Bài giảng định giá tài sản

Tài sản cố địnhTài sản cố định hữu hình Là tài sản có hình thái vật chất do DN nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu Tài sản cố đ

Trang 1

TR ƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Trang 2

Tài liệu học tập

Giáo trình Định giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hoàng

Bài giảng trên lớp

Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản – Đoàn Văn Trường

Pháp lệnh giá, 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do

Bộ Tài Chính ban hành, Quyết định 206/2003/QĐ-BTC (thay thế bằng 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ

quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định); các văn bản quy định khác có liên quan

Trang 3

NỘI DUNG CHÍNH

Tổng quan về thẩm định giá tài sản

Các phương pháp TĐG bất động sản

Các phương pháp TĐG máy móc thiết bị

Các phương pháp TĐ giá trị doanh nghiệp

Trang 4

Sơ lược về sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam

• Từ năm 1945 – 1986: Kinh tế Việt Nam thực hiện theo

cơ chế tập trung bao cấp.

Hầu như không có thị trường đất đai, lao động và tư liệu

Hầu như không có thị trường đất đai, lao động và tư liệu sản xuất

Khái niệm về giá cả chỉ mang tính danh nghĩa

Chức năng đánh giá: bộ vật tư

Trang 5

Sơ lược về sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt

Nam

Từ năm 1986 đến nay: nước ta chuyển nền kinh tế vận

động theo cơ chế thị trường

Nhu cầu TĐG theo thị trường đã xuất hiện và ngày càng

tăng; TĐG để mua bán, thế chấp, phát mãi, để cổ phần hóa, sáp nhập

Ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật phục vụ cho

TĐG: pháp lệnh giá, các tiêu chuẩn TĐG, hàng loạt quy định

về dịch vụ TĐG ở Việt Nam

Trang 6

Các hiệp hội thẩm định giá

Hiệp hội Năm thành lập Số tuổi

Trang 7

Nhận xét

Nghề TĐG ở VN còn là một nghề mới

Dịch vụ TĐG cầu nhiều nhưng cung còn hạn chế (thời điểm 6/2009 có khoảng hơn 200 TĐV về giá

có chứng chỉ hành nghề và số lượng này tăng

chậm)

Vẫn còn hạn chế về văn bản pháp quy hướng

dẫn

Trang 8

Yêu cầu đối với tổ chức TĐG và TĐV

DN, tổ chức thẩm định gía và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng luật pháp của Nhà nước trong quá trình hành nghề

TĐV phải có đạo đức tốt, năng lực chuyên môn

và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành TĐG tài

sản

Trang 9

Tiêu chuẩn đạo đức

Trang 11

Chương 1 Tổng quan về thẩm định giá trị tài sản

Các khái Các yếu tố Các nguyên

Các khái niệm cơ bản trong thẩm định giá

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tài sản

Các nguyên tắc thẩm

định giá trị tài sản

Trang 12

Chương 1 Tổng quan về thẩm định giá trị tài sản

1.2 Quyền sở hữu tài sản

Trang 13

Theo chuẩn mực kế toán quốc tế:

“Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh

tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý”

1.1 TÀI SẢN

tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý”

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam

Tài sản là một nguồn lực:

Doanh nghiệp kiểm soát được; và

Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp

Trang 14

1.1 TÀI SẢN

Theo quan điểm thẩm định giá :

“Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”

Trang 16

Phân loại tài sản

Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa

Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu

động

Theo tính chất: động sản và bất động sản

Trang 17

Theo đặc điểm luân chuyển

hữu hình hoặc vô

hình có thời gian

sử dụng lâu dài

không nằm trong chu kỳ sản xuất lâu dài của doanh nghiệp

Trang 18

Tài sản cố định

Tài sản cố định hữu hình

Là tài sản có hình thái vật

chất do DN nắm giữ để sử

dụng cho hoạt động sản xuất

kinh doanh, phù hợp với tiêu

chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu

Tài sản cố định vô hình

Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do DN nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho các đối tượng khác thuê, phù chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu

hình

các đối tượng khác thuê, phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình

Trang 19

Bất động sản

Là các loại tài sản không

di dời được, bao gồm:

Theo tính chất của tài sản

xây dựng gắn liền với đất

Trang 20

Câu hỏi Đối tượng nào sau đây là bất động

Trang 21

Câu hỏi Đối tượng nào sau đây là động sản :

a) Máy tuốt lúa

b) Nhà xưởng, văn phòng.

