Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận 6, thành phố hồ chí minh

Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất và công tác bồi thường phải có sự thống nhất cả về không gian và thời gian, phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng quản l

-

NGUYỄN DANH NHÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 6, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

NGUYỄN DANH NHÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 6, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 885 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN ĐÌNH BINH

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Danh Nhân

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình

hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh, Ban Giải Phóng Mặt Bằng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện

đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Danh Nhân

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu

hồi đất 4

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4

1.1.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6

1.1.3 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8

1.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8 1.1.5 Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 12

1.2 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới 15

1.2.1 Australia 15

1.2.2 Trung Quốc 16

1.2.3 Thái Lan 18

1.2.4 Singapore 20

1.2.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 23

1.3 Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 23

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các

thời kỳ 23

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương 31

1.4 Đặc điểm và yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng

mặt bằng 37

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 40

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 40

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 41

2.3.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 41

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 42

2.3.5 Phương pháp phân tích, so sánh 42

2.3.6 Phương pháp xử lý số liệu 42

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận 6 43

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 43

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 45

3.2 Công tác quản lý và sử dụng đất đai tại Quận 6 49

3.2.1 Công tác quản lý đất đai 49

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Quận 6 53

3.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận 6 56

3.3.1 Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại quận 6 56

3.3.2 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại quận 6 60

3.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án

nghiên cứu 63

3.4.1 Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 63

3.4.2 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án

nghiên cứu 66

3.4.3 Đánh giá công tác bồi thường GPMB qua ký kiến của người dân 71

3.4.4 Thuận lợi và khó khăn về công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư của 2 dự án 78

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận 6 79

3.5.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 79

3.5.2 Giải pháp về nguồn nhân lực 80

3.5.3 Giải pháp về công nghệ 81

3.5.4 Một số giải pháp khác 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 PHỤ LỤC

HĐND : Hội đồng nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 phân bổ theo phường 54 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng các loại đất chính năm 2018 55 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp các dự án thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa

bàn Quận 6 giai đoạn 2013 - 2018 61 Bảng 3.4: Tình hình GPMB trên địa bàn quận 6 giai đoạn 2016 - 2018 62 Bảng 3.5 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 76

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ hành chính Quận 6 39

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã và đang góp phần quan trọng

về quản lý và sử dụng đất nhưng còn nhiều vấn đề thiếu sót, cần tiếp tục được giải quyết Trên một địa bàn, lãnh thổ theo đơn vị hành chính, thường có nhiều loại hình quy hoạch, mà hầu hết các loại hình quy hoạch đó đều gắn liền với việc quản lý và sử dụng đất Do đặc điểm, chức năng và nhiệm vụ phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau nên việc lập quy hoạch của các ngành còn có nội dung khác nhau Việc khai thác, sử dụng đất đai trong các quy hoạch của mỗi ngành đều tính đến việc bảo về môi trường, sinh thái và các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội để đảm bảo được các mục tiêu phát triển của ngành đề ra Tuy nhiên, quy hoạch của các ngành thường chưa tính toán đầy đủ những ảnh hưởng tiêu cực của việc sử dụng đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của mỗi ngành đến các loại đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của ngành khác

Bên cạnh đó phải kể đến công tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư tại nơi

có quy hoạch Những vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì phương pháp triển khai công tác bồi thường, giải tỏa cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thi công của dự án Hiện nay, tại Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận vẫn còn sử dụng phương pháp thủ công truyền thống Công tác lập hồ sơ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân, bị ảnh hưởng trong dự án mất nhiều thời gian và độ chính xác không cao

Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị là các quy hoạch thường được lập trên một địa bàn lãnh thổ nào đó rất cần đến việc thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nghiên cứu, xem xét đời sống người dân sau khi thực hiện quy hoạch sử dụng đất Bồi thường thực hiện nhanh chóng sẽ hạn chế những khiếu nại trong công tác quản lý đất đai Góp phấn quan trọng

trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, mỗi địa phương Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất và công tác bồi thường phải có sự thống nhất cả về không gian và thời gian, phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai Việc nghiên cứu về nội dung và bản chất của công tác bồi thường giải phóng mắt bằng để hiểu rõ sự ảnh hưởng, tác động qua lại lẫn nhau có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và bồi thường

