Khóa luận tốt nghiệp Những vấn đề lý luận về chủ thể kinh doanh bất động sản ở việt nam

Trong cuộc sống, bất động sản đóng một vai trò cực kì to lớn đối với tất cả các thành viên trong xã hội, nó không chỉ là đóng vai trò là một tài sản có giá trị lớn lao về vật chất mà còn có giá trị sâu sắc về tinh thần.

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

LỜI CẢM ƠN 5

LỜI MỞ ĐẦU 6

1.Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 6

2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 7

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 7

4 Phương pháp nghiên cứu 7

5 Kết cấu của luận văn 7

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN……… 9

1.1 Cơ sở lý luận của viêc ra đời hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam……… 9

1.1.1Chế độ sở hưu đất đai 9

1.1.2 Nền kinh tế thị trường 10

1 2 Khái niệm kinh doanh bất động sản 10

1.2.1 Khái niệm bất động sản 11

1.2.1.1 Định nghĩa bất động sản 11

1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản 11

1.3 Khái niệm kinh doanh bất động sản 12

1.3.1Định nghĩa kinh doanh bất động sản 12

1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản 14

1.3.3 Vai trò của kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế hiện nay 15

1.3.4 Điều kiện của hoạt động kinh doanh bất động sản 16

1.3.5 Các loại hình kinh doanh bất động sản 17

1.4 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động sản 17

1.4.1chủ thể kinh doanh 17

1.4.1.1 Định nghĩa chủ thể kinh doanh 17

1.4.1.2 Đặc điểm của chủ thể kinh doanh 19

1.4.1.3 Điều kiện của chủ thể kinh doanh 20

1.4.1.4 Các loại hình chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trường 22

1.4.2 Chủ thể kinh doanh bất động sản 22

1.4.2.1 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động sản 22

1.4.2.2 Đặc điểm chủ thể kinh doanh bất động sản 23

CHƯƠNG II: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN……… 24

2.1 Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản 24

2.1.1 Điều kiện chung đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động sản ……… 24

2.1.2 Điều kiện cụ thể đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động sản……… 26

2.1.3 Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản……… 27

2.1.4 Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản……… 28

2.1.5 Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất

động sản 28

2.2 Phân loại chủ thể kinh doanh bất động sản 30

2.3 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 32

2.3.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước 32

2.3.2 Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nâm định cư ở nước ngoài 35

2.4 Trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh của chủ thể pháp luật kinh doanh bất động sản……… 37

2.5 Thực tiễn thi hành pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam ……… 37

2.5.1 Những thành tựu đã đạt được 37

2.5.2 Những hạn hế trong quá trình thi hành pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản……… 40

2.5.3 Nguyên nhân của những hạn chế , tồn tại về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam……… 43

CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM….……… 47

3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam……… 47

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động 50

3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản 53

3.3.1.Các giải pháp pháp lý mang tính tổng thể 53

3.3.2.Các giải pháp pháp lý mang tính cụ thể 55

TỔNG KẾT VẤN ĐỀ 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa luận này, trước hết, em xin dành lời cảm ơn trân trọngnhất tới các thầy cô giáo bộ môn Luật đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội đã tậntình dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức quý báu và giúp đỡ em trong quátrình học tập tại trường

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới Tiến sĩ Nguyễn Thị Dung,người đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu, giúp emhoàn thành luận văn

Đồng thời, em tôi cũng xin cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiệngiúp đỡ để tôi có thể hoàn thành luận văn này

Mặc dù em đã cố gắng để hoàn thiện luận văn, tuy nhiên không thể tránhkhỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô và các bạn

Hà Nội, tháng 03 năm 2014

Sinh viênCao Trần Khánh

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong cuộc sống, bất động sản đóng một vai trò cực kì to lớn đối với tất cảcác thành viên trong xã hội, nó không chỉ là đóng vai trò là một tài sản có giá trịlớn lao về vật chất mà còn có giá trị sâu sắc về tinh thần

Xuất hiện khá muộn so với sự phát triển của thế giới trong lĩnh vực kinhdoanh bất động sản song vực kinh doanh bất động sản đang đóng một vai trò hếtsức to lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta hiện nay Năm 2006, LuậtKinh doanh bất động sản đã được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua

và có hiệu lực từ 01/01/2007 Đây là một cơ sở pháp lý rất quan trọng để phát triểnthị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hội nhập quốc tế

Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã dành nhiều sự quan tâm tớiviệc phát triển thị trường kinh doanh bất động sản và đã ban hành văn bản phápluật để điều chỉnh vấn đề này nói chung và vấn đề về chủ thể kinh doanh bất độngsản nói riêng Những văn bản này đã tạo ra nhiều chuyển biến tích cực trong đờisống xã hội nói chung và trong lĩnh kinh doanh bất động sản nói riêng Tuy nhiên,đánh giá một cách khách quan thì các quy phạm pháp luật này chưa thực sự đi vàochiều sâu và phản ánh đúng thực trạng hiện nay Bên cạnh đó, việc nghiên cứu vềcác quy định của pháp luật trong những lĩnh vực này, đặc biệt là nghiên cứu về chủ

thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa nhận được nhiều sự quan tâm từphía các nhà chuyên môn Chính vì vậy mà việc nghiên cứu về chủ thể kinh doanhbất động sản trên phương diện lí luận và thực tiễn là rất cần thiết, cụ thể là cần tìm

ra những vướng mắc bất cập trong các quy định của pháp luật và đối chiếu vớithực tiễn từ đó đề ra những giải pháp để nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luậtđối với chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam

2 Đối tượng , phạm vi nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu mặt lí luận và thực tiễn vềchủ thể kinh doang bất động sản, để tìm ra một số giải pháp pháp và có những địnhhướng hoàn thiện các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản Phạm vinghiên cứu của đề tài chủ yếu tập trung vào các quy định của Luật Kinh doah bấtđộng sản năm 2006, có xem xét tới các quy định có liên quan trong các văn bảnpháp luật khác

3 Nhiệm vụ của việc nghiên cứu

Nhiệm vụ nghiên cứu trong phạm vi khóa luận này bao gồm:

- nghiên cứu những vấn đề lí luận về chủ thể kinh doanh bất động sản nhưnhững khái niệm liên quan , những yếu tố tác động đến chủ thể kinh doanh bấtđộng sản

- phân tích nội dung các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bấtđộng sản

-phân tích đánh giá thực tiễn thi hành luật về chủ thể kinh doanh bất độngsản Những thành tựu đạt được , những hạn chế , nguyên nhân của những hạn chếtồn tại

- nêu định hướng hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản vàcác giải pháp hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản

4 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp cụ thể được sử dụng khi nghiên cứu đề tài bao gồm: quynạp, diễn dịch, phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu v.v…

5 Kết cấu của luận văn

Kết cấu của luận văn bao gồm 3 phần chính: Phần Mở đầu, Phần Nội dung,

và Phần Kết luận Trong đó luận văn đi sâu làm rõ đề tài ở phần Nội dung với kếtcấu gồm 3 chương:

Chương I: Những vấn đề lí luận về kinh doanh bất động sản và chủ thể kinhdoanh bất động sản

Chương II: Các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sảnChương III: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định cảu phápluật về chủ thể kinh doanh bất động sản ơ Việt Nam

Ngoài ra luận văn còn có bộ phận chú thích đi kèm như Mục lục, Danh mụctài liệu tham khảo

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

1.

1 Cơ sở lý luận của viêc ra đời hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1.1.1 Chế độ sở hữu đất đai.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân được Hiến pháp Việt Nam năm 1980 quyđịnh và được Hiến pháp năm 1992 thừa nhận cho đến nay Điều 17 Hiến pháp năm

1992 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nướcđầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá,xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Đất đai là tưliệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt của mọi quốc gia, không những là tưliệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… mà còn là tài sản quan trọng vềquốc phòng, an ninh, phát triển công nghiệp và phục vụ lợi ích công cộng Nước ta

là một nước nông nghiệp, trên 75% dân số là nông dân với nguồn sống chủ yếu từđất đai Sở hữu toàn dân tức là người dân có quyền trong đó Nhà nước là đại diệnchủ sở hữu thực hiện quyền quản lý Nhà nước về đất đai, bảo đảm sử dụng hợp lý,

có hiệu quả Điều này hoàn toàn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trườngđịnh hướng XHCN ở Việt Nam, Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổđất đai, đảm bảo điều tiết quá trình phân phối công bằng, ngăn ngừa khả năng số ítchiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận bình đẳng vàtrực tiếp với đất đai, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất đai với mục đíchbóc lột người sử dụng đất Hiểu một cách ngắn gọn đất đai là tài sản chung củanhân dân, quyền sở hữu thuộc về nhân dân, Nhà nước đứng ra đại diện quản lí đất

đai Vì vậy, đất đai nói chung không thể là đối tượng của bất cứ hoạt động kinhdoanh nào, tuy nhiên quyền sử dụng đất vẫn được xem là đối tượng của các hoạtđộng kinh doanh trong bất cứ thị trường nào bởi vì tất các mọi người dân đều cóquyền sử dụng đất Và không ngoại lệ thì quyền sử dụng đất cũng được xem là đốitượng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

1.1.2 Nền kinh tế thị trường.

Xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là một yếu tốtất yếu cơ bản của quá trình đổi mới quản lý kinh tế ở nước ta, và nhờ có đường lốiđúng đắn kinh tế nước ta đã thoát khỏi những khủng hoảng đạt tốc độ tăng trưởngnhanh, đời sống nhân dân được cải thiên đáng kể, chính trị xã hội ổn định, quốcphòng an ninh quốc gia được giữ vững Nước ta từ một nứoc có nên kinh tế quanliêu, bao cấp đã từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa dựa trên quy luật giá trị và tín hiệu cung cầu của thị trường Nhờ sự pháttriển của nên kinh tế thị trường kéo theo sự chuyển dịch bất động sản diễn ra trênquy mô lớn nhiều khu dân cư, khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây dựng đivào hoạt động có hiệu quả cao, một số mô hình khu dân cư hình thành Đặc biệt,Nhà nước còn có chính sách thu hút đầu tư, hình thành các khu công nghiệp và khuchế xuất thu hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư … nên nhu cầu sử dụng đấtcủa các cá nhân , doanh nghiệp càng trở nên cần thiết hơn bao giờ hết qua đó hoạtđộng mua bán, kinh doanh BĐS cũng dần được hình thành Chính sự phát triển vềmọi mặt của nền kinh tế thị trường đã dẫn đến sự hình thành và phát triển hoạtđộng kinh doanh BĐS dựa trên nhu cầu sử dụng bất động sản cho quá trình sảnxuất xây dựng phát triển kinh tế - xã hội

Ngoài ra, hội nhập quốc tế mang đến những hệ quả tích cực cũng như tạo ranhiều thách thức mới đối với nhiều lĩnh vực đời sống xã hội, dẫn đến sự hình thành

và phát triển tất yếu của hoạt động kinh doanh BĐS vì quá trình hội nhập tạo khảnăng thu hút đầu tư phát triển và hợp tác rãi về kinh tế mà một trong những nguồn

vốn quan trọng để hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài chính là “đất đai” trên thịtrường BĐS.

1.

2 K hái niệm kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm bất động sản

1.2.1.1 Định nghĩa bất động sản

Định nghĩa bất động sản đã được hình thành từ lâu đời, theo luật La Mã cổđại đã phân chia tài sản thành “ bất động sản” và “ động sản và định nghĩa này đãđược ghi nhận tại bộ luật dân sự (BLDS ) của nhiều quốc gia trên thế giới đó làBLDS của Liên bang Đức, Nhật Bản, Pháp… và hầu hết các hệ thống pháp luật nàyđều ghi nhận rằng: BĐS không chỉ là đất đai, những tài sản gắn liền với đất, củacải trong lòng đất mà còn tất cả những gì được tạo nên từ con người gắn liền vớiđất BĐS ở đây bao gồm đất đai, khoáng sản khoáng vật, nhà cửa, công trình xâydựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai, hay gắn liền với đất

Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là

“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm

này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174

có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắnliền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tàisản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản

BĐS trước hết là tài sản nó mang những thuộc tính chung của tài sản đó là sựkết tinh sức lao động của con người được trị giá thành tiền và đem ra trao đổingang giá trên thị trường ; đồng thời làm thõa mãn nhu cầu sử dụng nào đó của conngười Tuy nhiên BĐS khác với tài sản là động sản ở những đặc trưng cơ bản sauđây :

Thứ nhất, BĐS có tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một

diện tích cụ thể của đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổidiện tích, nếu đất đai đó không phải là hàng hoá thì bất động sản gắn trên đó cũngkhó khăn trong vận động với tư cách là hàng hoá

Thứ hai , BĐS có tính khan hiếm : Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng

dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cungđất đai thì không thay đổi Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng giatăng

Thứ ba , BDS có tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không

có bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lậptrên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc,

cơ sở hạ tầng,…khác nhau

Thứ tư , BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà

nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Dođất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằmlàm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực cóđược từ thị trường bất động sản

Thứ năm , BĐS mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lí xã hội Nhu

cầu về BĐS của mỗi vùng , mỗi khu vực thường chịu ảnh hưởng của cá yếu tốphong tục , tập quán , tâm lí xã hội thậm chí là yếu tố tâm linh , tín ngưỡng …

1.3.

Khái niệm kinh doanh bất động sản

1.3.1 Định nghĩa kinh doanh bất động sản.

Theo từ điển Luật học thì khái niệm kinh doanh được hiểu như sau: Kinhdoanh là hoạt động đầu tư sản xuất vận tải, thương mại, dịch vụ …của chủ thể kinhdoanh tiến hành một cách độc lập trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận theo

đó hoạt động kinh doanh phải bao gồm ba đặc điểm sau: Thứ nhất; là hoạt động

mang tính nghề nghiệp thường xuyên liên tục, mang lại thu nhập chính cho chủ thể

kinh doanh Thứ hai; là hoạt động độc lập nhân danh chính chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh và chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh đó, Thứ ba; hoạt

động kinh doanh đó nhằm mục đích lợi nhuận kinh doanh BĐS là một loại hìnhthức của kinh doanh nói chung nên nó cũng mang các đặc điểm chung của hoạtđộng kinh doanh

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không nêu ra định nghĩa cụ thể vềKDBĐS, theo khoản 1 Điều 4 luật KDBĐS giải thích: hoạt động kinh doanh BĐSbao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch BĐS điều khoản này chỉ thể hiện nộidung của hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm hai hoạt động chính : kinhdoanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Như vậy để làm rõ khái niệm kinh doanh

BĐS thì chúng ta phải làm rõ hai khái niệm đó là: “ kinh doanh dịch vụ bất động sản và kinh doanh bất động sản ”

Khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 nêu rõ : “ Kinh doanh bấtđộng sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê muabất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằmmục đích sinh lợi ” Theo đó các hành vi nói trên có thể chia thành ba nhóm hànhvi:

Thứ nhất, hành vi bỏ vốn đầu tư tạo lập hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị

trường cụ thể đó là xây dựng nhà ở công trình khu đô thị, khu công nghiệp … từ đóthúc đẩy hoạt động KDBĐS bao gồm mua bán chuyển nhượng; cho thuê và thuêmua BĐS

Thứ hai, đó là các giao dịch BĐS: bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại cho thuê mua BĐS nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận các giao dịch này đượcthực hiện trên sàn giao dịch BĐS giữa các nhà đầu tư, kinh doanh

Thứ ba, là các giao dịch liên quan đến KDBĐS, các giao dịch mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua dược thực hiện giữa các cánhân, tổ chức KDBĐS với cá nhân, tổ chức không KDBĐS

Khoản 3, điều 4 Luật KDBĐS năm 2006 nêu rõ: “kinh doanh dịch vụ BĐS làcác hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồmcác dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất độngsản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản” hoạt độngkinh doanh dịch vụ bất động sản không tạo ra sản phẩm mới cho thị trường mà làtiếp thị sản phẩm hàng hóa BĐS tới người tiêu dung, giúp người tiêu dung tìm hiềuthông tin về sản phẩm BĐS, về thị trường BĐS… Từ đó thúc đẩy các giao dịchBĐS phát triển thực chất đây là các hoạt động hỗ trợ việc kinh doanh BĐS.

1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, chủ thể KDBĐS có phạm vi hoạt động không giống nhau Tổ chức

cá nhân trong nước được pháp luật cho phép kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vàkinh doanh dịch vụ BĐS Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân trong nước đượcthực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS, thựchiện các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: môi giới BĐS, sàn giao dịchBĐS, tư vấn BĐS, định giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lí BĐS nhằm mục đích thulợi nhuận trọng khi đó tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ởnước ngoài chỉ được thực hiện các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm:môi giới BĐS, định giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lí BĐS, đấu giá BĐS, sàn giaodịch BĐS, nhằm mục đích thu lợi nhuận mà không được mua bán, chuyển nhượng,thuê, thuê mua BĐS

Thứ hai, đối tượng kinh doanh BĐS là một loại tài sản đặc biệt “không thể

di dời”, đó là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, và các tài sản gắn kiền với đấtkhác Do đó, so với các loại hình kinh doanh khác, kinh doanh BĐS thường đem lạilợi nhuận hoặc bị lỗ vốn nhưng không bao giờ bị mất hết vốn đầu tư

Thứ ba, kinh doanh BĐS là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện đối với

hoạt động kinh doanh BĐS thì điều kiện về vốn pháp định là một trong những điềukiện bắt buộc nhằm buộc các chủ thể kinh doanh phải chứng minh năng lực tài

chính ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh.Ngược lại đối với hoạt động kinhdoanh dịch vụ BĐS thì điều kiện về chứng chỉ hành nghề là một trong những điềukiện bắt buộc để bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ kinh doanh BĐS có chất lượng

và mang tính chuyên nghiệp

Thứ tư, hoạt động KDBĐS mang lại lợi nhuận cao song lợi nhuận càng cao

thì khả năng tiềm ẩn rủi ro càng lớn Điều này không chỉ xuất phát do yếu tố chủquan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát từ cơ chế ,chicnhs sáchcủa Nhà nước ,môi trường đầu tư,thị trường BĐS.Bởi lẽ thị trường BĐS là thịtrường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kì sự thay đổi nào của cơchế,chính sách,pháp luật,tâm lý,thị hiếu của người dân,sự tăng trưởng kinh tế trong

và ngoài nước…cho dù là nhỏ nhất.Do vậy,kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có sự hỗtrợ,trợ giúp của các loại hình tư vấn chuyên nghiệp,có chất lượng cao nhằm phòngtránh rủi ro ở mức thấp nhất…

1.3.3 Vai trò của kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế hiện nay

Trong nền kinh tế thị trường ,không thể phủ nhận vai trò của các hoạt độngkinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng.Theo nhiều nhànghiên cứu,các yếu tố mang tính đầu vào của quá trình sản xuất – kinh doanh ,baogồm:Thị trường vốn,thịn trường sức lao động,thị trường BĐS và hàng hóa,kinhdoanh BĐS là một trong những ngành nghề kinh doanh mang lại nguồn thu lớn choNgân sách nhà nước và chiếm tỉ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội.Thịtrường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng hiệu quả hàng hóa BĐS đặc biệt alf tàinguyên đất,tạo ra sự kích thích đầu tư vào BĐS từ đó tác động đén sự phát triểnkinh tế,tạo ra sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành,các địaphương thông qua đầu tư sử dụng BĐS.Hoạt động của thị trường BĐS còn tác độngtrực tiếp đến sự phát triển của thị trường tài chính,góp phần huy động vốn cho đầu

tư phát triển.Như vậy,sự phát triển của thị trường BĐS có tác động tới nhiều lĩnhvực của nền kinh tế.Đặc biệt,thị trường BĐS có mối quan hệ đặc biệt với thị trường

vốn và thị trường sức lao động.Thị trường BĐS phát triển đòi hỏi phải đáp ứng mộtlực lượng lao động đáng kể trong các ngành xây dựng ,sản xuất vật liệu xâydựng ,thiết kế,kiến trúc,nội thất v.v.Qua đó nhiều người lao động tìm kiếm đượccông ăn việc làm ổn định Sự phát triển của thị trường BĐS kéo theo sựn phát triểncủa thị trường vốn và thị trường sức lao động.Từ đó,góp phần thúc đẩy sự tăngtrưởng của toàn bộ nền kinh tế.

1.3.4 Điều kiện của hoạt động kinh doanh bất động sản

BĐS là tài sản có giá trị lớn và chiếm tỷ trọng cao trong tổng sản phẩm quốcgia.Hoạt động kinh doanh BĐS có sự tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của nềnkinh tế và góp phần thực hiện các mục tiêu an sinh xã hội.Vì vậy,đây là một loạihình kinh doanh có điều kiện.Pháp luật kinh doanh BĐS quy định các điều kiệnkinh doanh cụ thể như sau:

Thứ nhất,cá nhân,tổ chức KDBĐS được bình đẳng trước pháp luật,tự do thỏa

thuận trên cơ sở tôn trọng lợi ích của nhau và tuân thu pháp luật

Thứ hai,BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy địn của

pháp luật.Theo quy định của luật KDBĐS ,BĐS được phép đưa phải có đủ điềukiện theo quy định của Chính phủ.Những đối tượng này phải đảm bảo các điều kiệnnhư có giấy tờ về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BĐS do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp;BĐS không có tranh chấp;BĐS hình thành và tồn tại không phạmquy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng;BĐS phải thuộc đối tượng đượcphép đưa vào kinh doanhv.v

Thứ ba,tổ chức,cá nhân kinh doanh BĐS phải đảm bảo tính minh bạch,công

khai.Các hoạt động KDBĐS phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.Cácchủ thể KDBĐS phải cung cấp đày đủ thông tin về BĐS cho khách hàng trong thựchiện giao dịch BĐS

Thứ tư,tổ chức,cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp,hợp tác

xã và có giấy phép kinh doanh BĐS Bên cạnh đó,cá nhân,tổ chức kinh doanh BĐS

phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng Việt Nam.Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giớiBĐS phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới BĐS;nếu kinh doanh dịch vụsàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới BĐS…

Hoạt động KDBĐS phải đảm bảo được những điều kiện như trên và đượcxem là nguyên tắc hoạt động KDBĐS Đây là những yếu tố đảm bảo cho một thịtrường KDBĐS phát triển lành mạnh

1.3.5 Các loại hình kinh doanh bất động sản

Theo pháp luật kinh doanh BĐS,kinh doanh BĐS bao gồm:

- Hoạt động kinh doanh BĐS Hoạt động này bao gồm các loại hình: Mua

bán ,chuyển nhượng BĐS; Cho thuê BĐS; Thuê mua BĐS

- Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Hoạt động này bao gồm các loại hình:

Định giá BĐS; Tư vấn BĐS; Quảng cáo BĐS; Đấu giá BĐS Quản lý BĐS; Sàngiao dịch BĐS

1.4

Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động sản

1.4.1 Chủ thể kinh doanh

1.4.1.1 Định nghĩa chủ thể kinh doanh

Thuật ngữ “chủ thể kinh doanh” (CTKD ) được dùng rất phổ biến trong cácbáo, tạp chí, giáo trình, tài liệu tham khảo chuyên ngành pháp lý- kinh tế Tuynhiên hiện nay vẫn chưa có một khái niệm chính thức nào

Để làm rõ thuật ngữ này, chúng ta bắt đầu bằng thuật ngữ “kinh doanh”.Theo Từ điển tiếng Việt , “kinh doanh” được hiểu là “tổ chức việc sản xuất buônbán sao cho sinh lời” Với nghĩa phổ thông này từ “kinh doanh’ không những cónét nghĩa “buôn bán” mà còn bao hàm cả nét nghĩa “tổ chức việc sản xuất” Hơnthế nữa, không phải tất cả các hoạt động sản xuất, buôn bán đều là “kinh doanh”.Theo định nghĩa pháp lý được quy định tại Điều 3 Luật Doanh nghiệp (12/6/1999)

thì “kinh doanh là việc thực hiện một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trìnhđầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trườngnhằm mục đích sinh lợi”.

Với định nghĩa “kinh doanh” rộng như vậy ta có thể hiểu: chủ thể kinh doanh

là bất kỳ cá nhân, tổ chức, đơn vị nào theo quy định của pháp luật thực hiện một,một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu t, từ sản xuất đến tiêu thụ sảnphẩm hoặc thực hiện dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi

Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý- kinh tế hiện nay có một số quan điểmkhác nhau về vấn đề này:

Quan điểm thứ nhất: Đồng nhất khái niệm “chủ thể kinh doanh” với kháiniệm “doanh nghiệp” Khái niệm doanh nghiệp lần đầu tiên được đề cập đến mộtcách chính thức trong Luật Công ty (21/12/1990) và hiện nay Luật Doanh nghiệp

có giải thích như sau: “doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, cótrụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luậtnhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh ” (Khoản 1, Điều 3)

Xuất phát từ thực tiễn và trên cơ sở quy định của pháp luật cho phép chúng

ta khẳng định rằng: “chủ thể kinh doanh” không thể chỉ giới hạn ở những doanhnghiệp đề cập ở trên Theo các văn bản pháp luật có liên quan, tham gia vào hoạtđộng kinh doanh còn có hộ kinh doanh cá thể và tổ hợp tác Và đơng nhiên làchúng ta không thể thừa nhận hộ kinh doanh cá thể, tổ hợp tác cũng là các loại hìnhdoanh nghiệp đang tồn tại trong nền kinh tế nước ta Hay nói khác đi chúng takhông thể đồng nhất hai khái niệm “chủ thể kinh doanh” và “doanh nghiệp” vớinhau được

Quan điểm thứ hai cho rằng: “chủ thể kinh doanh” và “thương nhân” là một.Thuật ngữ “thương nhân” có từ lâu đời trong lịch sử kinh tế thế giới Riêng ở nước

ta, “thương nhân” là một khái niệm còn tương đối mới, chỉ được dùng làm ngônngữ pháp lý chính thức kể từ khi Luật Thương mại được ban hành

Luật Thương mại nước ta lại không định nghĩa một cách trực tiếp mà chỉ nêunhững đối tượng có thể trở thành thương nhân kèm theo các điều kiện ở những điềukhoản sau đó Tại Điều 5, Khoản 6 có viết: thương nhân bao gồm cá nhân, phápnhân, tổ hợp tác, hộ gia đình có đăng ký kinh doanh hoạt động thương mại mộtcách độc lập, thường xuyên “ Hoạt động thương mại mà Điều luật trên đề cập “làviệc thực hiện một hay nhiều hành vi thương mại của thương nhân, bao gồm việcmua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ thương mại và các hoạt động xúc tiến thươngmại nhằm mục đích lợi nhuận hoặc thực hiện các chính sách kinh tế xã hội” (gồm

có 14 hành vi thương mại quy định tại Điều 45 Luật Thương mại)

Như vậy, thương nhân theo quy định của Luật Thương mại Việt Nam là mộtkhái niệm rất hẹp chỉ giới hạn ở những chủ thể có đăng ký hoạt động thương mại,thực hiện các hành vi thương mại một cách độc lập thường xuyên nhằm mục tiêuchủ yếu là lợi nhuận Do đó, chúng ta không thể đồng nhất hai khái niệm “chủ thểkinh doanh” và “thương nhân” với nhau được

1.4.1.2 Đặc điểm của chủ thể kinh doanh

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh rất đa dạng với các hình thức tồn tại bao gồm

các loại hình doanh nghiệp như : Doanh nghiệp nhà nước ,Doanh nghiệp tư nhân

- Công ty hợp danh , Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên , Doanh nghiệp100% vốn đầu t nước ngoài, Doanh nghiệp liên doanh, hợp tác xã…

Thứ hai, hầu hết các chủ thể kinh doanh được thành lập hợp pháp với co cấu

tổ chức chặt chẽ có tài sản đọc lập , và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó ,nên cácchủ thể kinh doanh thường có tư cách pháp nhân

Thứ ba, hầu hết các chủ thể kinh doanh có mối quan hệ với nhau Để thúc

đẩy sự phát triển của kinh tế các chủ thể kinh doanh luôn nằm trong mối liên hệ hỗtrợ lẫn nhau , hoạt động của chủ thể kinh doanh này, sẽ ảnh hưởng đến hoạt độngcủa chủ thể kinh doanh khác và ngược lại , đồng thời sự cạnh tranh giữa các chủthể kinh doanh cũng tạo nên động lực cho sự phát triển cải thiện nền kinh tế

1.4.1.3 Điều kiện của chủ thể kinh doanh.

Xét một cách tổng quát chủ thể kinh doanh có những điều kiện cơ bản sau:

Thứ nhất , Chủ thể kinh doanh phải được thành lập, đăng ký hợp pháp

Các CTKD nói chung phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyếtđịnh thành lập, cho phép thành lập hoặc công nhận Hiện nay, khi Luật Doanhnghiệp có hiệu lực thì quy chế pháp lý về việc thành lập các chủ thể kinh doanh vàcác doanh nghiệp nói riêng có nhiều thay đổi theo hướng đơn giản hơn so với trướcđây Theo đó, các chủ thể kinh doanh là các loại hình doanh nghiệp thuộc phạm viđiều chỉnh của Luật Doanh nghiệp cùng với hộ kinh doanh cá thể, tổ hợp tác, vàhợp tác xã trước đây chỉ cần đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩmquyền Riêng với các chủ thể kinh doanh là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài, doanh nghiệp nhà nước, việc thành lập vẫn phải tuân theo những trình tự thủtục được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đang có hiệulực Đây là đặc điểm xác lập tư cách chủ thể pháp lý độc lập của các chủ thể kinhdoanh, làm cơ sở để nhà nước thừa nhận và bảo vệ các chủ thể kinh doanh trướcpháp luật

Thứ hai, chủ thể kinh doanh phải có tài sản riêng.

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tàisản Để tham gia vào hoạt động kinh doanh, các chủ thể kinh doanh phải có tài sảnriêng của mình Bởi tài sản riêng là cơ sở vật chất không thể thiếu để các chủ thểnày có thể tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh, thực hiện các quyền, nghĩa

vụ của mình Dấu hiệu phải có tài sản riêng thể hiện tính độc lập và khả năng tựquyết định, tự chịu trách nhiệm về toàn bộ các hoạt động của các chủ thể kinhdoanh Nghĩa là các chủ thể này có quyền chiếm hữu (hoặc quản lý), sử dụng, địnhđoạt tài sản đó cũng như có quyền điều phối khối tài sản này theo nhu cầu sản xuấtkinh doanh và phải chịu trách nhiệm bằng chính tài sản đó trước pháp luật

Thứ ba , chủ thể kinh doanh phải có chức năng kinh doanh.

Chức năng kinh doanh là phơng diện hoạt động thường xuyên, cơ bản và chủyếu nhằm mục tiêu lợi nhuận của các chủ thể kinh doanh Chức năng kinh doanhthể hiện ở các mặt sau:

a Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng kýkinh doanh (gọi tắt là giấy phép kinh doanh) Đây là chứng thư pháp lý quan trọngthừa nhận một chủ thể có quyền hoạt động kinh doanh Riêng đối với các chủ thểkinh doanh là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì giấy phép đầu t có giá trị

là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

b CTKD chỉ được kinh doanh trong lĩnh vực ngành nghề và loại hàng hoághi trong giấy phép kinh doanh Mọi trường hợp kinh doanh không có giấy phép,không đúng nội dung giấy phép hoặc hàng hoá kinh doanh là đối tợng mà pháp luậtcấm hoặc hạn chế lu thông sẽ không được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ

c Phải thực hiện hoạt động kinh doanh một cách thường xuyên nhằm mụcđích chủ yếu là lợi nhuận Với tư cách là một thực thể tham gia thị trường, nếu chủthể kinh doanh không lấy kinh doanh làm hoạt động cơ bản để tìm kiếm lợi nhuậnthì tất yếu không có sự tồn tại và không có khả năng tồn tại Tất nhiên, chúng ta chỉđứng ở giác độ lý luận khái quát loại trừ những chủ thể kinh doanh là các doanhnghiệp nhà nước hoạt động công ích

Thứ tư, Chủ thể kinh doanh có tính liên quan và đối kháng với nhau

Trong điều kiện kinh tế thị trường, mỗi một chủ thể kinh doanh không tồn tại

nh một tế bào kinh tế đơn lẻ mà nằm trong một hệ thống lớn lực lợng sản xuất xãhội có tính liên quan một cách hữu cơ với nhau Các chủ thể kinh doanh phải hỗ trợlẫn nhau trong quá trình tái sản xuất xã hội Sự hỗ trợ này thực chất là cung cấp sảnphẩm cho xã hội thể hiện nhu cầu đối với tiền vốn và sức lao động sản xuất Có thểthấy mỗi hoạt động của chủ thể kinh doanh này có thể ảnh hởng đến hoạt động củachủ thể kinh doanh khác Mặt khác, với t cách là một chủ thể tham gia thị trường,các chủ thể kinh doanh có tính đối kháng với những nhân tố tác động từ bên ngoàinhư: khủng hoảng tài chính tiền tệ, thiên tai hoả hoạn, các thay đổi về chính sách

quản lý kinh tế của nhà nước hoặc những lợi thế từ các đối thủ cạnh tranh… để cóthể tồn tại, phát triển Biểu hiện của tính đối kháng là chủ thể kinh doanh phải dựavào chính bản thân mình để tiếp thu vật chất từ hoàn cảnh thị trường, năng động vànhạy bén thông tin, chuyển hoá nguy cơ thành cơ hội… từ đó không ngừng loại trừ,khắc phục những khó khăn; nếu không tất yếu sẽ bị quy luật thị trường đào thải

1.4.1.4 Các loại hình chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trường.

Trên cơ sở quy định của các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực vàtổng hợp các tiêu chí phân loại chủ thể kinh doanh, ta nhận thấy ở Việt Nam có cácloại hình chủ thể kinh doanh sau:

Thứ nhất chủ thể kinh doanh là doanh nghiệp bao gồm : - Doanh nghiệp nhà

nước; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh; Công ty trách nhiệm hữu hạn mộtthành viên; Doanh nghiệp 100% vốn đầu t nước ngoài; Doanh nghiệp liên doanh

Thứ hai , CTKD là hợp tác xã Các hợp tác xã hoạt động kinh doanh trong

lĩnh vực nông nghiệp , lâm nghiệp , nuôi trồng thủy sản , làm muối thương mạidịch vụ tiểu thủ công nghiệp , công nghiệp …

Thứ ba, CTKD là Tổ hợp tác bao gồm tập hợp một số lượng người từ năm

thành viên trở lên , hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực thương mại , dịch vụ , tiểu thủcông nghiệp …vv

Thứ tư, CTKD là hộ kinh doanh cá thể ; bao gồm cá nhân hoặc các thành

viên hộ gia đình hoạt động kinh doanh chủ yếu trong các lĩnh vực thương mại dịch

vụ tiểu thủ công nghiệp hoặc các ngành ngề sản xuất thủ công hoặc công nghiệpnhỏ mang tính chất truyền thống …

1.4.

2 Chủ thể kinh doanh bất động sản

1.4.2.1 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động sản

Trên cơ sở về định nghĩa chủ thể kinh doanh ta có thể rút ra ra định nghĩachủ thể kinh doanh BĐS dựa trên những đặc trưng của chủ thể kinh doanh nói

chung và những đặc trưng riêng của chủ thể KDBĐS xuất phát từ ngành kinhdoanh BĐS Theo đó, chủ thể KDBĐS là những cá nhân, tổ chức thực hiện hoạtđộng KDBĐS bao gồm kinh doanh BDDS và kinh doanh dịch vụ BĐS, từ khâu đầu

tư tạo lập sản phẩm mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua và những dịch vụ định giá, tư vấn,môi giới KDBĐS, với những đặc điểm chung của chủ thể kinh doanh như: KDBĐSphải hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, KDBĐS là nghành nghề chủyếu, là hoạt động thường xuyên của chủ thể KDBĐS

1.4.2.2 Đặc điểm chủ thể kinh doanh bất động sản

Chủ thể kinh doanh BĐS là một phần của chủ thể kinh doanh nên ngoàinhững đặc điểm chung của chủ thể kinh doanh thì chủ thể kinh doanh bất động sảncòn mang những đặc điểm riêng sau đây :

Thứ nhất, chủ thê KDBĐS có phạm vi hoạt động không giống nhau đặc biệt

là chủ thể trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Bởi vì BĐS đặcbiệt đất đai là tài sản thể hiện chủ quyền lãnh thổ toàn vẹn của quốc gia, thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu.Vì vậy, những chính sách về đất đai cósự phân biệt giữa các chủ thể Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Namđịnh cư ơ nước ngoài không được phép mua đi bán lại BĐS như chủ thể trongnước

Thứ hai, chủ thể KDBĐS đòi hỏi phải có chứng chỉ hành nghề đối với một

số ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS như: định giá BĐS, môi giới BĐS… cácchứng chỉ này để chứng minh tư cách pháp lí của chủ thể kinh doanh và khả năngđáp ứng yêu cầu về mặt chuyên môn, nghiệp vụ, tính chuyên nghiệp… của kháchhàng dựa trên các tác nghiệp của mình

Thứ ba, chủ thể KDBĐS rất đa dạng KDBĐS bao gồm hoạt động KDBĐS:

đầu tư tạo lập, mua bán, chu thuê, cho thuê mua… và hoạt đông kinh doanh dịch vụBĐS bao gồm: môi giới BĐS tư vấn BĐS, định giá BĐS… KDBĐS bao gồm

nhiều lĩnh vực kinh doanh, do vậy, chủ thể KDBĐS cũng đa dạng bởi vì mỗi lĩnhvực KDBĐS có những đòi hỏi nhất định.

CHƯƠNG II: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

2.1

Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản

2.1.1 Điều kiện chung đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động sản

Họat động kinh doanh bất động sản ( BĐS) bao gồm kinh doanh BĐS vàkinh doanh dịch vụ BĐS nên điều kiện chủ hể kinh doanh gắn với họa động kinhdoanh cụ thể của chủ thể đó , Ngoài những qui định về năng lực pháp lí và năng lựchành vi heo quy định của Bộ luật dân sự , luật kinh doanh BĐS 2006 quy định điềukiện chung đối với chủ thể kinh doanh BĐS như sau :

Thứ nhất, tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động sản kinh doanh

dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của luậtdoanh nghiệp và Luật Hợp tác xã , phải đăng kí kinh doanh BĐS hoặc đăng kí dịch

vụ kinh doanh BĐS Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có thể kinh doanhđộc lập , nhứng phải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứngchỉ môi giới bất động sản ( Điều 8 )

Thứ hai, điều kiện về năng lực tài chính Đối với cá nhân , tổ chức kinh

doanh BĐS , pháp luật yêu cầu phải có vốn pháp địn theo quy định hiện hành là 6

tỷ đông Việt Nam ( Khoản 1 , Điều 3 nghị định 153 hướng dẫn thi hành Luật kinhdoanh BĐS ) Nhà đầu tư trong các dự án khu đô thị mới dự án khu nhà ở , dự án

hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp phải có số vốn nhất định đảm bảo cho việc xâydựng công trình đó Đối với các doanh nghiệp kinh doanh địch vụ BĐS pháp luậtkhông đòi hỏi phải có vốn pháp định Sở dĩ pháp luật quy định về vốn pháp địnhcủa chủ thể KDBĐS là nhằm tránh tình trạng các chủ thể kinh doanh BĐS không

có khẳ năng tài chính nhưng vẫn “chạy dự án trên giấy” sau đó chuyển nhượng dự

án nhằm mục đích kiếm lời , hoặc ngăn ngừa tình trạng lừa đảo chiếm dụng tài sảncủa tố chức cá nhân khác

Đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS thì pháp luật không quy định vềnăng lực tài chính ( số vốn kinh doanh ) mà yêu cầu chủ thể phải có chứng chỉ hànhnghề chuyên môn; bởi lẽ kinh doanh dịch vụ BĐS, môi giới BĐS, định giá BĐS …

là những loại hình cũng cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ này bao gồm,phân tích, tư vấn , cung cấp thông tin về BĐS,thị trường BĐS, giúp các bên đàmphán , kí kết hợp đồng mua bán BĐS… đây là những sản phẩm kết tinh chất xámtrí tuệ, kiến thức, kĩ năng, kinh nghiệm của chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS Nóthuộc sở hữu và nằm trong “đầu óc” của các chủ thể Vì vậy, pháp luật quy địnhđiều này nhằm đảm bảo rằng các dịch vụ mà chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS cungcấp cho khách hàng có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp

Thứ ba, điều kiện về chứng chỉ hành nghề: theo pháp luật kinh doanh BĐS

quy định hiện có hai chứng chỉ hành nghề trong hoạt động kinh doanh dịch vụBĐS, đó là: chứng nghỉ môi giới BĐS và chứng chỉ định giá BĐS Tổ chức, cánhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môigiới BĐS; khi kinh doanh dịch vu định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứngchỉ định giá BĐS, khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất haingười có chứng chỉ môi giớia BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhấthai người có chứng chỉ định giá BĐS

Tóm lại, KDBĐS là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện; do hàng hóa

BĐS là một loại hàng hóa có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn đốivới một đất nước Theo ước tính của các chuyên gia trên thế giới, BĐS chiếnkhoảng 40% tổng giá trị tài sản của một quốc gia phát triển; thậm chí đối với cácquốc gia đang phát triển thì nó chiếm tới 50% tổng của cải của xã hội do vậy, cánhân tổ chức kinh doanh BĐS cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ của nhà nướcthông qua việc đăng kí kinh doanh tại các co quan có thẩm quyền và đáp ứng các

điều kiện kinh doanh do pháp luật quy định nhằm bảo vệ chặt chẽ tài sản của quốcgia nói chung và tài sản của mỗi cá nhân nói riêng.

2.1.2 Điều kiện cụ thể đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động sản

Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản

Đối với chủ thẻ kinh doanh BĐS bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp lí vànăng lực hành vi của chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự thì cánhân tổ chức KDBĐS phải đáp ứng các điều kiện sau :

Thứ nhất, chủ thể KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo

quy định của luật doanh nghiệp và Luật Hợp tác xã, với các hình thức doanh nghiệpnhư, doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, công ty TNHH một thành viên …Các chủ thể thuộc nhiều thành phần kinh tế khcas nhau như: kinh tế nhà nước ,kinh tế tư nhân, kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Thứ hai, chủ thể kinh doanh KDBĐS phải có vốn pháp định ( khoản 1 Điều 3

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15 tháng 10 năm 2007 Quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định phải từ 6 tỷđồng Việt Nam trở lên

Ngoài ra đối với những dự án cụ thể pháp luật quy định một khoản vốn nhấtđịnh như: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệpthì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự

án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sửdụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sửdụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt Tổng mức đầu tư dự án khu đô thịmới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo cácquy định của pháp luật tương ứng Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực cócủa chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu

đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện

trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận.Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các bước trình tự, thủ tục xác nhận vốn đối với cơquan nhà nước có thầm quyền

Thứ ba, chủ thể KDBĐS phải đăng kí KDBĐS tại cơ quan nhà nước có thầm

quyền Các doanh nghiệp hợp tác xã thành lập mới phải thực hiện đăng kí kinhdoanh theo đúng các bước mà pháp luật quy định Đối với các doanh nghiệp, hợptác xã muốn bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện thủ tục

bổ sung ngành nghề kinh doanh theo quy định của pháp luật

2.1.3 Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Môi giới BĐS là hoạt động trung gian trong các giao dịch mua bán BĐS tổchức cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian trong việc đàm phán kí kết hợpđồng kinh doanh BĐS, là cầu nỗi giũa khách hàng có nhu cầu về BĐS và nhà đầu

tư BĐS từ đó thúc đẩy các giao dịch BĐS chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giớiBĐS phải đáp ứng điề kiện nhất định để đáp ứng yêu cầu nghề nghiệp của mình

Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải tuân theo quy địnhtại khoản 2, khoan3 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS

Về hình thức, phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của luật

doanh nghiệp, Luật hợp tác xã và đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy địnhcủa pháp luật Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đã có tư cách phápnhân khi bổ sung đăng kí kinh doanh hoạt động môi giới BĐS thì chỉ cần đảm bảo

ít nhất có một người có chứng chỉ môi giới BĐS

Trong trường hợp chủ thể kinh doanh là cá nhân kinh doanh một cách độclập thì phải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và lập văn phòng môigiới BĐS

Về điều kiện chứng chỉ nghề nghiệp, tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ

môi giới BĐS thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bát động sản; Cánhân kinh doanh môi giới BĐS độc lập cũng phải có chứng chỉ môi giới

BĐS.Chứng chỉ môi giới BĐS chỉ được cấp cho những người có đủ điều kiện

a Không phải là cán bộ, công chức nhà nước

b Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ không bị cấm hành nghề theo quy địnhcủa cơ quan có thầm quyền , không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệmhình sự, chấp hành hình phạt tù

c có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức vềmôi giới BĐS

d Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy dịnh cụ thể

Ngoài ra theo khoản 3 Điều 44 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 tổ chức cánhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thựchiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS

2.1.4 Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá

bất động sản.

Định giá BĐS là hoạt động tư vấn xác định giá của BĐS cụ thể tại một thờiđiểm xác định Đây là công vieech đòi hỏi người thực hiện phải có chuyên môn cao, do vậy chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện nhất địnhkhi kinh doanh ngành nghề này

Về hình thức: phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của luật

doanh nghiệp, Luật hợp tác xã và đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy địnhcủa pháp luật Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đã có tư cách phápnhân khi bổ sung đăng kí kinh doanh hoạt động định giá BĐS thì chỉ cần ít nhất cóhai người có chứng chỉ định giá BĐS

Trong trường hợp chủ thể kinh doanh là cá nhân kinh doanh một cách độclập thì phải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và lập văn phòng môigiới BĐS

Về điều kiện chứng chỉ nghề nghiệp, tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ

định giá BĐS thì phải có hai người có chứng chỉ định giá bát động sản

Chứng chỉ định giá BĐS chỉ được cấp cho những người có đủ điều kiện

a Không phỉa là cán bộ, công chức nhà nước

b Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ không bị cấm hành nghề theo quy địnhcủa cơ quan có thầm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệmhình sự, chấp hành hình phạt tù

c có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức vềđịnh giá BĐS

d Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá BĐS theo quy dịnh cụ thể

như vậy chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản phải là một tổ chức dướihình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Hoạt động định giá BĐS khổng được thựchiện bởi một cá nhân kinh doanh độc lập, pháp luật yêu cầu phải có ít nhất haingười có năng lực, có chuyên môn và được cấp chứng chỉ định giá BĐS

2.1.5 Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp cácdịch vụ KDBĐS Theo quy định của pahsp luật về kinh doanh BĐS thì tổ chức cánhân kinh doanh bất động sản , kinh doanh dịch vụ BĐS đucợ thành lập sàn giaodịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ chohoạt động kinh doanh bất động sản Để thành lập sàn giao dịch BĐS , tổ chức cánhân phải đảm bảo các điều kiện cụ thể như sau :

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân Trường hợp doanh

nghiệp , hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS thì sàn giao dịchBĐS phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doang nghiệp ,hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động Vì vậy , doanh nghiệp tư nhâncũng là một loại hình doanh nghiệp song không có tư cách pháp nhân nên khôngđược phép kinh doanh dịch vụ này

Thứ hai, về chứng chỉ nghề nghiệp , khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất

động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản , nếu có dịch

vụ định giá BĐS thì phải có ít nhát hai người có chứng chỉ định giá BĐS

Ngoài ra cần phải đáp ứng những điều kiện của điều 57 LUật KDBĐS năm

2006 bao gồm :

1 Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

2 Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giaodịch bất động sản

3 Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điềukiện do Chính phủ quy định

Những quy định thành lập về sàn giao dịch BĐS ở trên là khá đơn giản , rõràng và không yêu cầu đẻ tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp đã

có sẵn tiềm lực

2.

2 Phân loại chủ thể kinh doanh bất động sản

Chủ thể kinh doanh BĐS cũng được phân loại tương tự theo sự phân loại chủthế kinh doanh nói chung cụ thể như sau:

- Doanh nghiệp nhà nước là một tổ chức kinh tế do Nhà nước đầu tư vố ,thành lập và tổ chức quản lí, hoạt động kinh doanh hoặc hoạt động công ích nhằmthực hiện mục tiêu kinh tế xã hội do Nhà nước giao Doanh nghiệp Nhà nước có tưcách pháp nhân, có các quyền và nghĩa vụ dân sự,tự chịu trách nhiệm về toàn bộhoạt động kinh doanh trong phạm vi số vốn do doanh nghiệp quản lí Các doanhnghiệp thuộc Đảng, đoàn thể cũng có bản chất pháp lí tương tự như doanh nghiệpnhà nước kinh doanh BĐS

- Doanh nghiệp tư nhân là doanh nghiệp do một cá nhân bỏ vốn ra thành lập

và làm chủ doanh nghiệp có thể tự mình trực tiếp điều hành hoạt động sản xuất,kinh doanh hoặc thuê người thực hiện nhiệm vụ đó nhưng vẫn phải chịu tráchnhiệm về mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp với tư cách là chủ sở hữu

Đây là một trong những loại hình chủ thể KDBĐS chủ yếu trên thị trường BĐSViệt Nam cùng với loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn ( TNHH), công ty hợpdoanh, hoạt động chủ yếu là các lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS.

- Công ty hợp danh là doanh nghiệp không có tư cách pháp nhân, có ít nhấthai thành viên hợp danh mà mỗi thành viên hợp danh có trình độ chuyên môn, uytín nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về cácnghĩa vụ của công ty và có thể có thành viên góp vốn , thành viên góp vốn chỉ chịutrách nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi vốn góp của mình

- Công ty TNHH một thành viên, công ty TNHH hai thành viên trở lên làdoanh nghiệp do một tổ chức làm chủ sở hữu, chủ sở hữu chịu trách nhiệm về cáckhoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi vốn đã gópvào doanh nghiệp

- Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tưnước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nướcngoài có bản chất là công ty trách nhiệm hữu hạn, hoạt động kinh doanh độc lập vàchịu trách nhiệm hữu hạn với các khoản nợ từ hoạt động kinh doanh trong phạ vitài sản của doanh nghiệp do cá nhân nước ngoài bỏ vố ra thành lập Loại doanhnghiệp này chỉ được phép hoạt động KDBĐS trong phạm vi nhất định đối với các

cá nhân tổ chức là người nước ngoài theo quy định về kinh doanh BĐS

- Doanh nghiệp liên doanh, là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên hợptác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp động kinh doanh hoặc hiệp định kí giữaChính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và chính phủ nước ngoài hợptác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu

tư nước ngoài trên cở sở hợp đồng liên doanh Doanh nghiệp liên doanh được tổchức dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn Trong xu thế hội nhập của nềnkinh tế thị trường đây là một trong những loại hình doanh nghiệp có ưu thế để pháttriển KDBĐS do có lợi thế về nguồn vốn, khoa học – công nghệ, kinh nghiệm, …

từ đối tác liên doanh

- Công ty cổ phần, là doanh nghiệp trong đó vốn điều lệ được chia là nhiềuphần bằng nhau gọi là cổ phần và người mua cổ phần được gọi là cổ đông, và đóngvai trò là người chủ sở hữu công ty Cô đông chịu trách nhiệm về các khoản nợ củacông ty cho đến hết giá trị cổ phần mà họ sở hữu Đây là loại hình doanh nghiệpKDBBS phổ biến nhất tại Việt Nam hiện nay.

- CTKD là hợp tác xã, là tổ chức kinh tế tự chủ do những người lao động cónhu cầu, lợi ích chung tự nguyện cùng góp vốn, góp sức lập ra theo quy định củapháp luật để phát huy sức mạnh của tập thể và của từng xã viên để giúp đỡ nhauthực hiện có hiệu quả hơn trong hoạt động kinh doanh, dịch vụ và cải thiện đờisống Hình thức này tuy có nhưng rất ít tham gia vào thị trường BĐS tại Việt Nam

- CTKD là hộ kinh doanh cá thể là loại hình chủ thẻ kinh doanh không có tưcách pháp nhân do một cá nhân hoặc hộ gia đình làm chủ kinh doanh tại một địađiểm cố định, không thường xuyên thuê mướn lao động, không có con dấu và chịutrách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh Sự thamgia vào thị trường BĐS của hộ kinh doanh cá thể là rất hạn chế chủ yếu chỉ thamgia vào thị trường ngầm Do vậy một trong những chính sách phát triển thị trườngBĐS chính là thu hút sự tham gia của chủ thẻ này và đầu tư KDBĐS, đặc biệt làphát triển thị trường nhà ở, đất ở

2.3 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản.

Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu là giới hạn các hoạt động kinhdoanh BĐS mà pháp luật cho phép các chủ thể kinh doanh BĐS được thực hiện

2.3.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước

Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụBĐS Do đó, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của chủ thể trong nước sẽ baogồm các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, các giao dịch BĐS hướng tới lợi nhuận và