Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam luận văn ths luật

Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong pháp luật

đại học quốc gia hà nội

đại học quốc gia hà nội

khoa luật

trần ngọc tú

thống nhất pháp luật

về đăng ký bất động sản ở việt nam

Chuyên ngành : Luật kinh tế

7

1.1 Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản 7 1.1.1 Khái niệm bất động sản 7 1.1.2 Đăng ký bất động sản 10 1.1.3 Các hệ thống đăng ký bất động sản 17 1.2 Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật 20 1.3 Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về

đăng ký bất động sản

24

1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển

của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam

trong quá trình hội nhập

năm 2003

37

1.5 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản

của một số nước trên thế giới

45

1.5.1 Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản 45 1.5.2 Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc 47 1.5.3 Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada 50 1.5.4 Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh 52 1.5.5 Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động

2.2.2 Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản 77

2.3 Ảnh hưởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất

2.3.3 Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản 86

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

91

3.1 Yêu cầu lý luận và thực tiễn đối với việc thống nhất

pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

91

3.2 Phương hướng và giải pháp thống nhất pháp luật về

đăng ký bất động sản ở Việt Nam

3.2.3 Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động

quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng

thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa

những cơ quan thực hiện chức năng này

96

3.2.4 Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và

duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ

quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển

của thị trường bất động sản

97

3.2.5 Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ

tục xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân

98

3.2.6 Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu

chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt

99

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài

Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản được trình lên các cơ quan chức năng và đưa ra công luận Nội dung đổi mới chính của dự thảo này là việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng) vào làm một Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh) Đồng thời,

có một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục những bất cập hiện tại

Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản đối rất quyết liệt Như Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do Thứ trưởng Tống Văn Nga ký, trong đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là không phù hợp với thực tế, trái với các quy định của pháp luật hiện hành và gây ra nhiều phức tạp" Tiếp đó, qua nhiều phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các ý kiến vẫn không đồng tình với nội dung trên của dự thảo Nhất là quan điểm của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính phủ Vì vậy, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề nghị

và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi chương trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt

ra trong lý luận và thực tiễn

Như vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản tại nước ta vẫn đang là vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ

về cơ sở lý luận và thực tiễn

Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng

và lý lịch pháp lý của bất động sản Thông qua công tác đăng ký, cơ quan

nhà nước có thẩm quyền xác định được hiện trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), cũng như quản lý được các biến động về mặt pháp lý của bất động sản Đăng

ký bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, các giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch Với việc thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản được công khai thì công chúng dễ dàng tìm hiểu và biết đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản, từ đó có đầy

đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản là đối tượng của nhiều giao dịch trên thị trường bất động sản

Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đầy đủ, toàn diện, trong khi các quy định chưa rõ ràng, đồng

bộ Theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng

ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" nhưng hiện chưa có Luật Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy định về đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng Nhìn chung, các quy định về đăng ký chưa bao quát hết những vấn đề cần thiết, chưa bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản khi tham gia vào thị trường Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác hiện vẫn chưa có quy định về đăng ký

Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng mắc, cụ thể như: các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất

động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa được tổ chức đăng ký trên thực tế (công trình xây

dựng…)

Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Hiện nay, trong nền khoa học pháp lý của chúng ta còn tồn tại không ít khoảng trống, cũng như những vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch liên quan đến bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường Liên quan đến việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản, còn tồn tại một số vấn đề cần được làm rõ như: Các nguyên tắc về đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, trong điều kiện chúng

ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân tích so sánh giữa chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm rõ được sự cần thiết và tính tất yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng

ký bất động sản ở Việt Nam, góp phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ,

ổn định và khoa học để điều chỉnh một cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về đăng k‎ý bất động sản là vấn đề đã và đang được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm ở những giác độ khác nhau Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất

động sản của Việt Nam có thể kể đến như sau: "Cơ sở lý luận và thực tiễn

của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tư

pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng

ký bất động sản, thực tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ

luật học của Phạm Kim Hiền, năm 2001

Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan

đến phần nào lĩnh vực đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước về đất

đai và thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị

Dung, năm 1998; "Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

theo qui định của pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của

Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang

Học, năm 2004

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn

đề chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời gian qua, đồng thời chưa có đề tài mang tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm đưa ra cơ sở lý luận cũng như thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống nhất toàn bộ pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong một chỉnh thể

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích:

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, l‎ý

luận và thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hướng hội nhập

cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt

Nam qua các thời kỳ, cũng như thực trạng về tính thống nhất của pháp luật

về đăng ký bất động sản hiện hành

Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động

sản của một số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đó đúc rút những kinh nghiệm bổ ích làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế

Thứ tư, kiến nghị phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật

về đăng ký bất động sản của Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề tài, trong giới hạn về quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc

sĩ luật học, người nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam

- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phương pháp quan trọng và được sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận văn

- Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm và phân tích các vụ việc thực tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp

luật đăng ký bất động sản

6 Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn

Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động

sản trên một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng

k‎ý bất động sản trong một mô hình pháp lý mới Những đóng góp khoa học

của luận văn được thể hiện ở những nội dung sau:

Phân tích và làm rõ được sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng

ký‎ bất động sản

Phân tích được thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật

về đăng ký bất động sản

Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của

việc thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam

Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới

Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và xu hướng phát triển chung của pháp luật quốc tế

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học pháp lý về đăng ký bất động sản Ngoài ra, những quan điểm và kiến nghị của luận văn còn có ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn thiện pháp luật

về đăng ký bất động sản, cụ thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp

luật về đăng ký bất động sản Việt Nam

Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất

động sản Việt Nam

Chương 3: Phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về

đăng ký bất động sản Việt Nam

Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền,

giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản." Trong đó, "vật" được

coi là tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, có lợi ích cho con người và là vật con người có thể kiểm soát được Tiền là một loại hàng hóa đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực của hàng hóa, do đó cũng coi là tài sản Các quyền tài sản cũng được coi là tài sản, vì đáp ứng được yêu cầu trị giá được bằng tiền và

có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự

Sự phân loại tài sản trong khoa học pháp lý rất đa dạng Tài sản được phân loại dựa trên nhiều căn cứ khác nhau Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý hiện đại, tài sản nói chung bao giờ cũng chỉ tồn tại dưới hai hình thức cơ bản: tài sản hữu hình và tài sản vô hình

Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất Cơ sở cho sự phân loại này còn dựa vào một số tiêu chí như mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp

luật Để phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định "động sản là những tài sản không phải là bất động sản" Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

1 Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

[19]

Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất đai" Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản Bên cạnh việc quy định bất động sản căn cứ vào thuộc tính "gắn liền với đất đai", pháp luật còn định ra những tài sản khác được coi

là bất động sản Tuy nhiên, hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự

Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới Song, nếu hiểu quyền đối vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác Trong đó, quyền sở hữu bất động sản được quy định có một số điểm khác biệt với các nước trên thế giới

Xuất phát từ đặc trưng riêng của mình mà pháp luật có các quy định khá chặt chẽ về chế độ sở hữu đối với bất động sản Điều này như một tất yếu để quản lý và bảo vệ sự ổn định trong giao lưu dân sự Hiến pháp Việt

Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Bộ luật Dân sự năm 2005

có quy định các hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu nhà nước Điều này dẫn đến việc quy định chế độ pháp lý về quyền đối với đất đai có những đặc thù Luật Đất đai năm 2003 quy định cho cá nhân có nhiều quyền, trong đó có quyền định đoạt về quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Nhà nước cũng trao cho cá nhân, tập thể những quyền khác để phù hợp với thực tế hơn Ngoài ra, nhà ở, các công trình xây dựng cũng là tài sản chịu sự quản

lý chặt chẽ của pháp luật Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước

Theo pháp luật Việt Nam chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Một người không phải là chủ sở hữu cũng

có những quyền năng trên song không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào

ý chí của chủ sở hữu Thực tế, trong giao lưu dân sự, việc một người không phải là chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản của người khác là điều phổ biến Điều này cho thấy việc pháp luật bảo vệ một cách thích đáng quyền lợi của những người được chủ sở hữu chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản là hết sức quan trọng Điển hình là quyền sử dụng đất Chính chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã khiến cho việc quy định về quyền sử dụng đất có những đặc trưng riêng so với các quyền sử dụng khác

Dù pháp luật mỗi nước có chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai, nhưng một điều không thể phủ nhận là: tất cả các nước đều coi đất đai là bất động sản có vị trí quan trọng nhất Việc sử dụng đất đai phụ thuộc rất nhiều vào chế độ sở hữu đất Việt Nam và một số nước xã hội chủ nghĩa khác (như Cu Ba, Trung Quốc) thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ngoài hình thức sở hữu nhà nước thì không có bất cứ hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai, do đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai Trong đa số các trường hợp Nhà nước không thể

tự mình trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đối với đất đai mà trao quyền đó

cho các chủ thể khác trong xã hội Chính hiện tượng này đã dẫn đến những quy định về quyền sử dụng đất có điểm đặc biệt so với quyền sử dụng trong khái niệm quyền sở hữu tài sản thông thường Nhà nước, thông qua các quy định pháp luật, cho phép các chủ thể có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai) Riêng với bảo lãnh quyền sử dụng đất, đến Thông tư liên tịch số

03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường đã quy định: "Thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất"

Như vậy, mặc dù không phải là chủ sở hữu nhưng thực ra, quyền sử dụng đất của các chủ thể được mở rộng một cách tối đa

1.1.2 Đăng ký bất động sản

Trước kia, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử chỉ mang tính biểu tượng (như trao một nắm đất…) Tuy nhiên, biện pháp này tỏ ra không an toàn Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể tồn tại mãi theo thời gian Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa phương bảo quản Loại sổ này trở thành

Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…[33]

Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi là đăng ký chứng thư Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản Sau khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc

xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại cơ quan đăng ký Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ, Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland, các quận của Anh quốc Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể hiện các điểm hạn chế của nó Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lẫn người tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc

cố ý gian lận Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản Để khắc phục những nhược điểm này,

đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và xứ Wales

Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau: (1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán đất, thế chấp, giải chấp…

Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở

hệ thống đăng ký Torrens Nguyên tắc cơ bản của hệ thống đăng ký Torrens có thể tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác minh, kiểm tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết), có cấp giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản

Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đối với những tài sản này, là một trong bốn trụ cột của quản lý hành chính đất đai gồm: Khảo sát và lập bản đồ địa chính; Lập

hồ sơ địa chính và cập nhật hồ sơ địa chính; đăng ký bất động sản; lưu trữ

dữ liệu [34] Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai luôn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế Bên cạnh đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ quyền quốc gia Do đó, yêu cầu quản lý về đất luôn được Nhà nước chú trọng Bên cạnh đó, việc đăng ký bất động sản còn nhằm mục đích xác lập tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản, thông qua việc công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản

Hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản [44]

Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua đất, người nhận thế chấp đất v.v… tra cứu thông tin nhằm xác định rõ được quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất Tra cứu thông tin là một hoạt động thông thường trước khi thực hiện việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn liền với đất

Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật thành văn, như luật La Mã chẳng hạn Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những nguyên tắc đặc thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển giao có người làm chứng, chuyển giao trước Tòa án và chuyển giao theo truyền thống Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp dụng cơ chế chuyển giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế Cơ chế này dẫn đến thực trạng là các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra một cách không công khai và bất hợp pháp Vì vậy, người mua hoặc thụ hưởng tài sản không bao giờ chắc chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó Nhằm khắc phục hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là công bố công khai tình trạng pháp lý của tài sản

Bên cạnh đó, với việc áp dụng nguyên tắc suy đoán về quyền sở hữu, nên thông thường, chỉ thực hiện đăng ký quyền sở hữu đối với đất đai Người có quyền sở hữu đối với đất đai thì đương nhiên được coi là có quyền sở hữu đối với toàn bộ các tài sản gắn liền với đất đó, thậm chí cả đối với những tài sản có trong lòng đất Nguyên tắc này được thể hiện rõ nét nhất trong hệ thống đăng ký Torrens Khái niệm đất đai trong pháp luật

về đăng ký bất động sản của các quốc gia theo hệ thống này được mở rộng bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất, tức là bao quát gần hết các tài sản

là bất động sản Tuy nhiên, cũng có những quốc gia tiến hành đăng ký quyền đối với tài sản trên đất Chủ yếu tập trung vào các quốc gia thuộc hệ thống luật dân sự như Pháp, Nhật Bản Những tài sản này chủ yếu là bất động sản do tính chất và có tính ổn định cao, giá trị lớn [40]

Về cơ bản, phạm vi đăng ký bất động sản tập trung vào các đối tượng sau đây:

Một là, đất đai

Hai là, các tài sản gắn liền với đất có tính chất cố định cao và là

đối tượng chủ yếu trong các giao dịch trên thị trường bất động sản Trong trường hợp không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nêu trên, thì tài sản gắn liền với đất thường được đăng ký với tư cách một khối tài sản thống nhất

Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật

đề cập ngay khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới được thành lập Thời kỳ này Nhà nước đã có các quy định về ghi nhận việc sang tên trong

sổ địa bộ và sổ thuế khi mua bán, tặng cho và trao đổi nhà cửa, ruộng đất Cho đến thời kỳ đổi mới, trước yêu cầu thực tiễn về sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung

và đăng ký bất động sản nói riêng mới dần hình thành và liên tục được bổ sung hoàn thiện Tuy nhiên, những nội dung về đăng ký bất động sản trong pháp luật vẫn có xu hướng nhằm mục đích chính là thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với bất động sản Luật Đất đai năm 1993 quy định

đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký các biến động về quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2003, với việc xem xét và thừa nhận quyền sử dụng đất như là một hàng hóa trong thị trường bất động sản, pháp luật đã đề cập đến vấn đề cung cấp thông tin về đất với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho công chúng một cách công khai (Điều 64 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004) Tuy nhiên, pháp luật vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký đất đai, dẫn đến việc coi đăng ký các quyền đối với đất đai là một thủ tục hành chính và được quản lý bởi các cơ quan quản lý hành chính các cấp Điều này được thể hiện trong nhiều đạo luật khác về quản lý bất động sản và thị trường bất động sản đã được ban hành như Luật Nhà ở 2006, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004

