation; method of investigation and collection of primary data and method of analysis and comparison of survey data

+ The project of clearance for building the Ring Road 2 (Nga Tu So - Nga Tu Vong crossroad) is invested by the Management Board of key projects of Hanoi urban development with the total investment capital of VND 2,560 billion approved by People Committee of Hanoi at Decision No 4454 / QD-UBND dated 23/09/2011 running through Phuong Mai ward and Khuong Thuong ward, Dong Da District

+ The above project is part of the city's transport and urban development strategy, which is one of the key projects of the capital to step by step complete the transport

planning, urban technical infrastructure system, solve the traffic jams on the route from Nga Tu So to Nga Tu Vong

+ The project objective is to renovate, upgrade and expand the 1,980m long road; width of 14m as a pavement concrete structure width from 53.5 to 57.5m At the same time, construction of the bridge over the Lu river is 34.8m in length

This is the project of land acquisition, mostly residential land of households subject to site clearance in the area of Khuong Thuong ward, Dong Da district consisting of 174 households and 02 organizations as Information and exhibition center

of Hanoi and the Center for Arts and Cultural Development of Hanoi

The whole project was divided into 2 phases, surveyed 63 households out of 174 households with site clearance

Regarding land compensation price, compensation of assets on land when implementing the project has not fully received consensus, high agreement from the people have land recovered In fact, the gap between the land compensation price issued

by the State and the market price is still quite high; (the difference between the compensation price of land and the market price in the first phase of the project is 4.4 to 5.3 times and in the second phase, from 4.0 to 5.3 times) The main reason is: the real estate transfer price follow fluctuating market, making the compensation framework difficult to meet, and many projects have to wait for adjustments and replenishment many times to keep up with the market price

+ The policies to support the implementation of the project by majority opinion of people who have land recovered is not satisfactory In details, policies such as life support, relocation support, shelter assistance, and other support are low This is also the cause of delay in implementation of land recovery decision to hand over land of people, thus affecting the progress of project implementation

+ About resettlement housing policy The quality of resettlement houses is poor, not ensure to serve the benefits of people life The management and maintenance are still limited, the supply of environmental services, services for living, entertainment, recreation and learning of the resettlement community is lacking, not comprehensive construction of social infrastructure should affect much to the life of people

Conclusions

Implementation of compensation, support, resettlement when the State recovers land at the project of clearance of Ring Road 2 (Nga Tu So, Nga Tu Vong) in the area of Khuong Thuong ward, Dong Da district, Hanoi completed the clearance and construction of roads at the first phase of the Truong Chinh route project from the Nga

Tu Vong to Ton That Tung Hanoi People's Committee is urgently instructing People's

Committee of Dong Da district, People's Committee of Khuong Thuong ward and the investor of the key projects of Hanoi urban development to focus on site clearance in the second phase of the project in Truong Chinh route, section of Ton That Tung street

to Nga Tu So street to ensure the progress in the coming time

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai có tầm quan trọng to lớn và vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của người dân cả về phương diện nơi ở, tài sản cũng như tư liệu sản xuất Ở nước ta, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao cho tổ chức và cá nhân sử dụng theo quy hoạch

Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đòi hỏi phải xây dựng thêm các công trình trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp Để có mặt bằng xây dựng các công trình này đòi hỏi phải thu hồi đất ở và đất sản xuất của người dân dẫn đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất gặp nhiều xáo trộn về nơi

ở, cũng như phải chuyển đổi nghề khi không có tư liệu sản xuất Để giúp cho

họ ổn định cuộc sống, trong những năm gần đây Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách BT, HT, TĐC dành cho các hộ dân bị thu hồi đất Các chính sách này cũng giống như các chính sách khác về đất đai, thường xuyên được bổ sung, hoàn thiện nhằm giúp cho người dân bị thu hồi đất bước đầu ổn định trở lại cuộc sống, có khả năng chuyển đổi nghề nghiệp Tuy nhiên, thực tế vẫn đòi hỏi Nhà nước ta phải tiếp tục đổi mới chính sách BT, HT, TĐC để phù hợp với từng giai đoạn cụ thể

