Pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môigiới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

Hà Nội – 2013

MỤC LỤC

Trang Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Môi giới bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản 6

1.1.2 Đặc trưng của môi giới bất động sản 11

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản 14

1.2 Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản 19

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản 19

1.2.2 Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28

2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam 28

2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản 28

2.1.2 Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 44

2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 49

2.1.4 Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 60

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn

đề pháp lý đặt ra 652.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 65

2.2.2 Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam

hiện nay 772.2.3 Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

hiện nay 82CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT

ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 883.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 883.1.1 Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất

động sản 883.1.2 Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi

giới bất động sản 913.1.3 Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá

nhân, tổ chức môi giới bất động sản 923.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 933.2.1 Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất

động sản 933.2.2 Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 953.2.3 Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để

hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 983.2.4 Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 101KẾT LUẬN 105DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút

sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rấtnhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt độngkinh doanh này mang lại Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nóichung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro Rủi rotrong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vậtchất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội,tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư Các rủi ro trong hoạtđộng kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phásản Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng thuhồi Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của ngànhngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất nước nhưxây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản làhoạt động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc,tính địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý,truyền thống và thị hiếu của người dân.v.v Điều này lại càng làm gia tăng tínhrủi ro của hoạt động kinh doanh bất động sản Để giải thiểu rủi ro và bảo toànđồng vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh dịch vụbất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh bất độngsản

Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong

xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trunggian môi giới đối với các giao dịch bất động sản Đội ngũ này đã góp phần tíchcực vào sự sôi động của thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt

động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng

đã bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động cònmang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp Các quy định về môi giới bấtđộng sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướngdẫn thi hành được ban hành Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môigiới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại Để khắcphục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản

là rất cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần có sựnghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môigiới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thểnhững khiếm khuyết, tồn tại Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật vềmôi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹLuật học của mình

2 Tình hình nghiên cứuViệc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thểchế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn làvấn đề mới Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơkhai nên công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độnhất định trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như:

- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản doViện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chươngtrình phát triển Liên Hợp quốc

- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam củaPGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính ấn hànhnăm 2003

Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế

Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹluật học Đặng Văn Được (2005) Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thànhtrước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành Sáchchuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bấtđộng sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản laođộng-xã hội phát hành năm 2010 Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi thịtrường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập.Chính vì vậy, trong luận văn này tôi sẽ tập trung nghiên cứu những quy địnhmới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoànthiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản

“đóng băng” như hiện nay

3 Mục đích của việc nghiên cứuMục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đềmang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý vàvai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiệnnay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở ViệtNam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quyđịnh pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định môi giới bấtđộng sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai đoạn thị trường bấtđộng sản đang bị đóng băng như hiện nay…

- Phạm vi nghiên cứu của luận văn

Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đềnghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà chỉtập trung làm rõ một số nội dung như sau:

Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất độngsản là một tất yếu khách quan.

Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quanđến môi giới bất động sản

Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môigiới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môigiới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp chomôi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển vàhoạt động có hiệu quả, lành mạnh

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin

làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượngpháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát sinh trongcuộc sống

- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luậtthực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quyđịnh khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản

- Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một sốnước có đặc điểm tương đồng

6 Ý nghĩa của việc nghiên cứuCác kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sửdụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học,

đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp, hành pháp

và tư pháp

7 Bố cục của luận văn

Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận vănđược chia làm ba chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật

CHƯƠNG 1NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổihàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càngphong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đadạng Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồidào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảmtrong vận hành chức năng Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giaodịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thờiđiểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải

có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyênnghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề Giống như những nghềkhác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó làkhi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đãphát triển đến một trình độ nhất định Sự ra đời của hoạt động môi giới trongthị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của cácgiao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trườngbất động sản Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt

ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượtkhỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trườngbất động sản Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giaodịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thếchấp, góp vốn…đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt

để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các

chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chínhphủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trườngphát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuấthiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làmcầu nối cung cầu về bất động sản Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuấthiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp Tất nhiên,không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới Trong thịtrường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức đượcpháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian.

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian,giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [37]

Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm kháchhàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người đượcmôi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kíkết hợp đồng Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giaokết hợp đồng với khách hàng;

Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được quy định tạiLuật Thương mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục được quy định tại LuậtThương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung giancho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàmphán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại đểhưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Các bên tham gia quan hệ môi giớithương mại gồm người môi giới và người được môi giới Nội dung hoạt độngmôi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thôngtin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa,dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏathuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ

các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết Mục đíchcủa hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau.

Theo PGS TS Phan Thị Cúc & PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giớiBĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS.Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của kháchhàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tếcủa BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặchoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đốitượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [16]

Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môigiới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa

ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau:

Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản,theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bênmôi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất độngsản

Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bấtđộng sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải

là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản

để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danhchính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệucác bên môi giới với nhau Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết

hợp đồng với nhau Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là mộtbên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt độngnhư: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàmphán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liênquan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ chocác bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,thuê mua bất động sản

Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận Bênmôi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên đượcmôi giới trả

Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thànhnên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm Khi đó thịtrường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong xãhội còn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chínhphải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợptác xã Do đó, môi giới bất động sản chưa được Nhà nước và pháp luật thừanhận là một nghề chân chính Quan niệm như vậy không chỉ có riêng đối vớinghề môi giới bất động sản Do đó môi giới bất động sản thường được gắnvới mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực của nó Hiếnpháp 1992 khảng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty,Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời Song không phải vì thế mà các tổ chứcmôi giới được thành lập một cách dễ dàng Mặc dù pháp luật không có quyđịnh nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc cá nhân hoạt độngtrong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xinphép kinh doanh Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi giớikhông xuất hiện vào thời kỳ này

Giai đoạn từ 1993 đến nay việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước chophép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã đápứng nhu cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinhdoanh và sinh hoạt Đến năm1999, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp thểhiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc thay đổi cơ chế xin phép bằngviệc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giớibất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng.

Có thể nhận thấy trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiềuđến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đốivới phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng, còn trong cơn sốt bất động sản 2001-

2002 và những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bấtđộng sản đã phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh

tế, đô thị của Nhà nước Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở ViệtNam hiện nay còn đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tựphát, quá trình đô thị hóa và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới khôngnhững xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn

Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã pháttriển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giớibất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn Trong quan

hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giớithiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu dựatrên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận Quan hệ truyềnthống làng xã cũng không cần đến một thứ trung gian như hoạt động môi giớihoặc có nhưng không phải ở một trình độ cao do người có nhu cầu giao dịchbất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu về thông tin về tìnhtrạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ một người nào trong làng xã

Sự tự do cư trú của công dân mới được khảng định về mặt pháp lý màtrên thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn Cơ sở của các làng xãViệt Nam hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyềnthống Quan hệ này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đópháp luật đối với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm Người tham giagiao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tưvấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ.Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những tìnhcảm truyền thống như vậy nên môi giới bất động sản không còn chỗ để tồn tại

và phát triển Bên cạnh đó là tâm lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới gắn liềnvới việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản lớn nhất đối với sựphát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn màngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, điều

đó không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay chưa xuất hiện hoạtđộng môi giới bất động sản

1.1.2 Đặc trưng của môi giới bất động sản

Đất nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn biến ngày càng mạnh,nhu cầu về nhà đất luôn là một vấn đề nóng, được quan tâm hàng đầu Nghềmôi giới bất động sản vì thế cũng đã và đang khẳng định tầm quan trọng củamình trong các ngành dịch vụ

Môi giới bất động sản là một loại hình của môi giới thương mại vàđược pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp Môigiới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối củathị trường bất động sản Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng cao, tức

là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển củahoạt động môi giới bất động sản Ngược lại, khi thị trường bất động sản

“đóng băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu vềmua - bán giảm sút.

Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục

đích sinh lợi

Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệgiữa các bên tham gia giao dịch bất động sản Giống như bất kỳ một hoạtđộng môi giới nào khác, hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trunggian vì người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịchbất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bấtđộng sản mà thôi Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệkhác như đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đếnhoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đạidiện theo ủy quyền, thì bên được ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vàoquan hệ giao dịch mà mình được ủy quyền, đại diện ủy quyền theo nhữngđiều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra và điều đó cần thiết cho các quan

hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệgiao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiênnhư đại diện theo ủy quyền

Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiềnnhất định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môigiới do các bên thỏa thuận Mục đích cuối cùng và duy nhất của những ngườihoạt động môi giới bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng từ côngviệc mình làm Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động kinh doanhdịch vụ bất động sản

Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh

có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp Điều này thể hiện:

Một là, không phải bất kỳ, tổ chức, cá nhân nào cùng được quyền kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản Chỉ có những tổ chức, cá nhân thỏa mãncác điều kiện sau đây do pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi

giới bất động sản Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gớibất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện Các điều kiệnnày bao gồm:

Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ

môi giới bất động sản; Có ít nhất 1 người của tổ chức có Chứng chỉ môi giớibất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ

môi giới bất động sản; Có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp;

Hai là, nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản có đủ trình

độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới và tuân thủ nghiêmngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản;

Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp

và 48 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và nghĩa vụ của tổchức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đượclập thành văn bản Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằmngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ môi giới bất độngsản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không cóbất cứ một thỏa thuận nào cả

Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những nộidung cơ bản của hợp đồng môi giới bất động sản

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản

Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản thì vai trò của “cò” nhà đấtkhông được thừa nhận trong xã hội Khi nói đến cò nhà đất là người dânthường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo Chính vì vậy họ không muốn khi thamgia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua “cò” nhà đất Tuynhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò với vaitrò trung gian Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không được xãhội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị trường, làm giảm sốlượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng bấtđộng sản Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực,chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó,nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chấtxúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển củathị trường bất động sản Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:

Thứ nhất, vai trò của môi giới bất động sản đối với khách hàng Khách

hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả do hoạt động

môi giới bất động sản mang lại vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch vụnày tồn tại và phát triển Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch

về bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung cấpthông tin về bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá cảv.), thông tin về thị trường bất động sản; giúp cho bên bán và bên mua bấtđộng sản gặp gỡ nhau để tìm hiểu, trao đổi thông tin, đàm phán, ký kết hợpđồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản … Bởi lẽ do tính đặcthù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó là một thịtrường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy

đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham

gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác.Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vậnhành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đếnbất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quyhoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khanhiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọngcủa các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộgia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ,đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua

và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết địnhlựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bấtđộng sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thịtrường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịchtrên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ

đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiềulợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phảnánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếuchính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp

đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, cónhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới

là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bấtđộng sản Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyênnghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạnchế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất độngsản Họ có thể dễ dàng thực hiện vai trò “cầu nối” trung gian để kết nối bênbán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê bất động sản;

Thứ hai, vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trường

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội

và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình.Hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam song hành tồn tại 2 loại thịtrường: Thị trường bất động sản có tổ chức nằm dưới sự kiểm soát của Nhànước và thị trường bất động sản phi chính thức (hay còn gọi là thị trường bấtđộng sản “ngầm”) hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự đan xenhoạt động của hai loại thị trường này cộng với sự quản lý yếu kém của Nhànước đã làm nảy sinh nhiều thông tin về bất động sản thiếu chính xác, tìnhtrạng đầu cơ diễn ra tràn lan, tạo ra những cơn “sốt đất” ảo gây tâm lý hoangmang, lo lắng cho các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu tham gia giao dịch

về bất động sản trên thị trường Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng cácgiao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản.Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếuchính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợinhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cầnphải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giớibất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo

có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, amhiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bấtđộng sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trongviệc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môigiới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tưbất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bấtđộng sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa cácgiao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng

đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai tròkhá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Thứ ba, vai trò của môi giới bất động sản đối với Nhà nước

Thông qua hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúp Nhànước kiểm soát được thị trường bất động sản Bởi lẽ, môi giới bất động sản làmột loại hình kinh doanh có điều kiện Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanhdịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện do LKD BĐS quy

định; cụ thể: Điều kiện đối với tổ chức: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có ít nhất một người của tổ chức

có chứng chỉ môi giới bất động sản Điều kiện đối với cá nhân: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có

chứng chỉ môi giới bất động sản Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật và chịu sựkiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thông qua hoạt độngmôi giới, nhà môi giới tìm hiểu và nắm được nhu cầu của thị trường, sự pháttriển của từng phân khúc thị trường bất động sản … để phản ánh với Nhànước Là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện côngtác quản lý đất đai quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kíđất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phùhợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bấtđộng sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá cácquan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phongphú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế-chính trị - xã hội vàcủa các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bấtđộng sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hìnhthành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất

yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoácoi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch

vụ môi giới phát triển đúng hướng Mặt khác, trong quá trình hành nghề, nhàmôi giới bất động sản kết hợp lồng ghép việc tuyên truyền, giải thích phápluật về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất độngsản nói riêng thông qua việc tư vấn cho khách hàng có nhu cầu mua, bán bấtđộng sản Trên cơ sở nâng cao nhận thức về pháp luật kinh doanh bất độngsản, họ sẽ có hành vi ứng xử tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh;

Thứ tư, vai trò môi giới bất động sản đối với xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng vàngười dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giaodịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạtđộng kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu

sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗiđịa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thịtrường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của củatừng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánhdược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng ) của bất động sản

Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận gópvốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thếchấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ cácthông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh ,giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tưtưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổnđịnh

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giaodịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất độngsản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

1.2 Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản

Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo hướng công khai,minh bạch là một yêu cầu cấp thiết góp phần thúc đấy sự tăng trưởng của nềnkinh tế thị trường ở nước ta hiện nay Nền kinh tế thị trường coi trọng và đềcao các thuộc tính đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng của mọi chủthể kinh doanh, quyền tự do kinh doanh của công dân được nhà nước bảo hộ,các quan hệ kinh tế vận hành theo quỹ đạo quản lý của nhà nước và chịu sựđiều tiết bởi “bàn tay vô hình” của thị trường…Những thuộc tính này của nềnkinh tế thị trường sẽ bị méo mó, biến dạng trong điều kiện thị trường bất độngsản hoạt động không công khai, minh bạch Nghị quyết Đại hội Đảng toànquốc lần thứ VI đã khẳng định: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứkhông phải bằng đạo lý” Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hộibằng pháp luật Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sảnlà: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩnquốc tế Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sảnnói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật

Thứ nhất, nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất Hàng

hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểmchung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản có những đặc điểmriêng như:

Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời được,đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn vềkhông gian (Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi Do đó, các bất

động sản khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị

cố định về vị trí, địa điểm Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trườngbất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản Vấn đề vị trí co ý nghĩarất quan trọng đối với giá trị của bất động sản) Bất động sản là hàng hóa cótính lâu bền, và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình

sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bấtđộng sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn Hàng hóa bất động sảnmang tính cá biệt và khan hiếm… Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đềnhạy cảm Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tíchcực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước Ngược lại, thị trường bất độngsản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế

mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định xã hội Vìvậy, để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lýcủa Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạtđộng môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổpháp lý;

Thứ hai, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn,

thị trường sức lao động và thị trường khoa học, công nghệ; đồng thời thịtrường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với mọi sự thay đổi vềchính sách, pháp luật; giá cả trên thị trường; tâm lý, thị hiếu, sở thích củangười dân v.v Thị trường bất động sản phát triển ổn định sẽ có ý nghĩa nhiềumặt về chính trị, kinh tế, xã hội Ngược lại, thị trường bất động sản phát triển

tự phát, thiếu ổn định sẽ gây tác động tiêu cực đến sự tăng trưởng của nền kinhtế; làm cho người dân hoang mang, lo lắng và làm giảm sức hấp dẫn của môitrường đầu tư, kinh doanh Để đưa thị trường bất động sản đi vào nề nếp thìNhà nước phải xây dựng khung pháp lý cho hoạt động của thị trường này Đặcbiệt hoạt động kinh doanh bất động sản rất phức tạp Tính phức tạp

thể hiện đây là hoạt động kinh doanh liên quan đến tài sản có giá trị rất lớnthường từ vài trăm triệu đến hàng chục tỷ đồng, để kinh doanh bất động sảnthành công và không gặp phải rủi ro nhà đầu tư phải am hiểu thị trường bấtđộng sản, nắm bắt được đầy đủ thông tin về bất động sản; tường minh các thủtục pháp lý về mua bán bất động sản; hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phongtục, tập quán, thị hiếu của người dân cũng như nắm được các kiến thức vềphong thủy v.v Tuy nhiên trên thực tế không phải chủ đầu tư kinh doanh bấtđộng sản nào cũng có được những hiểu biết sâu rộng về vấn đề này Hơn nữa

do thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, mang tính phân khúc

và chịu sự chi phối của phong tục, tập quán, tâm lý của xã hội … nên các nhàđầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản

Họ có nhu cầu cần đến sự tư vấn, trợ giúp của những nhà môi giới bất động sảnchuyên nghiệp - những người có am hiểu sâu sắc về hoạt động của thị trườngbất động sản Đây là một lý do dẫn đến sự ra đời của hoạt động môi giới bấtđộng sản chuyên nghiệp;

Thứ ba, “ Tại Việt Nam hiện nay bất động sản chiếm khoảng 70% của

cải quốc gia” [54] Sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởngmạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước Ở nước ta, trong một thờigian dài thị trường bất động sản dường như bị “thả nổi” Một số lượng lớn cácgiao dịch về bất động sản được thực hiện trên thị trường “ngầm” nằm ngoài sựquản lý của Nhà nước Khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường đòi hỏi Nhànước phải xây dựng và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhằm gópphần hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường Tuy nhiên muốn xây dựng

và hình thành một thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp thì đòi hỏiphải xây dựng các tổ chức trung gian, hỗ trợ sự phát triển thị trường bất độngsản (trong đó có môi giới bất động sản) phải mang tính chuyên

nghiệp Đây là một lý do nữa để ủng hộ cho việc hình thành nghề môi giới bấtđộng sản chuyên nghiệp ở nước ta;

Thứ tư, như phần trên đã đề cập, thị trường bất động sản ở nước ta

dường như bị “thả nổi” trong một thời gian dài Hiện có hàng trăm các vănphòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý, giám sát của Nhànước Hoạt động của các văn phòng môi giới nhà, đất này đã gây thiệt hạikhông nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầumua- bán, cho thuê bất động sản Đứng trước thực trạng này, xã hội đòi hỏiphải sớm hình thành nghề môi giới chuyên nghiệp thay thế các văn phòng “cò”nhà, đất nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người có nhu cầutham gia giao dịch về bất động sản Nếu so sánh với các nước có nền kinh tếthị trường phát triển trên thế giới thì môi giới bất động sản chuyên nghiệp ởViệt Nam là một nghề mới ra đời và còn rất non trẻ Môi giới bất động sảnchuyên nghiệp dường như ra đời cùng với việc Nhà nước ban hành Luật kinhdoanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Thứ năm, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp

quản lý khác không thể có được; đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc chung,tính cưỡng chế và tính điều chỉnh Chính những đặc trưng cơ bản này đã làmcho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được sửdụng để điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản Thông qua cơ chế điềuchỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thị trường bất động sản nói chung vàquản lý hoạt động môi giới bất động sản nói riêng được xác lập và đi vào nềnếp: đối với những hoạt động môi giới bất động sản phù hợp với yêu cầu củapháp luật chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về bất động sản đối với nhànước thì pháp luật bảo vệ, khuyến khích, tạo điều kiện để nó ngày càng pháttriển; đối với những hoạt động môi giới không phù hợp với yêu cầu của phápluật như đầu cơ, mua bán bất động sản lòng vòng kiếm lời, hành vi lũng đoạn

thị trường bất động sản đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá thị thực củabất động sản , hoạt động trốn thuế thì pháp luật ngăn chặn, xử lý và loại bỏ rakhỏi đời sống xã hội Thông qua cơ chế điều chỉnh này pháp luật xác lập mộttrật tự ngày càng có hiệu quả đối với thị trường bất động sản Vì vậy, hoạtđộng môi giới bất động sản cần thiết phải có một “ hành lang pháp lý” chặtchẽ, đồng bộ, rõ ràng và minh bạch để đưa hoạt động này vào khuôn khổ quảy

lý của Nhà nước và góp phần lành mạnh hóa hoạt động của thị trường bất độngsản

1.2.2 Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản

Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạmpháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới trên thịtrường bất động sản LKDBĐS năm 2006 đã trực tiếp điều chỉnh hoạt độngmôi giới bất động sản, tuy nhiên LKDBĐS không thể điều chỉnh được tất cảcác khía cạnh, mà hoạt động môi giới bất động sản liên quan đến các lĩnh vựcthuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật Bao gồm:

Các quy định pháp luật liên quan trực tiếp tới hoạt động môi giới bấtđộng sản như: LKDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưNghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành LKDBĐS, Thông tư số 13/2007/TT-BXD ngày21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghịđịnh số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày27/2/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinhdoanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lýcông trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở…Các văn bảnquy phạm pháp luật này đề cập trực tiếp đến nội dung, phạm vi, điều

kiện, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể hoạt động môi giới bất độngsản;

Các quy định pháp luật liên quan tới xây dựng, nhà ở, tức là các quyđịnh về đầu tư, xây dựng nhà ở như : Luật Nhà ở năm 2005, Luật xây dựngnăm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành…các văn bản quy phạm phápluật này quy định về hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở , nội dung, phạm vi, đốitượng, chủ thể thực hiện hoạt động xây dựng, điều kiện, năng lực của các nhàthầu, đơn vị giám sát, thi công, quản lý nhà nước trong hoạt động xây dựng…;

Các quy định về quản lý và sử dụng đất đai : Luật Đất đai năm2003,Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hànhLuật Đất đai, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 vềcấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất…đã quy định trực tiếp về việc giao đất, cho thuê đất, đặc biệt quyđịnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…;

Các quy định liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vựcbất động sản :Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, LuậtThương mại 2005, Luật Đầu tư năm 2005,Luật Thuế thu nhập doanh nghiệpnăm 2008, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 …và các văn bản hướng dẫnthi hành, các văn bản này đề cập trực tiếp tới điều kiện, trình tự, thủ tục thànhlập doanh nghiệp môi giới bất động sản, đề cập trực tiếp tới nghĩa vụ tài chínhcủa doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản…

Vì vậy, khi áp dụng các quy định pháp luật về môi giới bất động sản cầnxem xét tất cả các văn bản pháp luật này và mối quan hệ giữa LKDBĐS và cácvăn bản pháp luật này Ví dụ: mối quan hệ giữa Luật Dân sự và LKDBĐS làmối quan hệ giữa luật chung và luật riêng Trong lĩnh vực hợp đồng, Bộ luậtDân sự quy định những vấn đề có tính nguyên tắc như: chủ thể

của hợp đồng, giao kết hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng…LuậtThương mại điều chỉnh tất cả các hoạt động thương mại, hàng hóa trong LuậtThương mại bao gồm tất cả các loại động sản, bất động sản mà hoạt động môigiới bất động sản cũng là một quan hệ cụ thể của hoạt động thương mại Tuynhiên, những nội dung được LKDBĐS quy định sẽ được ưu tiên áp dụng,những nội dung không được quy định trong LKDBĐS thì sẽ áp dụng quy địnhcủa luật khác để điều chỉnh.

Đặc biệt theo cam kết của Việt Nam khi gia nhập Tổ chức thương mạithế giới, các cam kết quốc tế của Việt Nam với tổ chức này sẽ có hiệu lực trựctiếp Nghị quyết số 71/2006 QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc hộiphê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp định thành lập WTO của nước Cộnghòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Áp dụng trực tiếp các cam kết củaViệt Nam được ghi nhận tại phụ lục đính kèm Nghị quyết này và các cam kếtkhác của Việt Nam với tổ chức thương mại thế giới được quy định đủ, rõ, chitiết trong Nghị định thư, các phụ lục đính kèm báo cáo của Ban công tác vềViệt Nam gia nhập Hiệp định thành lập tổ chức thương mại thế giới” Như vây,với quy định này các cam kết quốc tế sẽ có hiệu lực trực tiếp mà không phảichờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam ban hành văn bản quyphạm pháp luật để “ nội luật hóa” Điều này là phù hợp với quy định về ápdụng pháp luật của các văn bản hiện hành Tại Khoản 3 Điều 3 LKDBĐS “Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thànhviên có quy định khác với quan điểm của luật này thì áp dụng quy định củađiều ước quốc tế đó”

Do đó, trong quá trình quản lý, các cơ quan nhà nước phải sử dụng cácchế định của những đạo luật trên đây để điều chỉnh hoạt động môi giới bấtđộng sản Với việc ra đời các đạo luật này, đã xác lập cơ sở pháp lý cho hoạt

động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sảnnói riêng.

Luật Đất đai ra đời năm 1987 nhằm xác lập các quyền cơ bản liên quanđến đất đai và những giao dịch về đất đai Mặc dù thời điểm này, nội dung củaLuật Đất đai không có nhiều điểm mới so với các giai đoạn trước đó ( từ năm1945- năm 1986), những điểm mà sau này tới năm 1992 mới được Hiến pháp

đề cập Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vàĐiều 18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch

và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giaođất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài Tổ chức và cá nhân

có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đượcchuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật Vìvậy, mặc dù chưa có được quyền sở hữu về đất đai nhưng người dân và doanhnghiệp có thể “ sở hữu” quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lựcthi hành kể từ ngày 15/10/1993, trở thành mốc thời gian quan trọng để quyếtđịnh việc xác lập các quyền của người sử dụng đất và các trách nhiệm, nghĩa

vụ tài chính liên quan tới đất đai Cùng với sự phát triển của đất nước và LuậtĐất đai phải sửa đổi phù hợp với hoàn cảnh mới Song mãi tới năm 2006, vớiviệc ban hành LKDBĐS thì dường như loại thị trường này mới được đề cập tớiviệc cần có sự điều chỉnh của pháp luật Môi giới bất động sản là một trong cácloại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản LKDBĐS chỉ đưa ra những quyđịnh chung nhất để hành hành nghề môi giới bất động sản như: nguyên tắc hoạtđộng môi giới bất động sản; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản,nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; chứng chỉ môi giới bấtđộng sản (Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

về môi giới, điều kiện đối với cơ sở về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môigiới, viêc tổ chức tạo, bồi dưỡng, điều kiện cấp chứng chỉ ); các quy định vềhoa hồng môi giới, thù lao môi giới, pháp luật quy định rất mở, tôn trọngquyền tự do thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản bị điều chỉnh bởi nhiều đạoluật khác nhau sẽ gây khó khăn trong các cơ quan, tổ chức, cá nhân hoạt độngtrong lĩnh vực này, do các đạo luật được ban hành tương đối độc lập, nên đôikhi không tránh khỏi sự mâu thuẫn

CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI

GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

Sự ra đời của LKDBĐS đã đánh dấu một bước phát triển mới về môigiới bất động sản ở Việt Nam và định hướng cho môi giới bất động sản ngàycàng hoạt động chuyên nghiệp hơn, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinhdoanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng góp phầnlàm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định và bền vữnglàm tăng trưởng và phát triển kinh tế

2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản

Đối với các nước có một thị trường bất động sản phát triển thì việc đề

ra các quy định về chủ thể, điều kiện kinh doanh bất động sản, quyền vànghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong một đạo luậtriêng như LKDBĐS là rất cần thiết

Hầu hết các nước trên thế giới, tổ chức, cá nhân muốn hoạt động môigiới bất động sản thì phải đáp ứng những điều kiện nhất định do Nhà nước đặt

ra và được quy định rõ ràng trong pháp luật Những điều kiện đó là cơ sở đểbảo đảm sự tin cậy cho bên được môi giới và nó sẽ mang lại sự an toàn chothị trường và đối với khách hàng “ Ở Mỹ, để thực hiện môi giới bất động sảnyêu cầu cá nhân phải có một giấy phép hoạt động do chính quyền bang cấp”[40].. Cá nhân muốn được cấp giấy phép hành nghề này phải tham gia cáckhóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản do những cơ

sở giáo dục được chính quyền bang cho phép tổ chức Sau đó, họ phải tham

dự kỳ thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ( theo

hình thức thi viết) Nội dung chủ yếu xoay quanh những vấn đề về kỹ năng, nghiệp vụ tư vấn, môi giới bất động sản.

“ Ở Đức, để được hoạt động môi giới bất động sản, cá nhân phải cógiấy hành nghề” [10] Ở Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản đã đượchình thành và những tổ chức cá nhân đã tham gia vào hoạt động môi giới bấtđộng sản rất sôi động trên thị trường Nhưng đến năm 2006, LKDBĐS mớiđược ban hành có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2007 để điều chỉnh trực tiếp vềhoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nóiriêng, nghĩa là trong lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản hiện nay đãchính thức được LKDBĐS bảo hộ Vì vậy, việc xác định các điều kiện củacác chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản ởViệt nam phải tuân theo quy định của LKDBĐS

Tại khoản 2 Điều 8 LKDBĐS quy định điều kiện đối với chủ thể là tổchức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và môi giới bấtđộng sản nói riêng như sau “ tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bấtđộng sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanhdịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉmôi giới bất động sản”

Khoản 3 Điều 8 quy định “ Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bấtđộng sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và cóchứng chỉ môi giới bất động sản”

Như vậy, theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 LKDBĐS thìkinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điềukiện, tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnphải đáp ứng những điều kiện nhất định nghĩa là đối với cá nhân nếu kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có đăng ký kinh

doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền vàphải có chứng chỉ hành nghề môi giới Còn đối với doanh nghiệp nếu kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải có ít nhất một người có chứngchỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhànước có thẩm quyền.

So với trước đây khi chưa có LKDBĐS, việc xác định các điều kiệncủa chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản ởViệt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh nghiệp, Luật Doanh nghiệpnhà nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Hợp tác xã, LuậtThương mại…Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với chủ thểhoạt động môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác địnhđược tổ chức, cá nhân nào đó có phải là người môi giới bất động sản haykhông, từ đó quyền và nghĩa vụ của họ cũng không được xác định một cách

rõ ràng

Bên cạnh đó, tại Điều 8 LKDBĐS quy định tổ chức cá nhân được thamgia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cánhân trong nước hay tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiệntrên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này Điểm C Khoản 1 Điều 10LKDBĐS quy định cụ thể hơn “ Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ môigiới bất động sản bao gồm: tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhânnước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài” So với trước đây thì chủthể tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được mởrộng người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu

có đủ điều kiện LKDBĐS quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lậpnếu có chứng chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh

Có thể hiểu khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có thể “thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc có thể không thành lập” vì cánhân vẫn được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.

Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức,

cá nhân đều trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản màchỉ những tổ chức, cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ hành nghề,

có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức phải đáp ứng đủ điều kiện về số lượngngười có chứng chỉ hành nghề mới trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môigiới bất động sản, được gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản ( khoản

1 Điều 44 LKDBĐS)

Như vậy kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải cóchứng chỉ môi giới bất động sản vì đây là ngành nghề kinh doanh có điềukiện nên theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quyđịnh: “ Đối với ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quanquy định phải có điều kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề

đó khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật”

Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phảithực hiện khi kinh doanh ngành nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phépkinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề,chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp địnhhoặc yêu cầu khác

Tại Điều 8 Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01/10/2010 hướng dẫnchi tiết thi hành một số điều của Luật doanh nghiệp 2005 thì ngành, nghề kinhdoanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh áp dụng theo các quy định củacác Luật, Pháp lệnh, Nghị định chuyên ngành hoặc quyết định có liên quancủa Thủ tướng Chính phủ ( sau đây gọi chung là pháp luật chuyên ngành).Điều kiện kinh doanh được thể hiện dưới các hình thức sau đây:

Giấy phép kinh doanh; giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh; chứng chỉhành nghề; chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; xác nhận vốnpháp định; chấp thuận khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các yêucầu khác mà doanh nghiệp phải thực hiện hoặc phải có mới được quyền kinhdoanh ngành nghề đó mà không cần xác nhận, chấp thuận dưới bất kỳ hìnhthức nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy một ngành nghềđược coi là ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì chủ thể phải đáp ứngnhững điều kiện nhất định về vốn, giấy phép, điều kiện về chứng chỉ hànhnghề hoặc tất cả các điều kiện ấy.

Chứng chỉ hành nghề là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyềncủa Việt Nam hoặc Hiệp Hội nghề nghiệp được nhà nước ủy quyền cấp cho

cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về mộtngành nghề nhất định; ngành, nghề kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề

và điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề tương ứng áp dụng theo quy định củapháp luật chuyên ngành có liên quan ( Khoản 1 và khoàn 2 Điều 6 LuậtDoanh nghiệp 2005)

Do đó từ những quy định của Luật Doanh nghiệp 2006 đối với ngành,nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần phải tuân theo quy địnhcủa Luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản Nghĩa là các tổ chức, cánhân tham gia hoạt động lĩnh vực này phải đáp ứng điều kiện do Nhà nướcđặt ra đó là chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Điều 23 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định UBNDcấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp thu hồichứng chỉ môi giới bất động sản, Quyết định ngày 29/2007/QĐ-BXD ngày21/12/2007 ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức vềmôi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất độngsản tại phần 1 điểm 5 quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi

giới bất động sản là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên – Môi trường và nhàđất theo sự phân công của UBND cấp Tỉnh Theo Thông tư 13/TT-BXD ngày21/05/2008 tại phần V Điều 1 hướng dẫn việc cấp chứng chỉ môi giới, địnhgiá bất động sản và quản lý hoạt động môi giới, định giá bất động sản quyđịnh: Người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản nộp đơntheo mẫu quy định tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộpđơn sinh sống ( thường trú hoặc tạm trú dài hạn); khoản 1.4 Thông tư quyđịnh: Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách những người được cấpchứng chỉ và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng cá nhân.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

đó là Sở Xây dựng Chứng chỉ môi giới bất động sản có giá trị trong phạm vi

cả nước ( Khoản 4 Điều 16 Nghị định 153) Một trong những điều kiện quantrọng để được cấp chứng chỉ môi giới là phải có giấy chứng nhận đã hoànthành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới (Điều 14 Nghị định 153/NĐ-CP) Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn thừa nhận chứng chỉ môi giớiđược cấp ở nước ngoài, nếu cá nhân có chứng chỉ môi giới ở nước ngoài còngiá trị thì được công nhận tại Việt Nam Chứng chỉ đó phải được dịch ra tiếngViệt có công chứng hoặc chứng thực và gửi cho cơ quan quản lý hoạt độngkinh doanh bất động sản tại địa phương ( Khoản 2 Điều 19 Nghị định 153/NĐ-CP) Cơ quan quản lý hoạt động môi giới bất động sản tại địa phương đó

là Sở Xây dựng ( Điều 2 Khoản 2.1 phần V Thông tư 13/TT-BXD ngày21/5/2008)

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận để hoàn thành khóa đào tạo,bồi dưỡng về kiến thức môi giới thì cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới phải

có thêm những điều kiện không phải là cán bộ công chức, có năng lực hành vidân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩmquyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấphành án phạt tù, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

( Điều 14 Nghị định 153/NĐ-CP) Tuy nhiên, người được cấp chứng chỉ môigiới bất động sản có thể bị thu hồi chứng chỉ trong trường hợp bị mất nănglực hành vi dân sự, kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực,chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa; cho người khác mượn thuê chứng chỉ để hànhnghề, vi phạm nguyên tắc hành nghề như không đăng ký kinh doanh, khôngcông khai, trung thực trong hoạt động môi giới bất động sản, vi phạm đếnmức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật ( khoản 1 Điều 20 Nghịđịnh 153/NĐ-CP) Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉtrong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ ( khoản 2Điều 20 Nghị định 153/ NĐ-CP).

Tại điểm a, khoản 1 Điều 14 Nghị định 153 quy định cán bộ công chứckhông được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản Việc pháp luật quy địnhhạn chế đối với cá nhân là cán bộ, công chức nhà nước không được cấpchứng chỉ môi giới bất động sản đồng nghĩa với việc pháp luật không cho họtham gia vào lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản điều này cũng tránhtình trạng cán bộ, công chức quản lý trong lĩnh vực bất động sản nắm bắtđược những thông tin để trục lợi cho mình hoặc bảo vệ quyền lợi của hoạtđộng dịch vụ mà mình đang làm

Tóm lại, LKDBĐS ra đời đã mở rộng chủ thể tham gia kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản thể hiện nhu cầu tự do kinh doanh của công dân, đặcbiệt là không hạn chế về đối tượng kinh doanh dưới hình thức cá nhân hànhnghề độc lập Với quy định môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh

có điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản hướng tới chuyênnghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này, quy định như vậy cũng sẽhạn chế được những rủi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽtạo điều kiện cho sự ra đời của các tổ chức, cá nhân môi giới uy tín, chấtlượng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Trước đây pháp luật không có quy định cũng đồng nghĩa với việcđương nhiên thừa nhận môi giới bất động sản là một nghề kinh doanh khôngcần phải có điều kiện Nghĩa là tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động trong lĩnhvực này không cần phải có chứng chỉ môi giới Vì vậy, trước đây hoạt độngmôi giới bất động sản ở nước ta được các tổ chức, cá nhân hoạt động mộtcách tự do Có thể nói đối tượng được tham gia hoạt động môi giới bất độngsản rất đa dạng và rộng rãi.

LKDBĐS đang từng bước triển khai thực hiện và tạo điều kiện chonhững doanh nghiệp thành lập trước đây và những doanh nghiệp thành lậptrước ngày 31/12/2008 vẫn được phép thành lập nhưng đến hết ngày31/12/2008 phải bổ sung điều kiện về chứng chỉ môi giới Do đó Nghị định153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành LKDBĐS quy định kể

từ ngày Nghị định 153 có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2008 tổ chức, cá nhânđăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng chưa có

đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanhvới điều kiện chậm nhất ngày 31/12/2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấychứng nhận theo đúng quy định Kể từ ngày 1/1/2009, tất cả cá nhân, tổ chứcmôi giới bất động sản phải có chứng chỉ đào tạo Quy định này sẽ bắt buộccác tổ chức, cá nhân môi giới kể từ ngày 1/1/2009 phải hoạt động đúng theoLKDBĐS mở đường cho nghề môi giới chuyên nghiệp ở Việt Nam phát triển

Ngày 31/12/2007, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số29/2007/QĐ-BXD về chương trình đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề môi giớibất động sản, định giá bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản.Đây được coi là cơ sở quan trọng để hình thành lực lượng môi giới chuyênnghiệp, góp phần làm cho thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bềnvững