Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam

Trong giới luật học, nhiều tác giả lựa chọn pháp luật về xử lý tài sản ảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu dưới góc độ lý luận, nhiều tài liệu, luận văn thạc sĩ đã đề cập đến vấn đề chế

PHẠM MINH ĐÔNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG

TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018

PHẠM MINH ĐÔNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG

TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

KỸ THƯƠNG VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Minh Đông

DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ

2.1 Nội dung cụ thể của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia

đình, cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 42

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG

3.1 Định hướng và yêu cầu đặt ra cần đạt được khi xây dựng và thực hiện

pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 64 3.2 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÀO

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật dân sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TCTD : Tổ chức tín dụng TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thế chấp bất động sản là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản

là bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho nền kinh tế Trong các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử dụng phổ biến

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi Cũng như những đối tượng sở hữu các tài sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng như: chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp) Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trường tiền tệ Và như vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trường tiền tệ

Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thường khác Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, tiềm ẩn rủi ro Trên thực tế rất khó để đưa QSDĐ vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất

đồng, thủ tục xử lý thì dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Trong

bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở

của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại

cổ phần Kỹ thương Việt Nam" là cần thiết, mang tính chuyên sâu và có tính thời sự

2 Tình hình nghiên cứu

iện nay có nhiều sách tập trung tìm hiểu và nghiên cứu các vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Như: giáo trình, sách tham khảo của các trường Đại học Luật à Nội, Đại học Quốc gia, Học viện Ngân hàng, ọc viện Tài chính Trong giới luật học, nhiều tác giả lựa chọn pháp luật về xử lý tài sản ảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu dưới góc độ lý luận, nhiều tài liệu, luận văn thạc sĩ đã đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý về xử lý tài sản

đảm ảo tiền vay của các tổ chức tín dụng hay các ngân hàng như "Pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam", Sách chuyên khảo

của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2016; "Xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam", của Trần Thanh

Thanh, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2012… cũng như các ài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các chuyên gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu

lập pháp điện tử, Thời báo Kinh tế Việt Nam, cụ thể: Thu Hằng: "Giải chấp mới

được bán nhà", dangcongsan.vn ngày 26/10/2012; Hà Tâm: "Ngân hàng chết chìm với giao dịch đảm bảo", baodautu.vn ngày 04/8/2014; Hoài Nam: "Xiết nợ, ngân hàng niêm phong nhà dân", laodong.com.vn, ngày 18/3/2015; Thanh Tùng: "Ngân hàng có được tự bán tài sản thế chấp", plo.vn ngày 19/2/2014; Hoàng Yến: "Xử án

tín dụng: Rối chuyện thế chấp, bảo lãnh", Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh website của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, website của iệp hội Ngân hàng Việt Nam, website của Tổng cục Thuế ơn nữa, nhiều hội thảo của Bộ Tài chính, iệp hội Ngân hàng đã được tổ chức nhằm tháo gỡ và giải quyết các vướng mắc về tài sản ảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Tuy nhiên, giáo trình, sách tham khảo, các đề tài, những ài viết và nhiều buổi hội thảo phần lớn các vấn đề được đưa ra chủ yếu là các vấn đề chung chung, chưa có sự đánh giá cụ thể hoặc các phân tích chủ yếu dựa trên cơ sở các quy định pháp luật, thiếu sự liên hệ với thực tế công tác tiếp nhận, xử lý tài sản bảo đảm tại các TCTD hoặc được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau Các vấn đề tác giả đưa

ra trong luận văn này không chỉ là sự khái quát các vấn đề pháp lý trên cơ sở các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành mà còn rút ra từ thực tiễn hoạt động tại các TCTD; xâu chuỗi các hành vi và hậu quả pháp lý từ giai đoạn nhận thế chấp đến giai đoạn xử lý tài sản thế chấp là đất ở của hộ gia đình, cá nhân Chính vì vậy luận

văn "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ

chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam" là

một đề tài nghiên cứu mang tính cấp thiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật, phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, nói riêng và QSDĐ cho tất cả các đối tượng nói chung đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do thực tế cuộc sống đặt ra

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hệ thống quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam về thế chấp QSDĐ nói chung, QSDĐ ở nói riêng và các vấn đề phát sinh từ thực tiễn hoạt động nhận thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Kỹ thương Việt Nam (Techcombank)

Về phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề về tài sản thế chấp, việc nhận thế chấp và xử lý tài sản thế chấp của các TCTD; sự thiếu đồng

bộ của hệ thống pháp luật Việt Nam về vấn đề này và những vướng mắc, bất cập gây khó khăn cho các TCTD trong thực tế xử lý, từ đó đề xuất định hướng cũng như các giải pháp cụ thể để hoàn thiện

5 Nhiệm vụ nghiên cứu

Làm rõ một số vấn đề về lý luận liên quan đến pháp luật về thế chấp QSDĐ

ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, các quy định về xử lý tài sản thế chấp của các TCTD thông qua hoạt động tại Techcombank

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, các tồn tại, vướng mắc thông qua thực tiễn hoạt động về nhận thế chấp, xử lý tài sản thế chấp của TCTD

Đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật liên quan đến các quy định về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, về các quy định về xử lý tài sản thế chấp tại TCTD

6 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các học thuyết của khoa học pháp lý Việt Nam Các phương pháp: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài Trong đó, phân tích, thống kê, so sánh và chứng

minh được xác định là những phương pháp nghiên cứu chủ yếu

7 Những đóng góp mới của đề tài

Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại TCTD là vấn đề

đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá dưới góc độ pháp lý Vấn đề này cũng

đã được nhắc đến nhiều trên các tạp chí chuyên ngành pháp lý hay trong các hội thảo khoa học về pháp lý, kinh tế, ngân hàng đặc biệt trong thời điểm giải quyết nợ xấu đã trở thành một mục tiêu quan trọng trong việc tái cấu trúc nền kinh tế, hướng tới một mô hình phát triển ổn định hơn của các TCTD nói riêng và của nền kinh tế Việt Nam nói chung

Tuy nhiên, phần lớn các vấn đề được đưa ra chủ yếu là các vấn đề mang tính chung chung, khái quát, nghiên cứu về QSDĐ nói chung mà không nghiên cứu QSDĐ ở nói riêng, chưa có sự đánh giá chi tiết hoặc các phân tích chủ yếu dựa trên

cơ sở các quy định pháp luật, thiếu sự liên hệ với thực tế công tác tiếp nhận tài sản thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt là tài sản bảo đảm là QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại các TCTD hoặc được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau Các vấn đề tác giả đưa ra trong luận văn này không chỉ là sự khái quát các vấn đề pháp

lý trên cơ sở các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành mà còn rút ra từ thực tiễn hoạt động tại TCTD là Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, theo đó tính riêng biệt trong nội dung luận văn là nội dung về chủ thể thế chấp là hộ gia đình, cá nhân

và đối tượng thế chấp là đất ở với những phân tích về tranh chấp từ thực tiễn nhận thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam vướng mắc trong vấn đề xử lý

cả tài sản trên đất ở được thế chấp

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở và pháp

luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia

đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về

thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1 Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

* Khái niệm quyền sử dụng đất

Trong pháp luật đất đai Việt Nam, QSDĐ là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến, theo đó, QSDĐ được quan niệm chủ yếu theo hai phương diện:

(i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất

trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ

(ii) Phương diện khách quan: QSDĐ là một chế định quan trọng của pháp

luật đất đai, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như: quan hệ làm phát sinh QSDĐ; quan hệ về thực hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về bảo hộ QSDĐ (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ);

Tuy nhiên, dù tiếp cận theo phương diện nào, thì QSDĐ của người dân trong pháp luật Việt Nam cũng được coi là một quyền tài sản của người sử dụng đất Cụ thể như sau:

Pháp luật Việt Nam ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu1, song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất Theo đó, được uỷ quyền bởi các luật do Quốc hội ban hành, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất để các chủ thể sử dụng ổn định, lâu dài Như

1 Điều 53 iến pháp 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng

biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Cụ thể hóa các quy định của iến

pháp 2013, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này Các chủ thể quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 5 Luật Đất đai 2013"

vậy, qua quá trình chuyển giao này mà QSDĐ cho người dân đã trở thành một loạt tài sản đặc iệt Bởi lẽ, QSDĐ không được thực hiện ởi người đại diện chủ sở hữu đất đai mà được chuyển giao cho người sử dụng cụ thể, qua đó quyền của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trên thực tế

Cùng với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền năng: quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; quyền phân ổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất Như vậy, với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành, thì QSDĐ là một trong a quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) về quyền sở hữu tài sản và quy định của Luật Đất đai Mà một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi đó phải trị giá được bằng tiền2 Vậy tóm lại, có thể hiểu: QSDĐ là một tài sản, tài sản này trị giá

được bằng tiền và bằng các quy định của pháp luật, ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ

Việc cho phép người sử dụng đất được quyền tham gia vào các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ thực sự là một quyền rộng rãi, tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tính năng động, tự chủ trong quá trình sử dụng đất, làm cho thị trường bất động sản có cơ may vận hành tốt hơn Vì vậy, có thể khẳng định rằng, quyền của người sử dụng đất ngày càng mở rộng bao nhiêu thì càng có thể tạo điều kiện cho đất đai được sử dụng có hiệu quả bấy nhiêu Bởi vậy, trong những năm gần đây Nhà nước ta ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến quyền lợi của người sử dụng đất bằng việc mở rộng quyền năng cho người sử dụng trong quá trình sử dụng, đưa quan hệ đất đai hoà nhập với thị trường bất động sản ở nước ta thông qua các giao dịch

2 Điều 115 Bộ luật dân sự 2015

chuyển QSDĐ Trong các quyền năng mà Nhà nước ta trao cho người sử dụng đất thì quyền được thế chấp QSDĐ là một quyền năng mang ý nghĩa thiết thực

* Quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Pháp luật đất đai hiện hành không dành điều khoản nào riêng để đưa ra định nghĩa về QSDĐ ở hay QSDĐ đất ở của hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, Điều 143

và Điều 144 Luật Đất đai 2013 có quy định đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng

đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Với quy định này cho thấy, đất ở nông thôn hay đất ở đô thị (gọi chung là đất ở) trước tiên được hiểu thông qua việc xác định mục đích chủ yếu là để ở Mục đích xác định đó được thể hiện thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt Thông qua đó, có thể hiểu: Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây

dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Vậy, nếu như tiếp cận QSDĐ ở như QSDĐ nói chung đã đề cập ở trên, có

thể hiểu: QSDĐ ở một tài sản đặc biệt, trị giá được bằng tiền trên cơ sở thị trường

và bằng các quy định của pháp luật, ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể và được tham gia vào các giao dịch dân sự

Với mục đích chính, cơ ản là sử dụng để ở nên đối tượng được trao QSDĐ

ở chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân hoặc là nhà đầu tư được trao QSDĐ ở để đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân để ở Theo đó có thể khẳng định rằng, phần lớn QSDĐ ở gắn chặt với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân Cơ sở để xác lập QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân là Nhà nước, thông qua cơ quan hành

chính nhà nước ở địa phương tiến hành giao đất hoặc công nhận QSDĐ ở cụ thể tới từng hộ gia đình, cá nhân Khi được Nhà nước trao QSDĐ, người sử dụng có quyền

và nghĩa vụ cụ thể đối với diện tích đất được giao theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, so với các loại đất khác không phải là đất ở và so với các chủ thể khác không phải là hộ gia đình, cá nhân thì QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân có một số những

sự khác biệt nhất định mà đòi hỏi các chủ thể khi tham gia giao dịch về QSDĐ cũng

như cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều phải lưu ý, thận trọng Cụ thể:

Thứ nhất, QSDĐ ở là tài sản chung hợp nhất hay theo phần trong quan hệ

vợ chồng

Pháp luật hiện hành của Việt Nam ghi nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung ao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất3 Theo đó sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ

sở hữu được xác định đối với tài sản chung Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác4 và sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung Sở hữu chung hợp nhất ao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung5 Cùng với đó, pháp luật hiện hành cũng quy định: sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Vợ chồng thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thoả thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của

vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này Từ quy định chung này cho thấy: Dẫn chiếu quy định chung này vào tài sản là QSDĐ ở của vợ chồng cho thấy, QSDĐ ở

3 Điều 207 BLDS 2015

4 Điều 209 BLDS 2015

5 Điều 210 BLDS 2015

vợ chồng sẽ liên quan đến chế định sử hữu chung hợp nhất nếu phát sinh quan hệ hôn nhân và các ên đồng ý sáp nhập vào tài sản chung, khi đó QSDĐ của một bên

sẽ trở thành tài sản chung của vợ chồng và để định đoạt tài sản trên phải có sự đồng thuận của cả hai người (bao gồm cả việc thế chấp tại các TCTD)

Thứ hai, QSDĐ đứng tên hộ gia đình

Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật đều là tài sản của chung của hộ gia đình Theo đó, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thoả thuận Trường hợp định đoạt tài sản là

ất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thoả thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp không

có thoả thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại BLDS 2015 và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của BLDS 2015

Trên thực tế triển khai, việc xác định các thành viên có QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng trong thực tiễn vô vàn phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp phát sinh do căn cứ xác định các thành viên trong hộ còn đang có nhiều cách hiểu, lập luận và áp dụng khác nhau, có nơi căn cứ vào huyết thống, nuôi dưỡng, có nơi căn

cứ vào sổ hộ khẩu,… Và hậu quả của nó là tình trạng tranh chấp do thiếu thành viên định đoạt, nhất là trong vấn đề thế chấp, uỷ quyền thế chấp giữa các thành viên

trong hộ trong quá trình thực hiện

Thứ ba, QSDĐ ở và tài sản gắn liền trên đất

Trên thực tế không phải bao giờ QSDĐ và tài sản là nhà ở, công trình xây dựng trên đất có cùng chung một chủ sở hữu Có trường hợp, QSDĐ là hợp pháp của cha mẹ, song nhà ở, công trình xây dựng lại là quyền sở hữu của hợp pháp của người con Trong trường hợp nhà, công trình xây dựng chưa đăng ký quyền sở hữu

mà mới chỉ đăng ký QSDĐ thì việc thế chấp QSDĐ sẽ trở nên phức tạp hơn ởi tại thời điểm thế chấp tài sản trên đất chưa đăng ký quyền sở hữu nên không thể thể

hiện trong thoả thuận thế chấp, theo đó, tài sản thế chấp chỉ thể hiện là QSDĐ Theo

đó, trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp được đem ra xử lý, trong đó lại bao gồm cả nhà và công trình xây dựng không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp Nguy cơ của tranh chấp, bất đồng xảy ra là hoàn toàn có thể Đây là vấn đề cần hết sức thận trọng và phải được xem xét, lưu ý đối với bên nhận thế chấp khi xem xét tình trạng của tài sản thế chấp

1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

* Khái niệm thế chấp tài sản

Pháp luật của đại đa số các quốc gia trên thế giới cũng như pháp luật hiện hành của Việt Nam đều quy định và cho phép chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản thì có quyền thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều này có nghĩa là chủ sở hữu bên cạnh việc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình họ có thể đem tài sản đó sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, pháp luật gọi chung là các giao dịch bảo đảm và một trong số đó là thế chấp tài sản Dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây:

Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một

quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách

có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể;

Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng

cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên;

Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế

chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện

Theo quy định tại Điều 342 BLDS 2005 và được kế thừa tại Điều 317

BLDS 2015, thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của

mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao

tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Như đã đề cập ở trên, QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng theo pháp luật hiện hành Việt Nam là một loại tài sản được biểu hiện dưới dạng quyền Quyền tài sản này cũng được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay

* Thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân

Đất ở là một loại đất mà Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng cho người sử dụng đất với mục đích là để ở Với mục đích đó thì thời hạn sử dụng đất sẽ lâu dài, người sử dụng chỉ bị thu hồi trong những trường hợp nhất định theo quy định cụ thể của pháp luật Người được Nhà nước giao, công nhận QSDĐ ở cũng có các quyền và nghĩa vụ cụ thể mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất nói chung, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ ở

Thế chấp QSDĐ ở được áp dụng rộng rãi trong các hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các TCTD Bởi hiện nay nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng Mặt khác, hình thức thế chấp này cũng đã tạo điều kiện cho các TCTD hoạt động ngày càng phong phú

Về bản chất thế chấp QSDĐ ở cũng mang những đặc tính chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ Tuy nhiên do loại hình giao dịch này có đối tượng thế chấp là QSDĐ ở nên cũng có những đặc trưng riêng

Thứ nhất, đối tượng của thế chấp QSDĐ ở là QSDĐ ở - một tài sản vừa

biểu hiện giá trị kinh tế, được trị giá bằng tiền và luôn có giá trị cao hơn (xét ở cả khía cạnh giá Nhà nước hay giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường), vừa là tài sản biểu hiện ở giá trị văn hoá, tinh thần - đó là nơi ăn, chốn ở, là cơ sở để duy trì, tồn tại và phát triển cuộc sống của mỗi con người - là nơi sum họp, đoàn tụ của gia đình, người thân, họ hàng, gia tộc Bởi vậy, tài sản thế chấp là QSDĐ luôn là đối tượng có tính bảo đảm cao hơn cho những khoản vay bởi ý thức của người vay luôn

nỗ lực trong việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình để tài sản là QSDĐ được khôi phục lại cho mình, cho gia đình

Thứ hai, tài sản thế chấp là đất ở luôn được các TCTD đánh giá là tài sản

bảo đảm cho những khoản vay có lợi thế cao hơn, có giá trị hơn và có độ bảo đảm

an toàn hơn so với các loại đất khác và so với các lại tài sản thế chấp khác Khẳng định như vậy bởi lẽ, tài sản là QSDĐ ở trong thực tế tự thân so với các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã có giá trị cao hơn Mặt khác, tính nổi trội hơn của đất ở đó là tính đa dụng của loại tài sản này, theo đó, ngoài với mục đích chính là để ở thì trên đất ở đó có thể kết hợp được các tính năng khác như làm mặt bằng để trực tiếp kinh doanh, để cho thuê Bởi vậy, bên cạnh giá trị thực của đất luôn tồn tại các giá trị mới, giá trị vô hình của đất, đặc biệt

là đất ở toạ lạc ở vị trí đẹp, có lợi thế cho hoạt động kinh doanh Đây là điểm nhấn

mà bên nhận thế chấp luôn kỳ vọng về tính an toàn hơn của tài sản bảo đảm này cho những khoản tiền mà mình bỏ ra cho vay Theo đó, trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tính khoản của tài sản thế chấp này cũng

dễ dàng và khả thi hơn cho việc thu hồi nợ

Thứ ba, đối tượng thế chấp là đất ở nên thông thường khi thế chấp thì

QSDĐ thì tài sản là nhà ở, công trình xây dựng luôn là đối tượng đi kèm trong thoả thuận thế chấp

Với mục đích chính là để ở nên đất ở phần lớn được xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho mục đích sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Vì vậy, khi thế chấp, tài sản là nhà, công trình xây dựng đi kèm với QSDĐ ở thường được TCTD thoả thuận trong tài sản thế chấp nếu tài sản là nhà, công trình xây dựng đã được đăng

ký quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ở Ngay cả không đăng ký, không thoả thuận trong giá trị thế chấp thì trong trường hợp cần xử lý tài sản để bảo đảm khoản cho vay, pháp luật hiện hành cũng cho phép các TCTD được

xử lý luôn cả tài sản trên đất bởi nguyên lý chung là: tài sản là nhà, công trình xây dựng chỉ thực sự có ý nghĩa và giá trị đích thực khi chúng tồn tại và gắn liền với QSDĐ

Dựa trên những phân tích về thế chấp QSDĐ và dựa trên các quy định pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành liên quan đến thế chấp QSDĐ, cùng với đặc

điểm riêng có của loại đất ở thì có thể hiểu thế chấp QSDĐ ở như sau: Thế chấp

QSDĐ ở là việc một bên sử dụng đất ở (bên thế chấp) dùng QSDĐ ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) trong quan hệ nghĩa vụ Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất ở trong thời hạn thế chấp Trong

trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý QSDĐ ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

1.1.3 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất ở đối với đời sống kinh tế,

xã hội

Thứ nhất, thế chấp QSDĐ ở là một trong những biện pháp để khai thác đất

đai có hiệu quả

Quy định của pháp luật cho phép các hộ gia đình, cá nhân được thế chấp QSDĐ đất ở để vay vốn là một cách thức linh hoạt hữu hiệu nhằm khai thác tối đa hiệu quả và công năng của đất đai Như đã phân tích, hộ gia đình, cá nhân vừa có thể vay vốn mà vẫn có thể sử dụng tài sản thế chấp và vốn vay để thực hiện sản xuất kinh doanh, trong khi bên nhận thế chấp vẫn đảm bản được khả năng hạn chế rủi ro của mình Điều đó làm cho dòng vốn trong nền kinh tế được luân chuyển liên tục, tạo ra nhiều cơ hội trong việc tiếp cận vốn đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân nhưng vẫn đảm bảo yếu tố về an toàn tài chính, sự kiểm soát của Nhà nước đối với cả thị trường vốn, thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản (thông qua các hình thức đăng kí iến động về QSDĐ, thủ tục xoá thế chấp, thủ tục xử lý tài sản thế chấp,…)

để có những chính sách điều tiết, hỗ trợ thị trường trong những trường hợp cần thiết

Thứ hai, thế chấp QSDĐ ở là một trong những động lực để hộ gia đình, cá

nhân nỗ lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Như trên đã đề cập, hộ gia đình, cá nhân thế chấp QSDĐ ở để giải quyết nhu cầu vốn của mình Trong thực tế, đối với hộ gia đình, cá nhân QSDĐ ở sản nghiệp lớn Mà sự ưu việt của thế chấp là QSDĐ ở có giá trị rất lớn nhưng ản thân

nó lại không thể tự mình quy ra được thành tiền và cũng không thể tham gia vào các giao dịch mua bán giống như tiền hay giấy tờ có giá khác Và hộ gia đình, cá nhân lựa chọn thế chấp QSDĐ ở do muốn có được nguồn vốn dưới dạng tiền mặt nhưng cũng không muốn chuyển nhượng QSDĐ ở của mình Mặt khác, QSDĐ ở đối với

hộ gia đình, cá nhân còn có nhiều ý nghĩa quan trọng hơn là một loại tài sản: trên đất còn có tài sản trên đất gắn liền, đất ở còn mang giá trị về vị trí địa lý, là nơi an

cư lạc nghiệp, là nơi gắn bó với nguồn cội truyền thống gia đình ông à tổ tiên Bởi

lẽ đó, việc thế chấp QSDĐ ở sẽ nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn, theo đó hộ gia đình cá nhân sẽ nỗ lực để nhanh chóng hoàn vốn, thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự được thế chấp bằng QSDĐ ở để đảm bảo những lợi ích kinh tế của mình, tránh nguy cơ đất ở bị xử lý theo yêu cầu của bên nhận thế chấp

Thứ ba, thế chấp QSDĐ ở góp phần bảo vệ sự an toàn và ổn định của hệ

thống các ngân hàng thương mại

Xuất phát từ đặc trưng của biện pháp bảo đảm cũng như tài sản thế chấp là QSDĐ, có thể thấy rằng thế chấp QSDĐ giúp cho các ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ tín dụng tốt hơn và hiệu quả hơn Như đã đề cập ở trên, với hình thức thế chấp QSDĐ, các TCTD, trong đó có ngân hàng sẽ đảm bảo được khả năng thu hồi vốn không chỉ nhờ việc xử lý tài sản bảo đảm, mà quan trọng hơn là ý thức của người vay cũng được nâng cao Do đó, một điều dễ nhận thấy đó là hầu hết các tài sản bảo đảm tại các khoản vay ngân hàng là QSDĐ và ngân hàng cũng rất ưa thích loại tài sản bảo đảm này Với đặc tính là cố định, các loại giấy tờ về đăng kí tài sản được quản lý chặt chẽ với thông tin đầy đủ, rõ ràng; giá trị của tài sản lớn và biến động với iên độ nhỏ; các ngân hàng hoàn toàn có thể định giá được tài sản thế chấp là QSDĐ với thời gian và lãi suất cho vay phù hợp

Mặt khác, nhờ có sự đảm bảo từ QSDĐ, các Ngân hàng cũng mạnh dạn cho vay các khoản vay có giá trị lớn, thúc đẩy quá trình đưa nguồn tiền mặt vào lưu thông trên thị trường, giúp cho nguồn vốn có khả năng sinh lời và đến được với nhà nhà đầu tư tiềm năng, làm gia tăng lợi nhuận ròng cho hoạt động kinh doanh tiền tệ Điều này không chỉ hỗ trợ ngành tài chính trong nước, mà còn đưa nền kinh tế phát triển theo hướng hiện đại, tiếp cận với các phương án quản trị kinh doanh, đầu tư bắt kịp với xu hướng của khu vực và thế giới

1.2 Lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,

cho các hoạt động sản xuất kinh doanh Nhu cầu vốn của hộ gia đình, cá nhân có thể

để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển kinh tế hộ gia đình, nhu cầu tiêu dùng như mua sắm đồ đạc, phương tiện, QSDĐ, nhà ở hoặc có thể với tư cách

là chủ thể thế chấp QSDĐ của mình nhằm mục đích ảo đảm cho khoản vay của bên thứ ba có nhu cầu sử dụng vốn Vai trò của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân được thể hiện ở các điểm như đã phân tích, đó là vai trò như một biện pháp để khai thác đất đai có hiệu quả; một biện pháp để hộ gia đình, cá nhân giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất đồng thời thông qua thế chấp QSDĐ ở, các TCTD cũng thực hiện phòng ngừa có hiệu quả rủi ro và thực hiện chức năng chu chuyển vốn cho nền kinh tế

Như vậy, tính ưu việt của biện pháp bảo đảm này là không thể phủ nhận trong sự phát triển của nền kinh tế Bởi vậy, sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình cá nhân thể hiện ở hai khía cạnh như sau:

Thứ nhất, pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân nhằm tạo ra

một hành lang pháp lý đảm bảo quyền của các chủ thể

Pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân ảo đảm quyền năng quan trọng của hộ gia đình, cá nhân trong việc khai thác một cách triệt để và linh hoạt đối với QSDĐ ở hợp pháp của mình Những quy định này nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý giúp Nhà nước quản lý cũng như hạn chế các tiêu cực, vi phạm trong quá trình sử dụng đất của các chủ thể, đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng như vai trò điều phối, quản lý các lợi ích của đất đai của Nhà nước với địa vị là người đại diện thực hiện quyền sở hữu

Thứ hai, pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân nhằm ràng

buộc nghĩa vụ của các ên, đồng thời phòng ngừa rủi ro qua đó đảm bảo sự an toàn

của nền kinh tế

Như đã phân tích, thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân là một giao dịch bảo đảm có đối tượng là quyền tài sản, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp, vẫn tiếp tục việc khai thác QSDĐ để sản xuất kinh doanh, nên hoạt động thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất hàm chứa nhiều rủi ro cho cả bên thế chấp

và bên nhận thế chấp Vì vậy, Nhà nước cần thiết phải an hành các quy định cụ thể mang tính ràng buộc trách nhiệm của các bên, minh bạch hoá thông tin về tài sản thế chấp, điều kiện của đối tượng trong quan hệ thế chấp, điều kiện để xử lý tài sản thế chấp, hình thức của thoả thuận thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan

hệ thế chấp QSDĐ, bên cạnh nội dung đã được các bên thoả thuận, nhằm tạo ra sự

hỗ trợ chủ thể trong quá trình giao kết, hạn chế rủi ro, ngăn chặn các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt vốn thông qua việc thế chấp QSDĐ, góp phần ổn định thị trường bất

động sản và an toàn tài chính cho bên nhận thế chấp, đặc biệt là hệ thống các TCTD

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân

Bất kỳ một lĩnh vực nào trong xã hội đều cần phải có pháp luật điều chỉnh

Và vấn đề về đất đai nói chung, cũng như vấn đề về thế chấp QSDĐ ở nói riêng cũng cần có các văn ản pháp luật quy định Theo đó, pháp luật về thế chấp QSDĐ

ở là một hệ thống các quy phạm pháp luật tác động, điều chỉnh các hành vi xử sự của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ ở, nhằm đảm bảo lợi ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và lợi ích chung của Nhà nước, xã hội

Tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia khác nhau mà hệ thống pháp luật các nước có các quy định khác nhau về thế chấp QSDĐ ở Có thể nhận thấy pháp luật Việt Nam hiện nay quy định về thế chấp QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng được thể hiện ở nhiều văn ản pháp luật khác nhau Thế chấp QSDĐ ở được quy định ở các văn ản như: Pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến lĩnh vực tín dụng ngân hàng

Pháp luật dân sự với tư cách là lĩnh vực pháp luật chung, điều chỉnh các quan hệ về tài sản, trong đó có tài sản QSDĐ, QSDĐ ở đã xây dựng những nguyên

lý chung, cơ ản, tạo ra những đảm bảo và khả năng thiết yếu cho giao dịch thế chấp tài sản nói chung và giao dịch thế chấp giá trị QSDĐ ở nói riêng được vận hành theo một thể thống nhất chung, có cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc trách nhiệm các bên tham gia quan hệ

Pháp luật đất đai với ý nghĩa là lĩnh vực chuyên ngành về quản lý và sử dụng đất đai, có nhiệm vụ cụ thể hoá những điều kiện, những yêu cầu mang tính nguyên tắc đã quy định trong BLDS và có nhiệm vụ cụ thể hoá những nội dung

mang tính đặc thù của đối tượng QSDĐ, QSDĐ ở trong quan hệ thế chấp trên cơ sở đảm bảo sự hài hoà và thống nhất giữa luật chung và luật riêng, giữa những nội dung mang tính nguyên tắc với những nội dung mang tính cụ thể, chuyên biệt

Pháp luật trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng cũng có nhiều chế định quan trọng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ và QSDĐ ở như: những điều kiện, những nguyên tắc trong tổ chức và hoạt động của TCTD nói chung và hoạt động cho vay thông qua thế chấp nói riêng nhằm đảm bảo an toàn, phòng ngừa rủi ro đối với hoạt động kinh doanh tiền tệ của các tổ chức này; quy trình, thủ tục cần thiết các bên cần tiến hành kể từ khi thiết lập quan hệ Các quy định cụ thể trên đã phát huy một cách có hiệu quả trong việc điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ và QSDĐ ở trong thời gian qua

Như vậy, có thể hiểu khái niệm pháp luật về thế chấp QSDĐ như sau: Pháp

luật về thế chấp QSDĐ là việc Nhà nước sử dụng hệ thống quy tắc sử sự chung điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể trong hoạt động thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, bảo vệ lợi ích chung của Nhà nước và xã hội

Có thể nói rằng, mỗi lĩnh vực pháp luật thể hiện những nhu cầu và yêu cầu của sự điều chỉnh ở phạm vi và khía cạnh khác nhau, song đều hướng đến mục đích điều chỉnh, định hướng cho các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, QSDĐ ở được thiết lập và thực hiện trong một trật tự ổn định, an toàn và hiệu quả Xuyên suốt các quy định của pháp luật thực định Việt Nam qua các giai đoạn, các thời kỳ khác nhau điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ, QSDĐ ở cho thấy, hệ thống pháp luật này chịu sự chi phối và tác động sâu sắc bởi các chính sách kinh tế của nhà nước thông qua mỗi giai đoạn khác nhau, theo đó mà quan hệ thế chấp bị hạn chế hoặc mở rộng, mức độ đảm bảo các quyền và lợi ích đối với các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, QSDĐ ở của Nhà nước qua mỗi giai đoạn cũng không giống nhau Đặc biệt pháp luật điều chỉnh quan hệ thế QSDĐ ở biểu hiện rõ nét bởi sự chi phối đặc thù của pháp luật về sở hữu tài sản mà cụ thể là sở hữu đất đai Bên cạnh đó sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, kéo theo sự phát triển phong phú và đa dạng của các loại hình thị trường trong nền kinh tế sôi động đã làm cho các giao dịch về thế chấp QSDĐ ở cũng theo đó phát triển không ngừng, trong đó có giao dịch thế

chấp QSDĐ ở Đây cũng là yếu tố chi phối trực tiếp tới quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp choĐ ở cho phù hợp với sự phát triển đó Ngoài ra yếu tố văn hoá pháp lý truyền thống, thói quen của người Việt cũng chi phối không nhỏ tới pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ, QSDĐ ở

1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân

là một tổng thể thống nhất các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ nội tại hữu cơ với nhau, ràng buộc lẫn nhau và cùng liên thông điều chỉnh Có thể khẳng định rằng, dù mỗi quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật khác nhau, song khi chúng được áp dụng để điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp quan hệ thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân thì chúng nhiều hoặc ít

có mối quan hệ nội tại thống nhất và gắn bó hữu cơ với nhau, cùng hướng tới việc bảo đảm cho giao dịch này được vận hành, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của nhà nước, của xã hội Tựu trung lại, hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân có cơ

cấu gồm những nội dung cơ ản sau đây:

* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về điều kiện, tư cách chủ thể trong quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở

Trong quan hệ thế chấp QSDĐ ở thì có ên thế chấp và ên nhận thế chấp Bên thế chấp QSDĐ ở là chủ thể có nhu cầu vay vốn và dùng QSDĐ ở của mình để đảm ảo thực hiện nghĩa vụ đối với ên nhận thế chấp, còn ên nhận thế chấp QSDĐ ở

là những chủ thể có nguồn vốn và thực hiện hoạt động cho vay đối với chủ thế có nhu cầu thông qua việc yêu cầu người vay có QSDĐ ở để ảo đảm nguồn vay

Theo pháp luật Việt Nam thì không phải ất kỳ chủ thể sử dụng đất nào cũng được Nhà nước cho phép mang QSDĐ ở của mình đi thế chấp để vay vốn Mà Nhà nước sẽ có các điều kiện cụ thể đối với mỗi chủ thể khi tham gia vào quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở Điều kiện thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất cần phải có: GCNQSDĐ ở (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai

2013), đất không có tranh chấp, QSDĐ không ị kê iên để đảm ảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013)

Cùng với đó, Luật Đất đai 2013 quy định cá nhân, hộ gia đình được phép thế chấp QSDĐ ở tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh

tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật Như vậy ên nhận thế chấp giá trị QSDĐ ở là các TCTD, các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật Tuy nhiên như đã đề cập ở phạm vi nghiên cứu của luận văn thì tác giả chỉ đi sâu nghiên cứu và phân tích chủ thể nhận thế chấp là các TCTD Bởi đây là chủ thể hoạt động phổ iến, có quy chế pháp lý đầy đủ, rõ ràng trong tổ chức hoạt động Có thể nhận thấy pháp luật hiện nay đã có sự mở rộng về chủ thể nhận thế chấp hơn trước rất nhiều Tất các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam theo Luật các TCTD thì được phép nhận thế chấp giá trị QSDĐ ở như: TCTD được phép thành lập tại Việt Nam; TCTD nước ngoài được mở chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam; TCTD nước ngoài góp vốn, mua cổ phần của TCTD hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Chính phủ Việc mở rộng chủ thể nhận thế chấp giá trị QSDĐ ở nêu trên là hợp lý nhằm tạo thêm kênh huy động vốn cho nền kinh tế và thể hiện sự phù hợp với xu hướng chung của thế giới

* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về đối tượng thế chấp QSDĐ ở

Để trở thành đối tượng của thế chấp giá trị QSDĐ ở thì QSDĐ ở đó phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp Theo quy định pháp luật thì người thế chấp phải có GCNQSDĐ ở theo quy định của pháp luật Quy định nêu trên là hoàn toàn cần thiết để nhằm ảo vệ quyền lợi cho ên nhận thế chấp Với quy định này sẽ tránh được những rủi ro cho ên nhận thế chấp trong trường hợp

ên thế chấp sử dụng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để đi thế chấp Mặt khác, xét về mục đích của ên nhận thế chấp khi nhận một tài sản làm vật ảo đảm cho nghĩa vụ nào đó thì không phải họ hướng tới việc cầm giữ tài sản

đó mà là iến những tài sản đó thành những giá trị thực tế đề ù đắp vào khoản nợ không được hoàn thành do ên thế chấp (hay là ên đi vay) Song khả năng này chỉ

có thể được thực hiện nếu tài sản thế chấp là loại tài sản có thể được giao dịch trên thị trường, có nghĩa là pháp luật không cấm mua, án, chuyển nhượng Bên cạnh

những điều kiện nêu trên thì QSDĐ ở không có tranh chấp tại thời điểm thế chấp, QSDĐ ở không ị kê iên để ảo đảm thi hành án và QSDĐ ở trong thời hạn sử dụng đất thì mới có thể trở thành đối tượng của thế chấp giá trị QSDĐ ở

Pháp luật còn quy định quyền nắm giữ tài sản thế chấp thuộc về ên thế chấp Việc quy định như này hợp lý vì ản chất của thế chấp là lấy tài sản để đảm

ảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó, chứ không phải là lấy tài sản để thay thế cho một nghĩa vụ nhất định Bên nhận thế chấp nhận sẽ lấy một tài sản ảo đảm nghĩa vụ để nhằm thúc đẩy tính trách nhiệm của ên thế chấp trong việc thực hiện nghĩa vụ Ngoài ra quy định này cũng hợp lý ở chỗ nữa là sẽ phù hợp với việc ên nhận thế chấp có chức năng kinh doanh tiền tệ, vì họ sẽ không có khả năng chiếm hữu, sử dụng đối với tài sản thế chấp Bên cạnh đó việc để cho ên thế chấp có quyền nắm giữ tài sản thế chấp thì sẽ tạo điều kiện cho ên thế chấp tận dụng, phát huy giá trị của đất

* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp giá trị QSDĐ ở

Pháp luật quy định hình thức xác lập quan hệ thế chấp là thông qua hợp đồng dưới hình thức văn ản Khác với giao dịch dân sự khác, các chủ thể có quyền lựa chọn hình xác lập giao dịch Tuy nhiên đối với thế chấp giá trị QSDĐ đều phải được lập thành văn ản Và hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ ở có hiệu lực khi được công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền Có thể thấy đây là quy định hợp

lý, và khá chặt chẽ Vì đất ở có vai trò quan trọng với người dân Nếu tài sản này được sử dụng làm tài sản ảo đảm trong quan hệ thế chấp thì khi có văn ản ghi nhận, nó sẽ là cơ sở pháp lý để ràng uộc chặt chẽ hơn trách nhiệm pháp lý của các

ên trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch Và như vậy sẽ có tác dụng ảo

vệ cho ên có quyền ( ên nhận thế chấp) và ên thế chấp - ên luôn có vị trí ất lợi hơn so với phía ên kia Ngoài ra, quy định này còn nhằm tạo điều kiện cho Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tài sản thế chấp để loại trừ khả năng dùng một loại tài sản

để thế chấp tại các TCTD mà nghĩa vụ lớn hơn tài sản ảo đảm Mặt khác, quy định này còn có ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản khi ên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ

* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong và sau khi quan hệ thế chấp được xác định:

Quyền và nghĩa vụ của các ên sau khi quan hệ thế chấp đã xác lập được quy định cụ thể từ Điều 720 đến Điều 727 BLDS 2015 Những quy định về quyền

và nghĩa vụ của các ên khi xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp giá trị QSDĐ ở cũng là những điều khoản cơ ản được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp và chúng

sẽ là cơ sở để ràng uộc trách nhiệm pháp lý lẫn nhau, cũng như trách nhiệm của Nhà nước Các quy định này cũng góp phần vào nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của các ên, tôn trọng những cam kết đã thoả thuận Đối với ên nhận thế chấp ngoài việc thực hiện quyền và nghĩa vụ được quy định trong BLDS thì họ phải tuân theo những quy định mang tính riêng iệt của pháp luật chuyên ngành như các kỹ năng, nghiệp vụ, khả năng cảm nhận thị trường, những nguyên tắc chặt chẽ để đảm

ảo an toàn, hạn chế rủi ro Bên cạnh đó pháp luật về lĩnh vực Ngân hàng, còn quy định về kỳ hạn vay, hình thức cho vay, quy định về số tiền cho vay với giá trị QSDĐ ở mang đi thế chấp, hình thức và thời điểm trả tiền lãi, mức lãi suất mà ên nhận thế chấp ắt uộc phải tuân theo và thực hiện Ngoài ra, các chủ thể còn thoả thuận với nhau những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ như thoả thuận về tài sản thế chấp và giá trị tài sản thế chấp

Nội dung thoả thuận về tài sản thế chấp là một nội dung quan trọng và cần thiết phải được thể hiện rõ khi thiết lập quan hệ thế chấp giữa các ên, ởi phạm vi

và giới hạn của tài sản thế chấp sẽ là cơ sở để ên nhận thế chấp xác định mức cho vay, là căn cứ để xác định trách nhiệm pháp lý của cả ên thế chấp và ên nhận thế chấp Và còn nội dung thoả thuận về giá trị tài sản thế chấp là điều khoản thoả thuận không thể thiếu của các ên khi ký kết hợp đồng ảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ ở nói riêng, ởi căn cứ vào đó ên nhận thế chấp sẽ cấp cho

ên vay một khoản tín dụng tuỳ thuộc vào giá trị của QSDĐ ở Theo đó QSDĐ ở được đem đi thế chấp, là do các ên tự thoả thuận và quyết định trên cơ sở thị trường mà không ị lệ thuộc vào khung giá của Nhà nước quy định có mang tính cố định như trước đây Đây là quy định phù hợp với xu hướng chung của pháp luật thế giới trên cơ sở tôn trọng sự thoả thuận của các ên và thể hiện tính tự chịu trách

nhiệm của các chủ thể trước hoạt động kinh doanh của mình và giảm dần sự can thiệp sâu của Nhà nước vào các giao lưu kinh tế, dân sự Quy định này cũng là một trong những cách thức gián tiếp nâng cao vị thế của người có QSDĐ ở khi tham gia quan hệ thế chấp ngang tầm với ên nhận thế chấp

* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về việc chấm dứt quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở và giải quyết hậu quả của việc chấm dứt quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ

Sau khi quan hệ thế chấp QSDĐ ở được hình thành và thực hiện thì đến thời điểm nhất định quan hệ đó sẽ chấm dứt, các ên không liên quan, ràng uộc với nhau về quyền và nghĩa vụ Nhưng một vấn đề đặt ra là khi nào thì quan hệ sẽ chấm dứt và hậu quả của việc chấm dứt đó ra sao? Vấn đề này được cả pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật trong lĩnh vực ngân hàng đều quy có quy định

Với pháp luật dân sự thì đều quy định cụ thể về các trường hợp chấm dứt quan hệ thế chấp tài sản nói chung và quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở nói riêng Căn cứ vào từng trường hợp được cụ thể hóa trong luật mà các ên xác nói được các quyền và nghĩa vụ của mình trong mỗi giai đoạn, thời điểm khác nhau Pháp luật luôn tôn trọng sự thoả thuận giữa các ên Chính vi vậy ngoài các trường hợp chấm dứt theo luật định, các ên thoả thuận việc chấm dứt quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở một cách hợp pháp thì quan hệ này cũng đương nhiên được chấm dứt Pháp luật đai đai cũng có quy định các trường hợp đặc iệt chấm dứt quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở trong trường hợp như ị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho

an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 thì QSDĐ đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng ảo lãnh Trường hợp không xử lý được theo thoả thuận thì ên nhận thế chấp, ên nhận ảo lãnh có quyền chuyển nhượng QSDĐ đã được thế chấp, đã được ảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền án đấu giá QSDĐ mà không cần có sự đồng ý của ên thế chấp, ên ảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật Đây là quy định mới và phù hợp với các văn ản pháp luật khác như Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP và các văn ản pháp luật khác

Đối với pháp luật điều chỉnh, pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ ở là cần thiết và được quy định ở nhiều văn ản khác nhau như pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, cũng như pháp luật liên quan tới lĩnh vực ngân hàng Nhưng tựu trung lại thì có các nhóm quy phạm sau: Nhóm quy phạm quy định về chủ thể; quy định

về đối tượng thế chấp; quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong và sau khi xác lập quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở; về hình thức, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

nhóm quy phạm quy định về chấm dứt quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM

2.1 Nội dung cụ thể của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của

định: "Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các

thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập

quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan"

Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận

chuyển quyền sử dụng đất" Vậy, với quy định trên thì "hộ gia đình sử dụng đất" cần phải đáp ứng hai điều kiện: Một là, những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; hai là, đang sống

chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ (tức là thời điểm được cấp GCNQSDĐ)

Như vậy, đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân có thể là bên thế chấp QSDĐ thì vấn đề pháp lý cần xem xét là chủ thể đó có được xác lập QSDĐ hay không, QSDĐ được xác lập trong trường hợp nào và pháp luật quy định như thế nào

để chủ thể đó được sử dụng đất để thế chấp

2.1.1.2 Bên nhận thế chấp

Theo quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 thì:

"1 Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam

2 Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật"

Tức là đối với tài sản thế chấp là nhà ở, nếu bên thế chấp/chủ sở hữu nhà ở

là tổ chức thì chỉ các TCTD đang hoạt động tại Việt Nam được quyền nhận thế chấp (các cá nhân hay tổ chức khác không thể là bên nhận thế chấp); còn nếu bên thế chấp/chủ sở hữu nhà ở là cá nhân thì bên nhận thế chấp có thể là TCTD, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân

Tương tự như Luật Nhà ở, Luật Đất Đai năm 2013 cũng quy định điểm d Khoản 2 Điều 174: "tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền "Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín

dụng được phép hoạt động tại Việt Nam"; khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai 2013

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền "thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép

hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất" Như vậy, trong trường hợp

chủ thể thế chấp QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân thì thông thường thì Luật Đất đai không giới hạn bên nhận thế chấp hay nói cách khác họ có thể thế chấp QSDĐ của mình cho cá nhân, tổ chức kinh tế khác hoặc TCTD

Còn đối chiếu với luật chung là BLDS thì không có quy định giới hạn đối với chủ thể nhận thế chấp Tức là mọi cá nhân, tổ chức đều có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức kinh tế hoặc TCTD để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự

Tóm lại, trong phạm vị luận văn, chủ thể nhận thế chấp được phân tích là TCTD và theo quy định của pháp luật thì TCTD được nhận thế chấp QSDĐ ở của

hộ gia đình, cá nhân Theo đó, bên nhận thế chấp là các TCTD hoạt động tại Việt Nam, bao gồm:

- Các TCTD trong nước: các Ngân hàng (Ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách xã hội, ngân hàng hợp tác xã); TCTD phi ngân hàng và Quỹ tín dụng nhân dân

- Các TCTD nước ngoài, bao gồm: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài

Theo quy định của pháp luật hiện hành, một TCTD muốn trở thành bên nhận thế chấp trong quan hệ tín dụng phải thoả mãn đầy đủ các điều kiện của chủ thể cho vay trong hợp đồng tín dụng, cụ thể bao gồm:

- Có giấy phép thành lập và hoạt động do Ngân hàng nhà nước cấp

- Có điều lệ do Ngân hàng nhà nước chuẩn y

- Có giấy chững nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp

- Có người đại diện đủ năng lực và thẩm quyền để giao kết hợp đồng tín dụng với khách hàng

2.1.2 Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Như trên đã đề cập, đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ ở chính là QSDĐ ở Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ thể có QSDĐ ở đều đương nhiên được mang QSDĐ của mình để thế chấp vay vốn QSDĐ của mỗi chủ thể có trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn hay không còn phụ thuộc vào việc QSDĐ có đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ hay không Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để QSDĐ trở thành đối tượng trong các quan hệ chuyển QSDĐ nói chung và quan hệ

thế chấp QSDĐ nói riêng phải hội đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận một quyền rất cơ ản của người sử dụng đất đó là được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là GCNQSDĐ) Chứng thư pháp lý này được coi là một giấy tờ có giá trị và là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ

Theo quy định trên thì đối với các cá nhân, hộ gia đình trong nước đáp ứng

đủ các quy định tại Điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ thì cũng không thể thực hiện việc thế chấp QSDĐ đó Trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, đó là trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có GCNQSDĐ hoặc

đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ Còn đối với các giao dịch dân sự khác nói chung

và thế chấp QSDĐ nói riêng thì điều kiện tiên quyết là phải có GCNQSDĐ Quy định này cũng phù hợp với pháp luật về giao dịch ảo đảm khi quy định về điều kiện của tài sản ảo đảm nói chung được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 295 BLDS 2015

Thứ hai, QSDĐ thế chấp phải không có tranh chấp

Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ trong quan hệ thế chấp mà

là điều kiện quy định chung về QSDĐ trong tất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường Không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thế chấp, QSDĐ của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác Ủy an nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp Trong trường hợp QSDĐ nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó đã được giải quyết xong bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thế chấp khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ về tình trạng thực tế của QSDĐ nhằm bảo đảm cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro có hiệu quả hơn

Thứ ba, QSDĐ thế chấp phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất

Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất được quyền sử dụng với thời hạn khác nhau Có loại đất Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn (Điều 125, 126, 127, 128 Luật Đất đai 2013), theo đó, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mỗi diện tích đất được Nhà nước cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời và tương ứng với thời hạn đã được xác định Do vậy, việc xác lập QSDĐ cho ên nhận quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển quyền mà thôi Điều này có ý nghĩa quan trọng và cần đặc biệt lưu ý đối với bên nhận thế chấp trong việc định giá QSDĐ để xác định mức cho vay đối với bên thế chấp Cụ thể, giá trị QSDĐ thế chấp chỉ được xác định tương ứng với khoảng thời gian còn lại của QSDĐ của người thế chấp, từ

đó để bên thế chấp xác định mức cho vay ở phạm vi an toàn

Thứ tư, QSDĐ không thuộc diện phải kê biên để bảo đảm thi hành án

Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSDĐ đã được xác lập hợp pháp cho một chủ thể và không có tranh chấp với bất kỳ chủ thể nào nhưng lại đang

là đối tượng trong một quan hệ khác (QSDĐ phải kê iên để bảo đảm thi hành án) thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra nếu tiếp tục thực hiện quan

hệ thế chấp, bởi trong cùng thời điểm, QSDĐ được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh khác nhau Mặt khác, nếu QSDĐ đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát và quản lý nhằm bảo đảm cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình trạng không được phép giao dịch trên thị trường (không thoả mãn điều kiện thứ hai của đối tượng thế chấp như đã nêu trên) Vì vậy, quy định này là hợp lý và tạo

cơ sở pháp lý vững chắc hơn đối với bên nhận thế chấp trước mỗi quyết định cho vay có tài sản thế chấp là QSDĐ

2.1.3 Nội dung thoả thuận của các bên trong giao dịch thế chấp quyền

sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

2.1.3.1 Thoả thuận về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất ở

Phạm vi thế chấp là giới hạn về tài sản được thế chấp bởi bên thế chấp Phạm vi thế chấp được quy định nhằm giúp cho các ên xác định được tài sản nào

được thế chấp và không được thế chấp, đồng thời đưa ra được phần tài sản tương ứng với giá trị thế chấp tương ứng với nghĩa vụ được bảo đảm để đảm bảo sự cân bằng về mặt lợi ích cho cả hai ên Theo đó, phạm vi thế chấp QSDĐ được quy định tại Điều 716 BLDS 2015 như sau: "1 Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ 2 Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận"

Như vậy, về cơ ản, QSDĐ có thể hoàn toàn trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp Tuy nhiên, không phải lúc nào tài sản trên đất cũng thuộc về người

sử dụng đất, cũng như người có tài sản trên đất chưa chắc đã là người sử dụng đất, Điều này gây khó khăn cho ên nhận thế chấp khi xử lý tài sản bảo đảm khi đến hạn

mà ên có nghĩa vụ chưa thực hiện, làm sao vừa phải bảo đảm việc thanh toán để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, đồng thời vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ thể khác có tài sản trên đất Khắc phục vấn đề này, BLDS 2015 đã tách riêng vấn đề này và có những quy định cụ thể tại Điều 325, 326 như sau:

- Điều 32 Bộ luật Dân sự quy định: Thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất: "1 Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác 2 Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác"

- Tiếp đó, Điều 326 quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ: "1 Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có

thoả thuận khác.2 Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thoả thuận khác"

Có thể thấy việc sửa đổi BLDS đã có sự tham khảo và chỉnh lý dựa trên những bất cập từ thực tiễn Theo đó, rất nhiều tranh chấp dân sự đã xảy ra trong thời gian vừa qua liên quan đến các giao dịch thế chấp có đối tượng là QSDĐ, các ên trong tranh chấp thường không có sự đồng thuận về phạm vi hoặc cách thức xử lý tài sản thế chấp, giải quyết quyền lợi của bên thứ a trong trường hợp tài sản trên đất và QSDĐ không cùng chủ sở hữu,… Do đó, đây là cơ sở giúp các toà án giải quyết nhanh chóng các vụ án đất đai được hiệu quả và thoả đáng, giảm tỉ lệ khiếu kiện đất đai kéo dài, giúp cho các giao dịch thế chấp đất đai trở nên thuận lợi, dễ dàng và có độ tin cậy cao hơn

2.1.3.2 Thoả thuận về giá trị thế chấp và khoản vay

Theo quy định chung về giá trị tài sản bảo đảm tại khoản 1 Điều 324 của BLDS 2005 và Điều 296 BLDS 2015 ghi nhận: "Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác" Về "thoả thuận khác" được giải thích tại Điều 5 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) như sau: Các bên có thể "thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, ằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm" Xuất phát từ quy định trên, có thể thấy rằng, giá trị QSDĐ được các bên tham gia quan hệ thế chấp thoả thuận hoặc do pháp luật quy định, TCTD tự chịu trách nhiệm, tự chịu rủi ro trong việc giải quyết

nợ xấu nếu xảy ra đối việc đảm bảo khoản vay của mình Tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng và giá trị trên thực tế cũng như lâu dài của dự án, khả năng hoàn vốn

cũng như sức mạnh tài chính của nhà đầu tư, TCTD có thể quyết định khoản vay có giá trị cao hơn so với QSDĐ được thế chấp

Rõ ràng QSDĐ ở đây mang ý nghĩa như một lời cam kết giữa ên có nghĩa

vụ với bên có quyền, và nếu như họ đồng ý giá trị khối tài sản tương ứng với nghĩa

vụ mà hai ên đã giao kết trước đó thì luật pháp buộc phải tôn trọng điều này Tuy nhiên, quy định về giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng hết sức quan trọng đối với những trường hợp QSDĐ được thế chấp là đất được giao hoặc cho thuê có thời hạn TCTD căn cứ vào mức giá này để có thể xác định trị giá khoản vay được phù hợp, tránh các rủi ro đối với việc đảm bảo thanh toán và khả năng ù trừ nghĩa vụ khi đến hạn

Ngoài ra, để đảm bảo an toàn tín dụng cho toàn hệ thống thì việc kiểm tra, giám sát trong quá trình thực hiện định giá cũng như nhận thế chấp QSDĐ tại các TCTD cần được thực hiện chặt chẽ, nghiêm túc Với tính chất hoạt động của các TCTD là huy động vốn trong dân chúng để cho vay nên tài sản của người gửi tiền phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực, uy tín và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng Vì vậy, cần tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát hoạt động cho vay của TCTD để phòng ngừa rủi ro cho người dân Hàng loạt các vụ vỡ nợ trong thời gian qua là minh chứng điển hình cho sự tự do thái quá của cán bộ tín dụng trong hoạt động cho vay và sự buông lỏng trong thanh tra, giám sát hoạt động của Nhà nước đối với hoạt động cho vay

2.1.3.3 Thoả thuận về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đây là thoả thuận cơ ản nhằm đảm bảo các bên khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ phải tôn trọng và thực hiện theo những thoả thuận và cam kết đó nhằm thoả mãn nhu cầu và lợi ích của hai bên, mặt khác, cũng thể hiện sự tôn trọng pháp luật và đạo đức xã hội của các chủ thể Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015 thì thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp bao gồm các thoả thuận cơ ản sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ

Thứ nhất, được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Thực tế cho thấy đất

đai là ất động sản cho nên bên thế chấp vẫn giữ tài sản đó và chỉ giao giấy tờ cho bên nhận thế chấp, nghĩa là bên thế chấp được chiếm giữ đất để sử dụng, khai thác lợi ích của đất đai Do đó, tuy QSDĐ đã được đem thế chấp nhưng ên thế chấp vẫn được sử dụng để đảm bảo cuộc sống của họ Mặt khác, bên nhận thế chấp không thể

có điều kiện sử dụng hết diện tích đất mà mình nhận thế chấp bởi vì các TCTD không làm chức năng sản xuất nông nghiệp và cũng không thể sử dụng đất được thế chấp vào mục đích khác

Thứ hai, được nhận tiền vay do thế chấp QSDĐ theo phương thức đã thoả thuận Sau khi thực hiện việc giao kết hợp đồng thế chấp như đã thoả thuận, bên thế

chấp được bên nhận thế chấp bàn giao khoản vay như đã thoả thuận.Đây cũng chính

là mục đích mà ên thế chấp hướng đến trong quá trình giao kết hợp đồng thế chấp Việc chuyển giao tiền vay có thể được thực hiện thông qua các phương thức như chuyển giao toàn bộ hoặc chuyển giao từng phần, phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.Việc chi trả tiền vay được thực hiện thông qua đơn vị tiền tệ là đồng Việt Nam, tuy nhiên, trong một số trường hợp tổ chức kinh tế cũng có thể vay bằng ngoại tệ6

Thứ ba, hưởng hoa lợi thu được, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp Do bên thế chấp QSDĐ được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, cho nên

bên thế chấp cũng có quyền hưởng hoa lợi thu được từ tài sản trên đất đã thế chấp, trừ trường hợp thế chấp cả tài sản như vườn cây, hoa màu, nhà và các tài sản khác cho hoa lợi có trên đất Tuy nhiên, trên thực tế đối với các khoản vay tại ngân hàng của các tổ chức kinh tế thì thường không yêu cầu thế chấp cả hoa lợi, bởi vì thông thường hoa lợi chính là khoản thu nhập chính vừa để trả nợ, vừa để phục vụ cho sự tồn tại và phát triển của tổ chức kinh tế Mặt khác, hoa lợi thường là các tài sản luân chuyển trong hoạt động kinh doanh, vì vậy khả năng thế chấp không cao đồng thời ngân hàng cũng như các TCTD dù có nhận thế chấp bằng hoa lợi thì cũng phải để cho các doanh nghiệp hợp tác xã án khi đến hạn nhằm đảm bảo giá trị của tài sản

6 Điều 3, Thông tư 24/2015/TT-N NN do Ngân hàng nhà nước an hành quy định cho vay bằng ngoại tệ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng vay là người cư trú

Thứ tư, nhận lại GCNQSDĐ sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ Khi hết

thời hạn thế chấp, bên thế chấp đã trả được nợ và lãi thì bên nhận thế chấp phải trả lại GCNQSDĐ cho ên thế chấp và bên thế chấp có quyền nhận lại giấy đó,

kể từ thời điểm này người sử dụng có toàn quyền đối với diện tích đất của mình, không bị bất cứ hạn chế nào của bên cho vay (các bên không còn quan hệ nợ nần nào nữa)

Nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ: là nghĩa vụ dân sự được phát sinh từ hợp đồng dân sự, cụ thể là hợp đồng thế chấp QSDĐ để vay tiền Vậy khi tham gia giao kết hợp đồng dân sự thì người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình vì lợi ích của người có quyền Theo đó, ên thế chấp QSDĐ có những nghĩa vụ sau:

Thứ nhất, giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp: đây là nghĩa vụ hết sức cần thiết, bên nhận thế chấp phải có giấy này vì đây là căn cứ pháp lý để khẳng định bên nhận thế chấp cũng có quyền về tài sản đối với tài sản đã thế chấp (ở đây

là QSDĐ) Bên nhận thế chấp phải giữ bản gốc về GCNQSDĐ, trừ trường hợp các

bên thoả thuận người thứ ba giữ GCNQSDĐ

Thứ hai, làm thủ tục đăng kí việc thế chấp, xoá việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt Việc đăng kí QSDĐ là biện pháp để nhà nước quản lý

đất đai, nắm tình hình sử dụng, biến động đất đai trong từng địa phương Do đó, mọi trường hợp thế chấp QSDĐ đều phải đăng kí Quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP về đăng kí giao dịch bảo đảm, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm kể từ khi đăng kí việc thế chấp Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng khoảng đất (và tài sản có trên đất, nếu có thoả thuận) được xác định theo thứ tự đăng kí Việc đăng kí thế chấp QSDĐ có giá trị để xác định thời điểm ưu tiên thanh toán kể từ ngày đăng kí, trừ trường hợp các bên có những thay đổi nội dung cơ ản trong hợp đồng thế chấp thì phải thực hiện việc đăng ký ổ sung

Mặt khác, khi chấm dứt thế chấp QSDĐ, bên thế chấp đã trả xong nợ, thì người đó phải làm thủ tục giải trừ thế chấp tại cơ quan đã đăng kí thế chấp Sau khi

giải trừ thế chấp, người sử dụng đất không còn bất cứ sự ràng buộc nào đối với bên nhận thế chấp

Thứ ba, không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ đã được thế chấp Khi đã đưa QSDĐ thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên

thế chấp không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Việc thế chấp QSDĐ là nhằm để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã làm hạn chế khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thứ tư, sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp Mặc dù QSDĐ đã được thế chấp nhưng ên thế chấp vẫn có

QSDĐ đã được thế chấp.trong quá trình sử dụng đất, bên thế chấp phải sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp ví dụ, nếu đất đã thế chấp là đất nông nghiệp, thì bên thế chấp vẫn phải sử dụng đất đó vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được đào ao, thả cá, làm vườn, trồng cây lâu năm hoặc làm nhà trên đất đó Trong quá trình sử dụng đất, bên thế chấp phải bảo

vệ độ màu mỡ của đất, bảo vệ tầng đất mặt, không được sử dụng các loại hoá chất làm hỏng đất, thoái hoá đất đai

Thứ năm, thanh toán tài sản vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng Bên thế chấp phải trả tiền vay, tiền lãi đúng thời hạn quy

định trong hợp đồng

- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp QSDĐ

Khi QSDĐ được thế chấp bên thế chấp đã giao GCNQSDĐ cho ên nhận thế chấp và nhận một khoản tiền vay tương ứng với giá trị QSDĐ đã thế chấp, thì bên nhận thế chấp cũng có quyền đối với QSDĐ trong thời hạn thế chấp mặc dù bên nhận thế chấp không chiếm hữu đất trực tiếp nhưng lại chiếm hữu gián tiếp (chiếm hữu pháp lý) thông qua việc giữ GCNQSDĐ Các quyền của bên nhận thế chấp được quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất: kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp QSDĐ bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích Trong thời hạn sử dụng đất, bên thế chấp chỉ có QSDĐ đó

đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất Nghĩa vụ của bên này