Công tác BT, HT, TĐC là vấn đề phức tạp, được Nhà nước và nhân dân rất quan tâm, nếu thực hiện không tốt sẽ gây ra nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội Thành phố Hà Nội nói chung và quận Đống Đa nói riêng đang trong quá trình đô thị hóa nhanh tất yếu dẫn đến việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển giao thông đô thị Bên cạnh đó, nhiều dự án của Thành phố đã chậm tiến độ

từ một đến vài năm gây lãng phí trong đầu tư

Để nhìn nhận đầy đủ những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại một trong các dự án trọng điểm trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội; dưới sự hướng dẫn của PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án giải phóng mặt bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng của việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án GPMB đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác BT,

HT, TĐC cư đảm bảo ngày càng hoàn thiện và phù hợp với thực tế

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu đã góp phần tạo dựng cơ sở khoa học nghiên cứu mới

về công tác BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và quận Đống Đa nói riêng

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2.1.1.1 Bồi thường

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại (Khang Việt, 2009)

“Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc Hội, 2013)

hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi 2.1.1.3 Tái định cư

Theo Từ điển Tiếng Việt: “Tái định cư” được hiểu là đến một nơi nhất định

để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa) (Khang Việt, 2009)

Mặc dù thuật ngữ tái định cư được Luật Đất đai đề cập nhưng lại chưa có quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này Luật Đất đai năm

2013 chỉ quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về

dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một xuất tái định cư tối thiểu ” (Quốc hội, 2013)

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh

tế - xã hội đối với bộ phận dân cư phải gánh chịu vì sự phát triển chung Tái định

cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Các dự án tái định cư cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

2.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Quá trình BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình đa dạng và phức tạp Ở mỗi dự án khác nhau, quá trình BT, HT, TĐC cũng khác nhau, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội Do

đó quá trình BT, HT, TĐC có các đặc điểm sau:

a Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định:

- Ở khu vực nội thành: nơi có mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn khiến cho quá trình bồi thường có những thuận lợi, khó khăn khác với khu vực ven đô và nông thôn

- Đối với khu vực ven đô: mật độ tập trung dân cư ở mức trung bình, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ… quá trình bồi thường, hỗ trợ cũng có những đặc trưng riêng của nó

- Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, quá trình BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn

b Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đối với mọi người dân

- Đối với đất sản xuất nông nghiệp (chủ yếu ở khu vực nông thôn): Đất đai

là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu Đồng thời, trình độ sản xuất của nông dân còn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý chung là giữ được đất để sản xuất Bên cạnh đó, công tác định giá bồi thường trên khu vực này gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vật nuôi vừa đa dạng vừa không tập trung

Do vậy, công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường

- Việc BT, HT, TĐC đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;

+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do quản lý đất đai buông lỏng một thời gian dài dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên;

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển; + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu;

Thông qua việc thu hồi đất, Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết

để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng, đảm bảo an ninh quốc phòng và phát triển kinh tế Xây dựng các khu, cụm công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh

doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, công viên cây xanh v.v Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, phục

vụ phát triển kinh tế

Việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC cư tốt làm tăng tiến độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ Khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ

Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người bị thu hồi đất Nếu không thực hiện tốt công tác BT, HT, TĐC cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó khăn về sản xuất

và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở (Hoàng Thị Nga, 2010)

Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định

cư Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

Công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đất nước Các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng Có thể nói công tác BT, HT, TĐC được thực hiện nhanh và hiệu quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa Quá trình thực hiện BT, HT, TĐC ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này Có

nhiều dự án do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi

hộ gia đình, cá nhân Tình trạng thất nghiệp, thiếu việc làm là nguyên nhân chính dẫn đến việc nảy sinh các hành vi vi phạm pháp luật Đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội (Đặng Thái Sơn, 2002)

Việc thu hồi đất không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản xuất, người dân không có việc làm Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự

an ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước Chính vì vậy, vai trò của công tác BT, HT, TĐC không chỉ là làm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất

Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ trợ tái định cư nhằm hỗ trợ người dân vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất ổn định về chính trị, trật tự

an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động Do vậy thực hiện tốt BT, HT, TĐC cư góp phần vào ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột trong xã hội

2.1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.4.1 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Theo đó, công tác BT, HT, TĐC cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác BT, HT, TĐC phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác BT, HT, TĐC đã đạt những kết quả đáng khích lệ, cơ bản

đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác BT, HT, TĐC đã gặp khá nhiều khó khăn và trở ngại Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác BT, HT, TĐC

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật 2.1.4.2 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ

sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống hồ sơ địa chính

và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với BT, HT, TĐC và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ

Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai

Trong công tác BT, HT, TĐC thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn

cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác BT, HT, TĐC đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác BT, HT, TĐC sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

2.1.4.3 Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc BT, HT, TĐC thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án BT, HT, TĐC nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

có tác động tới công tác bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo" 2.1.4.4 Yếu tố giá đất và định giá đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định)

và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá

để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc

định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều chưa sát với giá thực tế của thị trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Quốc hội, luật đất đai 2003)

Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở

đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2005) Như vậy, nếu công tác định giá đất để thực hiện BT, HT, TĐC không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

2.1.4.5 Thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh

tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện công tác BT, HT, TĐC

Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ CỦA CÁC

TỔ CHỨC TÀI TRỢ VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Quy định Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số tổ chức tài trợ (WB và ADB)

Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của WB đều có chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do WB đưa ra Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất của Việt Nam Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư (Viện Nghiên cứu Địa chính 2008)

Khung chính sách của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như hộ đã có được nếu không có dự án hoặc tốt hơn Với các nguyên tắc cơ bản là:

- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai, công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi

- Tất cả các hộ đều được quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ để cải thiện hay ít nhiều cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực sản xuất của họ như trước khi có dự án

- Trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa để duy trì các thể chế văn hóa và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng đồng dân cư nơi chuyển đến

- Việc chuẩn bị các kế hoạch BT, HT, TĐC (được coi như một phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng

- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc

di dân đến nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án

- Việc đền bù cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với

sự tôn trọng các giá trị văn hóa cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ

- Khi triển khai thực hiện công tác BT, HT, TĐC, ADB quan tâm đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính sách hay không

và cả trình độ học vấn… cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất

- Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được bồi thường

và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á 2006)

2.2.2 Chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới Đối với bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế – xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách BT, HT, TĐC

- Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường được hưởng công tác mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

- Về tổ chức thực hiện và quản lý giải phóng mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải phóng mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải phóng mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả

- Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Giá bồi thường là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp được bồi thường theo tính chất đất và loại đất

Trung Quốc là một nước khá thành công trong việc thực hiện công tác BT,

HT, TĐC nguyên nhân dẫn đến thành công là do Trung Quốc xây dựng chính sách và thủ tục rất chi tiết ràng buộc với các hoạt động tái định cư và hỗ trợ khác cho người dân, năng lực thể chế mạnh, quyền sở hữu đất tập thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao và việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực

sự tiết kiệm Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độc định cư chậm, thiếu đồng bộ thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư

- Hàn Quốc

Cơ sở pháp lý của chính sách BT, HT, TĐC của Hàn Quốc: Hiến pháp Hàn Quốc; Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiêt hại năm 1975; Luật thu hồi đất cho các dự án công

và đền bù năm 2000; hiện nay Hàn Quốc thực hiện theo Luật đền bù đất đai Mục đích của Luật nhằm đảm báo phát huy phúc lợi công và bảo vệ thích đáng quyền

sở hữu tài sản thông qua việc thực thi hiệu quả công trình công cộng; bằng việc quy định đền bù thiệt hại nảy sinh do quá trình thu hồi hay sử dụng đất cho các công trình công cộng thông qua tham vấn và cưỡng chế (Phạm Bình Trị,2013)

Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm 2 thể chế Một là "đặc lệ" liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật "sung công đất" theo thủ tục cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời gian ngắn cho nên luật "sung công đất" đã được thiết lập trước vào năm

1962 Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện luật "đặc lệ" không đạt được thỏa thuận thì sẽ thực hiện luật "sung công đất"; như vậy thời gian bồi thường có thể

bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó, cho đến nay đã có nhiều thỏa thuận thống nhất 2 thể chế này thành một Luật bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn:

Thứ nhất, tiền đền bù đất đai khi thu hồi đất phục vụ cho mục đích công cộng sẽ được giám định viên đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác nên đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng đã chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản về tài sản và đất đai, thương lượng và chấp nhận thu hồi

Thứ ba, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Chế độ này được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị thu hồi đất bị mất nơi cư trú Đây là nội dung

