ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TMU

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TMU Câu 1: khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu đối với công tác định giá. Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá ts: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc và cho ví dụ minh họa Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa Câu 5: giá trị ts là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị ts Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sd làm cơ sỏ cho định giá ? ví dụ Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường ? ví dụ

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ

Mới 2019 MỤC LỤC

Câu 1: khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu

đối với công tác định giá 3

Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá ts: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc và cho ví dụ minh họa 3

Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa 6

Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sd làm cơ sỏ cho định giá ? ví dụ 8

Câu 5: giá trị ts là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị ts 9

câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường ? ví dụ 10

Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình 11

Câu 8: phân tích vai trò của hoạt động định giá ts? Để phát huy vai trò của hđông định giá , thẩm định viên cẩn có phẩm chất và nv gì? 13

Câu 9: khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS? Ý nghĩa 14

Câu 10: khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS 17

Câu 11: vai trò của thị trường BĐS trong nền kt tt ? 19

Câu 12: nội dung các pp trong định giá BĐS ? chỉ ra ưu điểm , nhược điểm và điều

kiện áp dụng của từng pp trong định giá BĐS ? ví dụ 21

Câu 13: khái niệm, đặc điểm và phân loại máy móc, thiết bị theo tiêu chuẩn thẩm định giá? 26

Câu 14: nội dung các pp trong đinh giá máy móc thiết bị 29

Câu 15: mục đich của định giá máy móc tb,? Các cơ sở giá trị của việc định giá mmtb, 31

Câu 16: nội dung cơ bản của các bước trong quy trình định giá máy móc, thiết bị?.32 Câu 17: giá trị doanh nghiệp? giải thích : tại sao nói trong nên kt thị trường, doanh nghiệp lại đc xem là 1 hàng hóa đặc biệt ? 33

Câu 18: các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp ? 34

Câu 19: khái niệm, đặc trưng, mục tiêu của định giá doanh nghiệp ? 37

Câu 20: nội dung cơ bản của pp trong định giá doanh nghiệp ? 38

Câu 21: quy trình định giá dn bao gồm các nội dung cv và trình tự thực hiện như thế nào ? nêu tác dụng của quy trình? 48

Câu 1: khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc

nghiên cứu đối với công tác định giá.

Khái niệm : định giá là ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà

tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định

Đặc trưng:

- Định giá là công việc ước tính

- Định giá là 1 loại hđông đòi hỏi tính chuyên môn

- Gtri của ts đc tính = tiền

- Ts đc đg có thể là bất kì ts sản nào, song chủ yếu là bđs

- Xđ tại 1 thời điểm cụ thể xđ cho 1 mục đích nhất định

- Dữ liệu đc sd trực tiếp h gián tiếp liên quan đến thị trường

Mục tiêu:

+ xđ gtri ts để chuyển giao quyền sở hữu

+ xđ gtri ts cho các mục đích tài chính và tín dụng

+ để xđ số tiền cho thuê theo hợp đồng

+để pt ts và đầu tư

+ để lập báo cáo tc hàng năm, xđ gtri thị trường của vốn đầu tư, để xđ gtri doanhnghiệp, để mua bán hợp nhất, thanh lý ts của DN , để có phương án xử lý ts khi cảicách dn nhà nc

+ nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý tính thuế, xđ giá trị bồi thường củanhà nc

Ý nghĩa:

Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá ts: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý

nghĩa của từng nguyên tắc và cho ví dụ minh họa

1, Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích

khác nhau nhưng chúng đc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đcSDTNVHQN IVSC giải thích nguyên tắc SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhấtmột tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép, và mang lại giá trị

cao nhất cho tài sản:

+ trong bối cảnh tự nhiên: TS đc sử dụng or giả định sử dụng trong các đk cóthực có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị TS Ko phải sử dụng trong đk bấtthường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng TS

+ TS phải đc phép về mặt pháp lý

+ TS sử dụng phải đặt trong đk khả thi về mặt tài chính: mỗi nhà đầu tư có thể

sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội của riêng mình nhưng nó phải phản ánh tính khảthi về mặt tài chính

Cơ sở đề ra nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TS có thể mang lại.

Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần phải chỉ ra đc chi phí cơ hội của tài

sản phân biệt đc các giả định tình huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và

ko khả thu về mặt tài chính Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản

và những lợi thế của việc sử dụng đó Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơhội sử udngj nào là cơ hội SDTNVHQN sẽ là cơ sở để úc tính giá trị tài sản

Ví dụ:

- 1 mảnh đất có thể sd để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây khách sạn đem lạikhoản thu nhập lần lượt là 50, 70, 80, trd/ năm Cách SDTNVHQN đối với mảnh đấtnày là xây khách sạn vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sd

2,Ngyên tắc thay thế:

Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một TS ko vượt quá chi phí để có

một TS tương đương

Cơ sở đề ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào

đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự

Tuân thủ nguyên tắc:thẩm định viên phải nắm đc các thông tin về giá cả hay

chi phí sản xuất của các TS tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để sơsánh và xác định giới hạn cao nhất về các tài sản cần định giá Trên thực tế khó cóthể tìm đc hai BĐS tương tự giống nhau để có thể so sánh về giá bán hai chi phí sảnxuất do vậy để vận dụng tốt nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đctrang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảmbảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp

lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.

Ví dụ: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USD để mua bđs hay

mua chứng khoán trên thị trg, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay

2 ts nay là : tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê , lãi , mức độ rủi ro và khả năng thanhkhoản của chúng

3,Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: giá trị của một TS đc quyết

định bởi những lợi ích tương lai TS mang lại cho nhà đầu tư

Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu

hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểmnhất định

Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc những lợi ích và nhất

thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản nguyên tắc này cóthể áp dụng cho tất cả các TS bất kể đó là loại TS có tạo ra thu hập hay ko, nó có ýnghĩa thực tiễn hơn đối với các TS mang lại thu nhập bằng tiền thẩm định viên cóvai trò chủ yếu là ở chỗ thu nhập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giábán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các TS tương tự để tiến hành so sánh, phân tích,điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của TS

Ví dụ: 1 ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc

SDTNVHQN cho thấy bán ngay là cách tốt nhất và có thể bán đc với giá khoảng 10

tỷ, đây chỉ là giá trị ước tính chưa phải là chắc chắn có thể tin cậy đc, trong đk cótheo nguyên tăc thay thế người ta tìm thấy 1 ngôi nhà tương tự nằm trên 1 ví trí tốthơn đã đc bán với giá 8 tỷ, nó cho thấy việc định giá 10 tỷ là 1 sự lạc quan quá mức.nhưng dựa theo lợi ích tương lai tính toán về các lợi ích tương lại ngôi nhà đc địnhgiá theo dòng tiền , ước tính đạt 15 tỷ, kết quả này vẫn đc coi là hợp lý, nếu dự báo vềmôi trường trong tương lai được coi là tin đc

4,Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một TS hay một bộ phận cấu thành một tài

sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TStăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị TS.

Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ rằng tổng giá trị của các bộ

phận thường ko thể hiện giá trị của toàn bộ phận nhưng giá trị của 1 bộ phận TS lạibằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị toàn bộ và giá trị của các TS còn lại.Giá trịđóng góp bao gồm cả các yếu tố vô hình Cơ sở để phân loại và định giá tác động củacác yếu tố vô hình thường rất khó khăn Nguyen tắc đóng góp tạo ra cơ sở để định giátổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược khi tính giá trị của BĐS cần tính giá trị củaBĐS trức rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của các yếu tố vị trí.

Ví dụ: 1 ngôi nhà k có gara ở tầng 1 bán với giá 5 tỷ , nhưng nếu có gara có thể

bán với giá 6 tỷ khi đó giá trị của gara đc thửa nhận là 1 tỷ trong khi chi phí xd garachỉ hết có 100trd

5,Nguyên tắc cung cầu: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị của TS,

kh so sánh các TS với nhau, phải phan tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởngđến giá trị TS cần thẩm định

cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến của ciệc thẩm định giá trị TS dựa

vào giá thị trường của TS

Tuân thủ nguyên tắc:trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị

trường, cần phải xác minh một cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị épbuộc hay có ddtj tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay ko Thực hiệnđánh giá dự báo tương lai về về cung cầu và giá cả đánh giá độ tin cậy của tài liệu dựbáo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập bộ phận cấu thành của TS

có thể đc đánh giá rất cao nhưng trên thị trường thì bộ phận này bán rất re thì khi đócần dựa vào NTCC và NTTThế

Ví dụ: chứng khoán, bđs thường trải qua các đợt nóng lạnh thất thường do sự

tác động của nhiều yếu tố khác nhau, tổng hợp tác động của các yếu tố đã làm hìnhthành nên giá cả thị trường có dấu hiệu bong bóng thâm rđịnh viên có thể sd cácđương tb động dài hạn để tìm ra mức giải pháp hợp lý

Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa

các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự

nhiên vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó

là diện tích, vị trí…với máy móc là tính năng Thông thường tính hữu dụng hay côngdụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn tuy nhiên, TS đc đánh giá cao

hay ko còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những côngdụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản do vậy nhà thẩm định cần phải xétđến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩmđịnh cho phù hợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưngđối tượng khách hàng vì vậy khi thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giátrị của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.

