Phân tích và dự báo tài chính công ty cổ phần sonadezi châu đức

Thứ hai, trên cơ sở dữ liệu đã thu thập, áp dụng các phương pháp phân tích và dự báo tài chính, tiến hành phân tích tình hình tài chính trong giai đoạn 3 năm 2016 đến 2018 và dự báo tình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Trang

TP Hồ Chí Minh – Năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn “Phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức” là báo cáo nghiên cứu khoa học, được tác giả thực hiện độc lập với sự giúp đỡ của giảng viên hướng dẫn Đây là luận văn Thạc sĩ tài chính hướng ứng dụng Các

số liệu sử dụng trong luận văn có nguồn gốc đáng tin cậy Luận văn được nghiên cứu dựa trên nền tảng cơ sở lý luận khoa học và trên cơ sở tác nghiệp thực tiễn tại Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức Tôi xin cam đoan luận văn này chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào trước đây

TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2019

Phạm Thị Kim Hòa

Mã học viên: 7701270443

MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

TÓM TẮT

ABSTRACT

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Câu hỏi nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Mô hình nghiên cứu 4

6 Phương pháp nghiên cứu 5

7 Đóng góp mới của đề tài 5

8 Kết cấu luận văn 5

CHƯƠNG I: DỮ LIỆU, PHƯƠNG PHÁP SỬ DỤNG TRONG PHÂN TÍCH VÀ DỰ BÁO TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI CHÂU ĐỨC 7

1.1 Dữ liệu sử dụng trong phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức 7

1.1.1 Nguồn dữ liệu sơ cấp 7

1.1.2 Nguồn dữ liệu thứ cấp 8

1.2 Phương pháp sử dụng trong phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức 9

1.2.1 Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính 9

1.2.1.1 Phương pháp so sánh 9

1.2.1.2 Phương pháp phân tích tỷ lệ 9

1.2.1.3 Các phương pháp phân tích khác 9

1.2.2 Phương pháp sử dụng trong dự báo tài chính 10

1.3 Quy trình phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức10

của doanh nghiệp 12

1.3.2 Phân tích kế toán 13

1.3.3 Phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp 14

1.3.4 Phân tích triển vọng doanh nghiệp 15

CHƯƠNG II: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI CHÂU ĐỨC 17

2.1 Giới thiệu về Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức 17

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 17

2.1.2 Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý Công ty 18

Biểu 2.1: Sơ đồ tổ chức Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức 18

2.1.3 Chức năng nhiệm vụ của công ty 20

2.1.4 Lĩnh vực kinh doanh, đặc thù sản xuất kinh doanh của Công ty 20

2.2 Phân tích chiến lược 20

2.2.1 Phân tích ngành bất động sản công nghiệp 21

2.2.1.1 Sự cạnh tranh giữa các công ty hiện hữu 21

2.2.1.2 Nguy cơ xâm nhập của những công ty mới 24

2.2.1.3 Nguy cơ từ các sản phẩm thay thế 25

2.2.1.4 Khả năng thương lượng với nhà cung cấp và khách hàng của mình: 25

2.2.2 Phân tích chiến lược cạnh tranh của Công ty 26

2.3 Phân tích kế toán 28

2.3.1 Cơ sở lập báo cáo tài chính: 28

2.3.2 Các chính sách kế toán chủ yếu được áp dụng: 29

2.3.3 Đánh giá mức độ linh hoạt các quy tắc và quy ước kế toán cho người quản lý: 30

2.3.4 Các tổ chức kiểm tra, giám sát Công ty 30

2.3.5 Chất lượng công bố thông tin của Công ty 31

2.3.6 Xem xét các dấu hiệu bất thường của khoản mục kế toán 31

2.3.7 Khôi phục biến dạng kế toán 32

2.4 Phân tích tình hình tài chính Công ty Sonadezi Châu Đức 32

2.4.1 Phân tích sự biến động các khoản mục tài sản và nguồn vốn 32

2.4.1.1 Sự biến động của các khoản mục tài sản 32

2.4.2 Phân tích kết quả kinh doanh 39

2.4.3 Phân tích sự biến động dòng tiền 45

2.4.3.1 Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh 48

2.4.3.2 Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư 48

2.4.3.3 Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính 49

2.4.4 Phân tích tình hình tài chính thông qua các hệ số tài chính 50

2.4.4.1 Phân tích công nợ và khả năng thanh toán 50

2.4.4.2 Phân tích hiệu suất hoạt động 52

2.4.4.3 Phân tích khả năng sinh lời 54

2.4.4.4 Phân tích mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính 56

Bảng 2.13: Phân tích mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính 56

2.4.4.5 Phân tích giá trị thị trường của công ty 58

2.4.5 Đánh giá chung tình hình tài chính của công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức giai đoạn 2016 đến 2018 59

2.4.5.1 Quy mô kinh doanh, tỷ trọng đầu tư tài sản, cơ cấu vốn và tính độc lập tài chính59 2.4.5.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh, so sánh với công ty cùng ngành và mức trung bình của ngành 60

2.4.5.3 Lưu chuyển tiền tệ 60

2.4.5.4 Các chỉ số tài chính của công ty và so sánh với các công ty cùng ngành 60

2.5 Phân tích triển vọng Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức giai đoạn năm 2019 đến năm 2021 61

2.5.1 Xác định vị thế hiện tại của Công ty 61

2.5.2 Các yếu tố bên ngoài tác động đến triển vọng của công ty Sonadezi Châu Đức 62

2.5.2.1 Yếu tố vĩ mô 62

2.5.2.2 Yếu tố vi mô 62

2.5.3 Dự phóng báo cáo tài chính của Công ty Sonadezi Châu Đức 63

2.5.3.1 Dự báo doanh thu 63

2.5.3.2 Xác định các chỉ tiêu biến đổi theo doanh thu 65

2.5.3.3 Dự phóng báo cáo kết quả kinh doanh 65

2.5.3.4 Dự phóng bảng cân đối kế toán 66

2.5.3.5 Bổ sung nguồn vốn thiếu hụt từ nguồn cung cấp tài chính bên ngoài 72

2.5.3.7 Điều chỉnh dự báo 75

CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 76

3.1 Nhận diện những khó khăn và rủi ro có thể ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh và tình hình tài chính công ty Sonadezi Châu Đức 76

3.1.1 Những khó khăn hiện nay 76

3.1.2 Nhận diện các yếu tố rủi ro 76

3.1.2.1 Rủi ro về kinh tế 76

3.1.2.2 Rủi ro đặc thù 77

3.1.2.3 Rủi ro khác 78

3.2 Một số giải pháp nhằm đạt được kế hoạch tài chính dự báo của công ty 78

3.2.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Công ty 78

3.2.1.1 Biện pháp tăng doanh thu 78

3.2.1.2 Biện pháp quản lý chi phí 80

3.2.1.3 Biện pháp gia tăng hiệu quả sử dụng vốn 82

3.2.2 Giải pháp tổ chức tốt công tác quản trị tài chính, lập dự báo tài chính cho Công ty 84

3.2.3 Giải pháp nhận diện và xem xét tác động của các yếu tố rủi ro đến công tác quản lý tài chính của Công ty 85

3.2.3.1 Các yếu tố bên ngoài 85

3.2.3.2 Các yếu tố bên trong 86

KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

15 Vietinbank Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

2 Bảng 2.1 Các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 23

4 Bảng 2.3 Bảng phân tích biến động tài sản, nguồn vốn của Công ty từ

9 Bảng 2.8 Nhóm chỉ số khả năng thanh toán so sánh với các công ty

11 Bảng 2.10 Nhóm hệ số hiệu suất hoạt động các công ty cùng ngành 54

13 Bảng 2.12 Nhóm hệ số sinh lời so sánh với hai công ty cùng ngành 56

15 Bảng 2.14 Mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính so sánh với hai công ty

Thứ hai, trên cơ sở dữ liệu đã thu thập, áp dụng các phương pháp phân tích

và dự báo tài chính, tiến hành phân tích tình hình tài chính trong giai đoạn 3 năm

2016 đến 2018 và dự báo tình hình tài chính giai đoạn 2019 đến 2021 của Công ty

cổ phần Sonadezi Châu Đức

Thứ ba, từ các kết quả phân tích và dự báo cũng như việc nhận diện, đánh giá rủi ro, tác giả đưa ra những nhận xét, các kiến nghị nhằm nâng cao công tác quản lý tài chính và công tác quản lý hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, giúp Ban lãnh đạo có những quyết định phù hợp trong việc áp dụng các chính sách trong đầu tư, huy động vốn và phân phối lợi nhuận của Công

ty

Từ khóa: Dự báo tình hình tài chính, phân tích tình hình tài chính, công tác quản lý tài chính

ABSTRACT

Financial analysis and forecasting are important tasks in financial management and business management of enterprises Thesis: "Analysis and financial forecast of Sonadezi Chau Duc Joint Stock Company" has conducted research on:

Firstly, the author presents the work of collecting and analyzing the data, the methods used, analyzing procedure and financial forecasts of Sonadezi Chau Duc Joint Stock Company

Secondly, from collected analysis of data, utilizing analytical methods and financial reports, the progress of financial status from phase 3 of 2016 to 2018 and predicted financial situation from 2019 to 2021 of Sonadezi Chau Duc can be analyzed

Thirdly, based on the results of analysis and forecasting as well as the identification and assessment of the risks, the writer provides comments and recommendations to improve financial management and operational management of Sonadezi Chau Duc Joint Stock Company, which helps the Board of Directors make appropriate decisions in the application of policies in investment, capital mobilization and profit distribution of the Company

Keywords: Forecasting financial situation, analyzing financial situation, financial management

MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu, doanh nghiệp Việt Nam đối diện với nhiều cơ hội lẫn thách thức trong hoạt động kinh doanh của mình Sự cạnh tranh diễn ra không chỉ với các doanh nghiệp trong nước với nhau mà còn với các doanh nghiệp nước ngoài và ngày càng gay gắt hơn Để đạt được các mục tiêu về kinh doanh, tăng trưởng kinh

tế, Ban lãnh đạo các doanh nghiệp không những phải trang bị kiến thức về pháp luật, nhân lực, máy móc thiết bị, khoa học công nghệ…mà còn phải chú trọng đến công tác quản lý doanh nghiệp, trong đó quan trọng nhất là công tác quản lý tài chính Doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển, phải xây dựng các chính sách, mục tiêu và đề ra các giải pháp thực hiện để đưa doanh nghiệp đi đến thành công

Với các kiến thức và kỹ năng đã được trang bị trong chương trình đào tạo sau đại học chuyên ngành Tài chính hướng ứng dụng, tác giả tiến hành nghiên cứu, phân tích, dự phóng tình hình tài chính và đề xuất một số giải pháp trong việc quản

lý tài chính tại Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, là nơi tác giả hiện đang công tác, nhằm giúp Ban lãnh đạo nâng cao công tác quản lý tài chính tại Công ty

1 Lý do chọn đề tài

Công tác quản trị tài chính doanh nghiệp ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều cơ hội và thách thức như hiện nay Việc thường xuyên tiến hành phân tích tình hình tài chính giúp cho Ban lãnh đạo nhận biết rõ tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, sức mạnh tài chính của doanh nghiệp Thêm vào đó, việc phân tích triển vọng và dự báo tình hình tài chính trong tương lai nhằm cung cấp thông tin cho Ban lãnh đạo đánh giá tiềm năng, rủi

ro và thành quả mà doanh nghiệp có thể đạt được Phân tích và lập kế hoạch tài chính hàng năm là một công việc quan trọng đối với các nhà quản trị tài chính Trong quá trình phân tích và dự báo, các nhà quản trị tài chính giúp Ban lãnh đạo nhận thấy được những vấn đề, những khó khăn doanh nghiệp sẽ phải đối mặt trong

tương lai và từ đó họ thực thi những giải pháp cần thiết nhằm dẫn dắt doanh nghiệp vượt qua trở ngại, đạt được các mục tiêu đã đề ra

Trong tình hình hiện nay, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức đang có nhiều thuận lợi trong hoạt động kinh doanh do sự thay đổi các chính sách thương mại, kinh tế toàn cầu nhưng cũng đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng gia tăng của các công ty trong ngành Được thành lập vào năm 2007, trải qua hơn 11 năm hoạt động với số vốn điều lệ là 1.000 tỷ đồng, Công ty đã từng bước xây dựng thương hiệu Sonadezi Châu Đức và có những thành tựu nhất định Công ty không chỉ chú trọng đến công tác đầu tư và kinh doanh các dự án mà còn chú trọng đến công tác quản trị doanh nghiệp Hiện nay, Công ty áp dụng tiêu chuẩn ISO 9001: 2015 và ISO 14001:

2015 trong việc quản lý hệ thống chất lượng và sử dụng phần mềm ERP trong công tác quản trị dữ liệu Tuy vậy, công tác quản trị tài chính vẫn chưa được thực hiện bài bản Với tình hình đầu tư, kinh doanh hiện nay dần ổn định và ngày càng mở rộng, đã đến lúc Ban lãnh đạo Công ty tập trung cho công tác quản lý tài chính Thêm vào đó, Công ty Sonadezi Châu Đức với mã cổ phiếu SZC chính thức niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 15/01/2019

Để kịp thời cung cấp thông tin và nhất là thông tin tài chính cho các tổ chức, cá nhân quan tâm đến cổ phiếu của Công ty thì việc phân tích và lập kế hoạch tài chính cho Công ty là một yêu cầu cấp thiết Thực hiện tốt công tác này sẽ giúp các cổ đông, nhà đầu tư có thể hiểu rõ tình hình tài chính hiện tại và triển vọng tài chính trong tương lai, những rủi ro về tài chính mà Công ty có thể phải đối mặt, góp phần cũng cố niềm tin cho các cổ đông, nhà đầu tư khi đầu tư vào cổ phiếu của Công ty trên thị trường chứng khoán

Với bối cảnh, nhu cầu thực tế của Công ty, tác giả chọn đề tài: “Phân tích và

dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức” để tiến hành nghiên cứu Với đề tài này, tác giả mong muốn mang lại một số lợi ích cho Ban lãnh đạo và cổ đông, giúp họ có cái nhìn tổng quan, chi tiết tình hình tài chính hiện nay và từ đó xem xét các giải pháp nhằm nâng cao việc quản lý tài chính của Công ty; Phác thảo triển vọng tài chính của Công ty trong 3 năm tới, giúp Ban lãnh đạo hình dung bức

tranh tài chính của Công ty và thực hiện những chiến lược để đạt kết quả như dự báo Đồng thời trong quá trình nghiên cứu, tác giả nhận diện một số khó khăn, rủi ro

có thể tác động đến tình hình kinh doanh, tình hình tài chính của Công ty, đề xuất một số giải pháp giảm thiểu rủi ro, khắc phục khó khăn nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: “Phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức” gồm 3 mục tiêu sau:

- Mục tiêu thứ nhất: Phân tích môi trường và chiến lược kinh doanh của

Công ty Sonadezi Châu Đức Mục đích của việc phân tích này nhằm xem xét tiềm năng triển vọng của ngành và các chiến lược kinh doanh của Công ty

- Mục tiêu thứ hai: Phân tích tình hình tài chính Công ty Sonadezi Châu Đức

trong 3 năm 2016, 2017, 2018 và so sánh với các công ty cùng ngành trong hệ thống Tổng công ty Sonadezi để giúp Ban lãnh đạo, các cổ đông, khách hàng… có cái nhìn tổng quan, chi tiết tình hình tài chính của Công ty Kết quả phân tích tài chính trong 3 năm làm nền tảng cho việc phân tích triển vọng và dự báo tài chính 3 năm tiếp theo của Công ty để đánh giá vị thế của Công ty trong ngành, để định giá Công ty Đồng thời nhận biết một số khó khăn, các yếu tố rủi ro có thể tác động đến tình hình kinh doanh của Công ty

- Mục tiêu thứ ba: Đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu sự tác động của

các yếu tố rủi ro, khắc phục khó khăn, nâng cao việc quản lý tài chính của Công ty

3 Câu hỏi nghiên cứu

Từ những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, tác giả tập trung giải quyết các câu hỏi nghiên cứu sau:

- Câu hỏi thứ nhất: Phân tích môi trường và chiến lược kinh doanh của Công

ty là phân tích những nội dung nào? Tiềm năng và triển vọng ngành nghề mà Công

ty đang hoạt động ra sao? Công ty có những mục tiêu, chiến lược kinh doanh gì để tăng trưởng và phát triển?