Để phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và bồi thường, khắc phục được những mâu thuẫn, bất cập, tạo sự đồng bộ và nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch đô thị trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, cần nghiên cứu để làm rõ nội dung và bản chất mối quan hệ, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước trong công tác quản lý quy hoạch nói chung, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị nói riêng

Quận 6 là một trong những quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh,

có vị trí đặc biệt quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của toàn thành phố Trong những năm gần đây, công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch

đô thị ở Quận 6 đã đạt được những kết quả nhất định, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của quận cũng như của toàn thành phố Hồ Chí Minh Song công tác bồi thường trên địa bàn quận vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo chưa thống nhất và đồng bộ, làm hạn chế sự phát triển kinh tế - xã hội của Quận 6

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư ở quận 6, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Phan Đình Binh, em đã lựa

chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh” nhằm điều tra,

tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất một

số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận 6, thành phố Hồ Chí Minh;

- Phân tích tác động của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập của người dân bị thu hồi đất tại quận 6, thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và đẩy mạnh công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất

3 Ý nghĩa của đề tài

- Góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác BT & GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn

- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu trong công tác thực hiện BT&GPMB, nguyên nhân và giả pháp khắc phục

cho Quận 6 trong việc thực hiện BT&GPMB đạt được hiệu quả cao nhất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý, sử dụng đất, vi phạm luật đất đai Ngoài ra còn đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết

1.1.1.2 Khái niệm bồi thường

Theo từ điển tiếng Việt thì: "Bồi thường" hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác “GPMB” có nghĩa là di dời, di dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại

do hành vi của mình gây ra

Việc bồi thường có thể vô hình hay hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do sự thỏa thuận giữa các chủ thể

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

1.1.1.3 Hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn đề cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ và tái định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

* Khái niệm hỗ trợ

Theo từ điển tiếng việt “hỗ trợ” là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn Như Ý, 2001) Theo Khoản 14 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa thực sự đúng với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số trường hợp thì nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồi thường thiếu sòng phẳng gây ra; bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thường như là hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra (Đào Chung Chính, 2014)

* Khái niệm tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

1.1.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.2.1 Nguyên tắc công bằng

Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành công của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nếu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công bằng, những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện chấp hành Ngược lại, họ sẽ chống đối, chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư hoặc thất bại, hoặc trả giá đắt Công bằng ở đây là công bằng về chính sách, công bằng về chế độ, về đơn giá, về mức bồi thường, hỗ trợ, về đối tượng thụ hưởng, Do vậy, để có chính sách công bằng phải hoạch định chính sách sát thực tế, xem xét lợi ích một cách phân minh Nguyên tắc công bằng phải được quán triệt và thực hiện nhất quán từ trên xuống dưới, từ dưới lên trên Ví dụ, hai hộ liền kề có nguồn gốc đất như nhau, quá trình sử dụng như nhau, điều kiện hạ tầng như nhau thì giá bồi thường và mức bồi thường phải như nhau Hai hộ dân, một hộ ở tỉnh này, một hộ ở tỉnh kia đều bị thu hồi nhà 2 tầng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phải được bồi thường 100% giá trị đất ở, 100% giá trị tài sản

1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả

Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải cân nhắc tính toán kỹ càng về mọi mặt trước khi quyết định Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh

tế sau đó là hiệu quả về mặt xã hội (ổn định tình hình, ổn định đời sống) Nói cách khác, phải tạo được sự đồng thuận của người dân trong vùng dự án Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được cả trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn

Tuyệt đối không vì lợi ích trước mắt mà không tính đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau

1.1.2.3 Nguyên tắc dân chủ

Nguyên tắc này đòi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh hưởng trực tiếp Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng

đa số, tập thể bàn bạc cân nhắc kỹ trước khi quyết định Tuyệt đối không được áp đặt quyết định từ một phía, không được tuyệt đối hoá vai trò của cá nhân cán bộ có chức quyền Dân chủ nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưng phải dân chủ cả ở khâu hoạch định chính sách cũng như thực hiện chính sách, phải đối xử với mọi người một cách bình đẳng, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của họ

1.1.2.4 Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước

Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi công vụ

có quyền quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không được lãng phí Vì ngân sách nhà nước có hạn, mà nguồn tiền để bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư lại rất lớn Tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ Tiết kiệm không có nghĩa là bớt xén, là thực hiện không đúng chế độ chính sách