+ yếu tố về tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công

dụng như nhau nhưng khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau Tìnhtrạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác cácthuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng tình trạng pháp lý của tài sản ảnhhưởng đến giá trị tài sản nhất là đối với bất động sản thông thường quyền khai tháccàng rộng thì giá trị của TS càng cao và ngược lại để xác định giá trị TS một cáchđúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý vềquyền của các chủ thể đối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TS cần thẩmđịnh

+ các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính

khách quan của giá trị khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thịtrường, khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ cogiãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường trên thục tế TS đc đánhgiá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại

do vậy đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , haynhu cầu thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giaodịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường trong hđthẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập dữ liệu thông tin liên quan đến giaodichjmua bán TS, hình thành nên ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngànhthẩm định giá

+ các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư hay thói

quen tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản đòi hỏi thẩmđịnh viên cần có sự am hiểu về tập quán cũng như có sự phân tích về các yếu tố tâm

lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch.=>nhận diện rõ các

yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập vàtìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phươngthức đánh giá thích hợp,

Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sd

làm cơ sỏ cho định giá ? ví dụ

Khái niệm giá trị thị trường: là số tiền trao đổi ước tính về TS vào thời điểm

thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán vs một bên là người mua sẵnsàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cáchkhách quan, hiểu biết và ko bị ép buộc

Định nghĩa trên đc giải thích như sau: số tiền trao đổi :

+giá trị thị trường đc đo đếm tính toán định lượng bằng đơn vị tiền tệ

+ số tiền này có nguồn gốc đc ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi mua bántài sản chứ ko phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính

Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính chứ ko phải sốtiền đc quyết định từ trước or là giá bán thực tế nó là số tiền ước định, dự báo có thể

sẽ đc thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch

Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định mang tính thời điểm củamột ngày tháng cụ thể cho trước các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thờigian, do đó giá trị đã đc ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thòi điểm đó Đến thờiđiểm khác có thể sẽ ko còn phù hợp nữa

Người bán sãn sàng bán:+ là người muốn bán tài sản, nhưng ko phải là ngườinhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào mà khôngcần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường + là người sẽbán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đc trên thị trường công khai sau một quá trìnhtiếp thị

Người mua sãn sang mua:

+là người muốn mua nhưng ko nhiệt tình quá mức để sãn sang mua với bất cứgiá nào mà ko cần tính đến những đk giao dịch thông thường tên thị trường

+ là người ko trả giá cao hơn giá trị thj trường yêu cầu là người mua sẽ mua vớimức giá thấp nhất có thể đc

Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản đc giới thiệu trưng bàymột cách công khai nhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua bán.Khách quan, hiểu biết, và ko bị ép buộc:

+ khách quan: các bên mua bên bán trên cơ sở ko có quan hệ phụ thuộc hayquan hệ đặc biệt nào đó có thể gây ra một mức giá giả tạo giá trị thị trường gỉa thiếthình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc lập khách quan

+Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều đc thông tin đầy đủ vềđặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tang của tài sản đó, đặcđiểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá

+ ko bị ép buộc: cả hai bên ko chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnhhưởng đến quyết định mua và bán

Khái niệm giá trị phi thị trường: là số tiền ước tính của một TS dựa trên việc

đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán TStrên thị trường

Câu 5: giá trị ts là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị ts

giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS đó mang lại cho chủ

thể nào đó tại một thời điểm nhất định

những yếu tố chính cần nhận định rõ qua định nghĩa:

- Gtri ts đc đo = tiền

- Gtri ts có tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể khong con như vậy

- Cùng là 1 ts nhưng nó có thể có các gtri khác nhau đối với các cá nhân hay chủthể khác nhau

- Gtri ts cao hay thấy do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn cócủa ts, và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng do

- Tiêu chuẩn về gtri ts là khoản thi nhập = tiền ts mag lại cho mỗi cá nhân trongtừng bối cảnh giao dich nhất định

Ý nghĩa: giá trị ts phải đc xem xét trên cả 2 goc độ tính chủ quan và tính khách

quan

- Tính chủ quan: ý nghĩa quan trọng của gtri là sự đánh giá chủ quan của mỗi ng

về gtri ts Cùng một ts nhưng với các cá nhân khác nhau tùy thuộc vào khả năng sở

thích ts có thể dùng cho các mục đich khác nhau Vì vậy, gtri ts có thể khác nhau theo

sự đánh giá chủ quan của mỗi ng

- tính khách quan: ý nghĩa khác quan của gtri là sự công nhận của thị trường vềgtri ts Gtri của ts là cơ sở của giá cả , là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hđông vàgiao dịch kinh tế trong nền kt thị trường

