Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam Luận văn ThS. Luật

Trường hợp người dân đã được cấp sổ hồng theo Nghị định 60/CP, sổ hồng theo Nghị định 95/CP hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ đỏ có ghi nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đ

MỤC LỤC

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

41

2.1 BẢN CHẤT CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 41

2.1.1 Đăng ký bất động sản: nghĩa vụ cung cấp dịch vụ

công của nhà nước

.1

2.2.2 Quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ vài năm trở lại đây, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đã trở thành vấn đề nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của

dư luận và pháp luật Cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản lẽ ra phải là việc được làm từ rất lâu, song bấy lâu nay bị sao nhãng Kể từ khi có Luật Đất đai [2003] các cơ quan quản lý đất đai mới tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân trong toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó chủ trương này phải gia hạn đến cuối năm 2006 Chủ đề này trở thành tâm điểm của dư luận khi Luật Nhà ở năm 2005 quy định về cấp “sổ hồng mới” và ý tưởng

“giấy xanh” của Bộ Tư pháp ra đời Nhưng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các

cơ quan và quan viên nhà nước, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của ngài tân

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước Quốc hội trong kỳ họp cuối năm, thì công việc dường như còn đang rất dở dang, đầy khiếm khuyết với những con

số đã làm được thật khiêm tốn, không khỏi phiền lòng người dân Theo báo cáo của ông Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 mới có 37 địa phương đạt được 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chưa xong”,

“một số địa phương, giấy đã hoàn thành nhưng người dân chưa đến nhận Có nơi như Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức được cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%” ["Sổ đỏ”: tiền và phiền! Tuổi trẻ, thứ Tư, 07/11/2007]

Trong bối cảnh đó, ý tưởng xây dựng một đạo luật quy định chung

về đăng ký bất động sản đã được Quốc hội khoá XI quan tâm, giao Bộ

Tư pháp chủ trì soạn thảo Sau nhiều lần chỉnh sửa, lấy ý kiến các Bộ ngành, dự thảo này hiện đang là một nội dung trong chương trình làm luật của Quốc hội khoá XII

Trước ngổn ngang những vấn đề cần lời giải đáp, thì việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký bất động sản là một việc làm có ý nghĩa, cần sự góp sức của nhiều người Với suy nghĩ ấy, để góp vài lời bàn nho nhỏ,

chúng tôi chọn chủ đề: “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu trong khuôn khổ một luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, giới khoa học nói chung, khoa học pháp lý nói riêng đã có nhiều công trình nghiên trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản, có thể kể ra một số công trình tiêu biểu như: (1) Đỏ hồng xanh: những sắc màu gian truân của trước bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, năm 206 của PGS TS Phạm Duy Nghĩa; (2) Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 của

TS Nguyễn Ngọc Điện; (3) Bộ Tư pháp đã chủ trì, đồng chủ trì hàng chục hội thảo khoa học về đăng ký bất động sản phục vụ cho việc soạn thảo dự luật đăng ký bất động sản Chúng tôi cũng đã giành nhiều thời gian và tâm huyết nghiên cứu về chủ đề thú vị này, và đã có dịp công bố các báo cáo sau: (1) “Bàn về vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai của nhà nước ta hiện nay”, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trường đại học khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng 9 năm 2006; (2) “Đi tìm triết lý của sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa chính với thị trường bất động sản: Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 1 năm 2006

Nhìn nhận một cách tổng quan, các công trình vừa kể trên từ nhiều góc độ khác nhau đã phân tích, đánh giá một cách sâu sắc các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đăng ký Tuy nhiên, với một chủ đề thú vị và muôn phần phức tạp cả về lý thuyết lẫn thực tiễn thì bên cạnh những thành công mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt được, chủ đề này vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu và bổ khuyết, nhằm tìm kiếm những kiến giải khoa học cho việc xây dựng và ban hành pháp luật, sao cho pháp luật ngày càng gần với cuộc sống hơn Vì lẽ đó, trong một chừng mực nhất

định, chúng tôi hy vọng rằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về đăng

ký bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp Thạc

sĩ luật học là sự góp sức có ý nghĩa

3 Mục đích nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trong bối cảnh Việt Nam đang quan tâm

đổi mới công tác xây dựng pháp luật Theo xu hướng đổi mới đó thì, “xây

dựng pháp luật ngày càng lấy lợi ích của dân làm cốt lõi, chứ không chỉ quá quan tâm đến quản lý nhà nước làm trung tâm” [25, tr.xxi] Sự mong mỏi thiết tha này, dẫu chưa phải là hiện thực, song là tất yếu dù sớm hay muộn, bởi đó là tất yếu khách quan không thể chối bỏ Bởi vậy, các vấn đề

sẽ được đề cập trong bản Luận văn này cũng sẽ không nằm ngoài mục đích và quan niệm ấy Để thực hiện mục đích và ý tưởng vừa nêu, chúng tôi sử dụng một số tư liệu từ báo chí, một vài vụ việc đã được toà án nhân dân giải quyết, những sự kiện và vụ việc có thật ấy được dùng làm phần dẫn nhập, minh chứng cho các nội dung nghiên cứu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Về đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của luận văn này là (i) các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản; và (ii) các định hướng, quy định trong Dự thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam đang được gấp rút soạn thảo bởi cơ quan của Bộ

Tư pháp

Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật về đăng ký bất động sản về cơ bản bao gồm đăng ký vật quyền và đăng ký giao dịch bảo đảm về bất động sản Đây quả là một chủ đề không nhỏ, trong khuôn khổ yêu cầu của một luận văn tốt nghiệp, chúng tôi chỉ tập trung nghiên cứu khía cạnh thứ nhất của chủ đề này Nghĩa là, trong luận văn này, nội dung nghiên cứu chỉ tập trung vào việc đăng ký vật quyền, nội dung đăng ký giao dịch bảo

đảm về bất động sản sẽ là chủ đề của một nghiên cứu khác khi có điều kiện

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện Luận văn này, chúng tôi sẽ phải sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử, cơ sở lý luận

về nhà nước và pháp luật trong điều kiện mới với nhiều sự thay đổi như hiện nay Thêm vào đó, chúng tôi sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học đáng tin cậy thường gặp như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương pháp lịch sử…

6 Bố cục của luận văn

Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục, luận văn được kết cấu thành 2 chương

 Chương I: Tổng quan về đăng ký bất động sản;

 Chương II: Thực tiễn pháp luật Việt Nam và những nỗ lực xây dựng Luật Đăng ký bất động sản

************

Dẫu đã rất nỗ lực, song với sự hiểu biết sơ sài của mình, luận văn này không thể tránh khỏi những thiếu sót Những khiếm khuyết và hạn chế ấy là của riêng tôi Với tinh thần thực sự cầu thị, tác giả chân thành mong đợi những chỉ dẫn, gợi ý, trao đổi, và phê bình của các nhà khoa học

để mở rộng thêm đường học hỏi; hân hạnh ấy là niềm khích lệ quý báu và

vô cùng có ý nghĩa đối với tác giả không chỉ để hoàn thiện bản Luận văn này

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2008 Tác giả

rã gần 3 tháng trời, mà kết quả vẫn là số 0 tròn trĩnh

"Hành" tới số

Người bị "hành" là ông Nguyễn Trọng Hiệp - 77 tuổi, hiện đang sống tại nhà số 8 phố Lê Đại Hành, phường Lê Đại Hành, Hà Nội Theo tìm hiểu của phóng viên, khoảng cuối tháng 1.2005, chấp hành chủ trương Nhà nước trong việc xúc tiến kê khai xin sổ đỏ, ông Hiệp lên Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội để hỏi thủ tục

Sau đó, ông được cán bộ ở đây hướng dẫn: Vì nhà ông nằm trong diện chính sách nên ông phải có bộ "hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhà chính sách", gồm có các giấy tờ liên quan, quan trọng nhất là "đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) và quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ)",

"giấy khai nhận di sản thừa kế" có chữ ký của UBND phường xác nhận là "không có tranh chấp" Còn công đoạn tiếp theo, cán bộ của sở sẽ nghiên cứu, giải quyết

Ngỡ rằng mọi việc như thế là quá rõ ràng, đơn giản, ngày 1.2 (trước Tết Nguyên đán Ất Dậu), ông Hiệp lập xong bộ hồ sơ

và lên phường xin chữ ký Bà chủ tịch phường yêu cầu ông gặp ông Trần Quốc Long - cán bộ địa chính Ông Long hẹn ông Hiệp 2 ngày để giải quyết, nhưng sau đó lại khất lần ông Hiệp với nhiều lý do cá nhân khác nhau

Khi Tết Nguyên đán tới, ông Long lại hẹn sau Tết sẽ giải quyết Nhận thấy có điều không ổn, ông Hiệp đã tỉ mỉ ghi lại các lần được phường hẹn vào một quyển lịch Trong thời gian chờ đợi giải quyết, ông Long lại tiếp tục yêu cầu ông Hiệp nộp bổ sung một số tài liệu như bản thi hành án đã giải quyết tranh chấp (vì trước đó nhà ông Hiệp đã có tranh chấp và được toà án xử thắng kiện), tờ công chứng bản di chúc, yêu cầu ông Hiệp phải lấy xác nhận của các gia đình liền kề là không có tranh chấp (?)

Hết kiên nhẫn

Ngày 14/3, ông lên phường thì mãi tới lúc này phường mới chịu xác nhận cho ông vào "bản khai quyền thừa kế QSHNƠ, công trình và QSDĐƠ trong khuôn viên" là diện tích ông đang ở không có tranh chấp, không có đơn thư khiếu kiện Nhưng lạ một điều là phường vẫn không chịu ký vào "đơn xin cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ" cho ông Hiệp, mặc dù nội dung cũng không khác gì so với "bản khai quyền thừa kế " (?), cũng đều là xác nhận diện tích ông Hiệp đang

ở không có tranh chấp

Trong thời gian này, cán bộ địa chính phường còn yêu cầu ông Hiệp lên quận, lên thành phố để hỏi đi hỏi lại các thủ tục, rồi yêu cầu cung cấp thêm rất nhiều giấy tờ (không cần thiết), yêu cầu ông phải giải trình thêm khá nhiều vấn đề khác

Đến ngày 21/4, sau gần 3 tháng với 28 lần lên UBND phường chỉ để xin 1 chữ ký mà không có kết quả, ông già 77 tuổi với bệnh tật trong mình đã quá mệt mỏi và không còn đủ kiên nhẫn, buộc phải làm đơn khiếu nại gửi lên các cấp thẩm quyền và cơ quan báo chí

Gặp chúng tôi, ông không kìm nổi sự bức xúc: "Trong khi Đảng và Nhà nước ta đang tìm mọi cách để đơn giản hoá quy trình, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ theo quy chế 1 cửa, thì không hiểu sao UBND phường Lê Đại Hành cứ cố tình vòng vèo, đưa đẩy tôi mãi chỉ vì một chữ ký Tôi đã thực sự hết kiên nhẫn"

Trong buổi làm việc với phóng viên, ông Trần Quốc Long - cán bộ địa chính phường Lê Đại Hành cho biết là hồ sơ của ông Hiệp tương đối đầy đủ, tuy nhiên do một số chi tiết chưa khớp nên phường phải giữ lại để xác minh (!?!) Ông Long cho biết là vì trong hồ sơ do ông Hiệp khai có sự sai lệch về diện tích nhà ở nên phải chờ xác minh, tuy nhiên, về điều này, ông Hiệp đã giải trình rõ trong phiếu trả lời gửi cho phường ngày 29.3, không biết ông Long đã đọc chưa

Ngoài ra, theo ông Long, một nguyên nhân khác dẫn đến việc

hồ sơ của ông Hiệp bị kéo dài tới vậy là do ông Hiệp chưa xin được chữ ký của các hộ liền kề khẳng định rằng không có

tranh chấp về diện tích nhà mà ông xin cấp sổ đỏ Tuy vậy, hình như ông Long quên mất rằng trước đó, ngày 6.3, ông Hiệp đã nộp tờ "đơn xin xác nhận" có chữ ký của các hộ gia đình liền kề với nhà ông Hiệp khẳng định là không có thắc mắc, khiếu kiện gì với ông Hiệp và bản thân bà chủ tịch phường cũng đã ký xác nhận vào đơn này

Vậy là, chỉ với những lý do "khá vu vơ" mà cán bộ địa chính phường Lê Đại Hành đã không chịu ký vào bộ hồ sơ hoàn toàn hợp lệ của ông Hiệp Phải chăng ở đây người ta vẫn coi thủ tục hành chính để "hành dân là chính"

Kiều Minh

[2] Sổ đỏ chưa đủ lại thêm sổ hồng

[VietnamNet, Thứ bảy, 17/6/2006] Ngày 1/7/2006, Luật Nhà ở có hiệu lực, trong đó nội dung được chú ý nhất là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo quy định, hồ sơ xin cấp và mẫu giấy chứng nhận đều do Bộ Xây dựng ban hành

Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ 2 trường hợp Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất

ở và chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư; thứ hai chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở Trên giấy sẽ thể hiện các thông tin như hiện trạng nhà ở (diện tích, tầng cao, kết cấu chính), diện tích thửa đất, tên của chủ sở hữu

Bộ Xây dựng có trách nhiệm in ấn phát hành Giấy chứng

nhận để áp dụng thống nhất trong cả nước

Cá nhân đề nghị cấp giấy sẽ nộp hồ sơ và kinh phí cho cơ quan có thẩm quyền, trong đó có bản sao giấy tờ về tạo lập nhà ở, bản vẽ sơ đồ nhà đất Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân cấp quận, huyện phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày ký giấy chứng nhận, Phòng Quản lý nhà cấp quận, huyện phải gửi thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu biết các nghĩa vụ tài chính phải nộp theo quy định của pháp luật

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp hoặc đổi khá

dễ dàng khi bị mất, hư hỏng, rách hay đã hết trang ghi xác nhận thay đổi Trường hợp người dân đã được cấp sổ hồng theo Nghị định 60/CP, sổ hồng theo Nghị định 95/CP hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có ghi nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu có nhu cầu cũng được cấp đổi

Điểm mới duy nhất của giấy chứng nhận cấp theo Luật Nhà ở

so với sổ đỏ cấp theo Luật Đất đai hiện nay là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu thay vì ghi nhận Những quy định khác không có gì mới so với nội dung Nghị định 95/CP ban hành hồi đầu năm ngoái về việc cấp sổ hồng

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga cho biết, khi có hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì những quy định trong Nghị định 95/CP sẽ bị bãi bỏ Ông Nga cho hay, sổ đỏ cấp theo luật về đất đai hiện nay vẫn có giá trị, nhưng do nhà ở chỉ được ghi nhận chứ chưa được chứng nhận quyền sở hữu

nên khi giao dịch người dân phải chuyển sang giấy chứng nhận mới

Xin cấp sổ hồng phải có sổ đỏ?

Dự thảo Luật quy định, đối với nhà ở đã được tạo lập từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà phải có giấy tờ về tạo lập hợp pháp nhà ở Đó có thể là giấy phép xây dựng nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy

tờ về quyền sử dụng đất quy định theo Luật Đất đai hoặc có tên trong sổ địa chính đối với nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1/7/2004 Như vậy nhiều trường hợp có sổ đỏ rồi, người dân mới được xin giấy chứng nhận sở hữu nhà

Một điểm khắt khe khác được đưa ra trong dự thảo là thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính Sau 60 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về các nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu phải nộp để nhận giấy Quá thời hạn thì hồ sơ đã nộp mặc nhiên hết giá trị Nếu có nhu cầu đề nghị cấp giấy thì họ phải làm lại hồ sơ Ngay các cán bộ địa chính cũng cho rằng trong trường hợp thuế trước bạ và tiền sử dụng đất khá cao như hiện nay, người dân sẽ khó có khả năng nộp trong 60 ngày Kinh phí cấp giấy chứng nhận lần đầu là 100 nghìn/giấy, lần sau là 50 nghìn đồng, tuy không lớn nhưng nếu phải làm nhiều lần thì số tiền lại không nhỏ

Phong Lan

[3] Bội tín “sổ đỏ” tại khu tái định cư Đằng Lâm I – Hải

Phòng: Doanh nghiệp chờ đến bao giờ?

[DDDN.com.vn, ngày 18/02/2008]

Hơn 200 hộ dân khu tái định cư (TĐC) phường Đằng Lâm

I – quận Hải An – TP Hải Phòng hiện đang kiện Công ty

cổ phần Vật liệu và Xây lắp thương mại (gọi tắt là Công ty

cổ phần thương mại) vì “tội” bội tín! Nguyên Công ty này đã “hứa”: trong 6 tháng từ ngày nhận đất TĐC, sẽ hoàn thành thủ tục “sổ đỏ” cho người dân Nhưng đã hơn hai năm qua, Công ty vẫn không thể thực hiện được lời

hứa

Được biết, Công ty cổ phần Thương mại là chủ đầu tư dự

án xây dựng Khu đô thị mới nối đường Lạch Tray với đường Hồ Sen Cầu Rào II từ tháng 1/2002 Đây là một trong 15 dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trọng điểm của Hải Phòng và là dự án “mẫu” của thành phố trong áp dụng các phương án giải phóng mặt bằng(GPMB) có hiệu quả

Doanh nghiệp bội tín!

Theo cam kết dự án, chủ đầu tư thực hiện tìm kiếm khu vực TĐC trước, sau đó “mời” các hộ dân cùng họp bàn, thống nhất biện pháp giải phóng mặt bằng Khu vực TĐC được chủ đầu tư và người dân cùng chọn thuộc phường Đằng Lâm I, quận Hải An, cách nơi ở cũ của những hộ dân

bị thu hồi đất (phường Đông Hải, quận Lê Chân) không quá 4 km

Tại các Quyết định số 2302/QĐ-UB ngày 23/4/2003 và

808/QĐ-UB ngày 2/4/2004, 1277/QĐ-UB ngày 29/4/2004 thì thành phố đã đồng ý giao đất cho Công ty xây dựng khu TĐC tại các phường Đằng Lâm, Cát Bi, quận Hải An, đáp ứng đủ nhu cầu TĐC Ngày 30/11/2005, Công ty cổ phần Thương mại bàn giao đất TĐC cho các hộ dân Trước đó Công ty cổ phần Thương mại đã xin ý kiến thành phố về các khoản có thể và không thể đáp ứng cho yêu cầu của người dân Tại biên bản tạm bàn giao đất, đại diện Công ty

đã “mạnh dạn” ký cam kết: “Làm giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở cho hộ dân sau thời gian 6 tháng kể từ ngày chủ hộ trả đủ tiền và được UBND thành phố quyết định giao đất TĐC” Cũng tại biên bản này, các phương án thu tiền sử dụng đất, diện tích TĐC từng hộ, các khoản hỗ trợ, các thắc mắc của các hộ dân đều được thể hiện, thỏa thuận cách giải quyết một cách cụ thể, chặt chẽ Vì vậy, hơn 200 hộ dân đã đồng ý nhận đất TĐC, tự nguyện GPMB để bàn giao cho Công ty cổ phần Thương mại thực hiện dự án Nhưng thời hạn Công ty cổ phần Thương mại

“hứa” làm thủ tục “sổ đỏ” cho bà con đã kéo dài tới hơn 2 năm mà vẫn không xong, và cũng chưa biết tới ngày nào mới có kết quả Cực chẳng đã, bà con đành đâm đơn kiện Công ty cổ phần Thương mại vì đã không thực hiện cam kết

Vì cũng bị chờ!

Dù Công ty cổ phần Thương mại đã tạm giao đất TĐC cho dân từ 30/11/2005, nhưng tới ngày 20/10/2006, UBND quận Lê Chân – địa phương thực hiện nhiệm vụ thu hồi đất

xây dựng Khu đô thị mới nối đường Lạch Tray với đường

Hồ Sen Cầu Rào II cho thành phố - mới có Quyết định 3018/QĐ-UBND phê duyệt phương án TĐC của dự án? Chậm gần 1 năm so với thời điểm DN thực hiện tạm giao đất cho dân Trước đó, tại văn bản 3669/UBND-XD ngày 27/6/2006, UBND thành phố cũng đã đồng ý cho phép các

hộ dân trong khu TĐC được nợ tiền sử dụng đất theo đúng thời gian luật định (tối đa 3 năm và phải thể hiện rõ trong

sổ đỏ) Thế nhưng, việc xử lý thủ tục đối với các trường hợp nợ tiền sử dụng đất trong khu TĐC Đằng Lâm cứ kéo dài tới gần hết năm 2007 với vô số văn bản qua lại, rất nhiều cuộc họp không có kết quả Nghĩa là vẫn không có bất kỳ một hộ dân nào tại khu TĐC được nhận sổ đỏ - quyền lợi hợp pháp của họ

Làm việc với DĐDN, đại diện Công ty cổ phần Thương mại khẳng định, toàn bộ danh sách những hộ đủ điều kiện cấp sổ đỏ (còn nợ hoặc không nợ tiền sử dụng đất) đã chuyển sang Chi cục Thuế quận Hải An từ lâu Đến thời điểm 2/10/2007, Công ty đã nộp tổng số 1,7 tỷ VND tiền giá trị sử dụng đất của khu TĐC Đằng Lâm, hoàn thành 100% mức nộp của Công ty đối với thành phố Còn theo khẳng định của Chi cục Thuế quận Hải An, thì hiện Công

ty vẫn còn thiếu danh sách chi tiết những hộ còn nợ tiền

sử dụng đất Nhưng tại buổi làm việc với DĐDN (31/1/2007), thông tin này mới được chuyển tới Công ty cổ phần Thương mại và được Công ty gửi hồ sơ ngay trong ngày

Đến ngày 11/2/2007, Chi cục Thuế quận Hải An khẳng định, đã chuyển toàn bộ hồ sơ những hộ dân khu TĐC Đằng Lâm đủ điều kiện được cấp sổ đỏ sang Phòng TN-

MT quận này Nhưng trả lời DĐDN qua điện thoại, ông Bùi Đức Cường, Trưởng Phòng TN-MT quận Hải An khẳng định vẫn chưa hề nhận bàn giao hồ sơ từ Chi cục Thuế quận Hải An Cũng có nghĩa là những hộ dân tại khu TĐC Đằng Lâm sẽ vẫn tiếp tục chờ!

Xuân Hạ

1.1.2 Bình luận thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Được Luật Đất đai [2003] đề cập trước tiên trong nhóm các quyền của

những người sử dụng đất, chắc “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất” phải là một quyền quan trọng Quan trọng đến nỗi nhà làm luật không

thể xếp quyền này ở hàng thứ hai trong một tập hợp không quá nhiều các

quyền Người Việt Nam có câu: “đầu có xuôi thì đuôi mới lọt” để chỉ tầm

quan trọng của hết thảy những gì được xếp ở hàng đầu tiên, ở vị trí thứ

nhất Không rõ đây là trường hợp ngẫu nhiên hay là một dụng ý của người

soạn luật, song nếu là sự sắp xếp có chủ đích- điều gì quan trọng thì liệt kê

trước, thì trong một chừng mực nhất định đây quả là may mắn cho người

dân nước ta Người soạn luật đã thấu hiểu nỗi niềm băn khoăn, tâm trạng

cánh cánh lo âu hằng ngày hằng giờ của những người dân vì đất của họ

chưa được cấp “số đỏ” Phải chăng, nhà làm luật muốn “nhắc nhở” các cơ

quan thực thi pháp luật rằng đó là quyền đầu tiên mà người sử dụng đất

phải được hưởng cần phải được ưu tiên làm trước, làm ngay và làm dứt

điểm? Đây là quyền của người dân thì nhà nước với tư cách là cơ quan

cung cấp dịch vụ công phải có nghĩa vụ cung cấp khi người dân có yêu

cầu, nhằm hiện thực hóa quyền của họ Công việc này thiết tưởng cũng không quá khó khăn, song bấy lâu nay không được đánh giá đúng tầm quan trọng, một phần do nhận thức của người dân, một phần do quy trình cung cấp dịch vụ công này của cơ quan công quyền còn nhiều yếu kém, và đôi khi quá nhiêu khê, tốn kém Mấy vụ việc đã được báo chí đăng tải được nêu lại trong luận văn này là những bằng chứng cho nhận định vừa nêu Và tiếc thay, chúng chỉ là số ít, điển hình trong muôn vàn sự việc mà người dân đang phải đối mặt hàng ngày với bao lo âu và mong đợi

Người đọc nào lại không băn khoăn trước câu hỏi rằng điều gì đã khiến cho ông cụ đã ở vào cái tuổi “xưa nay hiếm” phải lặn lội, kiên nhẫn,

28 lần lọc cọc đạp xe đến chốn quan trường hòng mong một ngày nào đó ông sẽ có được tờ giấy chứng nhận về mảnh đất ông suốt đời gắn bó, tờ giấy mà người dân nước ta quen gọi là “sổ đỏ” Niềm mong ước đó không phải chỉ của riêng ông Hiệp, mà là mơ ước cháy bỏng của hàng chục triệu người dân có đất có nhà mà bấy lâu nay chưa có trước bạ

Rồi nữa, điều gì khiến cho các cơ quan công lực phải tranh nhau thiết

kế giấy tờ nhà đất với những sắc màu khác nhau đến nỗi có người phải than rằng: “Đỏ, hồng, xanh: những sắc màu gian truân của trước bạ” Tôi chợt rùng mình khi trong đầu thoảng lên ý nghĩ, phải chăng trong “cơn khát giấy”, giấc mơ “sổ đỏ” của dân thì quan viên nhà nước thi nhau chiều lòng các ông chủ nhân dân? Bộ Tư pháp đang được giao chủ trì soạn thảo

dự luật đăng ký bất động sản, và câu chuyện cơ quan đăng ký bất động sản

sẽ do Bộ nào quản lý vẫn là câu chuyện còn phải “co kéo” nhiều nữa

Câu chuyện trước bạ ở nước ta là một bức tranh với nhiều gam màu sang tối khác nhau Hiện nay, nhu cầu về an toàn pháp lý đối với đất đai

và tài sản gắn liền trên đất đó của người dân nước ta là rất lớn và chính đáng, thậm chí dường như đã vượt khả năng cung cấp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Song, nếu nhìn vào những gì đang diễn ra hàng ngày

được mô tả trên các mặt báo, thì về đại thể, có thể nhận thấy sự phiền toái vẫn đang được đùn đẩy về phía những người dân đang hàng ngày cóp nhặt từng đồng tiền lẻ để đóng thuế cho Nhà nước

Dẫu vẫn còn manh mún và chưa thực sự khoa học, song với các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đã đủ để nhận ra quyền và nghĩa vụ của người dân cũng như quyền và trách nhiệm các cơ quan hữu quan về lập hồ sơ trước bạ, cấp Giấy chứng nhận cho người dân, đã có cả quy định

về thời hạn tối thiểu cho một vụ việc… Song, bức tranh thực tiễn muôn màu qua các tình huống “lưỡng nan” vừa dẫn cho thấy, thật ít thấy công chức có thẩm quyền, hay các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đứng ra chịu trách nhiệm trước dân về sự yếu kém, vi phạm của mình Và một điều

lạ nữa, người dân với tư cách là chủ nhân của đất nước này, lại không đủ can đảm và sự khẳng khái để khởi kiện khi công chức lạm quyền, từ chối sai đối với các yêu cầu chính đáng theo luật định của họ Hình như tâm lý

“nhịn cho qua chuyện”, chấp nhận “chi phí”, hoặc cậy nhờ các mối quan

hệ thay vì các yêu cầu đàng hoàng, chính trực mà báo chí thời gian gần đây thoảng khi có nhắc tới đã trở thành tâm lý cố hữu trong đại bộ phận người dân nước ta Nếu thực tiễn đó cứ tiếp tục diễn ra, thì chủ trương và

nỗ lực cải cách nền hành chính hiện nay càng thêm khó khăn và xa vời, nếu không muốn nói chỉ là những giấc mơ với một khoản lớn tiền của dân được tiêu tốn Người ta bảo, trong những sự thay đổi, thì thay đổi tư duy là điều gian nan nhất

Vì chưa quen với một nền hành chính phục vụ, mọi khó khăn hiện nay trong quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đều được đẩy về phía người dân có nhu cầu Theo một nghiên cứu độc lập của bà Elaine Ma Eachern, chuyên gia về đăng ký bất động sản, trong khuôn khổ Dự án ADB-TA 4418, “hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa” của Ngân hàng Phát triển Châu Á thì do các văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam mới được thành lập Trước khi trình được một bộ hồ sơ hoàn chỉnh xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, một chủ doanh nghiệp phải thu thập hồ sơ và thông tin ở bốn cơ quan địa phương khác Sau đó các nhân viên của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành 20 bước khác nhau đối với một hồ sơ như vậy Do đó, hời gian tối thiểu để một chủ doanh nghiệp nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

20 ngày kể từ khi chủ doanh nghiệp nộp đủ hồ sơ đến phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trên thực tế trong một số trường hợp thời gian này cũng có thể là 2 năm hoặc dài hơn Thủ tục đế lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao hoặc thuê đất thì chắc chắn mất thời gian hơn và phức tạp hơn nhiều [33, tr.4]

Đối với doanh nghiệp, chi phí về thời gian là một đại lượng đáng kể cấu thành chi phí kinh doanh, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nếu tiếp tục kéo dài sẽ gia tăng đáng kế chi phí cho doanh nghiệp, và trên bình diện chung thì đó cũng là tăng chi phí cho

xã hội Trong trường hợp ngược lại, may mắn hơn, nếu quy trình này là ngắn thì chi phí kinh doanh sẽ giảm đáng kể, các giao dịch gia tăng, kinh

tế nhờ đó mà phát triển

Vì phải “trày da đỏ mắt” với cái “sổ đỏ”, “giấy hồng” mà người dân, doanh nghiệp và công luận nước ta phản ứng khá quyết liệt đối với mọi sự cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận về bất động sản, ý tưởng “giấy xanh” của Bộ Tư pháp đã không thể dễ dàng ra đời ra là một minh chứng cho nhận định vừa nêu Đối với người dân, hình như cơ quan nào có thẩm quyền, cái giấy chứng nhận mang sắc màu gì không quan trọng bằng quy trình đó phải giản đơn, thuận tiện, nhanh chóng và phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam về lưu giữ các thông tin về điền sản Khi một sinh linh chào đời, họ phải được khai sinh ở một nơi duy nhất, thay vì phải khai

tên bố ở một cơ quan, rồi đến một “cơ quan quản lý về phụ nữ” để khai tên người mẹ và nhận ít nhất hai giấy khai sinh cho một con người Cũng như vậy, từng thửa đất và tài sản được kiến tạo trên đất đó, chúng ta đã có hẳn một danh từ và sự phân loại dành riêng cho chúng- bất động sản với nghĩa

là một khối không thể tách rời, thì cũng nên chỉ có một cơ quan đăng ký, lưu giữ và cập nhật thông tin là đủ

Sẵn sàng bỏ một khoản “chi phí” đôi khi không nhỏ để “quan đất xã” làm sổ đỏ giải quyết nhanh hơn thay vì phải “xếp hàng” và mòn mỏi chờ đợi, hẳn người dân nước ta không sợ nhiều “giấy” sẽ “tiêu tốn” tiền bạc của họ, mà dường như cái họ sợ là thủ tục phiền hà nhiêu khê, phải đi qua nhiều “cửa ải” với thời gian kéo dài và đôi khi sự “kéo dài” đó dường như không có điểm dừng

Thanh Hóa: Cán bộ địa chính ăn chặn tiền của dân

bà Hằng trả tiền bị chiếm đoạt vẫn chưa được giải quyết Điển hình như trường hợp của bà Lê Thị Sáng ở thôn 1: “Đầu năm 2004, sau khi đo lại đất vườn có dư ra 50m2, để hợp thức hóa khu đất này bà Hằng yêu cầu bà Sáng phải đưa 1,2 triệu đồng và bồi dưỡng thêm 200.000 đồng để chạy thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi tiền lệ phí làm sổ đỏ chỉ hết một nửa theo quy định”

Dư luận cho rằng, sau nhiều năm đảm nhận chức vụ “quan đất xã”,

bà Hằng đã ăn chặn tiền làm sổ đỏ của rất nhiều người Nhưng

không hiểu sao UBND huyện Đông Sơn vẫn tạo điều kiện để bà cán

bộ địa chính xã làm sổ đỏ theo quy chế “một cửa”, thu tiền vô tội vạ của dân nộp tiền thuế đất ?

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định và thực hiện từ nhiều năm trở lại đây bởi các đạo luật đất đai kế tiếp nhau Song, phải từ khi có Luật Đất đai [2003] các cơ quan quản lý đất đai mới

có tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân trên toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó chủ trương này phải gia hạn đến cuối năm 2006 Nhưng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các cơ quan và quan viên nhà nước, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của ngài tân Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước Quốc hội trong kỳ họp cuối năm 2007, thì công việc dường như còn đang rất dở dang và đầy khiếm khuyết với những con số đã làm được thật khiêm tốn và phiền lòng người dân Theo báo cáo của ông Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 mới có 37 địa phương đạt được 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chưa xong”, “một số địa phương, giấy đã hoàn thành nhưng người dân chưa đến nhận Có nơi như Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức được cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%” [34, tr.4]

Từ thực tiễn đó có thể đi đến một nhận xét, dường như chúng ta đang

“dò đá qua sông”, mỗi cơ quan một vẻ, thiếu điều tra và nghiên cứu thực

tế trước khi ban hành luật lệ Những cuộc thử nghiệm thiếu bài bản, và tiếc thay, đã trút thêm gánh nặng, phiền toái và lo âu lên đầu dân chúng

Sự lạc hậu vừa kể trên lại diễn ra khi mà ở nhiều nước, khi ban hành một đạo luật, một điều luật, thậm chí là sửa một điều luật người ta phải tiến hành các cuộc điều tra xã hội học về chi phí và những ảnh hưởng của những quy định mới đó lên xã hội Sự tiến bộ của loài người đã cung cấp cho họ những công cụ hữu ích để có thể lượng hoá và đo lường mọi ảnh

hưởng của các quy định pháp luật, cả tích cực và hạn chế Nghĩa là trước khi một quy định pháp luật được ban ra, người ta sẽ tính toán được các khoản chi phí như: chi phí để nghiên cứu điều tra mẫu, chi phí soạn thảo, chi phí in ấn phát hành, chi phí thực thi và quan trọng hơn cả là họ đo lường được mức độ ảnh hưởng của quy định pháp luật lên xã hội sau khi được ban hành Chẳng hạn, luật đăng ký bất động sản sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các nhóm lợi ích khác nhau như doanh nghiệp, người nông dân, thị dân, nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp… Nhóm lợi ích nào được lợi nhiều hơn, nhóm nào bị thiệt hại nhiều hơn vì lợi ích nếu vì nhóm người này sẽ ảnh hưởng đến nhóm người khác Người ta bảo làm luật là sự mặc cả về lợi ích giữa các nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội Một quy định pháp luật được coi là tốt khi nó góp phần giảm chi phí giao dịch Đó là chủ đích của trường phái nghiên cứu Luật và Kinh tế học nổi tiếng thế giới, đang thống trị trong nghiên cứu pháp luật hiện nay

Vì lẽ đó, từ các nhà lập pháp cho đến các nhà xuất bản đều nỗ lực tìm

đủ mọi phương cách để giảm thiểu các chi phí này Tôi đã nhìn thấy hai bộ luật, một của người Đức một của người Nhật được in màu rất đẹp, dày cỡ

15 cm Điều đáng ngạc nhiên là cả hai tư liệu đó không được đóng cố định như những cuốn sách, hay đạo luật thường thấy ở ta Thay vào đó, họ dùng các gim cài bằng kim loại, người dùng khi cần có thể tháo ra và lắp vào một cách thật dễ dàng Thầy tôi, chủ nhân của hai cuốn luật do ông mang

từ nước ngoài về đó giải tích cho tôi nghe rằng, khi mua các cuốn luật đó người mua để lại địa chỉ của mình cho người bán Khi một điều luật của đạo luật đó được sửa, hay thêm vào các điều khoản mới, nhà xuất bản đã

in cuốn luật đó thông qua người bán gửi đến người mua những tờ rời có in các điều khoản mới hoặc sửa đổi Công việc của người sử dụng là tháo gim kim loại của cuốn sách, lấy ra những trang có in những điều đã sửa và thay vào đó các trang in vừa nhận được từ nhà xuất bản Họ không in lại

cả cuốn như ở nước ta Một công việc không mấy khó khăn nhưng đã tiết

kiệm được rất nhiều chi phí Tôi ngước mắt lên tủ sách của mình, nhìn hai cuốn Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 1995 và năm 2005 đặt cạnh nhau, chúng được in có độ dày tương đương nhau, một cuốn không còn dùng được nữa mà thấy chạnh lòng, ta còn rất nghèo mà không có nhu cầu học cách tiết kiệm Chỉ khi, trong một xã hội mà từ quan đến dân đều biết tiết kiệm thì xã hội đó mới có cơ trở nên no ấm và giàu có

Trở lại với câu chuyện trước bạ ở ta, đã có quá nhiều loại giấy tờ được yêu cầu người chủ cung cấp, và không hiếm khi người chủ bất động sản không thể đáp ứng được các yêu cầu của cơ quan đăng ký, vì một người không thể đưa ra cái mà anh ta không có hoặc đã bị phá huỷ, thất lạc do chiến tranh, thiên tai và thói quen chưa biết đề cao việc lưu giữ thông tin của người Việt

Hơn thế nữa, đã có không dưới bốn (04) mẫu giấy rất không giống nhau liên quan đến nhà đất được các cơ quan có chức năng đưa ra và cấp cho người dân Báo giới gọi đó là hiện tượng “lạm phát” giấy chứng nhận bất động sản Nhưng tiếc rằng, cái đích cuối cùng là mọi thửa đất đều có

hồ sơ địa chính, đều được đăng ký công khai thì chúng ta chưa bao giờ đạt được Sự tranh luận thẳng thắn tại nghị trường và sự bày tỏ quan điểm cá nhân trước báo giới của các nghị sĩ, đôi khi là cả sự lo âu với tư cách họ là một công dân của đất nước này cho thấy cách làm hiện nay của chúng ta thực sự có vấn đề, là bất ổn, tạo cơ hội và điều kiện để các “quan đất” nhũng nhiễu dân chúng nhằm tư lợi bất chính Thực tiễn đó cho thấy không còn sớm nữa, mà trái lại, cần nhanh chóng tháo gỡ bằng những giải pháp hợp lòng dân, khoa học và thật triệt để

"Sổ đỏ”: tiền và phiền!

[Nguồn: Tuổi trẻ, thứ Tư, 07/11/2007]

TT (Hà Nội) - Trước thực trạng có tới 80% các cuộc khiếu kiện liên quan đến đất đai, đền bù, giải tỏa, ngày 6-11 Quốc hội đã dành cả ngày nghe và thảo luận về báo cáo tình hình chấp hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - "sổ đỏ”

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Phạm Khôi Nguyên báo cáo trước Quốc hội rằng Luật đất đai có hiệu lực từ năm

2003, chủ trương cấp "sổ đỏ” cũng khởi động từ đó Theo kế hoạch, đến hết năm 2005, 64 tỉnh thành sẽ phải hoàn thành Mốc hạn này đã được dời tới năm 2006 Tuy nhiên đến 30-9-

2007 mới có 37 địa phương đạt được 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chưa xong

Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên nêu thêm: tại một số địa phương, giấy đã hoàn thành nhưng người dân chưa đến nhận

Có nơi như Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức được cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%

“Lạm phát” giấy chứng nhận bất động sản

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Phạm Khôi Nguyên cho biết tình trạng cán bộ, công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu người dân khi thực hiện nhiệm vụ này vẫn chưa được ngăn chặn Sai sót trong thi hành cấp “sổ đỏ” vẫn còn phổ biến Ông Nguyên báo cáo trở ngại đầu tiên là công tác quản

lý của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả: tổng số các văn bản quản lý, hướng dẫn thực hiện công tác cấp “sổ đỏ” từ Chính phủ đến các bộ ngành hiện đã là con số 40 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nhiều tỉnh, huyện vẫn chưa

được thành lập Việc lập bản đồ địa chính, hoàn thiện hồ sơ địa chính còn dở dang, số liệu không chính xác, hồ sơ hỏng, thiếu, thất lạc dẫn đến số liệu thực tế và sổ sách không thống nhất

Đại biểu Nguyễn Danh (Gia Lai) nêu thực trạng “lạm phát” giấy chứng nhận bất động sản ở VN với bốn loại giấy dân phải xin: Thứ nhất, “sổ đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 1993 Thứ hai là “sổ đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 2003 Thứ ba,

“sổ đỏ” và nhà ở tại đô thị, cấp theo nghị định 60 (sổ hồng cũ) Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở (sổ hồng mới) “Đó là chưa kể các loại giấy khác được coi là hợp lệ, đã tạo nên một quá trình đăng ký không thống nhất, với nhiều mẫu giấy khác nhau, khiến người dân gặp không ít khó khăn, gian khổ”

Theo đại biểu Nguyễn Văn Hợp (Hải Dương), có bốn nhóm nguyên nhân dẫn tới những hạn chế, yếu kém của công tác cấp “sổ đỏ” Trong đó, có một nguyên nhân được đại biểu Hợp chỉ ra thẳng thắn là: tiền và phiền! Theo ông Hợp, hiện chỉ đi nộp tiền, người dân phải đi lại 3-5 lần, rất phiền hà và tốn kém

Đại biểu Trần Du Lịch (TP.HCM) khẳng định “thủ phạm” của sự rối rắm là do Luật nhà ở cản trở Luật đất đai Ông nói: Luật đất đai đã xác lập quyền sở hữu tài sản trên đất và bảo

hộ quyền đó, từ đây người dân có thể dựa vào để mua bán, thế chấp, cho, tặng Mọi chuyện vẫn đang trôi chảy thì Luật nhà ở lại ban hành thêm “giấy hồng” và khẳng định: “Giấy hồng” là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền sở

hữu tài sản trên đất Thế là việc qui hoạch, quản lý và cấp “sổ đỏ” trở nên khó khăn

Đề nghị giảm phí

Phát biểu về tình trạng nhiều nơi, “sổ đỏ” đã làm xong nhưng người dân không đến nhận, thậm chí không biết bao giờ có thể nhận vì họ không đủ tiền đóng các loại phí kèm theo, đại biểu Nguyễn Danh nói là do người sử dụng đất đang phải chịu các nghĩa vụ tài chính như

lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo ông Danh, mức đóng như vậy là cao Đại biểu Mã Điền Cư (Quảng Ngãi) cũng đồng tình như vậy và kiến nghị Chính phủ xem xét lại những qui định về nghĩa vụ tài chính khi đăng ký “sổ đỏ” theo hướng giảm thiểu các khoản phí và

lệ phí, nhất là người dân ở vùng khó khăn, vùng nông thôn nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số

Đại biểu Đặng Huyền Thái (Hà Nội) nêu thực trạng ngay tại thủ đô vẫn còn hơn 65.000 trường hợp có sổ nhưng không đến nhận vì phí! Những người làm “sổ đỏ” năm 2005 đến năm 2006 thực tế đã phải nộp lệ phí trước bạ cao gấp 8-15 lần năm 2004 Do vậy, ông Thái đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu trình Chính phủ cho phép được ghi nợ cả lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền khi cấp “sổ đỏ” lần đầu để giúp người nghèo có “sổ đỏ”

* Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng: Xử lý thuận lợi nhất cho dân

40: Đó là tổng số các văn bản quản lý, hướng dẫn thực hiện công tác cấp

"sổ đỏ” từ Chính phủ đến các bộ, ngành hiện nay

Chia sẻ với báo chí bên lề phiên họp Quốc hội sáng 6-11 về những bức xúc của người dân liên quan tới giấy tờ nhà đất, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng khẳng định Chính phủ sẽ xử

lý sao cho thuận lợi nhất, đảm bảo sự cần thiết cho người dân Theo Thủ tướng, thực tế trước đây có trường hợp đất cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, nhà cần giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà riêng Tuy nhiên, vấn đề này tới đây sẽ được Chính phủ tháo gỡ theo hướng một giấy chứng nhận

Trong khi đó, trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Hà Hùng Cường -

bộ trưởng Bộ Tư pháp - cũng bức xúc với việc tồn tại quá nhiều đầu mối đăng ký nhà đất và cần phải có sự tập trung lại để tạo thị trường bất động sản công khai Về việc Bộ Tài nguyên - môi trường kiến nghị chuyển việc quản lý đăng ký nhà đất về Bộ Tư pháp, ông Cường nói Bộ Tư pháp và các

cơ quan chức năng hiện đang nghiên cứu trước khi có quyết định chính thức về vấn đề này

K.HƯNG

* Phó chủ tịch Quốc hội NGUYỄN ĐỨC KIÊN:

