phân tích cơ cấu ngành bất động sản năm 2011

Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản AFIRE xếp Việt Nam đứng thứ tư trong số các thị trường bất động sản đang nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế

1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội

a. Sự tham gia các tổ chức vào thị trường bất động sản.

Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) xếp Việt Nam đứng thứ

tư trong số các thị trường bất động sản đang nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc

tế Xếp hạng của AFIRE dựa vào cuộc khảo sát được tiến hành đối với các nhà đầu tư hiện nắm giữ hơn 627 tỷ USD bất động sản toàn cầu

Thị trường dịch vụ bất động sản gần như nằm trọn trong tay các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước chỉ chiếm được gần 10% thị phần Hiện ba đại gia trong lĩnh vực dịch

vụ bất động sản tại Việt Nam là CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và Colliers nắm đến khoảng 90% thị phần và trong thời gian tới sẽ tiếp tục có rất nhiều các công ty tổ chức nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang là thị trường rất hấp dẫn thu hút được rất nhiều các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tham gia

Một số dự án tiêu biểu có vốn đầu tư nước ngoài:

 Dự án xây dựng, kinh doanh trung tâm hội nghị triển lãm, trung tâm thương mại, kinh doanh bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu của Công ty TNHH Skybridge Dragon Sea của Hoa

Kỳ với tổng vốn đầu tư 902.5 triệu USD;

 Dự án kho ngầm chứa xăng dầu tại Khu kinh tế Dung Quất với tổng vốn đầu tư 340 triệu USD;

 Dự án Công ty TNHH đầu tư Daewon - Bình Khánh để kinh doanh bất động sản tại TP.HCM với tổng vốn đầu tư 120 triệu USD;

 Dự án Công ty TNHH CZ Slovakia Việt Nam của nhà đầu tư Slovakia để kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD;

 Dự án Công ty TNHH Promenada Canary của Thái Lan với mục tiêu xây dựng, quản lý, vận hành 1 tòa nhà trung tâm thương mại để cho thuê với tổng vốn đầu tư 95 triệu USD

b. Hệ số thu hút đầu tư.

Tính đến hết quý III/2010, nguồn FDI đầu tư vào bất động sản Việt Nam đạt khoảng 8 tỷ USD, xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam Vốn đầu

tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD Những tháng cuối năm 2010, nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam có tín hiệu tốt trở lại Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển

ổn định cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ

Bất động sản luôn là kênh thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua Vốn FDI đăng ký những dự án bất động sản luôn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng vốn với tỷ trọng trên 30% Giá trị thực tế năm 2008 là 33% và năm 2009 là 36% Tính đến gần cuối tháng 06-2010, tỷ trọng của ngành này là khoảng 21%

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã trở lại thị trường Tuy nhiên, giá trị vốn FDI đăng ký đang có xu hướng giảm dần trong ba năm trở lại đây Giá trị đăng ký năm 2008 là 72 tỷ đồng thì sang năm 2009 là 21 tỷ đồng Tính đến 6 tháng đầu năm 2010, vốn FDI chỉ đạt khoảng 8,4 tỷ đồng, tương ứng với 40% so với năm 2009

c. Lạm phát, tỷ giá, GDP

 Tốc độ tăng trưởng GDP

Năm 2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt mức 6.8 % vượt mức kế hoạch Quốc Hội đề ra là 6.5% Năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra, Việt Nam là một trong những nước phục

hồi nhanh GDP những quý trong năm 2009 vẫn đạt tăng trưởng dương trong khi hầu hết các Quốc Gia khác vẫn chưa khỏi khủng hoảng và tăng trưởng âm Từ năm 2006 đến 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế đều trên 6.5%- mức tăng trưởng khá cao trong khu vực ( Bảng 1)

Hình 1: Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam theo quý

2. Đặc điểm ngành:

a Yếu tố địa lý:

 BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí Thị trường bất động sản mang tính ko tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền Do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

 Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối

Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối

ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

 Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các

sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm

và ngược lại

b. Yếu tố tâm lý

 Yếu tố đầu tư theo đám đông trong đầu tư bất động sản của người Việt vẫn còn khá lớn Đại

đa số các nhà đầu tư không chuyên nghiệp thường tham khảo thông tin qua bạn bè, người thân mà ít khi tự mình tìm hiểu kĩ càng về dự án đó Chỉ khi thị trường đạt tới độ chuyên nghiệp thì điều này mới được xóa bỏ

 Đại đa số các nhà đầu tư Việt Nam kinh doanh BĐS vẫn theo tâm lý đầu tư ngắn hạn để thu hồi dòng tiền trong thời gian ngắn Đặc điểm này cũng xuất phát từ thực tại nền kinh tế Việt Nam chưa phát triển đầy đủ

 Đầu tư BĐS mang lại lợi nhuận cao đồng nghĩa với việc rủi ro cũng cao vì thế các nhà đầu tư cần phải có những kiến thức, thông tin đầy đủ và phải có một tâm lý vững vàng

 Khi Đồ án QHC được phê duyệt sẽ cởi trói cho rất nhiều dự án, khi đó thị trường sẽ sôi động hơn, nhờ vào tình hình kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt.

 BĐS Việt Nam vẫn là xu hướng của các nhà đầu tư FDI trong những năm tới

5. Những văn bản pháp luật hảnh hưởng tới thị trường.

a. Luật đất đai.

 Luật đất đai đã được sửa đổi nhiều lần qua luật đất đai năm 1995, năm 2003 hiện nay là luật đất đai năm 2010 Tuy nhiên luật này vẫn còn bộc lộ rất nhiều bất cập và vướng mắc cần sủa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn

 Thứ nhất là về vấn đề quy hoạch đất đai, có ý kiến cho rằng quy hoạch đất đai hiện là khâu kém nhất trong toàn bộ các khâu chính sách sư dụng đất đai Một vấn đề lớn mà các doanh nghiệp phản ánh là thiếu thông tin về quy hoạch và việc không có cơ hội để được đóng góp xây dựng quy hoạch Quy hoạch hiện nay chưa dựa trên nhu cầu thực tế của xã hội thêm vào đó là chưa có kế hoạch quy hoạch trong thời gian dài chi tiết và ổn định

 Thứ hai về vấn đề quyền tài sản, các doanh nghiệp đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề nới rộng quyền thế chấp, bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất để bảo lãnh, mở thư tín dụng, bao thanh toán hay rộng hơn là để đảm bảo các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng

 Thứ ba về vấn đề đền bù khi thu hồi đất, một sự khó khăn lớn trong công tác đền bù hiện nay là giá đất trước và sau khi đền bù có sự chênh lệch lớn gây ảnh hưởng tới hoạt động của doanh nghiệp Do đó cần thiết phải có một khung giá đất minh bạch và chi tiết cho từng giai đoạn thu hồi

 Thứ tư về vấn đề thủ tục, việc xin giao và thuê đất luôn gắn với một dự án đầu tư cụ thể, do đó thủ tục xin cấp đất cần phải có rất nhiều các thủ tục khác có liên quan trong cả quá trình đầu tư Thực tế cho thấy để hoành tất mọi thủ tục liên quan, doanh nghiệp cần phải trải qua một quá trình phức tạp kéo dài, và có thể phải đối mặt với những mâu thuẫn, chồng chéo, không tương thích có thể xáy ra trong các luật pháp khác nhau Bên cạnh đó, mỗi thủ tục lại phụ thuộc một phần khá lớn vào thái độ, quan điểm của cơ quan quản lý chuyên ngành dưới dạng “điều kiện kinh doanh” “quy hoạch ngành”…

b. Luật nhà ở.

 Luật nhà ở hiện nay đang còn rất phân tán, việc giá đất vừa sát với khung giá vừa sát với giá thị trường đã gây khó khăn, vướng mắc cho khâu giải phóng mặt bằng Ngoài ra còn có rất

nhiều sự chồng chéo của các luật lên nhau gây ra rất nhiều khó khăn cho cả cơ quan quản lý và cả xã hội gây ra nhiều bức xúc trong thời gian qua

 Nghị định 71/2010/NDCP đã tháo gỡ rất nhiều điểm cơ bản giúp doanh nghiệp, cụ thể như vấn đề huy động vốn.Mặc dù có nhiều thay đổi tich cực hỗ trọ cho các doanh nghiệp tuy nhưng nghị định 71/2010/NDCP vẫn còn nhiều hạn chế gây vướng mắc cần tháo gỡ như các thủ tục còn rất rườm rà gây ra nhiều khó khăn và mất mất thời gian và chi phí cho các doanh nghiệp nhất là việc thủ tục này còn nặng tính xin cho nên đơn giản hóa thủ tục để dễ dàng cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý

c. Luật kinh doanh BDS

Liên tục nhiều năm liền thị trường bất động sản Việt Nam bị đánh giá là kém mình bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm rất cao, từ 50-80% đây cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ và làm giá Các sàn kinh doanh bất động sản do chưa có pháp luật hướng dẫn rõ ràng và có một quy chuẩn trong nghiệp vụ nên mỗi nơi làm một kiểu gây ra hiện tượng giảm uy tín của ngành kinh doanh bất động sản Thêm vào đó là việc chế tài xử lý vi phạm được ban hành trong lĩnh vực bất động sản đã có, tuy nhiên lại chưa được triển khai thực sự Các cơ quan quản lý còn chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra điều tra để kịp thời xử lý sai phạm của các chủ đầu tư và các sản giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản

d. Luật xây dựng

 Luật vẫn chưa được xây dựng dựa trên những người thực sự am hiểu về xây dựng dẫn tới có rất nhiều sai sót trong luật gây khó hiểu cho người sử dụng và còn nhiều luật chưa thực tế rườm rà và ngôn từ không rõ ràng Thêm nữa luật xây dựng và luật đấu thầu chồng chéo nhau giúp tạo ra rất nhiều khe hở cho những kẻ muốn trục lợi, có rất nhiều các thủ tục hành chính đang được các doanh nghiệp xin phép bãi bỏ do tính bất hợp lý của chúng

 Các tiêu chí để đánh giá công trình, phương pháp định giá còn chưa được hướng dẫn rõ ràng

rõ ràng tạo ra nhiều kẽ hở Sự yếu kém của các cơ quan quản lý làm cho các doanh nghiệp xây dựng không còn tuân thủ tốt như trước kia gây ra rất nhiều nguy hiểm cho xã hội Các sai phạm chủ yếu của doanh nghiệp như chất lượng công trình không đảm bảo, thủ tục giấy tờ không đầy đủ không đúng trình tự…

e. Quy chế khu công nghiệp, khu đô thị.

Quy chế được ban hành với các nội dung mở giúp cho các doanh nghiệp đễ dàng tham gia các khu đô thị, các dự án khu đô thị cũng đươc triển khai dễ dang không gặp phải quá nhiều khó khăn Tuy nhiên, các điều trong quy chế khá sơ sài kiến cho các doanh nghiệp lạm dụng gây ra các hành động coi thường pháp luật Trong thời gian qua có rất nhiều các vụ sai phạm quy chế đã diễn ra đặc biệt nhất là vấn đề vi phạm môi trường

f. Nhận xét chung:

 Thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với chính sách nhà nước và diễn biến của nền kinh tế Những thay đổi pháp lý hiện nay như việc hạn chế tín dụng BĐS để kiểm soát lạm phát theo Thông tư số 13 và 19, tác động của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP, NĐ 71/2010/NĐ-CP, Thông Tư 16/2010/TT-BXD,… một mặt đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS huy động vốn một cách thông thoáng hơn, ngăn chặn hoạt động đầu cơ để phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, năng động và minh bạch, nhưng mặt khác cũng có những tác động ảnh hưởng nhất định do chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản hoặc việc quy định nộp tiền sử đất theo giá thị trường gây nhiều khó khăn về vốn và đẩy giá thành lên cao

 Thị trường bất động sản hiện nay vẫn là thị trường ổn định ít rủi ro hơn và được các nhà đầu

tư coi là kênh đầu tư an toàn ở thời điểm hiện tại Tuy nhiên, nghị quết 11/NQCP của chính phủ ngày 24/2/2011 về kiềm chế lạm phát đã quyết định giảm tỷ trọng vay vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản sẽ gây ra không ít ảnh hưởng cho ngành bất động sản

5. Mô hình năm nhân tố porter

a. Yếu tố đầu vào.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nguồn cung thị trường căn hộ tăng cao khiến cho giá giảm dự kiến trong thời gian tới nguồn cung vẫn sẽ tiếp tục cao do có hàng loạt các dự án mới đã được triển khai Hiện tại do còn chưa làm quen với các thông tư và nghị định mới nên thị trường vẫn còn đang ảm đạm Trong thời gian tới khi các thông tư này có hiệu lực ảnh hưởng làm thị trường minh bạch hóa và an toàn hơn thì khả năng phát triển cao là rất lớn