đặc tính: 1 ts có gtri cần thiết phải có 4 đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính

hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giáo

- tính hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dv hoặc làm thỏa mãn nhu cầu củcon ng

- tính khan hiếm: là 1 khái niệm có tính tương đối nói chung mọi hàng hóa đếu

có tính khan hiếm tính khan hiếm có thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối vớithị trường ở hiện tại và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lại,

- tính có yêu cầu: yêu cầu hay đòi hỏi thực ra đc hình thành bởi tính hữu ích của

ts, tuy nhiên ngoài tính hữu ích và nhu cầu thông thương, thuật ngũ có yêu cầu ở đâycòn là 1 khái niệm kt chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng khả năng về tiền tệ để thỏa mãnyêu cầu đó

- tính có thể chuyển giao: là 1 khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quantrọng của gtri , nhất là đối với bđs , ngay cả trong trường hợp ts có các đặc tính trênnhưng k thể chuyển giao đc toàn bộ hay từng phần thì gtri tt của hàng hóa đó cũngkhông tồn tại

câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa

giá trị thị trường và giá trị phi thị trường ? ví dụ

k/n giá cả : Theo kinh tế học thì giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị Theo

IVSC thì giá cả là số tiền đc yêu cầu đc đưa ra or trả cho một hàng hóa or dvu nhấtđịnh

k/n chi phí:Theo IVSC chi phí là mức giá đc trả cho hàng hóa or dvu là một số

tiền cần có để tạo ra or để sản xuất hàng hóa or dvu Mức giá đc trả cho hàng hóa ordịch vụ đó là chi phí đối với người mua

Khái niệm giá trị theo ngành định giá : giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí:

giống nhau: đều thể hiện bằng 1 số tiền nhất định Đều có thể sử dụng để đo

lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể

Khác nhau: giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng

hóa Khái niệm giá trị ko nhât thiết đc hình thành và đc dùng trong quan hệ trao đổimua bán Trong nhiều trường hợp thì khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính sốtiền mang tính giả thiết giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa so với giá cả thực tếgiao dịch nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả chi phí là mộtdạng đặc biệt của giá cả, chi phí là cách gọi khác của giá cả, đc người mua dùng chocác yếu tố đầu vào của họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa và dịch vụ

Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý

nghĩa việc nghiên cứu quy trình

B1, xác định vấn đề : đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, giúp TĐV cóthể thỏa thuận đàm phán xây dựng đc các điều khoản trong hợp đồng định giá mộtcách cụ thể Là căn cứ để lên kế hoạch định giá 1 cách chi tiết.Cần xác định rõ cácvấn đề sau: nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu Nhận biết các đặc điểmpháp lý củaTS mục tiêu Xác định rõ mục đích định giá của KH Xác định loại giá trị

sẽ đc ước tính Xác định pp định giá và các tài liệu cần cho việc định giá Xác địnhngày định giá có hiệu lực xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

B2: lập kế hoạch thẩm định giá

+ nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt chất các quyền của TS, trạng thái cungcầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá

+ nhận biết các tài liệu cần đc sử dụng trong quá trình định giá

+ nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin cácnguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đc

+ lên chương trình thời gian biểu công tác: lập danh mục và thứ tự công việc xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định những phần có thể ủynhiệm

+ xây dựng đề cương và các hình thức trình bày báo cáo định giá

B3.khảo sát hiện trường và thu tập thông tin: các tài liệu cần đc thu thập như tài

liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu, các tài liệu để so sánh phân tích đánh giá vàđiều chỉnh Các căn cứ pháp lý của nhà nc và chính quyền địa phương có liên quanđến quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích,quyền và thời hạn cho thuê Các tài liệu tổng hợp kinh tế chính trị văn hóa xãhội.Kiểm tra độ tin cậy và giữu bí mật các thông tin.

B4 Phân tích tài liệu và ước tính giá trị:

+ phân tích tài lieu: phân tích thị trường nhận diện và đánh giá các yếu tố thịtrường ảnh hưởng đến giá trị của TS cần định giá Phân tích TS để lựa chọn và đưa racác tiêu chuẩn để thực hiện cac pp và kỹ thuật điều chỉnh so sánh cho thích hợp đối

vs từng giao dịch chứng cớ.phân tich SDTNVHQN

+ước tính giá trị: các phân tích trên là căn cứ để TĐV xác định pp nào là chính,

pp nào là bổ sung Khi lựa chọn pp cần dựa vào thuộc tính của TS Sử dụng các tàiliệu và cac nguyên tắc định giá

B5

chuẩn bị báo cáo định giá: nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luậnđịnh giá một cách có hiệu quả đối vs người sử dụng thông tin tránh sự hiểu lầm xảy

ra Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ Logic

B6 Báo cáo thẩm định giá:

