Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1a, thành phố thanh hóa

Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồithường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nhằm

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT HAI BÊN ĐƯỜNG QUỐC LỘ 1A, THÀNH PHỐ THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

-NGUYỄN THỊ VÂN ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT HAI BÊN ĐƯỜNG

QUỐC LỘ 1A, THÀNH PHỐ THANH HÓA

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thu Hằng

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quảnghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từngdùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đượccảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Vân Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên củabạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng vàbiết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thu Hằng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều côngsức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thựchiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới thầy, cô giáo trường Đại học NôngLâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài vàhoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm Pháttriển quỹ đất thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốtquá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọiđiều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoànthành luận văn./

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Vân Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4

1.1.1 Khái niệm chung 4

1.1.2 Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6

1.1.3 Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 9

1.1.4 Nguyen tắc chung của bồi thuờng, hỗ trợ khi Nhà nuớc thu hồi đất

10 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 12

1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai 12

1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất 13

1.2.3 Thị trường bất động sản 14

1.3 Những bài học kinh nghiẹm rút ra trong quá trình thực hiẹn bồi thường, giải phóng mặt bằng 15

1.3.1 Kinh nghiẹm của một số nuớc tren thế giới 15

1.3.2 Kinh nghiẹm từ thực tế cong tác bồi thuờng, GPMB tại Viẹt Nam 17

1.3.3 Nhận xét, đánh giá chung 18

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 20

1.4.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất 26

1.4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 26

1.5 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Thanh Hoá 29

1.5.1 Thuận lợi 29

1.5.2 Tồn tại, khó khan, vuớng mắc 30

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hoá

31 2.3.2 Thực trạng triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2015-2018 31

2.3.3 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa 31

2.3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 32

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hoá

34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 37

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 41

3.2 Thực trạng triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hoá

giai đoạn 2015 - 2018 44

3.2.1 Tình hình triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 44

3.2.2 Những khó khăn vướng mắc trong công tác BT - GPMB trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 47

3.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tác định cư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hoá 48

3.3.1 Giới thiệu khái quát về dự án

48 3.3.2 Tình hình thực hiện dự án 49

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 71

3.4.1 Tồn tại, hạn chế 71

3.4.2 Một số giải pháp 72

Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Kiến nghị 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2017 42Bảng 3.2 Một số dự án thu hồi đất tại thành phố Thanh Hóa trong giai đoạn

2015 - 2018 45Bảng 3.3 Tổng quan về dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc

lộ 1A, thành phố Thanh Hoá 49Bảng 3.4 Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân 50Bảng 3.5 Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị ảnh

hưởng bởi dự án tại phường Nam Ngạn 51Bảng 3.6 Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị ảnh

hưởng bởi dự án tại phường Hàm Rồng 51Bảng 3.7 Tổng hợp bảng giá bồi thường về đất theo 2 giai đoạn của dự án xây

dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A qua thành phố Thanh Hóa 54

Bảng 3.8 Chính sách hỗ trợ của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên

đường quốc lộ 1A qua thành phố Thanh Hóa trước và sau khi LuậtĐất đai 2013 có hiệu lực 57Bảng 3.9 Tổng hợp chính sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất của

dự án xây dựng HTKT hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa 59

Bảng 3.10 Danh sách các hộ dân được bố trí tái định cư 61Bảng 3.11 Dự toán bồi thường theo 2 Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013

đối với các hộ dân có diện tích đất nông nghiệp cao hơn 2.580,0m2 64Bảng 3.12 Dự toán bồi thường theo 2 Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013

đối với các hộ dân có diện tích đất nông nghiệp thấp hơn 2.580,0m2 66Bảng 3.14 Ý kiến của các hộ dân về tính công bằng, dân chủ, công khai trong quá

trình thực hiện của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa 70

Hình 3.3 Đánh giá của người dân về giá bồi thường đất của dự án xây dựng xây

dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa 55

Hình 3.4 Ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ của dự án xây dựng hạ

tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa 60Hình 3.4 Ý kiến của hộ dân về cơ sở hạ tầng khu TĐC của dự án xây dựng

hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa 63Hình 3.5 Ý kiến của hộ dân về tiến độ thực hiện của dự án xây dựng hạ tầng kỹ

thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh

Hóa 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, đất nước tađang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhiều dự ánđầu tư phát triển như: Khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, các khu kinh

tế mở, khu dân cư, hệ thống đường giao thông…, đã và đang được triển khai xâydựng một cách mạnh mẽ Để thực hiện được các dự án trên thì mặt bằng đất đai làmột trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu

tư và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

Bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đềhết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội củanhiều người, của cả cộng đồng dân cư Công tác bồi thường GPMB là điều kiện banđầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Việc làm này còn ảnh hưởngtrực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vậtchất, tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu tư phát triển

Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật

về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồithường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nhằm khắc phục những khó khăn, vướngmắc trong quá trình triển khai thực hiện chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia công cộng, kinh

tế và an ninh quốc phòng

Tuy nhiên việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sửdụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tếtriển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về phương thức thựchiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Không nằm ngoài những khó khăn, tháchthức chung của cả nước Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hoá trong nhữngnăm qua cũng gặp không ít khó khăn, vướng mắc

Quốc lộ 1A hay Quốc lộ 1, còn được coi là Con đường xuyên Việt haytuyến đường huyết mạch là tuyến đường giao thông xuyên suốt Việt Nam Quốc

lộ bắt đầu (km 0) tại cửa khẩu Hữu Nghị trên biên giới giữa Việt Nam và TrungQuốc, nằm tại thị trấn Đồng Đăng thuộc huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn và kếtthúc tại Đất Mũi nằm trong địa phận huyện Ngọc Hiển, tỉnh Cà Mau với tổngchiều dài 2.360km Đây là tuyến đường quan trọng hàng đầu Việt Nam, nó điqua trung tâm của một nửa số tỉnh thành Việt Nam, nối liền 4 thành phố lớn: HàNội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và Cần Thơ Quốc lộ 1A đoạn đi qua tỉnhThanh Hóa với chiều dài 98,8 km từ thị xã Bỉm Sơn đi huyện Tĩnh Gia, đoạn điqua thành phố Thanh Hóa dài gần 20 km là con đường huyết mạch nối liền cáchuyện, thị xã và với các tỉnh, thành phố khác.

Năm 2010, thực hiện Quyết định số 3264/QĐ-UB ngày 09/8/2010 củaChủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa về việc phê duyệt dự án: Xâydựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa đoạn từcầu Hoàng Long đến tượng đài Thanh niên xung phong Đây là dự án được thựchiện chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu là 4 năm và việc thực hiện với 2 Luậtđất đai 2003 và Luật đất đai 2013, do vậy làm tăng kinh phí của dự án ảnh hưởnglớn đến quy hoạch chung của thành phố và đời sống người dân Rất nhiềunguyên nhân được đưa ra, tuy nhiên nguyên nhân chủ yếu vẫn là do quá trìnhgiải phóng mặt bằng không đáp ứng đúng tiến độ

Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông LâmThái Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của TS Phan Thị Thu Hằng tôi tiến

hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấttại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố ThanhHóa

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗtrợ và tái định cư để giải quyết những tồn tại, khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giảiphóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án trên địa bàn thành

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần xây dựng hoàn chỉnh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hỗ trợ, tái định cư

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.1 Khái niệm chung

1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất: “là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử sụngđất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người

sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” (Luật Đất đai, 2013)

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sửdụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằngtiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết địnhtại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình tổ chức thực hiện các côngviệc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trênphần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựngmột công trình mới trên đó

Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồiđất để GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyếtmối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao đất với cáchình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiệnhoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thuhồi đất và quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách, quy địnhpháp luật của Nhà nước

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được bắt đầu từ khi thành lập Hộiđồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.

1.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa ViệtNam, 1998)

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất

thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam, 2013)

Có 4 loại hỗ trợ, cụ thể:

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợpthu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thuhồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyểnchỗ ở;

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

- Hỗ trợ khác

Như vậy, khác với bồi thường là việc chi trả lại một cách tương xứng nhữnggiá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của nhà nước đốivợi sự mất mất của người dân phải chịu khi bị thu hồi đất thực hiện những lợi íchchung của đất nước, cộng đồng

1.1.1.4 Tái định cư

TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống vàlàm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồihoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; dichuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,

cơ sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tácđộng xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự pháttriển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thìngười sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Luật Đất đai, 2003)

TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trongchính sách GPMB Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phảiđược thực hiện như các dự án phát triển khác (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2008)

1.1.2 Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bước 1 Thông báo thu hồi đất

Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nôngnghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồiđất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Bước 2 Thu hồi đất

Về cơ bản, thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật đất đai 2013trên cơ sở kế thừa quy định của Luật đất đai 2003 Theo đó, UBND cấp tỉnh có thẩmquyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đốivới tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nướcngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đối với đấtcủa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ởnước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc thẩm quyền của UBND cấphuyện

Trong thời hạn không quá 03 (ba) ngày, kể từ ngày hết thời hạn thông báothu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai năm 2013, Phòng Tàinguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất vàquyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng mộtngày, chuyển cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi có đất và các tổ chức, cá nhân có liên quan để tổ chức thực hiện

Bước 3 Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

- Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, UBND cấp xã cótrách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Thời gian thực hiện đo đạc, kiểm kê đất đai, tài sản, xác nhận nguồn gốc sửdụng đất:

a) Không quá 60 ngày, kể từ ngày có thông báo thu hồi đất đối với dự án cóquy mô diện tích nhỏ hơn 10ha hoặc ít hơn 50 hộ có đất ở

b) Không quá 90 ngày, kể từ ngày có thông báo thu hồi đất đối với dự án cóquy mô diện tích từ 10ha đến 50ha hoặc từ 50 đến 100 hộ có đất ở

c) Không quá 120 (một trăm hai mươi) ngày, kể từ ngày có thông báo thu hồiđất đối với dự án có quy mô diện tích lớn hơn 50ha đến 100ha hoặc trên 100 hộ đến

- Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người

sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóngmặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yếtcông khai tại trụ sở UBND cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cưnơi có đất thu hồi Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết địnhcưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lậpbiên bản

Bước 4 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lậpphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định

bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan củatừng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất

Bước 5 Niêm yết công khai phương án, lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giảiphóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổchức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất

Thời gian tổ chức lấy ý kiến, niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp vềphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ít nhất là 20 (hai mươi) ngày, kể từ ngàyniêm yết

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổnghợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiếnkhông đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái địnhcư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trườnghợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoànchỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền

Bước 6 Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chínhquyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiếtbồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp cóthẩm quyền phê duyệt

Bước 7 Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồithường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quyđịnh tại Điều 66 của Luật đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phêduyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày

Bước 8 Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thihành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗtrợ cho người có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khithanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,

hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phêduyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mứctiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thờigian chậm trả.

Bước 9 Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Trong thời hạn 20 (hai mươi) ngày, kể từ ngày Hội đồng bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theophương án đã được phê duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Việc bàn giao đất phải được lập thành biênbản có chữ ký của đại diện Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người có đất

bị thu hồi và đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất

Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡngchế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai 2013

1.1.3 Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.3.1 Tính đa dạng

Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiênkinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngànhnghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trungdân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: côngnghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạtđộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp

Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiếnhành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực

và từng dự án cụ thể

1.1.3.2 Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đốivới mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạtđộng sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khitrình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do

đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đấtcòn

được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, câytrồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận độngdân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn Bởi vậy, để đảm bảo

ổn định đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghềnghiệp cho người dân

- Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt củangười dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chínhsách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép

+ Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu táiđịnh cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân

+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sốngbám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thìđiều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển (Nguyễn ThịHồng Nhung, 2014)

1.1.4 Nguyen tắc chung của bồi thuờng, hỗ trợ khi Nhà nuớc thu hồi đất

1.1.4.1 Nguyen tắc bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất

3 Viẹc bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất phải bảo đảm dan chủ, kháchquan, cong bằng, cong khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật Nguyen tắctren thể hiẹn khi Nhà nuớc lấy đi phần lợi ích của nguời dan mà nguời dan có đủ

nguời có

đất bị thu hồi Quy định tren rất phù hợp với nguyen tắc đuợc quy định theo Bộ luậtDan sự 2005 Đó là khi Nhà nuớc thu hồi đất thì bồi thuờng đất cùng loại, nếu khong

có đất cùng loại thì bồi thuờng bằng tiền với giá trị tuong đuong

b Về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nuớc thu hồi đất

Theo Điều 88, Luật Đất đai 2013 nguyen tắc bồi thuờng thiẹt hại về tài sản,ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nuớc thu hồi đất:

1 Khi Nhà nuớc thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất

bị thiẹt hại tài sản thì đuợc bồi thuờng

2 Khi Nhà nuớc thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhan, nguời ViẹtNam định cu ở nuớc ngoài, doanh nghiẹp có vốn đầu tu nuớc ngoài phải ngừng sảnxuất, kinh doanh mà có thiẹt hại thì đuợc bồi thuờng thiẹt hại Đay là một trongnhững điểm mới của Luật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thuờng về đấtkhong chỉ với tu cách là tài sản mà còn là tài nguyen và tu liẹu sản xuất

Đất đai là tu liẹu sản xuất của nguời bị thu hồi đất nen nhà đầu tu ngoài viẹcbồi thuờng giá trị nhu một tài sản còn phải bồi thuờng về thu nhập, sinh kế chonguời bị thu hồi đất Theo nguyen tắc này, nhà đầu tu cần nghien cứu rất kỹ luỡngđất đai trong bài toán đầu tu để chi phí ít nhất, chính quyền địa phuong cũng khóđánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, nhu vậy chắc chắn sẽ giảm đuợc tham nhũng từđất đai và bảo vẹ đuợc nguồn lực đất đai

1.1.4.2 Nguyen tắc về hỗ trợ, tái định cu khi Nhà nuớc thu hồi đất

Theo Khoản 1, Điều 83, Luật Đất đai 2013 nguyen tắc hỗ trợ khi Nhà nuớcthu hồi đất đuợc quy định nhu sau:

a Nguời sử dụng đất khi Nhà nuớc thu hồi đất ngoài viẹc đuợc bồi thuờngtheo quy định của Luật này còn đuợc nhà nuớc xem xét hỗ trợ;

b Viẹc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, cong bằng, kịp thời, cong khai vàđúng quy định của pháp luật

Theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nuớcthu hồi đất bao gồm:

a Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm viẹc làm đối với truờng hợpthu hồi đất nong nghiẹp của hộ gia đình, cá nhan trực tiếp sản xuất nong nghiẹp; thuhồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhan mà phải di chuyểnchỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cu đối với truờng hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cánhan, nguời Viẹt Nam định cu ở nuớc ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai

1.2.1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tuợng quản lý phức tạp, luon biến động theo sự phát triểncủa nền kinh tế - xã hội Để thực hiẹn tốt chức nang quản lý Nhà nuớc về đất đaiđòi hỏi các van bản pháp luật lien quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn địnhcao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nuớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nuớc trong mấythập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nen chính sách về đất đai cũng khong ngừngđuợc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đã đuợc ra đời vào các nam 1987, 1993, 2003,

2013 và các van bản duới Luật đi kèm nhằm đáp ứng yeu cầu phát triển kinh tế

-xã hội đất nuớc trong từng thời kỳ Theo đó, chính sách BTHT cũng luon đuợcChính phủ khong ngừng hoàn thiẹn, sửa đổi cho phù hợp với yeu cầu thực tế triểnkhai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua cong tác bồi thuờngGPMB đã đạt đuợc những kết quả đáng khích lẹ, co bản đáp ứng đuợc nhu cầu vềmặt bằng cho viẹc phát triển các dự án đầu tu Tuy nhien, hẹ thống chính sáchpháp luật đất đai vẫn còn tồn tại một số vuớng mắc trong thực tế Số luợng cácvan bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhung thiếu đồng bộ, thiếu ổn định.Một số van bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phuong banhành còn chậm, nội dung huớng dẫn chua rõ ràng, gay khó khan cho viẹc thựchiẹn cong tác quản lý nhà nuớc về đất đai Đó chính là nguyen nhan chủ yếu dẫn

đến sự chậm trễ, ách tắc trong cong tác giải quyết các mối quan hẹ đất đai nóichung và giải phóng mặt bằng nói rieng Vì vậy chúng ta cần phải quan tam honnữa đến viẹc ban hành van bản và tổ chức huớng dẫn thực hiẹn các van bản phápluật về quản lý và sử dụng đất.

1.2.1.2 Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

Theo quy định của các nuớc, đất đai là một trong các tài sản phải đang kýquyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nuớc ta, theo quy định của Luật Đất đai, nguời

sử dụng đất phải đang ký quyền sử dụng đất với co quan Nhà nuớc có thẩmquyền và đuợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là chứng thu pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhan đối với những mảnh đất (lo đất) cụ thể, làm can cứ cho viẹcthực hiẹn các quyền của nguời sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp lien quantới quyền sử dụng đất

Trong cong tác bồi thuờng, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làcan cứ để xác định đối tuợng đuợc bồi thuờng, loại đất, diẹn tích đất tính bồithuờng Hiẹn nay, cong tác đang ký đất đai ở nuớc ta vẫn còn yếu kém, đặc biẹt

là đang ký biến động về sử dụng đất; viẹc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvẫn chua hoàn tất

Chính vì vậy mà cong tác bồi thuờng, GPMB đã gặp rất nhiều khó khan.Làm tốt cong tác đang ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thìcong tác bồi thuờng, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hon

1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gay ách tắc cho cong tác bồi thuờng, GPMBhiẹn nay đó là giá bồi thuờng cho nguời có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính tren một đon vị diẹn tích đất do Nhà nuớc quy địnhhoặc đuợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của phápluật đất đai hiẹn hành thì giá đất đuợc hình thành trong các truờng hợp sau đay:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung uong (gọi chung là UBND cấp tỉnh)quy định (can cứ vào nguyen tắc, phuong pháp xác định giá đất và khung giá đất doChính phủ quy định) và đuợc cong bố cong khai vào ngày 01 tháng 01 hàng nam

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do nguời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những nguời có lien quankhi thực hiẹn các quyền chuyển nhuợng, cho thue, cho thue lại quyền sử dụng đất;góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định đuợc giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có nhữnghiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phuong pháp kinh tế nhằm tínhtoán luợng giá trị của đất bằng hình thái tiền tẹ tại một thời điểm khi chúng tham giatrong một thị truờng nhất định Hay nói cách khác, định giá đất đuợc hiểu là sự uớctính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tẹ cho một mục đích cụ thể đãđuợc xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất nguời định giá phải can

cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phuongpháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiẹn nay, viẹc định giá đất chủ yếu sửdụng một số phuong pháp truyền thống nhu các nuớc tren thế giới thực hiẹn, đó làphuong pháp so sánh trực tiếp và phuong pháp thu nhập

Nhu vậy, nếu cong tác định giá đất để bồi thuờng, GPMB khong đuợc làmtốt sẽ làm cho cong tác GPMB ách tắc, dẫn tới khong có mặt bằng đầu tu, làm chậmtiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ co hội đầu tu

1.2.3 Thị trường bất động sản

Thị truờng bất động sản tác động vào cong tác bồi thuờng, GPMB tren một

số nội dung chủ yếu sau:

- Thị truờng bất động sản là noi giải quyết quan hẹ về cung - cầu bất độngsản trong một thời gian và khong gian nhất định Viẹc hình thành và phát triển thịtruờng bất động sản góp phần giảm thiểu viẹc thu hồi đất để thực hiẹn các dự án đầu

tu (do nguời đầu tu có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thong qua các giao dịch trenthị truờng); đồng thời, nguời bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thue đất đai, nhà cửa

mà khong nhất thiết phải thong qua Nhà nuớc thực hiẹn chính sách TĐC và bồithuờng

- Giá cả của bất động sản đuợc hình thành tren thị truờng và nó sẽ tác độngtới giá đất tính bồi thuờng

1.3 Những bài học kinh nghiẹm rút ra trong quá trình thực hiẹn bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.3.1 Kinh nghiẹm của một số nuớc tren thế giới

Đối với bất kỳ một quốc gia nào tren thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọngnhất, co bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nuớc thu hồi đấtphục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế củahàng triẹu hộ dan và nguời dan, nguời bị ảnh huởng khong những khong hạn chế về

số luợng mà còn có xu huớng ngày càng tang Đặc biẹt ở những nuớc đang pháttriển, nguời dan chủ yếu sống bằng nghề nong nghiẹp đó là vấn đề sống còn của họ.Duới đay là một số kinh nghiẹm quản lý đất đai của các nuớc tren thế giới sẽ phầnnào giúp ích cho Viẹt Nam chúng ta, đặc biẹt trong chính sách bồi thuờng GPMB

1.3.1.1 Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tuong đồng với pháp luật đấtđai của Viẹt Nam Tuy nhien nhìn về tổng thể viẹc chấp hành pháp luật của nguờiTrung Quốc rất cao Viẹc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiẹm, Nhànuớc Trung Quốc hoàn toàn cấm viẹc mua bán chuyển nhuợng đất đai Do vậy thịtruờng đất đai gần nhu khong tồn tại mà chỉ có thị truờng nhà cửa

Về bồi thuờng thiẹt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nuớcnen khong có chính sách bồi thuờng thiẹt hại Khi nhà nuớc thu hồi đất, kể cảđất nong nghiẹp, tuỳ truờng hợp cụ thể, nhà nuớc sẽ cấp đất mới cho các chủ

Về tái định cu, các khu tái định cu và các khu nhà ở đuợc xay dựng đồng bộ

và kịp thời, thuờng xuyen đáp ứng yeu cầu nhiều loại can hộ với các nhu cầu sửdụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đuợc chính quyền quan tam

đến điều kiẹn về viẹc làm, đối với các đối tuợng chính sách xã hội đuợc nhà nuớc chú ý và có chính sách xã hội rieng.

Theo đánh giá của một số chuyen gia tái định cu, sở dĩ Trung Quốc có nhữngthành cong nhất định trong cong tác bồi thuờng, hỗ trợ, tái định cu là do:

- Thứ nhất, đã xay dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đốivới các hoạt động tái định cu, đảm bảo mục tieu tạo co hội phát triển cho nguời dantái định cu, tạo các nguồn lực sản xuất cho những nguời tái định cu

- Thứ hai, nang lực thể chế của các chính quyền địa phuong khá mạnh Chínhquyền cấp tỉnh chịu trách nhiẹm hoàn toàn trong viẹc thực hiẹn chuong trình bồithuờng hỗ trợ tái định cu

- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho viẹc thực hiẹn bồi thuờng hỗ trợtái định cu có nhiều thuận lợi, đặc biẹt là ở nong thon Tiền đền bù cho đất đai bịmất khong trả cho từng hộ gia đình mà đuợc cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, pháttriển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạtầng Chính quyền thon, xã chịu trách nhiẹm phan chia cho các hộ bị ảnh huởng

Ben cạnh những thành cong, thì chính sách bồi thuờng, hỗ trợ, tái định cucủa Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề viẹc làm;tốc độ tái định cu chậm, thiếu đồng bộ, thực hiẹn GPMB bằng truớc khi xay xongnhà tái định cu (Viẹn Nghien cứu Địa chính, 2008)

1.3.1.2 Thái Lan

Thái Lan chua có chính sách bồi thuờng TĐC quốc gia, nhung HiếnPháp nam 1982 quy định viẹc trung dụng đất cho các mục đích xay dựng co

sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyen cho đất nuớc, phát triển

đo thị cải tạo đất đai và mục đích cong cộng khác phải theo thời giá thị truờngcho những nguời hợp pháp về tất cả thiẹt hại do viẹc trung dụng gay ra vàquy định viẹc bồi thuờng phải khách quan cho nguời chủ mảnh đất và nguời

có quyền thừa kế tài sản đó Dựa tren quy định này, các ngành có quy định chitiết cho viẹc thực hiẹn trung dụng đất của ngành mình

Nam 1987, Thái Lan ban hành Luật về trung dụng bất động sản áp dụng choviẹc trung dụng đất sử dụng vào mục đích xay dựng tiẹn ích cong cộng, quốc

phòng, phát triển nguồn tài nguyen hoặc có lợi ích khác cho đất nuớc phát triển đothị, nong nghiẹp, cong nghiẹp, cải tạo đất đai vào các mục đích cong cộng Luật quyđịnh những nguyen tắc trung dụng đất, nguyen tắc tính giá trị bồi thuờng các loại tàisản bị thiẹt hại Can cứ vào đó, từng ngành đua ra các quy định cụ thể về trình tựtiến hành bồi thuờng TĐC, nguyen tắc cụ thể xác định giá bồi thuờng, các buớc lập

và phe duyẹt dự án bồi thuờng thủ tục thành lập các co quan, ủy ban tính toán bồithuờng TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thuờng quyền khiếu nại, quyền khởikiẹn đua tòa án Ví dụ: Trong ngành điẹn nang thì co quan điẹn lực Thái Lan là noi

có nhiều dự án bồi thuờng TĐC lớn nhất nuớc, họ đã xay dựng chính sách rieng vớimục tieu: “Đảm bảo cho những nguời bị ảnh huởng và đặt một mức sống tốt hon”thong qua viẹc cung cấp co sở hạ tầng có chất luợng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảmbảo cho những nguời bị ảnh huởng có thu nhập cao hon và đuợc tham gia nhiều honvào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiẹu quả khi cần thu hồi đấttrong nhiều dự án (Ngan hàng phát triển Chau Á, 2005)

1.3.2 Kinh nghiẹm từ thực tế cong tác bồi thuờng, GPMB tại Viẹt Nam

Ở nuớc ta, các quy định của pháp luật về BTHT và TĐC ngày càng phù hợphon với yeu cầu của thực tế cũng nhu yeu cầu của các quy luật kinh tế, đặc biẹt làsau sự ra đời của Luật Đất đai 2013 và các van bản huớng dẫn thi hành luật về congtác bồi thuờng GPMB đã thể hiẹn đuợc tính khả thi và vai trò tích cực của các vanbản pháp luật Vì thế, cong tác bồi thuờng, hỗ trợ, tái định cu trong thời gian qua đãđạt đuợc các kết quả khá khả quan, thể hiẹn tren một số khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, đối tuợng đuợc BTHT và TĐC ngày càng đuợc xác định đầy đủchính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nuớc, giúp cho cong tác quản lý đấtđai của Nhà nuớc đuợc nang cao, nguời nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng

Thứ hai, mức BTHT ngày càng cao tạo điều kiẹn cho nguời dan bị thu hồiđất có thể khoi phục lại tài sản bị mất Một số biẹn pháp hỗ trợ đã đuợc bổ sung vàquy định rất rõ ràng, thể hiẹn đuợc tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nuớc nhằmgiúp cho nguời dan ổn định về đời sống và sản xuất

Thứ ba, viẹc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tu cầnđất với nguời sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các co quan hành chínhtrong viẹc thu hồi đất

Thứ tu, trình tự thủ tục tiến hành BTHT và TĐC đã giải quyết đuợc nhiềukhúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các co quan nhà nuớc có thẩm quyền thựchiẹn cong tác bồi thuờng, tái định cu đạt hiẹu quả.

Thứ nam, các địa phuong ben cạnh viẹc thực hiẹn các quy định Luật Đất đainam 2013 và các van bản huớng dẫn thi hành, đã dựa tren sự định huớng chính sáchcủa Đảng và Nhà nuớc, tình hình thực tế tại địa phuong để ban hành các van bảnpháp luật áp dụng cho địa phuong mình, làm cho cong tác bồi thuờng GPMB đuợcthực hiẹn hợp lý và đạt hiẹu quả cao hon Do đã vận dụng các chính sách BTHT vàTĐC thỏa đáng nen viẹc thu hồi đất tiến hành bình thuờng, mặc dù vẫn còn nhữngkhiếu nại nhung con số này ít và khong gay trở ngại đáng kể trong quá trình thựchiẹn

Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhan van cũng nhu tính chấtphức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cu của các nhà quản lý, hoạch định chínhsách, của chính quyền địa phuong đuợc nang len Đội ngũ cán bộ làm cong tác bồithuờng GPMB có nang lực và có nhiều kinh nghiẹm ngày càng đong đảo

Nhờ những cải thiẹn về quy định pháp luật về phuong pháp tổ chức, về nanglực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự

án đầu tu gần đay đã đuợc rút ngắn hon so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tácđộng tieu cực đối với nguời dan cũng nhu đối với dự án

Viẹc thực hiẹn chính sách BTHT và TĐC đã giúp cho đất nuớc ta xay dựng

co sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xay dựng khu chế xuất, khu cong nghiẹp,khu cong nghẹ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nuớc, cũng nhu góp phần chuyểnđổi co cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho nguời có đất bị thu hồi

1.3.3 Nhận xét, đánh giá chung

Đất đai khong phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triểnkinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của mỗi nuớc Vì thế, mọi Nhà nuớc đều phải

sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trung dụng đất của nguời đang sửdụng, đang sở hữu để phục vụ cho nhu cầu xay dựng các cong trình phục vụ lợi íchcong cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nuớc, quyền lực thu hồi, trung dụng đất đuợcquy định trong Hiến pháp hoặc trong Luật Đất đai hoặc một số bộ Luật khác Nếuviẹc thu hồi, trung thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà nguời sở hữu hoặc

sử dụng đất khong thực hiẹn thì Nhà nuớc có quyền chiếm hữu đất đai Viẹc thu hồiđất, trung thu đất và bồi thuờng thiẹt hại về đất tại mỗi quốc gia đều đuợc áp dụngtheo những chính sách rieng do Nhà nuớc quy định Tuy nhien, các chính sách đóđều có các nội dung chủ yếu sau:

- Đối tuợng đuợc bồi thuờng về đất: Tất cả những nguời đang sử dụng đấtkhi Nhà nuớc thu hồi đất hoặc trung thu đất đều đuợc bồi thuờng về đất nếu cónhững giấy tờ hợp pháp về đất đai, kể cả đối với đất chiếm hữu khong có giấy tờnhung truớc thời điểm Nhà nuớc thu hồi đất nếu khong có tranh chấp khiếu nại thìcũng đuợc bồi thuờng

- Phuong thức bồi thuờng đất: Viẹc thực hiẹn bồi thuờng đuợc tiến hành theohai phuong thức đó là bồi thuờng bằng hiẹn vật hoặc bồi thuờng bằng tiền

- Giá trị đất bị thu hồi, trung thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trung thu đuợctính tren co sở giá trị thực của đất Nguyen tắc chung là giá bồi thuờng, giá trungthu phải là giá thị truờng hoặc giá thay thế

- Chính sách hỗ trợ khi Nhà nuớc thu hồi đất, trung thu đất: Ngoài viẹc đuợcbồi thuờng về đất theo quy định của pháp luật, nguời dan có đất bị thu hồi còn đuợc

hỗ trợ các chính sách ổn định đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiẹp

Qua nghien cứu chính sách BTHT và TĐC của một số nuớc trong khu vực,Viẹt Nam cần học hỏi các kinh nghiẹm để tiếp tục hoàn thiẹn chính sách BTHT vàTĐC ở một số điểm nhu sau:

- Tiếp tục hoàn thiẹn các van bản quy phạm pháp luật đồng thời tuyen truyềnvận động đối với nguời dan trong viẹc Nhà nuớc trung dụng đất đai, nguời có quyền

sử dụng đất tự nguyẹn thực hiẹn viẹc hiến, tặng cho Nhà nuớc đất đai để xay dựngcác cong trình cong cộng mang lại lợi ích cho toàn xã hội

- Bổ sung them một số giải pháp nhằm hỗ trợ nguời dan có đất bị thu hồikhoi phục thu nhập, ổn định cuộc sống, đặc biẹt đối với nguời dan sản xuất nongnghiẹp

- Cần có chính sách hỗ trợ tối đa về thiẹt hại, tạo cong an viẹc làm cho nguờinong dan khi chuyển thành thị dan Đối với các hộ kinh doanh thuong mại hoặc co

sở cong nghiẹp, huớng dẫn bồi thuờng bằng tiền mặt và can cứ vào thu nhập thực tế

- Cần tập trung hon nữa trong vấn đề tái định cu để đảm bảo đời sống củanguời bị thu hồi đất sao cho đời sống tốt hon truớc khi bị thu hồi đất Tạo moitruờng sản xuất cũng nhu duy trì, đảm bảo tốt nhất về van hóa, xã hội và moi truờngsống cho nguời bị thu hồi đất phải di chuyển đến cộng đồng dan cu mới.

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

1.4.1 Cơ sở pháp lý qua các thời kỳ

1.4.1.1 Từ khi có Luật đất đai 1993 đến truớc Luật đất đai 2003

Tren co sở Hiến pháp 1992, kế thừa những điểm tiến bộ của Luật đất đai nam

1988, Luật đất đai nam 1993 ra đời và có những đổi mới quan trọng, đặc biẹt vớinội dung thu hồi đất phục vụ cho cong cộng và bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồiđất Luật đất đai nam 1993 đã thể chế hoá các quy định của Hiến pháp nam 1992 vềđất đai thong qua viẹc giao đất, cho thue đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất,quản lý viẹc sử dụng đất đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thue đất,thẩm quyền thu hồi và giao, cho thue đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy địnhcác quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhan sử dụng đất

Thong qua Luật Đất đai nam 1993 nguời sử dụng đất đã đuợc làm chủ vềruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ đuợc xác lập cụ thể, đất đai đuợc vận động theo

co chế thị truờng, viẹc sử dụng đất đai ngày càng có hiẹu quả hon trở thành độnglực to lớn phát triển nong nghiẹp, nong thon, phát triển đo thị và thu hút đầu tu trựctiếp từ nuớc ngoài, thực hiẹn cong nghiẹp hoá hiẹn đại hoá đất nuớc

Luật Đất đai nam 1993 thực sự là van bản quan trọng đối với quyền sử dụngđất, chuyển quyền sử dụng và bồi thuờng đất đai, tài sản gắn liền với

đất

Điều 1 của Luật Đất đai quy định quyền sở hữu đối với đất đai (thuộc sở hữutoàn dan, do Nhà nuớc thống nhất quản lý), đồng thời quy định về quyền của Nhànuớc trong viẹc giao đất, cho thue đất (Nhà nuớc giao đất cho các tổ chức kinh tế,đon vị vũ trang nhan dan, co quan Nhà nuớc, tổ chức chính trị, xã hội gọi chung là

tổ chức, hộ gia đình, cá nhan sử dụng ổn định lau dài Nhà nuớc còn cho tổ chức, hộgia đình, cá nhan thue đất)

Điều 27 của Luật Đất đai nam 1993 có quy định viẹc thu hồi đất và viẹc bồithuờng thiẹt hại khi Nhà nuớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cong cộng, viẹc thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển,phuong án bồi thuờng thiẹt hại.

Luật Đất đai nam 1993 cũng nhu quy định viẹc Nhà nuớc xác định giá cácloại đất để tính tiền khi giao đất, cho thue đất và bồi thuờng thiẹt hại khi thu hồi,theo khung giá do Chính phủ quy định

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 2/12/1998 đã quy địnhquyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhan đuợc Nhà nuớc giao đấtkhong thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thue đất, nhậnquyền sử dụng đất của nguời khác

Sau khi có luật Đất đai nam 1993, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghịđịnh 90/NĐ-CP quy định: “Đền bù thiẹt hại khi Nhà nuớc thu hồi đất sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cong cộng” Sau hon 3 namthực hiẹn, nghị định này đã xuất hiẹn một số điểm bất hợp lý Ngày 24/04/1998Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 22/NĐ - CP thay thế nghị định 90/NĐ - CP.Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể các chính sách và phan biẹt chủ thể sửdụng đất, co sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồithuờng giải phóng mặt bằng theo quy định khi Nhà nuớc thu hồi đất để sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cong cộng

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy định

cụ thể hon về bồi thuờng, GPMB khi Nhà nuớc thu hồi đất đai vào mục đích đích anninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cong cộng Viẹc bồi thuờng, hỗ trợ đuợcthực hiẹn theo quy định của Chính phủ Nhà nuớc có chính sách để ổn định đờisống cho nguời bị thu hồi đất

1.4.1.2 Từ khi có luật Đất đai 2003 đến trước khi có luật Đất đai năm 2013

Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 thực sự là buớc ngoặt lớn trong viẹc củng cố

hẹ thống luật đất đai của nuớc ta them hoàn thiẹn, Luật Đất đai 2003 đã đáp ứngđuợc đầy đủ yeu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội, ổn định chính trị, đặc biẹt giúpcho cong tác quản lý hành chính Nhà nuớc về đất đai ngày càng thuận tiẹn và chặt

chẽ hon đảm bảo cong khai, minh bạch và hợp pháp Về vấn đề bồi thuờng, GPMB

và tái định cu cho nguời bị thu hồi đất đuợc quy định tại khoản 2, Điều 42 của LuậtĐất đai 2003: Nguời bị thu hồi loại đất nào thì đuợc bồi thuờng bằng viẹc giao đấtmới có cùng mục đích sử dụng, nếu khong có đất để bồi thuờng thì đuợc bồi thuờngbằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Đồng thời cũngtheo Luật Đất đai 2003 cũng quy định rõ ràng chính sách hỗ trợ cho nguời dan bịthu hồi đất đai phải tái định cu đuợc đảm bảo cuộc sống, ổn định phát triển kinh tế(Quốc hội, Luật Đất đai 2003) Để huớng dẫn viẹc bồi thuờng hỗ trợ, TĐC khi Nhànuớc thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai nam 2003, Chính phủ và các Bộ,ngành đã ban hành các van bản lien quan

Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định rõ ràng về cong tác bồi thuờng, hỗ trợTĐC khi Nhà nuớc thu hồi đất Bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinhdoanh, khu chế xuất, khu du lịch, khu đo thị mới, khu cong nghiẹp, khu vui choigiải trí, khu dan cu tập trung và các dự án đầu tu phát triển khác đã đuợc co quanNhà nuớc có thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xay dựng các cong trình phục

vụ cong ích và cong cộng khác khong nhằm mục đích kinh doanh của địa phuong

do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung uong quyết định

Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã đua ra chính sách hỗtrợ ổn định sản xuất và đời sống xã hội đối với những nguời phải di chuyển chỗ ởtrong thời gian 6 tháng, đối với các nhan khẩu trong hộ, với mức tuong đuong 30kggạo/tháng Đối với những nguời phải di chuyển đến khu tái định cu của tỉnh khác thìđuợc trợ cấp một nam và huởng chính sách đi vùng kinh tế mới (khoản 1 Điều 28).Nghị định còn quy định viẹc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng viẹc cho cán bộ, congnhan vien của doanh nghiẹp phải di chuyển địa điểm mới trong thời gian ngừng sảnxuất, phải kinh doanh (khoản 2 Điều 28); hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao độngnong nghiẹp phải chuyển sang nghề khác và uu tien tuyển dụng lao động cho cácđối tuợng có đất bị thu hồi (khoản 2 Điều 29)

Ngoài ra Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những nguời đang huởng trợcấp xã hội của Nhà buớc phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời chonguời di chuyển đúng hạn

Về chính sách tái định cu Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định về thẩmquyền lập khu tái định cu và điều kiẹn bắt buộc phải có khu tái định cu, về nguyentắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cu và về nguồn vốn đầu tu xaydựng khu tái định cu.

Nhu vậy nếu nhu các Nghị định truớc đay chủ yếu quan tam đến viẹc bồithuờng đất bị thu hồi và tài sản đất đó thì Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã có themmột số chính sách hỗ trợ cũng nhu một số điều khoản mới về lập khu tái định cucho các hộ phải di chuyển

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung

về viẹc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiẹn quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thuờng, hỗ trợ, tái định cu khi Nhà nuớc thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai

Thong tu số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồithuờng, hỗ trợ, tái định cu và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thue đất.Đến nay, cong tác bồi thuờng, GPMB và hỗ trợ cho các đối tuợng bị thu hồi đấtđuợc điều tiết bởi một hẹ thống các quy định tuong đối hoàn chỉnh và khái quát trenphạm vi cả nuớc, theo đó, tuỳ tình hình thực tế từng địa phuong mà các quy định đóđuợc áp dụng sao cho phù hợp

1.4.1.3 Từ khi có luật Đất đai 2013 đến nay

Tuy nhien, trong quá trình triển khai và thực hiẹn Luật Đất đai 2003, nhậnthấy rằng có nhiều bất cập xảy ra, khong còn phù hợp với thực tiễn và sự phát triểncủa đất nuớc Vì vậy Luật Đất đai nam 2013 ra đời, đuợc Quốc hội thong qua và cóhiẹu lực từ ngày 1 tháng 7 nam 2014 Để huớng dẫn viẹc bồi thuờng GPMB theoquy định của Luật Đất đai nam 2013, van bản đã đuợc ban hành:

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 nam

2014 quy định về bồi thuờng, hỗ trợ, tái định vu khi Nhà nuớc thu hồi đất thay thếNghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 nam 2004 của Chính phủ về bồithuờng, hỗ trợ và tái định cu khi Nhà nuớc thu hồi đất

- Thong tu số 27/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 nam 2014 của Bộ Tàinguyen và Moi truờng quy định chi tiết về bồi thuờng, hỗ trợ, tái định cu khi Nhànuớc thu hồi đất

Những thay đổi về bồi thuờng, hỗ trợ, tái định cu trong Luật Đất đai

2013 nhu sau:

* Về điều kiẹn để đuợc bồi thuờng về đất khi Nhà nuớc thu hồi đất vì mụcđích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, congcộng đối với từng loại đối tuợng mà Nhà nuớc thu hồi đất Luật Đất đai 2013 bổsung them 02 truờng hợp đuợc bồi thuờng về đất khi Nhà nuớc thu hồi đất (Điều75), cụ thể:

- Bổ sung bồi thuờng đối với các truờng hợp sử dụng đất thue trả tiền thueđất một lần cho cả thời gian thue nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa nguời sử dụngđất theo hình thức thue đất trả tiền một lần cho cả thời gian thue với nguời đuợcgiao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính nhu nhau)

- Bổ sung bồi thuờng đối với truờng hợp co sở ton giáo, cộng đồng dan cuđang sử dụng đất mà khong phải là đất do nhà nuớc giao, cho thue và có giấy chứngnhận hoặc có đủ điều kiẹn để đuợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013này mà chua đuợc cấp (Luật Đất đai 2003 chua quy định viẹc bồi thuờng, hỗ trợ đấtđối với đất do co sở ton giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nong nghiẹp, sảnxuất lam nghiẹp, sản xuất kinh doanh phi nong nghiẹp, làm co sở hoạt động từthiẹn, khong phải đất do đuợc Nhà nuớc giao mà có nguồn gốc do nhận chuyểnnhuợng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang truớc ngày 01/7/2004 nen gayvuớng mắc trong thực hiẹn tại nhiều địa phuong)

* Thể chế hóa co chế, chính sách bồi thuờng về đất, chi phí đầu tu vào đấtcòn lại thong qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nong nghiẹp,đất ở, đất phi cong nghiẹp khong phải đất ở và theo từng loại đối tuợng sử dụng đất(từ Điều 77 đến Điều 81): Theo quy định của Luật Đất đai nam 2013, viẹc xác địnhmức bồi thuờng cho nguời có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn khongchỉ can cứ loại đất, đối tuợng sử dụng đất mà còn phải can cứ thời hạn sử dụng đấtcòn lại của nguời sử dụng đất đối với đất đó

* Về bồi thuờng chi phí đầu tu vào đất còn lại, cho một số truờng hợp khongđuợc bồi thuờng đất (Điều 76) Theo khoản 13, Điều 3, Luật Đất đai 2013, Chi phí

đầu tu vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác lien quantrực tiếp có can cứ chứng minh đã đầu tu vào đất mà đến thời điểm Nhà nuớc thuhồi đất còn chua thu hồi đuợc.

Những truờng hợp đuợc bồi thuờng chi phí đầu tu vào đất còn lại khi Nhànuớc thu hồi, bao gồm: Đất đuợc Nhà nuớc giao khong thu tiền sử dụng đất, trừtruờng hợp đất nong nghiẹp đuợc Nhà nuớc giao cho hộ gia đình, cá nhan quy địnhtại Khoản 1, Điều 54; đất đuợc Nhà nuớc giao cho tổ chức thuộc truờng hợp có thutiền sử dụng đất nhung đuợc đuợc miễn tiền sử dụng đất; đất đuợc Nhà nuớc chothue đất hàng nam, đất thue trả tiền thue đất một lần cho cả thời gian thue nhungđuợc miễn tiền thue đất, trừ truờng hợp hộ gia đình, cá nhan sử dụng đất thue dothực hiẹn chính sách đối với nguời có cong với cách mạng; đất nong nghiẹp thuộcquỹ đất cong ích của cấp xã; đất nhận khoán để sản xuất nong nghiẹp, lam nghiẹp,nuoi trồng thủy sản, làm muối

* Về chính sách hỗ trợ

- Ngoài những chính sách hỗ trợ nhu hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗtrợ đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ khác thì trong Luật Đất đai 2013 có bổ sung vềquy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm viẹc làm cho hộ gia đình,

cá nhan trực tiếp sản xuất nong nghiẹp khi Nhà nuớc thu hồi đất nong nghiẹp màkhong có đất nong nghiẹp để bồi thuờng (Khoản 1, Điều 84)

- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm viẹc làm cho hộgia đình, cá nhan sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nuớc thu hồiđất ở mà phải di chuyển chổ ở (Khoản 2, Điều 84)

* Về chính sách tái định cu: Để khắc phục tình trạng nhiều dự án chua có khutái định cu đã thực hiẹn thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà nguời có đất bịthu hồi phải đi thue nhà ở nhiều nam mà vẫn chua đuợc bố trí vào khu tái định cu,Luật Đất đai nam 2013 đã có những quy định mới về bổ sung quy định về lập vàthực hiẹn dự án tái định cu (Điều 85); Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định

cu cho nguời bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở (Điều 86); quy định truờnghợp nguời có đất bị thu hồi đuợc bố trí tái định cu mà tiền bồi thuờng, hỗ trợ khong

đủ mua 01 suất tái định cu tối thiểu thì đuợc Nhà nuớc hỗ trợ tiền để mua một suấttái định cu tối thiểu

1.4.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.4.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung ương ban hành

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái đị nh cư khi Nhànước thu hồi đất

1.4.2.2 Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá ban hành

- Quyết định 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 của Uỷ ban nhân dântỉnh Thanh Hoá về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khinhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá

- Quyết định số 4925/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của Uỷ ban nhân dântỉnh Thanh Hoá về việc ban hành Bảng giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, côngtrình kiến trúc làm cở sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồiđất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá

- Quyết định số 4437/2016/QĐ-UBND ngày 14/11/2016 của Uỷ ban nhândân tỉnh Thanh Hoá về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng,vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá

1.4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

1.4.3.1 Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng trong pháttriển kinh tế - xã hội Vấn đề bồi thường GPMB ở Việt Nam đã được đặt ra từ rấtsớm và cho đến nay sau nhiều lần bổ sung chúng ta hiện đang áp dụng Nghị định197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất là chủ yếu Bên cạnh đó là nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai và Nghịđịnh 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quyhoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất đã ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu củacác quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, đã thểhiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật trong công tácbồi thường GPMB Qua đó tạo điều kiện cho các dự án đầu tư thực hiện tốt công tácGPMB, góp phần không nhỏ vào việc thu hút nguồn vốn đầu tư, tạo nguồn lực sảnxuất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai,chuyển đổi cơ cấu sản xuất, phát triển đô thị, đời sống của nhân dân ngày càng đượccải thiện và nâng cao tạo bước đà lớn cho sự phát triển kinh tế xã hội

Bên cạnh những kết quả đạt được, nhìn chung công tác bồi thường GPMBtrong cả nước đang còn tồn tại những tiêu cực, bất cập Đó là còn rất nhiều dự án

“treo”, để đất hoang hóa kéo dài, tình trạng mất dân chủ, thiếu công khai trong côngtác bồi thường gây bức xúc cho người dân, các chính sách hỗ trợ chưa được quantâm đúng mức, tình trạng khiếu kiện kéo dài làm cho công tác bồi thường GPMBgặp rất nhiều vướng mắc

Theo thống kê đến tháng 5/2017, trên cả nước có khoảng 1.200 dự án “treo”với diện tích khoảng trên 130.000 ha, trong đó có 670 dự án xây dựng cơ sở sảnxuất, kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích 48.000 ha; 230 dự án xây dựng cáccông trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với diện tích 14.000 ha; 180 dự án xâydựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn với diện tích 3.900 ha Cácđịa phương có nhiều dự án “treo” gồm: Nam Định với 80 dự án, TP.HCM 50 dự án,Quảng Nam 50 dự án, Đồng Nai 40 dự án, Vĩnh Phúc 32 dự án, Hà Nội 29 dự án,Cần Thơ 24 dự án, Bà Rịa-Vũng Tàu 24 dự án, Hải Dương 18 dự án, Đà Nẵng 16

dự án, Khánh Hòa 10 dự án Ngoài ra, trên cả nước hiện nay vẫn đang còn tình

trạng các khu công nghiệp chiếm đất nhiều nhưng sử dụng thì ít: Có nhiều khu, cụmcông nghiệp đã tiến hành thu hồi, san lấp mặt bằng nhưng chậm tiến độ trong xâydựng cở sở hạ tầng và thu hút đầu tư kém, tỷ lệ lấp đầy thấp dẫn đến tình trạng đất

bị bỏ hoang hóa, lãng phí trong nhiều năm Cụ thể: tại Hà Nam: nhiều Khu côngnghiệp có tỷ lệ phủ lấp rất khiêm tốn như Hòa Mạc (rộng 131 ha, nhưng mới chothuê được 4,8 ha), Đồng Văn II (mới cho thuê được 65,8 ha trong tổng số 320 ha),Châu Sơn (chỉ cho thuê được 36,2/115 ha); tại Hưng Yên: trong 4 Khu công nghiệp

đã đi vào hoạt động trên tổng số 13 Khu công nghiệp, chỉ có khu công nghiệp PhốNối A (diện tích 391,6 ha) có diện tích đã cho thuê là 220,86 ha Còn lại, Khu côngnghiệp dệt may Phố Nối diện tích 121 ha, cho thuê là 20 ha; Khu công nghiệp MinhĐức diện tích 198 ha, cho thuê 39,37 ha Tại đồng bằng sông Cửu Long có 20 Khucông nghiệp với tổng diện tích 3.645 ha, nhưng mới cho thuê được hơn 810 ha, đạttỷ lệ khoảng 22% Ngoài ra, các địa phương tại khu vực này còn lập 177 cụm côngnghiệp với diện tích 15.457 ha, nhưng mới có 15 cụm được doanh nghiệp thuê 700

ha, đạt tỷ lệ 4,5% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2018)

Theo báo cáo không đầy đủ của các địa phương trên cả nước, từ năm 2015đến giữa năm 2018 thì trên phạm vi cả nước có 11 tỉnh thực hiện thu hồi đất để giaocho thuê không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt (Có 98công trình với tổng diện tích 17.541 ha) Những địa phương có số lượng công trình

vi phạm nhiều: Bình Dương có 29 trường hợp, Phú Thọ 14 trường hợp, Lạng Sơn

13 trường hợp, Vĩnh Long 8 trường hợp và Hưng Yên 7 trường hợp (Bộ Tàinguyên và Môi trường, 2018)

1.4.3.2 Những vướng mắc, bất cập và nguyên nhân

Có thể nói công tác bồi thường GPMB thực sự là “nút thắt” trong việc triểnkhai các dự án đầu tư, nếu chúng ta tháo gỡ được những rào cản trong việc bồithường GPMB thì sẽ mang lại rất nhiều hiệu quả cho đời sống nhân dân, tuy nhiênvấn đề GPMB còn rất nhiều bất cập bởi một số nguyên nhân sau:

- Một bất cập nữa đó là, việc xác định giá đất để tính bồi thường hiện nayvẫn chủ yếu dựa vào khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong khi đó thực

tế mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường Vì vậy, mức