1.1.2.5 Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn

Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với các trường hợp đặc thù, có hoàn cảnh đặc biệt Đó chính là tinh thần tương thân tương ái, lá lành đùm lá rách, là bản chất tốt đẹp của xã hội ta

Những nguyên tắc cơ bản nêu trên đều có vị trí quan trọng và có mối quan hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau, ràng buộc nhau Trong quá trình cụ thể hoá chính sách và tổ chức thực hiện ở địa phương phải tôn trọng các nguyên tắc nêu trên Tuyệt đối không xem nhẹ nguyên tắc này, xem nặng

nguyên tắc kia mà ngược lại, phải căn cứ vào chế độ chính sách của nhà nước

và tình hình thực tiễn ở địa phương để vận dụng một cách linh hoạt nhằm đạt mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là ổn định tình hình, phát biển bền vững và công bằng xã hội

1.1.3 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm đảm bảo lợi ích công cộng

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật

có nhiều khái niệm khác nhau về BTHTTĐC

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp ) (Đào Trung Chính, 2014)

Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo

vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc

sở hữu toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước

ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009)

Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách BTHTTĐC cư là một dạng chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theo hướng đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mục tiêu của mình Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư phải chú ý đến các phương diện sau:

Về mặt quan điểm: BTHTTĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc xác định mức bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan Ở đây nhấn mạnh hai yêu cầu: Dân chủ, công bằng Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHTTĐC phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý Yêu cầu về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ Phần lợi ích chung của xã hội phải được sử dụng chung một cách công khai, minh bạch

Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích tương xứng, có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác

1.1.4.2 Giá đất và định giá đất

Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù

Vì vậy, căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định

ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất Giá đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được

xử lý thỏa đáng trong đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng Mặt khác, do còn ít giao dịch, nên

khi định giá đất nông nghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu chuẩn

về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức đền bù khác nhau một cách phi lý Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên (Tôn Gia Huyên, 2009)

1.1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức TĐC và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất

Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch SDĐ để tổ chức việc thu hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện Bất

kỳ một phương án đền bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên một QHKHSDĐ đạt được các yêu cầu sau đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế -

xã hội cao nhất; Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức,

cá nhân có liên quan một cách thực chất; Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn Gia

QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng Bên cạnh đó, QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

1.1.4.5 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất Nếu tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ Khi chuyển dịch một phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền

sở hữu giả mạo Ở Ôxtraylia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống Torrens

GCNQSDĐ là chứng thu pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người SDĐ và giải quyết các tranh chấp liên quan tới QSDĐ

Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.5 Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Bước 1:

+ Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư

+ Tham mưu cho cấp có thẩm quyền Văn bản chủ trương thu hồi đất

+ Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ

tư vấn giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp thấy cần thiết)

+ Xây dựng kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng trình UBND huyện phê duyệt theo quy định

+ Lập đo vẽ trích đo, trích lục hoặc trích lục đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính khu đất quy hoạch thực hiện dự án

- Bước 2:

+ Công khai chủ trương thu hồi đất; phạm vi, vị trí khu đất thu hồi và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định đến toàn thể các chủ

sử dụng đất trong khu vực quy hoạch dự án

+ Hình thức công khai: Xây dựng Pano khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự án; Thông báo trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức Hội nghị công khai tại trụ sở UBND xã có dự án đi qua

- Bước 3:

+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

+ Xác định giá đất bồi thường cụ thể của các thửa đất bị ảnh hưởng phải thu hồi đất

+ Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai, Tài sản cay cối, hoa màu, mồ mả, nhà cửa và các công trình kiến trúc khác nằm trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể

- Bước 4:

+ Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Trình thẩm định, phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư

- Bước 5:

+ Phát mẫu tự khai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng (có

mẫu quy định)

+ Thu thập các Giấy tờ liên quan về đất nếu có

- Bước 6:

+ Xác định nguồn gốc đất đai; Kê khai, thống kê kiểm đếm chi tiết hiện

trạng các tài sản trên đất (cây trồng, hoa màu, mồ mả, nhà ở và các công trình

kiến trúc có liên quan) và lập Biên bản kiểm kê hiện trạng để tiến hành lập hồ

sơ chi tiết bồi thường GPMB cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất bị ảnh hưởng

+ Lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định + Niêm yết, công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư tại trụ sở UBND cấp xã, nhà văn hóa khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn ít nhất 20 ngày (trừ các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 17 Nghị định 47/NĐ-CP)

+ Kết thúc công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư, lập Biên bản ghi rỗ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý,

sô lượng ý kiến khác đối với dự thảo phương án đã niêm yết

- Bước 7:

+ Trên cơ sở ý kiến của người bị thu hồi đất, căn cứ các quy định hiện hành tiến hành hoàn chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp cần phải điều chỉnh, bổ sung thì chỉnh sửa lại cho phù hợp)

+ Trình các cấp, ngành có thẩm quyền đề nghị thu hồi đất, thẩm định

và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013

+ Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí đất ở được bồi thường

+ Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ đối với chủ sử dụng đất

+ Bàn giao đất cho Chủ đầu tư dự án

- Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với Quyết định thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có)

1.2 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Australia

Khung pháp luật đối với hình thức chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng và mục đích công cộng tại Australia được xây dựng và áp dụng chung cho toàn Liên bang Australia, được quy định cụ thể tại từng bang và được tổ chức có thẩm quyền thực hiện các trình tự, thủ tục chi tiết Nguyên tắc chung

là phải thực hiện đàm phán, thoả thuận về giá vào bước thứ nhất; khi không đạt được thoả thuận quyền áp dụng có chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào bước thứ hai

Luật chiếm giữ đất đai của Liên Bang quy định rất cụ thể những trường hợp nào SDĐ vào mục đích công cộng được áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc và cơ chế tính toán khoản bồi thường cho người bị mất đất Những điều khoản chính đáng chủ yếu được áp dụng bao gồm: (1) phải thực hiện bồi thường đầy đủ và thích hợp cho những tài sản đã bị chiếm giữ bắt buộc; (2) khi có sự không đồng thuận mà phải nhờ đến phán quyết của cơ quan có thẩm quyền (chủ yếu là hai bên không thống nhất được về số tiền bồi thường) thì khuyến khích sử dụng phán quyết của trọng tài hơn là phán quyết của toà án; (3) cơ quan phán quyết phải bảo đảm điều kiện khách quan và không nghiêng

về quyền lợi của bên nào; (4) quyền được đòi hỏi quyền lợi chính đáng của hai bên là ngang nhau trước phán quyết của cơ quan có thẩm quyền Trên thực tế, người bị mất đất luôn không vừa ý với bồi thường chỉ tính đơn thuần theo giá đất đúng với thị trường Những đòi hỏi bồi thường khác có thể phải

xem xét bao gồm thiệt hại về mất việc làm, mất lợi nhuận kinh doanh, mất cơ hội kinh doanh, chi phí di chuyển

Quy trình chung thực hiện cơ chế giữ đất đai bắt buộc bao gồm: (1) Bộ trưởng có trách nhiệm gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho nhà nước; (2) khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc bắt đầu được vận hành bằng công

bố chính thức việc Nhà nước sẽ SDĐ đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang, đất đó bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) thủ tục định giá đất theo giá thị trường và tính toán các thiệt hại khác đối với chủ đất cũ được tiến hành; (5) nếu đất cũ không đồng ý với mức bồi thường đưa ra thì có thể đưa lên Tổ chức trọng tài hoặc toà án để giải quyết Như vậy, trong hệ thống luật pháp của Australia, việc chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng do nhà nước quyết định, chủ SDĐ cũ phải thực hiện chuyển quyền ngay sau quyết định được công bố công khai Vấn đề cần giải quyết, có thể có nhiều tranh chấp, là giá trị bồi thường cho tất cả mọi thiệt hại có thể xảy ra đối với chủ đất cũ Việc giải quyết các tranh chấp về giá trị bồi thường không đơn giản nhưng cũng không thể kéo dài vì có quy định của pháp luật về cơ chế phán quyết cuối cùng của toà án Trong thực tế, tính khách quan trong xác định giá trị bồi thường và sự trong sáng trong phán quyết của toà án đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực thi pháp luật

1.2.2 Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa

mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản

lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối

tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định

cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

1.2.3 Thái Lan

Đài Loan là vùng lãnh thổ đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam nhưng dùng cách diễn đạt khác nhau Điều 143 của Hiến pháp Đài Loan có quy định

rõ “ toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ theo quy định của pháp luật, được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất “Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt”, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để xác định mức thuế mà chủ đất phải nộp

cho nhà nước cũng như xác định giá đất khi nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất

Luật chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá bất động sản được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất Giá trị bồi thường về đất được tính theo giá trị đất tại thời điểm đó, giá trị bồi thường về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình thay thế với điều kiện tương đương Giá trị bồi thường được xác định trước khi chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích khác

Theo luật bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất Sở Định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin

về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ do uỷ ban này phê duyệt được công

bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Uỷ ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất, có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thường đối với từng vùng đất

bị chiếm giữ Luật này có quy định là uỷ ban định giá đất gồm 17 thành viên

do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch làm chủ tịch uỷ ban và các uỷ viên khác được lựa chọn từ các nhà chính trị, khoa học, chuyên môn về bất động sản, đại diện ngân hàng, công chức các lĩnh vực có liên quan (quản lý đất đai, tài chính công, dịch vụ công, quy hoạch đô thị, nông nghiệp) Nhiệm kỳ của các thành viên uỷ ban này là 3 năm

Nói chung, giá đất do uỷ ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006) Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để uỷ ban định giá đất quyết định

Quy định của pháp luật về cơ chế chiếm giữ đất để sử dụng và mục đích công, định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam Điểm khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất phù hợp với thị trường, giá trị bồi thường là một uỷ ban định giá đất bao gồm nhiều thành viên quyết định, không phải do cơ quan hành chính quyết định Một điểm nữa cần lưu ý, các địa phương cấp tỉnh đều

có Sở Định giá đất là cơ quan quản lý chuyên môn về giá đất giúp việc cho lãnh đạo dịa phương, độc lập với cơ quan quản lý tài chính và cơ quan quản

cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một uỷ ban định giá đất

1.2.4 Singapore

Quy hoạch được coi là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển

ổn định thị trường bất động sản Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách mà TP.HCM đang làm, đặc biệt là trong thu hồi đất, đền bù và giải quyết tái định cư Đây được xem là một trong những mô hình mà TP.HCM có thể áp dụng trong tương lai

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 - 3 năm Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định

giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điều tiết Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng

ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với

bố trí nhà ở công - loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư - Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ

Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng

Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu Chính sách cung cấp nhà

ở công của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore)

Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phòng 26 - 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 -

75 đô la/tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 - 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 - 203.000 đô la Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4

- 5 phòng chủ yếu để bán Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment)

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này Có 2 phương thức chủ yếu Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có Thế chấp nhà), thông qua

phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác

1.2.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Ngoài tiền bồi thường, cần có biện pháp hỗ trợ (bằng tiền) để khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, thực hiện nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi thực hiện việc thu hồi

- Phương án bồi thường được thực hiện trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất

có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

- Nguyên tắc tính giá bồi thường cho các loại tài sản bị thiệt hại do các ngành liên quan xác định và thực thi theo đúng trình tự

1.3 Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.3.1.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất Đai năm 1993

Trước Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, tập thể và

tư nhân, do vậy người sử dụng đất có quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai của mình (người sử dụng đất có quyền giao đất của mình cho người khác

sử dụng, bán, cho mượn, cho thuê đất để thu lợi.) Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, từ ba hình thức sở hữu đất đai trước đó, Nhà nước quy định chỉ còn một hình thức sở hữu về đất đai đó là

“sở hữu toàn dân ” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980) Ở giai đoạn

này, Nhà nước thu hồi đất không thực hiện việc bồi thường giá trị đất mà chỉ bồi thường tài sản, hoa màu trên đất, trường hợp người bị thu hồi đất có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước giải quyết giao đất khác để ở hoặc canh tác không thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 Điều 48 quy định:

“Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987)

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT

về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất

Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng Tại Điều 17 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật” Tại Điều 18 quy định “Các

tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá; Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường; Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

1.3.1.2 Thời kỳ từ 1993 đến 2003

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định "đất có giá" và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý

1993 Về vấn đề thu hồi đất được Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 27

và Điều 28, cụ thể: trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại, trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

Để hướng dẫn về chính sách thu hồi đất, ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Ngoài mục đích thu hồi đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 65 Luật Đất đai năm 1993 thì tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 90/CP còn quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất cho mục đích công cộng: “Đất sử dụng vào mục đích công cộng và lợi ích quốc gia là đất dùng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước sông, hồ, đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, công trình văn hoá, khu vui chơi giải trí công cộng, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng, nghĩa trang liệt sĩ, đất dùng vào xây dựng đập hoặc hồ thuỷ điện, đường dây tải điện, các công trình kết cấu hạ tầng, công trình thuỷ lợi, công trình nghiên cứu khoa học, xây dựng công sở (trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội) và các công trình khác theo quy định của Chính phủ”

Sau gần 4 năm thực hiện Nghị định 90/CP, do thời kỳ này tình hình sử dụng đất đai có nhiều biến động, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp xảy ra ở nhiều địa phương tạo ra cơn “sốt đất” đột biến và phức tạp làm cho giá đất “ảo” tăng cao, tăng nhanh Đồng thời, do thực hiện chính sách phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự điều tiết của nhà nước cùng với chính sách mở cửa thu hút đầu tư, các dự án trong nước và nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử dụng

đất của các dự án Do vậy, Nghị định 90/CP không còn phù hợp để điều chỉnh các quan hệ phát sinh về thu hồi đất trong thực tiễn cuộc sống Vì vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị định 22/1988/NĐ-CP ngày 24/04/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1.3.1.3 Thời kỳ từ 2003 đến 2013

Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội thông qua Luật số 13/2003/QH11 - Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 01/7/2004), thay thế cho Luật Đất đai 1998 Luật Đất đai 2003 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu mới đặt ra trong tiến trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Luật Đất đai 2003 quy định thêm

về chế tài áp dụng xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất, quyết định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan Nhà nước trong quản lý đất đai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất Về vấn đề bồi thường, TĐC cho người có đất bị thu hồi được quy định tại Điều 42: “Người

bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Để hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành một số nghị định sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành

Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành Công ty cổ phần

Về cơ bản, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện tại một số địa phương còn gặp rất nhiều khó khăn và hạn chế Để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ngày 25/5/2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007)

Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bổ sung thêm một số trường hợp bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, đồng thời quy định cụ thể về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện còn phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khó giải quyết liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi Do vậy, ngày 13 tháng 8 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 69/2009/NĐ/CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/20067NĐ-CP về một

số những vấn đề cơ bản về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: của người dân, của Nhà nước và nhà đầu tư Cụ thể: Đối với hộ nghèo, hộ có ít đất ở, đất nông nghiệp, chính sách bồi thường hỗ trợ đã đổi mới, tăng mức hỗ trợ đất vườn, đất ao, tăng mức hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, việc dạy nghề cho người có đất

bị thu hồi được lập thành đề án riêng, có sự gắn kết chặt chẽ.; Đối với doanh nghiệp đầu tư được bổ sung trừ tiền khoản kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ

về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; thủ tục hành chính về thu hồi đất, giao đất, bồi thường, tái định cư được rút ngắn thời gian và đơn giản hơn do được lồng ghép thủ tục về đất đai với thủ tục về đầu tư xây dựng,.; Về phía Nhà nước, Nghị định đã đưa ra các biện pháp đảm bảo cho địa phương thực hiện tốt việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, phân định tách bạch, rõ ràng giữa bồi thường và hỗ trợ, xác định rõ nguồn kinh phí do NSNN chi trả, đa dạng hóa các hình thức bồi thường, hỗ trợ

Liên quan đến vấn đề giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi, ngày 16/11/2012, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định

số 52/2012/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người lao động bị thu hồi đất nông nghiệp

1.3.1.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Trên cơ sở đó, ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và ngày 30 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 37/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất Một số điểm mới quy định trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013 gồm:

- Về trường hợp được bồi thường: bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể: (1) Bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (2) trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang

sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Một số nghiên cứu về thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trong những năm gần đây

Phanh Thanh Quế (2017) với nghiên cứu: Đánh giá công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Bình Công tác thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng trong những năm qua tại thành

phố Thái Bình đã đạt được những kết quả rất khả quan, góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo đô thị của thành phố Qua nghiên cứu hai dự án điểm trên địa bàn thành phố Thái Bình tác giả nhận thấy công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ GPMB đã được thực hiện khá tốt Đối với dự án 1: chính sách bồi thường, hỗ trợ đã được 100% người dân đồng tình và đã tạo được mặt bằng sạch để thực hiện dự án Đối với dự án 2: Phần lớn người dân có đất bị thu hồi đã đồng tình với chính sách thu hồi, tuy nhiên vẫn còn một số hộ dân chưa nhất trí với phương án bồi thường, hỗ trợ Người dân có đất bị thu hồi tại hai dự án đều rất khó khăn trong công tác chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm mới sau khi bị thu hồi đất Tình hình sử dụng tiền đền bù, hỗ trợ của người dân có đất bị thu hồi vẫn còn nhiều bất hợp lý, chủ yếu vẫn chỉ đầu tư cho mua sắm, xây dựng nhà cửa mà chưa đầu tư theo chiều sâu cho học hành, chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm công việc ổn định Công tác

GPMB trên địa bàn còn gặp một số khó khăn do nhiều nguyên nhân như: Mục đích thu hồi của các dự án khác nhau, do thời điểm thu hồi đất khác nhau, do chính sách bồi thường và hỗ trợ cho các dự án trên địa bàn xã và phường có khác nhau và nhiều nguyên nhân khách quan khác, đòi hỏi phải có những giải pháp cụ thể để tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, ổn định đời sống, tạo công ăn việc làm, định hướng nghề nghiệp… cho người dân có đất bị thu hồi (Phanh Thanh Quế, 2017)

Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự với nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố

Hà Tĩnh tỉnh Hà Tĩnh Trong giai đoạn 2012 - 2016 cơ quan Nhà nước đã thu hồi 116,49 ha đất của 3184 hộ gia đình và 55 tổ chức sử dụng đất Kết quả nghiên cứu cho thấy phần lớn các dự án thực hiện đúng pháp luật đất đai và đảm bảo đúng tiên độ Song trong thực tế triển khai vẫn còn một số dự án thực hiện chậm tiến độ GPMB Nguyên nhân là do những vướng mắc trong thẩm định và phê duyệt dự án, việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất gặp nhiều khó khăn do việc chỉnh lý cập nhập biến động chưa được thường xuyên, người dân không đồng thuận với đơn giá bồi thường GPMB, việc tuyên truyền chế độ chính sách đôi khi còn chưa thực sự hiệu quả Kết quả phân tích thứ bậc đã xác định được mức độ ảnh hưởng của 5 nhóm yếu tố đến công tác bồi thường GPMB tại thành phố Hà Tĩnh Trong đó nhóm yếu tố tài chính có mức độ ảnh hưởng lớn nhất với 27,43 %; tiếp đến là nhóm yếu tố chính sách pháp luật đất đai, nhóm yếu tố tổ chức thúc hiện và nhóm yếu tố liên quan đến thửa đất với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 23,2 %, 22,09 % và 17,29 %, thấp nhất là nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất với mức

độ ảnh hưởng là 9,99 % Tổng hợp mức ảnh hưởng toàn cục đến công tác bồi thường GPMB cho thấy, yếu tố nguồn vốn có mức độ ảnh hưởng lớn nhất với 11,87 % và yếu tố mục đích SDĐ với mức độ ảnh hưởng thấp nhất với 2,19 % (Phan Thị Thanh Huyền và cs, 2018)

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương

1.3.2.1 Thành phố Hà Nội

Trong giai đoạn 2012 - 2017, thành phố Hà Nội đã thực hiện giải phóng mặt bằng cho 1.160 dự án có với diện tích thu hồi 15.000 ha, bố trí tái định cư cho 6.300 hộ dân Việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các dự án trên địa bàn thành phố trong thời gian qua được thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cấp có thẩm quyền và Chính phủ

đã phê duyệt Quá trình thực hiện thu hồi đất, giao đất cho các dự án đều đảm bảo đúng quy định của Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành và đảm bảo thời gian quy định Trước khi thu hồi đất, các cấp quận, huyện, phường, xã đều thực hiện thông báo cho người dân bị thu hồi đất

về lý do, kế hoạch thu hồi, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư theo quy định Việc xây dựng, thẩm định, xét duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đều đảm bảo công khai, dân chủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định

- Về cơ bản việc ban hành và thực hiện các chính sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn đã thống nhất được cơ chế đền

bù cho tất cả các dự án đầu tư từ nguồn vốn ngân sách cũng như nguồn vốn khác Chính vì vậy các mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ dự án đã được giải quyết thỏa đáng Nhà nước giữ vai trò chủ sở hữu đất và thống nhất quản lý đất đai, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất

ổn định, lâu dài của người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho các chủ dự án có quỹ đất đầu tư cho sản xuất kinh doanh

- Việc bồi thường, hỗ trợ cho nhân dân hầu hết được trả bằng tiền, trong số tiền được bồi thường, hỗ trợ đó có người dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, song cũng có nhiều người do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan