Bài giảng định giá tài sản (năm 2022)

Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động xã hội cần thiết Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lạ

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

3 (36,18)

Bộ môn Tài chính công

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

Nội dung nghiên cứu học phần

• Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

• Chương 2: Định giá bất động sản

• Chương 3: Định giá máy móc thiết bị

• Chương 4: Định giá tài sản vô hình

• Chương 5: Định giá doanh nghiệp

Tài liệu tham khảo

• [1] PGS TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình

Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội.

• [2] TS Nguyễn Minh Hoàng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản

Thống kê

• [3] TS Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm

định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân

• [4] Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy

móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật.

• [5] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp,

Nhà xuất bản Thống kê

• [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A

valuation approach, McGraw-Hill

• [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and

corporate strategy, McGraw-Hill

Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

1.1 Đối tượng và mục đích của định giá tài sản

1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản và

giá trị tài sản

1.3 Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản

1.4 Hoạt động định giá tài sản

1.1.1 Khái niệm định giá tài sản

• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth

Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các

quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một

mục đích đã được xác định rõ.

• Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO

(Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định

giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản

chất của bất động sản và mục đich thẩm định giá.

1.1.1 Khái niệm định giá tài sản

• Theo IVSC: Định giá là sự ước tính về giá trị các

quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái

tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.

• Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao

nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho

chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Đặc trưng cơ bản của định giá là:

• Định giá là công việc ước tính

• Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

• Giátrị của tài sản được tính bằng tiền

• Tàisản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song

chủ yếu là bất động sản

• Xácđịnh tại một thời điểm cụ thể

• Xácđịnh cho một mục đích nhất định

• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan

đến thị trường

1.1.2 Đối tượng của định giá tài sản

Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp

được tham gia thị trường tài sản

theo quy định hiện hành của pháp luật

1.1.3 Mục đích của định giá tài sản

- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu

- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín

dụng

- Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê

theo hợp đồng

- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư

- Xác định giá trị tài sản trong DN

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính

pháp lý

1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài

sản và giá trị tài sản

• 1.2.1 Tài sản

• 1.2.2 Giá trị tài sản

• 1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

• 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài

sản

1.2.1 Tài sản

• Khái niệm:

Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc

tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu

Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do

doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động

trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương

lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là

nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi

ích kinh tế trong tương lai cho DN

1.2.1 Tài sản

được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.

Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao

1.2.1 Tài sản (tiếp)

Các quyền về tài sản:

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và

có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể

cả quyền sở hữu trí tuệ.

1.2.2 Giá trị tài sản

Theo quan điểm của C.Mác: Giá trị của hàng hóa được xác định

ở mặt chất và lượng Chất của giá trị là lao động của người

sản xuất hàng hóa, nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu

tượng của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa

Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động xã hội cần

thiết

Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng

tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định

1.2.2 Giá trị tài sản (tiếp)

1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào

thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng

bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá

trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một

cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa

trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là

dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài

1.3.1 Các nguyên tắc định giá tài sản

1.3.2 Quy trình định giá tài sản

1.3 Các nguyên tắc và quy trình định giá tài

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở của nguyên tắc:

Con người luôn có xu

hướng tìm cách khai thác

một cách tối đa lợi ích của tài

sản

Nội dung của nguyên tắc:

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất

và hiệu quả nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử

Khả năng sử dụng tài sản tốt nhất tài sản trong

bối cảnh tự nhiên;

Pháp luật cho phép

Tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất

cho tài sản.

2 Nguyên tắc thay thế

Cơ sở của nguyên tắc:

Những người mua thận trọng sẽ

không trả nhiều tiền hơn để mua

một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn

ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có

một tài sản tương tự như vậy.

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản có thể được đánh giá thông qua chi phí

để có một tài sản tương đương.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của

các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá

+ Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự

khác biệt giữa các loại tài sản

23

3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Cơ sở của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản được

quyết định bởi những lợi ích

mà nó sẽ mang lại cho

người sử dụng

Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ

sở để ước tính giá trị tài sản.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các

khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản

+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự

để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính

giá trị của tài sản.

24

4 Nguyên tắc đóng góp

Cơ sở của nguyên tắc:

Khi kết hợp với tài sản khác thì

tổng giá trị của nó sẽ cao hơn

tổng giá trị của các tài sản đơn

lẻ (theo lý thuyết hệ thống).