Trong thời điểm hiện tại, phân khúc thị trường nhà ở chung cư giá rẻ hạng trung bình đang được

ưa chuộng cao bởi ở đây có nguồn cầu lớn, các công ty cũng đang tập trung để có thể cung cấp được nhu cầu của thị trường này Do nguồn cung gần đây ngày càng tăng khiến cho giá chung cư giảm

Ngoài ra, các dự án thuộc khu vực ngoại thành, ở vị trí xa trung tâm sẽ phát triển mạnh do giá đất khu vực nội thành ngày càng tăng cao Giá đất cao tại trung tâm thành phố đang có những tác động làm giảm dân số tại khu vực này và tăng dân số tại khu vực ngoại ô Điều này cho thấy thị trường chú trọng vào nhu cầu nhà ở nhiều hơn là cơ hội đầu tư Tuy nhiên, muốn hỗ trợ các dự

án ở vùng ven đô phát triển nhanh hơn, nhà nước cần đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội đến các khu vực cần phát triển

Tại các khu vực khác, nguồn cung của thị trường cũng khá dồi dào, thêm vào đó là các thông tư nghị định ảnh hưởng tới thị trường khá mạnh dẫn tới việc thị trường trong hiện tại đang đóng băng chủ yếu tập trung vào phân khúc chưng cư dạng trung bình dành cho người thu nhập thấp ngoài ra các phân khúc khác đều bị đóng băng

b. Khách hàng

Nhìn chung khách hàng của thị trường nhà chung cư vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới và đây vẫn là động lực hâm nóng thị trường tại thời điểm hiện tại Do tốc độ đô thị hóa cao nên nhu cầu về thị trường nhà chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng trong những năm tới Ở các thị trường khác hầu hết các khách hàng đều chỉ có nguồn nhu cầu không quá nóng

 Thị trường văn phòng cho thuê:

Nguồn cung vẫn tăng trong khi số lượng khách hàng tăng không tương ứng gây giá giảm trong thời gian qua Khách hàng của thị trường này chủ yếu là các doanh nghiệp, công ty Trong thời gian gần đây nhu cầu mở rộng của các công ty là không lớn nên dẫn tới khách hàng trong thị trường này không mấy được kỳ vọng tuy nhiên nhu cầu về văn phòng tại thời điểm bây giờ là nhu cầu có thật chứ không phải là mang tính chất đầu cơ

 Thị trường bán lẻ:

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, các nhà bán lẻ quốc tế tiếp tục gia nhập thị trường Việt Nam thông qua phương thức hợp tác với các công ty trong nước Các nhà bán lẻ Nhật đang khảo sát tìm mặt bằng cho những chuỗi cửa hàng tiện ích như Ministop, FamilyMart và chuỗi trung tâm thương mại tổng hợp Takashimaya và Isetan Mitsukoshi Ngoài ra, The Body Shop và TheFaceShop (ngành chăm sóc sắc đẹp), Kichi-Kichi và BreadTalk (ngành thực phẩm và đồ uống) cũng mở thêm cửa hàng ở trong và ngoài trung tâm TP.HCM Điều này cho thấy nhu cầu

bán lẻ ngày một tăng cao Do nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm có giới hạn, chúng tôi dự đoán các nhà bán lẻ sẽ vào các khu thương mại nhỏ, thuê nhà phố, mở rộng ra các vùng ngoại thành Ngoài ra, nhiều kho bãi, nhà xưởng được nâng cấp, hình thành một số khu bán lẻ mới.

 Thị trường khu công nghiệp:

Nhu cầu về các khu công nghiệp vẫn còn khá lớn và khả năng mở rộng luôn luôn được tính tới Tuy nhiên hiện nay dự án khu công nghiệp được chấp thuận một cách ồ ạt mà không tính tới nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp, gây ra lãng phí rất lớn Yêu cầu của các nhà đầu tư về khu công nghiệp không chỉ là về khu công nghiệp đó có được ưu đãi lớn từ chính quyền mà còn các điều kiện khác như về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đường sá, khí hậu và nguồn nhân lực… do vậy, các địa phương nên tìm hiểu lỹ càng để có thể dễ dàng phát huy được thế mạnh của mình nhằm thu hút được các nhà đầu tư

 Thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng:

Thị trường này sau khủng hoảng đã có thay đổi cầu khá lớn Hiện nay hầu hết các nhu cầu đều tập trung vào các khu có chất lượng tốt thật sự chứ không ồ ạt như trước đây Nhu cầu về thị trường này hiện nay hầu như chỉ còn về các khu khách sạn và nghỉ dưỡng loại cao cấp, các khu loại thấp hơn hiện nay đều đang ở trong trạng thái khó khăn

Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu thị trường, cầu trên thị trường bất động sản vẫn vòn tương đối lớn Nhưng trong thời điểm hiện tại, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến cho thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại

c. Sản phẩm thay thế

Thị trường bất động sản là thị trường không có sản phẩm thay thế Các sản phẩm trong thị trường này gắn với một sản phẩm đặc biệt là đất đai hiện tại vẫn chưa có nguồn nào có thể thay thế được

d. Cạnh tranh trong ngành.

 Thị trường căn hộ nhà ở:

Trong thời gian qua hầu như tất cả các công ty đều tập trung vào điểm nóng là phân khúc nhà giá thấp Do đó trong thời gian tới nguồn cung ra thị trường sẽ tăng cao nên đây sẽ là phân khúc cạnh tranh rất khốc liệt

 Thị trường văn phòng cho thuê:

Hàng loạt các dự án được hoàn thành và sắp sửa hoàn thành trong thời gian gần đây nên sẽ tạo ra

sự cạnh tranh khá lớn, nhất là khi công suất cho thuê đạt mức khá cao trong thời gian vừa qua sẽ tạo nên cạnh tranh của ngành này

 Thị trường mặt bằng bán lẻ:

Thị trường này dường như là luôn thiếu nguồn cung cho nên tính cạnh tranh của thị trường này thường ít và cạnh tranh chủ yếu giữa các công ty bất động sản trong phân khúc này là tìm kiếm được nguồn cung

 Thị trường khu công nghiệp:

Hiện tại thị trường này tính cạnh tranh các công ty không cao do hiện nay khắp nơi đều có chính sách mở cửa chào đón các doanh nghiệp về khu công nghiệp của mình Cạnh tranh chủ yếu ở đây

là giữa các công ty muốn tìm được các dự án mà nằm ở các vùng có nhiều ưu đãi và các điều kiện khác tốt để tạo ra lợi thế cao trong khi bán lại các bất động sản này.

Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có yêu cầu về vốn rất lớn, các doanh nghiệp có vốn nhỏ

và vừa rất khó có thể tham gia được và nếu có tham gia thì rất có nguy cơ sẽ bị phá sản vì khả năng cạnh tranh sẽ bị thu hẹp rất lớn khi ít vốn và các công cụ giúp gia tăng vốn trên thị trường hiện nay không dễ sử dụng

 Rào cản về pháp luật:

Ngành bất động sản là một trong những ngành rất nhạy cảm với pháp luật Yếu tố này có thể thúc đẩy hay kiềm chế sự phát triển của thị trường do tính chất đặc biệt của hàng hóa trong thị trường này luôn gắn chặt với đất đai

Trước hết là chính sách phát triển kinh tế vùng, khu vực kinh tế sẽ kích thích làm gia tăng kinh tế khu vực đó và tiếp đó là gia tăng dân cư và nhu cầu về bất động sản Bên cạnh đó những chính sách về tài chính tiền tệ của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản Tùy theo chính sách thắt chặt hay mở rộng của thị trường tài chính mà có thể làm đóng băng hay hâm nóng thị trường bất động sản

Thủ tục hành chính cũng là một rào cản khá lớn của ngành bất động sản Do hệ thống hành chính của nước ta vẫn còn bị ảnh hưởng rất nhiều từ cơ chế xin cho từ thời bao cấp nên để có được đầy

đủ các thủ tục hành chính cần thiết để tiến hành dự án thì công ty mất rất nhiều thời gian thậm chí là cả tiền bạc và nhất là chi phí cơ hội bị mất là vô cùng lớn

 Rào cản rút lui khỏi thị trường:

Do đặc điểm của thị trường bất động sản, các sản phẩm mang tính chất dài hạn và gắn liền với một vị trí nhất định Nên đầu tư phải có thời gian dài do giá trị của tài sản này rất lớn nên thường được trả dần dần thêm vào đó tính thanh khoản của nó không cao nên muốn rút lui khỏi thị trường là không dễ dàng

5 Phân khúc nhà ở căn hộ

5.1 Đặc điểm thị trường căn hộ

Nhiều loại dòng sản phẩm xuất hiện và phân hóa thị trường đặc biệt là phân khúc thị trường căn

hộ cao cấp được những người có thu nhập tốt có nhu cầu quan tâm do có chất lượng tốt bảo đảm

và nhà chung cư giá rẻ được đại bộ phận người dân do mức giá vừa phải, đa dạng tính thanh khoản của những dự án dạng này cao dễ bán và dễ sử dụng

Trong các năm vừa qua do bị ảnh hưởng của khủng hoảng năm 2008 và 2009 thị trường bất động sản bị đóng băng sang năm 2010 vừa qua thị trường có khởi sắc nhưng vẫn đang còn rất dè dặt

a. Nguồn cung:

Thị trường năm 2010 được cung cấp thêm 8500 căn hộ, vào năm 2011 sẽ là 10000 đến 15000 căn hộ và con số này tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo Hàng loạt dự án được đưa ra với mức giá trung bình trên dưới 1 tỷ đồng/ 1 căn hộ được nhiều khách hàng có thu nhập trung bình và thấp rất quan tâm và trong thời gian tới đây sẽ là điểm nóng nhất của phân khúc thị trường này Theo các quan sát mới nhất thì thị trường nhà chung cư sẽ sớm bão hòa Tuy nhiên trong thời điểm hiện tại thì nó vẫn đang còn rất thu hút Nguồn cung có dấu hiệu tăng trở lại trong quý 4 sau khi thị trường đã thích ứng dần với các chính sách mới Tuy nhiên lượng cung cũng chỉ bằng 50% so với hai quý đầu năm do hình thức góp vốn – phân nhà nay chỉ còn 20%

Hình 3: Tổng cung căn hộ thị trường Hà Nội năm 2010

Nguồn cung căn hộ trong năm 2010 tiếp tục tăng Tuy nhiên, tốc độ tăng trong quý 3 có chậm lại Nguyên nhân được đưa ra là do thị trường bất động sản trong thời gian này đang còn lúng túng với những quy định mới trong nghị định 71

b. Nhu cầu:

 Trong khi nền kinh tế đang có nhiều biến động và các giao dịch chỉ diễn ra cầm chừng thì thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lại diễn ra rất sôi động, cải thiện rất nhiều cả số lượng và dự án triển khai kinh doanh

 Theo một khảo sát được thực hiện trong quý 2 năm 2010, nhu cầu chung cư hạng bình dân chiếm tỷ trọng cao 37.9% trong nhu cầu về chung cư loại cao cấp chỉ là 14.7% Thực tế tỉ lệ bán chung cư hạng bình dân rất cao mốt số dự án bán được với tỷ lệ tới 100% Trong khi đó một số dự án cao cấp tiếp tục có tốc độ bán chậm, thậm chí các hình thức giảm giá và khuyến mại cũng đang dần phổ biến.

c. Xu hướng phát triển:

 Nhìn chung thị trường căn hộ sẽ ổn định và có xu hướng tăng dần trong những năm sau Căn

hộ được chào bán sẽ được tung ra với số lượng nhất định, qua từng giai đoạn để nhà đầu tư

có thể đánh giá được độ nhạy của thị trường từ đó xác định được chiến lược cho giai đoạn tiếp theo

 Trong các chiến lược bất động sản liên quan tới thị trường bất động sản Việt Nam, thì diện tích đất đô thị sẽ chiếm 46.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt khoảng 45% năm 2025 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Nếu chỉ tính riêng nhà đô thị thì trung bình mỗi năm, Viêt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020 Những yếu tố này chính là động lực để thị trường nhà đô thị tiếp tục phát triển trong thời gian tới

d. Rủi ro khi đầu tư phân khúc này:

 Trong phân khúc này hiện nay dòng sản phẩm chất lượng cao và sang đang gặp khó khăn rất lớn và dường như đóng băng Nhưng trong thời gian tới nếu các công ty biết cách đầu tư và tìm được những nơi mà thị trường có nhu cầu thực sự thì đây là điều không phải dễ dàng Do vậy dòng sản phẩm này vẫn chưa nên đầu tư ở thời điểm hiện tại nhất là khi mà vừa qua thời

ký khủng hoảng thì vốn đổ vào nhà hạng sang lại càng ít tăng do đã được chuyển hết sang các kênh khác để đầu tư

 Với dòng sản phẩm nhà chung cư loại thấp và trung bình thì hoàn toàn khác Trong thời điểm hiện tại đây là dòng sản phẩm mới ra và có nhu cầu rất lớn từ những người có thu nhập thấp

và trung bình Dòng sản phẩm này hiện nay gần như là sản phẩm duy nhất hâm nóng thị trường bất động sản trong thời gian gần đây Các công ty đã nhận ra được tiềm năng rất lớn của sản phẩm này nên đang bắt đầu đầu tư cho dòng sản phẩm này Nhưng do đây là thị trường bất động sản, các sản phẩm nhà chung cư hiện nay vẫn đang còn khá ít nên mới tạo nên cơn sốt như hiện nay Trong vòng 3 tới 5 năm tới khi mà thị trường đã sản xuất đủ thì chúng sẽ gần như bão hòa và giá sẽ giảm nhanh chóng

 Do hiện tại lãi suất và lạm phát biến đổi rất mạnh nên gây ảnh hưởng lớn tới giá bất động sản nói chung và giá của phân khúc này nói riêng Thêm vào dó là chính sách tài khóa và tiền tệ của nhà nước ta mang tính chất đối phó với thị trường nên thường hay thái quá làm ảnh hưởng lớn tới giá

e. Các doanh nghiệp tiêu biểu:

Bảng 3: các công ty kinh doanh nhà ở - chung cư.

Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai Hoàng Anh River View Căn hộ cao cấpCông ty liên doanh Phú Mỹ Hưng Sky Garden Căn hộ cao cấpCông ty cổ phần Vạn Phát Hưng Blue Diamond Căn hộ cao cấpNam Long ADC Ehome Đông Sài Gòn Căn hộ trung bình

Căn hộ trung bình

Công ty CP DT&XD công trình 135 Newtown Apartment

Căn hộ trung bình

Công ty TNHH Thương mại – Xây

Căn hộ trung bình

HAGL Group

Hoàng Anh River View và Phú

Công ty TNHH Indochina Land Indochina Plaza Hà Nội Căn hộ cao cấp

(Nguồn: tổng hợp TLS)

Giá một số các căn nhà trên thị trường:

Bảng 4: giá một số các căn nhà trên thị trường.

Tên dự án Giá Loại nhà

Chung cư hạng sang Dolphin Plaza 37 triệu/m2 Hạng sang

Khu căn hộ Lê Thành, quận Bình Tân –

có mức chi tiêu cao

Về tốc độ tăng trưởng thị trường bán lẻ, Việt Nam hiện vẫn chưa có sự phát triển tương xứng với tiềm năng dựa trên các chỉ tiêu dân số đông, chỉ số lạc quan tiêu dùng có thứ hạng cao ở khu vực châu Á, GDP ổn định…

Phân khúc bán lẻ là thị trường mới nhiều tiềm năng và sức hút

Báo cáo của Savills cho thấy, tổng diện tích bán lẻ trên thị trường khoảng 430.000 m2 từ 130 dự

án, bao gồm 13 trung tâm thương mại/ trung tâm bách hóa/ đại siêu thị, 67 siêu thị, 34 siêu thị điện máy, 2 siêu thị bán sỉ và 14 khối đế bán lẻ

Công suất thuê trung bình của cả thị trường đạt 93%, chỉ giảm 1% so với quý 3/2010 Giá thuê mặt bằng bán lẻ dao động từ 6USD đến 185USD/ m2 Khối đế bán lẻ trong khu vực trung tâm thành phố luôn đạt mức giá cao nhất

Trong năm 2010, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trên địa bàn Hà Nội tăng khoảng 30%, trong đó doanh thu bán lẻ tăng 31% (chưa bao gồm 22% tăng giá) Hà Nội là trung tâm bán

sỉ của cả miền bắc với mức doanh thu chiếm gần 80% tổng doanh thu bán lẻ

Theo CBRE Việt Nam, lượng cung sẽ tăng gấp 6 lần trong 3 năm tới, khi những trung tâm thương mại đang được triển khai như Keangnam Hanoi Landmark Tower (huyện Từ Liêm), Usilk City (quận Hà Đông), Lotte Centre Hanoi (quận Ba Đình), Indochina Plaza Hanoi (quận Cầu Giấy), Hanoi Royal City (quận Thanh Xuân), Bắc Hà (quận Hà Đông) hoàn thành

Năm 2011, dự đoán thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ đón nhận nguồn cung bổ sung lớn từ các dự án: Pico Mall (30.000m2), Hàng Da Galleria (9.310 m2), Savico Plaza (52.000 m2), Keangnam Hanoi Landmark Tower (97.000 m2)

 Tại TP.Hồ Chí Minh

Theo CBRE : Quý 4/2010 tỷ lệ trống mặt bằng trung tâm thương mại ở mức 8,7% tăng 1,9 điểm

so với quý 3/2010 do Thiên Sơn plaza đi vào hoạt động với tỉ lệ lấp đầy 65% ( tính trên sàn GFA)

Theo nhận định của Savills tại TP Hồ Chí Minh, trong quý 1/2011 dự kiến sẽ có thêm ít nhất ba trung tâm bán lẻ đi vào hoạt động: The Crescent, Bitexco Financial Tower, và The Manor Giai đoạn 2, cung cấp khoảng 36.000 m2 diện tích bán lẻ ra thị trường

d Giá cho thuê

 Cao cấp:

150USD/m2/tháng (Metropole arcade)

150USD/m2/tháng (Vincom Hà Nội)

Theo khảo sát của CBRE, hiện Hà Nội đang xây dựng khoảng 665.000m2 diện tích bán lẻ, gấp hơn 6 lần con số hiện nay và sẽ lần lượt đi vào hoạt động trong vòng 5 năm tới.

Dự báo của CBRE cho thấy, xu hướng trong tương lai, các trung tâm mua sắm sẽ giãn dần ra các khu vực ngoại thành, do đó những khu trung tâm thương mại mới sẽ ngày càng có quy mô rộng lớn

f. Rủi ro khi đầu tư vào phân khúc này:

Đầu tư mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm thương mại hoặc khu phức hợp có hiệu quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của chính trung tâm đó Các dự án hoạt động tốt chủ yếu nằm ở trung tâm thành phố, còn các trung tâm thương mại ở các khu vực ngoại thành thì kết quả kinh doanh không cao, diện tích cho thuê còn trống nhiều và giá cả cũng thấp hơn nhiều so với khu vực trung tâm thành phố Nguyên nhân là do nguồn cung khi vực ngoại thành tăng lên trong khi nhu cầu thuê và số lượng khách hàng còn kém

Tuy nhiên, không phải dự án nào nằm ngay trung tâm cũng đều hoạt động hiệu quả Một yếu tố quan trọng không kém làm nên sự thành công của một trung tâm thương mại là cách thức quản

lý, điều hành

Đó là chưa kể đến việc người mua gian hàng phải trả phí quản lý và dịch vụ cho công ty quản lý

và mức phí này đối với các trung tâm thương mại dao động trong khoảng 5-6 USD/m2/tháng

g. Các doanh nghiệp tiêu biểu: Nêu tên (10 doanh nghiệp)

 Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long

 Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

 Tổng công ty xăng dầu Việt Nam

 Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm

 Công ty xây dựng Hà Đô

Phân loại:

- Theo chất lượng: Các khách sạn thường được phân biệt dựa trên cơ sở số sao của chúng Thường thì người ta xếp hạng từ 1 đến 5 sao, hay như ở Mỹ từ 1 đến 5 viên kim cương Cách xếp hạng đó chủ yếu nhằm cung cấp thông tin cho khách hàng về tiện nghi và dịch vụ họ sẽ thấy ở khách sạn

- Theo trọng tâm kinh doanh hay vị trí khách sạn: Khách sạn thương nhân, khách sạn sân bay, khách sạn bình dân, khách sạn căn hộ, khách sạn sòng bạc, khách sạn nghỉ dưỡng(resort)…

b. Nguồn cung:

 Hà Nội

 Theo thống kê của Savills Việt Nam cho biết, toàn thị trường có khoảng 6.400 phòng, được cung cấp bởi 43 khách sạn (trong đó 11 khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao, 8 khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao và 24 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao.

 Hà Nội hiện có 40 dự án khách sạn đang triển khai Trong đó, 18 dự án dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường 5.500 phòng Số lượng phòng khách sạn của 22 dự án còn lại hiện chưa được xác định Các dự án tương lai tập trung tại huyện Từ Liêm, quận Ba Đình và quận Hoàn Kiếm Các dự án khách sạn 5 sao tập trung nhiều tại khu vực huyện Từ Liêm, còn các dự án khách sạn 3 sao và 4 sao tập trung tại các quận nội thành

 CBRE dự đoán, trong năm 2011, thị trường sẽ đón nhận thêm gần 1.200 phòng từ 5 khách sạn mới, trong đó có 2 khách sạn ở khu vực trung tâm là Oriental Pearl và Hotel De Opera

Hà Nội (có thể sẽ gia nhập thị trường vào quý I/2011) và 3 khách sạn ở phía Tây là Crowne Plaza West Hanoi, Grand Plaza Hanoi và Keangnam Hanoi Landmark Tower

 TP.HCM:

 Theo thống kê của CBRE Việt Nam, TP.HCM hiện nay có 52 khách sạn xếp hạng từ 3 đến 5 sao cung cấp khoảng 8000 phòng.Trong đó khách sạn 3 sao chiếm khoảng 60%, 4 sao chiếm 16%, và 5 sao chiếm khoảng 24%

 Nguồn cung mới năm 2011:

Bảng 5: Các dự án khách sạn năm 2010

phòng 2011

MAJESTIC EXTENSIO Q.1 185

đô la về cho đất nước thì thị trường nội địa cũng khá sôi động Lượng khách du lịch nội địa đạt trên 28 triệu lượt khách Doanh thu của ngành cũng tăng vượt bậc đóng góp một phần lớn vào GDP của đất nước

d Mặt bằng giá cho thuê:

Theo kết quả điều tra của CBRE Việt Nam, giá thuê phòng trung bình của các khách sạn từ 3 sao đến 5 sao ở Hà Nội là 77,45$/ đêm và ở TP.HCM là 82$/ đêm

e Xu hướng phát triển:

 Thị trường hình thành 2 phân khúc rõ rệt: đối tượng khách thương gia sẽ lựa chọn các khách sạn mới ở khu vực phía Tây, khách du lịch sẽ chọn khách sạn trong khu vực Hoàn Kiếm

 Các tập đoàn quản lý khách sạn đang cạnh tranh để tìm những vị trí đẹp

 Các khách sạn chưa có thương hiệu sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt

 KS 3 sao và KS dành cho khách du lịch có ngân sách thấp với chất lượng quốc tế sẽ tiếp tục đạt được kết quả kinh doanh tốt mặc dù sẽ phải đương đầu với sự cạnh tranh mạnh từ nguồn cung mới

 Công suất phòng có thể sẽ tăng

 Nhiều KS được xây dựng nằm trong khu phức hợp cùng với sân golf hoặc TTTM

 Các nhà đầu tư trong nước bao gồm ngân hàng và cty gia đình quan tâm nhiều đến thị trường KS: NH Ocean Bank đầu tư vào KS Saigon Star City

 Thị trường sẽ có nhiều thương hiệu quốc tế: Ritz Carlton, Marriot, Centara, MGM Resort

 Thời điểm cho loại hình mới: condo-tel và du lịch cao cấp

 Thị trường du lịch tiếp tục tăng mạnh

f Rủi ro khi đầu tư vào phân khúc này:

Theo đánh giá của CBRE, hiệu quả kinh doanh khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam bắt đầu ổn định trong những tháng vừa qua, bởi lượng khách du lịch gia tăng và lượng khách doanh nhân đã quay trở lại sau thời gian khủng hoảng kinh tế thế giới Các nhà đầu tư trong nước và quốc tế đã quay lại thị trường và tìm hiểu cơ hội đầu tư vào thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng, với nhiều dự án mới đã được giới thiệu Nhìn chung, nền kinh tế đang tăng trưởng, tiêu dùng gia tăng, đầu tư cơ sở hạ tầng cộng với sự ổn định chính trị xã hội đã hỗ trợ rất tốt cho thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng

Tuy nhiên, thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn là một ngành công nghiệp còn non trẻ, vì vậy, thị trường này dễ chịu ảnh hưởng bởi những thay đổi liên tục và

nhanh chóng Do đó, các nhà đầu tư có thể rơi vào trường hợp mất cảnh giác và thiếu sự chuẩn bị trước các biến động.

g Các doanh nghiệp tiêu biểu:

 Công ty cổ phần thương mại – dịch vụ Bến Thành

 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và quản lý bất động sản Thăng Long

 Công ty cố phần du lịch và đầu tư xây dựng Châu Á

 Công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng

 Công ty cổ phần xây dựng TECCO

 Công ty cổ phần bất động sản B.D.S

 Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Bình Chánh

 Tập đoàn Hoàng Anh – Gia Lai

 Công ty CP Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí

 Công ty PNJ

5.4 Phân khúc văn phòng

 Đặc điểm

- Hiện tại chưa có chuẩn mực phân loại văn phòng hạng A, B, C rõ ràng

- Tiêu chí chung dựa vào: vị trí , dịch vụ, tuổi thọ toà nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lí

 Rủi ro khi đầu tư vào phân khúc này:

Theo Savills trong năm 2011, nguồn cung văn phòng cho thuê tương đương 200% lượng tiêu thụ của năm 2010, với khoảng 410.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê trống Với rất nhiều công trình văn phòng cho thuê mới hoàn thành, nguồn cung đang vượt xa cầu Như vậy rủi ro khi đầu

tư vào phân khúc này là rất lớn Thị trường cho thuê văn phòng hạng A, B,C hứa hẹn nhiều cạnh tranh gay gắt trong năm 2010 Các chủ đầu tư cần chú trọng đến chất lượng dịch vụ quản lý toà nhà… gia tăng tính cạnh tranh đồng thời giảm rủi ro khi đầu tư vào phân khúc này

 Năm 2010

 Hà Nội

 Nguồn cung mới hạng A và B tăng 20%

 Khoảng cách cung cầu đã thu hẹp rất nhiều trong năm 2010 ở khu vực Hoàn Kiếm Cuối quý

IV 2010 Khu vực trung tâm chứng kiến nguồn cung tăng đáng kể khi được bổ sung thêm nhờ một số dự án văn phòng hạng A mới như Sentinel Place ( 41 A Lí Thái Tổ- Hoàn Kiếm-HN), Diamond Builing (19 Bà Triệu )., Trong khi đó ở khu vực phía Tây thành Phố, tình trạng dư thừa nguồn cung ở khu vực này diễn ra từ năm 2009 và đến năm 2010 cùng với một

số dự án mới cao ốc văn phòng cho thuê hạng A, B như Grand plaza Tower, Vigracera Tower , Crowd office, CEO Tower…khiến cho giá thuê ở khu vực này có xu hướng giảm

 Giá thuê ổn định ở hai phân khúc hạng A và B

 Diện tích cho thuê được năm 2010 : 70000m2 lớn nhất trong lịch sử Khách thuê chủ yếu là các công ty Viễn Thông, Ngân hàng và công ty bảo hiểm

 80000m2 hạng A&B vẫn còn trống vào cuối năm 2010

 Q4/2010 Giá thuê bắt đầu hồi phục ở quận Hoàn Kiếm chủ yếu nhờ khối tài chính

 TPHCM

 Nguồn cung văn phòng hạng A tại thị trường TP HCM cũng tăng lên đáng kể nhờ sự góp mặt của Bitexco finance tower- toà nhà cao nhất TPHCM cung cấp thêm 37710m2 NLA làm cho giá thuê ở phân khúc này giảm đáng kể ( Q4/2010 giảm 19.4% so với Q3/2010) Ba toà nhà hạng B và 8 toà nhà Hạng C đã được đưa vào khai thác trong Q4/2010 làm cho nguồn

cung trở nên dồi dào, giá thuê giảm ( Q4/2010 giảm 2.37% so với Q3/2010)_ Theo CBRE

 Tổng diện tích thực thuê năm 2010 tăng đáng kể so với năm 2009 ( cụ thể tăng gần 50% so

với năm 09)-Theo CBRE

 Tỉ lệ trống của toàn thị trường tăng lên đến 17.8%

 Năm 2011

Nguồn cung đang tăng vượt xa với nhu cầu Dự báo giá thuê sẽ giữ ổn định hoặc có xu hướng giảm trong thời gian tới.Thị trường ở phân khúc này sẽ có sự cạnh tranh mạnh mẽ do đó chất lượng quản lý toà nhà, nội thất cũng như dịch vụ đi kèm sẽ được quan tâm nhiều hơn

 Hà Nội:

 Xu hướng tỉ lệ trống tăng lên do sự xuất hiện của Keangnam Hà Nội (90000 m2 ) và EVN Tower cùng với một loạt dự án hoàn thành trong năm tới như Crowd plaza Complex, Hadico Tower …sẽ khiến diện tích văn phòng tăng lên 150000-200000m2

 Dự kiến 2011 sẽ có thêm nguồn cung tăng đáng kể 280000 m2 (xem bảng 1) thêm 1.1 triệu

m2 trong 3 năm tới

 Nhu cầu vẫn chưa tăng kịp so với sức tăng của nguồn cung Giá thuê dự đoán sẽ giảm ngang với mức dự đoán trong khu vực như Thượng Hải Bắc Kinh ( hạng A 31-33 USD/m2/ tháng Hiện tại là 35-45 USD/m2 / tháng

 Cung cầu thu hẹp ở trung tâm thành phố khiến giá thuê ở khu vực Hoàn Kiếm có hướng phục hồi và có khả năng tăng trong khi đó giá thuê ở khu vực phía Tây có mức giá hấp dẫn

và được quyết định bởi Keangnam Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ công ty tài chính, bảo hiểm, IT

Bảng 6: Một số toà nhà dự kiến hoàn thành trong năm 2011

Type Tên công trình Chủ sở hữu Địa điểm tầng Số

Năm hoàn thành

Landmark Tower 1

Keangnam Hàn Quốc

Phạm Hùng –

Từ Liêm Hà Nội

NGã ba hàm nghi tôn đức thắng bến chương dương TPHCM

42 2011

Văn Phòng và căn PV Power Công ty cổ phần 40 2011

hộ Landmark Tower Bất Động Sản

Điện lực dầu khí

Khu đô thị mới

Mễ Trì

Văn phòng Detech Tower Technology

Development Supporting Joint Stock Company - DETECH

8 Ton That Thuyet, My Dinh, Tu Liem Dist, HN

19 Q2 2011

5.5 Phân khúc khu công nghiệp:

a. Đặc điểm:

 Khu công nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp Mặt khác, KCN còn là công cụ của chính sách công nghiệp nhằm thúc đẩy công nghiệp hoá hướng về xuất khẩu, đồng thời cũng là địa bàn

để thực hiện chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế của cả nước nói chung và địa phương nói riêng

