LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại một số vấn đề PHÁP lý về KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM

Chính vì lẽ đó mà người viết nhận thấy cần phải nghiên cứu hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, những nguyên tắc điều kiện để kinh doanh bất động

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

T.S Cao Nhất Linh SVTH: Nguyễn Thị Thi

Bộ môn: Luật Thương mại MSSV: 5095657

Lớp: Thương mại 1 – K35

Cần Thơ, tháng 5/2013

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản 4

1.1.1 Bất động sản 4

1.1.2 Thị trường bất động sản 5

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản được phép kinh doanh và thị trường bất động sản 6

1.3.1.1 Đặc điểm của bất động sản được phép đưa vào kinh doanh 6

1.3.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8

1.2 Khái quát chung về kinh doanh bất động sản 11

1.2.1 Khái niệm về kinh doanh bất động sản 11

1.2.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản 12

1.3 Quá trình hình thành và vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản 13 1.3.1 Các giai đoạn hình thành thị trường bất động sản 13

1.3.1.1 Th ị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 13

1.3.1.2 Th ị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay 13

1.3.2 Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản 15

1.4 Quá trình hình thành và vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 17

1.4.1 Quá trình hình thành pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 17

1.4.2 Sự cần thiết ban hành luật kinh doanh BĐS ở Việt Nam và vai trò của pháp luật về kinh doanh BĐS 18

1.4.2.1 S ự cần thiết ban hành Luật kinh doanh bất động sản 18

1.4.2.2 Quan điểm chỉ đạo khi xây đựng luật kinh doanh BĐS 20

1.4.2.3 Vai trò c ủa pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam 21

1.5 Chính sách có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 21

1.5.1 Chính sách pháp luật đất đai 21

1.5.2 Chính sách xây dựng thu hút đầu tư kinh doanh BĐS 22

1.5.3 Chính sách tín dụng thu hút đầu tư kinh doanh BĐS 23

1.5.4 Chính sách tài chính 24

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 26

2.1 Một số quy định chung về kinh doanh BĐS 26

2.1.1 Điều kiện hoạt động kinh doanh BĐS 26

2.1.2 Nguyên tắc và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS 27

2.1.2.1 Nguyên t ắc hoạt động kinh doanh BĐS 27

2.1.2.2 Ph ạm vi hoạt động kinh doanh BĐS 28

2.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật về một số loại hình kinh doanh BĐS 29

2.2.1 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng 29

2.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh 29

2.2.1.2 Mua bán nhà, công trình xây d ựng 34

2.2.1.3 Thuê nhà, công trình xây d ựng 38

2.2.1.4 Thuê mua nhà, công trình xây d ựng 42

2.2.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất 46

2.2.2.1 Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê 46

2.2.2.2 Thuê quy ền sử dụng đất 48

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 51

3.1 Thực tiễn 51

3.1.1 Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản 51

3.1.1.1 Ho ạt động kinh doanh bất động sản năm 2011 51

3.1.1.2 Ho ạt động kinh doanh bất động sản năm 2012 54

3.1.2 Một số nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản không phát triển 56

3.2 Một số ưu điểm, hạn chế của pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 57

3.2.1 Một số ưu điểm của pháp luật về kinh doanh bất động sản Việt Nam 57

3.2.2 Một số hạn chế, vướng mắc từ thực tiễn kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 58 3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 62 KẾT LUẬN 66

Hiện nay, đất nước ta là một đất nước đang phát triển vì thế mà nhu cầu về bất động sản rất cao mà đặc biệt là nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề nan giải trong xã hội

ta Nhà không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội Nhà ở là nơi con người trú ngụ, chỗ nghỉ ngơi để giải trí sau những giờ làm việc mệt nhọc và còn là nơi để đoàn tụ gia đình Đối với người Việt Nam thì nhà ở luôn là nơi gắn bó tình cảm gia đình, xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc biệt là nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội Trong điều kiện nước ta với dân số trên 85 triệu người nhưng mà diện tích đất thì hạn chế, điều kiện tự nhiên ở nước ta thì đa dạng, kinh tế chưa phát triển, thu nhập của người dân còn thấp thì việc giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống của nhân dân, tạo điều kiện để thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, từng bước phát triển kinh tế bền vững cho cả hai khu vực là nông thôn và thành thị theo hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh đó, đất nước ta trên con đường hội nhập với nền kinh tế quốc tế Vì vậy mà việc đẩy mạnh công tác hòa nhập, đẩy mạnh sản xuất thì đòi hỏi phải có công trình nhà xưởng, trụ sở phục vụ cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh… Cho nên, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ra đời để giải quyết vấn

2

mình và đồng thời để loại hình kinh doanh này phát triển hơn và hoạt động có hiệu quả

nên người viết đã thực hiện đề tài ”Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam”

2 Phạm vi nghiên cứu

Kinh doanh bất động sản là một phạm vi bao gồm nhiều lĩnh vực như: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất; kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu luận văn và nguồn tài liệu tham khảo thì người viết chỉ tập trung nghiên cứu một số vấn đề về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất Bên cạnh đó người viết cũng nêu ra một số khó khăn, vướng mắc trong quy định của pháp luật đồng thời người viết cũng đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bát động sản trong một

số lĩnh vực này

3 Mục tiêu nghiên cứu

Những quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được xây dựng Tuy nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế vẫn còn nhiều bất cập Mặc dù các tổ chức, cá nhân đã hiểu luật nhưng việc thực hiện đúng luật vẫn còn nhiều khó khăn Do

đó, làm thế nào để giải quyết những vấn đề khó khăn mà các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đang vấp phải và những vấn đề khó khăn trong tương lai lại là một vấn đề không đơn giản Chính vì lẽ đó mà người viết nhận thấy cần phải nghiên cứu hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, những nguyên tắc điều kiện để kinh doanh bất động sản đồng thời nêu lên những ưu nhược điểm của luật kinh doanh bất động sản trong việc áp dụng luật… Trên cơ sở đó, người viết đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản trong các lĩnh vực này

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong bài viết này, từ việc tham khảo những quy định của pháp luật, các sách bình luận, các tạp chí, giáo trình…và những thực tế phát sinh, người viết đã dùng các phương pháp như phân tích, tổng hợp, đối chiếu với những quy phạm pháp luật có liên quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng những quy chế này trên thực tế Bên cạnh đó, người viết cũng sưu tầm các số liệu thống kê trên các trang web để làm rõ các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản ở nước ta

5 Cơ cấu luận văn

3

Trong luận văn này, nội dung được bố trí theo thứ tự gồm: phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận Ngoài ra luận văn còn có các phần như: mục lục, tài liệu tham khảo… Phần nội dung của luận văn này gồm ba chương:

Chương 1: Khái quát chung về bất động sản và kinh doanh bất động sản

Trong chương này người viết tập trung nghiên cứu một số khái niệm như : bất động sản, thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản Đồng thời người viết cũng tìm hiểu đặc điểm của bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản Bên cạnh đó, người viết cũng nêu lên về sự cần thiết khi ban hành luật kinh doanh bất động sản và quá trình hình thành hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các chính sách tác động đến hoạt động kinh doanh bất động ở nước ta

Chương 2: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Trong chương này người viết tập trung nghiên cứu một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam như: kinh doanh bất động sản cần những điều kiện gì Đồng thời người viết nghiên cứu một số loại hình kinh doanh bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản như: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và kinh doanh quyền sử dụng đất cũng như người viết tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào một số hình thức kinh doanh bất động sản đó

Chương 3: Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam và giải pháp hoàn thiện pháp luật

Trong chương này, người viết tìm hiểu thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2011, năm 2012 Ngoài ra người viết cũng nêu ra những hạn chế cũng như ưu điểm của luật kinh doanh bất động sản và người viết cũng nêu ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

4

CHUƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta đã phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu chí khác nhau như: dựa vào nhu cầu quản lý, mục đích sử dụng Hiện nay, hầu hết các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản Hình thức phân chia bất động sản và động sản đã bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong bộ luật La Mã Hiện nay, pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được ví dụ như: nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất; cây cối, mùa màng, khoáng sản Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại để tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa khái niệm động sản và BĐS” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý ví dụ như: Điều 517 Luật dân sự Pháp quy định: Tài sản là BĐS do tính chất, do mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản; Điều 518 Luật dân sự Pháp quy định: Đất đai và các công trình xây dựng là BĐS do tính chất; Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản: Đất đai và bất kì đồ đạc liên quan được coi là BĐS

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được xem là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt hái, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây thì được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong Luật Dân sự của Nhật Bản Trong khi đó thì Điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các loại tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Ở Việt Nam, theo Điều 174 của Bộ Luật dân sự năm 2005: “BĐS là những tài sản

không th ể di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

5

đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn

li ền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Tóm lại, khái niệm về BĐS của pháp luật Việt Nam nói trên là một khái niệm mở Trước hết, BĐS là tài sản không di dời được BĐS có thể được nhận biết qua các vật

cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó

BĐS có thể được phân loại như sau:

BĐS có đầu tư, xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc … Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn.1

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng 2

BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa

loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh: các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng; quyền sử dụng đất tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.4

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi BĐS trở thành hành hóa Thị trường BĐS là sự mua, bán và trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường, vì vậy mà có một số quan điểm khác nhau về thị trường BĐS:

6

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành BĐS được Nhưng trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa BĐS

Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Bất động sản nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của đất nước Nhà, đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng và giá trị Cũng giống như quan niệm trên, BĐS nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa BĐS trên thị trường Vì vậy, quan

Có ý kiến khá phổ biến khác cho rằng, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường Nhưng có ý kiến bổ sung cho ý kiến đó là thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền

sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước

Từ những phân tích các ý kiến nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường BĐS, như sau: Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch mua bán về BĐS và các giao dịch liên quan đến BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia

1.1.3 Đặc điểm của BĐS được phép đưa vào kinh doanh và thị trường BĐS

1.1.3.1 Đặc điểm của bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

Thứ nhất, bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời được Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí,

về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích Diện tích của mỗi quốc gia khó có thể thay đổi (trừ những vùng gần biển) Vì vậy, các bất động sản khác như nhà, công trình và vật kiến trúc gắn liền với đất đai cũng bị cố định về vị trí, địa điểm Vị trí của hàng hóa BĐS, bao gồm các yếu

5 Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb

Tài Chính, 2003, trang 11

Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS và do đất đai không bị mất đi, không

bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ mất đi

Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể di dời của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt Trên thị trường BĐS cũng khó có thể tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau Chính vì vậy, trên thị trường BĐS, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống BĐS khác

Thứ bốn, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với hàng hóa thông thường khác Bên cạnh đó, Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS, thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực BĐS phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.6

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã

hội

6 Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb

Tài Chính, 2003, trang 16

8

Nhu cầu về BĐS chịu sự chi phối của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí tôn giáo, tín ngưỡng, tâm linh cũng chi phối mạnh về nhu cầu và hình thức BĐS Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra từ quá trình sử dụng BĐS BĐS là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc

thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu

vực đó

Thứ tám, hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp để nâng cao hiệu quả việc đầu tư vào BĐS và sự phát triển của thị trường BĐS

1.1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch đối với bất động sản đó mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai) Bởi vì, đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất như tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó chính

là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Do đó, tính chất này của đất đai là yếu tố

cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường BĐS Chính vì vậy, giá đất không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất mà thôi

Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

9

BĐS là một loại hàng hóa cố định không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau Vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc

Mặc khác, thị trường BĐS không tập trung và trải rộng ở mọi vùng trên đất nước

Do đó, sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này thì cũng không thể đem sang

vùng khác để bán được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với

quy mô và trình độ khác nhau do phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS cũng khác nhau Đương nhiên, thị trường BĐS

ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường BĐS ở khu vực nông thôn

Thứ ba, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế – xã hội Vì vậy, BĐS muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của pháp luật về đất đai và BĐS cũng như các văn bản khác Và chịu tác động với những chính sách, quyết định của nhà nước Vì vậy, Chính phủ các nước đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS để huy động các nguồn lực của BĐS phát triển kinh tế – xã hội của đất nước

Thứ bốn, thị trường bất động sản thường là một thị trường không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, miền, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý trong quá trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay cả trong bản thân của các địa phương sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin về giao dịch trước đó

Sự tác động của Nhà nước cũng là yếu tố tác động đến sự không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức

độ khác nhau để thực hiện mục tiêu phát triển chung của đất nước Tin tức về BĐS còn rất hạn chế, phụ thuộc vào các quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS không hoàn hảo, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác

10

Mặc khác, thị trường BĐS không hoàn hảo là do tính không tái tạo của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền

Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản

Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện nếu cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung lên Tuy nhiên, khi cầu về BĐS tăng thì cung BĐS không thể phản ứng tăng lên như lượng cầu được

Do việc tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian và gặp nhiều khó khăn hơn các hàng hóa khác vì việc tạo ra các hàng hóa BĐS, các công trình xây dựng đòi hỏi phải có nhiều thơì gian, từ việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy phép xây dựng, chuyển nhượng đất đai, thiết kế, thi công khá phức tạp Bên cạnh đó, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn

Thứ sáu, giao dịch trên bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao

BĐS là hàng hóa có giá trị lớn Mặc khác, giá trị của hàng hóa BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố

Đồng thời, thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường

Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường BĐS – một lĩnh vực được ưa chuộng

Hàng hóa BĐS có giá trị lớn và có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền nên thường đóng vai trò là tài sản trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh…, giải quyết các vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là thị trường đầu ra quan trọng của thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có thị

11

trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ ảnh hưởng đến thị trường kia (khủng hoảng tài chính – tiền tệ châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng thị trường BĐS) Sự sụt giá nhanh chóng của thị trường BĐS thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí còn dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn

1.2 Khái quát chung về kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm về kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh BĐS được nhận biết qua ba dấu hiệu là: hoạt động phải mang tính nghề nghiệp, thường xuyên, liên tục và hoạt động này phải mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh; hoạt động kinh doanh phải mang tính độc lập, nhân danh mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh; hoạt động của các chủ thể với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh

Trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006, nhà làm luật không đưa ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh BĐS mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh BĐS Theo đó, khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thì kinh doanh BĐS được

hiểu là “ là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích

Thứ hai, các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch kinh doanh BĐS Các nhà đầu tư này không tạo ra các BĐS mới để cung cấp cho thị trường nhưng họ có vai trò là đưa các BĐS được phép kinh doanh đến người sử dụng qua các kênh giao dịch BĐS Các giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là mục tiêu của nhà đầu tư Mục đích cuối cùng của

12

người thực hiện giao dịch là tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán chuyển nhượng, cho thuê,

Thứ ba, giao dịch BĐS liên quan đến kinh doanh BĐS Thực chất đó là hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

1.2.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh BĐS gắn liền với việc kinh doanh một loại hàng hóa có giá trị lớn, người kinh doanh BĐS phải có vốn kiến thức và kinh nghiệm trong hoạt động nghề nghiệp, có vốn lớn để đầu tư kinh doanh lâu dài

Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS chứa đựng các đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh BĐS có phạm vi hoạt động kinh doanh không giống nhau, đặc biệt là trong so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi, bán lại” bất động sản như trong nước.8

Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại tài sản đặc trưng “không thể di dời” như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và một loại quyền tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất

Thứ ba, ngành nghề kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên quan đến chứng chỉ ngành nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn trong kinh doanh đặc biệt khi nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công

Thứ tư, lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro trong kinh doanh

Thứ năm, các dự án BĐS thường có quy mô vốn đầu tư và diện tích chiếm đất lớn, đặc biệt các dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp, dự án BĐS du lịch Do

13

vậy, không phải nhà đầu tư nào trong nước hay nước ngoài cũng có thể đáp ứng khả

1.3 Quá trình hình thành và vai trò của của hoạt động kinh doanh BĐS

1.3.1 Các giai đoạn hình thành thị trường BĐS

1.3.1.1.Th ị trường BĐS Việt Nam trước năm 1993

Trước thời kì đổi mới (trước năm 1986), với nền kinh tế tập trung bao cấp, ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể Lúc này ở nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất đai bởi vì tất cả nhu cầu về đất đai đều thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở thành thị các giao dịch về đất vẫn hình thành nhưng chủ yếu thông qua giấy viết tay có người làm chứng Thị trường BĐS trong giai đoạn này rất mờ nhạt và chỉ là thị trường “ngầm” về mua bán nhà ở

Bước sang thời kì đổi mới (giai đoạn 1986 – 1992), quá trình nhận thức của nhà nước về đất đai và BĐS trong tiến trình đổi mới còn nhiều hạn chế, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài Nền kinh tế nước ta mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài Nền kinh tế nước ta bắt đầu phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất, cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, nhu cầu về nhà ở… tăng lên, dẫn đến hoạt động mua bán, trao đổi, thuê và cho thuê quyền sử dụng BĐS ngày càng cao Tuy nhiên nhà nước vẫn không thừa nhận sự lưu thông của đất đai trên thị trường, nên thị trường BĐS lúc này vẫn mang tính tự phát và ngoài tầm kiểm soát của nhà nước

Tóm lại, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu những năm của thập kỷ 90, thị trường BĐS còn là thị trường “ngầm” và hình thành một cách tự phát

1.3.1.2 Th ị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay

Năm 1993 – 1994: Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực đã tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS

Năm 1995 – 1999: Giai đoạn đóng băng sau cơn sốt mạnh thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài năm năm do nghị định 18/1995/NĐ – CP

10 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,

2009, trang 47

14

ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ phải chùn tay và phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng

Năm 2001 – 2002: Sau giai đoạn đóng băng của thị trường BĐS kéo dài năm năm thì BĐS bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ năm 2001 – 2002 Chủ trương cho Việt kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một lượng vốn lớn bên ngoài sẽ đổ về

Năm 2002 – 2006: thị trường BĐS lại rơi vào giai đoạn trầm lắng Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công 28% năm 2004 giảm 56%, năm 2005

Năm 2008: Lạm phát bùng nổ đầu năm 2008 khiến ngân hàng nhà nước phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ đã tác động đến thị trường BĐS Việt Nam Giữa năm 2008, giá nhà đất bắt đầu giảm so với trước Giá đất chỉ trong thời gian ngắn ở một số khu vực đã giảm 30% - 40%

Năm 2009 nhờ chính sách hỗ trợ lãi suất làm cho thị trường BĐS hồi sinh nhưng mang tính cục bộ

Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường BĐS Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự

Có thể nói năm 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường BĐS Việt Nam Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng trên diện rộng

11 Hoàng Nam, Nhìn lại chu kì thăng trầm của thị trường bất động sản việt Nam,

http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-20714.html,, [truy cập ngày 10/1/2013 thứ năm vào lúc 10h:24']

12

Hoàng Nam, Nhìn lại chu kì thăng trầm của thị trường bất động sản việt Nam,

http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-20714.htm l ,, [truy cập ngày 10/1/2013 thứ năm vào lúc 10h:24']

13Hoàng Nam, Nhìn lại chu kì thăng trầm của thị trường bất động sản việt Nam,

http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-20714.html,, [truy cập ngày 10/1/2013 thứ năm vào lúc 10h:24']

14Dothi.net, Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2010,

http://dothi.net/thi-truong/phan-tich-nhan-dinh/15986/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-nam-2010.htm, [truy cập thứ năm ngày 24/01/2013]

15

và giới kinh doanh BĐS kết thúc năm trong tình trạng khủng hoảng nhất trong khoảng thời gian trở lại đây.15

Năm 2012 thị trường BĐS vẫn trong giai đoạn trầm lắng

1.3.2 Vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS

Thứ nhất, thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất

Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh BĐS, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về BĐS, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển BĐS Thị trường BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở tầm cả một quốc gia Ngoài ra, thị trường BĐS còn là cầu nối giữa người sản xuất và tiêu dùng về BĐS; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế – xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp, BĐS

Thứ hai, thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Thị trường BĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng là bản thân sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một

sự gia tăng đầu tư Khi giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng hạn làm nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển…

Thứ ba, phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Thị trường BĐS phát triển nếu làm tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước Thị trường BĐS nếu phát triển là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại tăng lên giúp Nhà nước tăng thu nhập

về thuế

Thứ tư, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại

15 Theo BĐS, Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2011,

http://bdsbatdongsan.com/nhin-lai-thi-truong-bat-dong-san-nam-2011/, [truy cập thứ năm ngày 24/01/2013]

16

Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia Thị trường BĐS phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu

tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh BĐS và họ cũng có thể cư trú, sinh sống Đó

là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại

Thứ năm, thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội

Thị trường BĐS, mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia Một khi thị trường BĐS phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định, vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạt động xã hội của con người

Thứ sáu, thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân

Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồng thời, thị trường BĐS phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn góp phần thúc đẩy

sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người Thứ bảy, phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý BĐS

Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục đổi mới,

bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai Vì chỉ có thông qua thị trường BĐS, các sàn giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường này, thông qua thị trường này sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn chính sách đất đai, bộc

lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai Vì thế, thông qua thị trường này giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan

1.4.1 Quá trình hình thành pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS dường như ít được pháp luật đề cập Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh Mọi công đoạn của

Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS

Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất Trong lĩnh vực đất đai, trước đây do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” qua hệ pháp luật đất đai thông qua hành vi nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu nhà từng cá nhân Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

16 Nguyễn Ngọc Minh: Pháp luật về kinh doanh bất động sản Việt Nam dưới góc độ đầu tư nước ngoài,

do-hoat-dong-dau-tu-nuoc-ngoai/8139.tctc, [ truy cập ngày 23/01/2013]

http://www.tapchitaichinh.vn/Tai-chinh-Phap-luat/Phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-o-Viet-Nam-duoi-goc-18

Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng hoạt động thị trường

Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật đất đai với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất… Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ Luật dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật xây dựng năm 2003; Luật đầu tư năm 2005; Luật doanh nghiệp năm 2005; Luật thương mại năm 2005; Luật nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS.17

1.4.2 Sự cần thiết ban hành luật kinh doanh BĐS ở Việt Nam và vai trò của

pháp luật về kinh doanh BĐS

1.4.2.1 S ự cần thiết ban hành Luật kinh doanh BĐS

BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đến sự phát triển của nền kinh tế Thị trường BĐS là thị trường đặc biệt, hàng hóa BĐS là hàng hóa có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế – xã hội

Thị trường BĐS ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất, đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội của đất nước, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường BĐS còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề như:

17 Nguyễn Ngọc Minh: Pháp luật về kinh doanh bất động sản Việt Nam dưới góc độ đầu tư nước ngoài,

do-hoat-dong-dau-tu-nuoc-ngoai/8139.tctc, [ truy cập ngày 23/01/2013]

http://www.tapchitaichinh.vn/Tai-chinh-Phap-luat/Phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-o-Viet-Nam-duoi-goc-19

BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bất bình cho xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân

Thị trường BĐS phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dich “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn Cung, cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt nhà ở của nhân dân và cơ

sở sản xuất của doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế Tình trạng, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất xảy ra nhiều năm Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục giao dịch về bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm, còn có nhiều hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh BĐS và dịch vụ môi giới BĐS

Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ cho thị trường BĐS vận hành như dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản

lý BĐS chưa được pháp luật quy định và chưa có biện pháp quản lý làm ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường BĐS, sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng và các giao dịch về BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng lẫn nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường kinh doanh BĐS phát triển

Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ, không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh bất động sản ít được đề cập trong pháp luật Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu bao cấp, Nhà nước trở thành trung tâm chỉ huy trực tiếp, quản lý điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về phương án kinh doanh, kế họach kinh doanh Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh phải thực hiện theo sự chỉ huy của Nhà nước Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế của nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật có gần đủ các

20

văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động kinh doanh, đầu tư, sản xuất trong đó

có hoạt động kinh doanh BĐS Một số quy định liên quan đến BĐS còn nằm rải rác ở nhiều văn bản như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật thương mại, Bộ Luật dân sự các văn bản này chỉ nói về BĐS, quản lý BĐS mà chưa có quy định cụ thể về kinh doanh BĐS

Quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế

Cơ chế, chính sách hoạt động kinh doanh BĐS chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và

đủ mạnh, do đó chưa phát huy được nội lực và thu hút vốn đầu tư trong kinh doanh BĐS, đồng thời còn nhiều bất cập gây trở ngại cho các giao dịch BĐS, chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển

Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và những đòi hỏi bức thiết của xã hội, Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp lần thứ 9 ngày 29 tháng 6 năm 2006 đã thông qua luật kinh doanh BĐS Luật kinh doanh BĐS

có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007

1.4.2.2 Quan điểm chỉ đạo khi xây đựng luật kinh doanh BĐS

Luật kinh doanh BĐS phải thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Luật kinh doanh BĐS góp phần quán triệt các quan điểm của Đảng

và phát triển thị trường BĐS ở nước ta theo hướng: chủ động phát triển thị trường BĐS bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư

Luật kinh doanh BĐS phải đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ

để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường BĐS; thống nhất với các luật có liên quan đến BĐS, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập nền kinh tế nước ta

Luật kinh doanh BĐS tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, tăng khả năng cung cấp hàng hóa BĐS, nhất là

1.4.2.3 Vai trò c ủa pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam

Luật kinh doanh BĐS ra đời đã góp phần vào việc bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS; đồng thời tạo cơ sở pháp lý cần thiết để từng bước đưa hoạt động của thị trường BĐS vào quỹ đạo quản lý của Nhà nước góp phần phát huy vai trò của đất đai là nguồn vốn, nguồn lực để phát triển đất nước trong thời

kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

1.5 Chính sách có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS

1.5.1 Chính sách pháp luật đất đai

Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội thông qua vào những năm đầu của tiến trình đổi mới đất nước (năm 1987) Năm 1993, Luật đất đai lần thứ hai được ban hành Những quy định có tính đột phá trong pháp luật đất đai thời kỳ này đã góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế – xã hội và chuyển dịch cơ cấu trong sản xuất nông nghiệp; đặc biệt với những quy định đó đã phát huy một cách có hiệu quả ngày càng cao các nguồn lực đất đai Những kết quả đạt được trong thực hiện Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001 Luật đất đai năm 2003 đã

ra đời với sự điều chỉnh và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai phù hợp với yêu cầu phát triển ở giai đoạn này

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Kinh tế Việt Nam sau 20 năm đổi mới và hội nhập đã chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước Việt Nam quản lý các hoạt động kinh tế bằng các công cụ pháp luật, kế hoạch và chính sách Trong việc quản lý BĐS, đặc biệt là quản lý đất đai, công tác quy hoạch là một công cụ quan trọng góp phần bảo đảm phát triển và tăng giá trị BĐS Quy hoạch

sử dụng đất được xác định là một trong những chính sách quản lý đất đai có tầm quan trọng đặc biệt Trải qua các thời kỳ, chính sách này ghi nhận và thực hiện dưới nhiều

Thông tin đất đai: Nhằm thực hiện tính minh bạch trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Đầu tư cải tạo đất: Qua mỗi thời kỳ, các chính sách, pháp luật, quy định này có sự thay đổi và bổ sung, tuy nhiên nó luôn gắn liền với chính sách khuyến khích doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân làm giàu trên diện tích đất của mình

Những quy định của pháp luật đất đai đã góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư và phát triển lành mạnh thị trường BĐS Quyền sử dụng đất trên thị trường BĐS giữ vai trò quan trọng Việt Nam đang trong quá trình đổi mới chính sách về đất đai nhằm điều chỉnh các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS phù hợp với lộ trình đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, góp phần cải thiện môi trường đầu tư và khai thác cao nhất nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển

1.5.2 Chính sách xây dựng trong thu hút đầu tư kinh doanh BĐS

Sự chuyển biến cơ bản và rõ nét trong công tác quản lý đầu tư xây dựng nói chung

và dự án đầu tư xây dựng nói riêng ở Việt Nam bắt đầu từ những năm 1990 thông qua việc ban hành Điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng kèm theo Nghị định số 177/CP ngày

20 tháng 10 năm 1994 của Chính phủ; điều lệ (sửa đổi) kèm theo Nghị định số 177/CP

và điều lệ (sửa đổi) ban hành kèm theo Nghị định số 92/CP ngày 23 tháng 8 năm 1997 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 42/CP ngày 16 tháng 7 năm 1996 Vai trò của công tác quy hoạch xây dựng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS trên bình diện vĩ mô Hầu hết các doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đều nhận thức được vai trò quan trọng và sự ảnh hưởng của các yếu tố quy hoạch đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS

18 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương: Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam ,Nxb

chính trị quốc gia, 2006, trang 174, trang 175

23

Công tác thiết kế đô thị cũng ảnh hưởng tới lĩnh vực đầu tư BĐS: kết quả điều tra cho thấy, có 92,1% ý kiến trả lời phỏng vấn rằng công tác thiết kế đô thị có ảnh hưởng tới lĩnh vực đầu tư.19

Nội dung lập thẩm định dự án đầu tư, khảo sát thiết kế xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng công trình; lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; quản lý chất lượng xây dựng công trình cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hoạt đông kinh doanh BĐS Cụ thể có trên 75% ý kiến cho rằng quy định về dự án đầu tư xây dựng công trình là vấn đề quan trọng trong qúa trình đầu tư; 76,3% ý kiến cho rằng công tác khảo sát thiết kế có ảnh hưởng tới quá trình đầu tư; 83,4% nhất trí cho rằng chất lượng xây dựng công trình có ảnh hưởng tới đầu tư kinh doanh BĐS.20

Thuế và lệ phí xây dựng: kết quả điều tra cho thấy có trên 55% các ý kiến trả lời phỏng vấn cho rằng chính sách thuế và lệ phí xây dựng có ảnh hưởng đáng kể tới lĩnh

Vai trò của chính sách xây dựng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS trên bình diện vi mô hộ gia đình: kết quả khảo sát cho thấy ý kiến đánh giá chung của các hộ gia đình về sự tác động của chính sách xây dựng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS

là góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư (có 69,9% ý kiến cho rằng chính sách xây dựng

đã góp phần thúc đẩy đầu tư kinh doanh BĐS và chỉ có 8,4% đánh giá là không thúc đẩy)22

1.5.3 Chính sách tín dụng thu hút đầu tư kinh doanh BĐS

Chính sách huy động vốn: các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc huy động vốn để đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, bao gồm cả kinh doanh BĐS

Tín dụng ngân hàng đối với kinh doanh BĐS: Cơ chế tín dụng được áp dụng bình đẳng đối với các loại hình doanh nghiệp và thành phần kinh tế, phù hợp nguyên tắc của cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, tiếp cận thông lệ quốc tế Về cơ bản, không còn sự can thiệp hành chính Nhà nước đối với việc tổ chức tín dụng cho

19 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương: Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam ,Nxb

chính trị quốc gia,2006, trang 256

20 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương: Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam ,Nxb

chính trị quốc gia, 2006, trang 258

21 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương: Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam , Nxb

chính trị quốc gia, 2006, trang 260

22 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương: Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam ,Nxb

chính trị quốc gia, 2006, trang 263

24

vay các nhu cầu để đầu tư, kinh doanh BĐS của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân, kể cả tổ chức kinh tế và cá nhân nước ngoài Tổ chức tín dụng xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về việc cho vay vốn; mở rộng cho vay bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ có nhu cầu vốn để đầu tư, sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống mà pháp luật không cấm Mức cho vay do tổ chức tín dụng và khách hàng vay thỏa thuận, phù hợp với mức vốn đầu tư và giá trị tài sản thế chấp (nếu phải thế chấp) Thời hạn cho vay được xác định theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn của dự

án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng vay và nguồn vốn cho vay tổ chức tín dụng Lãi suất cho vay do các bên thỏa thuận; áp dụng phương thức cho vay phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh của khách hàng Đối với các dự án lớn, vượt quá khả năng của một tổ chức tín dụng, thì các tổ chức tín dụng phối hợp đồng tài trợ Cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng BĐS, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và vay vốn không phải bảo đảm bằng tài sản được thông thoáng, tạo điều kiện cho tổ chức tín

1.5.4 Chính sách tài chính

Nhà nước thực hiện quản lý đất đai bằng cả biện pháp hành chính và kinh tế thông qua hệ thống các chính sách tài chính Cơ chế, chính sách quản lý tài chính vĩ mô đối với BĐS của nước ta như: Chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, thuế sử dụng đất nông nghiệp; phí và lệ phí

Nhà nước đã ban hành một số chính sách như: Chính sách về giá đất qua việc ban hành NĐ 188/2004/ NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại Nghị định này hướng dẫn phương pháp xác định giá đất, khung giá đất các loại đất và hướng dẫn định giá các loại đất

Ngoài ra, Chính phủ cũng ban hành về chính sách thu tiền sử dụng đất như: Nghị định số 198/2004/ NĐ – CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 117/2004/TT – BTC hướng dẫn thi hành nghị định này

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đưa ra chính sách về tiền thuê đất: các chính sách về tiền thuê đất được quy định cho hai đối tượng là tổ chức trong nước và được Nhà nước cho thuê đất và các hình thức đầu tư ra nước ngoài tại Việt Nam

23 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương: Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam, Nxb

chính trị quốc gia,2006, trang 276

25

Chính sách bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng thông qua Nghị định 197/2004/ NĐ – CP 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chính sách về thuế chuyển quyền sử dụng đất; chính sách về thuế nhà, đất và chính sách về phí và lệ phí

Ngoài ra, để hỗ trợ cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 7 ngày 5/10/2001 về ưu đãi xây dựng nhà ở để bán

Các biện pháp tài chính nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS, khuyến khích

sự phát triển của thị trường BĐS

26

CHƯƠNG 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM 2.1 Một số quy định chung về kinh doanh BĐS tại Việt Nam

2.1.1 Điều kiện hoạt động kinh doanh BĐS

Thứ nhất, điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp lý và năng lực hành vi của chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự, thì tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật doanh nghiệp

tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh BĐS thì phải đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật

Thứ hai, điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư

Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, vấn đề đầu tiên để đi đến kinh doanh thành công chính là yếu tố vốn Cho nên, để giảm thiểu các sai phạm của nhà đầu tư trong các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Pháp luật kinh doanh bất động sản luôn ràng buộc các nhà đầu tư về năng lực tài chính khi triển khai các dự án

Đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư của mình theo quy định sau:

Đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án đã được phê duyệt Ngoài ra đối với dự án khu đô thị mới và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha đất, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô từ 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô từ 20 ha trở

hạ tầng kỹ thuật công nghiệp phải thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng

27

Bên cạnh đó, vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư là vốn thực có tính đến năm liền

kề với năm nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính và đã được kiểm toán độc lập xác nhận Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính để thực hiện

dự án và xây dựng danh mục các dự án đầu tư cũng như tổng mức đầu tư cho từng dự

án.26 Đồng thời chủ đầu tư còn có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó phải nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án

2.1.2 Nguyên tắc và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

2.1.2.1 Nguyên t ắc hoạt động kinh doanh bất động sản

Kinh doanh Bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Do vậy, các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện nhất định về chủ thể kinh doanh bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Hoạt động kinh doanh BĐS, các chủ thể kinh BĐS phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp

lu ật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

tham gia ho ạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của

pháp lu ật 27

Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của các chủ thể kinh doanh Dù là tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo quy định của Hiến pháp và không phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động kinh doanh BĐS Trong giao dịch kinh doanh BĐS, các chủ thể phải tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh BĐS và các quy định của pháp luật có liên quan như: Luật doanh nghiệp năm 2005; Luật nhà ở năm 2005; Luật xây dưng năm 2003; Luật đất đai năm 2003…để quyền lợi của khách hàng và quyền lợi của doanh nghiệp được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của Nhà nước

Thứ hai, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp

28

nhà ở, công trình xây dựng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật xây dựng, cũng như quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ Luật đất đai

thể hiện các điểm sau đây: nhà đầu tư phải công khai thông tin về BĐS khi đưa vào kinh doanh; thông tin về BĐS được công khai tại sàn giao dịch BĐS; công khai nội dung thông tin của BĐS khi đưa vào kinh doanh; các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê mua phải được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS; người điều hành quản trị sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ kinh doanh dịch vụ với quy

mô theo quy định

2.1.2.2 Ph ạm vi hoạt động kinh doanh BĐS

Thứ nhất, đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì phạm vi hoạt động sẽ bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, các giao dịch BĐS hướng tới lợi nhuận Họ được kinh doanh BĐS trong các lĩnh vực như sau: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng

để bán, cho thuê, thuê mua; mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng; nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, đầu tư xây dựng, công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng để cho thuê lại.30 Tóm lại thì tổ chức, cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập không hạn chế các BĐS với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS Thứ hai, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được kinh doanh bất động sản với các lĩnh vực như: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng.31 Như vậy thì lĩnh vực kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ít hơn tổ chức, cá nhân trong nước Sở dĩ hạn chế lĩnh vực kinh doanh bất động sản đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì kinh doanh bất động sản cần một nguồn vốn lớn, bất động sản cũng góp phần quan trọng trong nền

28 Khoản 2 Điều 5 Luật kinh bất động sản năm 2006

29 Khoản 2 Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

30 Khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

31 Khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

29

kinh tế nếu như để tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh các lĩnh vưc như như nhau thì sẽ làm cho nền kinh tế mình bị phụ thuộc, khả năng cạnh tranh của nhà đầu tư trong nước không bằng nhà đầu tư nước ngoài

2.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật về một số loại hình kinh doanh BĐS 2.2.1 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng

2.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây:

Thứ nhất, đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng Điều này có nghĩa là chủ thể kinh doanh BĐS phải bỏ vốn ra đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng Hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng được triển khai theo trình tự, thủ tục qua các giai đoạn theo luật định Đầu tiên, chủ đầu tư phải có đất làm mặt bằng xây dựng Trường hợp chủ đầu tư chưa có đất phải tiến hành làm thủ tục xin giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai; sau đó tiến hành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Sau đó, chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng công trình Việc cấp giấy phép xây dựng được tiến hành theo quy định của Luật xây dựng Bước tiếp theo, chủ đầu tư phải thuê tư vấn quản lý đầu tư công trình, lập dự toán nguồn vốn xây dựng… Kế tiếp là chủ đầu tư mở thầu tiến hành lựa chọn nhà thầu thi công công trình xây dựng và phải thuê tư vấn giám sát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình; thực hiện việc nghiệm thu và nhận bàn giao công trình Cuối cùng, chủ đầu

tư phải vận hành, bảo trì và quản lý (hoặc thuê quản lý) công trình.32

Thứ hai, đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn Chủ đầu tư trên cơ sở nhà công trình xây dựng có sẵn, phải bỏ vốn để cải tạo, sửa chữa trước khi kinh doanh Nhà, công trình xây dựng có thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư kinh doanh BĐS mua, nhận chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua của tổ chức, cá nhân khác

Bên cạnh đó, việc đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng không chỉ tuân thủ quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 mà còn phải tuân theo các luật khác

có liên quan như: Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê

32 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,

2009, trang 80 – 81

30

duyệt; tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu Ngoài ra chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.33

Thêm vào đó, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật có quyền như: Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng

để kinh doanh; có quyền đầu tư xây dựng các công trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy định quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt Luật quy định như vậy nhằm giúp cho nhà đầu tư có sự sáng tạo trong dự án của mình đưa ra đồng thời những dự án đó phải có hành lang pháp lý

để Nhà nước dễ quản lý Bên cạnh đó, để chủ đầu tư có thể lựa chọn đất để thực hiện

dự án đó và tạo sự cạnh tranh công bằng giữa các nhà đầu tư thì họ còn có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; có quyền giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu tư vào

dự án do mình làm chủ đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án của mình mặc khác chủ đầu tư họ có quyền liên doanh với hợp tác kinh doanh với tổ chức; cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án; huy động vốn theo quy định của pháp luật và chủ đầu tư còn được miễn giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công

Ngoài ra chủ đầu tư còn có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã

thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu

tư vào dự án thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật.36

Mục đích của việc quy định quyền cho các nhà đầu tư là muốn tạo điều kiện thuận lợi, tốt hơn cho họ vào việc đầu tư dự án của mình, còn giúp cho họ có nhiều cơ

33 Xem thêm điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

34 Xem Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

35 Xem khoản 5 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

36 Xem Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

31

hội và khả năng hoàn thành tốt dự án của mình khi họ đã đầu tư vào các dự án đó Chẳng hạn họ có quyền liên doanh hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, cho các chủ đầu tư khác tham gia vào dự án của mình Điều đó giúp cho các chủ đầu tư thuận lợi trong việc huy động tài chính cho dự án của mình và mức độ rủi ro mà họ chịu cũng ít hơn vì có nhiều người cùng chịu với họ

Ngoài ra Nhà nước còn quy định cho họ được miễn giảm, hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất… Giúp cho các nhà đầu tư có thể huy động vốn từ việc chậm nộp tiền Tóm lại Nhà nước quy định cho họ các quyền trên nhằm tạo điều kiện tốt cho họ trong việc thực hiện dự án, qua đó thu hút nhiều chủ đầu tư đầu tư vào lĩnh vực BĐS, thúc đẩy quá trình phát triển trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

Bên cạnh việc Nhà nước quy định cho chủ đầu tư các quyền trên, các chủ đầu tư còn phải có nghĩa vụ như: lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, điều này song song với quyền mà họ được hưởng; trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt; bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; trường hợp huy động tiền ứng

Nghĩa vụ tíếp theo của chủ đầu tư dự án là quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu tư vào và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và các nội dung khác của của dự án

đã được phê duyệt; Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy

đảm bảo hàng đầu; bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt Quy định nghĩa vụ như vậy để tránh tình trạng chủ đầu tư khi dự án đã được xây xong thì họ chuyển qua mục đích khác, khác với nội dung mà họ đăng ký lúc đầu đã được phê duyệt và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng

37 Xem Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

38 Xem khoản 4, khoản 5 Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

32

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư còn có nghĩa vụ xác lập về quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng, làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã phê duyệt; lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định và chịu sự thanh tra của cơ quan của cơ

Tóm lại, quy định nghĩa vụ cho các chủ đầu tư nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng cũng như giúp cho nhà đầu tư phải có trách nhiệm trong vấn đề thực hiện dự án của mình một cách có chất lượng đúng quy định của pháp luật Quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư còn có thể làm căn cứ để xử lý vi phạm nếu như chủ đầu tư thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình

Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp nhận cho triển khai dự án nếu như dự án đó chưa hoàn thành hoặc hoàn thành xong và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư có thể chuyển nhượng tòan bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Như vậy cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án là cơ quan cho phép đầu tư dự án và trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, thì hồ

sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng thẩm định đồng thời thì đơn vị chuyên môn thẩm định dự án

có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ quan liên quan Ngoài ra, đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định

và lấy ý kiến của Bộ, ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.40

Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cần có các điều kiện như: Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý do

cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án do chủ đầu tư

vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu của cơ quan nhà nước có

39 Khoản 9, khoản 10 Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

40 Xem phần 2 hướng dẫn một số nội dung về chuyển nhượng toàn bộ dự án của Thông tư 13/2008/TT – BXD của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định só 153/2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006