Luật không sai, vận dụng sai

Luật qui định đúng nhưng thực hiện trong thực tế gây phiền nhiễu, khó khăn, có tính vụ lợi cá nhân Khi tôi còn là chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế ngân sách của Quốc hội khóa XI, tôi đều khẳng định một giấy và tư tưởng đó đã thể hiện trong điều 48 Luật đất đai Qui định như vậy vì đất là sở hữu toàn dân, tôi giao cho anh thì tôi phải cấp giấy cho anh, còn nhà

là sở hữu cá nhân, tôi không thể xác nhận nhà của anh

Tôi rất mừng Chính phủ kỳ này tuyên bố trước Quốc hội là chỉ cấp một giấy chứng nhận, Ủy ban Kinh tế cũng nói một giấy Vấn đề bây giờ là Chính phủ phải giải thích, hướng dẫn và cụ thể hóa bằng một văn bản của Chính phủ Chính phủ phải đưa ra quyết tâm năm nào hoàn thành Bây giờ nói

cơ bản hoàn thành nhưng cơ bản phải là mức nào Việc chậm trễ phải phân tích những yếu tố khách quan Do điều kiện lịch sử để lại rất phức tạp, phần lớn đất đai không rõ nguồn gốc Về trách nhiệm thì có vấn đề cấp trên tập trung chưa cao để có những văn bản mang tính chất hệ thống cụ thể hướng dẫn cấp dưới Trách nhiệm cụ thể đương nhiên là Chính phủ

K.HƯNG ghi

* Đại biểu Võ Đình Tuyến (Bình Phước):

Ai cũng biết sai nhưng không sửa

Tại Bình Phước, thực tế còn tình trạng ở một số xã, dân cư

đã ổn định lâu đời trước năm 1975 và trước khi có quyết định thành lập các lâm trường Nhưng gần 20 năm sau, khi chúng ta thành lập các lâm trường, các khu dân cư này lại

bị qui vào đất lâm nghiệp Người dân vì thế không làm được “sổ đỏ”, không được vay vốn ngân hàng, không yên tâm sản xuất Dân kiến nghị hết năm này qua năm khác, cán bộ địa phương chỉ có một câu trả lời duy nhất là đất lâm nghiệp phải đợi Chính phủ quyết định Trả lời như vậy

là bế tắc Cội nguồn là đất ở, đất thổ cư Do chúng ta làm

sai, chụp lên nó mác đất lâm nghiệp, ai cũng biết việc này sai nhưng vẫn không dũng cảm để sửa

Mà trái lại, phải biến chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp “sổ đỏ” cho các loại đất trở thành hiện thực Một chính sách cho dù có hoàn hảo đến mấy

mà không được hiện thực hoá ngoài cuộc đời, thì nó vẫn chỉ là những thứ còn trên bàn giấy, ít giá trị Là nước đang phát triển, đang có chủ trương hoàn thiện hệ thống pháp luật, lại là nước đi sau thiên hạ, Việt Nam hoàn toàn có quyền học hỏi các nước đi trước, nhất là các nước láng giềng để chọn cho mình một mô hình đăng ký bất động sản hiệu quả Có lẽ, đã đến lúc cần thay đổi tư duy quá đề cao “đặc thù riêng của đất nước chúng ta”

mà bỏ quên các thành quả mà nhân loại đã đạt được Các mô hình về đăng

ký bất động sản đã được các nước đi trước trải nghiệm và từng bước hoàn thiện, tính hiệu quả của mỗi mô hình đã được chứng minh từ vài trăm năm trở lại đây Sẽ là lãng phí nếu chúng ta cứ loay hoay đi tìm những thứ mà thiên hạ đã tìm ra Nói về câu chuyện lập pháp, ông Nguyễn Sĩ Dũng (Văn phòng Quốc hội) đã có lần ngậm ngùi: “lập pháp là một thiết chế với những triết lý sâu xa Tuy nhiên, cho dù sâu xa đến mấy, thì “châu Mỹ” cũng đã được khám khá từ lâu Vấn đề là chúng ta nên tận dụng những

thành tựu đã được khám phá, hay nhất quyết đi tìm “châu Mỹ của mình” [15, tr.27] Với thiển ý rằng, Việt Nam nên học ở những nước đi trước, đặc biệt là những nước đã thành công với hệ thống đăng ký bất động sản hiện đại, ít chi phí cho người dân và dễ dàng tiệm cận thông tin khi bất kỳ người nào đó có nhu cầu, phần viết tiếp theo sẽ trình bày sơ lược về các hệ thống đăng ký bất động sản cơ bản trên thế giới

1.2 NHỮNG QUAN NIỆM KHÁC NHAU VỀ ĐĂNG KÝ BẤT

ĐỘNG SẢN

1.2.1 Sơ lược về đăng ký bất động sản trên thế giới

Từ những mô hình đăng ký bất động sản sơ khai trong các nền văn minh Ai Cập, Hy Lạp và nở rộ trong giai đoạn người La Mã cổ đại tiến hành xây dựng các thành phố ở các tỉnh mà vó ngựa xâm lăng của đế quốc này chiếm được, nhân loại đã có mấy nghìn năm làm quen với đăng ký bất động sản Mục đích của hoạt động đăng ký có sự khác nhau ở các nên văn minh

Ở Ai Cập cổ đại, hệ thống đăng ký lâu đời nhất mà nhân loại ngày nay biết được, thì mục đích của họ có thể thâu tóm trong hai đặc điểm nổi bật

“đất” và “thuế” Thật vậy, ngay từ thời Thinite (3200 – 2800), vua Ai Cập

đã chỉ thị thiết lập thống kê điền sản, được tiến hành 2 năm một lần Từ những thống kế đó cho phép người ta thiết lập các mục thuế điền sản, đồng thời tái lập quỹ đất bị thu hẹp hàng năm so sự xâm lấn của sông Nil Theo A Deleage, một học giả nghiên cứu về cách khai thuế điền sản, đã chỉ ra rằng trong địa bạ của người Ai Cập đã chứa các thông số như: hiện trạng của từng phần như diện tích, tên của người đóng thuế, mức thuế, hiện trạng pháp lý, khả năng gieo trồng của đất được thiết lập theo từng loại đất Ngoài ra còn có thêm cam kết về tình trạng không ngập nước của đất [42, tr.19]

Nếu “đất” và “thuế” là hai đặc tính nổi bật của hệ thống địa bạ do người Ai Cập sáng tạo ra, thì trong hệ thống của người Hy Lạp lại thiếu vắng hai đặc điểm này Vào thế kỷ thứ 7 TCN, người Hy Lạp đã thiết lập Giản đồ để mô tả sự phân chia đất đai thành các mảnh tương tự nhau Những thành phố cổ đại như Agrigente hay Syracuse đã được trình bày như là sự xếp đặt các khoảng đất dài cạnh nhau cho phép người ta khẳng định sự tồn tại của một hệ thống địa bạ và một hệ thống pháp lý tạo ra đặc tính bất khả nhượng của các lô đất này, vì chúng được cai quản bởi cộng đồng, nhưng vẫn có thể chuyển nhượng đối với quyền sử dụng Các Giản

đồ này chứa các ô trống tượng trưng cho các mảnh đất với các tỷ lệ tương ứng làm người ta nghĩ đến ý định quản lý việc chiếm hữu đất đai [42, tr.21]

Đăng ký địa bạ phát triển rực rỡ nhất trong thời cổ đại phải kể đến thời kỳ đế quốc La Mã tiến hành xây dựng các thành phố tại các tỉnh mà đội quân xâm lăng của người La Mã chiếm được, theo mô hình các trại lính Với khoảng 500 mảnh tài liệu khác nhau còn lưu giữ đến ngày nay tại Orange, Narbonnaise, cho thấy địa bạ của người La Mã đã được phân chia thành ba loại, loại A, B và C Các địa bạ này có hình vuông, bao gồm các văn bản, các bản sao của tabularium (đăng ký lô đất) và agri publici (bản tính diện tích thửa đất thuộc đất công) Ở bên trong mỗi địa bạ, có những thông tin về tình trạng pháp lý của các mảnh đất Những thửa đất bình thường được trao lại cho người bản địa, còn lại được trao cho các quan người La Mã, cho thành phố, hoặc giành lại cho nhà nước La Mã Vào khoảng năm 77 TCN, theo quyết định của Vespasien, người tổ chức điều tra điền sản, một bản đăng ký đi kèm với các Giản đồ được thông cáo cho toàn dân chúng Hệ thống địa bạ này thể hiện sự chính xác về kỹ thuật, về

vị trí địa lý và đã được hiện diện khắp các thành phố của La Mã [42, tr.21]

Về địa bạ đất nông nghiệp được thiết lập vì mục đích duy nhất là đánh thuế, được sáng tạo bởi đế chế Dioclétien, nhằm tịch thu một phần từ sản phẩm thu hoạch từ đất nông nghiệp Từ năm 297 TCN, Dioclétien tiến hành thống kê điền sản để xây dựng mức đánh thuế Nhà nước La Mã từ

đó, cứ 15 năm điều chỉnh mức thuế một lần Khi địa bạ đã được thiết lập,

inspector (thanh tra hoặc quan kiểm tra) có thể tham gia giải quyết theo

yêu cầu của thần dân hoặc của cộng đồng trong trường hợp có sự khiếu nại của những người này về các thông tin trong địa bạ [42, tr.21]

Sau khi đế quốc La Mã sụp đổ vào nửa sau thế kỷ thứ 5 SCN, hệ thống địa bạ này bị lãng quên và chỉ được khám phá lại bởi các cường quốc trong thời kỳ Trung đại Hệ thống địa bạ hình học (geometric cadastration) của người La Mã vẫn còn ảnh đáng kể đến ngày nay [42, tr.20]

1.2.2 Sự phát triển của các hệ thống đăng ký bất động sản

Từ các hệ thống đăng ký đất đai đầu tiên trong lịch sử nhân loại vừa được đề cập sơ lược trên đây, cho thấy mục đích ban đầu của đăng ký đất đai là (i) để thu thuế; và (ii) quản lý nhà nước về đất đai được dễ dàng Khi dân số ngày một gia tăng ở hầu hết các xã hội, đất đai ngày càng trở thành nguồn tài nguyên khan hiếm và nhiều loại quyền sử dụng đất được hình thành và phát triển Khi đất đai khan hiếm trước nhu cầu của con người thì việc luân phiên và đẩy nhanh tần suất khai thác chúng giữa các chủ thể trong một xã hội được hình thành một cách tự nhiên Khi đó, các giao dịch đất đai trên thị trường trở nên thường xuyên và ngày càng phức tạp, muôn hình vạn trạng Điều này trở nên rõ nét nhất khi xuất hiện chủ nghĩa tư bản “Nền đại công nghiệp tư bản hình như đã góp phần phân tách nhanh chóng các quyền của chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng được các chủ thể khác nhau thực hiện Ví dụ A là chủ sở hữu đất, cho B thuê đất để xây nhà kinh doanh, B thế chấp quyền thuê cho

ngân hàng…” [25, tr.147] Bởi bản chất của các giao dịch liên quan đến đất đai là những thoả thuận có giá trị ràng buộc về mặt pháp lý đối với các bên tham gia kết ước Trong khi, đất đai nói riêng, bất động sản nói chung lại là tài sản mang tính cố định cao, lưu truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác, vì lẽ đó, thông tin về một bất động sản nào đó, chẳng hạn như ai là chủ sở hữu, chủ sở hữu có những quyền và nghĩa vụ gì đối với lô đất, hoặc

lô đất đó có đang là tài sản đảm bảo cho một nghĩa vụ nào đó hay không…, tất cả những thông tin đó không phải lúc nào cũng đầy đủ, chính xác và dễ dàng tiệm cận với người có nhu cầu Nghĩa là, nguy cơ tiềm ẩn các rủi ro liên quan đến các giao dịch đất đai là rất lớn Trong khi đó, tham gia vào các giao dịch phức tạp này, người ta luôn có nhu cầu được an toàn

về mặt pháp lý, khi có tranh chấp xảy ra thì người ngay phải được bảo vệ bởi pháp luật và toà án

Thực tiễn đó dẫn đến một nhu cầu ngày càng trở nên cấp thiết là phải cải tiến và phát triển các hệ thống đăng ký đất đai nhằm minh định quyền

sở hữu và các quyền liên quan của người có quyền, cũng như dễ dàng cập nhật thông tin, từ đó mà giảm thiểu các tranh chấp, tạo ra sự an toàn pháp

lý Mặt khác, nếu hệ thống đăng ký bất động sản là tiện lợi và an toàn sẽ góp phần làm giảm chi phí giao dịch, từ đó gia tăng các giao dịch đất đai trên thị trường

Như vậy, một cách tự nhiên, mục đích của việc đăng ký bất động sản

đã từng bước thay đổi cho phù hợp với nhu cầu của cuộc sống Người phương Tây quan niệm “luật là lẽ tự nhiên, lẽ phải và công lý ở đời” Vì nền tảng quan trọng ấy, từ mục đích ban đầu là để thu thuế và quản lý quỹ đất của nhà nước, chúng được chuyển sang mục đích tạo sự an toàn pháp

lý nhằm bảo vệ các bên (dân sự) trong các giao dịch nhà đất Các hệ thống đăng ký bất động sản lần lượt ra đời và được hoàn thiện dần ở các quốc gia tồn tại cho đến ngày nay đều hướng tới mục đích tối thượng này

Theo một nghĩa chung nhất, đăng ký bất động sản là biện pháp công

bố sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản, xác định quyền đó cho chủ tài sản, tạo khả năng thuận lợi cho chủ tài sản ấy thực hiện các quyền của mình trong quan hệ với tất cả mọi người Nghĩa là, bằng hành vi đăng

ký, quyền đối với bất động sản được xác định công khai cho một hoặc một vài chủ thể xác định và loại trừ những người khác ra khỏi những quyền ấy Thế nhưng, “do bản thân việc đăng ký bất động sản lại là một giao dịch do một người có quyền xác lập tại một cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vậy việc đăng ký này có mối quan hệ như thế nào với cuộc sống pháp lý của quyền được đăng ký” [16, tr.27]

Pháp luật bắt đầu từ cuộc sống muôn màu muôn vẻ, vì thế, cũng như chính sự đa dạng của cuộc sống, người ta thường tìm ra được ít nhất nhiều hơn một giải pháp pháp lý cho một vấn đề thực tế Các nước đi trước đã tìm ra những triết lý khác nhau để từ đó hình thành nên các hệ thống đăng

ký bất động sản khác nhau Lợi điểm của từng hệ thống đó đôi khi rất khác nhau, và thường thì các giải pháp ra đời sau là sự hoàn thiện, cách tân, là biến thể của những hệ thống đã tồn tại trước đó Thêm nữa, như ai đó đã nói, “không chỉ là công cụ, pháp luật là văn hoá” Bởi vậy, khi du nhập những giải pháp pháp lý nói chung, đăng ký bất động sản nói riêng vào một nền văn hoá pháp lý của một quốc gia, người ta phải tính đến sự tương thích với điều kiện, truyền thống sẵn có của xứ sở được du nhập Lịch sử nhân loại đã cung cấp vô vàn các bằng chứng rằng một giải pháp pháp luật tối ưu đối với một quốc gia khi được du nhập vào xứ sở khác, thì hiệu quả của chúng đã không còn như ở nơi nguyên xứ, thậm chí nhiều khi còn là sự phản tác dụng Thực tiễn đó đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có đủ sự thông thái, có tâm và có tầm để chọn một giải pháp tối

ưu cho quốc gia mình trong nhiều giải pháp khả dĩ đó, kế theo là dịch chính sách thông thái đó vào pháp luật- một công việc mang nặng tính kỹ thuật do những người thạo nghề soạn luật đảm đương Giống như việc đi

lại của con người, ra khỏi nhà người ta có thể đi bên phải hoặc đi bên trái con đường, cả hai đều là giải pháp khả dĩ, nhưng pháp luật chỉ được chọn một mà không thể chọn cả hai để tránh diễn ra cảnh “hai con dê qua cầu”

Từ việc chọn đi bên phải hoặc đi bên trái của con đường mà người ta sẽ thiết kế phương tiện cho phù hợp, chẳng hạn tay lái của một chiếc ô-tô đặt

ở bên phải hay bên trái cho phù hợp Một quốc gia, nếu có thói quên đi bên phải đường thì việc gọi những chiếc xe được thiết kế cho những nơi yêu thích việc đi bên trái là “tay lái nghịch”, liệu có thân thiện? Luật là lẽ

tự nhiên, thế giới bên ngoài quan niệm như vậy, và theo họ làm luật là phát hiện và nâng quy luật sống lên thành luật chứ làm luật thường không phải là sự sáng tạo, lại càng không bao giờ họ quan niệm một cách giản đơn rằng “luật là ý chí của giai cấp thống trị được nâng lên thành luật” Pháp luật về đăng ký bất động sản cũng không phải là ngoại lệ của quan niệm này

Về đại thể, trên thế giới có hai quan niệm khác nhau về đăng ký bất động sản, từ hai cách nhìn khác nhau này đã hình thành hai hệ thống đăng

ký tiêu biểu, đó là: (i) hệ thống đăng ký nhằm đối kháng với người thứ ba;

và (ii) hệ thống đăng ký để xác lập quyền

Đúng như tên gọi của nó, hệ thống này chỉ có ý nghĩa pháp lý với bên thứ ba Còn đối với các bên trong giao dịch, người ta cho rằng một người chỉ có thể chuyển giao cho người khác bất động sản của mình, và người này phải chịu trách nhiệm về hành vi chuyển nhượng của mình Đối với người nhận chuyển nhượng cũng được suy đoán rằng anh ta chỉ tham gia khi đã biết rõ các quyền của người chuyển giao Muốn vậy, người chuyển giao đã phải chứng minh về quyền của mình cho người nhận chuyển nhượng Vì lẽ đó, người ta thừa nhận rằng quyền của bên nhận chuyển giao được xác lập bởi chính giao dịch mà họ đã tham gia để giành quyền đối với bất động sản đó, cho đến khi có một bằng chứng ngược lại Nghĩa

là, việc đăng ký không mang lại ý nghĩa gì đối với các bên trong giao dịch với nhau Với mục đích để tránh những sự phiền toái với một bên thứ ba nào đó, các bên trong giao dịch tiến hành đăng ký giao dịch tại một cơ quan công quyền, thường là các cơ quan đăng ký chuyên trách Nghĩa là trong trường hợp không đăng ký thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực đối với các bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao Điều đó giống như hiện tượng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và cũng không có đăng ký đã trở thành phổ biến ở nước ta trong một thời gian khá dài Các bên tham gia mua bán thừa nhận với nhau, nghĩa là quyền sở hữu các bất động sản ấy đã được xác lập cho người mua theo thoả thuận trong hợp đồng, cho dù có sự vi phạm về thủ tục luật định Nếu các giao dịch này diễn ra trước ngày 1- 7- 2004 và hiện không có tranh chấp thì được công nhận hiệu lực pháp lý theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai [2003] Nhưng trong trường hợp xảy ra tranh chấp bởi một bên thứ

ba nào đó thì rủi ro đối với các bên trong hợp đồng là không thể tránh khỏi Việc giải quyết quyền lợi của các bên sẽ không chỉ căn cứ vào hợp đồng

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch trong hệ thống đăng ký đối kháng không mang lại ý nghĩa chứng minh quyền sở hữu của người được đăng

ký Nghĩa là hệ thống này không thể được sử dụng trực tiếp để chứng

minh sự tồn tại của quyền sở hữu đối với bất động sản của người được đăng ký sau cùng Bởi lẽ, việc chuyển giao bất động sản ở mô hình đăng

ký này là chuyển giao một quyền đã được đăng ký Để có thể chuyển giao được cho người kế tiếp, việc chuyển giao trước đó cũng phải đã được đăng

ký Người được chuyển giao sau chỉ được thừa nhận có quyền nếu chính người chuyển giao cũng đã được thừa có quyền trong giao dịch kế trước [16, tr.28] Điều đó tạo nên một “chuỗi” các giao dịch được chuyển giao

và đăng ký kế tiếp nhau về cùng một bất động sản Một người đã đăng ký đối với bất động sản do có được từ việc anh ta nhận chuyển giao từ một người khác, thì anh ta vẫn có thể bị tranh chấp Việc đăng ký có thể không mang lại lợi ích cho người đăng ký trước các phán quyết của toà án Khi

có sự tranh chấp về quyền đối với bất động sản xảy ra, người ta phải chứng minh bằng cách “đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của

sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó” [16, tr.28] Như vậy, việc chứng minh quyền của một chủ thể nào đó đối với một bất động sản là vô cùng khó khăn và nhiều khi không thể thực hiện được vì có thể điểm khởi đầu trong một chuỗi giao dịch đã diễn ra trước đó hàng trăm năm hoặc lâu hơn Một quy trình thẩm định như vậy, đòi hỏi nhiều chi phí đối với các bên, làm tăng chi phí giao dịch, và nhiều khi chi phí đã được bỏ ra mà không thu được kết quả đáng kể nào

Với những khó khăn và hạn chế kể trên, hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba được đặt trước nhu cầu cần cải tiến hoặc tìm kiếm một giải pháp thay thế khác hiệu quả và tiện lợi hơn Có lẽ vì điều đó mà hệ thống này rất ít được du nhập vào các quốc gia lần đầu xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản

1.2.4 Hệ thống đăng ký quyền

Cũng như các nước châu Âu lục địa, ban đầu ở các nước theo Thông luật, người ta cũng áp dụng hệ thống đăng ký bằng khoán (Deeds registration system), dựa trên các chứng thư xác nhận quyền ("title deeds") đối với bất động sản Theo hệ thống này, khi một người muốn chứng minh quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất nhất định, anh ta phải dựa vào các tài liệu giao dịch Các tài liệu giao dịch này được gọi là “các chứng thư xác nhận quyền” hay “chuỗi quyền” ("title deeds" or the "chain

of title") Khi có tranh chấp, các chứng cứ xác nhận quyền này được “lần giở” ngược trở về khoảng thời gian khi mà quyền đối với thửa đất lần đầu tiên được Toà Nữ hoàng (the Crown) giao cho một người nhất định Nhiều khi những trường hợp này có thể đã xảy ra hàng trăm năm trước, người ta không còn lưu giữ được các chứng thư, và cũng có thể quyền sở hữu đất đai đã bị thay đổi theo thời gian Và như vậy, quyền sở hữu của một người đối với thửa đất không đáng tin cậy trong những trường hợp như vậy Từ

đó, phát sinh các chi phí pháp lý đáng kể đối với chủ sở hữu đất và gây trở ngại cho sự phát triển [40, cập nhật 15/4/2008] Khi tham gia giao dịch bất động sản theo hệ thống đăng ký cũ và phức tạp này, người ta thường phải cậy nhờ đến luật sư

Với mong muốn khắc phục những nhược điểm của hệ thống đăng ký bằng khoán truyền thống với những khó khăn vừa đề cập trên đây, vào giữa thế kỷ thứ 19, ở các nước theo truyền thống Thông luật, người ta đã phát minh ra hệ thống đăng ký bất động sản theo quyền (Title registration system) thay thế cho hệ thống đăng ký bằng khoán cũ (Deeds registration system) Cũng như tính đa dạng và sự mềm dẻo của Thông luật, về đại thể

có hai kiểu (hệ thống) đăng ký quyền ra đời vào cùng thời gian ở các nước này Một là, hệ thống đăng ký kiểu Anh, bắt nguồn từ Anh quốc và sau đó

mở rộng sang các nước chịu ảnh hưởng của nước Vương quốc này Hai là,

hệ thống đăng ký Torrens, xuất hiện ở Úc vào năm 1858, bởi Robert Torrens, sau đó hệ thống này nhanh chóng ảnh hưởng sang nhiều nước như Canada, Hồng Kông, một số bang của Hoa Kỳ [39, cập nhật 15/4/2008]

Theo hệ thống đăng ký quyền thì chính việc đăng ký hoặc giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là bằng chứng về quyền sở hữu Bằng chứng này là không thể bị đánh đổ trong bất kỳ trường hợp nào Nghĩa là, một khi việc đăng ký đối với một bất động sản nào đó được hoàn thành thì giá trị của việc đăng ký đó không thể bị xem xét lại, người ta cũng không cần phải tìm hiểu thông tin phía sau tờ trước bạ Giá trị cung cấp thông tin về bất động sản của hệ thống này vì thế mà trở nên rất đáng tin cậy Tuy nhiên, điều này cũng sẽ dẫn đến một hệ quả là do sơ suất hoặc sai lầm nào

đó của cơ quan đăng ký, mà quyền của một người có thể bị xâm phạm Trong trường hợp đó, người bị thiệt hại có thể yêu cầu cơ quan đăng ký bồi thường thiệt hại cho mình Chính yêu cầu này làm cho cơ quan đăng

ký cẩn trọng hơn khi thực hiện nhiệm vụ Vì thế mà quy trình đăng ký trở nên phức tạp, đôi khi kéo dài về thời gian, và nhiều khi cơ quan đăng ký

có quyền từ chối yêu cầu đăng ký đối với bất động sản của một người nào

đó nếu anh ta không đáp ứng được các yêu cầu luật định [40, cập nhật 15/4/2008]

1.2.4.1 Hệ thống Torrens

Với ý tưởng được phỏng theo hệ thống đăng ký tàu biển của Anh quốc, vào năm 1958, ở Úc, ngài Thủ hiến Robert Torrens đã cải tiến một cách căn bản hệ thống đăng ký bằng khoán cổ điển và đánh dấu sự ra đời một hệ thống đăng ký quyền thuận tiện mang tên ông- hệ thống Torrens

Hệ thống Torrens được áp dụng ở Úc và nhanh chóng trở nên phổ biến, thay thế hệ thống đăng ký bằng khoán cổ điển ở nhiều nước nằm trong khối Liên hiệp Anh Với sự tiện lợi và tính đáng tin cậy của nó, hệ thống Torrens đã nhanh chóng được du nhập vào nhiều nước trên phạm vi toàn

cầu, đặc biệt là các nước chưa có truyền thống về đăng ký bất động sản như Thái Lan, Singapo, Miến Điện Một số quốc gia du nhập hệ thống đăng ký Torrens, nhưng không thay thế hoàn toàn các hệ thống cũ mà áp dụng song trùng cả hai hệ thống, với một chiến lược dài hạn sẽ dần thay thế hệ thống đăng ký trước đây của họ bằng hệ thống Torrens, như Hồng Kông và Ai Len Ở Hoa Kỳ, ngoại trừ bang Iowa đã áp dụng duy nhất hệ thống đăng ký Torrens, các bang khác đã bắt đầu áp dụng hạn chế hệ thống này, như các bang Minnesota, Massachusetts, Colorado, Georgia, Hawaii, New York, Bắc Carolina, Ohio, và Washington [40, cập nhật 15/4/2008]

Đăng ký bất động sản theo hệ thống Torrens là bắt buộc với toàn bộ đất đai, bất động sản Khi quy trình đăng ký bất động sản đã được hoàn thành, người yêu cầu đăng ký được cơ quan đăng ký cấp hai giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký lưu giữ một bản gốc Việc chuyển nhượng bất động sản theo hệ thống này chỉ đơn giản là việc thay tên chủ sở hữu trong giấy chứng nhận đăng ký gốc và các bản sao

Hệ thống đăng ký Torrens được xây dựng và vận hành dựa vào ba nguyên tắc rường cột:

(i) Nguyên tắc gương chiếu: bản đăng ký (Giấy chứng nhận quyền

sở hữu) phản ánh (trung thực) một cách chích xác và giống hệt với tình trạng quyền sở hữu của chủ sở hữu Điều này có nghĩa là nếu một người bán một bất động sản, giấy chứng nhận sở hữu mới phải giống hệt với giấy chứng nhận cũ về tình trạng của mảnh đất, ngoại trừ tên sở hữu chủ [Mirror principle - the register (Certificate of Title) reflects (mirrors) accurately and completely the current facts about a person's title This means if a person was to sell an estate, the new title has to be identical to the old one in terms of description of lands, except for the owner's