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản hay của một

bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn

bộ tài sản thay đổi như thế nào.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản

riêng lẻ lại với nhau.

5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyờn tắc:

Căn cứ chủ yếu và phổ

biến nhṍt của việc định giá trị tài

sản là dựa vào giá trị thị trường.

Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ

lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ

nghịch với yếu tố cung.

Nội dung của nguyên tắc:

Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá

khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai.

1.3.2 Quy trỡnh định giỏ tài sản

Quy trỡnh định giỏ tài sản là một quỏ trỡnh cú tớnh hệ thống, logic, qua đú

cung cṍp cho thẩm định viờn sự hướng dẫn hành động một cỏch rừ ràng,

phự hợp với cụng tỏc định giỏ.

1 Xác định tổng quát về tài sản định giá và

loại hình giá trị làm cơ sở định giá

2 Xõy dựng kế hoạch

3 Khảo sát hiện trường, thu thập thụng tin

4 Phõn tớch thụng tin

5 Xác định giá trị tài sản cần định giá

6 Lập báo cáo, chứng thư

1.3.2 Quy trỡnh định giỏ tài sản (tiếp)

Bước 1: Xỏc định vṍn đề

Mục đớch của bước này: giỳp cho thẩm định viờn cú thể thỏa

thuận, đàm phỏn và xõy dựng được cỏc điều khoản trong

hợp đồng định giỏ một cỏch cụ thể và rừ ràng Đồng thời,

cũng là căn cứ để thẩm định viờn lờn kế hoạch định giỏ một

cỏch chitiết

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 2: Lập kế hoạch định giá:

Mục đích xây dựng kế hoạch định giá là xác định các công

việc cần thực hiện và dự kiến thời gian tiến hành và hòan

thành các công việc trong quá trình định giá

Kế hoạch định giá phụ thuộc 3 yếu tố: Phạm vi và khối lượng

công việc cần được thực hiện, mục đích định giá của khách

hàng và loại hình tài sản được định giá

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

Mục đích: xem xét và phân tích các động thái thị trường, chỉ ra

những hạn chế tác động đến kết quả định giá

* Khảo sát hiện trường: kiểm tra lại những thông số cơ bản như đặc

điểm tự nhiên, quyền và lợi ích liên quan đến tài sản Quá trình

này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu

thập thông tin qua báo chí…

* Thu thập tài liệu: phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ

yếu; Có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ

chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín

nhiệm, các viện nghiên cứu, các cuộc điều tra của các tổ chức tư

nhân hoặc Chính Phủ

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

• Bước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị

* Phân tích tài liệu: cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị

trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt

nhất và có hiệu quả nhất

* Ước tính giá trị:

Xác định phương pháp định giá chính, các phương pháp định giá

có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu; Đánh giá tính hợp lý, sự

thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp

Cơ sở lựa chọn phương pháp: thuộc tính của tài sản, khả năng sử

dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ

yếu được vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều

phương pháp định giá

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích: truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một

cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự

hiểu lầm có thể xẩy ra

Yêu cầu báo cáo: trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic,

có hệ thống

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 6: Báo cáo định giá

Nội dung của báo cáo:

1 Mục tiêu của việc định giá

2 Mô tả chính xác tài sản được định giá

3 Thời hạn ước tính giá trị

4 Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu

minh họa và phân tích

5 Trình bày các phương pháp định giá được chấp nhận

6 Tuyên bố về giá trị ước tính của tài sản

7 Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính:

8 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin

định giá

1.4 Hoạt động định giá tài sản

• 1.4.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

• 1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

• 1.4.3 Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên

nghiệp

• 1.4.4 Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài

sản

• 1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của

người làm công tác định giá tài sản

• 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp

định giá tài sản trên thế giới

1.4.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

- Định giá là một hoạt động trung tâm của các hoạt động kinh

tế trong nền KTTT

- Định giá giúp các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong

các quan hệ giao dịch về tài sản

- Dịch vụ định giá ngày càng gia tăng cả ở khu vực Nhà nước

và tư nhân

1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

- Cấp độ đầu tiên: tự định giá

- Cấp độ thứ 2: những người trong nghề bất động sản

thường xuyên phải tiến hành xác định giá như là 1 phần

công việc của họ, khi cần thiết họ sẽ yêu cầu sự giúp đỡ

của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp

- Cấp độ thứ 3: những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp

1.4.3 Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản

chuyên nghiệp

• Hành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho

tất cả các mục đích

• Hoạt động định giá cũng được sử dụng kết hợp với các cố

vấn pháp luật, thanh tra, hoạch định,… về các dự án phát

triển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thành

lập công ty…

• Hoạt động định giá cũng được các cấp chính quyền thuê

thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế,…

1.4.4 Mối quan hệ giữa kiểm toán và

định giá tài sản

* Sự giống nhau

• Đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập

được quy định ở mỗi nước

• Đều được thừa nhận trên trường quốc tế

• Đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các

mục đích khác

• Đều chấp nhận một số cách tiếp cận chung

• Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay

thế và giá trị thị trường đều được sử dụng trong cả cam kết

về kiểm toán lẫn thẩm định giá

Sự khác nhau giữa kiểm toán và định giá

• Kiểm toán cho ý kiến khách

quan hợp lý đối với việc trình

tổng thể như lỗ lãi, bảng cân đối,

các luồng tiền.

• Kiểm toán cho ý kiến đối với

báo cáo TC (cổ đông của DN,

ngân hàng và các nhà cho vay

nước,…)

• Kiểm toán viên dựa vào mức giá

công bố trên các hóa đơn hoặc

lịch sử).

• Cách tiếp cận của kiểm toán là

phân tích và kiểm tra nội bộ liên

đến các tài khoản của DN.

• TĐG cho ý kiến về xác định 1 phần giá trị của DN, (thường là bản thân doanh nghiệp.

• TĐG được thực hiện nhằm mục đích xác định để lựa chọn các phương án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm,

để hợp nhất mua lại DN, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,…

• thẩm định viên cân nhắc giá trị tại thay thế mà không đề cập đến giá

trị được viết trên hóa đơn.

• Cách tiếp cận này không được sử dụng trong công việc của thẩm định giá.

1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của

người làm công tác định giá tài sản

* Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá

• Xác định giá trị thị trường của tài sản

• Là người cố vấn cho các nhà đầu tư

• Cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết

định liên quan đến tài sản

1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của

người làm công tác định giá tài sản

* Những phẩm chất cần thiết của một nhà thầm định giá

• Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình

• Tinh thông nghiệp vụ

• Có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế

và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới

• Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật

có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng

1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề

nghiệp định giá tài sản trên thế giới

• Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC)

• Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN (AVA)

• Văn phòng thầm định giá Australia (AVO)

Chương 2: Định giá bất động sản

2.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường

bất động sản

2.2 Định giá bất động sản

- Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm

giữ đất đai:

(i) Sở hữu vĩnh viễn,

(ii) Thuê theo hợp đồng,

(iii) Quyền sử dụng đất

- Đối với các công trình:

(i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu

đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy

(ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được

đem cho thuê theo hợp đồng

Quyền của chủ thể đối với bất động sản

2.1.2 Thị trường bất động sản

Khái niệm thị trường BĐS

- Thị trường BĐS là thị trường của các hoạt động

mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch

quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS và các dịch vụ

liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể

trên thị trường theo quy luật thị trường và có sự quản

lý của Nhà nước

- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung

và cầu về các quyền của BĐS theo quy luật thị

trường và quy định của pháp luật

2.1.2 Thị trường bất động sản (tiếp)

- Đặc điểm của thị trường BĐS:

+ Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

+ Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực, địa

phương

+ Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không

hoàn hảo

Phân loại thị trường BĐS

* Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của

Nhà nước

+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm

soát của Nhà nước

Phân loại (tiếp)

* Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng)

đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai

+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho

thuê

+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

Phân loại (tiếp)

* Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

+ Thị trường đất đai

+ Thị trường nhà ở

+ Thị trường BĐS công nghiệp

+ Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở

+ Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ

Phân loại (tiếp)

* Căn cứ vào tính chất các giao dịch

+ Thị trường mua bán BĐS

+ Thị trường thuê và cho thuê BĐS

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo

hiểm

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên

doanh

2.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

• Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

• Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh

BĐS

• Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà

ở, các công trình xây dựng

• Góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng

cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

• Tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa

trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một

cách bền vững

2.2 Định giá bất động sản

2.2.1 khái niệm và cơ sở giá trị của định giá BĐS

* Khái niệm:

ĐG BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể

dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp

trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm

đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ

2.2 Định giá trị bất động sản

Cơ sở giá trị của ĐG BĐS:

Giá trị thị trường là chuẩn mực của ĐG; Có thể sử dụng

giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)

- Sử dụng giá trị thị trường: Đây là cơ sở quan trọng nhất

khi tìm được TS tương tự về kỹ thuật với TS cần ĐG đã

được mua bán trên thị trường gần thời điểm định giá

- Sử dụng giá trị phi thị trường: khi không tìm được trên thị

trường TS tương tự về mặt kỹ thuật so với TS cần ĐG, do

đó không có cơ hội để so sánh

2.2.2 Mục đích định giá bất động sản

- Bảo toàn giá trị tài sản;

- Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách;

- Biến động chủ quyền tài sản của DN;

- Thế chấp, thanh lý;

- Để đánh giá lại giá trị của các khoản mục ghi trên sổ sách

kế toán, báo cáo tài chính;

- Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa;

- Đền bù giải tỏa;

- Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng…

- Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất về

kế hoạch phân vùng

- Phương pháp so sánh được xây dụng chủ yếu

dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế

- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu

được xác định trên cơ sở đi tìm các bằng chứng

đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương

đương có thể so sánh được trên thị trường.

Ước tính giá trị ts

b, Kỹ thuật định giá

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch

trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục

tiêu: kiểu cách, điều kiện, môi trường, vị trí…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng

cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS

mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân

tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc,

đặc điểm và tính chất các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp

nhất Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so

sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục

tiêu và BĐS chứng cớ Từ đó, tiến hành điều chỉnh giá

của các BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục

tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS

chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh

giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao

dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các

- Thể hiện sự đánh giá

của thị trường

- Là cơ sở hay đầu vào

của các phương pháp

2.2.3.1 Phương pháp so sánh

* Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin

cậy và kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định

- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác

suất và máy tính

=> Các trường hợp: (i) Các BĐS có tính đồng nhất, như:

các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng

cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt,

các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các

nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu (ii) Các mảnh

đất trống

2.2.3.1 Phương pháp so sánh (tiếp)

diện tích 20.000m2thuộc đô thị loại V (khu đất B), cơ

quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất

liền kề có diện tích 25.000m2có thể so sánh được với

khu đất cần định giá đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng

đất thành công (khu đất A) diễn ra trong thời gian gần

nhất

Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ

đồng, tính ra đơn giá 1m2là 5,0 triệu đồng Với tất cả các

thông tin thu thập được, cơ quan định giá tiến hành so

sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:

Các chỉ tiêu so

sánh

Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau

Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B

1.Căn cứ pháp lý Có giấy chứng

nhận QSD đất

Có giấy chứng nhận QSD đất.

4 Loại đường phố Loại 2 Loại 2

6 Chiều sâu khu

đất

250 285,7 7.Kết cấu hạ tầng

(Đường giao thông)

Thuận lợi(có 2 mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn

Kém thuận lợi hơn (có 1 mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

8 Môi trường

- Độ ồn ào

- Độ bụi

-Ồn ào - Ồn ào -Bụi - ít bụi hơn

9 Tàisản trên đất không Không

10 Tình trạng mua

bán

Tự nguyện Tự nguyện

mặt tiền tại khu vực này

với những lô đất dt trên

- Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên

việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.

- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý

thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang

bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu

nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.

- Có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh

giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS.

i: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

1(1 )

n

t t

CF

i



Ước tính Giá trị BĐS

b1

b2

b3

b4

• Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà

BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác

động đến thu nhập

• Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu

nhập hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sữa chữa,

các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

• Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất chiết khấu thích hợp dùng

để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân

tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

• Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện

tại của BĐS mục tiêu

2.2.3.2 Phương pháp thu nhập

• Ưu điểm:

- Tiếp cận trực tiếp

những lợi ích mà BĐS

mang lại cho nhà đầu tư

- Phương pháp đơn giản

- Độ chính xác cao khi

các khoản thu nhập có

thể dự báo trước với một

độ tin cậy cao

- Khi phân tích các thương vụtương tự, cần phải điều chỉnhnhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng,thời hạn cho thuê, những thayđổi về tiền cho thuê trong tươnglai…

- Cóthể thiếu cơ sở dự báo cáckhoản TN tương lai

-Kết quả định giá có độ nhạylớn trước mỗi sự thay đổi củacác thamsố tính toán

2.2.3.2 Phương pháp thu nhập

* Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang

lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo

trước một cách hợp lý.

- Với BĐS có dòng thu nhập phát sinh không

đều thì có thể sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng

tiền (DCF).

- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định

lựa chọn dự án đầu tư.

• Ví dụ 2.3: Cần xác định giá trị thị trường một căn

nhà ở mặt tiền đường phố X

Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà,

doanh thu 400.000.000đồng/năm, chi phí tu bổ, sửa

chữa hàng năm 10.000.000 đồng, thuế phải nộp

100.000.000 đồng.

Tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy tỷ

suất lợi nhuận kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê

nhà phổ biến trên thị trường là 10% năm.

mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích cho

thuê 90% diện tích sàn xây dựng Giá cho thuê

1.500.000 đồng/m2/tháng (bao gồm thuế giá trị gia

tăng)

Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3,5 tỷ đồng/năm,

chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng

10% Thời hạn cho thuê 4 năm nữa hết hạn cho thuê,

giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu

sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng

10% và sau đó ổn định

Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa là 10% Tiền thu

về được tính vào cuối mỗi năm

2.2.3.3 Phương pháp chi phí

Cơ sở:

Phương pháp chi phí là một phương pháp được

xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên

Ước tính giá trị Công trình b1

b4 Ước tính giá trị BĐS b5

- Bước 1: ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng

cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong

điều kiện TNVHQN

- Bước 2: ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành

đối với những công trình hiện có trên đất

- Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công

trình, xét trên mọi nguyên nhân

- Bước 4: ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng

cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện

hành của công trình

- Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách

cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính

của công trình

* Các loại chi phí:

• Chi phí táitạo: là loại chi phí hiện hành để xây dựng một

công trình thaythế giống hệt công trình mục tiêu, bao

gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó Nghĩa là, công

trình táitạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu

về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả

những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả

hoặc sự lỗi thời của nó

• Chí phí thaythế: là chi phí hiện hành để xây dựng mới

một công trình có GTSD tương đương, nhưng vật liệu,

phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để

xâydựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời

2.2.3.3 Phương pháp chi phí

* Các phương pháp ước tính chi phí

- Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng: Các chi phí

chi tiết cho mỗi loại công việc, nguyên vật liệu và thiết bị cho

từng hạng mục công trình được ước tính bằng cách tiến hành

hạng mục hóa các nội dung công việc trong tiến trình xây

dựng từ nền móng cho tới trang trí nội thất và hoàn thiện công

trình

- Phương pháp so sánh thị trường: Ước tính chi phí xây dựng

mỗi đơn vị kết cấu xây dựng công trình của BĐS tương tự mới

hoàn thành bằng cách chia tổng chi phí xây dựng cho diện

tích sàn xây dựng (vd: 3 trđ/1m2) => sau đó, lấy chi phí mỗi

đơn vị kết cấu xây dựng của công trình (BĐS tương tự) nhân

với (x) số đơn vị kết cấu xây dựng của công trình BĐS mục

tiêu để định giá

- Hạn chế của phương pháp

so sánh trực tiếp cũng giốngnhư phương pháp chi phí

- Chi phí nói chung là khôngbằng với giá trị và không tạo

ra giá trị

- Việc ước tính một khoảngiảm giá có thể trở nên rất chủquan và khó thực hiện

- TĐV phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phảithành thạo về kỹ thuật xây

Điều kiện áp dụng

- Thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích

sử dụng riêng biệt, đặc biệt là những công trình công

cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh

- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các

hợp đồng Bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

- Tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

- Chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần

thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

- Có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương

pháp khác

2.2.3.3 Phương pháp chi phí

2.2.3.3 Phương pháp chi phí

xuống cấp, có diện tích đất 60m2, diện tích xây dựng là

150m2.

Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống

tương tự với giá 20.000.000 đ/m2 Chi phí thay thế mới

ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành

ước tính là 2.500.000đ/m2xây dựng

Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước

tính giá trị bất động sản nói trên

Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi thọ kinh

tế còn lại là 20 năm

2.2.3.4 Phương pháp thặng dư

* Cơ sở

- Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của

phương pháp đầu tư Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5

nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “nguyên tắc

đóng góp” giữ vai trò chủ đạo

- Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn

hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế đặc biệt

hơn so với các nhà đầu tư khác Tỷ suất sinh lời

trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải

trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là

của ai

Xác địnhgiá trịcòn lạicủa sựphát triển

giá trịcủa BĐS mục tiêu

b5

• Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS

mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng

và những hạn chế khác.

• Bước 2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo

hướng SDTNVHQN, bằng cách sử dụng phương

pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.

• Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm:

- Chi phí xây dựng,

- Chi phí tài chính,

- Các chi phí khác có liên quan,

- Lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.

• Bước 4: xác định giá trị còn lại của sự phát triển (hay

còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị

phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

• Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa

vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá

vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có

BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về:

- Chi phí pháp lý,

- Thuế chuyển nhượng BĐS,

- Chi phí tài chính

- Lợi nhuận có liên quan

Ưu điểm:

- Phù hợp đánh giá các BĐS

có tíềm năng phát triển

- Thích hợp để đưa ra các

mức giá khi thực hiện đấu

thầu

- Dùng để tư vấn về chi phí

xây dựng tối đa và tiền cho

thuê tối thiểu cần đạt được

khi thực hiện dự án phát triển

- Chi phí và giá bán có thểbị thay đổi tùy theo các điềukiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạycảm đối với các tham số vềchi phí và giá bán

- Không tính đến giá trị thờigian của tiền

Điều kiện áp dụng

- phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển

không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan dến giá

bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và

mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ

thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp

của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các

phương án phát triển BĐS

2.2.3.4 Phương pháp thặng dư

Ví dụ 2.6: Chính quyền Tỉnh X vừa duyệt cho công ty VINACO xây

dựng 5 ngôi nhà trên một mảnh đất có diện tích 1.500m2 Diện tích

được phép xây dựng một ngôi nhà là 180m2 Các ngôi nhà này sau

khi xây dựng sẽ được bán với giá ước tính là 1.000 triệu đồng các

chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 100 triệu đồng

Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán là 50 triệu đồng

Yêu cầu: xác định giá trị của mảnh đất và đưa ra lời tư vấn cho

VINACO

• Biết rằng:

- Thời gian xây dựng công trình và bán BĐS là 1 năm

- Chi phí xây dựng 2trđ/m2

- Chi phí pháp lý khi VINACO nhận quyền Sử dụng đất là 4% giá đất

- Các khoản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi vay 10% năm

- Chi phí xây dựng được tài trợ thành 2 lần mỗi lần một nữa số chi phí

cần thiết

- Công ty yêu cầu một khoản lợi nhuận là 100 triệu đồng cho mỗi ngôi

nhà và tỷ suất lợi nhuận là 20% trên số vốn đầu tư vào đất

4 Các chi phí phát triển:

- Chi phí xây dựng: 5 ngôi nhà x 180m2x 2 trđ/m2= 1.800trđ

- Chi phí tài trợ: 1.800/2 x 10% + 1.800/2x10% x 0,5 = 135 trđ

- lợi nhuận phát triển: 5 ngôi nhà x 100trđ = 500trđ

5 Tổng chi phí phát triển: 1.800 + 135 + 500 = 2.435 trđ

6 Giá trị thặng dư(thặng dư cho đất): = 4.850 – 2.435 = 2.415

7 Giá trị của đất trống: X

8 Chi phí pháp lý để công ty có quyền sử dụng đất: 0,04X

9 Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống:

chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp

TĐV đưa ra được những kết luận có cơ sở và có

thể đảm bảo được.

2.2.4 Quy trình định giá BĐS

Quy trình định giá BĐS cũng bao gồm 6 bước:

• Xác định vấn đề

• Lên kế hoạch

• Thu thập thông tin

• Phân tích thông tin

• Chuẩn bị báo cáo

• Báo cáo định giá

Chương 3: Định giá máy móc thiết bị

3.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại máy móc thiết bị

theo tiêu chuẩn định giá

3.2 Mục đích và cơ sở giá trị của định giá máy móc

thiết bị

3.3 Các phương pháp định giá máy móc thiết bị

3.4 Quy trình định giá máy móc thiết bị

3.1 Khái niệm, đặc điểm, phân

Máy móc thiết bị có thể bao gồm: những

máy móc thiết bị không cố định và những

máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ,

một máy cụ thể và thực hiện một loại công

việc nhất định

3.1 Khái niệm, đặc điểm, phân

Máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm:

dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị và

trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả

nhà xưởng

3.1.2 Đặc điểm của MMTB

- Tài sản có thể di dời được

- Đa dạng, phong phú

- Tuổi thọ không dài

- Có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng

3.1.3 Phân loại MMTB

3.1.3 Phân loại

MMTB

Theo tính chất:

- Máy móc thiết bị chuyên dụng

- Máy móc thiêt bị không chuyên

dụng

3.1.3 Phân loại MMTB

3.1.3 Phân loại

mmtb

Theo công năng:

- Máy công cụ

- Máy xây dựng

- Máy động lực

3.1.4.Nhận dạng MMTB

3.1.4 Nhận dạng

MMTB

Nhận dạng tổng thể:

- Quá trình sử dụng của mmtb

- Công suất lắp đặt và sx thực tế

- Chi tiết của sp đầu ra

- Chất lượng thành phẩm

- Chế độ vận hành

- Tình trạng NVL đầu vào

- Tình trạng bảo trì, bảo dưỡng

- Chi phí sửa chữa

- Công nghệ mmtb mới hay cũ

- Chi phí nhân công trực tiếp

- Tiêu hao nhiên liệu

- Chi phí cố định

- Tỷ suất doanh thu/giá trị ts

- Tuổi thọ của mmtb

- …

3.2 Mục đích thẩm định giá máy móc thiết bị

- Thẩm định giá MMTB cho mục đích tài chính

- Thẩm định giá MMTB cho mục đích bảo hiểm

- Thẩm định giá MMTB cho mục đích cầm cố, thế chấp

- Thẩm định giá MMTB cho mục đích tính thuế

- Thẩm định giá MMTB cho mục đích đầu tư

• Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá

trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết

với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh

được đã được mua bán ở trên thị trường

• Phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo

lường tác động của sự hiện hữu, sự thiếu vắng của

một số đặc tính kỹ thuật có trong giá bán của tài sản

đang có bán trên thị trường với các đặc tính kỹ thuật

hiện có trong tài sản cần thẩm định giá.

Bước 2 Thu thập và Kiểm tra

các thông tin

c) Trình tự tiến hành

Bước 3 Lựa chọn chỉ tiêu so sánh

và điều chỉnh giá cần thiết

Bước 1 Tìm kiếm các thông tin liên quan

Bước 4 Ước tính và xác định

mức giá của MMTB

• Bước 1: Tìm kiếm thông tin về MMTB được sử dụng

làm máy chuẩn để có thể so sánh với MMTB cần định

giá MMTB được dùng làm chuẩn phải có cùng nguyên

lý vận hành, cùng đặc tính cấu tạo, cùng sêri sản xuất

hoặc do cùng một hãng

• Bước 2: Thu thập và kiểm tra thông tin về các MMTB

được lựa chọn làm máy chuẩn để có được các căn cứ,

cơ sở cụ thể để so sánh với MMTB cần định giá

• Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh và thực hiện các điều

chỉnh giá cần thiết

• Bước 4: Ước tính và xác định giá của MMTB cần định

giá (theo công thức Berim)

* Sử dụng công thức Berim trong định giá máy, thiết bị:

Trên cơ sở tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng,

nhưng hơn kém về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị

trường đã biết làm máy chuẩn Từ đó xác định giá thị trường

máy cần định giá theo công thức Berim:

Trong đó:

• G1: là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá

• G0: là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá

bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn

• N1: là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá

• N0: là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có

giá bán trên thị trường)

• x: là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản

Ưu điểm:

- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường

-Chưa tính đến yếu tố thương hiệu của tài sản

d) ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

- Có khi việc ss không thể

thực hiện được do tính

chất đặc biệt về kỹ thuật

của tài sản mục tiêu cần

TĐG

Ví dụ 3.1: Một doanh nghiệp cần định giá một máy xúc

bánh lốp do hãng KOMATSHU (Nhật Bản) sản xuất năm

2009 có công suất 200CV, có dung tích gầu xúc 0,8m3

Qua thu thập thông tin thị trường, máy xúc bánh lốp do

KOMATSHU sản xuất năm 2009 có công suất 150CV,

dung tích gầu xúc 0,5m3, có giá trị thường là 1.250 triệu

đồng