- Câu hỏi thứ hai: Tình hình tài chính của Công ty Sonadezi Châu Đức giai

đoạn 2016 đến 2018 như thế nào? Điểm mạnh, điểm yếu về tài chính hiện tại của Công ty là gì? So sánh một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu của Công ty với các công ty cùng ngành trong hệ thống Tổng công ty Sonadezi Triển vọng và dự báo tài chính trong 3 năm tiếp theo của Công ty như thế nào để hoàn thành các mục tiêu về doanh thu, lợi nhuận, tỷ lệ chi trả cổ tức cho cổ đông? Các yếu tố rủi ro có thể tác động đến tình hình kinh doanh và kế hoạch tài chính của Công ty?

- Câu hỏi thứ ba: Những giải pháp nào nhằm giảm thiểu tác động của các yếu

tố rủi ro và nâng cao hiệu quả quản lý tài chính tại Công ty?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên và hoàn thành

mục tiêu nghiên cứu của bài luận văn, tác giả tập trung phân tích môi trường và chiến lược kinh doanh, điểm mạnh điểm yếu của Công ty hiện nay Tiếp đến tác giả tiến hành phân tích tình hình tài chính của Công ty trong ba năm (2016, 2017, 2018)

và so sánh với các công ty cùng ngành (Trong hệ thống Sonadezi) Sau đó tác giả phân tích triển vọng của Công ty dựa trên số liệu tài chính đã phân tích, kế hoạch tài chính, kinh doanh của Công ty và các báo cáo khác có liên quan Đối tượng nghiên cứu cũng là những yếu tố rủi ro có thể tác động đến tình hình hoạt động của Công ty trong tương lai

- Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu tập trung vào lĩnh vực tài chính,

kinh doanh của Công ty Sonadezi Châu Đức, tình hình hoạt động của các công ty cùng ngành, tình hình kinh tế Việt Nam và Thế giới hiện nay

5 Mô hình nghiên cứu

- Tác giả tiến hành phân tích môi trường và chiến lược kinh doanh của Công

ty, tiếp đến tiến hành phân tích tình hình tài chính nhằm xác định vị thế hiện tại của Công ty

- Tác giả tiến hành phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến triển vọng phát triển

của Công ty để dự phóng các báo cáo tài chính Nhận diện một số yếu tố rủi ro tác động đến tình hình kinh doanh của Công ty

6 Phương pháp nghiên cứu

- Bước 1: Phân tích môi trường kinh doanh và chiến lược kinh doanh của

Công ty gồm:

Phân tích ngành: Lợi thế kinh tế của ngành, mức độ cạnh tranh trong ngành, nhận diện rủi ro kinh doanh của đặc thù ngành nghề và các yếu tố ảnh hưởng đến tiềm năng triển vọng của ngành

Phân tích chiến lược cạnh tranh và kinh doanh của Công ty: Lợi thế cạnh tranh của Công ty, phương thức cạnh tranh và đạt được lợi thế kinh doanh, các yếu

tố ảnh hưởng đến lợi thế cạnh tranh của Công ty

- Bước 2: Phân tích tình hình tài chính của Công ty Tiến hành thu thập và

lựa chọn các số liệu để phân tích Áp dụng các phương pháp, lựa chọn các công cụ phân tích sau đó đánh giá tổng quan và chuyên sâu từng khía cạnh tình hình tài chính của Công ty

- Bước 3: Dựa trên các nguồn lực vốn có, kết quả phân tích tài chính cùng

với việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến triển vọng phát triển của Công ty từ đó

dự phóng các báo cáo tài chính, dự báo về viễn cảnh trong tương lai của Công ty

7 Đóng góp mới của đề tài

Đề tài: “Phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức” là báo cáo nghiên cứu về lĩnh vực tài chính, kinh doanh của Công ty và hiện nay chưa

có đơn vị hay cá nhân nào thực hiện Báo cáo góp phần đáp ứng nhu cầu cấp thiết

về công tác quản lý tài chính hiện nay của Ban lãnh đạo Công ty và các đối tượng

có liên quan

Trong báo cáo này tác giả cũng sử dụng một số phần mềm phân tích và dự báo tài chính hữu dụng, đem lại kết quả nhanh, chính xác giúp Ban lãnh đạo Công ty tiết kiệm được chi phí và thời gian trong công tác quản trị tài chính của mình

8 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, các phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của luận văn gồm những nội dung sau:

- Chương 1: Dữ liệu, phương pháp sử dụng trong phân tích, dự báo tài chính

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức

- Chương 2: Kết quả phân tích tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu

Đức

- Chương 3: Nhận xét và Kiến nghị

CHƯƠNG I: DỮ LIỆU, PHƯƠNG PHÁP SỬ DỤNG TRONG PHÂN

TÍCH VÀ DỰ BÁO TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI CHÂU ĐỨC

Tất cả các công trình nghiên cứu khoa học đều có những biện pháp thu thập thông tin, dữ liệu sau đó sử dụng các phương pháp, kỹ thuật xử lý các thông tin, dữ liệu đó để làm sáng tỏ nội dung của đề tài luận văn Chương này mô tả nguồn thu thập dữ liệu để hình thành các dữ kiện đầu vào và các phương pháp sử dụng để phân tích, dự báo tình hình tài chính của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức

1.1 Dữ liệu sử dụng trong phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức

Các nhà nghiên cứu khoa học luôn đọc và tra cứu các dữ liệu có trước để làm nền tảng cho nghiên cứu khoa học Ngoài ra, để tiến hành nghiên cứu một vấn đề thực tiễn tại doanh nghiệp, các nhà nghiên cứu cũng phải thu thập đầy đủ thông tin thực tế đáng tin cậy liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu Thông tin thu thập được tìm thấy từ các nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp

1.1.1 Nguồn dữ liệu sơ cấp

Nguồn dữ liệu sơ cấp làm cơ sở lý luận cho đề tài luận văn được tác giả nghiên cứu từ các tài liệu chuyên ngành kinh tế, tài chính và giáo trình môn học

“Phân tích tài chính” Các số liệu về tình hình kinh tế Thế giới, Việt Nam, vùng Đông Nam Bộ được tác giả thu thập từ các nguồn đáng tin cậy, chi tiết:

- Cơ sở lý thuyết cho việc phân tích tài chính doanh nghiệp, sử dụng các báo

cáo tài chính được tác giả tìm hiểu trong các sách chuyên ngành như: Chương 2, chương 3, chương 5, chương 6 của giáo trình “ Business Analysis and Valuation – Using Financial Statements” bản in lần thứ 4 của tác giả Palepu & Healy; Sách hướng dẫn thực hành “Lập mô hình tài chính” của tác giả Đỗ Thiên Anh Tuấn & Nguyễn Thị Thu Hà dựa trên nền tảng của quyển “Financial Modeling” của tác giả Simon Benninga; Giáo trình: “Phân tích tài chính doanh nghiệp nâng cao” của Bộ

Tài chính phát hành năm 2017 ( Chi tiết trình bày trong phần Danh mục tài liệu tham khảo)

- Về tình hình kinh tế: Số liệu về tăng trưởng, phát triển kinh tế Việt Nam,

tỉnh Đồng Nai, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Các số liệu đầu tư, thu hút vốn FDI vào Việt Nam, tỉnh Đồng Nai, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Vị trí, lợi thế, giá cho thuê đất của các khu công nghiệp; Tình hình hoạt động, thu hút vốn FDI vào các khu công nghiệp ( Chi tiết trình bày trong phần Danh mục tài liệu tham khảo)

1.1.2 Nguồn dữ liệu thứ cấp

Nguồn dữ liệu thứ cấp cung cấp thông tin về hoạt động thực tiễn tại Công ty

cổ phần Sonadezi Châu Đức Tác giả sử dụng các nguồn dữ liệu đáng tin cậy làm số liệu đầu vào để tiến hành phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính của Công ty, phục vụ cho quá trình dự báo tài chính Trong đó các thông tin

kế toán là quan trọng nhất, được phản ánh tập trung trong các báo cáo tài chính đã được kiểm toán của Công ty Sonadezi Châu Đức, chi tiết:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cung cấp thông tin về lĩnh vực ngành

nghề hoạt động của Công ty; Bản cáo bạch và các Báo cáo thường niên cung cấp số liệu để tiến hành phân tích môi trường kinh doanh, chiến lược kinh doanh, các yếu

tố rủi ro của Công ty

- Các Báo cáo tài chính đã kiểm toán của Công ty cung cấp dữ liệu dùng để

phân tích tình hình tài chính Công ty; Các Báo cáo tài chính của các công ty trong ngành cung cấp thông tin dùng để phân tích, so sánh tình hình tài chính của Công ty Sonadezi Châu Đức với các công ty cùng ngành trong hệ thống Sonadezi

- Các bảng kế hoạch của các phòng ban, kế hoạch trả nợ và lãi vay, các số

liệu kế toán tạo cơ sở dự báo tài chính giai đoạn 2019 đến 2020 cho Công ty

- Các tài liệu liên quan khác như: Biên bản họp Đại hội cổ đông, Biên bản

họp Hội đồng quản trị, Biên bản họp giao ban hàng tuần của Ban điều hành Công ty

(Chi tiết trình bày trong phần Danh mục tài liệu tham khảo)

1.2 Phương pháp sử dụng trong phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức

Trước khi tiến hành phân tích và dự báo tài chính Công ty Sonadezi Châu Đức, tác giả tiến hành đọc, tham khảo các nghiên cứu trước đây và rút ra ưu điểm, điểm hạn chế nhằm vận dụng những ưu điểm, khắc phục hạn chế và có phương pháp mới trong việc nghiên cứu đề tài của mình

1.2.1 Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính

Phương pháp phân tích và dự báo tài chính bao gồm hệ thống các biện pháp kỹ thuật nhằm tiếp cận, nghiên cứu các mối quan hệ bên trong và bên ngoài, các chỉ tiêu tài chính tổng hợp và chi tiết, nhằm đánh giá tình hình tài chính của Công ty Trên lý thuyết có nhiều phương pháp nhưng thực tế các phương pháp sau thường được sử dụng:

1.2.1.1 Phương pháp so sánh

Mục đích của phương pháp so sánh là làm rõ sự khác biệt hay những đặc trưng riêng có và tìm ra xu hướng, quy luật biến động của đối tượng nghiên cứu Điều kiện áp dụng của phương pháp này phải đảm bảo tính thống nhất của các đối tượng

so sánh về: Nội dung kinh tế, phương pháp tính toán, thời gian và đơn vị đo lường Các hình thức so sánh gồm: So sánh hàng ngang, so sánh hàng dọc, so sánh số tuyệt đối, so sánh số tương đối (Chi tiết trình bày trong phần Phụ lục số 1)

1.2.1.3 Các phương pháp phân tích khác

Ngoài hai phương pháp phân tích tài chính phổ biến bên trên, tác giả sử dụng một số phương pháp khác như phương pháp phân tích SWOT để phân tích điểm

mạnh, điểm yếu, mức độ phát triển và quy mô của Công ty Tác giả dùng phương pháp đồ thị so sánh một số chỉ tiêu tài chính của Công ty với các công ty cùng ngành từ đó đánh giá sát thực nhất về tình hình tài chính của Công ty (Chi tiết trình bày trong phần Phụ lục số 3)

1.2.2 Phương pháp sử dụng trong dự báo tài chính

Có nhiều phương pháp để dự báo tình hình tài chính doanh nghiệp như: Phương pháp dự báo bằng định tính, phương pháp dự báo bằng định lượng Trong

đề tài nghiên cứu của mình, tác giả sử dụng phương pháp định tính và định lượng dựa trên các thông tin thu thập, các số liệu thống kê có nguồn gốc đáng tin cậy, các kết quả phân tích dữ liệu quá khứ làm cơ sở dự phóng báo cáo tài chính trong tương lai của Công ty Mô hình dự báo tài chính được xây dựng dựa trên tỷ lệ phần trăm theo doanh thu, có xét đến sự cân đối trong việc ra quyết định về đầu tư, tài trợ và phân phối của Công ty

Phương pháp dự báo tài chính dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh thu được thực hiện với giả định các chỉ tiêu trên báo cáo tài chính thay đổi theo một tỷ lệ nhất định đối với doanh thu của doanh nghiệp Doanh thu thay đổi kèm theo sự thay đổi của chi phí và lợi nhuận, từ đó ảnh hưởng đến các khoản mục tài sản, vốn chủ sở hữu, nhu cầu vốn và lượng lưu chuyển tiền tệ cần cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Quy trình dự báo tài chính của Công ty Sonadezi Châu Đức theo tỷ lệ phần trăm doanh thu được tác giả trình bày chi tiết trong Phụ lục số 1 của bài luận văn này

1.3 Quy trình phân tích và dự báo tài chính Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức

Trong việc phân tích tài chính doanh nghiệp trước tiên phải xác định mục tiêu của việc phân tích tài chính để làm gì, đối tượng sử dụng kết quả này và được thực hiện theo quy trình sau:

Phân tích môi trường kinh doanh

và chiến lược kinh doanh

lược

Tiến trình phân

tích công ty

Phân tích tài

chính

Phân tích nguồn và

sử dụng nguồn

Phân tích khả năng sinh lợi

Phân tích rủi ro

Phân tích báo cáo tài chính

1.3.1 Phân tích môi trường kinh doanh và chiến lược cạnh tranh và kinh doanh của doanh nghiệp

- Phân tích môi trường kinh doanh (phân tích ngành) gồm: Phân loại

ngành, nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến tiềm năng triển vọng của ngành là các yếu tố bên ngoài như môi trường hội nhập quốc tế, môi trường văn hóa xã hội, chính trị pháp luật, khoa học kỹ thuật và các yếu tố bên trong doanh nghiệp như tốc độ tăng trưởng của ngành, tầm quan trọng của sản phẩm, năng lực sản xuất, yếu tố vị trí địa lý, môi trường Thêm vào đó phải phân tích mức

độ cạnh tranh trong ngành và nhận diện rủi ro kinh doanh đến từ đặc thù ngành Mỗi ngành có một đặc thù riêng và có những rủi ro tiềm ẩn trong bản thân từng doanh nghiệp, không thể triệt tiêu được Ngoài ra cần phải phân tích lợi thế kinh

tế của ngành như rào cản gia nhập ngành, thương hiệu, khả năng đàm phán với nhà cung cấp, lợi thế kinh tế về quy mô

- Phân tích chiến lược để nhận diện các cơ hội cho doanh nghiệp, xem xét

các chiến lược của doanh nghiệp đã đi đúng thị hiếu của thị trường hay không Nội dung phân tích gồm:

+ Phân tích chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp: Việc phân tích lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp như chiến lược cạnh tranh về giá, chiến lược tạo ra

sự khác biệt trong sản phẩm, chiến lược cạnh tranh về kênh phân phối, bảo hành, chế độ hậu mãi Phân tích chiến lược cũng là việc xem xét phương thức cạnh tranh của doanh nghiệp như phương thức cạnh tranh về chất lượng, nhãn mác, bao bì sản phẩm, cạnh tranh về giá sản phẩm, phương thức tạo lợi thế bằng công nghệ kỹ thuật, dùng sức mạnh kinh tế tài chính của mình để tạo áp lực cho thị trường

+ Phân tích chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp: Các nhà nghiên cứu chiến lược đã xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tạo ra giá trị của tổ chức thông qua phạm vi của doanh nghiệp, trong đó yếu tố quan trọng cần được đánh giá là chi phí giao dịch trong kinh tế Các lý thuyết kinh tế cho thấy phạm vi hoạt động tối ưu của một công ty phụ thuộc vào chi phí giao dịch tương

đối của một tập hợp các hoạt động bên trong doanh nghiệp ngược với cơ chế của thị trường Chi phí giao dịch có thể khác nhau giữa các ngành kinh tế và chi phí giao dịch ở bên trong một tổ chức sẽ ít tốn chi phí hơn giao dịch cơ bản của thị trường

1.3.2 Phân tích kế toán

Phân tích kế toán là một tiến trình đánh giá mức độ phản ánh thực trạng kinh

tế của các số liệu kế toán của một công ty

Phân tích kế toán liên quan đến việc đánh giá rủi ro kế toán và chất lượng thu nhập, thực hiện các điều chỉnh cần thiết đối với báo cáo tài chính nếu có biến dạng kế toán Do đó để đảm bảo chất lượng thông tin thể hiện trên các báo cáo tài chính là đủ tin cậy, có thể giúp người sử dụng phân tích, đánh giá và đưa ra những quyết định dự báo thu nhập chính xác trong tương lai thì trước khi phân tích tình hình tài chính của công ty, cần thiết phải thực hiện phân tích kế toán Đây là một bước rất quan trọng trong tiến trình phân tích tình hình tài chính của một công ty và thực hiện theo quy trình sau:

- Xác định chính sách kế toán chủ yếu: Một trong những mục tiêu của phân

tích báo cáo tài chính là đánh giá xem rủi ro và các yếu tố thành công đang được quản lý như thế nào bởi công ty nên trong phân tích kế toán, nhà phân tích nên xác định và đánh giá các chính sách và các ước tính mà công ty sử dụng để đo lường rủi ro và các nhân tố quan trọng của công ty Chính sách kế toán của công

ty áp dụng qua các kỳ phải nhất quán, phù hợp đặc thù kinh doanh của nhóm ngành và tuân thủ quy định hiện hành

- Đánh giá tính linh hoạt kế toán: Không phải tất cả các công ty đều có sự

linh hoạt như nhau trong việc lựa chọn các đánh giá và chính sách kế toán của

họ do đó khi phân tích kế toán cần phải xem xét tính linh hoạt này

- Đánh giá chiến lược kế toán: Cần phải xem xét việc doanh nghiệp có nhất

quán, tuân thủ các chuẩn mực kế toán trong việc hạch toán hay không, có bất kỳ

sự giải thích nào phù hợp cho những thay đổi trong việc áp dụng các chuẩn mực

kế toán

- Đánh giá chất lượng công bố thông tin: Thông tin công bố của doanh

nghiệp cần phải được xem xét trên các khía cạnh: công bố thông tin kịp thời, trung thực có độ tin cậy cao, rõ ràng, rộng rãi trên các phương tiện thông tin

- Xác định các dấu hiệu bất thường của khoản mục kế toán: Ngoài các

bước trên, một cách tiếp cận phổ biến để phân tích chất lượng kế toán là tìm kiếm “dấu hiệu” chỉ vào việc kế toán có vấn đề Những chỉ số này cho thấy rằng các nhà phân tích nên kiểm tra một nghiệp vụ kế toán chặt chẽ hơn hoặc thu thập thêm thông tin về chúng

- Chuẩn hóa các số liệu kế toán: Bước cuối cùng trong phân tích kế toán là

thực hiện chuẩn hóa số liệu đối với báo cáo tài chính đặc biệt là báo cáo thu nhập và bảng cân đối kế toán Mục đích của việc điều chỉnh này nhằm loại bỏ những biến dạng trong số liệu báo cáo, giúp kết quả phân tích tài chính đáng tin cậy hơn

1.3.3 Phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp

Phân tích tài chính là việc ứng dụng các công cụ và kỹ thuật phân tích đối với các báo cáo tài chính và mối liên hệ giữa các dữ liệu để đưa ra các kết luận hữu ích, đánh giá năng lực và vị thế tài chính của một doanh nghiệp, từ đó dự báo triển vọng của doanh nghiệp trong tương lai

Phân tích tài chính là công cụ để kiểm tra, kiểm soát hoạt động trong doanh nghiệp nhằm phát hiện kịp thời các bất ổn xảy ra trong lĩnh vực tài chính, kinh doanh của doanh nghiệp, giúp ban lãnh đạo có những quyết định nhanh chóng

để khắc phục Đồng thời phân tích tài chính cũng là công cụ đánh giá tiềm năng triển vọng của doanh nghiệp, giúp ban lãnh đạo hoạch định chiến lược tài chính, xác định vị thế tài chính của doanh nghiệp trong ngành Vì vậy, việc phân tích

và nhìn nhận chính xác tình hình tài chính của doanh nghiệp là rất quan trọng nên trước khi lấy các thông tin tài chính để tính toán người phân tích sẽ phải đánh giá chất lượng báo cáo tài chính Các báo cáo tài chính sử dụng trong phân tích tài chính gồm: Bảng cân đối kế toán; Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh; Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và thuyết minh báo cáo tài chính

1.3.4 Phân tích triển vọng doanh nghiệp

a Khái niệm

Triển vọng của doanh nghiệp là khả năng mà doanh nghiệp có thể đạt được những mục tiêu phát triển trong tương lai, dựa trên những nguồn lực vốn có của doanh nghiệp như: nguồn lao động, máy móc, trang thiết bị, nhà xưởng, vốn và trình độ kỹ thuật công nghệ cũng như tận dụng tốt được các cơ hội và các yếu tố khác bên ngoài

b Các thước đo triển vọng của doanh nghiệp

Muốn đánh giá tiềm năng triển vọng trong tương lai của doanh nghiệp thường dùng các thước đo:

- Tốc độ tăng trưởng của doanh thu

- Tốc độ tăng trưởng của lãi ròng

- Tốc độ tăng trưởng của tài sản

- Các thước đo khác

c Các yếu tố tác động đến triển vọng của doanh nghiệp

Tiềm năng triển vọng của doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố

và được chia thành 2 nhóm: nhóm các yếu bên ngoài doanh nghiệp và nhóm các yếu bên trong doanh nghiệp

- Nhóm các yếu bên ngoài doanh nghiệp gồm các yếu tố vĩ mô như tình

hình kinh tế, chính trị xã hội, môi trường hội nhập quốc tế và các yếu tố vi mô như nhà cung cấp, khách hàng, đối thủ cạnh tranh, khả năng huy động vốn

- Nhóm các yếu bên trong doanh nghiệp gồm: năng lực quản trị, trình độ

công nghệ, trình độ nhân lực, thương hiệu, năng lực tài chính và còn các nhân tố khác

d Quy trình trình tổng quát

- Bước 1: Xác định vị thế hiện tại của công ty thông qua phân tích tình

hình tài chính công ty Bước này sử dụng các kết quả từ phân tích chiến lược, phân tích kế toán và phân tích tài chính, từ đó xác định được vị thế hiện tại của công ty

- Bước 2: Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến triển vọng doanh nghiệp

Các yếu tố tác động đến doanh nghiệp đến từ môi trường bên trong và bên ngoài doanh nghiệp

- Bước 3: Dự báo triển vọng công ty thông qua các thước đo: Các thước đo

chính để dự báo triển vọng công ty như khả năng thanh toán, nợ ngắn hạn, cấu trúc vốn và khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ, khả năng sinh lợi, các chỉ số P/E, EPS,

- Bước 4: Phân tích triển vọng, dự phóng báo cáo tài chính bao gồm: báo

cáo kết quả hoạt động kinh doanh, bảng cân đối kế toán, báo cáo luân chuyển tiền tệ Các báo cáo tài chính dự phóng giúp người phân tích hình dung được viễn cảnh trong tương lai của doanh nghiệp trong một điều kiện giả định Kết quả từ việc dự phóng báo cáo tài chính có thể giúp các nhà quản trị hoạch định chiến lược tài chính của doanh nghiệp trong tương lai

CHƯƠNG II: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ

PHẦN SONADEZI CHÂU ĐỨC 2.1 Giới thiệu về Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức

ha, lớn nhất trong các khu công nghiệp thuộc hệ thống Sonadezi

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu và chính thức đi vào hoạt động vào ngày 26/06/2007 với số vốn điều

lệ là 1.000 tỷ đồng Hiện nay, dự án KCN Đô thị và Sân golf Châu Đức đã và đang hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại với hệ thống đường giao thông đa dạng, thuận tiện; Hoàn thiện mạng lưới thông tin liên lạc, cấp khí, cấp điện, cấp nước sạch, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của nhà đầu tư và trở thành một trong những điểm sáng thu hút đầu tư tại Vùng kinh

tế trọng điểm phía Nam

- Dự án Khu công nghiệp Châu Đức với diện tích 1.550 ha, thời gian thuê đất

lên đến 50 năm, từ năm 2008 đến năm 2058 Công ty phấn đấu đến năm 2022 sẽ đạt

tỷ lệ lấp đầy Khu công nghiệp từ 40% – 50% tổng diện tích đất có thể cho thuê (Nguồn: Giấy chứng nhận đầu tư KCN số 49221000129 ngày 22/09/2008)

- Dự án Khu đô thị Châu Đức với diện tích 690,55 ha cũng được Công ty chú

trọng triển khai Bước đầu, dự kiến năm 2020 sẽ hoàn thiện Khu dân cư Ssonadezi Hữu Phước Đây chính là dự án bổ trợ, tạo cú hích cho sự phát triển của Công ty Sonadezi Châu Đức nói riêng và địa phương nói chung (Nguồn: Giấy chứng nhận đầu tư KĐT số 49121000164 ngày 12/01/2009)

- Dự án Sân golf Châu Đức có tổng diện tích 152 ha gồm 2 sân golf 18 lỗ đã

được Công ty làm lễ khởi công vào ngày 30/01/2018 với tổng mức đầu tư là 1.264

tỷ đồng và đang được khẩn trương triển khai Dự kiến đầu năm 2020, Công ty sẽ đưa vào khai thác một sân golf 18 lỗ

Trong những năm đầu thành lập cho đến nay, Công ty đã vượt qua không ít những khó khăn, trở ngại, không ngừng đổi mới, nâng cao hiệu suất hoạt động nhằm đạt được những mục tiêu, tiến đến việc hoàn thành sứ mệnh của Công ty Công ty không ngừng khuyến khích nhân viên hoàn thành tốt công việc được giao, rèn luyện nâng cao tay nghề, trình độ chuyên môn nhằm tạo nguồn nhân lực lành nghề và giàu kinh nghiệm, giúp Công ty có thể tồn tại và phát triển tốt hơn Hiện nay, Công ty thực hiện chiến lược nâng cao thương hiệu Sonadezi Châu Đức trên thị trường kinh doanh và cho thuê bất động sản, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Công ty từng bước tạo sự tin cậy cho khách hàng chứng minh bằng việc các hợp đồng thuê đất Khu công nghiệp liên tục được ký kết Để có được những thành quả này, ngoài sự nỗ lực của toàn thể nhân viên Công ty cũng phải kể đến sự dẫn dắt, chỉ đạo kịp thời của Ban điều hành, ban lãnh đạo Công ty

2.1.2 Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý Công ty

Biểu 2.1: Sơ đồ tổ chức Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI CHÂU ĐỨC

2.1.3 Chức năng nhiệm vụ của công ty

Sứ mệnh quan trọng của Công ty Sonadezi Châu Đức tập trung vào việc phát triển dự án KCN Đô thị và Sân golf Châu Đức thành một khu đô thị, công nghiệp phức hợp, năng động và hiện đại Công ty tiến hành xây dựng các khu dịch vụ hỗ trợ cho khu công nghiệp và khu đô thị với mục đích cung cấp dịch vụ đa dạng, đầy đủ cho khách hàng nhằm thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, tạo nhiều việc làm ổn định cho người lao động, bảo đảm tăng trưởng cho Công ty, mang lại lợi ích ngày càng gia tăng cho cổ đông, tăng thu ngân sách, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển kinh

tế địa phương và cả nước

Với cơ cấu tổ chức khoa học, bộ máy quản lý chặt chẽ cùng việc phân chia chức năng nhiệm vụ rõ ràng cho từng phòng ban, phù hợp với chuyên môn, năng lực của nhân viên đã giúp Công ty hoạt động ổn định, đạt kế hoạch sản xuất kinh doanh hàng năm

Công ty có số lượng nhân viên có trình độ chuyên môn kỹ thật cao, được đào tạo bài bản, nhiều kinh nghiệm, nhiệt tình trong công việc Đội ngũ nhân viên quản

lý dự án Khu công nghiệp Đô thị và Sân golf Châu Đức là gần 80 nhân viên với hơn

10 quản lý có trình độ sau đại học và những nhân viên có trình độ đại học, cao đẳng…

2.1.4 Lĩnh vực kinh doanh, đặc thù sản xuất kinh doanh của Công ty

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức hoạt động chính trong lĩnh vực cho thuê đất, nhà xưởng và dịch vụ hạ tầng khu công nghiệp, dịch vụ thể thao (golf), bất động sản đô thị tại KCN Đô thị và Sân golf Châu Đức

2.2 Phân tích chiến lược

Phân tích chiến lược Công ty CP Sonadezi Châu Đức là việc đánh giá các quyết định kinh doanh cũng như thành công của Công ty trong việc thiết lập một lợi thế cạnh tranh Thông qua phân tích chiến lược làm nền tảng, từ đó tiến hành phân tích kế toán và tài chính dựa vào tình hình kinh doanh thực tế của Công ty Phân tích chiến lược cho phép xác định các triển vọng lợi nhuận và rủi ro của Công ty Điều này giúp đánh giá tính bền vững trong hiệu quả hoạt động của Công ty và từ đó có

thể đưa ra dự báo thực tế về triển vọng kinh doanh của Công ty trong tương lai Lợi nhuận tiềm năng của Công ty được xác định phụ thuộc vào việc doanh nghiệp lựa chọn chiến lược nào: (1) Lựa chọn ngành sẽ hoạt động, (2) Vị thế cạnh tranh trong ngành, (3) Chiến lược hoạt động của doanh nghiệp Do đó, phân tích chiến lược liên quan đến phân tích ngành, phân tích chiến lược cạnh tranh và phân tích chiến lược của Công ty

2.2.1 Phân tích ngành bất động sản công nghiệp

Muốn phân tích triển vọng kinh doanh của Công ty Sonadezi Châu Đức, trước tiên phải đánh giá được triển vọng của ngành mà Công ty đang cạnh tranh Lợi nhuận của ngành có xu hướng thay đổi theo thời gian và theo một cách có hệ thống Mức độ cạnh tranh quyết định khả năng tạo ra lợi nhuận bất thường của các doanh

nghiệp trong ngành

2.2.1.1 Sự cạnh tranh giữa các công ty hiện hữu

Khả năng sinh lợi bình quân chủ yếu chịu ảnh hưởng bởi sự cạnh tranh giữa các công ty hiện hữu trong ngành Các công ty trong cùng ngành cạnh tranh gay gắt với nhau đẩy giá gần bằng (hoặc đôi khi thấp hơn) chi phí cận biên Trong các ngành khác, các công ty không cạnh tranh gay gắt về giá cả mà thay vào đó họ tìm cách điều phối giá của họ hoặc đổi mới hình ảnh thương hiệu Một số yếu tố xác định cường độ cạnh tranh giữa các công ty hiện hữu trong một ngành:

- Tốc độ tăng trưởng của ngành: Ngành bất động sản công nghiệp phụ

thuộc rất nhiều vào tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam và thế giới Việt Nam tiếp tục là một trong những nước có nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ trong khu vực và trên thế giới Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam không ngừng gia tăng trong những năm qua và chủ yếu tập trung vào lĩnh vực công nghiệp vì vậy nhu cầu đầu tư xây dựng, mở rộng nhà máy tại các Khu công nghiệp

là rất lớn Cụ thể, theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI đạt 35,5 tỷ USD năm 2018 Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành nghề, lĩnh vực, trong

đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư với tổng số vốn đạt 16,58 tỷ USD, chiếm 46,7% tổng vốn đầu tư

đăng ký Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký (Nguồn: www.mpi.gov.vn) Thêm vào đó, hàng loạt hiệp định thương mại được ký kết như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP); FTA Việt Nam – Hàn Quốc (VKFTA) là những thông tin lạc quan cho lĩnh vực đầu tư, công nghiệp trong thời gian tới đây; Các hiệp định mới như: Hiệp định thương mại

Tự do Việt Nam - EU (EVFTA – 2018); Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện ASEAN + 6 (RCEP) Bà Rịa - Vũng Tàu là địa phương nằm trong tam giác phát triển trọng điểm phía Nam, có vị trí địa lý thuận lợi, có nhiều cảng nước sâu phục

vụ cho nhu cầu phát triển công nghiệp

- Năm 2018, Bà Rịa - Vũng Tàu đứng thứ năm trong cả nước về thu hút đầu

tư FDI với tổng số vốn đăng ký 3,7 tỷ USD chiếm 10,4% tổng vốn đầu tư với 34 dự

án đầu tư nước ngoài được cấp phép, trong số đó có hơn 10 dự án được cấp phép vào KCN Châu Đức (Nguồn: www.thongkebariavungtau.gov.vn)

Tất cả những phân tích trên cho thấy Ngành bất động sản công nghiệp đang trong giai đoạn phát triển với tốc độ nhanh và còn nhiều tiềm năng trong tương lai Nếu một ngành đang phát triển rất nhanh, các công ty đi trước không cần chiếm thị phần của nhau để phát triển

- Sự tập trung và cán cân đối thủ cạnh tranh: Số lượng và quy mô tương

đối của các doanh nghiệp trong cùng ngành xác định mức độ tập trung trong một ngành công nghiệp Mức độ tập trung ảnh hưởng đến việc các doanh nghiệp trong ngành có thể điều phối giá cả và tạo ra các động thái cạnh tranh khác

- Xét các công ty cùng ngành bất động sản công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bà

Rịa-Vũng Tàu, có các khu công nghiệp đang xây dựng và thu hút các nhà đầu tư trong việc tìm địa điểm sản xuất kinh doanh tạo ra những thách thức trong việc tìm kiếm khách hàng của Công ty như sau:

BẢNG 2.1: CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

TT Khu Công nghiệp

Quy

mô (ha)

1

Khu công nghiệp

Chưa xác định

Chưa xác định

- Công ty với lợi thế về thương hiệu Sonadezi, là thương hiệu mạnh trong

lĩnh vực kinh doanh bất động sản công nghiệp với bề dày gần 30 năm kinh nghiệm

và đã được nhận diện bởi các nhà đầu tư nước ngoài, đây cũng là một lợi thế cho Công ty Thêm vào đó với quỹ đất sạch lớn, chi phí bồi thường rẻ, dẫn đến chi phí đầu vào thấp là nền tảng cho chiến lược cạnh tranh về giá của Công ty đối với các đối thủ trong ngành Ngoài ra, Công ty đang được hưởng các ưu đãi về thuế đối với các dự án đầu tư vào KCN do thuộc khu vực có điều kiện kinh tế khó khăn Đây là một lợi thế cạnh tranh của Công ty trong việc thu hút các nhà đầu tư vào KCN

- Mức độ phân biệt và chi phí chuyển đổi: Mức độ mà các doanh nghiệp

trong ngành có thể tránh cạnh tranh trực tiếp phụ thuộc vào mức độ mà họ có thể phân biệt sản phẩm và dịch vụ của mình Chi phí chuyển đổi cũng xác định xu hướng của khách hàng khi chuyển từ sản phẩm này sang sản phẩm khác Khi chi phí chuyển đổi cao, các công ty trong ngành có động lực nhỏ hơn tham gia vào cạnh tranh về giá

- Mục tiêu thu hút đầu tư của các KCN lân cận như nêu ở bảng 2.2 thì mỗi

khu KCN có định hướng thu hút các nhà đầu tư không giống nhau vì vậy môi trường đầu tư, lĩnh vực sản xuất kinh doanh của các KCN cũng có sự phân biệt Thêm vào đó, khi khách hàng đã lựa chọn thuê đất trong KCN với thời hạn thuê kéo dài nhiều năm, nhà máy đã xây dựng vào đi vào hoạt động thì khách hàng không sẵn sàng chuyển đổi từ KCN này sang KCN khác do chi phí chuyển đổi là rất cao

- Công suất dư thừa và các rào cản rút lui: Nếu công suất trong một ngành

lớn hơn nhu cầu khách hàng, một động lực mạnh mẽ khiến cho các công ty giảm giá

để lấp đầy công suất Vấn đề công suất dư thừa có thể sẽ trở nên trầm trọng hơn nếu

có những rào cản đáng kể cho các doanh nghiệp rủi lui khỏi ngành Rào cản rút lui cao khi các tài sản chuyên môn hóa hoặc nếu tồn tại những quy định mà làm cho việc rút lui khỏi ngành tốn kém Ngành bất động sản công nghiệp thuộc lĩnh vực này do đó cần xem xét đến tỷ lệ lấp đầy các KCN với nhu cầu thuê đất của thị trường

2.2.1.2 Nguy cơ xâm nhập của những công ty mới

Khả năng kiếm lợi nhuận cao sẽ thu hút những người mới tham gia vào một ngành công nghiệp Mối đe dọa rất lớn của các doanh nghiệp mới bước vào một ngành có khả năng hạn chế giá cả của các công ty hiện có trong đó Do đó, sự dễ dàng mà một công ty mới có thể tham gia vào ngành là yếu tố quyết định lợi nhuận của nó Một số yếu tố xác định các rào cản chủ yếu để gia nhập trong một ngành công nghiệp:

- Vốn đầu tư cao: Các đối tượng mới phải đối mặt với lựa chọn đầu tư với

số vốn ban đầu bỏ ra rất cao Dù bằng cách nào, những người tham gia mới sẽ ít nhất ban đầu phải chịu một bất lợi về chi phí trong việc cạnh tranh với các công ty hiện có Các khoản đầu tư lớn trong ngành bất động sản công nghiệp là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng: san lấp mặt bằng, đường giao thông, hệ thống chiếu sáng

- Lợi thế đi trước: Những công ty tham gia sớm trong một ngành có thể

ngăn chặn những công ty tham gia trong tương lai nếu có những lợi thế đầu tiên

Việc thành lập các KCN phải theo chủ trương của chính phủ do đó giấy phép thành lập các KCN là khan hiếm Các công ty đã có giấy phép đầu tư vào các dự án KCN

có lợi thế tuyệt đối

- Khả năng tiếp cận các kênh phân phối và mối quan hệ: Khả năng hạn

chế trong các kênh phân phối hiện có và chi phí phát triển các kênh mới cao có thể đóng vai trò là rào cản mạnh mẽ để tham gia vào ngành Mối quan hệ hiện tại giữa doanh nghiệp và khách hàng trong ngành là rào cản khác khiến các công ty mới khó

có thể tham gia vào ngành

- Rào cản pháp lý: Như đã phân tích bên trên, ngành công nghiệp bất động

sản có các rào cản pháp lý như giấy phép đầu tư, giấy phép về môi trường, các loại hình sản xuất được phép thu hút đầu tư đều chịu sự quản lý của chính phủ Do đó,

rào cản pháp lý để gia nhập ngành là rất lớn

2.2.1.3 Nguy cơ từ các sản phẩm thay thế

Nguyên nhân thứ ba của cạnh tranh trong ngành là nguy cơ của các sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế Trong ngành bất động sản công nghiệp, sản phẩm dịch vụ kinh doanh là mặt bằng công nghiệp hoặc nhà xưởng đã được đầu tư hoàn chỉnh cơ

sở hạ tầng, nếu xét trong phạm vi lãnh thổ nước Việt Nam, sản phẩm thay thế là không có do quy định của chính phủ là các cơ sở sản xuất phải tập trung trong KCN Hiện nay, Việt Nam là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trên thế giới đang có nhu cầu mở rộng nhà máy, cơ sở sản xuất vì môi trường kinh tế, chính trị,

xã hội ổn định, chi phí đầu tư, thuê nhân công thấp nên sản phẩm của ngành bất động sản công nghiệp trong nước hoàn toàn có thể cạnh tranh toàn cầu

2.2.1.4 Khả năng thương lượng với nhà cung cấp và khách hàng của mình:

Lợi nhuận thực tế bị ảnh hưởng bởi khả năng thương lượng của ngành với các nhà cung cấp và khách hàng của mình Về phía đầu vào, ngành bất động sản công nghiệp phải tiến hành công tác lấy đất, bồi thường chi phí cho chủ đất để đầu

tư hạ tầng Giá cả của các loại đất, các vị trí đất được nhà nước quy định cụ thể và công tác này cũng được sự phối hợp của chính quyền Về phía đầu ra, các công ty cung cấp trực tiếp cho khách hàng cuối cùng hoặc ký kết hợp đồng với các bên

trung gian trong chuỗi phân phối (thường không xảy ra trong ngành bất động sản công nghiệp)

- Khả năng thương lượng của người mua: Hai yếu tố xác định khả năng

thương lượng của người mua: độ nhạy về giá và khả năng thương lượng Độ nhạy

về giá xác định mức độ mà người mua quan tâm để mặc cả về giá; quyền thương

lượng xác định mức độ mà họ sẽ thành công trong việc buộc giá xuống

- Độ nhạy cảm về giá: Do sản phẩm của ngành bất động sản công nghiệp

không thể thay thế trong nước và có chi phí chuyển đổi cao nên người mua ít có cơ

hội thương lượng về giá hơn

- Quyền thương lượng: Do không có lợi thế thương lượng về giá, nên người

mua có thể không đạt được mức giá thấp hơn trừ khi họ có một vị thế thương lượng mạnh Sức mạnh thương lượng của người mua được xác định bởi số lượng người mua so với số lượng nhà cung cấp, khối lượng mua hàng của một người mua, số lượng sản phẩm thay thế có sẵn cho người mua, chi phí chuyển đổi của người mua

từ sản phẩm này sang sản phẩm Vì vậy, nếu nhu cầu thuê đất lớn mà cung mặt bằng cho thuê thấp thì các công ty trong ngành bất động sản công nghiệp có lợi thế

về thương lượng về giá thuê đất

- Khả năng thương lượng của nhà cung cấp: Các nhà cung cấp của ngành

bất động sản công nghiệp là các chủ đất và các nhà thầu xây dựng hạ tầng Về giá đất thu hồi đã được nhà nước công bố nên các chủ đất tuân thủ theo quy định Đối với các nhà thầu xây dựng, hiện nay trong nước có rất nhiều công ty trong lĩnh vực xây dựng có năng lực, kinh nghiệm Vì vậy, để cạnh tranh với nhau nên khả năng

thương lượng về giá của các nhà thầu là không cao

2.2.2 Phân tích chiến lược cạnh tranh của Công ty

Lợi nhuận của một công ty bị ảnh hưởng không chỉ bởi cấu trúc ngành nghề

mà còn bởi sự lựa chọn chiến lược mà nó tạo ra trong việc định vị doanh nghiệp của mình trong ngành Có nhiều cách để mô tả chiến lược kinh doanh của một công ty, theo phương pháp truyền thống thì có hai chiến lược cạnh tranh chính là: (1) chiến lược dẫn đầu về chi phí và (2) chiến lược về sự khác biệt của sản phẩm, cho phép

một công ty xây dựng lợi thế cạnh tranh bền vững Với ưu thế về quỹ đất đã bồi thường giải phóng mặt bằng lên đến 1.517 ha với chi phí rẻ chưa đến 1 tỷ đồng/ha, Công ty Sonadezi Châu Đức chọn chiến lược dẫn đầu về chi phí làm chiến lược cạnh tranh của Công ty

Hiện nay, giá cho thuê đất của các đối thủ trong khu vực như Khu công nghiệp Phú Mỹ 1,2,3 là 65 usd/m2; Khu công nghiệp Mỹ Xuân là 70 usd/m2; Khu công nghiệp Đất Đỏ là 45 usd/m2 so sánh với giá cho thuê hiện tại của Công ty từ

40 đến 45 usd/m2, Công ty hoàn toàn có khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp trong ngành (Nguồn: BQL các KCN Bà Rịa – Vũng Tàu, 2018)

BẢNG 2.2: PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH VỀ CHI PHÍ CỦA CÔNG TY

1

Cung cấp cùng một sản phẩm

hoặc dịch vụ với chi phí thấp

hơn

nhất trong khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu

vi

Quy mô Công ty lớn với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng; KCN Đô Thị 2.287 ha

Đầu tư xây dựng hạ tầng theo mô hình cuốn chiếu, phân khúc đầu tư phù hợp với kế hoạch bán hàng hàng năm

Xây dựng cơ sở hạ tầng ở cấp độ cơ bản, có lợi thế trục đường chính ngang qua KCN do Nhà nước đã bỏ vốn đầu tư trước đây nên ưu tiên xây dựng khu vực này

Chi phí bồi thường rẻ do đã sử dụng vốn tự có cho công tác GPMB giai đoạn 2007 đến nay (1.517 ha - đơn giá bồi thường thấp hơn hiện nay)

6

Ít chi phí cho việc nghiên cứu và

phát triển hoặc quảng cáo

thương hiệu và phân phối sản

phẩm

Thương hiệu Sonadezi đã nổi tiếng trong ngành bất động sản công nghiệp 30 năm Công ty tận dụng các kênh phân phối sẳn có của hệ thống Sonadezi

chẽ

Công ty áp dụng tiêu chuẩn ISO 9001: 2015 và ISO 14001: 2015; Hệ thống ERP; sử dụng phương pháp đấu thầu công khai trong việc lựa chọn nhà thầu uy tín, chi phí thấp

Rất ít công ty có thể duy trì lợi thế cạnh tranh của họ lợi trong một thời gian dài, vì vậy, để duy trì lợi thế cạnh tranh của Công ty Sonadezi Châu Đức, cần phân tích các khía cạnh sau:

- Trong bảng phân tích bên trên, do có một số lợi thế về chi phí đầu vào như:

Chi phí bồi thường, chi phí đầu tư xây dựng trục đường chính, ưu thế thương hiệu mạnh là nền tảng cho chiến lược dẫn đầu về chi phí của Công ty Đây cũng là rào cản cho các đối thủ cạnh tranh trong ngành để có thể bắt chước chiến lược cạnh tranh của Công ty

- Thay đổi về giá đất bồi thường sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chi phí đầu vào của

Công ty Hiện nay, Công ty vẫn đang tiến hành các thủ tục để lấy diện tích đất còn lại tuy nhiên chính sách giá đất của Nhà nước sẽ thay đổi hàng năm và có xu hướng ngày càng tăng

- Để duy trì lợi thế cạnh tranh, Công ty Sonadezi Châu Đức cần phải sớm có

kế hoạch thu hồi diện tích đất còn lại Thêm vào đó, cần phải duy trì việc kiểm soát chặt chẽ chi phí phát sinh trong Công ty Tận dụng lợi thế về quy mô, thương hiệu

để gia hạn lợi thế cạnh tranh của Công ty trong ngành

2.3 Phân tích kế toán

Mục đích của phân tích kế toán là để đánh giá mức độ mà kế toán phản ánh tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty Sonadezi Châu Đức Bước tiếp theo trong phân tích báo cáo tài chính là phân tích kế toán nhằm cải thiện độ tin cậy của các kết luận từ phân tích tài chính

Để đánh giá chất lượng dữ liệu báo cáo tài chính của Công ty Sonadezi Châu Đức trước tiên cần hiểu cơ sở lập báo cáo tài chính và các chính sách kế toán Công

ty đang áp dụng

2.3.1 Cơ sở lập báo cáo tài chính:

Báo cáo tài chính của Công ty được lập và trình bày theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam, Chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các quy định hiện hành khác

về kế toán tại Việt Nam nên phản ánh đầy đủ và chính xác tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong niên độ kế toán Các chuẩn mực và quy tắc kế toán trên hạn chế khả năng Ban lãnh đạo Công ty có sự suy xét sai mục đích bằng

cách quy định cách ghi lại các loại nghiệp vụ kinh tế phát sinh làm biếng dạng các

số liệu kế toán

2.3.2 Các chính sách kế toán chủ yếu được áp dụng:

- Nguyên tắc dự phòng phải thu khó đòi: Dự phòng phải thu khó đòi được

trích lập phù hợp với hướng dẫn tại Thông tư số 228/2009/TT-BTC ngày 07 tháng

12 năm 2009 của Bộ Tài chính và đánh giá của Công ty dựa trên khả năng thu hồi các khoản nợ phải thu này tại thời điểm lập báo cáo tài chính

- Nguyên giá bất động sản đầu tư: là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc

tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa

ra để trao đổi nhằm có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hình thành bất động sản đầu tư đó Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu

- Phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư: Bất động sản cho thuê ghi

nhận doanh thu một lần sẽ được trích khấu hao toàn bộ và được ghi nhận là chi phí tương ứng với doanh thu Bất động sản cho thuê ghi nhận doanh thu hàng năm sẽ được khấu hao theo phương pháp đường thẳng

- Nguyên tắc vốn hóa chi phí đi vay: Chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến

việc mua, đầu tư xây dựng hoặc sản xuất những tài sản cần một thời gian tương đối dài để hoàn thành đưa vào sử dụng hoặc kinh doanh được vốn hóa vào nguyên giá tài sản cho đến khi tài sản đó được đưa vào sử dụng hoặc kinh doanh

- Chi phí phải trả phần lớn là các khoản sau: Là chi phí giá vốn cho thuê

đất Khu công nghiệp trích trước cho các khoản doanh thu đã cung cấp cho khách hàng nhưng thực tế chưa hoàn tất giai đoạn đầu tư; được ghi nhận căn cứ vào các ước tính dựa trên quy định Nhà nước về định mức / dự toán trong ngành xây dựng

- Doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng: doanh thu cho thuê đất được ghi

nhận khi Công ty đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với lô đất cho người mua và doanh thu được xác định một cách chắc chắn Doanh thu cho thuê khu công nghiệp ghi nhận một lần khi thỏa mãn các quy định tại điều 79 của Thông