 Như vậy, đầu tư phát triển các KCN sẽ tạo ra nền tảng kinh tế - xã hội tác động mạnh đến đầu

tư cả trong và ngoài nước, thúc đẩy sản xuất công nghiệp để sản xuất hàng xuất khẩu và các mặt hàng tiêu dùng trong nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Theo đó, khai thác và sử dụng

có hiệu quả các tiềm năng, nguồn lực trong và ngoài nước, nhất là nguồn lực tại chỗ để phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết việc làm, tạo ra thu nhập cho người lao động, từng bước nâng cao trình độ, kỹ thuật, tay nghề, bậc thợ, tiếp nhận các công nghệ sản xuất tiên tiến và hình thành tác phong công nghiệp

 Các khu công nghiệp hiện phân bố khá tập trung tại các khu vực kinh tế năng động như Đông Nam Bộ, Đồng Bằng song Hồng và đồng bằng song Cửu Long Trong đó các vùng có khu công nghiệp nhiều nhất như Đồng Nai với 28 KCN, Bình Dương (27 KCN), TPHCM (16) Ngoài ra cả nước còn có 14 khu kinh tế được thành lập, với tổng diện tích gần 630000 ha tập trung chủ yếu tại miển Trung (10 khu), miền Nam (2 khu) và miền Bấc (2 khu) Theo thống

kê của bộ kế hoạch và Đầu tư, tổng diện tích cho thuê ở các KCN đang hoạt động chiếm 64% diện tích đất công nghiệp Còn tính chung các khu công nghiệp cả nước thì tỷ lệ lấp đầy mới đạt 46%

 Các KCN đóng vai trò khá quan trọng trong việc góp phần vào phát triển kinh tế của đất nước, chiếm khoảng 20% tổng giá trị kim ngạch xuất khẩu của cả nước Các KCN đã tạo việc làm cho hơn 1 triệu lao động, bình quân 1 ha đất công nghiệp đã cho thuê thu hút được trên 70 lao động trực tiếp (trong khi đất nông nghiệp chỉ thu hút được 10-12 lao động/ha) Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015, cả nước sẽ thành lập thêm 91 KCN, với tổng diện tích 20.839 ha và mở rộng 22 KCN, với tổng diện tích 3.543 ha

b. Rủi ro khi tham gia vào phân khúc khu công nghiệp:

Công ty hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực có rào cản gia nhập tương đối lớn Các dự án lớn đầu tư vào cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp luôn là những dự án không phải bất cứ công ty hoặc

cá nhân nào cũng có thể thực hiện được Tính phức tạp và nguồn vốn đầu tư lớn chính là hạn chế với nhiều nhà đầu tư vào lĩnh vực này

1. Phân khúc khu công nghiệp năm 2010

 Theo số liệu của Bộ kế hoạch và đầu tư, trong năm 2010 (tính đến đầu tháng 12/2010) cả nước có thêm 21 khu công nghiệp mới với tổng diện tích tự nhiên là 3958 ha, tổng vốn đầu

tư đăng ký của 21 dự án phát triển kết cấu hạ tầng KCN đạt gần 7000 tỷ đồng

Như vậy tính đến hết năm 2010 cả nước đã có 255 KCN được thành lập với diện tích đất tự nhiên 69253 ha Diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 45000ha chiếm 65% tổng diện tích tự nhiên

Trong đó có 171 KCN tương ứng 43580 ha đã đi vào hoạt động và 84 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên 25673 ha

 Về tình hình thu hút đầu tư vào KCN : Tính đến đầu tháng 12/2010 các KCN trên cả nước đã thu hút được tổng cộng 4250 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài, trong đó có 215 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt hơn 3031 triệu USD và 212 lượt dự án tăng vốn với số vốn tăng thêm đạt 1219 triệu USD Trong đó:

- Đầu tư trong nước: 294 dự án với tổng vốn đăng ký 37479 tỷ đồng và điều chỉnh tăng vốn cho 75 dự án với tổng vốn tăng them là 5305 tỷ đồng Như vậy tính đến cuối năm 2010 các khu công nghiệp thu hút vốn đầu tư trong nước đạt khoảng 42478 tỷ đồng.

- Thu hút đầu tư nước ngoài: Các KCN trong nước đã thu hút được 3900 dự án đầu tư nước ngoài với tổng số vốn đăng ký gần 54 tỷ USD và 4664 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 310 nghìn tỷ đồng ( tính riêng cho các dự án thứ cấp trong KCN) Tổng vốn đầu tư phát triển hạ tầng của 255 KCN trên cả nước đạt gần 3 tỷ USD và gần 110000 tỷ đồng

Hình 4: Cơ cấu thu hút vốn đầu tư của các khu công nghiệp.

Nguồn: Tạp chí khu công nghiệp ( Cơ quan chủ quản :Bộ kế hoạch và đầu tư)

http://www.khucongnghiep.com.vn/lienket.asp

 Tỷ lệ lấp đầy diện tích công nghiệp có thể cho thuê của các KCN trên cả nứớc đạt khoảng 50% riêng các khu công nghiệp đã vận hành đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 65%

 Tình hình cho thuê đất và giá thuê tại các khu công nghiệp:

Bảng 7: Một số các khu công nghiệp tại TP Hồ Chí Minh năm 2011.

LẤP ĐẦY

GIÁ ĐẤT THAM KHẢO

1 KCX Tân Thuận 300 ha 95.4% 168 - 200 USD/m2/kỳ

-11 KCN Hiệp Phước(giai đoạn 1) 311,4 ha 100%

-12 KCN Hiệp Phước(giai đoạn 2) 597 ha 0% 110 USD/mđất 2/kỳ thuê

-15 KCN Tân Phú Trung 542,64 ha 24% 80 USD/m2/kỳ thuê đất

Nguồn : Ban quản lý khu công nghiệp và khu chế xuất TPHCM –tháng2/2011

http://www.hepza.hochiminhcity.gov.vn/newscontent.aspx?cateid=512

c. Xu hướng phát triển :

 Theo nhận định chung, mặc dù đã phát triển nhiều KCN nhưng thực tế khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp nhu cầu hiện này Phân khúc thị trường BĐS công nghiệp vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu Tình trạng này có thể thấy nhiều ở các KCN tại TPHCM, Đồng Nai,Bình Dương Ngoại trừ các khu mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô,còn lại đều có

hệ số sử dụng đất từ 60-100% Do đó,việc đầu tư vào các dự án khu sản xuất, nhà xưởng cho thuê đang trở thành một xu hướng đầu tư hiệu quả Việc tận dụng các nhà xưởng khu sản xuất có sẵn

 Các KCN chuyển hướng từ công nghiệp nặng sang công nghiệp dịch vụ tích hợp/ công nghiệp nhẹ và kết hợp đô thị

 Khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, và Đài Loan

d. Các doanh nghiệp tiêu biểu: