Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

Nguyễn Thúy Hiền Năm bảo vệ: 2007 Abstract: Trình bày cơ sở lý luận, các tiền đề về kinh tế xã hội KTXH cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ĐKBĐS của Việt Nam trong

Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản

ở Việt Nam Trần Ngọc Tú

Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50

Người hướng dẫn: TS Nguyễn Thúy Hiền

Năm bảo vệ: 2007

Abstract: Trình bày cơ sở lý luận, các tiền đề về kinh tế xã hội (KTXH) cho việc

thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Phân tích, đánh giá pháp luật về ĐKBĐS tại Việt Nam qua các thời kỳ cũng như nêu lên thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về ĐKBĐS hiện hành So sánh pháp luật và thực trạng hoạt động ĐKBĐS của một số quốc gia có điều kiện KTXH gần gũi với Việt Nam, qua đó rút ra những kinh nghiệm bổ ích Kiến nghị một số phương hướng và giải pháp như: cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác ĐKBĐS theo một tiêu chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt; tách bạch hoạt động ĐKBĐS với hoạt động quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của BĐS, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa những cơ quan thực hiện chức năng này; hình thành một

hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại BĐS do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu và phát triển của thị trường BĐS; hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục xác lập quyền dân sự về BĐS của người dân nhằm

thống nhất pháp luật về ĐKBĐS tại Việt Nam

Keywords: Bất động sản; Luật kinh tế; Pháp luật Việt Nam; Đăng ký bất động sản Content

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài

Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản được trình lên các cơ quan chức năng

và đưa ra công luận Nội dung đổi mới chính của dự thảo này là việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng) vào làm một Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh) Đồng thời,

có một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục những bất cập hiện tại

Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản đối rất quyết liệt Như Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do Thứ trưởng Tống Văn Nga ký, trong

đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là không phù hợp với thực tế, trái với các

quy định của pháp luật hiện hành và gây ra nhiều phức tạp" Tiếp đó, qua nhiều phiên họp của

Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các ý kiến vẫn không đồng tình với nội dung trên của dự thảo Nhất là quan điểm của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính phủ

Vì vậy, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề nghị và được

Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi chương trình xây dựng luật

để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt ra trong lý luận và thực tiễn

Như vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản tại nước ta vẫn đang là vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ về cơ sở lý luận và thực tiễn

Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản Thông qua công tác đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định được hiện trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), cũng như quản lý được các biến động về mặt pháp lý của bất động sản Đăng ký bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, các giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch Với việc thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản được công khai thì công chúng dễ dàng tìm hiểu và biết đầy

đủ, chính xác thông tin về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản là đối tượng của nhiều giao dịch trên thị trường bất động sản

Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đầy đủ, toàn diện, trong khi các quy định chưa rõ ràng, đồng bộ Theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" nhưng hiện chưa có Luật Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy định về đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng Nhìn chung, các quy định về đăng ký chưa bao quát hết những vấn đề cần thiết, chưa bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản khi tham gia vào thị trường Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác hiện vẫn chưa có quy định về đăng ký

Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng mắc, cụ thể như: các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa được tổ chức đăng ký trên thực tế (công trình xây dựng…)

Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Hiện nay, trong nền khoa học pháp lý của chúng ta còn tồn tại không ít khoảng trống, cũng như những vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch

liên quan đến bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường Liên quan đến việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản, còn tồn tại một số vấn đề cần được làm rõ như: Các nguyên tắc về đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, trong điều kiện chúng

ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân tích so sánh giữa chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động

sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong

pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm

rõ được sự cần thiết và tính tất yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam, góp phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ, ổn định và khoa học để điều chỉnh một cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về đăng k‎ý bất động sản là vấn đề đã và đang được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm ở những giác độ khác nhau Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung

quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam có thể kể đến như sau: "Cơ sở lý luận

và thực tiễn của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tư pháp

năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực

tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Kim Hiền, năm

2001

Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực

đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo qui định của pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị

Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận

văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm 2004

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn đề chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời gian qua, đồng thời chưa có đề tài mang tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm đưa ra cơ sở lý luận cũng như thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống nhất toàn bộ pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong một chỉnh thể

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích:

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, l‎ý luận và thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hướng hội nhập

Nhiệm vụ:

Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là:

Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận, các tiền đề kinh tế - xã hội cho việc thống nhất

pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam qua các thời kỳ,

cũng như thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành

Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản của một số quốc

gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đó đúc rút những kinh nghiệm bổ ích làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế

Thứ tư, kiến nghị phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động

sản của Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề tài, trong giới hạn về quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc sĩ luật học, người nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam

- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phương pháp quan trọng và được

sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận văn

- Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm và phân tích các vụ việc thực tiễn có liên

quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản

6 Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn

Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản trên một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản trong một mô hình pháp

lý mới Những đóng góp khoa học của luận văn được thể hiện ở những nội dung sau:

Phân tích và làm rõ được sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng ký‎ bất động sản

Phân tích được thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản

Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của việc thống nhất pháp

luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam

Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới

Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và xu hướng phát triển chung của pháp luật quốc tế

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học pháp lý về đăng ký bất động sản Ngoài ra, những quan điểm và kiến nghị của luận văn còn có ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, cụ thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm

3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất

động sản Việt Nam

Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 3: Phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản

Việt Nam

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản Đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất

Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới Song, nếu hiểu quyền đối vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác

1.1.2 Đăng ký bất động sản

Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký Torrens

Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật đề cập ngay khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới được thành lập Cho đến thời kỳ đổi mới, trước yêu cầu thực tiễn về sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng mới dần hình thành và liên tục được bổ sung hoàn thiện Tuy nhiên, những nội dung về đăng ký bất động sản trong pháp luật vẫn có xu hướng nhằm mục đích chính là thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với bất động sản

Trong quy định của pháp luật hiện nay, thuật ngữ "đăng ký bất động sản" chưa được sử dụng

1.1.3 Các hệ thống đăng ký bất động sản

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, tạo ra quyền Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền Còn việc đăng ký là điều kiện đủ, thiết lập một bằng chứng

về sự tồn tại của quyền

Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba Hệ thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc: Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; Giao dịch không đăng ký thì coi như không ai biết; Các suy đoán này là không thể đảo ngược

1.2 Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật

Những nguyên tắc mang tính lý luận về thống nhất pháp luật sẽ là cơ sở khoa học để nghiên cứu các giải pháp cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam

Hiệu quả điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản phụ thuộc vào chất lượng của bản thân

hệ thống pháp luật Các quan hệ xã hội ở các lĩnh vực khác nhau thì mang nhiều đặc thù riêng và đòi hỏi pháp luật phải có phương pháp, quy phạm pháp luật điều chỉnh tương ứng

và phù hợp Pháp luật phải xuất phát từ tính chất của các quan hệ xã hội vốn có mối liên

hệ nội tại thống nhất để rồi bản thân nó cũng là một hệ thống thống nhất

Để chỉ rõ tính thống nhất của pháp luật, Ph.Ăngghen đã viết "Pháp luật không những phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không chỉ là sự biểu thị điều kiện chung đó

mà còn phải là một sự biểu thị nhất quán từ bên trong để không tự phủ nhận mình bởi những mâu thuẫn nội tại"

Một nguyên tắc quan trọng trong việc áp dụng thống nhất pháp luật là nguyên tắc pháp

lý "ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành" nghĩa là cái riêng (quy định chuyên ngành) bao giờ cũng được áp dụng trước và chỉ áp dụng cái chung khi cái riêng không có hoặc không đầy đủ So sánh với những quy định pháp luật về đăng ký bất động sản hiện nay

1.3 Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản

1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ thống pháp luật

về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập

Trong bối cảnh quốc tế hiện nay, hầu hết các nước đều thừa nhận nền kinh tế thị trường như một quy luật tất yếu và Việt Nam không nằm ngoài quy luật này Ở hầu hết các nước trên thế giới, bất động sản được coi là một kênh huy động vốn, thông qua việc huy động vốn, bất động sản được đưa vào khai thác và sử dụng một cách có hiệu quả, phát huy được giá trị kinh tế của mình Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu và những người có quyền sử dụng hợp pháp bất động sản không có được sự ghi nhận và xác định hợp pháp các quyền năng đối với bất động sản thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, ghi nhận trong sổ sách thì sẽ làm cản trở việc tiếp cận tín dụng

Bằng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường, một cách trực tiếp có hiệu quả theo hướng hạn chế sự lòng vòng,

thúc đẩy hạch toán kinh tế, giảm bớt chi phí, giảm giá thành trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1.3.2 Chính sách pháp luật- cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định một trong những mục tiêu tổng quát của Chiến lược 10 năm (2001-2010) là "thể chế kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa được hình thành về cơ bản" Để thực hiện mục tiêu này, một

trong những nhiệm vụ quan trọng là phải "hình thành và phát triển thị trường bất động sản,

bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động

sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư"

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X một lần nữa đã chỉ ra: "Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực

sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh

so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất Hoàn thiện hệ thống luật pháp

về kinh doanh bất động sản"

1.4 Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử

1.4.1 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến

- Pháp luật đăng ký bất động sản thời Lê (thế kỷ XV đến thế kỷ XVIII)

- Pháp luật dân sự thời Nguyễn (từ năm 1802 đến năm 1945)

1.4.2 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc

1.4.3 Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003

- Giai đoạn 1945- 1975

- Giai đoạn 1975- 1986

- Giai đoạn 1986 đến trước 2003

Đất đai đã được thừa nhận như một loại hàng hóa đặc biệt, người sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận và bảo vệ các quyền năng Nhưng ngay cả khi có Luật Đất đai năm 1993, nước ta vẫn chưa có một hệ thống các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản Các quy định về đăng ký bất động sản (đất đai) chưa được hệ thống hóa, chỉ tồn tại như một phần của pháp luật đất đai và là một trong những công cụ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình

1.5 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới

1.5.1 Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản

Hệ thống đăng ký bất động sản ở Nhật Bản được xây dựng nhằm công khai hóa các thông tin về bất động sản và những thay đổi các vật quyền đối với bất động sản đó Nhật Bản có các Trạm đăng ký được đặt tại khoảng 800 địa điểm trên cả nước và có khoảng 10.000 công chức nhà nước làm công tác đăng ký

1.5.2 Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, việc đăng ký được thực hiện tại các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký nơi có bất động sản Hoạt động đăng ký được thực hiện bởi các công chức quản lý hành chính, thư ký trưởng hoặc thư ký cao cấp làm việc trong các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện và các Văn phòng đăng ký do Chánh án

Tòa án cấp huyện và Trưởng chi nhánh Tòa án cấp huyện cử ra

1.5.3 Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada

Việc thành lập và tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở Ontario thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng về vấn đề người tiêu dùng và dịch vụ kinh doanh Bộ trưởng có quyền quyết định số lượng Văn phòng đăng ký trong phạm vi tỉnh và tên gọi của mỗi Văn phòng đăng ký; có thể quyết định việc sáp nhập hoặc chia tách các Văn phòng đăng ký

1.5.4 Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh

Luật về đăng ký đất năm 1988 quy định các trường hợp đăng ký bắt buộc Trước đó, có tình trạng nhiều người chiếm hữu và sử dụng đất thực tế nhưng chưa hề đăng ký quyền của mình đối với đất

1.5.5 Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động sản các nước trên

Ở các nước theo nền kinh tế thị trường, vấn đề đăng ký bất động sản chủ yếu là nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản

Nhiều nước đã chuyển từ quá trình đăng ký chứng thư sang đăng ký các quyền Cho đến, nay hầu hết các nước đều thực hiện việc đăng ký quyền đối với bất động sản

Pháp luật đăng ký bất động sản của hầu hết các nước cũng đều quy định về việc đăng ký hiện trạng bất động sản, trong đó có các quy định rất cụ thể về các quy tắc mô tả chi tiết, rõ ràng và chính xác hiện trạng bất động sản trong Sổ đăng ký

Chương 2

THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG

SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành

Pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam phân chia thành những quy định riêng theo từng đối tượng bất động sản như: nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng

2.1.1 Pháp luật về đăng ký đất đai

Xuất phát từ chế độ Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã không đưa ra khái niệm "đăng ký đất đai" như các quy định của pháp luật trước đó mà chỉ có khái niệm "đăng ký quyền sử dụng đất" Tuy nhiên, dưới góc độ khoa học pháp lý thì hoạt động đăng ký đất đai được hiểu bao gồm đăng ký hiện trạng đất đai và đăng

ký quyền sử dụng đất Trong đó, đăng ký hiện trạng đất đai là một trong những nội dung quản

lý nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003

Theo quy định hiện hành, thì đăng ký lần đầu về hiện trạng đất được thực hiện đồng thời với đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý của nhà nước nhằm ghi nhận quyền của người sử dụng đất

2.1.2 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

Theo Điều 48 Luật Đất đai, công trình xây dựng chỉ được "ghi nhận" trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó, xét về bản chất, việc "ghi nhận" không đồng nghĩa với việc Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu

Đến Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì công trình xây dựng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng Khác với Nghị định 60/CP là Nghị định 95/CP không đề cập đến quyền sử dụng đất ở

Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 lại quay trở lại mô hình đăng ký quyền sở hữu nhà ở "hai trong một"

Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

đã chính thức bãi bỏ các quy định các nội dung liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng Như vậy, theo quy định hiện hành thì chủ sở hữu nhà ở có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Nhưng với chủ sở hữu công trình xây dựng thì chỉ có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, còn quyền sử dụng đất mà công trình xây dựng nằm trên vẫn theo quy định pháp luật về đất đai

2.1.3 Pháp luật về đăng lý quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Mặc dù Luật quy định cho chủ rừng có nhiều quyền năng như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng nhưng lại không quy định cụ thể về việc đăng ký các quyền tài sản trên Tại Điều 31 chỉ

nêu "Việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng rừng phải tiến hành đồng thời

với đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ

và phát triển rừng Việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện theo quy định về đăng ký tài sản của pháp luật dân sự"

2.2 Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản việt nam

Các quy định pháp luật trên có mối liên hệ không được xác định rõ ràng, tồn tại ở các cấp

độ hiệu lực khác nhau với những mục đích pháp lý không thống nhất

2.2.1 Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản

Do chưa có một đạo luật chung về đăng ký bất động sản nên các quy định pháp luật về vấn đề này được đưa vào những đạo luật, văn bản riêng biệt, điều chỉnh hoạt động quản lý, xác lập quyền và giao dịch đối với từng loại bất động sản (nhà, đất, các công trình xây dựng khác…) Sự phân tán của quy định pháp luật về đăng ký bất động sản đã dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất

Khi tham gia thị trường về bất động sản, công trình xây dựng, nhà ở và đất thường có mối quan hệ mật thiết nhưng quy định hiện hành đã tách biệt thậm chí thành 3 loại BĐS này theo

3 cơ chế quản lý, 3 cơ chế đăng ký, 3 hệ thống pháp luật điều chỉnh theo 3 trình tự, thủ tục đăng ký

Không chỉ thiếu thống nhất, quy định về đăng ký bất động sản cũng chưa đầy đủ Ví dụ như trường hợp bất động sản đã bị hạn chế quyền sử dụng do việc xác lập quyền địa dịch theo thỏa thuận Nhưng thỏa thuận đó không được ghi nhận, đưa vào "lý lịch" của bất động sản nên chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản thường không chấp nhận những hạn chế đó, dẫn đến tranh chấp

2.2.2 Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản:

Đặc điểm nổi bật của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở nước ta là sự phân tán của cơ quan đăng ký Đặc điểm này phù hợp với tư duy coi đăng ký bất động sản là một nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với bất động sản, đồng nhất hoạt động đăng ký bất động sản với việc Nhà nước công nhận quyền về bất động sản

2.3 Ảnh hưởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất động sản trong thực tiễn

2.3.1 Công tác đăng ký bất động sản

Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, trong khi đây là đối tượng chủ yếu của giao dịch trên thị trường bất động sản

Ba năm sau khi Luật Đất đai ra đời, Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 đã nối lại việc cấp "sổ hồng" Giải pháp đưa ra đối với những "sổ đỏ" theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP là nếu nhà đất đã có "sổ đỏ" thì được cấp thêm một "sổ hồng" (Nghị định 90/2006/NĐ-CP), hoặc người dân có thể chuyển từ "sổ đỏ" sang "sổ hồng" để có một giấy duy nhất Đứng dưới góc độ hành chính, chỉ chưa đến 3 năm được cấp, một số "sổ đỏ" đã bị lỗi thời Tính riêng ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 100.000 căn nhà vướng vào trường hợp này Nếu chỉ lấy mức bình quân mỗi trường hợp xin cấp "sổ hồng", chủ nhà phải bỏ ra 500.000 đồng (chủ yếu

là tiền đo vẽ), thì với hơn 100.000 căn nhà, hàng chục tỷ đồng của dân bị lãng phí

Những nội dung quy định về hoạt động đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là rừng sản xuất theo Luật Bảo vệ và phát triển rừng hầu như chưa triển khai trong thực

tế Thời gian qua, việc ghi nhận, quản lý các thông tin về rừng chủ yếu do lực lượng kiểm lâm thực hiện với những nội dung mang nặng tính kỹ thuật nhằm phục vụ công tác quản lý, bảo

vệ, phát triển và sử dụng rừng

Hiện nay đang có sự chênh lệch giữa thực tế hoạt động của thị trường bất động sản và hoạt động đăng ký giao dịch về bất động sản Tồn tại một số lượng không nhỏ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất không được đăng ký (bao gồm

cả các trường hợp có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn)

2.3.2 Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản

Việc tìm hiểu, cung cấp thông tin thông qua trình tự, thủ tục luật định không nhiều Ngay bản thân các cơ quan quản lý và tư pháp trong hoạt động đăng ký nhà đất cũng thiếu sự phối hợp về cung cấp thông tin