+ yêu cầu báo cáo: ko đc phép dừng lại ở con số và kết luận cần trình bày phântích đánh giá một cách sự thật và khách quan về hạn chế thông tin và yếu tố chủ quancủa TĐV Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ yêu cầu.+nội dung: trình bày chính xác mụcđích và nhiệm vụ định giá Mô tả các chỉ dẫn các tài liệu KH cung cấp và có thể sửdụng đc.tóm tắt về tính chất chất lượng thông tin và các đk thị trường làm cơ sở địnhgiá Trình bày một cách hợp lý rõ ràng các pp định giá đc chấp nhận về các kỹ thuậtđịnh giá đc sử dụng trong mỗi pp tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.Khẳng định ngày định giá hiệu lực những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả nhữngmâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá

Câu 8: phân tích vai trò của hoạt động định giá ts? Để phát huy vai trò của

hđông định giá , thẩm định viên cẩn có phẩm chất và nv gì?

vai trò của hoạt động định giá ts

- Định giá là 1 hđông trung tâm của tất cả các hoạt động trong nên kttt Bởi vì

mọi việc có liên quan đên hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giátrị mà việc thẩm định giá là để xđ gtri ts ở trên tt.

- Định giá giuos các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giaodịch về tài sản

- Trong nền kttt hiện đại dv thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng nhucầu về dv thẩm định giá ngày càng gia tăng cả ở nhà nước và tư nhâ

Phẩm chất:

- Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình,

- Tinh thông nghiệp vụ

- Có năng lực theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và có các ký thuậtđịnh giá, các điệu kiện pháp lý mới

- Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần tráchnhiệm cao với kh

Nhiệm vụ:

- Xđ gtri thị trường của ts

-Là ng cố vẫn cho nhà đầu tư

-Thẩm định giá nhằm cung cấp cho ng khác sd , giúp họ đưa ra các quyết địnhliên quan đến ts, vì vậy, mỗi cv cần thẩm định là 1 dự án nghiên cứu cẩn thận sự thậntrọng và kỹ năng chuyên môn

Câu 9: khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS? Ý nghĩa

Khái niệm: Là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định

Ví dụ: đất đai, nhà xưởng

Đặc điểm chủ yếu của BĐS:

+ tính cố định: bất động sản là tài sản ko di chuyển đc, đó là đất đai or các côngtrình gắn trên đất BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố như MTXH, MT chính trị, MTkinh tế=> Thẩm định viên cần quan tâm tới MT tác động đến yếu tố làm lên giá trịBĐS, cảm nhận đc MT thay đổi để dự đoán giá trị của BĐS Ví dụ đất ở trung tâm hànội giá cao hơn rất nhiều so với đất ở ngoại thành HN

+ Tính bền vững: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài

nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp

Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặcsau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặclâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và côngtrình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ kỹ thuật” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổithọ kinh tế là do sự tiến bộ KH-CN do thị trường còn khả năng sử dụng nhưng trênthị trường ko có giá trị.tuổi thọ kỹ thuật phụ thuộc vào các thông số kỹ thuật đc tínhtoán tới khi tài sản không còn đc sử dụng sơ các nhà kỹ thuật nghiên cứu BĐS cótuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật rất cao.Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoáBĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại

có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và

đa dạng, không bao giờ cạn.=> thẩm định viên cần xem xét về tuổi thọ kinh tế và tuổithọ kỹ thuật để tìm ra chênh lệch giữa hai tuổi thọ này

Tuổi thọ kỹ thuật < tuổi thọ kinh tế-> phá bỏ

Tuổi thọ kinh tế< tuổi thọ kỹ thuật -> phá bỏ vậy thẩm định viên cần xem xét cónên hay ko nên tiếp tục sự tồn tại của BĐS, phải tính đến các chi phí như: chi phí bảodưỡng, chi phí cơ hội

+ tính khác biệt:đây là đặc trưng của BĐS, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định

và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng mộtkhu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Komột BĐS nào là hoàn toàn giống BĐS nào, đây là một hàng hóa có tính riêng biệt, kothể sản xuất hàng loạt => Thẩm định viên không đc so sánh 1 cách dập khuôn máymóc 2 BĐS với nhau, cần xét tính khác biệt để điều chỉnh giá trị cho hợp lý Cần khaithác tối đa lợi ích do tính khác biệt của BĐS mang lại , làm tăng giá trị của BĐS+ tính khan hiếm: sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đát đai tự nhiên

là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt cố định về vị trí… từ đó đặt ra vấn đề qun hệcung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu quan đódẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.=>thẩm định viên cần xét yếu tố cung cầu khi thẩmđịnh, xem xét qun hệ cung cầu trên thị trường thì giá trị của BĐS mới đc đánh giáđúng

+có giá trị lớn: giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đấtđai, và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn=>khi quyế định tư vấn chonhà đầu tư, thẩm định viên cần có một lượng vốn đủ lớn và mang tính dài hạn thì mớitham gia vào BĐS Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinhdoanh-thế chấp quan hệ trong BĐS thường là nảy sinh quan hệ tín dụng, vay mượn.hầu như công ty BĐS thường có quan hệ với NH.

+ tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị củamột BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nướcđầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị

sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến=> thẩm địnhviên cần xem xét sự tác động của các BĐS khác tới BĐS mà muốn thẩm định, nó cóthể làm tăng or giảm giá trị BĐS đó

phân loại BĐS:

a, theo đặc tính vật chất:

+ đất đai: đó là đát đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

+ công trình kiến trúc và các tài sản gắng liền với công trình kiến trúc: nhà cửaxây dựng cố định ko thể di dời, các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai, hệ thốngđiện lưới, điện thoại, ăng ten, và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước…,các tài sản khác gắn liền ko thể tác rời với công trình xấy dựng như thang máy, chốngtrộm tự động…

+ các tài sản khác gắn liền với đât: vừn cây lâu lăm, các công trình nuôi trồngthủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các côngtrình khai thác mỏ

b, theo mục đích sử dụng kết hợp với các đặc tính vật chất:

+ công trình kiến trúc: nhà ở dùng để cho thuê( tùy thuộc vào yêu cầu về kiêtrúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành hai loại lànhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự Tùy thuộc vào yêu cầu về ký thuật, độ bềncủa các loại vật liệu và của kết cấu chính như cột móng, sàn, tường…)công trình kiếntrúc phục vụ sản xuất( nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp) công trình

kiến trúc có tính thương mại( của hàng,chợ…) Khách sạn và văn phong chothuê( tùy thuộc vào các điều kiện vật chất chất lượng dịch vụ cảnh quan mà chiakhách sạn thành nhiều loại).

+đất đai: nhóm dất nông nghiệp( dất trồng cây, dất rừng sản xuất, đất rùngphòng hộ, đất rừng đặc dụng…), nhóm đất phi nông nghiệp( đất ở, đất xây dựn cơquan công trình sự nghiệp, đất sửu dụng vòa mục đích an ninh quốc phòng, đất sửdụng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…), nhóm đất chưa sử dụng(chưa xác địnhđược mục đích sử dụng)

ý nghĩa của việc phân loại:

+ là cơ sở để nhf nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS, laoij tài sản cógiá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội sự khácnhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là

ở giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao ngay hay cho thuê… từ đóliên quan đến mức giá đến bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS nhưquyền đực sửa chữa xây dựng quyền chuyển đổi mục đích

+ đối với các nhà đầu tư: đó la cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánhgía một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

Câu 10: khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS

Khái niệm: thị trường BĐS là loại tt bao gồm các giao dịch về BĐS đc thực

hiện thông qua quan hệ hh tiền tệ

phân loại thị trường BĐS:

a, căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước:

+ thị trường chình thức hay thị trường có sự kiểm soát của nahf nước bao gồmcác giao dịch mà nhà nước có thể kiểm soát đực như các giao dịch tại các trung tâmđầu giá, các ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công tychứng khoán BĐS, các công ty kinh doanh địa ốc…

+ thị trường phi chính thức: thị truongf ko có sự kiểm soát của nhà nước, baogồm các giao dịch về BĐS ko tiến hành các thủ thuật có tính pháp lý như: mua bántrao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ…ước tính giá trị giao dịch này ở việt namkhoảng 70% thị trường

b, căn cứ vào trình tự tham gia thị trường:

+ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại thị trường này còn gọi là thịtrường đất đai

+ thị trường xây dựng các công trình BĐS đề bán và cho thuê

+ thị trường bán or cho thuê lại BĐS

c, căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên TT:

+ TTthuê cho thuê BĐS

+ TT giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm

+ TT giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh

đặc điểm của thị trường BĐS:

+ có sự cách biệt giữa hàng hóa và thị trường giao dịch:BĐS là cố định ko thểgiao dịch vì vậy mà các chủ thể ko thể đưa BĐS đến nơi giao dịch Việc giao dịchchủ yếu qua 3 khâu là đàm phán tại địa điểm giao dịch kiểm tra thực địa đăng kýpháp lý qúa trình giao dịch bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như cácloại hàng hóa khác Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian và chi phícho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.=> việcđịnh giá có nguy cơ sai số rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi TĐV cần phải có

sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp

+ Là thị trường mang tính khu vực : thị trường BDDS thường đc tạo ra từ hàngloạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ nhỏ và độngthái giao dịch khác nhau Quan hệ cung cầu giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trongphạm vi của vùng địa phương nhất định.=> TĐV cần xem xét gắn với các đk kinh tế -văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

+là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh ko hoàn hảo: do có sự ko đồngnhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Các thông tin về BĐS và Thị trường BĐSthường ko có sãn và ko phổ biến, trên thị trường rất ít người có kinh nghiệm.làm chogiá cả BĐS ko hoàn toàn là giá cạnh tranh và đc so sánh một cách công bằng trên thịtrường việc thâm nhập thị trường cũng ko hoàn toàn dễ dàng với người bán và ngườimua => TĐV khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sự phân tích một cách

kỹ lưỡng xem chúng là bằng chứng hợp lý để so sánh và ước tính giá trị cho TS mụctiêu

+ cung của BĐS co giãn chậm khi giá cả thay đổi:do quan hệ cung cầu về BĐSthường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS ko thể phản ứngmột cách nhanh chóng và tương đương với thay đổi tác động kích thích tăng cung orgiảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so hàng hóa khác.=> cần có sự cân nhắcthận trọng đến đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính một cách hợp lý giá trịBĐS Việc quản lý nhà nước đối với BĐS ko tốt sẽ tiềm ẩn rủi ro đối vs việc hànhnghề thẩm định giá

+ hđ của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước: sự can thiệpcủa nhà nc để giảm thiểu những bất lợi đến mục tiêu vĩ mô Đảm bảo tính pháp lý chocác BĐS đó là đk quan trọng để BĐS đc giao dịch, mua bán công khai.=> TĐV nhấtthiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý nhà nước về BĐS cung như sựcập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của nhà nước về BĐS trong mỗithời kỳ

Câu 11: vai trò của thị trường BĐS trong nền kt tt ?

vai trò của thị trường BĐS:

+ giống như các thị trường khác thị trường BĐS là cầu nối giữa nhà sản xuất vàtiêu dùng: TT BĐS là noi để người bán vàn người mua gặp goqx và thỏa thuận vớinhau làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi việc xây dựng

TT BĐS là sự tôn trọng và phát huy vài trf tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạolấp một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể đực sử dụng một cách hiệu quảnhât

+ TT BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuât cho các chủ thế kinhdoanh BĐS: các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việcmua bán Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS đc chuyển quyền sử dụng vàquyền sở hữu tù ngừi này sang người khác TT BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từhình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốncủa các chủ thể kinh doanh trên thị trường TT BĐS là một sự bổ sung quan trọng chosựu hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế TT với một quốc gia.+ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hđ quản lý đất đâi, nhà ở, các côngtrình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác: bắngcách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, nhà nước bổ sung hoàn thiện hệ thốngpháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện chothị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhữngchốn thuế… bên cạnh đó sự vận hành TTBĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ giữanhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắcphục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho NSNN.

+ vận hành TT BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến kháo học và côngnghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo hiểm môi trường: TT BĐS chịu tác động tương

hỗ lần nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Điều đó thúc đẩy các chủthể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học – công nghệ…nâng cao chấtlựng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận

+ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cáo trình dộ xã hội hóa trong sảnxuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững: các chủ thể có đktiếp xúc mở rộng quan hệ nội bộ thị trường or quan hệ ngành

Câu 12: nội dung các pp trong định giá BĐS ? chỉ ra ưu điểm , nhược điểm

và điều kiện áp dụng của từng pp trong định giá BĐS ? ví dụ

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP:

+ căn cứ xấy dựng :chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế(một người mua thận

trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tàisản tương tự) các BĐS đc coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của nhữngtài sản tương đưng so sánh đc Chỉ cần tìm các bằng chứng đã đc thừa nhận về giá trị

của BĐS tương đưng để có thể so sánh đc trên thị trường.

+ Kỹ thuật định giá:

b1 Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đc giao dịch trong thời gian gần nhất

có thể so sánh đc vs BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giátrị như kiểu cách, đk, mt, vị trí…

B2 Tiến hành kiểm tra phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tínhchất có thể so sánh đc với các BĐS mục tiêu.để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra

và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc đạc điểm, tính chấtgiao dịch

B3:lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất theo kinh nghiệmthường lấy từ 3-6 BĐS để so sánh

B4 Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ.đồng thời dựa trên những yếu tố khác nhau , tiến hành điều chỉnh giá cả của các BĐS.Cách diều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn thực hiện việc điều chỉnh

vs các BĐS chứng cớ nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố đc đánh giá là tốt hơn BĐSmục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.B5 Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

Ưu điểm:

+là pp định giá ít gặp khó khăn về mặt ký thuật vì ko có công thức hay mô hình

cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấuhiệu về giá trị

+Là pp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõ ràng – đã

đc thừa nhận trên thực tế về giá trị BĐS vì vậy nó là cơ sỏ vững chắc để khách hàng

và cơ quan pháp lý công nhận

+Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như pp chi phí, ppthạng dư,

Hạn chế: phải có các giao dịch về BĐS tương tự trong cùng 1 khu vực thì mới

có thể sử dụng để so sánh Nếu có ít BĐS để so sánh đáp ứng đc các yêu cầu trên kếtquả độ chính xác thấp.Các thông tin chứng cứ trên thị trừng mang tính lịch sử, nếu 1thị trường mà biến động thì thông tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc haaujk khi đó độ

chính xác kém.Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trừơng thìmới có thể tiến hành định gia một cách thích hợp

Áp dụng: chất lượng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra

đc Thị trường phải ổn đinh Trên thực tế nó là pp chung để đg BĐS dùng cho mđmua bán, thế chấp và thường dùng trong các th, các BĐS có tính đồng nhất, như :căn hộ, các chung cư, các dãy nhà đc xây dựng cùng 1 kiêu… để giảm bợt sự tácđộng của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố , thẩm địnhviên nê sd các pp thống kê phân tích xác suất và máy tính

+ PP THU NHẬP:

đc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

Về lý thuyết giá thị trường hiện hành của 1 BĐS ngang bằng vs giá trị hiện tại của tất

cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận đc từ BĐS Có thể vận dụng các kycthuật dự đoán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS

B1 Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cảcác yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

B2 Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phíquản lý, chi phí sủa chữa, các chi phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

B3 Xác định tye lệ lãi suất chiết khấu thích hợp dùng để tính toán công việc này

có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

B4 Dùng công thức vốn hóa đẻ tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

Ưu điểm : đây là pp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực

tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư,

+Nói chung là pp đơn giản

+Có thể đạt đc độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể sosánh đc khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước vs một độ tin cậy cao

+Kết quả định giá có độ nhạy lớn hơn trước mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán Kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

Áp dụng: phù hợp vs các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định

và có thể dự báo một cách hợp lý.Vs BĐS có thu nhập ko đều thì có thể sử dụng mộtdạng tương tự là DCF.Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chon dự ánđầu tư

+ PP CHI PHÍ:

đc xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế Giá một BĐS tương đương

vs chi phí làm ra 1 BĐS giống như vậy, coi đây như một vật thay thế.nếu có đầy đủcác thông tin hợp lý thì người ta sẽ ko bao giờ trả giá cho 1 BĐS lớn hơn chi phí muađất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự việc ước tính giá trị BĐS dựa trên cácchi phí hợp ly tạo ra BĐS đó

B1.ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là một mảnh đấttrống, và đang sử dụng trong đk TNVHQN

B2 Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối vs công trình hiện cótrên đất( bao gồm cả lợi nhuận cho nhà đầu tư thuê, phí phải nộp theo pháp luật quyđịnh)

B3 Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên nhân

B4 Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏichi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

B5 Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnhđất với giá trị ước tính của công trình

Ưu điểm: nó dc sử dụng khi ko có các bằng chứng thị trường thích hợp để so

sánh Sử dụng để đánh giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dựbáo lợi ích tương lai Pp thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và phục

vụ mục dích riêng biệt,nếu nahf thẩm định có kinh nghiệm thì có thể hạn chế nhữngsai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thaí quá

Hạn chế:

+dựa vào dữ liệu thị trường nên hạn chế của pp so sánh cũng là hạn chế của ppchi phí

+Chi phí nói chung là ko bằng vs giá trị và ko tạo ra giá trị Pp chi phí sử dụngcách tiếp cận cộng tới song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.+Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện.

+Đòi hỏi người định giasphair có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thànhthạo về kỹ thuật xây dựng,

Áp dụng: thích hợp khi định giá rất nhiều các loại BĐS có mục đích sử dụng

riêng biệt Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

và các dạng bồi thường khác.Là pp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểmtra đấu thầu.Đc vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu

tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS ĐcDùng có tính chất bổ sung or kiểm tra đối vs các pp khác

B2 Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN bằng cách

sử dụng pp so sánh trực tiếp hay pp đầu tư

B3 Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng chi phí tài chínhcác chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

B4 Xác định giá trị còn lại( hay là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trịphát triển trừ đi tổng c hi phí phát triển

B5 Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và và cácyếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu(các chi phí cơ hội hợp lý để cóBĐS cho việc phát triển) gồm các giả định về chi phí pháp lý, thue chuyển nhượngBĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan