NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN ĐỀ: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤ TĐỘNG SẢN

CHUYÊN ĐỀ:

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

Giảng viên trình bày:

Luật gia, ThS.Nguyễn Tiến Dũng

Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu

vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng

vốn để đầu tư xây dựng công trình Bao gồm:

 1.Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu

tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định

trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy

định của Luật Ngân sách Nhà nước

 2 Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủ đầu

tư

 3 Các dự án sử dụng vốn khác thì chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn

hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật

 4 Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các

thành viên góp vốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp

vốn cao nhất

1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS

 Dự án đầu tư xây dựng công trình

là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc

bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.

1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Dự án phát triển nhà ở

Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề

xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển

nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực

nhất định

Dự ánphát triểnnhà ở

1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS

 Dự án khu đô thị mới (dự án cấp 1)

là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng

đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.

1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Dự án cấp 2 trong khu đô thị mới

là dự án do các chủ đầu tư khác tham gia

đầu tư vào dự án cấp 1

1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS

 Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

là dự án đầu tư xây dựng một cách đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS

1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Tổ chức, cánhân KD BĐS

kỹ thuật khu công nghiệp

Phải Có

dự ánđầu tư

Có nănglực tàichính

chủ đầu tưđược lựa chọntheo quy định

ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH

•Đầu tư xây

hạ tầng kỹ thuậtkhu công nghiệpphải có dự ánđầu tư

Hình thức

Có dự án đầu tưNăng lực tài chính

phù hợp với quy hoạch xây dựng

Điều 18 luật KDBDS

ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH

(Điều 5 nghị định 153)

Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu

đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu

công nghiệp

Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của

dự án đã được phê duyệt;

Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.

1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án

khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

1 Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ

tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh.

2 Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công

trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây

dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.

3 Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện

các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ

thuật khu công nghiệp.

4 Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ

đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu

tư vào dự án.

1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

5 Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyểnnhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đãđược phê duyệt; trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủđầu tư khác thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Luật này

6 Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của

dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định củapháp luật

7 Quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự ánthực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quyđịnh của pháp luật về xây dựng

8 Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổchức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đểthực hiện dự án

9 Huy động vốn theo quy định của pháp luật

10 Các quyền khác theo quy định của pháp luật

1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

1 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của

pháp luật về xây dựng

2 Trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật

đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh

theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây

dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt

3 Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ

đã được phê duyệt; trường hợp huy động tiền ứng trước của

khách hàng phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của

Luật này

4 Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do

mình đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng

quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và các nội dung khác của

dự án đã được phê duyệt

1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

5 Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theoquy định của pháp luật về xây dựng

6 Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyểnnhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự

án đã được phê duyệt

7 Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làmthủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đãđược phê duyệt

8 Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơhoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

9 Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu

sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

10 Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Tìm kiếmđất

Ý tưởngkinh doanh

Nghiên cứuthị trường

Thiết kế ý tưởng

Phân tíchtài chínhNguồn tài

chínhLập dự án

Triển khai

dự án

-Thiết kế-Đấu thầu, chọn thầu;

-Vay vốn, giải ngân;

-Giám sát, quản lý;

-Tiếp thị, bán, quản lý tài sản …

MỤC 2 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN

KHU ĐÔ THỊ MỚI

Quy mô dự án khu đô thị mới

Dự án khu đô thị mới được lập có quy mô chiếm

đất từ 50 ha trở lên.

Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm

trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các

dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho

phép lập dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50

ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha.

Trình tự hình thành và phát triển dự án khu đô thị mới

Quy hoạch chung, quy hoạch chi tiếtxây dựng đô thị đãđược cấp có thẩmquyền phê duyệt

Chủđầutư

QH chi tiết 1/500Lập dự án

CQ cóthẩmquyền

Cơsở

Xinphép

Thủ tục giao nhận đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất vàgiải phóng mặt bằng

Chủ đầu tư thực hiện

dự án theo nội dung đãđược phê duyệt

Cho phép

Quản lý, Kinhdoanh

kinh doanh, chuyển giao công trình, chuyển giao quản lý hành chính khi dự

án hoàn thành đưa vào sử dụng, kinhdoanh theo từng giai đoạn hoàn thành

và khi hoàn thành toàn bộ dự án

Chủ ĐT cấp 2

Cơ bản hoànthành hạ tầng

kỹ thuật

Chủ đầu tư – Phương thức lựa chọn chủ đầu tư

Chủ đầu tư

-Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh

về đầu tư kinh doanh bất động sản;

- Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủđầu tư tham gia vào dự án không nhỏhơn 20% tổng mức đầu tư dự án

ĐiềuKiện

Phương thức

lưa chọn chủ ĐT

- Đấu thầu thực hiện dự án khu đô thị mới;

- Chỉ định chủ đầu tư đã có đề xuất dự ánkhu đô thị mới phù hợp với các yêu cầuphát triển của địa phương và các quy địnhcủa Quy chế này Việc chỉ định chủ đầu tưđược thực hiện thông qua việc thẩm định

dự án

Chủ đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án khu đô thị mới thông qua

q u y ế t đ ị n h c h o p h é p đ ầ u t ư c ủ a c ơ q u a n c ó t h ẩ m q u y ề n

Lập dự án đầu tư

Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Phù hợp với quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển đô thị;

- Đồng bộ hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu đô thị;

- Đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường về cấp, thoát nước và vệ sinh đô thị;

- Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng đô thị;

- Có khả năng đáp ứng đầy đủ các dịch vụ công cộng đô thị.

Trường hợp lập dự án khu đô thị mới tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng đô thị nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 thì chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án theo trình tự và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở triển khai dự

án

Nội dung dự án đầu tư

a) Sự cần thiết đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án

b) Chủ đầu tư, hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án

c) Diện tích, ranh giới, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư

d) Phương thức giao đất, chuyển nhượng, thuê đất

đ) Quy mô dự án

e) Giải trình kinh tế - kỹ thuật, xác định hiệu quả kinh tế - xã hội

g) Phân giai đoạn đầu tư và kinh doanh; xác định nguồn vốn, tiến

độ và biện pháp thực hiện của từng giai đoạn

Nội dung Dự án ĐT Phần thuyết minh

Thiết kế cơ sở

Phần thuyết minh

Nội dung dự án đầu tư

h) Phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ và dịch vụ đô thị được đầu

tư theo dự án KĐTM trong quá trình đầu tư, kinh doanh và sau kinhdoanh

i) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án

k) Yêu cầu đối với Nhà nước về đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹthuật ngoài hàng rào và công trình hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước điqua dự án, việc đầu tư các công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quanhành chính

l) Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chuyển giao khôngbồi hoàn

m) Xác định nhiệm vụ, trách nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự

án KĐTM và các chủ thể có liên quan

n) Các đề xuất về hỗ trợ và ưu đãi cho dự án

o) Đề xuất về quản lý hành chính, đơn vị hành chính mới và phương

án chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương

Phần thuyết minh

Nội dung dự án đầu tư

a) Thiết kế cơ sở được lập cho hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật

của dự án

b) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt là cơ sở để lập

thiết kế cơ sở của dự án

Phần thiết kế cơ sở

Hồ sơ dự án KĐTM trình xin phép đầu tư

a) Tờ trình xin phép đầu tư theo mẫu tại phụ lục số 4 của Thông tư

này

b) Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM

của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

c) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt

d) Dự án đầu tư KĐTM theo nội dung ở trên

Thẩm quyền cho phép đầu tư

1 Dự án khu đô thị mới thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử

dụng đất từ 200 ha trở lên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư

Thời hạn thẩm định dự án là 60 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là 30 ngày làm việc.

2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các

dự án được quy định tại khoản 1 Điều này Thời gian thẩm định dự án là 45 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là

20 ngày làm việc.

Thủ tục đất đai đối với dự án khu đô thị mới

Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án

Giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án khu đô thị mới :

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện theo phân cấp, có trách nhiệm

tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất

theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với dự án khu đô thị mới nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với

quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận

chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức

kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

theo quy định của pháp luật về đất đai

KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI

Chuyển nhượng, cho thuê quyền sở dụng đất :

1 Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được chuyển nhượng, chothuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 tại khu đôthị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự

án đã được phê duyệt, theo quy định của pháp luật về đất đai

2 Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thôngqua các hình thức: đấu thầu thực hiện dự án do chủ đầu tư kêugọi đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, thoả thuận chuyểnnhượng trực tiếp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phảiđược thực hiện đúng pháp luật Người tổ chức và thực hiệnchuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trướcpháp luật về những công việc do mình thực hiện

3 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định thôngqua đấu thầu, đấu giá hoặc thoả thuận giữa các bên phù hợp vớicác quy định của pháp luật

Cho thuê công trình :

1 Đối tượng cho thuê bao gồm: nhà ở, căn hộ, văn phòng và các công

trình khác Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai

trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương

thức, thủ tục, điều kiện, giá cả cho thuê Bên cho thuê chịu trách nhiệm

trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê công

trình

2 Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận

trong hợp đồng thuê công trình theo đứng quy định của pháp luật

3 Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công

trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ

khác, bảo trì công trình để công trình được vận hành bình thường theo

đúng công năng và thiết kế

4 Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được

hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước đề phục vụ các đối tượng cụ thể do

Nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do

Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê

Chuyển nhượng công trình :

1 Đối tượng chuyển nhượng bao gồm: công trình một phần của công

4 Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác đượchưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do Nhà nước yêu cầu thì giá chuyền nhượng được hình thành theo nguyêntắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền về giá chuyển nhượng và đối tượng được chuyển nhượng

KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Huy động vốn để xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 23

của Nghị định 02/CP:

1 Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án

KĐTM được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán

và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải

phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng

kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định

cho phép đầu tư Các lần huy động tiếp theo được thực hiện phù

hợp với tiến độ đầu tư xây dựng, nhưng tổng số tiền huy động

không vượt quá 70% giá trị hợp đồng

2 Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động của

người mua Quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua phải được

thể hiện bằng văn bản thông qua hợp đồng

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

Hình thức phát triển nhà ở :

Những trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án:

 Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê

mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành

phần kinh tế;

 Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà

chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu

Nhà ở thương mại: Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu

tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường;

Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng;

Nhà ở xã hội: Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng theo quy định thuê hoặc thuê mua

Nhà ở công vụ: Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác

Phương thức lựa chọn chủ đầu tư dự án phát

triển nhà ở thương mại

20 ha trở lên

ĐiềuKiện

Lập dự án phát triển nhà ở

Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau:

1 Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;

2 Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy

mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng;

3 Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;

Lập dự án phát triển nhà ở

Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau:

4 Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định

của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm

định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng Quyết định

phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan

quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra;

5 Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án

đã được phê duyệt Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến

độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ

quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.

Lập dự án phát triển nhà ở Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thương mại

1 Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự

án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, thiết kế

đô thị và đáp ứng yêu cầu nhà ở phù hợp với từng khu vực

đô thị, nông thôn và miền núi quy định tại Điều 24, 25 và Điều

26 của Luật Nhà ở.

2 Thiết kế nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại ngoài việc phải bảo đảm các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn cụ thể quy định về nhà chung cư, nhà riêng lẻ và nhà biệt thự quy định tại Điều 40 của Luật Nhà ở.

Lập dự án phát triển nhà ở Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thương mại

3 Các dự án phát triển nhà ở thương mại cần đáp ứng nhu

cầu đa dạng về loại nhà ở cũng như về phương thức thanh

toán (thu tiền một lần, bán trả chậm, trả dần thông qua các

tổ chức tín dụng) để phù hợp với yêu cầu của thị trường và

điều kiện thu nhập của dân cư.

4 Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại phải

đảm bảo đúng thời gian thực hiện dự án đã được cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt Trường hợp phải kéo dài thời gian,

phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm

quyền phê duyệt dự án.

Lập dự án phát triển nhà ở

1 Khi đầu tư phát triển nhà ở theo dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án phát triển nhà ở theo nội dung quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định 90/CP và các yêu cầu quy định tại các Điều 24, 25, 26 và Điều 30 của Luật Nhà ở.

2 Chủ đầu tư tổ chức lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đồng thời với hồ sơ dự án phát triển nhà ở.

Nội dung của dự án phát triển nhà ở

1 Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát

triển nhà ở của địa phương; kế hoạch phát triển nhà ở và các

văn bản khác có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền ban hành).

2 Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và

chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở.

3 Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô

thị, điểm dân cư nông thôn; quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất; sự phù hợp với các đối tượng có nhu cầu về nhà ở).

4 Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã

hội, kiến trúc cảnh quan, mục đích sử dụng đất hiện trạng,

diện tích, ranh giới khu đất hiện trạng).

Nội dung của dự án phát triển nhà ở

5 Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của khu đất dự án (quy hoạch tổng mặt bằng; mật độ xây dựng; hệ

số sử dụng đất; vị trí, hình khối và quy mô tầng cao của các công trình kiến trúc và công trình ngầm).

6 Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác trong dự án (trường học, bệnh viện, công trình phúc lợi công cộng và công trình dịch vụ)

7 Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án.

8 Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.

Nội dung của dự án phát triển nhà ở

9 Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông,

cấp điện, cấp - thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải,

phòng chống cháy nổ, công trình ngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ

giới xây dựng và các yêu cầu khác).

10 Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử

dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác).

11 Thời gian, tiến độ thực hiện dự án.

12 Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động

vốn đầu tư.

13 Phương án tiêu thụ sản phẩm (đối tượng và hình thức tiêu

thụ sản phẩm; số lượng cụ thể các loại nhà ở, công trình để

bán, cho thuê, cho thuê mua; giá bán, giá cho thuê, giá thuê

mua).

Nội dung của dự án phát triển nhà ở

14 Phân tích các chỉ tiêu tài chính và khả năng thu hồi vốn.

15 Đánh giá hiệu quả đầu tư (hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án).

16 Đánh giá tác động môi trường và các giải pháp giảm thiểu

sự ảnh hưởng xấu đến môi trường.

17 Phương án tổ chức quản lý, khai thác, vận hành dự án sau đầu tư; trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình và nghĩa vụ đóng góp kinh phí của các tổ chức, cá nhân có liên quan để thực hiện việc quản lý, khai thác, vận hành dự án

18 Kết luận và kiến nghị.

19 Hồ sơ bản vẽ của dự án phát triển nhà ở.