để người dân tự nguyện di dời để giải phóng mặt bằng Trong những năm 70 của thế kỷ XX, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị làm cho thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất ở Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc bồi thường được thực hiện thông qua các chính sách như hỗ trợ tài chính, người bị thu hồi đất được quyền mua căn hộ do thành phố quản lý tại khu đất được thu hồi có xung quanh thành phố Xơ-un Khi thị trường bất động sản phát triển, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ đều bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc (Phạm Bình Trị, 2013)

- Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý thì việc bồi

thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá giá trị bồi thường cho người bị thu hồi đất

Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, do vậy

về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó trên cơ sở một hợp đồng Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban của chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng

dự án; nếu dự án mang tính chiến lược quốc gia thì giá đền bù rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành thu hồi đất thì nhà nước hoặc nhà đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đất sử dụng tiền này đi mua đất tại khu vực khác Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp Tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền sẽ kiểm tra và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý chưa và dù đúng hay không đúng mà người bị thu hồi không di chuyển thì sẽ bị cưỡng chế Việc khiếu nại về bồi thường sẽ do toà án giải quyết (Phạm Bình Trị, 2013) Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực hiện rất tốt nên đa số các hộ dân đã hiểu và chấp hành tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện bàn giao mặt bằng của Nhà nước Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư Việc thống nhất trong chỉ đạo, điều hành giải quyết khiếu kiện của công dân cũng như sự thống nhất về công tác; sự phân công nhiệm vụ, phân cấp rõ trách nhiệm và sự phối hợp chặt chẽ trong quá trình giải quyết vướng mắc đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác BT, HT, TĐC

- Singapore

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó đất đai do Nhà nước

sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), diện tích còn lại thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất nhà nước phê duyệt Nhà Nước đóng vai trò trung tâm toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị Sau khi có quy hoạch, nhà Nước thu hồi đất và giao đất cho các công ty để thực hiện đúng quy hoạch chi tiết Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 đến 3 năm Nhà Nước nghiêm cấm chủ đầu tư chuyển nhượng

quyền sử dụng đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt Phát triển nhất ở quốc gia này là bố trí nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất để sử dụng cho vào mục đích của quốc gia; ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định thì người bị thu hồi đất sẽ được bố trí các căn hộ mới đẹp hơn, thậm chí có cả trường hợp diện tích được tái định cư rộng hơn diện tích bị thu hồi (Phạm Bình Trị, 2013)

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển; chi phí mua vật tư thay thế, thuế sử dụng nhà mới v.v Nếu người dân không tin tưởng nhà Nước thì có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại vật tư, chi phí định giá lại do nhà nước chi trả Ở Singapore các yêu tố ảnh hưởng do công trình cắt ngang qua như tiếng ồn, khói bụi… cũng được tính đền bù

Nhà Nước thanh toán trước 20 % tiền đền bù khi chủ nhà thực hiện tháo dỡ

và hoàn trả phần còn lại khi việc tháo dỡ được hoàn thành Nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lời cho chủ bất động sản di dời Trong quá trình đền bù chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền

bù Hội đồng đền bù sẽ tổ chức quyết định giá đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản không đồng ý có thể đưa vụ việc ra tòa thượng thẩm Ngoài ra còn có các chính sách hỗ trợ thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân, chính sách đối với các hộ kinh doanh thương mại được đền bù bằng tiền mặt Chính sách tái định cư gắn liền với

bố trí nhà ở công cộng - loại nhà do Nhà nước xây dựng và cung cấp với giá rẻ kèm theo một số điều kiện (Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011) Chính sách BT, HT, TĐC ở Singapore cho thấy tính pháp lý và tính dân chủ, tính dân chủ thể hiện ở người dân có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí định giá do Nhà nước chi trả, các yếu tố ảnh hưởng khác cũng được tính đền bù và chính sách tái định cư được thực hiện bằng việc bố trí nhà ở công cộng do Trung tâm Phát triển Nhà thực hiện

- Inđônêxia

Đối với Inđônêxia việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là sự “hy sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng Việc bồi thường chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số

ít trường hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư Nội dung bồi thường được thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt

so với mức sống trước khi có dự án Đối với các dự án có tái định cư, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ thời kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư đảm bảo những nguyên tắc:

+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc khi triển khai dự án

+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,

xã hội của họ ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án

+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt

+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường tái định cư

+ Các chủ đầu tư phải đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ (Phạm Bình Trị, 2013)

2.2.3 Bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam

Qua việc thực hiện các chính sách BT, HT, TĐC của các tổ chức và các nước trên thế giới Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách BT,HT, TĐC ở một số điểm sau:

- Cần có một hệ thống pháp Luật đất đai đầy đủ, chi tiết, đồng bộ, phù hợp với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năng động, khoa học Xây dựng chính sách và các thủ tục rất chi tiết trong đó mục tiêu của chính sách này là cung cấp cơ hội cho người được bố trí tái định cư thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn định, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường và tái định cư Để làm được điều này thì cần quy định kế hoạch xây dựng bố trí tái định cư chi tiết được chuẩn bị trước, khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng địa phương từng hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng

- Về giá đất để bồi thường là yếu tố cơ bản để người bị thu hồi đất thực hiện tốt các chủ trương thu hồi đất của Nhà nước Do vậy, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm của Nhà nước cần xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên thị trường và có tính ổn định từ 3-5 năm, tránh việc khi xây dựng lại bảng giá gây tâm lý cho người bị thu hồi đất mong đợi giá đất năm sau cao hơn năm trước, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án

- Cần nâng cao giá trị pháp quyền của Nhà nước vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền địa phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao Nâng cao sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề, cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác BT, HT,TĐC Bên cạnh đó, việc nâng cao phẩm chất, năng lực cho các tổ chức chuyên trách, cán bộ thực hiện công tác BT, HT,TĐC cần được quan tâm hơn nữa Nâng cao và chú trọng công tác tuyên truyền vận động đối với các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện di dời

để GPMB vì đó là những đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các giai đoạn phát triển

2.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Nghị định 151/TTg ngày 14 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam

Tiếp đó, ngày 06 tháng 07 năm 1959, Bộ Nội vụ - Ủy ban kế hoạch Nhà nước ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg tại thông tư này cũng nêu rõ “Có hai cách bồi thường: bồi thường bằng ruộng đất, bồi thường bằng tiền Nhưng bồi thường bằng ruộng đất là tốt nhất và chủ yếu”

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ban hành Thông

tư số 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai và cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố trên nguyên tắc: "Phải đảm bảo thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác phường và của nhân dân"

Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất, quản lý Điều 19 Hiến pháp 1980: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm

mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân” Ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số

201/CP về việc "Không được phát canh, thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định" Trong thời kỳ này, những quan hệ đất đai chỉ đơn thuần là quan hệ “Giao - thu” giữa Nhà nước và người sử dụng (Hiến pháp, 1980)

Luật Đất đai năm 1987 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): "Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật "

Tại Nghị định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất

2.3.1.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai

1993 quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, Điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian” Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được bồi thường thiệt hại”

Để thực hiện Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản

đó, bao gồm:

- Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ, thay thế Nghị định 90/NĐ-CP ngày 23 tháng 11 năm 2001

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

- Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản

đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, quy định về Hội đồng bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Cục quản lý Công sản, Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29 ngày 6 năm 2001 quy định cụ thể hơn

về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng

2.3.1.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Sau Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hợp hơn với tình hình thực tế hiện nay, cụ thể:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 07/12/2004 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT của liên Bộ Tài chính

và Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 31/1/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có

dự án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và quản lý quỹ đất thu hồi

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và cống bố hàng năm, không bồi thường theo giá đất

sẽ chuyển mục đích sử dụng Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên

tắc sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Điều kiện để được bồi thường về đất: Người bị thu hồi đất có đủ các điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP (trừ khoản 6 và khoản 8 đã được Nghị định 84/2007/NĐ-CP bãi bỏ) thì được bồi thường về đất Chính sách hỗ trợ theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển Đối với các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp sẽ được giao đất dịch vụ có thu tiền để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nếu có đất để giao thì những thành viên trong gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất sản xuất kinh doanh dịch vụ thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Đối với các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện hộ nghèo thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo

Tuy nhiên khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 ra đời đã bãi bỏ các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và sửa lại bao gồm các khoản hỗ trợ như sau:

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; + Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;

+ Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở;

2.3.1.4 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 có

14 chương với 212 điều trong đó có 14 điều (từ Điều 74 đến Điều 87) quy

định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Luật Đất đai, 2013)

Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, cụ thể:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.3.2 Công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số thành phố trong giai đoạn hiện nay

2.3.2.1 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Hà Nội

Theo Báo cáo của Thành ủy Hà Nội công tác BT, HT, TĐC, trên địa bàn

TP Hà Nội từ năm 2010 đến năm 2016 có tổng cộng: 3.073 dự án phải thực hiện thu hồi đất; đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 1.711 dự án, với tổng diện tích đất hơn 8.462ha; chi trả hơn 54.829 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 213.554 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và bố trí tái định cư cho 9.924 hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở Những kết quả đó đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định chính trị - xã hội và đóng góp tích cực vào thành tựu chung của sự nghiệp xây dựng, phát triển Thủ đô trong những năm qua

Tuy nhiên, theo đánh giá, công tác GPMB thu hồi đất vẫn là công việc gặp nhiều khó khăn, phức tạp và còn bộc lộ một số hạn chế, yếu kém, như: Tiến độ GPMB của phần lớn các dự án, kể cả một số dự án trọng điểm còn chậm, việc giải quyết yêu cầu về tái định cư chưa đồng bộ, có mặt còn bất cập Bên cạnh đó, tình trạng khiếu nại liên quan đến GPMB vẫn diễn biến phức tạp, việc công khai,

minh bạch trong cơ chế, chính sách và tổ chức thực hiện còn hạn chế Công tác tuyên truyền, vận động có lúc, có dự án, chưa được thực hiện sâu rộng, còn thiếu các giải pháp đột phá về trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện…

Trong giai đoạn tới, Hà Nội đặt ra mục tiêu phấn đấu hoàn thành GPMB khoảng 2.700 dự án, trong đó có 52 dự án, công trình trọng điểm, với diện tích thu hồi đất gần 6.000 ha, liên quan tới trên 80.000 hộ dân, số tiền bồi thường, hỗ trợ khoảng 60.000 tỷ đồng, cần bố trí tái định cư cho khoảng 19.000 hộ dân Đồng thời, nâng cao hiệu quả công tác BT, HT, TĐC; ban hành các cơ chế, chính sách để khuyến khích người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thực hiện tái định cư tự nguyện; giảm dần các vụ việc khiếu kiện, không để phát sinh

“điểm nóng” và tình trạng khiếu kiện đông người do nguyên nhân thu hồi đất, GPMB

Để thực hiện mục tiêu trên, Bí thư Thành ủy Hà Nội đã yêu cầu sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt của cả hệ thống chính trị Thủ đô trong công tác GPMB, BT,

HT, TĐC; đồng thời phải đưa việc lãnh đạo công tác BT, HT, TĐC vào chương trình công tác hàng năm của cấp ủy và coi đây là nhiệm vụ trọng tâm, thường xuyên cần tập trung chỉ đạo thực hiện có hiệu quả cao

Thành ủy Hà Nội cũng xác định mục tiêu ban hành Nghị quyết số NQ/TU ngày 15/9/2016 của Ban Tường vụ Thành ủy nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác BT, HT, TĐC ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi đất, bảo đảm bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Có cơ chế, chính sách để khuyến khích người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thực hiện tái định cư tự nguyện, được tự lựa chọn hình thức tái định cư bằng việc nhận nhà hoặc nhận tiền, phù hợp với nhu cầu, khả năng của các hộ dân Bên cạnh đó là mục tiêu giảm dần các vụ việc khiếu kiện, không để phát sinh “điểm nóng” và tình trạng khiếu kiện đông người

08-do nguyên nhân thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Thành ủy Hà Nội cũng xác định, việc giải phóng mặt bằng xây dựng đường giao thông cần triển khai đồng

bộ với việc cải tạo, chỉnh trang tuyến phố (Thành ủy Hà Nội, Nghị quyết số 08/2016)

Có thể thấy công tác BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được đẩy mạnh thực hiện với quyết tâm cao cùng sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt của cả hệ thống chính trị Thủ

đô nhằm từng bước nâng cao hiệu quả công tác BT, HT, TĐC góp phần quan trọng vào quá trình CNH - HĐH Đất nước

2.3.2.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng có một vị trí thuận lợi cho nhà đầu tư triển khai các dự án Các nhà đầu tư lớn đều sẵn sàng ứng trước vốn để chính quyền địa phương triển khai công tác thu hồi đất theo quy hoạch dễ dàng Bên cạnh đó, chính quyền Thành phố đã đưa ra một loạt các chủ trương, chính sách hợp lý trên cơ sở vận dụng một cách sáng tạo các chính sách chung của Đảng và Nhà nước

Cụ thể, đối với cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch”, mức giá đền

bù và TĐC đối với tất cả các dự án được áp dụng theo biểu giá chung và thống nhất do Thành phố phê duyệt Điều này đã giúp tạo sự công bằng trong xã hội và hạn chế các biến động về giá đất một cách bất thường Công tác quy hoạch, kiểm đếm, đền bù, áp giá, chi trả, bố trí TĐC và GPMB đều do các Hội đồng GPMB của Thành phố thực hiện

Nhà đầu tư không tham gia vào quá trình này, do đó tránh được những khó khăn nảy sinh từ giá đền bù khác nhau trên cùng một khu vực và cùng thời điểm do "năng lực khác nhau của các nhà đầu tư tạo ra các thỏa thuận khác biệt với người dân" Từ đó dẫn tới đất giao cho nhà đầu tư là quỹ đất sạch sau khi đã GPMB

Việc thực hiện bồi thường bằng đất cho các hộ TĐC có quy định cụ thể về giá trị quy đổi Thành phố ban hành tiêu chuẩn quy đổi theo tỷ lệ đất thu hồi và TĐC (không áp dụng theo giá thị trường) phù hợp với quy định và tham khảo nguyện vọng của nhân dân Điều này đảm bảo người dân trong diện di dời luôn

có đất TĐC, ổn định cuộc sống

Đối với cơ chế “Góp đất và điều chỉnh lại đất đai”: Cơ chế này áp dụng trong việc chỉnh trang đô thị và cải tạo nâng cấp đường giao thông đô thị Cụ thể là: Chính sách với việc chỉnh trang đô thị và mở rộng đường nội thị Các hộ bị thu hồi một phần đất, phần diện tích đất còn lại vẫn đủ điều kiện xây nhà theo quy định thì sẽ chỉ được bồi thường giá trị tài sản trên đất, không được bồi thường về giá trị đất bị thu hồi Nhưng giá trị phần đất còn lại được tăng cao rất nhiều vì các hộ được "ra mặt đường"

Với một số tuyến đường chính ở nội đô: Thu hồi đất dọc theo 2 bên đường tạo ra quỹ đất lớn thu hút nhà đầu tư, tạo sự công bằng trong sử dụng mặt tiền của lộ giới Thu hồi đất dọc 2 bên đường giúp chính quyền có điều kiện chỉnh trang Thanh phố, hạn chế bất công khi những hộ gia đình ở phía sau mặt tiền, khi quy hoạch được ra mặt đường một cách tự nhiên Đồng thời quy hoạch mở rộng

vệt giải tỏa tạo ra quỹ đất vàng trong kêu gọi đầu tư, bán đấu giá xây dựng các khu thương mại, dịch vụ, khu phức hợp, với giá cao giúp Thành phố có nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo điều kiện đầu tư các công trình phúc lợi xã hội khác trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

Đối với cơ chế “Đối thoại” và “Đồng thuận”: Đà Nẵng luôn thực hiện tốt việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch và các dự án; đồng thời tổ chức tốt công tác đối thoại giữa chính quyền và người dân về công tác GPMB thu hồi đất, BT, HT, TĐC Trong các cuộc đối thoại luôn có mặt trực tiếp của lãnh đạo cao nhất của địa phương và nhiều cuộc đối thoại do đích thân lãnh đạo cao nhất của Thành phố chủ trì

Với việc thường xuyên tổ chức các hoạt động đối thoại này, người dân được giải quyết trực tiếp các băn khoăn bức xúc, từ đó giảm được các khiếu kiện không cần thiết Tất cả các dự án GPMB thu hồi đất, BT, HT, TĐC đều được UBND Thành phố giao trách nhiệm cho các cấp chính quyền lấy ý kiến nhân dân thông qua các cuộc họp toàn thể các hộ trong diện giải tỏa Khi có trên 80% nhân dân đồng tình ủng hộ (đồng thuận) mới triển khai thực hiện 20% số hộ còn lại sẽ được tiếp tục vận động, tuyên truyền và đối thoại trực tiếp với lãnh đạo cao nhất (Xuân Đương, 2014)