Trong quy định của pháp luật hiện nay, thuật ngữ "đăng ký bất động sản" chưa được sử dụng Tuy nhiên, đã có nhiều quy định lại đề cập đến trình tự, thủ tục xác lập, ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Về bản chất, đây là những quy định về đăng ký đối với bất động sản Những quy định này lại nằm rải rác trong nhiều đạo luật cụ thể, riêng biệt

Thuật ngữ "đăng ký" được hiểu là [35]: (i) Chính thức ghi vào văn bản của cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm

cơ sở phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định;

và (ii) Bằng chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng

Còn theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học [42] thì "đăng

ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ"

Xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước đối với bất động sản, đặc biệt là đối với những tài sản có khả năng tham gia vào thị trường bất động

sản và mục đích của việc đăng ký bất động sản, nên không phải mọi tài sản

là bất động sản theo khoa học pháp lý hay pháp luật thực định đều thuộc đối tượng đăng ký bất động sản

Tại Việt Nam, hiện nay mới chỉ có việc đăng ký đất đai được quy định tương đối đầy đủ và hoàn chỉnh tại một văn bản pháp luật có hiệu lực cao là Luật Đất đai Vấn đề đăng ký sở hữu đất đai không được đặt ra, bởi đất là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Chỉ khi một chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp đất đai, thì quyền đó mới được đăng ký (đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất), và trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất, nếu tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thì những giao dịch đó đều phải được đăng ký

Ngoài đất đai, hiện nay pháp luật còn có quy định về đăng ký quyền

sở hữu đối với nhà ở (Luật Nhà ở), công trình xây dựng khác (Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng (Luật Bảo vệ và phát triển rừng)

Đăng ký bất động sản xét về tổng thể là việc xác định hiện trạng

và lý lịch của bất động sản, cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ

vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích của bất động sản) và hiện trạng pháp

lý (tình trạng sở hữu bất động sản hoặc quyền sử dụng đất, các biến động về mặt pháp lý) Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc xác lập và chứng nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản và các giao dịch liên quan đến bất động sản Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai hóa Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng

ký về bất động sản, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác ai là chủ sở hữu bất động sản và ai là người có những quyền lợi liên quan đến bất động sản đó (quyền được ưu tiên thanh toán, quyền sử

dụng và thu hoa lợi v.v ), từ đó có đầy đủ thông tin để xem xét, quyết định về việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau trên thị trường

Có hai loại hiệu lực liên quan đến đăng ký: đăng ký là điều kiện xác lập quyền và đăng ký là điều kiện để vật quyền hay giao dịch có hiệu lực đối với người thứ ba

Theo quy định của các đạo luật hiện hành thì bao hàm cả việc đăng

ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các quyền về bất động sản Nhưng đối với bất động sản luôn tồn tại hai loại đăng ký với đối tượng hoàn toàn khác nhau Loại thứ nhất giúp cho việc thu thập và hoàn chỉnh thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, gọi là đăng ký bất động sản Loại thứ hai là giúp cho việc thu thập và hoàn chỉnh thông tin về tình trạng vật lý của bất động sản, tạm gọi là đăng ký biểu thị hay đăng ký hiện trạng

Đăng ký hiện trạng là cơ sở tiên quyết để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với bất động sản Tuy nhiên, khác với đăng ký các quyền, việc đăng ký hiện trạng không đem lại những lợi ích pháp lý cho chủ sở hữu Chính vì vậy, một trong những điểm khác biệt rất lớn giữa đăng ký hiện trạng với đăng ký các quyền về bất động sản là trách nhiệm pháp lý của người có nghĩa vụ đăng ký Người có nghĩa vụ đăng ký

ở đây thường là chủ sở hữu của bất động sản, bởi họ chính là người nắm rõ nhất tình trạng hiện tại của bất động sản Tóm lại, kê khai đăng ký hiện trạng bất động sản là một nghĩa vụ hành chính, liên quan đến trách nhiệm hành chính và có tính bắt buộc phải thực hiện (được bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp cưỡng chế mang tính hành chính)

Việc đăng ký hiện trạng bất động sản có liên quan chặt chẽ đến việc lập bản đồ và hồ sơ địa chính Đây cũng là cơ sở để xác định phạm vi về mặt vị trí quyền sở hữu đối với bất động sản Do đó, để được ghi nhận tình trạng thực tế của bất động sản vào hồ sơ của cơ quan đăng ký, thì những

nội dung đăng ký phải được cơ quan hoặc người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thẩm định

Đăng ký các quyền đối với bất động sản chính là nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản luôn kéo theo việc đăng ký các hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên đối với bất động sản đó Đối với các quốc gia có sự phân biệt giữa quyền đối vật và quyền đối nhân, việc xác định đối tượng đăng ký

là rất rõ ràng Về nguyên tắc, các quyền đối vật đối với bất động sản đều phải được đăng ký Ngoài ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ bản

án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chính khác cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến

Do có đối tượng đăng ký khác nhau nên về nguyên tắc, đa số các nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thức thực hiện, hệ quả pháp

lý đối với từng loại không giống nhau Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này

có mối liên hệ chặt chẽ với nhau đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện khi đã đăng ký hiện trạng Trong một số trường hợp, việc thay đổi hiện trạng bất động sản như chia tách, hợp nhất, thay đổi mục đích sử dụng đất

bị phụ thuộc vào các quyền đã đăng ký đối với bất động sản đó

Hiện nay, pháp luật Việt Nam mới chỉ quy định về việc xác lập quyền sử dụng đất (từ Nhà nước) và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Đối với nhà, công trình xây dựng thì việc đăng ký quyền mới chỉ tập trung vào quyền sở hữu, quyền thế chấp Như vậy, tình trạng pháp lý đối với bất động sản hiện nay không được ghi nhận đầy đủ tại cơ quan đăng ký Nhiều hạn chế về quyền sở hữu bất động sản không được ghi nhận vào hồ sơ pháp lý về bất động sản như quyền địa dịch, hạn chế quyền định đoạt do bản án, quyết định của Tòa án

1.1.3 Các hệ thống đăng ký bất động sản

Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao

dịch mà là một quyền, chính xác hơn là một quyền đối với một tài sản, đối với một bất động sản: quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp, quyền về lối đi qua Hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản là phát minh của người Hy Lạp và loại quyền đầu tiên được đăng ký không phải là quyền sở hữu mà là quyền của chủ nợ nhận thế chấp [25]

Việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Để giải quyết việc xác lập, chứng minh sự tồn tại của các quyền thì các hệ thống pháp luật giải quyết theo một trong hai cách:

Thứ nhất, hệ thống đăng ký để xác lập quyền Trong hệ thống này,

chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, tạo ra quyền Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền Còn việc đăng ký là điều kiện đủ, thiết lập một bằng chứng về sự tồn tại của quyền

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi có một cơ chế kiểm tra chặt chẽ cho phép ngăn chặn việc đăng ký quyền cho người không có quyền Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo những điều kiện nghiêm ngặt về hình thức Người được hưởng phải làm đơn xin đăng ký kèm theo các tài liệu chứng minh việc xác lập quyền của mình Cơ quan đăng ký sẽ từ chối tiến hành đăng ký khi các điều kiện cần không tồn tại hoặc không có

đủ Như vậy, trong điều kiện không có tranh chấp, cơ quan đăng ký phải thẩm định, đánh giá tính chất pháp lý của giao dịch, sự kiện có tác dụng xác lập quyền theo các quy tắc của luật nội dung, trước khi quyết định tiến hành hay từ chối đăng ký quyền

Khi đã được đăng ký, quyền chính thức được thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký Người nào cho rằng việc đăng ký không chính xác và gây thiệt hại cho mình thì phải chứng minh trong khuôn khổ một vụ kiện ra tòa án Theo đúng lôgíc của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký

là tòa án Chỉ có tòa án mới có quyền nói rằng một giao dịch hoặc một sự

kiện nào đó thực sự là căn cứ xác lập một quyền theo đúng quy định của pháp luật

Thứ hai, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba Hệ thống

đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc: Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; Giao dịch không đăng ký thì coi như không ai biết; Các suy đoán này là không thể đảo ngược

Điều đó có nghĩa, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người thứ ba Còn đối với hai bên trong giao dịch, việc này là không cần thiết và các nguyên tắc trên cũng không áp dụng với các bên trong giao dịch, họ đương nhiên phải biết rõ mình đã làm gì và chịu trách nhiệm về việc làm

đó

Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba dựa trên sự phân biệt giữa giá trị của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện được coi là căn cứ xác lập quyền và giá trị của thủ tục đăng ký quyền Nếu thủ tục đăng

ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện ấy trong mối quan hệ giữa những người tham gia giao dịch Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà nhưng không đăng ký, quyền sở hữu nhà vẫn chuyển từ người bán sang người mua theo hợp đồng, nhưng việc chuyển quyền sở hữu chỉ có hiệu lực giữa người bán và người mua, còn với người thứ ba, nhà vẫn thuộc người bán

Bởi vậy, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba không sử dụng để trực tiếp chứng minh sự tồn tại của quyền Nhưng hệ thống này lại

có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản Ví dụ có hai người cùng một lúc tự xưng là người nhận quyền thế chấp đối với một tài sản, khi đó, người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên

Ngoài ra, trên cơ sở xác định ai là người thực hiện đăng ký, còn có thể phân chia đăng ký bất động sản thành hai hệ thống khác nhau:

Hệ thống thứ nhất, pháp luật quy định người thực hiện đăng ký phải

là công chứng viên và các văn bản, tài liệu được đăng ký đều phải lập dưới

dạng công chứng thư Cơ quan đăng ký chỉ kiểm tra tính hợp lệ về hình thức của giao dịch, không chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giao dịch

và tính hợp pháp của bất động sản Các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động đăng ký theo hệ thống này đơn giản và rõ ràng hơn rất nhiều do mọi rủi ro

về mặt pháp lý đã được cơ quan công chứng đảm bảo

Hệ thống thứ hai, cho phép các bên tham gia giao dịch tự thực hiện việc đăng ký Khi đó, các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động đăng ký được quy định chi tiết, cụ thể hơn:

Nguyên tắc làm thủ tục đăng ký: Ngoại trừ trường hợp mà pháp luật

có quy định riêng, việc đăng ký phải do đương sự làm thủ tục hoặc cơ quan nhà nước có yêu cầu Ngoài ra, trong một số trường hợp, việc đăng ký sẽ được thực hiện theo bổn phận của nhân viên đăng ký mà không cần có thủ tục yêu cầu (ví dụ hiệu đính những thông tin do cơ quan đăng ký đã ghi không đúng; ghi lại một số thông tin đã được đăng ký trong trường hợp chia tách, sáp nhập bất động sản);

Nguyên tắc có đệ đơn: việc yêu cầu đăng ký phải được thực hiện bằng đơn từ;

Nguyên tắc cùng làm thủ tục: thủ tục đăng ký phải do các bên có quyền và nghĩa vụ cùng thực hiện để tránh hành vi đăng ký giả mạo, gây mất ổn định trong các giao dịch về bất động sản, chỉ trừ một số trường hợp ngoại lệ (ví dụ như đã có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án; đăng

ký hưởng quyền thừa kế …)

Tóm lại, việc lựa chọn hệ thống pháp luật nào để quy định việc đăng ký bất động sản tùy thuộc vào mỗi quốc gia, căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể và từng thời kỳ lịch sử cụ thể của từng nước Tuy nhiên, việc tồn tại đồng thời nhiều trường phái pháp luật trong hệ thống các quy định về bất động sản của Việt Nam như hiện nay (sẽ phân tích ở phần sau) là điều không nên có Trên thực tế, điều này đã dẫn đến

những khó khăn không chỉ cho người dân mà cho cả cơ quan thực thi pháp luật

1.2 MỘT SỐ QUAN NIỆM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT

Những nguyên tắc mang tính lý luận về thống nhất pháp luật sẽ

là cơ sở khoa học để nghiên cứu các giải pháp cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam

Hiệu quả điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản phụ thuộc vào chất lượng của bản thân hệ thống pháp luật Các quan hệ xã hội ở các lĩnh vực khác nhau thì mang nhiều đặc thù riêng và đòi hỏi pháp luật phải có phương pháp, quy phạm pháp luật điều chỉnh tương ứng và phù hợp Một hệ thống pháp luật duy ý chí, mâu thuẫn, thiếu đồng bộ tất yếu tạo ra các mâu thuẫn và thiếu đồng bộ trong chính các quan hệ pháp luật, tác động tiêu cực và cản trở sự phát triển của các quan hệ xã hội, làm mất đi những giá trị xã hội không thể thay thế được của nó Sự thiếu đồng bộ ở một khâu hay một bộ phận của pháp luật có thể dẫn đến

những hậu quả không thể lường trước được Vì vậy, pháp luật phải xuất phát từ tính chất của các quan hệ xã hội vốn có mối liên hệ nội tại thống nhất để rồi bản thân nó cũng là một hệ thống thống nhất [30]

Thuật ngữ "thống nhất" theo Từ điển Tiếng Việt được hiểu là

"việc hợp thành một khối, làm cho khớp lại với nhau" [42]

Để chỉ rõ tính thống nhất của pháp luật, Ph.Ăngghen đã viết

"Pháp luật không những phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không chỉ là sự biểu thị điều kiện chung đó mà còn phải là một sự biểu thị nhất quán từ bên trong để không tự phủ nhận mình bởi những mâu thuẫn nội tại" [31]

Theo tiến sĩ luật học Võ Khánh Vinh [43], một trong những vấn

đề cốt lõi nhất của kỹ thuật lập pháp là phải đảm bảo cấu trúc mang tính hệ thống, tức là đảm bảo tính thống nhất, cân đối mối liên hệ bên trong và sự phụ thuộc lẫn nhau trong tất cả các bộ phận hình thành hệ thống, tính nhất quán về logic trong cách diễn đạt của người làm luật Nguyên tắc này thể hiện một số nội dung sau:

Sự phối hợp hài hòa giữa các quy phạm pháp luật để tạo ra hệ thống pháp luật chung có chức năng bổ sung, hỗ trợ lẫn nhau;

Đảm bảo mối liên hệ lẫn nhau giữa các quy phạm chung và quy phạm chuyên ngành cũng như giữa các văn bản có hiệu lực cao và thấp;

Đảm bảo văn bản mới được ban hành phải dựa trên cơ sở và sự cân nhắc trong sự liên kết các hệ thống văn bản hiện hành để tránh sự mâu thuẫn chồng chéo và loại trừ lẫn nhau giữa các quy phạm pháp luật

Còn theo GS.TSKH Đào Trí Úc [41], tiêu chuẩn để xác định một hệ thống pháp luật đúng đắn và hiệu quả bao gồm: tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp và công nghệ trong quá trình lập pháp Trong

đó, tính đồng bộ phải đảm bảo các yêu cầu sau:

Sự phát triển đồng bộ giữa các ngành luật;

Đảm bảo sự thống nhất, loại trừ mọi mâu thuẫn, chồng chéo hay trùng lặp trong bản thân hệ thống để đảm bảo một cơ chế điều chỉnh hiệu quả

Tuy nhiên, để tạo ra được sự đồng bộ và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật thì hoàn toàn không đơn giản Nó đòi hỏi người làm luật phải xác định rõ ranh giới giữa các ngành luật Nhưng việc xác định ranh giới này rất khó do các mối quan hệ xã hội phức tạp và luôn vận động trong những mối liên hệ đan xen nhau Sự nhầm lẫn trong việc xác định các đối tượng điều chỉnh của các ngành luật dẫn đến việc điều chỉnh chồng chéo, lấn sân và mâu thuẫn làm mất đi tính hiệu quả của pháp luật trong quá trình thực thi và áp dụng [32]

Ngoài ra, thống nhất pháp luật còn được hiểu là sự thống nhất giữa các quan hệ cấu trúc của ngành luật tạo ra logic nhất quán trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh

Ở một quan điểm khác, sự thống nhất pháp luật cần được hiểu theo hai phương diện [29]:

Thứ nhất, thống nhất về hình thức: thể hiện rõ ở việc thống nhất

trong phân chia ngành luật, thống nhất trong bố cục luật và thống nhất trong ngôn ngữ, khái niệm pháp luật

Thứ hai, thống nhất về nội dung luật: thể hiện đặc trưng ở sự

thống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định pháp luật, tức là các quy định này không được mâu thuẫn, chồng chéo, loại trừ lẫn nhau mà phải tạo thành một hệ thống có tính hỗ trợ và bổ sung cho nhau trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội

Ngoài ra, còn cần phải thống nhất trong giải thích luật và áp dụng luật

Một nguyên tắc quan trọng trong việc áp dụng thống nhất pháp luật là nguyên tắc pháp lý "ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành" nghĩa là cái riêng (quy định chuyên ngành) bao giờ cũng được áp dụng trước và chỉ áp dụng cái chung khi cái riêng không có hoặc không đầy đủ

Như vậy, đối chiếu các quan điểm về tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật với hệ thống các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam hiện nay, có thể thấy đây là một hệ thống các quy định tản mát, mâu thuẫn, vừa chồng chéo lại vừa thiếu hụt Đây là nguyên nhân khiến quá trình thực thi gặp nhiều khó khăn, lúng túng

Từ những cơ sở trên, vấn đề thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản đề cập đến trong luận văn này cần được hiểu là thống nhất một cách toàn diện bao gồm cả nội dung và hình thức của các quy phạm về đăng ký bất động sản của Việt Nam

Về nội dung: loại trừ mọi mâu thuẫn, chồng chéo trong bản thân các quy định trực tiếp điều chỉnh việc đăng ký bất động sản Đồng thời, hình thành một hệ thống đầy đủ các quy định chung và các quy định đặc thù trong mối quan hệ bổ trợ giữa các quy định riêng và quy định chung

để tạo ra một hiệu quả điều chỉnh toàn diện, logic và phù hợp

Về hình thức: cần thống nhất những quy định về đăng ký bất

động sản nằm rải rác trong nhiều văn bản của nhiều ngành luật, đưa pháp luật về đăng ký bất động sản về một mối trong một chỉnh thể thống nhất, đồng bộ Hệ thống các quy định về đăng ký bất động sản cần được hoàn chỉnh, sắp xếp phân hóa theo cấp độ từ cao đến thấp trong mối liên

hệ thống nhất và hợp lý, tạo tính khoa học, logic và thuận tiện cho việc

áp dụng

Theo một nghĩa toàn diện hơn, thống nhất pháp luật còn bao gồm

cả việc đảm bảo sự thống nhất trong hoạt động giải thích và áp dụng pháp luật [32] Theo đó, mỗi quy phạm cần phải được giải thích một cách nhất quán, trung thành với ý tưởng của người làm luật Điều luật phải được giải thích trong mối liên hệ logic, đồng bộ với các nguyên tắc chung, các quy phạm ở cấp độ trên và các quy phạm khác có liên quan Bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật cũng cần tuân theo một nguyên tắc thống nhất để đảm bảo tính đúng đắn và hiệu quả trong quá trình điều chỉnh các quan hệ, theo đó, cần xem xét đến mối quan hệ và trật tự ưu tiên giữa các quy phạm pháp luật

Trong tình hình thực tiễn hiện nay, việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam là hết sức cấp thiết Các điều kiện

về kinh tế xã hội một mặt đang đặt ra những đòi hỏi khách quan, mặt khác lại tạo ra những tiền đề quan trọng tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản

1.3 TIỀN ĐỀ KINH TẾ VÀ XÃ HỘI ĐỂ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập

Sự hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản có mối quan hệ phụ thuộc với cơ chế kinh tế Khi các quan hệ kinh

tế thay đổi dẫn tới sự thay đổi của pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng Các quan hệ kinh tế phát triển đến một

mức độ nhất định thì pháp luật đăng ký bất động sản mới hình thành rõ nét, đồng thời việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản cũng là một yêu cầu mà các quan hệ kinh tế đặt ra

Trong bối cảnh quốc tế hiện nay, hầu hết các nước đều thừa nhận nền kinh tế thị trường như một quy luật tất yếu và Việt Nam không nằm ngoài quy luật này Bản chất và đặc trưng quan trọng nhất của một nền kinh tế thị trường là Nhà nước phải chấp nhận và tôn trọng các quy luật vận hành như quy luật về giá trị, quy luật cạnh tranh Nhà nước phải đảm bảo tính dân chủ trong các quan hệ kinh doanh, sự bình đẳng giữa các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế Đồng thời Nhà nước phải tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng, thuận lợi, minh bạch và ổn định nhằm thúc đẩy giao lưu trong mọi lĩnh vực

Ở hầu hết các nước trên thế giới, bất động sản được coi là một kênh huy động vốn, thông qua việc huy động vốn, bất động sản được đưa vào khai thác và sử dụng một cách có hiệu quả, phát huy được giá trị kinh tế của mình Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu và những người có quyền sử dụng hợp pháp bất động sản không có được sự ghi nhận và xác định hợp pháp các quyền năng đối với bất động sản thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, ghi nhận trong sổ sách thì sẽ làm cản trở việc tiếp cận tín dụng

Thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành và đang diễn biến phức tạp, đa dạng Trong hoàn cảnh nền kinh tế bước đầu chuyển tiếp sang cơ chế thị trường sẽ phát sinh nhiều vấn đề mới đòi hỏi Nhà nước phải có một hệ thống chính sách đồng bộ thống nhất nhằm hướng dẫn thị trường bất động sản hoạt động theo hướng lành mạnh, hợp pháp

Việc xác lập, định nghĩa, ghi nhận các quyền năng pháp lý đối với bất động sản thông qua các cơ chế đăng ký là rất quan trọng Hoạt động này không những chỉ bảo đảm tính an toàn pháp lý cho bản thân bất động sản mà còn đảm bảo, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản cũng như các lợi ích có trên bất động sản Trong thực tiễn, thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo, cụ thể là ngoài

sự khác nhau theo vùng, khu vực, địa phương còn có những vấn đề không thống nhất về những thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Nghĩa là, từng bất động sản có thể phản ánh được tình trạng vật chất của bất động sản nhưng lại không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người sở hữu chúng - vấn đề mà người mua, người thuê, người nhận thế chấp có nhu cầu tìm hiểu Do sự thiếu vắng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, nên những thông tin về bất động sản không được cập nhật và nắm bắt đầy đủ, gây ra nhiều tiêu cực, rủi ro, tranh chấp đối với bản thân bất động sản, giao dịch

bất động sản và quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó

Với tính chất là một cơ quan hành chính công có nhiệm vụ ghi nhận các quyền năng pháp lý liên quan đến bất động sản, một công cụ cần thiết

để thúc đẩy phát triển các nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, hệ thống đăng ký bất động sản sẽ có vai trò rất quan trọng để phục vụ chủ trương nói trên về phát triển thị trường bất động sản, chủ yếu trên các mặt: góp phần quản lý và điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, thực hiện công bằng xã hội, tạo nguồn thu ngày càng tăng cho ngân sách

nhà nước

Đăng ký bất động sản phải phục vụ tốt yêu cầu thông tin để Nhà nước kịp thời nắm chắc tình hình bất động sản và diễn biến trong sử dụng, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Qua đó, tạo điều kiện để các quan hệ giao dịch bất động sản, đặc biệt là đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội

Bằng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường, một cách trực tiếp có hiệu quả theo hướng hạn chế sự lòng vòng, thúc đẩy hạch toán kinh tế, giảm bớt chi phí, giảm giá thành trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức

Thương mại Thế giới (WTO) Cơ hội và thách thức đang đặt ra trong

phát triển kinh tế đất nước Điều đó đòi hỏi hệ thống pháp luật Việt Nam cũng cần có sự hoàn thiện đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc

tế Trong đó, pháp luật về đăng ký bất động sản cũng là một nội dung cần rà soát, sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình mới

Hài hòa chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng ở Việt Nam trên quy mô khu vực và thế giới là một xu hướng không thể đảo ngược Điều kiện kinh tế - xã hội cũng như đòi hỏi từ quá trình hội nhập và phát triển đã tạo tiền đề cho sự phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản Yêu cầu đặt ra cho xu

hướng phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản là:

Một là, loại trừ các quy định chồng chéo, mâu thuẫn trong nội

tại hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản, đồng thời lấp đầy những khoảng trống, thiếu hụt còn tồn tại

Hai là, đơn giản hóa hệ thống và việc tiếp cận pháp luật về đăng

ký bất động sản

Ba là, hiện đại hóa công tác đăng ký bất động sản, các quy định

của pháp luật phải mở ra khả năng áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào việc đăng ký bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các giao dịch

Bốn là, tiếp thu những kinh nghiệm quốc tế, pháp luật về đăng

ký bất động sản ở Việt Nam phải xích lại gần các quy định phổ biến của các nước trên thế giới, phù hợp với thông lệ quốc tế và các quy định của WTO

1.3.2 Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam

đã xác định một trong những mục tiêu tổng quát của Chiến lược 10 năm (2001-2010) là "thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được hình thành về cơ bản" Để thực hiện mục tiêu này, một trong

những nhiệm vụ quan trọng là phải "hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư" [1] Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khóa IX về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

đã xác định hướng quản lý bất động sản là "không tách rời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất"

Tuy nhiên, để có một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển thì điều kiện tiên quyết là các tài sản tham gia vào thị trường đó phải có khả năng lưu thông, chuyển đổi một cách công khai, thuận tiện, dưới sự thừa nhận và bảo hộ của pháp luật Để đạt được yêu cầu đó, thì yếu tố không thể thiếu là bất động sản phải có một "hồ sơ", "lai lịch" rõ ràng, được pháp luật thừa nhận và mọi cá nhân, tổ chức đều có thể dễ dàng tìm hiểu Việc xây dựng và hoàn thiện chế độ đăng ký bất động sản có vai trò, ý nghĩa quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ "hình thành và phát triển thị trường bất động sản"

Trong thời gian qua, cơ chế quản lý bất động sản của Nhà nước

ta còn tỏ ra thiếu hiệu quả Tình trạng xây dựng các công trình không phép, trái quy hoạch ngày càng trở nên phổ biến Thị trường bất động sản hoạt động tự phát, nhiều giao dịch về đất đai, bất động sản khác không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nhiều bất động sản không được đăng ký, trong khi tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất và nhà ở đô thị cũng quá chậm Tất cả những tồn tại nêu trên không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai, bất động sản mà còn cản trở việc tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X một lần nữa đã chỉ ra:

Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường

quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị

trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung- cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản [2]

Với định hướng đó, thị trường bất động sản có thể đủ sức tự phát triển, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hóa

Trên thực tế, trước khi tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản, mọi cá nhân, tổ chức, đặc biệt là các tổ chức tín dụng, các chủ đầu tư trong và ngoài nước đều có nhu cầu tìm hiểu thông tin, cũng như đăng ký các quyền đối với bất động sản Tuy nhiên, việc đáp ứng nhu cầu chính đáng đó gặp nhiều khó khăn do chúng ta chưa thiết lập được

cơ chế đăng ký hữu hiệu

Từ nhu cầu thực tế trên, Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai

2003 đã có những quy định yêu cầu bất động sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, đến nay chúng ta vẫn chưa có một văn bản pháp lý thống nhất về đăng ký bất động sản mà chỉ có những văn bản quy phạm hướng dẫn thực hiện một số nội dung về đăng ký bất động sản Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản là điều cần thiết để khắc phục sự tản mạn, không đồng bộ của các quy định pháp luật Bên cạnh đó, cơ chế thống nhất hoạt động đăng ký bất động sản còn có vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện cơ quan quản lý bất động sản và cơ quan hành chính công, giảm thiểu các tranh chấp liên

quan đến bất động sản, tạo điều kiện cho việc thực hiện pháp luật về thuế trên bất động sản

1.4 PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG LỊCH SỬ

1.4.1 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến

- Pháp luật đăng ký bất động sản thời Lê (thế kỷ XV đến thế kỷ XVIII):

Pháp luật về sở hữu ruộng đất được hình thành ở Việt Nam từ rất lâu do đặc điểm của quá trình khai phá và quản lý đất đai, tuy nhiên cho đến thời kỳ Nhà nước Lê sơ với Bộ luật Hồng Đức thì vấn đề này mới được xác lập một cách tương đối vững chắc, trong đó có những nội dung về đăng

ký, quản lý ruộng đất

Trong Bộ luật Hồng Đức, các quy định về quản lý ruộng đất của Nhà nước thể hiện ở các nội dung chủ yếu như: đo đạc, đánh giá ruộng đất, phân bổ ruộng đất, xác nhận chúc thư và các hợp đồng có liên quan đến ruộng đất, lập và báo cáo số ruộng, số hộ Nhà nước đã thể hiện thái độ rất nghiêm khắc đối với những người thực hiện việc đo đạc ruộng đất không

chính xác "những người thuộc lại đi đo ruộng công hay ruộng tư mà tự tiện

thêm bớt diện tích thì phải tội đồ làm khao đinh " (Điều 87 chương Vi

chế)

Về chia và thu hồi ruộng đất công, Điều 347 Chương điền sản Bộ luật Hồng Đức quy định cụ thể các vấn đề về chia và thu hồi ruộng đất, phân phối điều hòa quỹ đất giữa các xã, thời điểm và trình tự chia đất, phân cấp thẩm quyền cho từng bậc quan lại Đối tượng được chia đất là các quan

ty có công thắng trận, dân đinh lớn tuổi có nguyện vọng xin ruộng đất Đối tượng bị thu hồi đất là các quan lộ, huyện, xã đã bị giáng truất hay chết Để thực hiện việc phân phối ruộng đất, Nhà nước quy định phải lập sớ tấu trình

và cứ bốn năm một lần làm lại sổ ruộng đất Đây là một biện pháp kỹ thuật hành chính để Nhà nước quản lý tình hình đất đai, phân định ranh giới chủ quyền là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp giữa các làng xã về ruộng

đất công của làng mình

Bên cạnh quyền sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai thì thế kỷ

15 cũng được coi là thời kỳ phát triển mạnh của chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp địa chủ phong kiến Bộ luật Hồng Đức đã có những quy định

cụ thể về mua bán, cầm cố, cho thuê ruộng đất và những hành vi chiếm đoạt ruộng đất, mua bán ruộng đất có tính chất ức hiếp Việc mua bán ruộng đất chỉ được thực hiện khi cả hai bên cùng ký vào văn bản hợp đồng Hình thức hợp đồng phải thể hiện dưới dạng văn khế, có chữ ký hoặc điểm chỉ, có chứng thực của sắc dịch hoặc người làm chứng Pháp luật còn quy

định nội dung hợp đồng phải phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội

Pháp luật thời Lê có quy định hai hình thức cầm cố ruộng đất là đoạn mại và điển mại Đoạn mại là hình thức mua bán thông thường, người mua trả tiền, người bán giao ruộng đất và văn khế được chấm dứt Đối với hình thức điển mại (hay còn gọi là bán đợ), đây là hình thức cầm cố ruộng đất mà pháp luật cho phép trong một thời hạn nhất định nếu người bán ruộng đất có tiền trả thì sẽ được quyền chuộc lại Cho thuê ruộng đất cũng

là một trong các quyền của người sử dụng đất và là hoạt động tương đối phổ biến trong đời sản xuất sống nông nghiệp Việc cho thuê ruộng đất thường được thể hiện dưới các hình thức như cấy rẽ ruộng đất hoặc lĩnh canh đầm bãi công hay tư và nộp thuế theo quy định của Nhà nước Thời hạn cho thuê thường là một năm, tuy nhiên, nếu muốn tiếp tục thuê đất, người thuê có thể thỏa thuận với chủ đất để gia hạn thuê đất

Các chính sách quản lý về đất đai của nhà nước Lê sơ không được quy định thành chương, mục, điều luật cụ thể và chưa được hệ thống hóa trong cùng một văn bản quy phạm pháp luật về đất đai Tuy nhiên, trong từng điều luật cụ thể của Bộ luật Hồng Đức đều thể hiện rõ nét chính sách quản lý ruộng đất của Nhà nước Lê sơ Đối tượng của giao dịch dân sự trong xã hội lúc bấy giờ chủ yếu là ruộng đất, nhà cửa, ao, đầm, vườn Mặc

dù pháp luật không hề có quy định về đăng ký ruộng đất nhưng qua các quy định của Bộ luật Hồng Đức cũng như một số văn bản khác như chiếu, chỉ,

đạo dụ cũng nhận thấy được cách thức quản lý của Nhà nước đối với đất đai Việc quản lý đất đai mặc dù còn đơn giản nhưng đã thể hiện tính khoa học và chặt chẽ Nếu như việc đánh giá, đo đạc, phân chia ruộng đất được Nhà nước ghi nhận vào trong sổ ruộng đất được coi như là việc đăng ký hiện trạng đất đai ngày nay thì việc Nhà nước quy định khi thực hiện việc cầm cố, cho thuê, mua bán đất đai phải lập văn khế và có xác nhận của quan chưởng được coi như cách thức quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch dân sự liên quan đến ruộng đất Các quy định của Nhà nước về hợp đồng, khế ước nói chung cũng như các hợp đồng, khế ước liên quan đến ruộng đất mang tính tiến bộ cho đến nay vẫn còn phù hợp, đó là nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng, các bên thực hiện đúng cam kết, nếu có vi phạm thì phải chịu trách nhiệm theo nhiều mức độ khác nhau để đảm bảo sự công bằng, bảo vệ thuần phong mỹ tục, đạo đức xã hội và trật

tự công cộng, bảo vệ an ninh đất nước, chủ quyền quốc gia

- Pháp luật dân sự thời Nguyễn (từ năm 1802 đến năm 1945):

Nhà nước với vai trò là người địa chủ thực hiện quyền quản lý trực tiếp của mình đối với các loại đất như: tịch điền, quan điền quan trại và đồn điền Đối với ruộng tịch điền, Nhà nước lấy nông phu ở các làng xã lân cận

để cấy ruộng tịch điền Ở khu vực kinh đô họ được trả lương còn ở khu vực nông thôn, họ được miễn thuế thân và tạp dịch Sản phẩm thu hoạch từ ruộng tịch điền được nộp vào kho của Nhà nước Về mặt pháp lý, ruộng làng xã cũng là loại hình sở hữu nhà nước thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nhưng do làng xã quản lý Với chủ trương lấy sở hữu làng xã làm nền tảng cho nền kinh tế xã hội, Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp để mở rộng loại hình sở hữu này Tuy nhiên, do chính quyền Trung ương suy yếu dần nên đã không còn khả năng kiểm soát được chặt chẽ cơ sở kinh tế, xã hội, do vậy, xu hướng tư hữu hóa phát triển mạnh mẽ

Đầu thế kỷ XIX, sở hữu tư nhân phát triển trở thành loại hình sở hữu ruộng đất có tính bao trùm Nhìn chung, ruộng đất tư được Nhà nước tôn trọng và bảo vệ Khi xây dựng các công trình thủy lợi, đường sá, thành

lũy mà mở vào ruộng tư thì đều được Nhà nước đền bù bằng tiền với mức cao hơn ruộng đất công Việc mua bán ruộng đất tư được tiến hành một cách tự do và được Nhà nước bảo hộ về mặt pháp lý Tuy nhiên, do sự tồn tại của quyền sở hữu tối cao của Nhà nước cho nên trong nhiều trường hợp

cụ thể, sở hữu tư nhân vẫn bị xâm phạm, thậm chí Nhà nước dùng quyền lực tước đoạt một bộ phận sung làm công điền quân cấp

Về mặt pháp lý cũng như thực tế, quyền sở hữu ruộng đất ở Việt Nam thời kỳ này là một cơ chế hạn hẹp Tính tư hữu có thể được tôn trọng

và bảo đảm đến mức độ nào tùy thuộc vào sự mạnh yếu của chính quyền cũng như tùy thuộc vào khả năng nhận biết xu thế phát triển tất yếu kinh tế

xã hội của Nhà nước đó

Do ảnh hưởng của các chính sách kinh tế lạc hậu nên luật dân sự thời kỳ này kém phát triển và lệ thuộc nhiều vào luật Đại Thanh Các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai như mua, bán, vay, thuê, mượn được luật quy định hạn chế Các quy định này vừa ít lại vừa không cụ thể như các quy định trong Bộ luật Hồng Đức thời Lê

Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước cấm không được bán đứt hay cầm cố ruộng đất công Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, nhà nước cho phép cầm cố, mua bán ruộng đất Pháp luật quy định hai hình thức phổ

biến là điển mại và đoạn mại

Luật Gia Long nghiêm cấm việc mua bán trộm ruộng đất của người khác hoặc mua bán ruộng đất đang có tranh chấp, chưa được phân

xử rõ ràng là ruộng của ai Đây là một trong những quy định rất tiến bộ được các nhà làm luật kế thừa và phát triển Mặc dù các điều kiện để ruộng đất được sử dụng là đối tượng của các giao dịch dân sự chưa được luật cổ quy định đầy đủ như pháp luật hiện hành, tuy nhiên có thể thấy việc pháp luật nghiêm cấm mua bán đất đang có tranh chấp là quy định tiến bộ thể hiện được cách thức quản lý của nhà nước đối với đất đai

Luật pháp triều Nguyễn không có những quy định cụ thể về nội

dung của hợp đồng phải phù hợp đạo đức xã hội, không trái thuần

phong mỹ tục, tuy nhiên, thông qua những quy định tản mạn, rải rác trong các điều luật cổ có thể thấy thái độ nghiêm khắc của nhà nước, sự nghiêm trị của luật pháp đối với những hành vi vi phạm về đạo đức, thuần phong mỹ tục thể hiện trong hợp đồng Cụ thể: pháp luật nghiêm cấm con cháu bán trộm ruộng đất, tài sản của ông bà, cha mẹ; cấm giả mạo giấy tờ (văn tự) để đem một phần ruộng đất bán cho cả hai nơi Những hành vi nói trên đều bị xử phạt như tội ăn trộm (tùy theo loại ruộng đất cụ thể) Điều 87 Hoàng triều luật lệ cho phép tiêu hủy khế ước nếu khế ước được giao kết bất hợp pháp như: bán ruộng đất phi pháp, bán điền sản trái phép, bán ruộng hương hỏa, bán tài sản của ông bà Đây là những quy định tiến bộ được kế thừa trong pháp luật dân sự của chúng ta đến ngày nay

Những quy định pháp luật về đăng ký, quản lý đối với đất đai thời Nguyễn không cụ thể và không nhiều như pháp luật thời Lê Một số điều luật cụ thể trong Hoàng Việt luật lệ và một số lệnh, dụ của nhà vua thể hiện chế định quyền sở hữu đối với đất đai, thái độ của Nhà nước trong việc thực hiện quản lý ruộng đất, các chính sách, cơ chế quản lý ruộng đất Tất cả các quy định này chỉ là những quy định rải rác trong các điều luật thông qua các điều cấm, các chế tài hình sự đối các

vi phạm trong việc sử dụng đất đai và quản lý ruộng đất Tuy nhiên đó cũng là cơ sở pháp lý đầu tiên, sơ khai, đặt nền tảng cho tư duy pháp lý

về đăng ký bất động sản

1.4.2 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc

Do sự biến chuyển sâu sắc về tình hình chính trị, xã hội, pháp luật Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc cũng có những thay đổi mạnh mẽ Những nội dung thay đổi của pháp luật thời kỳ này đều chịu ảnh hưởng của tinh thần

và kỹ thuật lập pháp phương Tây, mà cụ thể do người Pháp đưa vào

Trong thời kỳ Pháp thuộc, Việt Nam bị chia làm ba kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ Nam Kỳ là đất thuộc địa của Pháp, người dân ở đây

được coi là dân thuộc địa Pháp và chịu sự điều chỉnh của pháp luật Pháp Bắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ, người dân ở đây thuộc dân An Nam và chịu sự điều chỉnh của pháp luật An Nam Vì vậy, chế độ pháp luật ở mỗi

kỳ cũng có những sự khác nhau

Ở Nam Kỳ, năm 1883, Tổng thống Pháp ký sắc lệnh ban hành Bộ Dân luật giản yếu áp dụng cho các tỉnh Nam Kỳ Thực chất, Bộ Dân luật giản yếu Nam Kỳ đã sao chép một cách máy móc Bộ luật dân sự Napoleon của Pháp Vì vậy, Bộ luật này không phản ánh được thực trạng xã hội và những phong tục truyền thống của người Việt, do vậy ảnh hưởng của Bộ luật đó trên thực tế rất hạn chế

Ở Bắc Kỳ, Bộ Dân luật Bắc Kỳ (Bộ Dân luật Bắc Kỳ) được ban hành ngày 30/3/1931, thi hành ngày 1/7/1931 Trong Bộ Dân luật Bắc

Kỳ, nhà lập pháp đã kế thừa các nguyên tắc về thông lệ pháp lý của các nước châu Âu, điển hình là Bộ luật Dân sự Napoleon của Pháp năm

1804 và Bộ Dân luật Thụy Sĩ năm 1912 Tuy nhiên, Bộ Dân luật Bắc

Kỳ đã phản ánh trung thực các phong tục tập quán của người Việt Nam

về hôn nhân, gia đình, về di sản Kỹ thuật lập pháp khá tốt và cách thể hiện cũng nôm na, dễ hiểu

Ở Trung Kỳ, năm 1939, Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật đã được ban hành để áp dụng cho các tỉnh Trung Kỳ Về thực chất, Bộ dân luật này đã sao chép Bộ Dân luật Bắc Kỳ và có thay đổi một số điều nhỏ

- Chế định về bất động sản:

Lần đầu tiên, pháp luật chia tài sản thành động sản và bất động sản theo tính chất, theo mục đích và theo quyền sử dụng

Bất động sản về tính chất theo Điều 450 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều

461 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Ruộng đất, nhà cửa, tường xây xung quanh, hàng rào, ao, hồ, rãnh, sông đào, lòng sông, đê đập, rừng, cây cối mọc liền trên đất, mỏ cùng đá chưa khai quật lên, hoa quả, mùa màng chưa