c) Thang máy được chào bán trong cửa hàng

d) a và c đều đúng

Trang 22

1.2 QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN

Sở hữu

Quyền sở

Trang 23

Sở hữu

Sở hữu là quan hệ giữa người với người đối với tài sản, trong đó nó chỉ rõ tài sản, tư liệu sản xuất

và thành quả lao động thuộc về ai Sở hữu là

quan hệ xã hội

Trang 24

Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội

Trang 25

Quyền sở hữu

Quyền chiếm hữu

Là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản

Là quyền khai thác những công dụng hữu

Là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho_ hoặc không thực hiện các quyền đó

Trang 26

Chủ sở hữu có thể là: cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác

Hình thức sở hữu: toàn dân, tập thể, cá nhân_

Trang 27

Đặc trưng

thời điểm nhất định dụng và khả năng khai

thác của chủ thể

Tiêu chuẩn đánh giá giá trị tài sản: khoản thu nhập tài sản mang lại cho chủ thể trong từng bối cảnh giao dịch

Trang 28

Ý nghĩa của giá trị

Ý nghĩa chủ quan: cùng một tài sản nhưng với

các cá nhân khác nhau, tài sản có thể sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng ở những mức độ

Trang 30

Giá trị không nhất thiết hình thành trong quan hệ

lường lợi ích của hàng

hóa với chủ thể

hình thành trong quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa

Trang 31

1.3.2 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Theo nghĩa hẹp: thị trường là nơi mua bán hàng hóa

Theo tiêu chuẩn của IVSC: thị trường là một môi trường, trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá

Trang 32

Cơ chế giá

Người bán sẵn sàng bán

Mặc cả

Giá cả

Trang 33

Giá trị thị trường

Theo IVSC:

“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán, với một bên là người

người bán sẵn sàng bán, với một bên là người

mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị

công khai, mà tại đó các bên hành động một

cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”

Trang 34

Định nghĩa trên có thể được giải thích:

Số tiền trao đổi

+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán, định

lượng bằng đơn vị tiền tệ

+ Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của

việc trao đổi, mua bán tài sản

Trang 35

Ước tính

Là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải là số tiền được quyết định từ trước

Thời điểm

Giá trị thị trường của một tài sản mang tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể sẽ không còn

phù hợp nữa

Trang 36

Người bán sẵn sàng bán là

Là người muốn bán tài sản, nhưng không phải người

nhiệt tình quá mức mà muốn bán tài sản với bất kỳ giá nào, không quan tâm đến những điều kiện giao dịch

thông thường trên thị trường

Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể

được trên thị trường sau một quá trình tiếp thị

Trang 37

Người mua sẵn sàng mua

Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức

để sẵn sàng mua với bất kỳ giá nào mà không tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường

Là người không trả giá cao hơn giá thị trường yêu cầu,

họ sẽ mua với giá thấp nhất có thể được

Trang 38

Sau một quá trình tiếp thị công khai:

Tài sản phải được trưng bày, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất Thời gian tiếp thị phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng

hút sự chú ý các khách hàng

Trang 39

Không bị ép buộc

Cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán

Trang 40

Một số tình huống bị coi là ép buộc

Trang 41

Một số tình huống bị coi là ép buộc

• Ép mua với giá cao

• Không còn sự lựa chọn nào khác

• Vì yếu tố tình cảm

Mua của người đồng sở hữu_

• Mua của người đồng sở hữu_

Trang 42

Giá trị phi thị trường

Gía trị phi thị trường của tài sản là mức gía ước tính

được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị

trường hoặc có thể trao đổi mua bán theo các mức gía không phản ánh giá trị thị trường.

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào

công dụng kinh tế kỹ thuật hoặc các chức năng khác của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.

Trang 43

1.4 Thẩm định giá

Theo điều 4 pháp lệnh giá: “TĐG là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của VN hoặc theo thông lệ quốc tế”

Theo quan điểm thẩm định giá: “TĐG là việc ước tính

Theo quan điểm thẩm định giá: “TĐG là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản đó

có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”

Trang 45

Câu hỏi Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định

giá:

a) Là công việc xác định về trị giá tài sản.

b) Xem xét công dụng của tài sản.

c) Là công việc ước tính trị giá tài sản.

d) Ước tính giá trị công dụng của tài sản.

Trang 46

Câu hỏi: Tại sao thẩm định giá là công việc ước tính?

Trang 47

Câu hỏi Thẩm định giá là việc :

a) Xác định giá trị bằng tiền của tài sản.

b) Xác định giá trị bằng tiền về quyền sở hữu tài sản.

c) Xác định giá trị bằng tiền về công dụng tài sản.

d) Ước tính giá trị bằng tiền của tài sản và quyền sở hữu

tài sản.

Trang 48

Đối tượng thẩm định giá

Bất

động

sản

Động sản _.

QUYỀN TS BẤT ĐỘNG

QUYỀN

TS ĐỘNG SẢN

DOANH NGHIỆP

LỢI ÍCH TÀI CHÍNH

Trang 49

ĐỊNH GIÁ VÀ

THẨM ĐỊNH GIÁ

???

Trang 50

- “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam).

- Định giá là việc quy định giá - Thẩm định giá chỉ duy nhất là

Bản

- Định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản bất động sản của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doạnh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước theo một

- Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được Nhà nước quy định?

Trang 51

2.Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tài sản

Các nhân tố ảnh hưởng

2.1 Nhân tố chủ quan

2.2 Nhân tố khách quan

Trang 52

2.1 Nhân tố chủ quan

Chính là mục đích TĐG tài sản

Mục đích TĐG tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Mục đích

của TĐG quyết định đến mục đích sử dụng tài

sản vào việc gì

Trang 53

Mục đích của TĐG tài sản

Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu

• Để giúp người bán xác định giá bán

Trang 56

Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc thừa kế

Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá các tài

sản công

Để tòa án quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án

Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ

Trang 57

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

Để mua bán, hợp nhất các tài sản của công ty

Cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư

Để cung cấp thông tin khi cải cách doanh nghiệp

Trang 58

Câu hỏi Việc thẩm định giá động sản để phục

vụ cho:

a) Phục vụ thuê tài chính; Bảo hiểm; Mua bán, tư vấn b) Cầm cố, thanh lý; Tính thuế và hạch toán sổ sách kế

toán, báo cáo tài chính.

c) Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hoá; Đền bù giải

toả.

d) Tất cả đều đúng.

Trang 59

2.2 Các nhân tố khách quan

Các yếu tố mang tính vật chất

Là các yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng

tự nhiên vốn có của chủ thể, thuộc tính hữu dụng càng cao thì giá trị tài sản càng lớn

càng cao thì giá trị tài sản càng lớn

Tuy nhiên giá trị TS còn phụ thuộc vào khả năng khai thác của chủ thể

Trang 60

Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền

của chủ thể với việc khai thác thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Thông thường

sản trong quá trình sử dụng Thông thường

quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng lớn

Trang 61

Các yếu tố cung và cầu

Giá trị tài sản phụ thuộc

vào quan hệ giữa cung và

cầu, phụ thuộc độ co giãn

của cung và cầu Thực tế,

những tài sản có giá trị

cao khi cung trở nên khan

hiếm, hoặc nhu cầu và

sức mua ngày càng cao

và ngược lại

Trang 62

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của tài

sản: tập quán hay tâm lý tiêu dùng

Trang 63

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Trang 64

Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra.

Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng

nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong

điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Trang 65

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc:

TĐV phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và lợi ích của việc sử dụng đó

dụng tài sản và lợi ích của việc sử dụng đó

TĐV khẳng định tình huống nào là cơ hội sử

dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Trang 66

Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

TS được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên

TS sử dụng phải được phép về mặt pháp lý.Ngoài ra,

mặc dù không hẳn có tính pháp lý, song những quy ước

có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần được tôn trọng

TS sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài

chính

Trang 67

3.2 Nguyên tắc thay thế

Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn những vẫn

có thể mua một tài sản tương tự như vậy

Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về

Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về gía trị của một tài sản không vượt quá chi phí để

có một tài sản tương đương

Trang 68

3.2 Nguyên tắc thay thế

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong TĐG

TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của TS tương tự, gần với thời

điểm TĐG

TĐV nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản

Trang 69

Ví dụ:

Hai tài sản A và B đồng nhất:

- Ngày 1/1, chủ tài sản A rao bán giá 1,2 tỷ

- Ngày 5/1, chủ tài sản B rao bán giá 1,1 tỷ

Trang 70

3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích

tương lai

Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản

được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ

mang lại cho người sử dụng

Nội dung của nguyên tắc: giá trị của một tài sản

Nội dung của nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư

Định dạng
Số trang	92
Dung lượng	0,96 MB